L. A. Komissarova, the senior teacher of chair of «Accounting the analysis and audit» the NGIEI
Abstract. The housing policy undergoes all over the world essential changes. For comprehension of the processes occurring now in Russia, and a choice of an optimum control system of the property of housing sector it is necessary to analyze merits and demerits of existing models of management in a number of the European countries.
Problems of housing and communal services of foreign countries have predetermined unity of the purposes of radical transformation of this sphere and the general directions of change of all set of the relations arising in the course of manufacture and consumption of housing-and-municipal services.
The key words. The market of housing services, foreign experience, management of housing and communal services, rent available housing, a condominium, associations of proprietors of habitation, housing-and-municipal reform
ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Л. В. Акифьева, аспирант кафедры «Экономика и статистика» НГИЭИ
Аннотация. В настоящее время все большею актуальностью обладает вопрос о том, какой способ управления многоквартирным домом выбрать. В статье рассмотрены преимущества и недостатки таких форм управления многоквартирными домами как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо
жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.
Ключевые слова. Жилищно-коммунальное хозяйство, многоквартирный дом, собственники жилья, управление, непосредственное управление, товарищество собственников жилья, управляющая организация.
Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности .
Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», но в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый 8 раздел.
Н. Габрусь считает, что управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме .
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
Управление управляющей организацией.
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями и т.д.
Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
В рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме вправе:
а) решать все текущие вопросы управления и содержания многоквартирного дома на общих собраниях собственников помещений в доме;
б) распределять между собой обязанности по управлению домом;
в) выбирать в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ одно лицо из своего числа или не из числа собственников,
которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в таком доме.
Если в качестве уполномоченного лица выбран один из собственников помещений в многоквартирном доме, его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется. Если привлекается лицо, не входящее в число собственников дома, ему выдают доверенность в простой письменной форме все или большинство собственников помещений. Выдача такому стороннему лицу доверенности «от лица общего собрания» кодексом не предусмотрена. При этом данное стороннее лицо не может считаться управляющим.
Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, то для этого необходимо изменение способа управления многоквартирным домом.
Жилищный кодекс предусматривает, что при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двухсторонними, все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. При этом для признания такого договора заключенным необходимо, чтобы его подписали более половины собственников помещений в данном многоквартирном доме. Реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом исключает возможность привлечения профессионального управляющего (управляющей организации).
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
В соответствии с положениями Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» собственники помещений многоквартирных домов, реализующие непосредственный способ управления, не имеют права на привлечение средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для проведения капитального ремонта своего дома .
Преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений является прозрачность финансовых отношений, так как при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договор оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения и т.д. заключаются каждым собственником помещений, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Таким образом, каждый собственник видит, сколько и за что он платит.
Еще одним преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален .
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) называется объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Целью такого объединения является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об
оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК:
1. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК) .
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 13 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении: нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквар-
тирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженернотехнического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.
Товарищество собственников жилья - достаточно новая для России организационно-правовая форма некоммерческих организаций, получившая распространение в последние годы в связи с проведением жилищной реформы и преобразованиями в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В тех домах, где на сегодняшний день не организованы товарищества собственников жилья, для жителей всё осталось по-прежнему, а старая система жилищно-коммунального хозяйства лишь приспособилась к новым законодательным условиям. При этом собственник так и остался один на один с этой неприступной для него системой и является вечным «просителем», а не лицом, от которого, по существу, зависит деятельность всей системы жилищно-коммунального хозяйства.
Преимуществами данной формы управления следующие: председатель и члены правления являются собственниками помещений в этом же доме, поэтому им не безразлична его судьба; общее собрание собственников помещений вправе в любой момент переизбирать председателя и членов правления; все существующие вопросы, касающиеся жизнедеятельности ТСЖ, решаются только на общем собрании собственников помещения; денежные средства от деятельности ТСЖ собственники помещения вправе по решению общего собрания направлять на снижение расходов, на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома и коммунальных пла-
тежей; ежегодно осуществлять контроль финансовохозяйственной деятельности ТСЖ ревизионной комиссией, избранной из состава членов ТСЖ.
Недостатком является то, что если председатель и члены правления ТСЖ оказались непорядочными людьми, тогда все денежные средства, полученные от взносов, финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, аренды, будут ими разворовываться.
Управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом .
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией, по всем своим признакам, подпадает под
признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.
Преимуществом заключения договора с управляющей организацией является то, что договор на управление многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений либо ТСЖ (если в доме создано ТСЖ), минимум на год, максимум на пять лет, в соответствии с которым управляющей организации предоставляются все необходимые услуги. Но если при заключении договора были соблюдены все формальности, предусмотренные в ЖК РФ, то в случае, если у вас возникает необходимость расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе из-за ненадлежащего исполнения управляющей организацией взятых на себя обязательств, это сделать можно будет только в судебном порядке - в этом заключается недостаток данной формы управления многоквартирным домом.
