Zarząd budynku mieszkalnego
Ta instytucja jest zupełnie nowa. Konieczność jego wprowadzenia wynika, naszym zdaniem, z chęci zaangażowania przez państwo właścicieli lokali w proces zarządzania apartamentowcem (obecnie większość obywateli stara się na wszelkie możliwe sposoby tego uniknąć). Pojęcie, tryb wyboru oraz prawa i obowiązki rady zostały szczegółowo opisane w nowym art. 161,1 LCD RF. Nie uważamy za konieczne przepisywania tego artykułu, przedstawimy jedynie przegląd głównych zapisów i spróbujemy zrozumieć, jak utworzenie rady wpłynie na działania uczestników rynku usług mieszkaniowych.
Tak więc na mocy ust. 1 art. 161 ust. 1 Kodeksu Mieszkaniowego RF właściciele lokali w budynku wielomieszkaniowym, w którym jest więcej niż cztery lokale (jeżeli w takim budynku nie jest utworzona HOA lub tym budynkiem nie zarządza spółdzielnia mieszkaniowa (inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka)), przy walnego zgromadzenia, są oni zobowiązani do wyboru rady budynku mieszkalnego spośród właścicieli lokalu (inaczej mówiąc, jako sposób zarządzania wybrano organizację zarządzającą lub zarząd bezpośredni). Przewodniczący wybierany jest spośród członków rady. Klauzula 2 art. 161 ust. 1 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej przewiduje obowiązkową procedurę realizacji powyższej normy: jeżeli w ciągu roku kalendarzowego * (8) decyzja o wyborze rady nie zostanie podjęta lub nie zostanie wykonana, samorząd lokalny w ciągu trzech miesięcy zwołuje walne zgromadzenie, w którego porządku obrad znajdują się sprawy dotyczące wyboru rady domowej lub utworzenia wspólnoty mieszkaniowej. Wydaje się jednak, że to nie wystarczy (mieszkańcy mogą zwyczajnie ignorować takie spotkania lub nadal nie wdrażać podjętych decyzji). Nie ma alternatywy dla otwartego przetargu na wybór organizacji zarządzającej w: ta sprawa nie podano. Najważniejsze jest podniesienie świadomości prawnej obywateli iw tej kwestii środki przymusu nie działają. Dlatego art. 161,1 RF LC może pozostać deklaratywny. Korzyści z wprowadzenia instytucji samorządu mogą być tylko w tych domach, w których mieszkańcy początkowo zajmują się zarządzaniem i są zainteresowani współpracą, ale tworzenie stowarzyszenia właścicieli domów nierentowny. Niestety takich przypadków jest bardzo mało.
Najciekawsze dla organizacji zarządzających i firm, z którymi właściciele zawierają umowy przy wyborze bezpośredniego zarządzania domem, to: następujące punkty:
- rada kontroluje świadczenie usług, wykonywanie pracy przez te firmy, monitoruje jakość świadczonych narzędzia(ust. 5 ust. 5 artykułu 161 ust. 1 LC RF);
- przewodniczący rady, na podstawie pełnomocnictwa wystawionego przez właścicieli lokali, monitoruje wypełnianie zobowiązań wynikających z zawartych umów o utrzymanie i naprawę majątku wspólnego, podpisuje akty odbioru usług i robót dla czynności konserwacyjno-remontowych, czynności o naruszeniu norm jakości lub częstotliwości tych usług i robót, czynności o niedostarczeniu lub niedostarczeniu mediów o nieodpowiedniej jakości, a także skierowanie wniosków do samorządów o zaniechaniu zarządzania organizacja w celu wypełnienia swoich zobowiązań (paragraf 6 ust. 8 artykułu 161 ust. 1 RF LC);
- przewodniczący rady, na podstawie pełnomocnictwa wystawionego przez właścicieli lokalu, zawiera umowę o zarządzanie lub (w przypadku bezpośredniego zarządu) umowy z odpowiednimi spółkami (klauzula 3, ust. 8, art. 161 ust. 1). RF LC). W tym miejscu zwraca się również uwagę: na podstawie umowy o zarządzanie budynkiem mieszkalnym nabywają prawa i zobowiązani są wszyscy właściciele lokali w budynku mieszkalnym, którzy udzielili przewodniczącemu rady budynku mieszkalnego pełnomocnictw poświadczonych takimi uprawnieniami adwokat. Okazuje się, że inni właściciele muszą sami podpisać umowy (jednak prawo im na to nie pozwala).
1. Właściciele lokali w apartamentowcu są obowiązani do odbycia corocznego walnego zgromadzenia właścicieli lokali w apartamentowcu. O ile walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym nie postanowi inaczej, coroczne walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym odbywa się w drugim kwartale roku następującego po roku sprawozdawczym, w trybie określonym w niniejszym artykule.
