Wybrałeś już mieszkanie i chcesz je kupić? Koniecznie sprawdź to przed zakupem!
Nasi prawnicy sprawdź mieszkanie w ciągu 48 godzin z wystawieniem pisemnego legalna opinia.
Zobacz przykładową opinię prawną
Kupno mieszkania bez ryzyka to zakup nieruchomości, która nie wiąże się z żadnymi obciążeniami (np. pożyczki, długi), osób trzecich twierdzących, że są właścicielem obiektu lub w nim mieszkają. Płacenie za tego rodzaju usługi związane z nieruchomościami pozwoli Ci uniknąć problemów, aż do utraty zakupionego mieszkania.
Koszt sprawdzenia to 25 000 rubli, termin to 48 godzin Poproś o inspekcję
Zamawiając u nas oględziny mieszkania za legalna czystość Dostaniesz:
całkowity spokój w transakcji kupna mieszkania i brak ryzyka
mocne argumenty w sporze ze sprzedawcą o obniżkę ceny
pełny zwrot pieniędzy, jeśli nie dotrzymamy wyznaczonego czasu
Aby zamówić usługę sprawdzenia mieszkania przed zakupem wystarczy jego adres.
Więc gdzie jest ryzyko? Co najpierw sprawdzają nasi eksperci?
1. Autentyczność dokumentów do mieszkania
Sprawdzenie czystości prawnej nieruchomości na tym etapie polega na dokładnym zbadaniu nie tylko samych dokumentów tytułowych, ale także pieczęci i papieru firmowego. Popularny schemat oszustwa polega na tym, że oszuści pod pewnym pretekstem dostarczają nie oryginalne dokumenty, ale ich duplikaty. Istnieje jednak kilka dobrych powodów, dla których właściciel może używać uwierzytelnionych kopii do rejestrowania transakcji. Dlatego weryfikację prawną mieszkania warto powierzyć specjalistom z dużym doświadczeniem w tej dziedzinie.
2. Stan cywilny sprzedającego
Nasi pośrednicy sprawdzają, czy właściciel był żonaty. Wszelki majątek (w tym nieruchomości) nabyty przez małżonków w trakcie małżeństwa uważa się za wspólny. W przypadku braku zgody małżonka przy dokonywaniu transakcji kupna-sprzedaży istnieje ryzyko, że „druga połowa” pozwie się i transakcja zostanie uznana za nieważną.
Ten niuans jest często używany przez oszustów. Na przykład mąż z pieniędzmi ze sprzedaży wspólnego mieszkania wyjeżdża za granicę, potem na scenie pojawia się „oszukana” żona i domaga się sprawiedliwości.
Czasami sprzedawcy po prostu nie są świadomi tego prawa. Zdarza się, że kobieta próbowała sprzedać mieszkanie, którego połowa faktycznie należała do jej zmarłego męża.
3. Zdolność prawna
Due diligence prawne nieruchomości obejmuje zawsze weryfikację zdolności prawnej sprzedającego (a także autentyczności jego paszportu). Transakcję mogą zakwestionować opiekunowie właściciela (lub spadkobierców w przypadku jego śmierci), jeśli okaże się, że był on ubezwłasnowolniony (lub częściowo ubezwłasnowolniony), nadużywał alkoholu, zażywał narkotyki – jednym słowem w momencie podpisując umowę nie był w stanie trzeźwo ocenić swoich działań. Doszło do sytuacji, gdy sąd wyznaczył sekcję zwłok, a następnie sprzedane mieszkanie zostało zwrócone dziedziczce.
4. Osoby trzecie uprawnione do zamieszkania lub posiadania mieszkania
Ten etap sprawdzania nieruchomości pod kątem czystości w praktyce często okazuje się być ważniejsze niż badania osobowość właściciela. Zainteresowana osoba trzecia może być krewnym.