По состоянию на 01.01.2011 года общее количество многоквартирных домов, расположенных на территории города Нижнего Новгорода, составляет 9963 единиц, из них в 2010 домах созданы товарищества собственников жилья, в 135 домах жилищно-строительные кооперативы.
В управлении управляющих организаций находится 7199 многоквартирных домов. В 88 многоквартирных домах собственники помещений не выбрали или не реализовали выбранный способ управления. В 116 многоквартирных домах все помещения находятся в собственности муниципального образования. В последние годы прослеживается тенденция роста товариществ собственников жилья . Со стороны департамента жилья и инженерной инфраструктуры с собственниками помещений в многоквартирных домах посредством СМИ проводится информационноразъяснительная работа о преимуществах различных способов управления домом.
В Княгининском районе в 2008 году 69 % домов перешли на непосредственное управление собственниками помещений, до конца 2011 года данный способ останется приоритетным (71 %). Жители домов неохотно выбирают способ управления товарищества собственников жилья: сказываются финансовые трудности, трудности оформления, а также то, что жилой фонд в большинстве случаев имеет большой износ. Но в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» одним из условий оказания финансовой поддержки за счет средств фонда является наличие товариществ собственников жилья . Поэтому до 2011 года количество многоквартирных домов, в которых собственники помещений выберут и реализуют управление ТСЖ, планируется быть 77. А количество домов, в которых собственники выбрали и реализуют управление управляющей организацией (МУП «Княгининское ЖКХ»), в связи с этим будет сокращаться: с 155 в 2007 году до 48 в 2011 г. .
Из представленного выше анализа видно, что нет единственного способа управления и обслуживания многоквартирного дома. В различных городах и регионах
предпочтения отдаются разным формам управления многоквартирными домами, на это влияют следующие субъективные факторы: количество и активность собственников помещений, их профессиональная квалификация, возможность и готовность заниматься управлением и обслуживанием своего дома; сложности конкретного дома как инженерно-строительного объекта; состояние рынка услуг и работ по управлению и обслуживанию многоквартирных домов (наличию управляющих и обслуживающих организаций, уровню конкуренции между ними, заинтересованности в клиентах); отношение органов местного самоуправления к инициативам собственников жилья по управлению своими домами. Собственники помещений, выбирая способ управления своего дома, имеют право выбирать наиболее подходящий вариант именно для них, учитывая как свои интересы и возможности, так и особенности своего многоквартирного дома. Главное, чтобы этот выбор происходил не формально, а обдуманно, взвешенно, на основе анализа преимуществ и недостатков возможных способов управления применительно к конкретному многоквартирному дому в данное время. Чем более обдуманным и взвешенным будет решение собственников помещений, тем с меньшими трудностями они столкнутся при реализации своего решения.
Список литературы
1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ [Принят ГД ФС РФ 22. 12. 2004 г.], ред. От 23.07.2008, с изм. И доп. На 10.06.2010. - М.:, Эксмо, 2010. - 96 с. - (Законы и кодексы).
2. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
3. Тишуков, Ю. В. Потребитель и управление многоквартирным домом / Ю. В. Тишуков. - Ростов н/Д: Феникс, 2007. - 267, с.
4. www.admgor.nnov.ru.
5. www.government.nnov.ru.
6. www.niann.ru.
7. www.youhoyse.ru.
ADVANTAGES AND LACKS
THE VARIOUS FORMS OF GOVERNMENT APARTMENT HOUSES
L. V. Akif’eva, the post-graduate student of chair «The economics and statistics» NGIEI
Annotation. Now the increasing an urgency the question on what way of management possesses an apartment house to choose. In article advantages and lacks of such forms of government by apartment houses as direct management of proprietors of premises in an apartment house, management of association of proprietors of habitation or housing cooperative or other specialized consumer cooperative society, management of the operating organization are considered.
The keywords. Housing and communal services, apartment house, proprietors of habitation, management, direct management, association of proprietors of habitation, management of the operating organization.
Оказываясь перед выбором – приобретать квартиру или строить частный дом – многие долго думают и взвешивают все плюсы и минусы той и другой недвижимости. В данной статье рассматриваются плюсы и минусы частного жилого дома. Достоверная информация почерпнута из личного опыта домовладельцев, построивших или купивших частный дом и проживших в нём не один год.
Собственно дом и его местоположение
- Плюсы :
√ Самое приятное в частном доме – это то, что владелец сам решает, каким будет размер его жилплощади и планировка . Увы, в случае с квартирой приходится брать то, что предлагают (а точнее, строят фирмы-застройщики), и максимум, что можно сделать, – это комнат, чтобы максимально подогнать их под собственные нужды и понятия о комфорте.
√ В частном доме со временем можно даже расширить жилплощадь, пристроив комнату, террасу или переоборудовав чердак в уютную мансарду, достроить что-либо ещё (мастерскую, беседку, баньку и т.д.).