2. Odbywa się dodatkowo do rocznej walne zgromadzenie walne zgromadzenia właścicieli lokali w apartamentowcu są wyjątkowe. Nadzwyczajne walne zgromadzenie właścicieli lokali w apartamentowcu może zostać zwołane z inicjatywy któregokolwiek z tych właścicieli.
3. Walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym jest prawnie właściwe (posiada kworum), jeżeli właściciele lokali w tym budynku lub ich przedstawiciele, którzy posiadają więcej niż pięćdziesiąt procent głosów ogólnej liczby głosów, z wyjątkiem bierze w nim udział walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, które odbywa się w sprawie określonej w punkcie 4.5 części 2 artykułu 44 niniejszego Kodeksu. W przypadku braku kworum do odbycia corocznego walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, konieczne jest odbycie powtórnego walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. Walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, które odbywa się w sprawie określonej w paragrafie 4.5 części 2 artykułu 44 niniejszego Kodeksu, jest właściwe (ma kworum):
1) jeżeli w budynku mieszkalnym jest więcej niż jedno wejście, jeżeli właściciele lokali w tym budynku mieszkalnym lub ich przedstawiciele, którzy posiadają więcej niż pięćdziesiąt procent głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w tym budynku mieszkalnym, wzięli udział w walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w apartamentowcu, w tym właścicieli lokali w apartamentowcu, przy których wejściu znajdują się lokale przeznaczone do przeniesienia, dysponujących ponad 2/3 głosów ogólnej liczby głosów takich właścicieli;
2) jeżeli w budynku mieszkalnym jest jedno wejście, jeżeli w budynku mieszkalnym wzięli udział właściciele lokali w tym budynku mieszkalnym lub ich przedstawiciele, którzy posiadają więcej niż dwie trzecie głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w tym budynku mieszkalnym walne zgromadzenie właścicieli lokali w apartamentowcu.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
3.1. Organizacja zarządzająca, zarząd wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielnia mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka są obowiązane do prowadzenia rejestru właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, który zawiera informacje umożliwiające identyfikację właścicieli lokali w tym budynku mieszkalnym (nazwisko, imię, patronimik (jeśli istnieje) właściciel lokalu w budynku mieszkalnym, pełna nazwa i główny numer rejestracyjny osoby prawnej, jeżeli właścicielem lokalu w budynku mieszkalnym jest podmiot, numer pokoju w budynku mieszkalnym będącym własnością osoby fizycznej lub prawnej), a także informację o wielkości ich udziałów w własność wspólna na wspólnej własności właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. Przy przyjęciu do organu zarządzającego, zarządu spółki mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej lub innej specjalistycznej spółdzielni konsumenckiej, pisemny wniosek, w tym wniosek korzystający z systemu, właściciel lub inna osoba wymieniona w niniejszym artykule, z którego inicjatywy walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, w sprawie udostępnienia rejestru właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, osoby te są obowiązane do przekazania właścicielowi lub innej osobie określonej w niniejszym artykule tego rejestru w terminie pięć dni od daty otrzymania takiego wniosku. Zgoda właścicieli lokali w budynku mieszkalnym na przekazanie danych osobowych zawartych w rejestrze właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, przy przekazywaniu tego rejestru w sposób określony w niniejszej części, w celu zwołania i zorganizowania walnego spotkanie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym nie jest wymagane.
4. Właściciel, inna osoba określona w niniejszym Kodeksie, z której inicjatywy zwoływane jest walne zgromadzenie właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, jest obowiązany poinformować właścicieli lokali w tym budynku o takim zgromadzeniu nie później niż na dziesięć dni przed terminem swojego gospodarstwa. We wskazanym terminie wiadomość o odbyciu walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym należy przesłać do każdego właściciela lokali w tym budynku listem poleconym, chyba że postanowieniem walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym budynek ten przewiduje inny sposób przesłania tej wiadomości w formie pisemnej lub wręczonej każdemu właścicielowi lokalu w tym domu za podpisem lub umieszczonego w lokalu tego domu, określonym takim rozwiązaniem i dostępnym dla wszystkich właścicieli lokali w tym domu Dom.
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
5. Zawiadomienie o zwołaniu walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym powinno zawierać:
1) informację o osobie, z której inicjatywy zwołuje się to posiedzenie;
2) formę odbycia tego spotkania (osobiście, zaocznie lub osobiście) głosowanie nieobecne);
(patrz tekst w poprzednim wydaniu)
3) datę, miejsce, godzinę tego zebrania lub, w przypadku odbycia tego zebrania w formie głosowania nieobecnego, datę zakończenia przyjmowania decyzji właścicieli w sprawach poddanych głosowaniu oraz miejsce lub adres, pod którym należy składać takie decyzje;
4) porządek obrad posiedzenia;
5) tryb zapoznania się z informacjami i (lub) materiałami, które zostaną przedstawione na tym spotkaniu, oraz miejsce lub adres, pod którym można je przeglądać.