Ostatnia aktualizacja: 03.01.2018
Musisz oczywiście zacząć od paszporty. Nie wszystko jest tak oczywiste, jak się wydaje na pierwszy rzut oka. Jak to sprawdzić i na co zwrócić uwagę, opiszemy w kolejnym kroku. INSTRUKCJE- « Sprawdzenie paszportu» .
Dotyczący autorytet Sprzedający na sprzedaż mieszkania ( czy ma prawo ją kontrolować?), to są one określane przez zbieżność danych paszportowych o ustalonej przez nas tożsamości i danych o „Przedmiot prawa / Posiadacz praw” określone w lub w .
W praktyce zdarzały się przypadki, gdy mieszkanie było sprzedawane z prawdziwym paszportem, ale sam właściciel mieszkania był fałszywy. Oznacza to, że oszuści odebrali paszport prawdziwemu właścicielowi, znaleźli osobę, która wyglądała jak on i sprzedali mieszkanie zgodnie z tymi dokumentami. Ta opcja jest możliwa, jeśli właścicielem mieszkania jest osoba samotna i zaliczana jest do tzw. „”.
Ochroną tutaj jest zwykła ankieta sąsiadów na temat tego, czy znasz tę osobę. Te same babcie siedzące przy wejściu, czy concierge przy wejściach mogą udzielić bardzo cennych informacji ( Z czego regularnie korzystają funkcjonariusze organów ścigania?).
Więcej o sytuacji ze Sprzedającym od grupy ryzyka wyjaśnione w odpowiednim kroku INSTRUKCJE Dalej - " Sprzedawca na ryzyko
».
oprócz autorytet Sprzedający, musisz również zweryfikować jego pełną Pojemność . Jest to również omówione dalej, w kolejności, w kroku INSTRUKCJE- « Zdolność prawna Sprzedawcy ».
Jeżeli inna osoba działa na rzecz Sprzedającego, pełnomocnictwa, wtedy nasze działania będą takie, jak wskazano poniżej w odpowiednim kroku - " Sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika ».
Weryfikacja tożsamości Sprzedawcy mieszkania- bardzo drażliwa sprawa, a niektóre wrażliwe osoby, ze względu na swoje wychowanie, mogą się wstydzić, aby dowiedzieć się jakichś szczegółów od Sprzedawcy. Ale taki „delikatność” może nas drogo kosztować ( np. w cenie mieszkania). A jeśli Sprzedający okaże się być, to dla niego taki nieśmiały Kupujący jest tylko darem niebios.
Nie ulegając więc urokowi naszego Sprzedawcy Mieszkań i nieco dusząc naszą wrodzoną skromność, postanowiliśmy sprawdzić, jakim on naprawdę jest postacią.
Zacznijmy od paszportu - kliknij w następny krok.
Witam. Zacznę od historii. Podeszła do mnie rodzina, która postanowiła kupić mieszkanie dla siebie. Wybrali dla siebie odpowiedni i postanowili sprawdzić, czy sprzedawcy są rzeczywiście właścicielami. W tym celu zwrócili się do jednej firmy prawniczej i tam za tę informację poproszono ich o 1500 rubli. Wyskoczyłem z krzesła, gdy usłyszałem tę kwotę. Powiedziałem im, że właścicieli mieszkań można znaleźć na własną rękę i znacznie taniej. Dlatego pisałem o tych metodach, które jakoś sprowadzają się do.
Brak darmowych sposobów na znalezienie właścicieli
Informacje o właścicielach nieruchomości są przechowywane w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości (zwanym dalej USRN). Zwykli obywatele nie mogą bezpłatnie otrzymywać informacji z USRN - jest to napisane w ust. 2 art. 63 ustawy o rejestracji. Tylko organy ścigania, sądy, komornicy itp.
Nie szukaj żadnych bezpłatnych serwisów i baz danych z informacjami o właścicielach nieruchomości. Najprawdopodobniej te bazy danych są nieaktualne, ponieważ informacje w USRN są stale aktualizowane + możesz natknąć się na wirusy.
