Već ste odabrali stan i želite ga kupiti? Prije kupnje svakako provjerite!
Naši odvjetnici provjeri stan 48 sati unaprijed uz izdavanje pismene pravno mišljenje.
Pogledajte primjer pravnog mišljenja Uzorak
Kupnja stana bez rizika je stjecanje nekretnine, koja nije povezana s bilo kakvim teretima (primjerice, krediti, dugovi), trećim osobama koje traže vlasništvo nad objektom ili žive u njemu. Plaćanje nekretnina ove vrste spasit će vas od problema pa sve do gubitka kupljene nekretnine.
Trošak čeka je 25.000 rubalja, rok je 48 sati Naručite ček
Narudžbom od nas za provjeru stana pravna čistoća dobit ćete:
potpuni mir u kupnji stana i odsutnost rizika
jaki argumenti u sporu s prodavateljem o sniženju cijene
puni povrat novca ako ne ispoštujemo rok
Za naručivanje usluge provjere stana prije kupnje potrebna vam je samo njegova adresa.
Dakle, kada nastaju rizici? Što naši stručnjaci prije svega provjeravaju?
1. Autentičnost dokumenata za stan
Provjera pravne čistoće nekretnine u ovoj fazi podrazumijeva temeljito proučavanje ne samo vlasničke isprave, već i pečata i obrazaca. Popularna prijevarna shema je kada prevaranti, pod nekim izgovorom, daju ne originale papira, već njihove duplikate. Međutim, postoji nekoliko dobrih razloga zašto vlasnik može koristiti potvrđene kopije za registraciju transakcije. Stoga bi pravnu provjeru stana trebalo povjeriti stručnjacima s velikim iskustvom u ovom području.
2. Bračni status prodavača
Naši agenti za nekretnine sigurno će saznati je li vlasnik bio oženjen. Svaka imovina (uključujući nekretnine) koju su supružnici stekli u braku smatra se zajedničkom. Ako tijekom kupoprodajne transakcije nema pristanka supružnika, postoji rizik da će “druga polovica” podnijeti tužbu i transakcija će biti poništena.
Ovu nijansu često koriste prevaranti. Primjerice, muž s novcem od prodaje zajedničkog stambenog prostora odlazi u inozemstvo, a onda se na scenu pojavljuje “prevarena” žena i traži pravdu.
Ponekad prodavači jednostavno nisu upoznati s ovim zakonom. Poznat je slučaj kada je žena pokušala prodati stan, od čega je polovica zapravo pripadala njezinom preminulom suprugu.
3. Pravna sposobnost
Due diligence nekretnine uvijek uključuje provjeru poslovne sposobnosti prodavatelja (kao i vjerodostojnost njegove putovnice). Transakciju mogu osporiti vlasnikovi skrbnici (ili nasljednici u slučaju njegove smrti) ako se pokaže da je bio nesposoban (ili djelomično sposoban), da je zloupotrebljavao alkohol, drogirao se, - jednom riječju, u trenutku potpisivanja ugovora. ugovor nije bio u stanju trezveno procijeniti svoje postupke... Došlo je do situacije kada je sud odredio posmrtno ispitivanje, a nakon toga prodani stan vraćen nasljednici.
4. Treće strane koje ispunjavaju uvjete za stanovanje ili posjedovanje doma
Ova faza provjere čistoće nekretnine u praksi se često pokaže kao važnije od istraživanja identitet vlasnika. Zainteresirana treća strana može biti rođak.
Posljednje ažuriranje: 01.03.2018
Morate početi, naravno, s putovnice... Nije sve tako očito kao što se čini na prvi pogled. Kako to provjeriti i što tražiti opisano je u nastavku, u sljedećem koraku. UPUTE- « Provjera putovnice» .
O autoritet Prodavatelj prodaje stan ( ima li pravo raspolagati njime), tada se određuju podudaranjem podataka iz putovnice osobe koju smo ustanovili i podataka o "Predmet prava / nositelj autorskih prava" navedeno u ili u.