6. Właściciele, którzy dysponują co najmniej dziesięcioma procentami głosów ogólnej liczby głosów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym, mają prawo wystąpić pisemnie do organizacji zarządzającej lub zarządu spółki mieszkaniowej, mieszkaniowej lub budownictwa mieszkaniowego spółdzielnia, inna wyspecjalizowana spółdzielnia spożywców do organizowania walnych zgromadzeń właścicieli lokali w budynku mieszkalnym. W odwołaniu o odbycie walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym należy sformułować sprawy, które mają zostać umieszczone w porządku obrad zgromadzenia. Na wniosek właścicieli, organ zarządzający, zarząd wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielnia mieszkaniowa lub mieszkaniowo-budowlana lub inna wyspecjalizowana spółdzielnia konsumencka są obowiązane do podjęcia czynności niezbędnych do odbycia walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnego, w terminie czterdziestu pięciu dni od dnia otrzymania wniosku, nie później jednak niż na dziesięć dni przed terminem walnego zgromadzenia, zawiadomić każdego właściciela lokalu w tym domu w ustalony porządek a także do wydania Wymagane dokumenty na podstawie wyników tego walnego zgromadzenia i zapewnić, że zostaną one podane do wiadomości właścicieli lokali w tym domu w sposób określony w części 3 artykułu 46 niniejszego Kodeksu.
7. Walne zgromadzenie właścicieli lokali w apartamentowcu może zostać zwołane z inicjatywy organu zarządzającego, który zarządza tym apartamentowcem na podstawie umowy o zarządzanie. Jednocześnie w porządku obrad takiego zgromadzenia mogą znajdować się sprawy przekazane niniejszym Kodeksem do kompetencji walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym.
Znalezienie osoby, która umie liczyć - co może być prostsze? Aby jednak policzyć głosy właścicieli na walnym zgromadzeniu potrzebna jest wiedza i chęć komunikacji. Walne zgromadzenie właścicieli lokali w MKD to specyficzne wydarzenie, na którym spotykają się zupełnie różni i często nieprzyjemni ludzie. Tam się kłócą, przeklinają, a czasem używają wulgarnego języka. Spotkanie musi być przeprowadzone w taki sposób, aby na podstawie jego wyników była decyzja, a nie walka.
Lider walnego zgromadzenia w prawie mieszkaniowym nazywany jest przewodniczącym; sporządzającym referaty jest sekretarz walnego zgromadzenia. Głosy uczestników spotkania liczą członkowie prowizja przeliczeniowa budynku mieszkalnego... W przyszłości przewodniczący, sekretarz walnego zgromadzenia oraz członkowie komisji rachunkowej będą nazywani osobami odpowiedzialnymi.
W tym artykule dowiesz się:
- jak podejść do selekcji kandydatów;
- jakie uprawnienia posiadają osoby odpowiedzialne;
- jak często ich wybierać;
- niż grozi brak obieralnej komisji rachunkowej.
Jak wybrać członków komisji liczącej?
Wymagania dotyczące osób, które mogą być wybrane jako osoby odpowiedzialne na walne zgromadzenie, nie są prawnie określone. Praktyka ich podpowiada.
Na osobę prowadzącą walne zgromadzenie może zostać wybrana każda osoba fizyczna lub prawna, nawet jeśli nie jest ona właścicielem lokalu w niniejszym MKD. Zalecamy, aby IZ i spółdzielnie mieszkaniowe wyznaczyły swoich pracowników do wyboru jako osoby odpowiedzialne na walnym zgromadzeniu. Jeszcze lepiej, jeśli te osoby są wizualnie znane właścicielom lokali w apartamentowcu i są szanowane.
Ustalmy ilość. Przewodniczący jest jedną osobą, sekretarz też. Może to być ta sama osoba, ale tylko na „małe” walne zgromadzenie. Na przykład w apartamentowcu, w którym jest nie więcej niż 30 mieszkań. W domu z wieloma pokojami przewodniczącemu posiedzenia będzie trudno prowadzić równolegle protokoły. Komisja rachunkowa może składać się z jednej lub kilku osób – przepisy tego również nie regulują.
Pamiętaj, że powodzenie spotkania i jego zasadność będzie zależeć od kompetencji osób odpowiedzialnych.
Nie zalecamy dawania uczestnikom walnego zgromadzenia szerokiego wyboru. Zaproponuj jedno, maksymalnie dwa nazwiska do głosowania. Większa liczba kandydatów spowoduje niepotrzebne zamieszanie wyborców, którzy będą wymagali wyjaśnienia: kto to jest, w jakim mieszkaniu mieszka, dlaczego akurat on (ona) itp.
Przykładowy protokół można pobrać na naszej stronie internetowej: Protokół z walnego zgromadzenia właścicieli lokali w MKD
Jakie są uprawnienia osób odpowiedzialnych na walnym zgromadzeniu?