√ Никаких тёмных дворов и грязных подъездов. Вместо этого чистый аккуратный дворик с дизайнерскими светильниками и крыльцо с эксклюзивной
√ В любом частном доме обязательно заводится погребок . В нем можно хранить не только свежие овощи и фрукты, но и многочисленные заготовки, вино, настойки и наливки собственного производства из ягод и фруктов. Зимой этот погреб становится неоценимой подпиткой как физического (баночка малинового варенья), так и душевного (бутылочка вина) здоровья семьи.
√ Преимущество, которое сложно переоценить, – это независимость в плане отопления. Собственная отопительная система даёт массу комфорта домовладельцам. Частникам не приходится мёрзнуть осенью, когда отопительный сезон ещё не начался, и перегреваться ранней весной, когда на улице плюсовая температура, а отопление ещё не выключили.
√ Неоспоримый плюс – гардеробная . Если в квартире это несбыточная мечта, то в частном доме – удачный элемент планировки. Даже небольшая гардеробная гораздо удобнее самого вместительного шкафа.
√ Только в частном доме можно оборудовать для детей отдельную игровую комнату (помимо детской), и игрушки уже не будут валяться под ногами по всей квартире, да и малышня будет чувствовать себя вольготнее на собственной территории.
- Минусы :
− Прежде всего – расстояния . Если дом в пригороде, а на работу ездить приходится в город, то в большинстве случаев это означает ранние подъемы, долгие часы в дороге, пробки, деньги на проезд или топливо. Частники лишаются таких преимуществ жителей многоквартирных домов в спальных районах, как продуктовый магазин на первом этаже, детский сад или школа в шаговой доступности. Ремонт обуви, кафе, почта… до всего этого с большой долей вероятности придется добираться на транспорте.
− Большим и для многих очень болезненным минусом является уборка дома , особенно большого. Одни только окна перемыть чего стоит! Без помощи (домработницы или выдрессированных домочадцев) задача может оказаться непосильной.
− Дороги в пригороде, где обычно люди и обзаводятся частными домами, все еще в наше время оставляют желать лучшего. К сожалению, не везде есть асфальт и уличные фонари. А грунтовая дорога – это колеи, грязь и лужи, в которых можно плавать на лодке и бросать якорь. И это, к сожалению, становится повседневной реальностью частника. Если же повезло и на дороге асфальт, то его редко или почти никогда не чинят, чистят и т.д.
Придомовая территория и участок
Они, в принципе, являются плюсом уже благодаря факту своего существования, так как владельцы квартир этого, увы, лишены. Тамбур, куда можно сгрузить зимнюю обувь, пуховики и санки с велосипедами, не считается.
Вот перечень преимуществ придомовой территории (просто для понимания, сколько вопросов решает наличие собственного клочка земли):
√ Отсутствует проблема с парковкой . Всегда найдётся место для автомобиля (или катера, кому, что по душе), поскольку есть не только просторный двор, но даже собственный гараж в доме или возле него.
√ Вместо унылого двора многоквартирного дома – ландшафтный дизайн на собственный вкус с морем цветов, фонтаном, водопадом, прудом, ручейком, альпийской горкой и прочими прелестями в виде сада и огорода.
√ На участке можно воплощать свои самые смелые и самые безумные идеи. Баней, беседкой, летней кухней и летним душем сегодня уже не удивишь. А вот декоративный пруд с фонтаном, водопадом и экзотическими рыбками, бассейн с горками, спортивная или вертолетная площадка…
√ На собственном клочке земли всегда найдётся место для качелей или гамака, есть где позагорать или пожарить с друзьями шашлыки.
√ Частникам гораздо проще и комфортнее держать домашних животных (да и самим животным лучше на просторе, чем в тесноте городских квартир). Более того, домовладельцы имеют уникальную возможность обзавестись такими любимцами, которые в городских условиях вообще не рассматриваются как возможные: например, лошадь или охотничий сокол.
- А теперь о недостатках :
− В первую очередь необходимо оговориться, что любые дополнительные постройки или животные – это дополнительные хлопоты , как ни крути. Для многих самой больной темой являются огород и сад. Даже несколько грядок и десяток деревьев требуют ухода, а значит – времени и сил. Однако если ограничиться петрушкой да укропом, усилия потребуются минимальные. Каждый сам для себя решает, хочет ли он как можно больше свежих фруктов, овощей и ягод на столе со своего огорода или свободного времени для других целей.
− Еще одна головная боль – ежегодная уборка участка , даже если на нем растет сплошной газон и пара кустов. Чтобы газон выглядел опрятно, ему необходим и полив, и регулярная стрижка. Кустарники также имеют тенденцию разрастаться и превращаться в непроходимые заросли без должного ухода. Выход только один – закатать все в асфальт, но это, увы, не очень-то эстетично.