U praksi je bilo slučajeva da se stan prodavao pod pravom putovnicom, ali je vlasnik stana bio lažan. Odnosno, prevaranti su oduzeli putovnicu od pravog vlasnika, pronašli osobu koja je ličila na njega i prodali stan prema pravim dokumentima. Ova opcija je moguća ako je vlasnik stana usamljena osoba i ulazi u tzv.
Obrana je ovdje uobičajeno ispitivanje susjeda na tu temu poznajete li tu osobu. Iste te bake koje sjede blizu ulaza, ili vratar na ulazu mogu dati vrlo vrijedne informacije ( što operativni djelatnici redovito koriste).
Više o situaciji s Prodavateljem iz rizične skupine opisano u odgovarajućem koraku UPUTE Dalje -" Rizični prodavač
».
osim autoritet Prodavač, također morate biti sigurni da je pun poslovna sposobnost ... O tome se također raspravlja dalje, redom, u koraku UPUTE- « Pravna sposobnost Prodavatelja ».
Ako druga osoba nastupa u ime Prodavatelja, punomoći, tada će naše radnje biti kao što je navedeno u nastavku u odgovarajućem koraku - " Prodaje se stan preko punomoćnika ».
Provjera identiteta Prodavatelja stana- vrlo osjetljivo pitanje, a neki delikatni ljudi, zbog svog odgoja, mogu oklijevati pitati Prodavatelja za pojedinačne detalje. Ali takva "poslastica" nas može jako skupo koštati ( u cijeni stana npr). A ako se pokaže da je Prodavač, onda je za njega takav sramežljivi Kupac samo božji dar.
Stoga smo, ne podliježući šarmu našeg Prodavača apartmana, i pomalo gušeći svoju urođenu skromnost, odlučili provjeriti kakav je on zapravo karakter.
Počnimo s putovnicom - kliknite na sljedeći korak.
Zdravo. Počet ću s pričom. Obratila mi se obitelj koja je odlučila kupiti stan za sebe. Pronašli su pravi za sebe i odlučili doznati jesu li prodavači doista vlasnici. Da bi to učinili, obratili su se jednom odvjetničkom uredu i tamo su od njih tražili te informacije 1500 rubalja. Skočio sam sa stolice kad sam čuo ovaj iznos. Rekao sam im da vlasnike stanova možete saznati sami i mnogo jeftinije. Stoga sam pisao o ovim metodama, koje se nekako svode na.
Ne postoje besplatni načini da saznate vlasnike
Podaci o vlasnicima nekretnina pohranjuju se u Jedinstvenom državnom registru nekretnina (u daljnjem tekstu USRN). Obični građani ne mogu besplatno dobiti informacije od USRN-a - to piše u stavku 2. čl. 63. Zakona o registraciji. Samo agencije za provedbu zakona, sudovi, sudski izvršitelji itd.
Ne tražite nikakve besplatne usluge i baze podataka s podacima o vlasnicima nekretnina. Najvjerojatnije su te baze podataka zastarjele, jer se podaci u USRN-u stalno ažuriraju + možete naići na viruse.
Najbolji način broj 1 - vlasnike ćete pronaći u izvatku iz USRN-a
Sve metode su na ovaj ili onaj način povezane s ovim izvadkom iz USRN-a. U nastavku pogledajte uzorak. U odjeljku br. 2 u stavu br. 1.1 "Nositelj autorskog prava" prikazano je tko je vlasnik stana... Stan je vlasnik stanovitog Bobkova, ostalo sam prefarbao. Ako je stan u vlasništvu više osoba, tada će biti prikazana veličina njihovih udjela s punim imenom i prezimenom.
(za uvećanje slike kliknite na nju)
Službeni naziv je "izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina o glavnim karakteristikama i upisanim pravima na objektu nekretnine". U našem slučaju, objekt nekretnine je stan.
Usluga naručivanja izvoda iz USRN-a koju koristim
Izvadak iz USRN-a izdaje se u elektroničkom obliku i papirnati oblik... Elektronički izvod savršen je za doznavanje vlasnika: ne morate nigdje ići, nakon uplate bit će poslan na email; možete ga otvoriti na računalu i pametnom telefonu; može se tiskati. Svaka osoba (čak ni državljanin Ruske Federacije) može naručiti izvod za bilo koju nekretninu u Ruskoj Federaciji.
