Ak porušíte dátumy uvedené v zmluve, môžete sa obrátiť na súd s vyhlásením o zaplatení prepadnutia.
Toto sa stáva obzvlášť dôležité pre tých nájomníkov, ktorých dodávka domu mešká niekoľko mesiacov - existuje možnosť získať kompenzáciu vo významnej výške.
Pokuta za neskoré odovzdanie domu: postup
Dodanie domu teda developer zmeškal, do vytúženého bytu ste sa nasťahovali s oneskorením a museli ste sa tlačiť do prenajatého bytu. Nie každý vie, na čo máte v tejto situácii nárok.
Dmitrij Trataevskij Projektový právnik
Ak developer poruší termíny dodania predmetu nehnuteľnosti podľa zmluvy o majetkovej účasti na výstavbe, je vhodné zaslať developerovi písomnú reklamáciu. Zároveň v žalobe pripomeňte, že okrem zodpovednosti ustanovenej dohodou federálny zákon z 30. decembra 2004 N 214-FZ (v znení z 13. júla 2015) „o účasti na zdieľaná konštrukcia bytové domy a iných nehnuteľných predmetov ao zmene a doplnení niektorých legislatívne akty Ruská federácia"(So zmenami a doplnkami, ktoré nadobudli účinnosť 01.10.2015), môže byť developer zodpovedný podľa zákona Ruskej federácie o" ochrane práv spotrebiteľov "vo forme pokuty vo výške 50 % sumu priznanú súdom v prospech žalobcu.
Pred súdnou cestou si musíte zozbierať všetky podklady, urobiť kalkuláciu, pripraviť žalobu s odkazmi na právne predpisy. Čím viac dôkazov máte, tým lepšie. Osobitná pozornosť oplatí sa uviesť výšku pokuty, všetky jej zložky musia byť presne vypočítané a odôvodnené. bude zamietnutá, ak ste s dodávateľom uzavreli dodatočnú dohodu o odložení uvedenia bývania do prevádzky.
Ale aby ste čo najpresnejšie vyjadrili svoju situáciu, mali by ste sa obrátiť na právnika, ktorý bude schopný pripraviť všetky dokumenty a zastupovať vaše záujmy na súde.
Ako vypočítať pokutu za oneskorenú dodávku domu
Ako sa vypočíta suma, na ktorú máte nárok? Kvôli prehľadnosti sa oplatí vypočítať prepadnutie v príklade.
Byt stojí 5 miliónov, meškanie - 30 dní, miera refinancovania - 11%. Akcionár je občan, preto sa pokuta platí v dvojnásobnej výške:
Pokuta = 5 000 000 / 100 % * 11 % / 300 * 2 * 30 = 110 000 rubľov.
Podľa článku 6 Federálny zákon zo dňa 30.12.2004 N 214-FZ (v znení zo dňa 13.07.2015) „O účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností a o zmene a doplnení niektorých legislatívnych aktov Ruskej federácie“ (v znení zmien a doplnkov, vložené. účinného od 01.10.2015) v prípade porušenia poskytovaná zmluvou lehota na prevod spoločného stavebného objektu na účastníka spoločnej výstavby, zaplatí stavebník účastníkovi spoločnej výstavby penále vo výške jednej tristotiny sadzby refinancovania Centrálna banka Z Ruskej federácie, účinné v deň splnenia záväzku, z ceny zmluvy za každý deň omeškania. To znamená, že ak v deň splnenia záväzkov platila jedna refinančná sadzba a počas doby omeškania sa zmenila, je potrebné vykonať dva výpočty za dve obdobia s rôznymi sadzbami refinancovania.
Oneskorenie uvedenia domu do prevádzky
V praxi nastáva situácia, keď sa vám developer snaží vydať byt, ktorý nebol odovzdaný do užívania. Je to nezákonné, takéto konanie je v rozpore so zákonom. Pred prevodom bývania na vás musí developer získať povolenie na vstup do domu. Ak podpíšete preberací certifikát skôr ako tentoraz, stále sa nemôžete stať plnohodnotným majiteľom registráciou bytu v ZINZ. V tomto prípade máte tiež právo napísať reklamáciu.
Bez ohľadu na sumy, na ktoré máte nárok ako prepadnutie, súd často znižuje ich veľkosť, pričom sa riadi vnútorným presvedčením. Aby sa tak nestalo, nezabudnite k nároku priložiť podrobný a primeraný výpočet, ktorý vám umožní dosiahnuť vysoké odškodnenie.
Dmitrij Trataevskij Projektový právnik
V praxi súd skutočne často znižuje výšku nárokov uplatnených žalobcom vrátane samotnej výšky trestu. Treba však pripomenúť, že podľa uznesenia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie uznesenie pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 81 „O niektorých otázkach aplikácie článku 333 ods. Občianskeho zákonníka Ruská federácia “, súd má právo znížiť výšku trestu len v prípade, že k takémuto vyjadreniu dôjde zo strany obžalovaného. Toto tvrdenie musí byť podložené. Z obsahu takého vyhlásenia musí byť zrejmé, že sankcia je neprimeraná dôsledkom porušenia povinnosti.
Názory sudcov (rozsudky v konkrétnych prípadoch)
Právnik A.E. Gordon
Čo robiť, ak developer nepreviedol byt včas podľa DDU?
Nechajte si poradiť a pomôcť právnikom.
Dostať prepadnutie od developera nie je vôbec jednoduché
Reklamné slogany advokátskych kancelárií kričia sľuby, zaručujú vyberanie penále, pokút a „morálnej ujmy“ od vývojárov pod DDU. Na rokovaniach suverénne žonglujú s článkami zákona 214-FZ, zákona o ochrane spotrebiteľa, očakávajú, že klienti dostanú značné sumy zákonného prepadnutia, zvýšia sumy za pokuty a morálnu ujmu a od dôverčivých klientov dostanú zálohu za svoje služby.
Ale s akou sumou prepadnutia môže skutočný akcionár reálne počítať?
Podľa zákona je v určitých prípadoch developer povinný zaplatiť akcionárovi pokutu (pokutu). Kedy a koľko je ustanovené v zákone 214-FZ. Treba však tiež povedať, že akcionár nie vždy dostane prepadnutú sumu vypočítanú v súlade so zákonom 214-FZ. Navyše, ak pôjdete na súd.
Držitelia základného imania vo väčšine prípadov motivujú nároky na prepadnutie zmeškaním lehoty na prevod predmetu - bytu.
Podľa časti 1 článku 6 zákona 214-FZ „o spoločnej účasti na výstavbe“ je developer povinný previesť byt (predmet spoločnej stavby) na účastníka spoločnej stavby najneskôr v termíne stanovenom zmluvou .
Za porušenie lehoty na prevod bytu na podielnika, časť 2 čl. 6 zákona pre developera je stanovená zodpovednosť: developer zaplatí prepadnutie (sankciu) vo výške jednej tristotiny refinančnej sadzby Centrálnej banky Ruskej federácie, platnej ku dňu splnenia záväzku, zmluvnej ceny za každý deň omeškania.
Ak je občan účastníkom spoločnej výstavby, pokutu (penále) platí developer v dvojnásobnej výške.
Uvažujme o príklade výpočtu prepadnutia, ako to zvyčajne predvádzajú právnici v rámci DDU, a toho, čo získajú rozhodnutím súdu.
Príklad: developer sa v zmysle zmluvy DDU zaviazal získať povolenie na uvedenie bytového domu do prevádzky v 1. štvrťroku 2015. Predmet nehnuteľnosti musí byť prevedený na akcionára podľa kolaudačného listu do 2 mesiacov odo dňa získania povolenia na uvedenie do prevádzky.
Podľa podmienok je posledným dňom prevodu objektu 31.5.2015 (31.3.2015 je posledný deň získania povolenia na uvedenie bytového domu do prevádzky, pripočítavame dva mesiace na prevod objektu do účastník zdieľanej stavby).