Obowiązki przewodniczącego, sekretarza walnego zgromadzenia, członków komisji skrutacyjnej nie są określone przez prawo. Tworzą je wielka praktyka walnych zgromadzeń w całym kraju.
Przewodniczący wybierany jest po to, aby poprowadził zebranie właścicieli, a sekretarz do prowadzenia i sporządzania protokołu.
Członkowie komisji skrutacyjnej na walnym zgromadzeniu wybierani są w celu policzenia głosów uczestników i podsumowania wyników głosowania nad każdym punktem porządku obrad. Członkowie komisji liczącej identyfikują nieważne formularze decyzyjne i sprawdzają referencje przedstawicieli właścicieli.
Na zakończenie zebrania przewodniczący, sekretarz i członkowie komisji liczącej głosy podpisują protokół ze zgromadzenia właścicieli. Jest to określone w paragrafach. 3-5 łyżek. 181,2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i klauzula 21 wymagań dotyczących rejestracji protokołów z walnych zgromadzeń właścicieli lokali w budynkach mieszkalnych, zatwierdzona. zarządzeniem Ministerstwa Budownictwa Rosji z dnia 25 grudnia 2015 r. nr 937 / pr.
Pytanie
Czy muszę płacić za pracę przewodniczącego, sekretarza i członków komisji rachunkowej budynku mieszkalnego?
Wynagrodzenie osób odpowiedzialnych na walnym zgromadzeniu RF LC nie przewiduje. Ale taką decyzję może podjąć walne zgromadzenie właścicieli lokali w MKD. W tym celu właściciele muszą ustalić wysokość wynagrodzenia i tryb jego wypłaty. Uwzględnij te elementy w porządku spotkania właściciela. Zaliczyć koszty wynagrodzeń osób odpowiedzialnych do kosztów finansowania walnego zgromadzenia. Takie podejście jest zgodne z zapisami punktu 3.5, h. 2, art. 44 LCD RF.
Jak wybierają?
Przewodniczącego i sekretarza walnego zgromadzenia oraz członków komisji skrutacyjnej wybiera się bezpośrednio na walnym zgromadzeniu właścicieli lokali w MKD. Takie wnioski znajdują potwierdzenie w zatwierdzonych Zaleceniach metodycznych dotyczących trybu organizowania i odbywania walnych zgromadzeń właścicieli lokali w budynkach mieszkalnych. zarządzeniem Ministerstwa Budownictwa Rosji z dnia 31 lipca 2014 r. Nr 411 / pr (dalej - Wytyczne).
- Procedura wyboru firmy zarządzającej: algorytm działań właścicieli
Pytanie
Kto podpisze protokół z walnego zgromadzenia, jeśli właściciele nie wybrali przewodniczącego, sekretarza lub komisji liczącej?
Protokół z walnego zgromadzenia właścicieli budynku mieszkalnego musi być zawsze sporządzony i musi być sporządzony zgodnie z zasadami.
Jeżeli sprawa wyboru przewodniczącego, sekretarza zgromadzenia, członków komisji skrutacyjnej znajduje się w porządku obrad zgromadzenia, ale właściciele odrzucili zgłoszonych kandydatów, protokół podpisują inicjatorzy zebrania. Jest to zapisane w punkcie 21 Zatwierdzonych wymagań dotyczących rejestracji protokołów z walnych zgromadzeń właścicieli lokali w budynkach mieszkalnych. zarządzeniem Ministerstwa Budownictwa Rosji z dnia 25 grudnia 2015 r. nr 937 / pr.
Jak często wybierać członków Trybunału Obrachunkowego
Ministerstwo Budownictwa Rosji zaleca, aby w porządku obrad każdego walnego zgromadzenia znalazły się kwestie dotyczące wyboru przewodniczącego, sekretarza i członków komisji rachunkowej (klauzula 2, sekcja VI Zaleceń metodologicznych; patrz rysunek). Ale te kwestie przeciążą program kolejnych spotkań i zwiększą ryzyko odrzucenia przez właścicieli zgłoszonych kandydatów w przyszłości.
Aby uniknąć tego problemu, można określić kadencję osób wybieranych. W tym celu uzupełnij agendę o odpowiednie punkty. Ponieważ kadencja osób odpowiedzialnych nie jest ograniczona przepisami prawa, spotkanie może wyznaczyć dowolny dogodny okres - na przykład rok.
Jeżeli przewodniczący lub sekretarz, który został wybrany na określoną kadencję, nie może uczestniczyć w żadnym posiedzeniu, po prostu umieść w porządku obrad kwestię wyboru innych. Ale jeśli ktoś z komisji liczącej nie może wziąć udziału, to jej skład będzie musiał zostać ponownie zatwierdzony.