Najlepszy sposób numer 1 - właścicieli znajdziesz w wyciągu z USRN
Wszystkie metody są w jakiś sposób związane z tym wyciągiem z USRN. Spójrz na poniższy przykład. W sekcji nr 2 w paragrafie 1.1 „Właściciel praw autorskich” wskazano, kto jest właścicielem mieszkania. Mieszkanie należy do niejakiego Bobkowa, resztę zamalowałem. Jeśli mieszkanie jest własnością kilku osób, wówczas wielkość ich udziałów zostanie pokazana wraz z pełną nazwą.
(aby powiększyć zdjęcie, kliknij na niego)
Oficjalna nazwa to „wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości o głównych cechach i zarejestrowanych prawach do nieruchomości”. W naszym przypadku nieruchomość to mieszkanie.
Usługa zamawiania wyciągu z USRN, z którego korzystam
Wyciąg z USRN jest wydawany w formie elektronicznej i formularz papierowy. Wyciąg elektroniczny jest idealny do poznania właścicieli: nie musisz nigdzie jechać, po dokonaniu płatności zostanie wysłany do e-mail; można otworzyć na komputerze i smartfonie; można wydrukować. Każda osoba (nawet obywatel Federacji Rosyjskiej) może zamówić wypis dla dowolnej nieruchomości w Federacji Rosyjskiej.
Kiedyś zamawiałem wyciąg elektroniczny na oficjalnej stronie Rosreestr, ale teraz korzystam z jej serwisu partnerskiego Ktam.pro (instrukcje zamawiania). Koszt wyciągów w obu witrynach jest taki sam - 250 rubli. Ale: 1) z Ktotam.pro są wysyłane znacznie szybciej - średnio po 1 godzinie. Z drugiej strony Rosreestr musiał czekać średnio 47 godzin; 2) Z Ktam.pro wyciągi wysyłane są od razu w czytelnej formie - możesz je otworzyć na komputerze i smartfonie, nie dodatkowe programy nie wymagane. Od Rosreestr otrzymasz wyciąg w nieczytelnym formacie .xml i będziesz musiał przerobić go na czytelną formę. 3) W Ktotam.pro łatwiej jest wypełnić pola zamówienia, które są znacznie mniejsze. Również przy składaniu zamówienia nie są wymagane dane paszportowe. A na stronie Rosreestr trudno jest zrozumieć, co należy wypełnić iw jakiej formie, a ponadto trzeba wypełnić wszystkie dane paszportowe.
Oświadczenia firmy Ktotam.pro mają również elektroniczny podpis cyfrowy rejestratora Rosreestr (EDS), tj. posiadają również oficjalne i wiarygodne informacje z USRN.
Instrukcja zamawiania ekstraktu w Ktam.pro
Instrukcja zamawiania ze zdjęciami. Dla jasności zamówiłem wyciąg z USRN na mieszkanie w Moskwie, ul. Vostochnaya, 13. Nie pokażę ci numeru mieszkania.
- Przejdź do Whotam.pro. Wsparcie: [e-mail chroniony], [e-mail chroniony] Możesz też zadawać mi pytania w komentarzach, ale pamiętaj, że nie jestem właścicielem serwisu, używam go tylko w swojej pracy.
- Wpisz adres mieszkania i kliknij przycisk „Znajdź”.
Oto co mi się przydarzyło.
(kliknij na zdjęcia, aby powiększyć)
W polu „Ulica” wpisz tylko nazwę ulicy, pasa, bulwaru itp. Przykłady adresów: przykład #1, przykład #2, przykład #3, przykład #4.
Jeśli pod adresem mieszkania znajduje się budynek, nie martw się brakiem odpowiedniego pola. Wystarczy wpisać adres bez treści, kliknąć przycisk „Znajdź”. W następnym oknie wybierz adres, który zawiera żądany załącznik.
Jeśli potrzebujesz miasta Moskwa lub Petersburg, wpisz w polu „Region”. Aby wyszukać inne osady, najpierw wpisz nazwę regionu, a następnie osadę.
- W oknie, które się otworzy, sprawdź adres i kliknij "Wybierz obiekt".