Prije sam naručio elektroničku izjavu na službenoj web stranici Rosreestra, ali sada koristim njegovu partnersku uslugu Ktotam.pro (upute za narudžbu). Cijena izvoda na obje stranice je ista - 250 rubalja... Ali: 1) s Ktotam.pro ih šalju puno brže - u prosjeku nakon 1 sata. Od Rosreestra je trebalo čekati u prosjeku 47 sati; 2) Uz Ktotam.pro izvode se odmah šalju u čitljivom obliku - možete ih otvoriti na računalu i pametnom telefonu, ne dodatni programi nije obavezno. Od Rosreestra ćete dobiti izvadak u nečitljivom .xml formatu i morat ćete ga preinačiti u čitljiv oblik. 3) U Ktotam.pro je lakše ispuniti polja za narudžbu koja su znatno manja. Također, prilikom naručivanja nisu potrebni podaci iz vaše putovnice. A na web stranici Rosreestra teško je razumjeti što ispuniti i u kojem obliku, plus potrebno je popuniti sve podatke o putovnici.
Izvadci iz Ktotam.pro također imaju elektroničku digitalni potpis Registrator Rosreestra (EDS), t.j. također imaju službene i pouzdane informacije iz USRN-a.
Upute za naručivanje ekstrakta u Ktotam.pro
Upute za narudžbu sa slikama. Radi jasnoće, naručio sam izvadak iz USRN-a za stan u Moskvi, ul. Vostochnaya, broj 13. Neću pokazati broj stana.
- Idite na Ktotam.pro... Tehnička podrška: [e-mail zaštićen], [e-mail zaštićen] Također mi možete postavljati pitanja u komentarima, ali imajte na umu da nisam vlasnik usluge, već je koristim samo u svom radu.
- Unesite adresu stana i kliknite na gumb "Pronađi"..
Evo što mi se dogodilo.
(kliknite na slike za povećanje)
U polje "Ulica" unesite samo naziv ulice, trake, bulevara itd. Primjeri adresa: primjer #1, primjer #2, primjer #3, primjer #4.
Ako se na adresi stana nalazi zgrada, onda ne brinite zbog nedostatka odgovarajućeg polja. Samo unesite adresu bez korpusa, kliknite na gumb "Pronađi". U sljedećem prozoru odaberite adresu u kojoj je naznačen traženi korpus.
Ako vam je potreban grad Moskva ili Sankt Peterburg, upišite u polje "Regija". Za traženje drugih naselja prvo unesite naziv regije, a zatim naselja.
- U prozoru koji se otvori provjerite adresu i kliknite na "Odaberi objekt".
Ako poruka “Rosreestr ne može dati informacije o traženoj imovini. Provjerite točnost unesenih podataka i pokušajte ponovno "- to znači da ste unijeli pogrešnu adresu ili" usporava" poslužitelj Rosreestr (to se događa). Savjetujem vam da još jednom provjerite adresu, pa ako je točna, pričekajte malo i pokušajte ponovno.
Ako se pojavi poruka „Nema informacija u elektroničkoj bazi podataka USRN Rosreestr. Možda je posljednja transakcija za ovaj objekt bila prije 2000. ili objekt ima status "prethodno snimljen". Nažalost, nećemo moći dati izvod za ovaj objekt "- to znači da je Rosreestr u regiji (predmet Ruske Federacije) gdje se nekretnina nalazi, počeo registrirati transakcije od 2000. (u nekim regijama od 1998.) . Do 2000. godine transakcije su bile registrirane u ZTI-u, stoga u ZTI-ju postoje podaci o nositeljima autorskih prava. Poteškoća je u tome što samo sami vlasnici ili netko s javnobilježničkim punomoći od njih mogu zatražiti te podatke.
- Molimo izaberite "Izvadak iz USRN-a za objekt nekretnine - 250 rubalja." i kliknite na "Unaprijediti".
- U polju Upiši svoj email(e-mail) na koji ćete dobiti izjavu, i kliknite na "Dalje".