− И еще один нюанс – снег зимой . Снежные зимы превращают владельцев частных домов в каторжников, вынужденных почти каждое утро махать лопатой, чтобы расчистить дорожки и подходы к хоз. постройкам, проезд к дороге и тропинку от входной двери до калитки и т.д.
− С вывозом мусора тоже проблема. Мусорные контейнеры, как правило, отсутствуют. Бытовые отходы по договору вывозятся раз в неделю, либо самостоятельно. Строительный и садовый мусор (ветки, палки, траву, мебель) утилизировать приходится самостоятельно.
Психологическое и физическое благосостояние
В этой части хотелось бы затронуть довольно большую и важную тему: какой эффект оказывает проживание в частном доме на здоровье и душевное состояние в целом.
- Положительный эффект выражается в следующем :
√ В первую очередь частный дом позволяет обеспечить более высокий уровень физической безопасности , и это дорогого стоит! Частники понимают, что их собственная безопасность в их руках. Нет шанса, что сосед забудет выключить газ, и дом взлетит на воздух, придавив жильцов тяжёлыми бетонными обломками.
Пожар у соседей будет только их проблемой, а не общей. Современные строительные материалы и жесткие сводят к минимуму возможность распространения пожара.
√ Еще одно неоспоримое преимущество: психологический комфорт и ощущение надежности . Можно не опасаться, что соседи сверху зальют, испортив дорогой ремонт и любимую мебель. Равно как и исчезает шанс в свою очередь залить соседей снизу, что обычно чревато конфликтами и множеством других неприятных моментов.
Протекающие краны или порвавшийся шланг стиральной машины – это всего лишь досадная неприятность, которая решается починкой, а не необходимостью «разруливать» сложную ситуацию, сглаживать конфликт, успокаивать и всячески ублажать соседей.
√ Если при доме имеется сад и огород, то это всегда свежие, натуральные овощи и фрукты , процесс выращивания которых полностью контролируется хозяином того самого огорода и сада. Шанс, что на стол попадут продукты, выращенные на химических удобрениях или обработанные опасными пестицидами, сводится к минимуму.
√ На собственном участке можно дышать свежим воздухом , наполненным ароматом цветов, а не выхлопными газами. По траве можно без опаски ходить босиком, не рискуя напороться на гвоздь или порезаться стеклом от разбитой бутылки.
√ В частном секторе, как правило, отсутствует шумовое загрязнение . Что позволяет в полной мере наслаждаться тишиной летних ночей. И, наоборот, за счет размеров участков и расстояний между постройками можно жить полноценной жизнью, не опасаясь, что это помешает соседям за стеной. Все эти мелочи очень расслабляют и способствуют общему положительному настрою и жизненному оптимизму.
√ И последнее – это бесценная неприкосновенность личного пространства, приватность , которую можно обеспечить себе только в частном доме. Не зря говорят: «мой дом – моя крепость». Высокие заборы позволяют делать на своём участке всё что угодно, даже прогуливаться в стиле «ню» и не бояться, что кто-то увидит и осудит. Это возможность отгородиться от всего мира, а ведь именно этого порой так сильно нам всем не хватает в век тотальной урбанизации.
- Негативный эффект :
− Наряду со всеми положительными моментами, кроющимися за отгороженностью и приватностью, есть и возможный негативный, который для многих может показаться серьезным.
Частный дом вынуждает к немного более уединенному образу жизни по сравнению с переполненными многоэтажками. Если внезапно понадобилась дрель, соль, жизненный совет или помощь, в многоквартирном доме достаточно выглянуть на лестничную площадку и постучаться в соседнюю дверь. В частном секторе с этим уже сложнее.
− Дети также вынуждены большую часть времени проводить в одиночестве, когда у родителей нет возможности вывозить их в секции и кружки по интересам. В частном секторе попросту невозможно собрать то количество детворы, какое бегает по дворам спальных районов, а значит, ребенок лишается возможности самым активным образом социализироваться .
− Еще один фактор, вызывающий беспокойство у владельцев домов, – кражи . У частника присутствует постоянный страх за имущество, ведь с неохраняемого двора унести что-либо совсем несложно. Да и сады постоянно подвергаются нашествию прожорливой детворы считающей, что соседская Антоновка гораздо вкуснее Коштели из собственного сада (вспомните своё детство).
Финансовая сторона вопроса
Финансовый вопрос вызывает много споров и дискуссий. Мнения домовладельцев и квартиросъёмщиков расходятся, что подталкивает к более детальному изучению данного вопроса.
По мнению одних расходы на содержание частного дома и квартиры примерно одинаковы.
По мнению других – значительно выше .
А третьи утверждают, что ежемесячные расходы на содержание частного жилого дома гораздо ниже , чем в аналогичной квартире. Причём, все доводы подтверждаются фактами и цифрами.