Konsekwencje nieobecności na posiedzeniu przewodniczącego, sekretarza i członków komisji rachunkowej budynku mieszkalnego
Informacje o przewodniczącym, sekretarzu i osobach, które policzyły głosy na zgromadzeniu, a także ich podpisy w protokole są obowiązkowymi danymi protokołu walnego zgromadzenia właścicieli. Jeśli tej informacji nie ma w protokole, oznacza to, że został sporządzony z naruszeniami.
Znaczące naruszenie zasad sporządzania protokołów, w tym zasad dotyczących formy pisemnej protokołu, może skutkować nieważnością decyzji zgromadzenia (art. 181 ust. 4 akapit 4 rosyjskiego kodeksu cywilnego). Federacja).
Sąd, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy, ma prawo podtrzymać decyzję, jeżeli (część 6 artykułu 46 LC RF):
- uważa, że brak podpisów tych osób w protokole nie stanowi istotnego naruszenia;
- decyzja nie wyrządziła szkody właścicielom, którzy mogliby się od niej odwołać.
Organem zarządzającym MKD jest zebranie wszystkich właścicieli mieszkań. Podejmuje kluczowe decyzje dotyczące własność wspólna
Każdy właściciel lokalu w MKD może zainicjować spotkanie. Ta sytuacja jest zapisana w ust. 2 art. 45 LCD RF. Z reguły wśród właścicieli tworzona jest grupa inicjatywna. Jej członkowie tworzą porządek obrad i zajmują się sprawami organizacyjnymi.
Pierwsze spotkanie
Na podstawie przepisów art. 45 RF LCD, wszystkie spotkania, z wyjątkiem ostatniego dorocznego spotkania, są uważane za nadzwyczajne. Przed zwołaniem spotkania odbywa się wstępne spotkanie grupy inicjatywnej. Może obejmować tylko właścicieli lokali MKD.
Na pierwszym spotkaniu grupy ustalany jest porządek obrad walne zgromadzenie właścicieli apartamentowca, dzień i adres wydarzenia. Musi być zorganizowany osobiście. Innymi słowy, muszą w nim uczestniczyć wszyscy właściciele.
Na podstawie wyników spotkania grupy inicjatywnej sporządzany jest protokół. Wyraża zamiar prowadzenia, wskazuje jego lokalizację. Protokoły zawierają również listę spraw do omówienia i inne ważne punkty.
Ważne punkty
Decyzje walnego zgromadzenia właścicieli budynku mieszkalnego mogą być przyjęte tylko w tych sprawach, które są uwzględnione w porządku obrad. Spotkanie nie jest upoważnione do omawiania innych problemów ani zmiany listy spraw. Odpowiednie przepisy zawarte są w art. 46 JK.
Mając to na uwadze, opracowując porządek obrad, należy jak najdokładniej sformułować proponowane do dyskusji zagadnienia.
Z przodu zorganizowanie walnego zgromadzenia właścicieli budynku mieszkalnego konieczne jest uzyskanie informacji o lokatorach i zajmowanych przez nich powierzchniach. Grupa inicjatywna może zażądać tych informacji od firma zarządzająca.
Notyfikacja
Aby zapewnić kworum, należy wysłać powiadomienie do każdego najemcy o nadchodzącym spotkaniu. Powiadomienie powinno wskazywać:
- Informacje o osobach, które wszczęły postępowanie.
- Forma spotkania.
- Miejsce, godzina, data lub dzień, w którym kończy się akceptacja decyzji właścicieli lokali w sprawach poddanych głosowaniu, adres, na który należy je przekazać (jeżeli spotkanie jest organizowane zaocznie).
- Zasady zapoznania się z materiałami (informacjami), które mają być zaprezentowane na spotkaniu, lub adresem, pod którym można je znaleźć.
- Terminarz.
Sposób powiadomienia
Grupa inicjatywna powinna informować o nadchodzących walne zgromadzenie właścicieli apartamentowca 10 dni przed dniem jego przetrzymywania. Możesz powiadomić mieszkańców:
- Listami poleconymi. Ta metoda jest uważana za najbardziej skuteczną.
- Wręczając każdemu najemcy powiadomienia z podpisem.
- Umieszczając ogłoszenie
Wraz z zawiadomieniem wskazane jest przesłanie do lokatorów listów informacyjnych, które będą zawierały wyjaśnienia merytoryczne poddawanych pod głosowanie spraw. Taki list można też wywiesić na tablicy ogłoszeń.
Spotkanie twarzą w twarz
W wyznaczonym dniu inicjatorzy spotykają się z mieszkańcami w wyznaczonym miejscu. Mieszkańcy mają prawo wysłać na spotkanie swoich przedstawicieli. W takim przypadku uprawnienia tego ostatniego muszą być potwierdzone pełnomocnictwem.
Informacje o obecnych lokatorach wpisuje się do kart meldunkowych.