Jeśli zostanie wyświetlony komunikat „Rosreestr nie może dostarczyć informacji o żądanej właściwości. Sprawdź poprawność wprowadzonych danych i spróbuj ponownie „- oznacza to, że wprowadzono zły adres lub serwery Rosreestr „zwalniają” (tak się dzieje). Radzę dokładnie sprawdzić adres, a jeśli jest poprawny, poczekaj chwilę i spróbuj ponownie.
Jeśli komunikat „Brak informacji w elektronicznej bazie danych USRN Rosreestr. Być może ostatnia transakcja dla tego obiektu miała miejsce przed 2000 r. lub obiekt ma status „wcześniej zarejestrowany”. Niestety nie będziemy w stanie dostarczyć wyciągu dla tego obiektu ”- oznacza to, że Rosreestr w regionie (podmiot Federacji Rosyjskiej), w którym znajduje się nieruchomość, zaczął rejestrować transakcje od 2000 r. (w niektórych regionach od 1998 r.). Do 2000 r. transakcje były rejestrowane w WIT, więc WIT zawiera informacje o posiadaczach praw autorskich. Trudność polega na tym, że tylko sami właściciele lub osoba posiadająca od nich notarialne pełnomocnictwo może zażądać tych informacji.
- Wybierz „Wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości dla nieruchomości - 250 rubli”. i kliknij "Dalej".
- W terenie wpisz swój adres e-mail(e-mail), na który otrzymasz wyciąg, oraz kliknij "Dalej".
- Wybierz metodę płatności, kliknij przycisk „Zapłać” i zapłać za zamówienie.
Jeśli wybierzesz „Inne sposoby”, będziesz mieć możliwość wyboru płatności za pośrednictwem Qiwi, terminala, z salda telefon komórkowy, portfel elektroniczny itp.
Zawsze płacę kartą kredytową lub saldem telefonu komórkowego. To dla mnie najwygodniejsze. Do zapłaty od karta bankowa zaznacz odpowiednie pole wyboru, kliknij przycisk „Zapłać”, wprowadź dane karty w oknie, które się otworzy i kliknij przycisk „Zapłać 250 rubli”. Aby zapłacić z telefonu komórkowego, wybierz metodę płatności „Inne metody”, kliknij przycisk „Zapłać” i wybierz operatora komórkowego na stronie, która się otworzy.
- Aktywuj swoje konto osobiste.
Po dokonaniu płatności na Twój adres e-mail zostanie wysłana wiadomość e-mail zawierająca login i hasło do Twojego konta osobistego w serwisie Ktotam.pro (2). W liście kliknij przycisk „Aktywuj konto osobiste” (1). Sprawdź folder ze spamem, czasami trafiają tam e-maile.
(list wygląda tak)
- Wyświetlany komunikat o aktywacji szafki. Możesz zamknąć okno.
- Zaloguj się na swoje konto, aby upewnić się, że Twoje zamówienie jest przetwarzane..
Aby wejść na swoje konto osobiste: 1) kliknij przycisk „Zaloguj się” w prawym górnym rogu; 2) w oknie, które się otworzy, wprowadź swój adres e-mail i hasło; 3) kliknij „Zaloguj się”. Przypominam, że hasło zostało przesłane w liście z aktywacją konta.
Po zalogowaniu zostaniesz natychmiast przekierowany na stronę „Moje wyciągi”. Przewiń w dół, aby zobaczyć swoje oświadczenie. Po prawej stronie pokaże, że zamówienie jest przetwarzane.
W sekcji „Profil” możesz podać numer telefonu, na który otrzymasz powiadomienie SMS o gotowości wyciągu.
- Jak tylko zestawienie będzie gotowe, zostaniesz o tym powiadomiony e-mailem(jeśli podasz numer telefonu w swoim profilu, zostaniesz powiadomiony telefonicznie, że wyciąg jest gotowy). Sprawdź folder spamu.