И всё же, по мнению большинства, в финансовом вопросе обслуживание дома выходит дороже , нежели квартиры, даже при всем при том, что цены на жилплощадь в многоквартирных домах необоснованно завышены из-за ценовой политики застройщиков и коррупции, от которой они зависят.
√ Однако приблизительные сравнения ежемесячных выплат по коммунальным платежам в частном доме и квартире показывают всего лишь незначительные отличия . Зимой основная статья расходов домовладельцев – газ (если отопление газовое). Летом – вода (полив газона, огорода и т.д.). Но при правильном, грамотном подходе эти расходы можно сократить за счёт утепления дома или собственного колодца.
И всё же не будем лукавить, свой дом – это очень и очень дорогое удовольствие . И обойдётся он заметно дороже, нежели квартира в районе, близком к центру.
− Средний дом на 120 кв. м. + маленький участок в 4–6 соток выходит в 5–7млн. рублей (для РФ). Всё это из-за достаточно дорогой земли . Однако сравнив стоимость квартир и земельных участков в разных городах и районах, многие предпочитают всё же купить землю (с готовым строением или без), называя это более выгодным и экономным вариантом, нежели приобретение квартиры.
− Частную жилплощадь не только купить дорого , но и обслуживать . Мелкие и крупные ремонтные работы придётся делать самостоятельно или нанимать мастеров. В доме нужно постоянно за всем следить и он нуждается во вложениях гораздо больше, нежели квартира: то крыша потекла, то проводку пора сменить, то забор накренился (актуально для очень старых построек) и т.д. до бесконечности.
− В расходы по содержанию дома следует включить приобретение оборудования и инструментов, без которых невозможно качественное обслуживание как самого дома, так и придомовой территории. Газонокосилка, электро- или бензопила (для чистки сада или заготовки дров), садовый инвентарь (лопаты, грабли, тяпки, секаторы, садовые ножницы), удобрения и хим. препараты для защиты растений и т.д. Даже банальная садовая мебель – это хоть и удовольствие, но довольно дорогое.
− Из дополнительных расходов: обязательная страховка , а также налог на землю и недвижимость (раз в год).
Как видим, в финансовом вопросе плюсов почти не набралось. Чтобы опровергнуть мнение большинства о дороговизне жизни в частном доме, придётся провести более детальные исследования.
И всё же никакие минусы не перевесят чашу весов в свою сторону. Сравнивая достоинства и недостатки частного дома, в который раз убеждаешься, что жить в частном доме, особенно в пригороде – это очень здорово! Вы со мной согласны?
Или вы желаете приобрести жилье для личных целей, то вам будет полезно узнать преимущества частного дома.
Приобретение жилого недвижимого имущества является довольно затратным процессом, поэтому к нему следует подходить максимально серьезно. Многие начинающие инвесторы, рассматривая капиталовложения в жилое недвижимое имущество, сталкиваются с выбором между квартирой и частным домом. Сегодня мы постараемся подробно рассмотреть все преимущества частного дома, а также слабые стороны этого типа недвижимого имущества.
Основные преимущества частного дома
При выборе подходящего типа жилого недвижимого имущества следует помнить, что выбор между квартирой и частным домом напрямую зависит от ваших предпочтений. Следует максимально взвесить все сильные и слабые стороны обоих типов жилья, чтобы сделать максимально осознанный выбор.
Согласно мнению специалистов в области недвижимости ключевым преимуществом частного дома перед квартирой является возможность проживать на свежем воздухе. При этом, следует убедиться, что поблизости от выбранного вами частного дома находится школа, детский сад, а также иные важные объекты инфраструктуры. Еще одним немаловажным фактором, который следует учитывать при выборе частного дома, является наличие удобной транспортной развязки.
Если вы думаете над приобретением частного дома, то вам следует ознакомиться с основными преимуществами этого типа недвижимости, среди которых:
Недостатки частного дома
К сожалению, частный дом обладает и некоторыми недостатками, среди которых особого внимания заслуживают:
- Отсутствие доступа к городской канализации. Вам придется создавать собственную канализационную систему и оплачивать ее обслуживание.
- Удаленность от работы. Если вы работаете в городе, а проживаете в частном доме за городской чертой, то каждый день вам придется тратить определенное количество времени на то, чтобы добраться до своего рабочего места.
Рассмотрев преимущества частного дома, а также его недостатки, вы сможете принять осознанное решение при выборе подходящей недвижимости.
Во всех странах мира существует большое количество различных типов жилья. Далеко не все потенциальные покупатели знают об этом разнообразии и об отличиях каждого отдельно взятого объекта. Любой тип недвижимости обладает своими плюсами и минусами, поэтому для правильного выбора очень важно учитывать все нюансы.
Жильё является неким храмом для тела, и от правильной покупки зависит вся дальнейшая судьба его владельца. Чем комфортнее внутреннее пространство дома, тем счастливее его обладатели.