Trzeba powiedzieć, że zgromadzenie może zostać uznane za prawnie kwalifikowane, jeśli przyjdą na nie właściciele lokali, którzy łącznie posiadają ponad połowę głosów ogólnej liczby. Liczbę głosów, jaką może posiadać właściciel, oblicza się proporcjonalnie do udziału w prawie do: wspólna własność budynku mieszkalnego.
Jeżeli z jakiegoś powodu nie udało się uzyskać kworum, sporządza się z tego protokół. Jest podpisany przez grupę inicjatywną.
Kluczowe procedury
Na pierwszym walne zgromadzenie właścicieli apartamentowca musi wybrać przewodniczącego, sekretarza i utworzyć komisję do liczenia głosów. Za prowadzenie protokołu odpowiada sekretarz. Przy tworzeniu komisji najpierw zatwierdzana jest liczba jej członków, a następnie konkretne osoby w niej zawarte.
Zapoznanie się z podjętymi decyzjami
Jednocześnie właściciele sami muszą decydować pod jakim adresem i w jaki sposób nastąpi zapoznanie się z decyzjami. Oczywiście należy to zrobić w dniu terytorium budynku mieszkalnego... Wszyscy właściciele mieszkań powinni mieć swobodny dostęp do takiego miejsca.
Zazwyczaj kopia jest publikowana na tablicy ogłoszeń protokół z walnego zgromadzenia. Właściciele apartamentowców mogą jednak postanowić, że wyniki głosowania zostaną rozpatrzone w formie zawiadomienia wysyłanego do każdego lokatora.
Przechowywanie dokumentów
Niezależnie od formy, w jakiej odbyło się spotkanie właścicieli lokalu, dokumenty ( protokół z walnego zgromadzenia właścicieli budynku mieszkalnego itp.) muszą być przechowywane w miejscu wyznaczonym przez mieszkańców. Tę zasadę ustala wyświetlacz LCD.
Głosowanie nieobecnych
Przeprowadza się, jeśli około walne zgromadzenie właścicieli apartamentowców nie osiągnął kworum.
Te same kwestie są przekazywane mieszkańcom do rozpatrzenia, zmienia się jedynie forma ich podejmowania. W celu realizacji procedury odbywa się spotkanie członków grupy inicjatywnej. Omówiono kwestię formy zawiadomienia mieszkańców, procedury dostarczania formularzy z pytaniami do głosowania. Na podstawie wyników spotkania sporządzany jest również protokół.
Podobnie jak w przypadku głosowania twarzą w twarz, właściciele są powiadamiani 10 dni przed datą rozpoczęcia decyzji. W przypadku dyskusji in absentia wskazane jest wysłanie zawiadomienia do każdego lokatora. Należy do niego dołączyć formularz zapytania.
Formularz decyzji
- Pełna nazwa podmiotu biorącego udział w głosowaniu.
- Szczegóły dokumentu (certyfikatu) poświadczającego własność powierzchni mieszkalnej w MKD.
Formularze powinny również zawierać marginesy obok każdego pytania z opcjami za, przeciw lub wstrzymać się od głosu.
Przyjmowanie i przetwarzanie formularzy
Decyzje właścicieli w poruszonych kwestiach podejmowane są pod adresem wskazanym w protokole z zebrania członków grupy inicjatywnej. Wskazane jest powielenie miejsca odbioru w każdej formie. Ponadto należy określić daty docelowe.
Przetwarzanie otrzymanych formularzy odbywa się przez komisję liczącą. Po zakończeniu procedury wyniki głosowania zostaną podane do wiadomości publicznej.
Cechy projektowania rozwiązań
Znaczenie prawne będą miały formy, w których dla każdego pytania wybrana zostanie tylko jedna opcja odpowiedzi z przedstawionych. Naruszenia decyzji są uważane za nieważne.
Jeżeli formularz zawiera kilka pytań, niespełnienie ustalonego wymogu w odniesieniu do niektórych z nich nie będzie skutkowało unieważnieniem pozostałych decyzji.
Publikacja wyników odbywa się na takich samych zasadach, jak w przypadku głosowania osobistego. Wiadomość może być wywieszona na tablicy ogłoszeń lub wysłana do każdego najemcy w formie listu. Okres wypowiedzenia wynosi również 10 dni od daty ostatecznego podliczenia głosów.
Ministerstwo Budownictwa wydało Zalecenia metodyczne dotyczące stosowania przepisów ZhK. Zawierają kilka załączników, które zawierają przykładowe wzory formularzy pytań, protokołów i innych dokumentów sporządzanych podczas spotkań. Można je traktować jako podstawę, uzupełniać, zmieniać zgodnie z potrzebami mieszkańców konkretnego apartamentowca.
O czym mogą dyskutować właściciele?
W porządku obrad mogą znaleźć się sprawy związane wyłącznie z ICM. W szczególności można omówić:
- Przebudowa konstrukcji (w tym związane z nadbudową lub rozbudową), budowa budynków gospodarczych i innych budowli, budownictwo, remont, zasady korzystania z funduszu remontowego.