Wyciąg można również pobrać ze strony konto osobiste . Kliknij środkowy przycisk „PDF”. Wyciąg będzie w formacie pdf, możesz od razu otworzyć go na swoim telefonie i komputerze za pomocą przeglądarki. Aby wydrukować, kliknij prawy przycisk ze znakiem drukarki. Aby pobrać archiwum z plikami źródłowymi wyciągu, kliknij lewy przycisk „EDS”. Wyciąg będzie w formacie xml w archiwum. Plik .sig to podpis elektroniczny rejestratora (EDS).
Wysłali mi wyciąg 50 minut po dokonaniu płatności. Pokazałem jej.
Metoda numer 2 - na stronie Rosreestr
Należy pamiętać, że właściciele nieruchomości nie są pokazywani bezpłatnie na stronie internetowej Rosreestr. Pisałem o tym szczegółowo w moim artykule, tam znajdziesz dowód.
Aby poznać właścicieli, będziesz musiał złożyć płatną prośbę na stronie Rosreestr, a raczej zamówić za 250 rubli. wyciąg z USRN dotyczący głównych cech i zarejestrowanych praw do nieruchomości. Nie radzę zamawiać go na stronie Rosreestr, ponieważ. wysyłają go średnio po 2 dniach i w nieczytelnej formie. Mówiłem szczegółowo o tym ekstrakcie i gdzie można go dostać w 1 godzinę za te same 250 rubli.
Jeśli nie wierzysz mi, że strona Rosreestr nie pokazuje właścicieli w domenie publicznej, to przekonaj się sam:
- Przejdź do strony "Rosreestr - informacje referencyjne online dotyczące obiektów nieruchomości. To jedyna strona, przez którą możesz uczyć się za darmo informacje ogólne o nieruchomościach nie ma innych podobnych stron;
Tutaj wszystko jest takie samo - nie tylko wymienią dla Ciebie właścicieli, będziesz musiał zamówić wyciąg z USRN. Koszt to 400 rubli. w formie papierowej i 250 r. w formie elektronicznej. Wyciągi są wystawiane w ciągu 3-4 dni roboczych, są opóźnienia. Wiem gdzie za te same 250 zł. Wyciągi elektroniczne są wysyłane dosłownie w ciągu 1 godziny -.
Jeśli nadal zdecydujesz się skontaktować z biurami MFC lub Rosreestr, potrzebujesz tylko paszportu i pieniędzy na wypis. Możesz skontaktować się z każdym oddziałem, bez względu na to, gdzie znajduje się mieszkanie. Jeśli w miejscowość jest MFC, to idź tam, ponieważ w tym przypadku oddziały Rosreestr nie przyjmują bezpośrednio obywateli. Jeśli nie ma MFC, skontaktuj się z biurem Rosreestr. Podaj pracownikowi adres pożądane mieszkanie, wypełni wniosek, wystawi pokwitowanie i poda datę sporządzenia zestawienia. Gotowość zamówienia można również sprawdzić telefonicznie. W umówionym dniu przyjdź po wypis z paszportem i paragonem.
Podatki, notariusze, urząd mieszkaniowy, WIT - tylko nie podawaj informacji o właścicielach
Jestem po prostu zdumiony tym, co piszą na niektórych legalnych stronach. Podobno urząd skarbowy / mieszkaniowy / WIT wymieni nazwiska właścicieli nieruchomości, jeśli przekonasz pracownika, że chcesz kupić tę nieruchomość i sprawdzisz ją przed zakupem. To kompletna bzdura, ale ludzie idą i piszą w komentarzach, że nic im tam nie powiedziano.
Tak po prostu żadna z tych organizacji nie poda zwykłemu obywatelowi pełnego nazwiska właścicieli innych nieruchomości ani odpłatnie, ani za darmo. .
Wszystkie agencje nieruchomości oferują taką usługę jak sprawdzenie czystości prawnej mieszkania czy historii mieszkania. Jeśli mówią, że mieszkanie jest czyste, mają na myśli, że nie ma przeszkód prawnych do transakcji, że własność mieszkania nie jest ograniczona zakazami lub obciążeniami, oraz że nie ma i nie będzie w przyszłości podstaw do zakwestionowanie legalności transakcji i stwierdzenie jej nieważności.