- Odaberite način plaćanja, kliknite na gumb "Plati" i platite narudžbu.
Ako odaberete "Drugi načini", tada će vam biti omogućen izbor plaćanja putem Qiwi, terminala, s stanja mobitel, e-novčanik itd.
Uvijek plaćam kreditnom karticom ili sa salda mobitela. Ovo mi je najzgodnije. Za plaćanje bankovna kartica odaberite odgovarajući potvrdni okvir, kliknite na gumb "Plati", u prozoru koji se otvori unesite podatke o kartici i kliknite na "Plati 250 rubalja". Za plaćanje s mobitela odaberite način plaćanja "Drugi načini", kliknite na gumb "Plati" i na stranici koja se otvori odaberite mobilnog operatera.
- Aktivirajte svoj osobni račun.
Nakon uplate, na e-mail će biti poslano pismo koje sadrži prijavu i lozinku s vašeg osobnog računa u usluzi Ktotam.pro (2). U pismu kliknite na gumb "Aktiviraj moj račun" (1). Provjerite mapu "Neželjena pošta", ponekad pismo stigne tamo.
(pismo izgleda ovako)
- Prikazana poruka o aktivaciji kabineta... Možete zatvoriti prozor.
- Idite na svoj osobni račun kako biste bili sigurni da se narudžba obrađuje.
Za ulazak u svoj osobni račun: 1) kliknite na gumb "Prijava" u gornjem desnom kutu; 2) u prozoru koji se otvori unesite svoju e-poštu i lozinku; 3) kliknite na "Prijava". Podsjetim da je lozinka poslana u pismu uz aktivaciju računa.
Nakon ulaska, odmah ćete biti preusmjereni na stranicu "Moji izvodi". Pomaknite se prema dolje i pogledajte svoju izjavu. S desne strane će biti prikazano da se narudžba obrađuje.
U odjeljku "Profil" možete odrediti telefonski broj za primanje SMS obavijesti o spremnosti izjave.
- Čim izjava bude spremna, bit ćete obaviješteni putem e-pošte(ukoliko u svoj profil upišete broj telefona, o spremnosti izvoda bit ćete obaviješteni telefonski). Provjerite svoju mapu neželjene pošte.
Izjava se također može preuzeti sa osobni račun ... Kliknite na srednji gumb PDF. Izjava će biti u pdf formatu, može se odmah otvoriti na telefonu i računalu pomoću preglednika. Za ispis pritisnite desnu tipku sa simbolom pisača. Za preuzimanje arhive s izvornim datotekama izvoda kliknite na lijevi gumb "EDS". U arhivi će ekstrakt biti u xml formatu. Sig datoteka je Elektronički potpis matičar (EDS).
Poslali su mi izvod 50 minuta nakon uplate. pokazao sam.
Metoda broj 2 - na web stranici Rosreestra
Imajte na umu da se vlasnici nekretnina ne prikazuju besplatno na web stranici Rosreestra. O tome sam detaljno pisao u svom članku, tamo ćete naći dokaz.
Da biste saznali vlasnike, morat ćete napraviti plaćeni zahtjev na web stranici Rosreestra, odnosno naručiti za 250 rubalja. izvod iz USRN-a o glavnim karakteristikama i upisanim pravima na objektu nekretnine. Ne savjetujem da ga naručite na web stranici Rosreestra, tk. šalju ga u prosjeku nakon 2 dana i to u nečitljivom obliku. U Ja sam detaljno govorio o ovom ekstraktu i gdje se može dobiti za 1 sat za istih 250 rubalja.
Ako mi ne vjerujete da web stranica Rosreestr ne prikazuje vlasnike u javnoj domeni, uvjerite se sami:
- Idite na stranicu “Rosreestr - online referentne informacije o nekretninama. Ovo je jedina stranica zahvaljujući kojoj možete saznati besplatno popratne informacije o nekretninama, nema drugih sličnih stranica;
Ovdje je sve isto - samo neće imenovati vlasnike, morat ćete naručiti izvadak iz USRN-a. Trošak - 400 rubalja. u papirnatom obliku i 250 str. u elektroničkom. Izvodi se izdaju za 3-4 radna dana, ima kašnjenja. Znam gdje za istih 250 rubalja. elektroničke izjave šalju se doslovno za 1 sat -.