Таунхаус
Таунхаус представляет собой небольшой малоэтажный дом с несколькими просторными квартирами, чаще всего многоуровневыми. Обычно в таунхаусах отсутствует подъезд, а у каждой квартиры имеется свой отдельный вход, гараж и небольшой участок земли. Планировка квартир может быть как одинаковой, так и разной.
Преимуществом подобного типа недвижимости является сравнительно невысокая стоимость. Купить отдельно стоящий дом выйдет намного дороже. Но в таком жильё существуют и свои минусы. Обычно таунхаусы расположены на окраине города, поэтому без собственного автомобиля добираться в центр будет достаточно проблематично. Частыми покупателями таких объектов являются семьи с детьми или молодые пары.
Пентхаус
Пентхаусом называют многоуровневую квартиру, расположенную на верхних этажах дома или на крыше. Часто из окон пентхауса открывается шикарный вид на город, что является одной из самых главных причин покупки.
Такое жильё считается элитным и статусным
Преимущество пентхауса заключается в том, что на крыше можно разбить свой сад, установить бассейн или даже обустроить целую вертолётную площадку. Минус – такие объекты недвижимости очень дорогие, и позволить себе их может не каждый смертный. В связи с этим пентхаусы пользуются спросом преимущественно среди богатых слоёв населения.
Совместное владение объектом недвижимости носит название кондоминиум. Чаще всего таким объектом выступает дом, как видно на нашей фотографии. Совместное владение очень удобно для родственников или близких друзей.
Апартаменты
Апартаменты – это квартира с большими просторными комнатами. Нередко такая недвижимость не только продаётся в частную собственность, но и хорошо сдаётся в .
Апартаменты располагаются преимущественно в малоэтажных домах. Пользуются спросом у приезжающих на отдых иностранцев , а также у тех, кто хочет приобрести недвижимость с целью её дальнейшей сдачи в аренду.
Квартира-студия
Особенностью такого типа недвижимости является совмещение одной комнаты с кухней в зал-гостиную. Площадь подобных квартир обычно не превышает 60 кв.м.
Плюсом является невысокая стоимость . Минусом – небольшая площадь и свободное пространство без стен. Этот тип жилья больше подходит для молодых пар без детей.
Одноэтажный дом для одной семьи носит название бунгало. Такие дома имеют свои отличительные черты – плоскую крышу и обязательное наличие веранды. В разных странах внешний вид бунгало может отличаться.
Преимуществом является невысокая стоимость дома, минусом – отсутствие гаража и земельного участка. Данный вид недвижимого имущества пользуется спросом среди людей, пребывающих в стране сезонно, например, приезжающих на летний отдых.
Terrace house
Особенный вид застройки, при котором однотипные дома размещаются в один ряд и связываются друг с другом боковыми стенками. Обычно возводятся вблизи крупных промышленных объектов с целью дальнейшего расселения рабочего персонала.
Стоят такие дома достаточно дешёво
Однако они имеют небольшую площадь, что является для многих весомым минусом. Приобретают подобную недвижимость чаще всего те, кто работает недалеко от Terrace house.
Дуплексом называют дом на несколько семей. Это может быть одноэтажный дом с двумя квартирами или же двухэтажный, когда в распоряжении каждой семьи находится один этаж. Такой тип недвижимости популярен и на курортах, и в пригородных районах, и в самих городах.
Сегодня дуплексы можно встретить во всём мире – от Европы до . Дуплексы пользуются спросом в связи с невысокой стоимостью . Но неоспоримым минусом таких домов является совместное проживание нескольких семей под одной крышей, что чревато ссорами и конфликтами. Конечно, все зависит от степени дружеских отношений между людьми, но лучше такое жильё приобретать родственникам или знающим друг друга семейным парам.
Вилла
Вилла – это роскошный загородный или деревенский дом. Часто такие строения украшены мрамором, фресками или колоннами. Виллы отличаются большими размерами, а также наличием прилегающего земельного участка с красивым зелёным садом. На их территории располагаются бассейны, искусственные озёра и прочее. Этот тип недвижимости, как правило, находится в популярных местах отдыха и больше предназначен для сезонного проживания .
Стоимость вилл очень высока, но роскошные условия для жизни превосходят все ожидания. Пользуется спросом такая недвижимость среди миллионеров и олигархов. Нередко виллы передаются своим жильцам по наследству.
Простой, чаще всего одноэтажный или двухэтажный домик, имеющий небольшую площадь. Состоит обычно из двух или трёх комнат. Для такого типа недвижимости обязательно наличие приусадебного земельного участка, площадь которого может достигать 100 кв.м.
Чаще всего коттеджи строятся за чертой города, но могут возводиться и в самом городе. Такие дома, в отличие от вилл, используются для постоянного круглогодичного проживания. Стоимость их варьируется в зависимости от расположения. Стать владельцами коттеджей стремятся как молодые пары, так и целые семьи. Часто их приобретают и люди пенсионного возраста.