Jak pośrednik sprawdza czystość prawną? W większości przypadków wystarczy dokładnie zapoznać się z dokumentami przygotowanymi do transakcji, zawierają one wszystkie niezbędne informacje. A weryfikacja sprowadza się do ustalenia autentyczności dokumentów i ich poprawnej lektury. Zaletą pośrednika w handlu nieruchomościami jest to, że wie, jak poprawnie czytać, czyli wie, na co dokładnie należy zwrócić uwagę.
Cała historia mieszkania zawarta jest w księdze mieszkaniowej i Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do nieruchomość i zajmuje się tym. Do tej pory jedyny legalny i cichy niezawodny sposób czeki - uzyskać wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z Niem (EGRP) lub - zaświadczenie z Miejskiego Biura Nieruchomości. Od nich można dowiedzieć się o składzie właścicieli mieszkania, a także o tym, czy jest ono aresztowane, czy obciążone zabezpieczeniem i czynszem ...
Od 31 stycznia 1998 r. Prawa do nieruchomości i niektóre transakcje z nią są rejestrowane w specjalnym rejestrze - Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z Nim. Przed tą datą transakcje dotyczące nieruchomości były przetwarzane w nieco inny sposób, za pośrednictwem WIT, czyli Miejskiego Biura Nieruchomości.
Tak więc czystość prawną nieruchomości, do której prawa zostały zarejestrowane po tej dacie, można sprawdzić wypisując wypis z ZSRR. Jeżeli prawa do nieruchomości powstały przed 31.01.2019 r., to w celu uzyskania informacji należy się skontaktować
Wyciąg z ZSRR dla wszystkich bez ograniczeń
Jeśli więc zamierzasz kupić nieruchomość, to przede wszystkim musisz sprawdzić czystość prawną kupowanej nieruchomości.
Aby to zrobić, poproś sprzedawcę o wyciąg z Jednolitego Rejestru Państwowego praw do nieruchomości i transakcji z nimi.
Pierwszą rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, jest termin wystawienia takiego wypisu. Ekstrakt musi być „świeży”. Najlepszą opcją jest wystawienie oświadczenia dosłownie „właśnie teraz”. Oznacza to, że sprzedawca otrzymał wyciąg i natychmiast przedstawił go kupującemu do sprawdzenia. Pamiętaj: im świeższe oświadczenie, tym bardziej trafne są zawarte w nim informacje.
Jeśli sprzedawca nie może lub nie chce pokazać Ci wyciągu, możesz sam go zdobyć. Jest to dość proste, a będziesz potrzebować minimum dokumentów i kosztów gotówkowych. Jeśli zamówisz ekstrakt jako indywidualny, potrzebujesz dokumentu tożsamości i dowodu wpłaty.
Ale osoba prawna będzie musiała złożyć więcej dokumentów, aby uzyskać wyciąg, a mianowicie statut, statut, dowody rejestracyjne, pełnomocnictwo, jeśli działa pełnomocnik, ponownie dokument płatności itp.
Czytanie wyciągu
Wyciąg z ZSRR, który jest dostarczany każdemu wnioskodawcy, zawiera następujące informacje:
nazwa organu dokonującego państwowej rejestracji praw;
datę podpisania odpisu oraz numer wyjścia;
numer katastralny (lub warunkowy) nieruchomości;
przeznaczenie nieruchomości;
adres (lokalizacja);
dane dotyczące posiadacza praw (właścicieli praw, jeżeli prawo do współwłasności jest zarejestrowane);
rodzaj zarejestrowanego prawa;
zarejestrowane ograniczenia (obciążenia) prawa, w tym data i numer ich rejestracja państwowa, warunki, na jakich zostały ustanowione, a także dane dotyczące osób, na rzecz których zostały ustanowione;
Imię i nazwisko lub tytuł osoby ubiegającej się o wypis.