- Wybór metody tworzenia funduszu naprawczego kapitału, wysokość wkładu pod względem jego przekroczenia ponad ustalone normy minimalne. Ten ostatni jest omawiany, jeśli odpowiednie wskaźniki są ustanowione przez ustawodawstwo regionalne.
- Wybór konkretnej osoby odpowiedzialnej za otwarcie specjalnego rachunku i przeprowadzenie operacji rozliczeniowych ze zgromadzonymi na nim środkami.
- Kwestie uzyskania przez spółkę osobową właścicieli lub spółdzielnię mieszkaniową (HCK) lub inną wyspecjalizowaną spółdzielnię konsumencką, organizację zarządzającą, osobę uprawnioną (jeżeli zarządzaniem zajmują się wyłącznie właściciele lokalu mieszkalnego) pożyczki/kredytu na remont. W takim przypadku walne zgromadzenie może określić potrzebę poręczenia, otrzymania gwarancji przez wskazane odpowiedzialne podmioty. Właściciele dyskutują o zasadach spłaty kredytu na koszt funduszu naprawczego, spłaty odsetek oraz kosztów uzyskania gwarancji i poręczeń.
- Granice korzystania z sąsiedniego terenu budynku mieszkalnego. Właściciele lokalu mogą ustalać ograniczenia dla osób nieuprawnionych (w ramach prawa). Ponadto walne zgromadzenie ma prawo do omówienia spraw związanych z usprawnieniem sąsiednie terytorium budynek mieszkalny, źródła finansowania odpowiedniej pracy.
- Ograniczenia użytkowania własność wspólna przez osoby nieuprawnione. W szczególności walne zgromadzenie ma prawo omówić warunki udostępniania elementów budynku mieszkalnego do umieszczania konstrukcji reklamowych, zawierania umów z firmami, które je instalują i eksploatują.
- Wyznaczenie osób odpowiedzialnych za zawieranie umów z podmiotami trzecimi na korzystanie z mienia MKD, w tym na montaż i eksploatację konstrukcji reklamowych na zasadach ustalonych przez właścicieli lokali w budynku.
- Pytania dotyczące korzystania z informacji lub innych, w tym systemy zautomatyzowane organizując i przeprowadzając głosowanie nieobecnych, wyznaczając osoby za to odpowiedzialne.
- Wybór sposobu otrzymywania przez osobę uprawnioną (administratora spotkania) wiadomości o organizowaniu i odbyciu zebrań właścicieli, decyzjach właścicieli mieszkań w sprawach zgłoszonych w formularzach głosowania, długości okresu na podjęcie określonych decyzji podczas głosowania nieobecnych.
- Właściciele mają prawo powierzyć zarządzanie HOA, spółce zarządzającej lub prowadzić je samodzielnie.
- Pytania dotyczące utrzymanie Struktury, komunikacja inżynierska, inne elementy budynku mieszkalnego.
- Inne kwestie związane z zapewnieniem normalnego funkcjonowania MKD, przekazane przez JK do kompetencji organu zarządzającego.
Do zatwierdzenia decyzji w punktach 1-7 wymagane są co najmniej 2/3 głosów ogólnej liczby mieszkańców uczestniczących w zgromadzeniu. W innych sprawach wystarcza większość głosów.
Wartość spotkań
Pomimo tego, że w większości przypadków kierownictwo budynki mieszkalne powierza się spółdzielni mieszkaniowej lub spółce zarządzającej, wspólne omawianie problemów związanych z funkcjonowaniem MKD nie traci na aktualności.
Właściciele lokalu rozwiązują wiele spraw: od remontu dachu po budowę budynków gospodarczych. Mieszkańcy sami ustalają wysokość wkładu remontowego. Nie powinien być mniejszy niż standard regionalny (jeśli jest ustawiony), ale może być większy.
Szczególnie istotne są kwestie związane z użytkowaniem terenu przylegającego do domu. Często pojawiają się spory między sąsiadami dotyczące parkowania samochodów, wyprowadzania psów. Wskazane jest, aby wszystkie te kwestie rozwiązać raz na walnym zgromadzeniu, a nie stale wchodzić w konflikty.
Właściciele mogą wspólnie, w skoordynowany sposób, rozłożyć między sobą obowiązki związane z utrzymaniem czystości w wejściach, na klatkach schodowych. Często dochodzi do konfliktów między palaczami a osobami niepalącymi. Na spotkaniu mieszkańcy mogą wyznaczyć wentylowaną przestrzeń dla palaczy, ustalić zasady umieszczania wózków, rowerów i innych przedmiotów często używanych w częściach wspólnych.
Wreszcie
V ostatnie czasy ludzie stali się bardziej aktywni w rozwiązywaniu problemów związanych z domem, w którym mieszkają. Jednak spotkanie twarzą w twarz jest trudniejsze niż głosowanie nieobecne. Z reguły emeryci są stałymi uczestnikami, ponieważ nie są obciążeni pracą, mają więcej wolnego czasu.