Ako se ipak odlučite obratiti podružnicama MFC-a ili Rosreestra, trebate samo putovnicu i novac za izvadak. Možete kontaktirati bilo koji odjel, bez obzira gdje se stan nalazi. Ako u mjesto postoji MFC, onda idite tamo, tk. u ovom slučaju, uredi Rosreestra ne prihvaćaju izravno građane. Ako nema MFC-a, slobodno se obratite podružnicama Rosreestra. Recite zaposleniku adresu željeni stan, ispunit će prijavu, izdati potvrdu i navesti datum kada je izjava spremna. Također, spremnost narudžbe se može provjeriti telefonom. Na dogovoreni dan dođite po izvadak s putovnicom i potvrdom.
Porezni, javni bilježnici, stambeni ured, BTI - oni jednostavno ne daju podatke o vlasnicima
Jednostavno sam zapanjen onim što pišu neke pravne web stranice. Navodno će porezna uprava / stambeni ured / BTI dati puno ime vlasnika nekretnine ako uvjerite zaposlenika da želite kupiti ovu nekretninu i provjerite je prije kupnje. Ovo je potpuna glupost, ali ljudi idu i pišu u komentarima da im tamo ništa nije rečeno.
Samo što niti jedna od ovih organizacija običnom građaninu neće dati puno ime vlasnika drugih nekretnina, ni plaćenih ni besplatnih. ...
Sve agencije za nekretnine nude usluge poput provjere pravne čistoće stana ili povijesti stana. Ako kažu da je stan čist, onda znače da nema zakonskih prepreka za transakciju, da vlasništvo nad stanom nije ograničeno zabranama ili teretima, te da nema i ubuduće neće biti osnova. osporiti zakonitost transakcije i poništiti je.
Kako agent za nekretnine provjerava pravnu čistoću? U većini slučajeva dovoljno je pažljivo pročitati dokumente pripremljene za transakciju, oni sadrže sve potrebne informacije. A provjera se svodi na utvrđivanje autentičnosti dokumenata i njihovo ispravno čitanje. Prednost posrednika je u tome što zna pravilno čitati, odnosno zna na što točno treba obratiti pažnju.
Cijela povijest stana sadržana je u kućnoj knjizi i Jedinstvenom državnom registru prava na nekretnina i bavi se njime. Za danas jedino legalno i lijepo pouzdan način provjere - za dobivanje izvoda iz Jedinstvenog državnog registra prava na nekretnini i transakcija s njom (USRR), ili - potvrdu Gradskog ureda za nekretnine. Od njih možete saznati o sastavu vlasnika stana, kao i o tome je li uhapšen ili opterećen zalogom i najamninom...
Od 31. siječnja 1998. prava na nekretninama i neke transakcije s njima upisuju se u poseban registar - Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcija s njima. Prije ovog datuma registracija prometa nekretninama odvijala se na nešto drugačiji način, preko ZTI-a, Gradskog zavoda za nekretnine.
Dakle, pravna čistoća nekretnina, prava na kojima su upisana nakon ovog datuma, može se provjeriti uzimanjem izvatka iz USRR-a. Ako su prava na nekretnini nastala prije 31.01.1998., tada za dobivanje informacija trebate kontaktirati
Izvadak iz USRR-a za sve bez ograničenja
Dakle, ako namjeravate kupiti nekretninu, tada, prije svega, morate provjeriti pravnu čistoću stečenog stambenog prostora.
Da biste to učinili, zatražite od prodavatelja izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava na nekretninu i transakcija s njom.
Prvo na što biste trebali obratiti pažnju je datum izdavanja takvog izvatka. Izjava mora biti "svježa". Najbolja opcija je da se izjava izda doslovno "upravo sada". Odnosno, prodavatelj je primio izvod i odmah ga predočio kupcu na pregled. Zapamtite: što je izvod noviji, to su relevantnije informacije koje sadrži.