Ryzyko przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym.
Jeśli mówimy o nowym budynku, to nie ma jeszcze świadectwa własności, ale jest umowa, która jest odsprzedawana. Jeśli to jest umowa udział w kapitale, w pełni chroni interesy kupującego i gwarantuje, że jego prawa do tej nieruchomości zostaną zarejestrowane w Jednolitym Rejestrze Państwowym. Oznacza to, że jeśli mieszkanie jest sprzedawane pod 214-FZ, nie możesz niczego sprawdzić.
Każda inna umowa jest w rzeczywistości takim lub innym schematem obejścia prawa 214. iw tym przypadku nie należy zwracać największej uwagi na prawną czystość transakcji. Kupno dowolnego mieszkania „schematycznego” na etapie budowy jest dość ryzykowne.
Z reguły według schematów mieszkania nie są sprzedawane bezpośrednio od dewelopera, ale za pośrednictwem jakiejś firmy pośredniczącej. Może to być albo spółka powiązana z deweloperem, albo samodzielny podmiot prawny, który kiedyś hurtowo odkupił część mieszkań od dewelopera na etapie budowy, aby zarobić, a następnie odsprzedaje je publicznie.
Tak więc, aby sobie z tym poradzić osoba prawna może to być ryzykowne, bo nie znamy relacji między deweloperem a tym inwestorem – czy w pełni zapłacił za zakupione mieszkania, czy nie?
Jeśli nie, to deweloper może rozwiązać umowę między nimi, po czym ma prawo odzyskać swoje pozostałe mieszkania (za kwotę, której inwestor nie zapłacił). A te mieszkania mogą być już sprzedane przez inwestora. Tak powstają „podwójne” kontrakty lub „podwójna” sprzedaż, gdy to samo mieszkanie jest sprzedawane dwa razy.
Takie schematy były, są i będą. Dlatego kupujący musi przywrócić cały łańcuch - od dewelopera po sprzedawcę mieszkania i zrozumieć istotę relacji między deweloperem a sprzedawcą. To jest to należyta staranność czystość mieszkania.
Ryzyko przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym.
Rynek wtórny ma swoje ryzyka, jednym z głównych jest kwestionowanie prawa do mieszkania. Z reguły dzieje się tak, gdy:
Powstanie sporów między spadkobiercami mieszkania lub podział majątku między małżonkami;
Uznanie za niekompetentnego sprzedawcę mieszkania, który może okazać się narkomanem, alkoholikiem lub chorym psychicznie, niezarejestrowanym;
Pojawienie się skazanego czasowo zwolnionego z mieszkania na czas odbywania kary;
Obecność zaginionego (zaginionego) członka rodziny zarejestrowanego w mieszkaniu.
Nikt nie gwarantuje, że ta zaginiona osoba nie pojawi się za kilka lat i nie będzie kwestionować transakcji. Dzieje się to dość regularnie. Ludzie przebywają w więzieniu, nie chcą informować o tym swoich bliskich, a potem wychodzą z więzienia i deklarują swoje prawa. Dlatego kupując mieszkanie, w którym zameldowana jest osoba zaginiona, podejmujesz pewne ryzyko.
Zagrożone są również mieszkania, w których zarejestrowane są niepełnoletnie dzieci, których interesy należy pilnować, czy osoby starsze, czasami nie rozumiejące znaczenia swoich działań.
Jeśli podobało Ci się mieszkanie na „wtórnym”, to oprócz świadectwa własności musisz poprosić właściciela o wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw do Nieruchomości i Transakcji z nim (EGRP) na temat wszystkich dokonanych transakcji w stosunku do tego mieszkania.
Ekstrakt ten będzie odzwierciedleniem całej historii mieszkania, począwszy od 1998 roku, czyli od powstania ZSRR, a to w zupełności wystarczy. Z rejestru będzie jasne, czy mieszkanie było sporne, czy nie, czy dokonano na nim aresztowań i tym podobnych. Całe postępowanie w sprawie mieszkania jest odnotowywane w rejestrze. Jeśli znajdziesz jakieś spory w historii mieszkania, zwróć uwagę, ile lat minęło od ich powstania.