Niemniej jednak konieczne są zebrania ogólne. Pozwalają mieszkańcom na bieżąco śledzić rozwój sytuacji. Najważniejsze jest formowanie grupa inicjatywna od energicznych, aktywnych ludzi. Dobrze, jeśli w zespole jest prawnik. Będzie mógł zostać przedstawicielem mieszkańców w różnych instancjach, w tym sądowych. Ma to szczególne znaczenie przy wdrażaniu rozwiązań związanych z: w gotówce... Otwórz konto, na którym będą gromadzone oszczędności mieszkańców, zawrzyj umowy w imieniu wszystkich właścicieli z organizacja bankowa, transakcje płatnicze powinny być dokonywane przez osobę godną zaufania.
Zwykle w każdym wejściu znajduje się aktywny najemca, gotowy bronić interesów wszystkich właścicieli. Z takich osób można stworzyć grupę inicjatywną: po jednej z każdego wejścia (jeśli jest ich kilka). Jeśli jest tylko jedno wejście, wystarczy jeden lub dwóch aktywnych obywateli. Wiele domów jest zarządzanych wyłącznie przez najemców. To znacznie oszczędza fundusze właścicieli, ponieważ nie trzeba za to płacić żadnej organizacji zewnętrznej.
Ten artykuł przyda Ci się, jeśli zastanawiasz się, jak wybrać właściwego przewodniczącego walnego zgromadzenia właścicieli, sekretarza i komisji rachunkowej.
Dowiesz się, czy są jakieś wymagania wobec wymienionych kandydatów i czy konieczne jest uwzględnienie kwestii ich wyboru w porządku obrad każdego spotkania.
Kwestia wyboru przewodniczącego walnego zgromadzenia do porządku obrad
- przewodniczący OSS,
- Sekretarz OSS,
- komisja licząca OSS.
Jeśli nie chcesz każdorazowo umieszczać tych spraw w porządku obrad, nie musisz ich umieszczać. W takim przypadku na jednym z poprzednich spotkań zdecyduj, że osoby wybrane na te stanowiska zachowają swoje stanowiska przez określony czas. Na przykład na rok lub kilka kolejnych spotkań.
Jeżeli przewodniczący lub sekretarz, wybrany na określoną kadencję, nie może uczestniczyć w żadnym posiedzeniu, sprawa wyboru innych osób umieszczana jest w porządku obrad. Jeśli ktoś z komisji rachunkowej nie dotrze na spotkanie, to jego skład jest zatwierdzany na nowo.
Jeżeli właściciele OSS odrzucą zgłoszonych kandydatów na przewodniczącego, sekretarza zebrania i członków komisji liczącej, protokół podpisuje inicjator zebrania (klauzula 21 rozporządzenia Ministerstwa Budownictwa Federacji Rosyjskiej z dnia 28 stycznia 2019 r. nr 44/pr).
Przypomnijmy, że program zawsze obejmuje również:
- listę kwestii, które spotkanie planuje rozważyć;
- kwestia miejsca przechowywania protokołów i innych dokumentów związanych z prowadzonym OSS. Kwestia ta może być rozstrzygnięta jednorazowo i nie jest umieszczana w porządku obrad kolejnych spotkań.
Wymagania dotyczące kandydatury przewodniczącego OSS
Ustawodawstwo nie nakłada żadnych wymagań na kandydaturę przewodniczącego, sekretarza walnego zgromadzenia i członków komisji rachunkowej oraz tryb ich wyboru. Ale wciąż są wybierani spośród właścicieli lokali w MKD.
Ministerstwo Budownictwa Federacji Rosyjskiej wyjaśniło, że przewodniczący zebrania i sekretarz mogą wchodzić w skład komisji rachunkowej, ponieważ skład komisji rachunkowej określa decyzja właścicieli.
Ministerstwo Budownictwa Federacji Rosyjskiej zaleca, aby inicjator z wyprzedzeniem określił kandydatów do komisji obliczeniowej w ramach przygotowań do walnego zgromadzenia właścicieli (rozporządzenie Ministerstwa Budownictwa Federacji Rosyjskiej z dnia 31 lipca 2014 r. nr 411/pr) .
Ustawa nie określa również obowiązków przewodniczącego, sekretarza walnego zgromadzenia oraz członków komisji skrutacyjnej. Przewodniczący przewodniczy obradom, sekretarz sporządza i sporządza protokół, komisja skrutacyjna liczy głosy uczestników i sumuje wyniki głosowania nad każdym punktem porządku obrad.
Ponadto członkowie komisji liczącej identyfikują nieważne formularze decyzyjne i sprawdzają referencje przedstawicieli właścicieli. Na zakończenie posiedzenia przewodniczący, sekretarz i członkowie komisji rachunkowej podpisują protokół OSS (