Ako vam prodavatelj ne može ili ne želi pokazati izjavu, onda je možete dobiti sami. To je prilično jednostavno učiniti, dok će vam trebati minimalni dokumenti i gotovinski troškovi. Ako naručite izjavu kao pojedinac, tada su potrebni osobna isprava i isprava o uplati.
No, pravna osoba morat će dostaviti više dokumenata kako bi dobila izvod, odnosno - povelju, ugovor o udruživanju, potvrde o registraciji, punomoć, ako je zastupnik valjan, opet ispravu o plaćanju itd.
Pročitali smo izvod
Izvadak iz Jedinstvenog državnog registra, koji se daje svakome tko se prijavi, sadrži sljedeće podatke:
naziv tijela koje provodi državnu registraciju prava;
datum potpisivanja izjave, kao i izlazni broj;
katastarski (ili uvjetni) broj nekretnine;
namjena nekretnine;
adresa (lokacija);
podaci o nositelju prava (nositelji prava, ako je upisano pravo zajedničke imovine);
vrsta upisanog prava;
registrirana ograničenja (opterećenja) prava, uključujući datum i broj njihovih državna registracija, rokove na koje se osnivaju, kao i podatke o osobama u čiju korist su osnovani;
Puno ime ili ime osobe koja je podnijela zahtjev za izvod.
Rizici pri kupnji stana na primarnom tržištu.
Ako je riječ o novogradnji, znači da još ne postoji vlasnički list, ali postoji ugovor koji se preprodaje. Ako je ovo ugovor vlasničko sudjelovanje, on u potpunosti štiti interese kupca i jamči da će njegova prava na ovu nekretninu biti upisana u Jedinstveni državni registar. Odnosno, ako se stan prodaje u skladu s 214-FZ, onda se ništa ne može provjeriti.
Svaki drugi sporazum, zapravo, je jedna ili ona shema zaobilaženja 214. zakona, a u ovom slučaju ne treba paziti na pravnu čistoću transakcije. Kupnja bilo kojeg "shematskog" stana u fazi nedovršene gradnje je prilično rizična.
U pravilu, prema shemama, stanovi se ne prodaju izravno od developera, već putem neke vrste posredničke tvrtke. To može biti ili tvrtka povezana s developerom ili samostalna pravna osoba koja je jednom kupila od investitora veliki dio stanova u fazi izgradnje kako bi zaradila novac i potom ih prodala stanovništvu.
Dakle, nositi se s ovim pravna osoba može biti rizično, jer ne znamo odnos graditelja i ovog investitora - je li on u potpunosti platio kupljene stanove ili ne?
Ako ne, onda investitor može raskinuti ugovor između njih, nakon čega ima pravo vratiti svoje preostale stanove (za iznos koji investitor nije platio). A te stanove investitor već može prodati. Tako nastaju "dupli" ugovori ili "dvostruke" prodaje, kada se isti stan proda dva puta.
Takve sheme su bile, jesu i bit će. Stoga kupac treba obnoviti cijeli lanac - od developera do osobe koja prodaje stan i razumjeti bit odnosa između developera i tvrtke prodavatelja. To je ono što je pravni due diligencečistoća stana.
Rizici pri kupnji stana na sekundarnom tržištu.
Sekundarno tržište ima svoje rizike, a jedan od glavnih je osporavanje prava na stan. U pravilu se to događa kada:
Sporovi između nasljednika stana ili prilikom podjele imovine između supružnika;
Poništenje prodavatelja stana, koji može biti ovisnik o drogama, alkoholičar ili psihički bolesnik koji nije prijavljen;
Pojava osuđenog lica privremeno otpuštenog iz stana za vrijeme izdržavanja kazne;
Prisutnost nestalog (nestalog) člana obitelji prijavljenog u stanu.
Nitko ne jamči da se ova nestala osoba neće pojaviti za nekoliko godina i da neće osporiti dogovor. To se događa prilično redovito. Ljudi su u zatvoru, ne žele to pričati rodbini, a onda izađu iz zatvora i traže svoja prava. Stoga, kupujući stan u kojem je nestala osoba prijavljena, preuzimate određeni rizik.