Przez ustawodawstwo rosyjskie, maksymalny okres przedawnienia dla unieważnienia transakcji, w tym transakcji dotyczących nieruchomości, wynosi trzy lata. Dlatego jeśli w ciągu trzech ostatnie lata przed proponowanym zakupem nie było żadnych transakcji z mieszkaniem, nie musisz się obawiać, że poprzedni właściciele nagle przedstawią swoje prawa.
Ale jeśli nadal znajdziesz spory, które pojawiły się w ciągu ostatnich trzech lat, poproś właściciela o dostarczenie osąd, na podstawie której można wyciągnąć ostateczne wnioski o legalności posiadania tego mieszkania. Jeśli decyzja sądu nie została jeszcze podjęta, radzimy poczekać na nią przed zawarciem transakcji.
Czasami tak się dzieje – zwykle przy starych nieruchomościach zasobów mieszkaniowych- że mieszkanie nie jest wpisane do rejestru. Jeżeli takiego mieszkania nie ma w ewidencji to znaczy, że po jego prywatyzacji nie dokonano z nim żadnej transakcji, czyli jest to mieszkanie idealne z prawnego punktu widzenia, absolutne „czyste”. Kupujący może złożyć zapytanie do działu polityka mieszkaniowa zweryfikować prawdziwe prawa jego właściciela. Nic więcej nie trzeba robić.
Co może i powinno ostrzec kupującego? Po pierwsze, jeśli okaże się, że mieszkanie zostało komuś przekazane w spadku lub podarowane, podczas gdy ona nowy właściciel nie jest krewnym poprzedniego właściciela, po czym nowy właściciel zaczyna szybko sprzedawać to mieszkanie. Takie rzeczy zawsze są niepokojące.
Innym czynnikiem ryzyka może być sytuacja, gdy mieszkanie bardzo często było odsprzedawane i przekazywane z rąk do rąk (będzie to widać po oświadczeniu ZSRR), czyli w rzeczywistości nikt w nim nie mieszkał przez długi czas, podczas gdy powód, dla którego był sprzedawany tak często, nie jest jasny. Jest prawdopodobne, że transakcje dotyczące tej nieruchomości były „nieczyste” iw ten sposób próbowali pozyskać nabywcę w dobrej wierze.
Największe „niespodzianki” obarczone są możliwą niezdolnością właściciela. Zdarza się, że sprzedawca po pewnym czasie od transakcji zostaje uznany za niekompetentnego. Daje mu to możliwość zakwestionowania swoich przeszłych działań. Jeśli okaże się, że właściciel nie rozumiał sensu swoich działań, istnieje ryzyko, że transakcja zostanie zakwestionowana. Na rynku jest wielu „specjalistów”, którzy na tym zarabiają. Jednocześnie nie uratuje Cię nawet zaświadczenie o stanie psychicznym sprzedawcy, potwierdzające, że w momencie transakcji osoba była zdrowa. Faktem jest, że istnieje art. 177 kc, który stanowi, że „transakcja dokonana przez obywatela, choć zdolna, ale w chwili jej wykonania w takim stanie, w którym nie był w stanie zrozumieć sensu swoich działań lub zarządza nimi, mogą zostać uznane przez sąd za nieważne na roszczenie tego obywatela lub innych osób, których prawa lub interesy prawnie chronione zostały naruszone w wyniku ich popełnienia.
W rzeczywistości ten artykuł może obejmować każdą ofertę. Jest to wykorzystywane przez oszustów, przeciwko którym trudno jest iść. Rozszyfrowanie ich jest prawie niemożliwe, ponieważ bardzo starannie przygotowują się do transakcji.
Co sądzisz o artykule „Jak sprawdzić czystość prawną mieszkania podczas transakcji?”? Skomentuj to, proszę!