Skyscraper
Небоскрёбом называют очень высокое здание, высотой не менее 100 м. В мире насчитывается более 3000 подобных высотных домов. В России их количество достигает 40 штук.
Самый высокий небоскрёб находится в Дубаи, его высота достигает 828 м и состоит он из 163 этажей
Основным мотивом приобретения жилья в небоскрёбах служит невероятно красивая панорама из окна и, конечно же, престиж и статус. Неоспоримыми плюсами также являются наличие в таких домах супермаркетов, салонов красоты, фитнес-центров и прочих удобств. Минусы тоже имеются. Последние исследования показали, что детям и людям преклонного возраста не рекомендуется жить выше 10 этажа, так как это может негативно сказаться на их самочувствии.
Стоимость квартир в небоскрёбах варьируется в зависимости от района, где построен дом. Поэтому жильё приобретают люди как среднего класса, так и с высоким достатком.
Semi-detached house
Semi-detached house – это два дома с общей звукоизолированной стеной, имеющие одинаковую планировку. Пользуются популярностью среди людей среднего класса . Преимуществом таких домов является наличие собственных гаражей и достаточно больших земельных участков. Существенных минусов нет.
Такая недвижимость носит популярность среди жителей Англии. Представляет собой квартиры и дома, обустроенные в зданиях исторического значения, где сохранены старинные элементы, например, фрески или витражи на окнах. Нередко такие квартиры отличаются высокими потолками в форме свода.
Самым важным преимуществом является возможность прикоснуться к истории. Минус – высокие затраты на покупку и ремонт. В последнее время недвижимость типа Сhurch Сonversion покупает обеспеченная молодёжь. Поэтому часто такие квартиры и дома сочетают в себе ультрасовременный ремонт и элементы старины.
New Developments
New Developments – это не что иное, как современные многоэтажные новостройки. Жильё в таких строительных комплексах разнится, как по площади и планировке, так и по цене. Приобретают квартиры различные слои населения – от среднего класса до людей с высоким достатком, так как выбор достаточно велик и разнообразен.
Высотные многоквартирные дома называются Tower block. Изначально такое жильё начали строить в Великобритании в 1951 году. Но спустя десятилетия внешний вид домов настолько износился, что жильцы массово начали продавать жильё по очень низким ценам преимущественно малоимущим покупателям.
Квартиры в таких домах имеют небольшую площадь и отличаются довольно низкими потолками, что является для многих существенным минусом. Преимуществ, кроме очень низких цен, практически нет. Пользуются спросом у людей с низким достатком .
Краткий вывод
Таким образом, можно сделать вывод, что выбор жилья зависит как от личных предпочтений каждого человека, так и от его финансовых возможностей. Все типы недвижимости имеют свои плюсы и минусы, изучив которые можно с точностью определиться в выборе жилища своей мечты. Если самостоятельно сделать выбор сложно, то покупатель всегда может обратиться к опытному специалисту за помощью в зарекомендовавшее себя агентство недвижимости .
Теплоснабжение является важнейшей составляющей эксплуатации частного дома и имеет непосредственное влияние на обеспечение комфортных условий для жильцов.
Выбор схемы отопления частного дома зависит от множества факторов , среди которых наиболее значимыми являются материальные возможности владельца и доступность использования инженерных сетей или определенных энергоносителей.
Кроме того, выбор оптимальной схемы теплоснабжения возможен лишь при условии учета технических характеристик отапливаемого строения, а также климатических особенности местности.
является предпочтительным
для теплоснабжения зданий общей площадью более ста квадратных метров.
Газоснабжение может осуществляться посредством подключения к газовой магистрали или использования сжиженного газа из баллонов. Эффективность использования газового отопления обусловлена невысокой стоимостью энергоносителя и высокими показателями теплоотдачи.
Возведение газовой отопительной системы возможно лишь после получения документального разрешения со стороны газоснабжающей организации, действующей на территории муниципального района или городского округа. Подведение коммуникаций и ввод системы в эксплуатацию возможны только при условии соблюдения действующих нормативов.
Согласно действующим строительным нормам, газовые мини-котельные в частных домах должны обустраиваться исключительно в нежилых помещениях, оборудованных дверью.
Требуемые параметры помещений различаются в зависимости от особенностей конструкции котла: площадь помещения должна составлять от 6 м 2 до 8 м 2 , если объем котла от 15 м 3 до 20 м 3 соответственно. Обязательным условием является наличие приточно-вытяжной вентиляции и окна с форточкой.
Однако, в соответствие со СНиП 31-02-2001 и СНиП 31-01-2003 , газовые котлы мощностью до 60 кВт разрешается устанавливать на кухне. Монтаж приточно-вытяжного оборудования и дымохода осуществляется в зависимости от особенностей котла.
Электрическое отопление
В отличие от газового отопление, установка электрической системы не требует разрешения и менее затратна в финансовом плане.