Ugroženi su i stanovi u kojima su prijavljena maloljetna djeca, čiji se interesi moraju poštovati, ili starije osobe, koje ponekad ne razumiju smisao svojih postupaka.
Ako vam se svidio stan na "sekundarnom stanu", tada, osim potvrde o vlasništvu, morate zatražiti od vlasnika izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava na nekretnini i transakcija s njim (USRR) o svemu transakcije izvršene u vezi s ovim stanom.
Ova izjava će odražavati cijelu povijest stana, počevši od 1998. godine, odnosno od trenutka kada je USRR stvoren, i to je sasvim dovoljno. Iz registra će se vidjeti je li stan bio sporan ili ne, jesu li mu izrečena uhićenja i slično. Svi postupci u stanu evidentirani su u upisniku. Ako pronađete bilo kakve sporove u povijesti stana, obratite pozornost na to koliko je godina prošlo od njihova nastanka.
Po rusko zakonodavstvo, maksimalni rok zastare za poništavanje transakcija, uključujući i promet nekretninama, je tri godine. Stoga, ako unutar tri zadnjih godina Prije predložene kupnje nije bilo transakcija sa stanom, ne morate brinuti da će prijašnji vlasnici odjednom iznijeti svoja prava.
Ali ako i dalje pronađete sporove koji su se pojavili tijekom posljednje tri godine, zamolite vlasnika da vam dostavi osuda, na temelju čega je moguće donijeti konačne zaključke o zakonitosti posjedovanja ovog stana. Ako sudska odluka još nije donesena, savjetujemo vam da je ipak pričekate prije sklapanja posla.
Ponekad se dogodi - u pravilu, s nekretninama starih stambeni fond- da stan nije upisan u Jedinstveni državni registar. Ako takav stan nije u registru, znači da nakon njegove privatizacije s njime nisu obavljene transakcije, odnosno da je pravno idealan stan, apsolutno "čist". Kupac može podnijeti zahtjev Odjelu za stambenu politiku radi provjere stvarnih prava vlasnika. Ne trebate raditi ništa drugo.
Što može i treba upozoriti kupca? Prvo, ako utvrdite da je stan nekome oporučen nasljedstvom ili darovan, dok ga novi vlasnik nije rođak prijašnjeg vlasnika, nakon čega novi vlasnik počinje brzo prodavati ovaj stan. Takve stvari su uvijek alarmantne.
Drugi čimbenik rizika može biti situacija kada je stan vrlo često preprodavan i mijenjao vlasnika (to će se vidjeti iz izvatka Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba), odnosno, zapravo, nitko nije dugo živio u stanu vrijeme, dok razlog zašto se tako često prodavao nije jasan... Vjerojatno transakcije za ovu nekretninu nisu bile "čiste" te su na taj način pokušali uspostaviti bona fide kupca.
Najveća "iznenađenja" krije moguća nesposobnost vlasnika. Događa se da se prodavač, neko vrijeme nakon završetka transakcije, proglasi nesposobnim. To mu daje priliku da izazove svoje prošle postupke. Ako se dokaže da vlasnik nije razumio značenje svojih radnji, postoji rizik da će transakcija biti osporena. Na tržištu ima mnogo "specijalaca" koji na tome zarađuju. Istodobno, čak i potvrda o psihološkom stanju prodavatelja vas neće spasiti, potvrđujući da je u vrijeme transakcije osoba bila zdrava. Činjenica je da postoji članak 177. Građanskog zakonika koji kaže da je „transakcija koju je izvršio građanin, iako sposoban, ali koji je u vrijeme izvršenja bio u takvom stanju kada nije mogao razumjeti značenje njegove radnje ili da ih usmjerava, sud može priznati nevažećim po tužbi ovog građanina ili drugih osoba čija su prava ili interesi zaštićeni zakonom povrijeđena njegovim počinjenjem."
Zapravo, ovaj članak može pokriti bilo koji posao. To iskorištavaju prevaranti, protiv kojih je teško ići. Gotovo ih je nemoguće prozreti, jer se vrlo pažljivo pripremaju za dogovor.
Što mislite o članku "Kako provjeriti pravnu čistoću stana tijekom transakcije?" Molim vas komentirajte to!