V skutočnosti došlo k prevodu bytu na akcionára podľa zákona o prevode dňa 01.09.2015. V súlade s tým má účastník spoločnej výstavby za dobu omeškania - od 1. júna 2015 do 1. septembra 2015 právo na pokutu ustanovenú v časti 2 čl. 6 zákona 214-FZ „o spoločnej účasti na výstavbe“. (Tento trest sa nazýva „zákonný“).
Výpočet prepadnutia (podľa časti 2 článku 6 zákona 214-FZ):
Pokuta = (zmluvná cena) x (počet dní omeškania) x 8,25% x 1/300,
Kde 8,25 je refinančná sadzba Bank of Russia v období omeškania.
Pre príklad opísaný vyššie si vezmime cenu bytu - 2 000 000 rubľov.
Pri prevode bytu na podielnika dňa 01.09.2015 je omeškanie 92 dní (od 31.5.2015 do 9.1.2015)
Teda výška prepadnutia, ak je občan účastníkom spoločnej výstavby, bude: 2 000 000 (cena zmluvy) x 92 (počet dní omeškania) x 8,25 % (miera refinancovania) x 1/150 x 2 = 101 200. rubľov.
Výška pokuty je 101 200 rubľov. - suma vypočítaná v súlade so zákonom. Ale developer dobrovoľne vlastníkovi nehnuteľnosti nikdy nezaplatí!
Čo sa vlastne stane
Vo všetkých nám známych prípadoch, keď je developerovi uložená pokuta, prvá vec, ktorú developer urobí, je mlčanie, nereaguje na požiadavky alebo sa pokúša vyhnúť platbe pod akýmikoľvek zámienkami, vrátane manipulácie s podmienkami zmluvy o podmienky prevodu predmetu.
Na súde to má developer ešte jednoduchšie.
Faktom je, že existuje článok 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorého má súd právo znížiť pokutu, ak je splatná pokuta zjavne neprimeraná dôsledkom porušenia povinnosti.
V drvivej väčšine prípadov súd zníži a v zásade zníži pokutu požadovanú akcionárom.
Čo robiť, aby súd trest neznížil?
Od momentu spísania nároku správne motivujte svoje nároky: Berte do úvahy konkrétne okolnosti vášho prípadu a objektívne pristupujte k vzniku nárokov.
1) Preukázať dobu omeškania. Je potrebné presne, v súlade s podmienkami zmluvy, vypočítať stanovený termín prevodu bytu.
2) Dokážte významné trvanie meškania.
* Upozorňujeme, že v nižšie uvedenej definícii odvolania súd prvého stupňa uznal oneskorenie do jedného roka za nepodstatné, odvolanie (mestský súd v Moskve) s tým súhlasilo.
3) Preukázať vinu developera z omeškania. Teda preukázať absenciu objektívnych dôvodov omeškania s prevodom bytu.
4) Preukázať význam omeškania pre akcionára. Napríklad pri platbe DDU pôžičkou sa účtuje úrok počas doby omeškania, preto je pre akcionára dôležitá samotná skutočnosť omeškania.
5) Preukážte svoje hmotné straty v dôsledku neskoršieho prevodu bytu. Napríklad na dobu výstavby si akcionár prenajíma bývanie a je nútený zaň zaplatiť počas obdobia omeškania.
Ak uvedené okolnosti absentujú, alebo náklady na ne nie sú významné, súd s najväčšou pravdepodobnosťou zníži sankciu a to presne do výšky vašich skutočných nákladov.
prečo?
Podľa článku 10 zákona 214-FZ „O účasti na spoločnej výstavbe“ sú straty akcionára spôsobené nesprávnym plnením zmluvy o DDU zo strany developera predmetom náhrady zo strany developera nad rámec prepadnutia. Teda v časti, na ktorú sa nevzťahuje prepadnutie. To znamená, že podľa zákona 214-FZ má trest v predškolskom zariadení kompenzačný charakter.
Súdy sa riadia týmto právnym postavením:
Pokuta v zmysle čl. 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má zo svojej právnej povahy kompenzačný charakter a nemôže byť prostriedkom na získanie zisku a obohatenia.
Okrem prepadnutia môže akcionár požadovať zaplatenie pokuty podľa zákona o ochrane spotrebiteľa a náhradu morálnej ujmy. Toto právo je však možné uplatniť za prítomnosti dvoch okolností súčasne: 1) ak developer odložil prevod bytu a 2) developer odmietol dobrovoľne zaplatiť pokutu.
V súlade s tým, s cieľom získať späť pokutu a morálnu ujmu, musí akcionár v prípade meškania developera kontaktovať developera so žiadosťou o zaplatenie pokuty.
Za nesplnenie zákonných požiadaviek spotrebiteľa sa v súlade so zákonom o ochrane práv spotrebiteľa ustanovuje pokuta vo výške 50 % zo sumy priznanej súdom v prospech spotrebiteľa. A v tomto prípade má spotrebiteľ právo požadovať náhradu morálnej ujmy na základe čl. 15 zákona. Zároveň nie je v zákone stanovená výška náhrady a ani spôsob jej určenia.
VÝKON:
V prípade omeškania developera s prevodom bytu (alebo iného predmetu v rámci DDU) na akcionára môže akcionár reálne počítať s prepadnutím na súde vo výške skutočne vzniknutých strát za obdobie omeškania. V prípade výrazného prekročenia výšky sankcie vypočítanej podľa zákona nad výškou skutočne vzniknutej straty môže akcionár počítať s náhradou len vo výške skutočnej straty, a to aj rozhodnutím súdu.
Avšak, celková suma exekúciu môže súd zvýšiť o 50% na úkor pokuty podľa zákona o ochrane spotrebiteľa. Výšku náhrady nemajetkovej ujmy vymáhajú ruské súdy v nepatrných sumách.
Základom pre výber pokuty je odmietnutie developera zaplatiť penále a od toho sa odvíja aj náhrada morálnej ujmy.
Formálne nahromadené penále vo výške ustanovenej zákonom 214-FZ súdy výrazne znižujú na žiadosť developerov na základe čl. 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
V jednom z prípadov, ktoré moskovský mestský súd posudzoval po odvolaní (rozhodnutie o odvolaní vo veci č. 33-17413) vo veci sporu o znížení trestu pre DDU, senát sudcov poznamenal:
V súlade s čl. 330 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa uznáva, že prepadnutie je určené zákonom alebo zmluvou suma peňazí, ktoré je dlžník povinný veriteľovi zaplatiť v prípade neplnenia alebo nesprávneho plnenia záväzku, najmä omeškania s plnením.
Podľa článku 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má súd právo znížiť pokutu, ak je splatná pokuta zjavne neprimeraná dôsledkom porušenia povinnosti. Civilná právna úprava teda upravuje prepadnutie ako spôsob zabezpečenia plnenia povinností a mieru majetkovej zodpovednosti za ich nesplnenie alebo nesprávne plnenie a právo na zníženie výšky prepadnutého bolo priznané súdu, aby na odstránenie jeho zjavnej neprimeranosti k následkom porušenia povinností.
Zároveň v zmysle ods. 2 s. 34 uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa č. 17 „O posudzovaní občianskoprávnych vecí súdmi v sporoch o ochranu práv spotrebiteľa“ aplikácia čl. 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o prípadoch ochrany spotrebiteľa je možné vo výnimočných prípadoch a na žiadosť odporcu s povinným uvedením dôvodov, pre ktoré sa súd domnieva, že zníženie výšky pokuty je prípustné.
Žalovaný pri prejednávaní veci na súde prvého stupňa deklaroval zníženie výšky prepadnutia a pokuty s poukazom na objektívne okolnosti, o ktoré bola predĺžená lehota výstavby.
Po zistení, že výška prepadnutej sumy je zjavne neprimeraná dôsledkom porušenia povinnosti, pričom sa prihliada na konkrétne okolnosti prípadu, skutočnosť, že dátum prevodu predmetu uplynul, a oznámenie o pripravenosť predmetu bola žalobcovi zaslaná už dňa, akt o prítomnosti vád, ktoré by bránili prevzatiu predmetu, v súlade s časťou 5 čl. 8 federálneho zákona č. 214-ФЗ, nebol vypracovaný, lehota omeškania, ktorá bola kratšia ako jeden rok, súd zákonne uplatnil článok 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie na výšku pokuty a pokuty.
V súlade s článkom 15 zákona Ruskej federácie „O ochrane práv spotrebiteľov“ morálna ujma spôsobená spotrebiteľovi v dôsledku porušenia zo strany výrobcu (výkonného pracovníka, predajcu, oprávnenej organizácie alebo autorizovanej individuálny podnikateľ, dovozca) spotrebiteľských práv ustanovených zákonmi a právnymi aktmi Ruskej federácie upravujúcimi vzťahy v oblasti ochrany spotrebiteľa, podlieha v prípade zavinenia náhrade škody zo strany spôsobiteľa ujmy. Výšku náhrady morálnej ujmy určuje súd a nezávisí od výšky náhrady majetkovej ujmy.
Náhrada morálnej ujmy sa vykonáva bez ohľadu na náhradu majetkovej ujmy a strát, ktoré spotrebiteľovi vznikli Ustanovenie 45 uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa č škoda, postačujúca podmienka na uspokojenie nárok je preukázanou skutočnosťou porušovania práv spotrebiteľa. Výšku náhrady morálnej ujmy určuje súd bez ohľadu na výšku náhrady majetkovej ujmy, v tejto súvislosti výšku peňažnú náhradu, vymáhaný ako náhrada za morálnu ujmu, nemôže závisieť od hodnoty tovaru (práca, služba) alebo od výšky prepadnutia, ktoré sa má vymáhať. Výšku náhrady morálnej ujmy priznanej spotrebiteľovi v každom konkrétnom prípade by mal určiť súd s prihliadnutím na povahu morálneho a fyzického utrpenia spôsobeného spotrebiteľovi na základe zásady racionality a spravodlivosti.
Výšku náhrady teda určuje súd.
Vzhľadom na mieru morálneho utrpenia žalobcu spojeného s porušovaním práv spotrebiteľa, na požiadavky primeranosti a spravodlivosti súd prvého stupňa dospel k záveru, že v prospech žalobcu bola uložená náhrada nemajetkovej ujmy vo výške sumy.
V inom prípade (rozsudok odvolania zo dňa 10.05.2017, č. j. 33-17172 / 17), pri znížení výšky vymáhaného trestu, súd poznamenal:
Argumentácia odvolania o neopodstatnenosti výšky vymáhaného penále nemôže slúžiť ako dôvod na zrušenie súdneho rozhodnutia, nakoľko penále v zmysle ust. 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie podľa jeho právnej povahy má kompenzačný charakter a nemôže byť prostriedkom na dosiahnutie zisku a obohatenia. Možnosť súdu znížiť výšku trestu v prípade jeho neprimeranosti v porovnaní s následkami porušenia povinnosti je jedným zo zákonných spôsobov upravených v zákone, ktoré smerujú proti zneužitiu práva. voľne určiť výšku sankcie, preto v 1. časti čl. 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nejde o právo, ale o povinnosť súdu stanoviť rovnováhu medzi mierou zodpovednosti uplatňovanou na porušovateľa a negatívne dôsledky vzniknuté veriteľovi v dôsledku porušenia záväzku. Zákonodarca po zverení rozhodnutia o otázke zníženia výšky trestu pre prípad jeho zjavného neprimeranosti k následkom porušenia povinnosti súdu vychádzal z ústavných výsad spravodlivosti, ktoré možno uznať len ak spĺňa požiadavky spravodlivosti. Vzhľadom na uvedené súd prvého stupňa s prihliadnutím na to, že uplatnená výška penále vo výške…. trieť. v zjavnom nepomere k následkom porušenia povinnosti dospel k dôvodným záverom o znížení sankcie na ... RUB. v súlade s čl. 333 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, berúc do úvahy argumenty žalovaného.
Akcionár teda môže požadovať čiastku stanovenú zákonom, ale súd rozhoduje s prihliadnutím na konkrétne okolnosti prípadu a vždy v mnohých prípadoch výrazne zníži pokutu.