В то же время, стоимость электроэнергии, используемой для обогрева дома, значительно превосходит стоимость газа, расходуемого на аналогичные нужны. Вследствие этого, целесообразность использования электрического отопления значительно снижается при обогреве зданий площадью более ста квадратных метров.
Важно : перед установкой электрической отопительной системы важно удостовериться в том, что характеристики электросети населенного пункта соответствует требуемым параметрам функционирования оборудования.
Электрическое теплоснабжение дома может осуществляться посредством использования пленочных или панельных инфракрасных обогревателей, а также монтажа пленочных или кабельных теплых полов.
Подобные системы обеспечивают равномерный обогрев всего помещения, а регулировка происходит в ручном или автоматическом режиме. Монтаж данных систем не сложен и может быть произведен самостоятельно, имея необходимые знания и навыки.
Принцип работы
канального воздухонагревателя заключается в обеспечении циркуляции нагретого воздуха по воздуховодам квадратного сечения, расположенным под полом.
При этом в отапливаемых помещениях происходит непрерывное вентилирование , обеспечивающее приток свежего воздуха взамен отработанного.
Функция климат-контроля осуществляет автоматическое регулирование температурных показателей в помещении в соответствие с заданными параметрами: существуют возможности установки режимов кондиционирования, тонкой очистки и увлажнения воздуха в помещениях, а также регулирования температуры горячего водоснабжения.
Преимуществами использования данного устройства являются отсутствие радиаторов и трубопроводов, равномерный обогрев помещений, а также отсутствие шума. Канальные воздухонагреватели работают на газе, что гарантирует экономный расход денежных средств, затрачиваемых на оплату энергоносителя.
Схема жидкостного отопления
Жидкостные отопительные системы чаще прочих используются
для теплоснабжения частного жилья. Основными элементами жидкостной отопительной системы являются нагревательный котел, трубопровод и радиаторы.
В качестве теплоносителя используется специально подготовленная вода или . Теплоноситель, нагретый в котле до заданной температуры, посредством непрерывной циркуляции обеспечивает передачу тепловой энергии на радиаторы отопления в помещениях.
Способ циркуляции теплоносителя (естественный или принудительный) выбирается в зависимости от технических характеристик отапливаемого здания. Преимущества естественной циркуляции заключаются в равномерной теплопередаче и независимости от электричества, недостаток – в невозможности использования большинства современных радиаторов вследствие увеличенного диаметра трубопровода.
Принудительная циркуляция теплоносителя обеспечивается за счет функционирования электрического циркуляционного насоса. В данном случае диаметр трубопровода может быть стандартным, однако насос должен работать постоянно, что влечет дополнительные затраты.
Важно : для жидкостных отопительных систем наиболее выгодно использование газовых котлов, эксплуатация электрических аналогов более затратна за счет высокой стоимости электроэнергии.
Твердотопливное отопление
Системы отопления, работающие на твердых видах топлива , применяются при невозможности подключения к инженерным сетям или их несоответствии требуемым параметрам. В качестве энергоносителя могут использоваться дрова, уголь, топливные брикеты, пеллеты, торф.
Печи Булерьян
(германского производства) и Бренеран (отечественный аналог) отличаются от стандартных твердотопливных печей удобством и экономической эффективностью эксплуатации.
В качестве горючего могут использоваться все виды твердого топлива (кроме каменного угля), а коэффициент полезного действия таких печей достигает восьмидесяти процентов.
Пеллетные котлы
Данная разновидность твердотопливных котлов использует в качестве энергоносителя пеллеты
– гранулированное топливо на основе древесных и сельскохозяйственных отходов.
Главные преимущества пеллетных котлов заключаются в высоком КПД (до 90%) при экономном расходе топлива, а также в высокой степени автоматизации, позволяющей производить заправку котла топливом раз в неделю.
Пеллетные котлы весьма дороги, и требуют обустройства котельной и помещения для складирования топлива. Кроме того высокая степень автоматизации пеллетного котла требует постоянного подключения агрегата к электрической сети.
Дизельные котлы
При отсутствии возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, теплоснабжение частного дома может быть реализовано посредством использования дизельной системы отопления . Как следует из названия, в качестве энергоносителя применяется дизельное топливо.
Важно : на установку дизельного котла не требуется разрешение, а соблюдение определенных мер позволит избежать характерного запаха.
Выбор схемы отопления частного дома имеет ключевое значение для обеспечения комфорта и безопасности жильцов.
Условием оптимального выбора схемы отопления частного дома является комплексная оценка имеющихся условий, доступных возможностей, а также вариантов их сочетания.
Основными факторами , влияющими на выбор той или иной схемы отопления, являются возможность подключения к газоснабжающей сети, доступность необходимого оборудования и требуемых объемов энергоносителя.
Принципиальную схему подключения современной системы отопления в частном доме посмотрите на видео:
