Ce acte sunt necesare pentru a cumpăra și vinde un apartament? Cum să vinzi un apartament: instrucțiuni detaliate. Când cumpărați de la un dezvoltator

Lista documentelor necesare la vânzarea unui apartament de la vânzător depinde de specificul tranzacției și de sursa plății. Când plătiți cu fonduri proprii și cu fonduri împrumutate, pachetul de documente este diferit. Este necesar să colectați mai întâi documente pentru a înregistra și a verifica puritatea tranzacției. Apoi vei încheia rapid afacerea și vei primi banii.

Numai proprietarii oficiali ai spațiilor rezidențiale au dreptul de a încheia un contract de vânzare a unui apartament. Acestea sunt persoanele indicate în extrasul din Registrul Unificat de Stat sau certificatul de proprietate. Dar, în unele cazuri, proprietarul imobilului nu poate acționa ca vânzător sau nu poate fi prezent la momentul tranzacției. Datorită diverselor circumstanțe. Apoi, un reprezentant legal acționează în numele său folosind o procură notarială.

Toți adulții cu capacitate juridică pot acționa ca parte a vânzătorului la tranzacție. Dacă proprietarul apartamentului este un copil, totul este determinat de vârsta lui. În cazul în care copilul are vârsta sub 14 ani, părinții sau tutorele acţionează în numele lui. Dacă un copil a împlinit deja vârsta de 14 ani și a primit un pașaport de cetățean, acesta are dreptul de a acționa în numele său. În acest caz, reprezentanții săi trebuie să-și exprime acordul în scris.

Documente necesare

Există o listă de documente fără de care este imposibil să încheiați o afacere și să solicitați înregistrarea drepturilor. Dar depinde în mare măsură de sursa banilor care merg pentru a plăti proprietatea. Toate documentele pot fi împărțite în principale și suplimentare. Documentele de bază sunt necesare pentru înregistrarea directă a tranzacției în Rosreestr. Ele sunt întotdeauna solicitate.

Lista documentelor principale arată astfel:

• pașapoartele tuturor proprietarilor și certificatele de naștere ale copiilor sub 14 ani;
• contract de vanzare apartament;
• permisiunea tutelei dacă proprietarul este minor;
• consimțământul soțului dacă locuința a fost achiziționată în timpul căsătoriei;
• procura notariala, daca vanzatorul nu poate participa personal la tranzactie;
• extras din Registrul Unificat de Stat sau certificat de proprietate;
• act de acceptare si transfer al apartamentului, semnat de ambele parti.

Când un apartament este cumpărat cu bani gheață

Aceasta este cea mai simplă opțiune pentru finalizarea unei tranzacții. Pentru a înregistra un acord cu Rosreestr, trebuie să furnizați o listă de bază de documente. Dar cumpărătorul poate verifica puritatea legală a tranzacției și poate solicita următorul pachet de documente:

1. un extras din contul personal, care va confirma absența datoriilor la chirie;
2. pașaport tehnic pentru locuințe;
3. un extras din registrul casei care indică persoanele înregistrate;
4. extras de arhivă din registrul casei cu indicarea celor înscriși anterior;
5. extras din Registrul Unificat de Stat;
6. certificat de la un dispensar narcologic și psihoneurologic.

Dacă cumpărătorul nu are fonduri proprii, apelează la bancă pentru a obține un credit ipotecar. Specialistul în împrumuturi va verifica cu atenție proprietatea și va solicita un pachet suplimentar de documente. Fiecare bancă are propria listă de documente necesare. Dar, în general, este același pentru mulți. Lista principală necesară pentru înregistrarea drepturilor în Rosreestr rămâne standard.

Banca poate solicita următoarele documente pentru a confirma puritatea juridică a tranzacției:

• acord prealabil pentru încheierea unei tranzacții;
• primirea depozitului;
• extras de arhivă din registrul casei;
• un extras din contul personal care confirmă absența datoriilor la facturile de utilități;
• certificat de absență a datoriilor pentru telefon, internet și interfon;
• pașaportul tehnic al apartamentului;
• permisiunea de la tutela;
• adeverințe de la toți proprietarii de la dispensare de tratament medicamentos și psihoneurologic.

Când un apartament este cumpărat cu capital de maternitate

În acest caz, vor fi necesare și documente suplimentare. Capitalul de maternitate nu va fi asigurat până când apartamentul cumpărat nu va fi verificat temeinic. În primul rând, proprietarul va trebui să deschidă un cont curent la Sberbank pentru a transfera fonduri de la Fondul de pensii. Acest tip de bani nu se distribuie.

Vor fi necesare documente standard pentru înregistrarea datelor despre noul proprietar al apartamentului din Rosreestr. Se depun următoarele documente suplimentare:

1. acord preliminar de vânzare de bunuri imobiliare;
2. chitanta pentru primirea depozitului;
3. un extras din registrul casei, care indică toate persoanele înregistrate în apartament;
4. extras prelungit (arhivistic) din registrul casei în care se indică persoanele înregistrate anterior;
5. un extras din contul personal care confirmă absența datoriilor;
6. certificat de absență a datoriilor pentru interfon, telefon și internet;
7. pașaportul tehnic al apartamentului;
8. adeverință de la toți proprietarii de la dispensare de tratament medicamentos și psihoneurologic.

Dacă minorii acționează în calitate de proprietar sau coproprietar al apartamentului, este necesar un permis de vânzare. Este eliberat de autoritățile de tutelă și tutelă. Nu contează dacă proprietarul minor este singurul proprietar al proprietății sau deține doar o acțiune.

Permisiunea trebuie obținută pentru a nu încălca drepturile copilului. Acest lucru este necesar pentru a nu înrăutăți condițiile de viață ale minorului. În mod obișnuit, autoritățile de tutelă refuză să vândă bunuri imobiliare decât dacă este achiziționată o casă nouă. Cu toate acestea, nu ar trebui să fie mai rău decât precedentul.

Pentru a obține permisiunea, reprezentanții copilului trebuie să se prezinte în fața autorităților tutelare. Aceste persoane pot fi părinți sau tutori legali. Părinții trebuie să acționeze împreună, chiar dacă sunt divorțați sau necăsătoriți anterior. Următoarele sunt depuse la tutelă împreună cu cererea:

• certificat de naștere pentru copii sub 14 ani;
• pașaportul unui copil care a împlinit vârsta de 14 ani;
• un extras din registrul casei care indică locul înregistrării copilului;
• extras din Registrul Unificat de Stat pentru apartament;
• certificat de inregistrare a apartamentului care se vinde;
• certificat de inregistrare pentru apartamentul achizitionat.

Numai proprietarul spațiilor rezidențiale are dreptul de a comanda un pașaport tehnic. Acest lucru se poate face la cerere personală fie prin ITO, fie prin MFC. Această perioadă este acordată pentru a verifica noile condiții de viață pentru a nu încălca drepturile copiilor.

Părinții sau tutorii întocmesc o cerere pentru a lua în considerare vânzarea de bunuri imobiliare vechi și achiziționarea de locuințe noi. Un formular de completat va fi furnizat de un oficial de tutelă. Cererea este luată în considerare în termen de 14 zile. Această perioadă este acordată pentru a verifica dacă drepturile copiilor nu le vor fi încălcate. În ziua stabilită, puteți ridica un permis scris, certificat prin sigiliul și semnătura persoanei responsabile.

Nuanțe importante

Procedura de încheiere a unui acord de vânzare a unui apartament nu s-a schimbat. Dar trebuie să te ghidezi după următoarele puncte importante:

1. Este necesar să se întocmească un certificat de transfer și acceptare. Este necesar să se confirme transferul efectiv al imobilelor de la vechiul proprietar la cel nou. Acest document conține informații că vânzătorul a primit plata pentru apartament de la noul proprietar. Documentul este semnat de ambele părți.
2. In cazul in care persoanele inregistrate raman in apartament, lista acestora este indicata in contract. Se indică, de asemenea, dacă aceste persoane pot păstra oportunitatea de a trăi după schimbarea proprietății.

Astfel, ar trebui să pregătiți în prealabil documentele necesare, indiferent de opțiunea tranzacției. În acest caz, vei putea semna contractul mult mai repede și vei putea primi banii.

Dacă vă gândiți să vă vindeți apartamentul în viitorul apropiat, acum este cel mai bun moment pentru a începe să colectați documentele pentru tranzacție.

Acest lucru vă va permite, odată ce este găsit un cumpărător, să înregistrați imediat afacerea și să primiți numerar în curând.

Și cumpărătorilor, de regulă, nu prea le place să aștepte până când proprietarul colectează toate documentele necesare. Prin urmare, trebuie să fii complet înarmat și să știi ce documente sunt necesare pentru a vinde un apartament.

Vom vorbi despre ce acte sunt necesare pentru a cumpăra și vinde un apartament, de unde să le obținem și cât costă în acest articol.

Să ne uităm la ce documente sunt necesare pentru a vinde un apartament. Prima nuanță la care merită să acordați atenție este perioada de valabilitate a multor documente.

Aproximativ jumătate din setul standard este nelimitat, unele trebuie primite cu câteva săptămâni înainte de tranzacție, iar altele sunt valabile aproximativ trei luni.

Pentru a nu trece prin autorități de zece ori, este recomandabil să faceți declarații cu o perioadă de valabilitate limitată imediat înainte de a încheia o înțelegere.

Dar totul va depinde de cumpărător: cineva va fi de acord să vadă un extras din registrul casei în timpul tranzacției, iar cineva îl poate solicita în etapa de luare a deciziei de cumpărare.

Lista documentelor pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament:

1. Pașaportul proprietarului(sau toți proprietarii, dacă apartamentul aparține mai multor proprietari). Original, valabil, fără semne străine care l-ar putea invalida.
2. Documente care confirmă baza pentru apariția drepturilor de proprietate asupra locuințelor. Acestea sunt: ​​un testament, un certificat de moștenire, un contract de privatizare a locuinței, donație, schimb, cumpărare și vânzare.
3. Certificat de proprietate. Dacă nu l-ați primit la înregistrarea tranzacției sau l-ați pierdut, va trebui să îl restaurați. O tranzacție neînregistrată de cadou sau moștenire nu vă va permite să dispuneți de suprafață, deoarece de fapt nu sunteți proprietarul acesteia.
4. Pașaport cadastral al apartamentului. Conține informații despre valoarea cadastrală a proprietății, planul apartamentului, informații despre filmarea acestuia și numărul cadastral. Puteți comanda un extras de la Rosreestr: online (informațional) sau pe hârtie cu ștampilă (necesar pentru tranzacție).
5. Fișă tehnică și explicație. Nu este necesar direct pentru tranzacție, dar este necesar atunci când comunicați cu cumpărătorul. Reflectă toate reamenajările, dacă există, și legalitatea acestora.
6. Certificat de la serviciul fiscal. Confirmă că nu există nicio datorie la impozitul pe proprietate.
7. Certificate de la locuințe și servicii comunale și companii de administrare. Confirmați că nu există datorii pentru utilități (electricitate, gaz, apă, telefon, chirie).
8. Extras de cont personal al apartamentului. Confirmă absența restanțelor de chirie, obținute de la compartimentul contabilitate locuințe și servicii comunale. Trebuie să fie certificat de către șef (semnătură și sigiliu). Fără aceasta este invalid.
9. Extras din registrul casei. Oferă informații despre toate persoanele înregistrate în apartament. Înainte de tranzacția de cumpărare și vânzare, toți cei înregistrați în zonă trebuie să verifice. Acest lucru se face numai după ce cumpărătorul a efectuat o plată în avans. Nu merită să verificați mai devreme, mai ales că ofertele tind să se epuizeze.
10. Extras din Registrul Unificat de Stat. Afișează „istoria” apartamentului: schimbarea proprietarilor, prezența, îndepărtarea sau absența sarcinilor.
11. Consimțământul soțului/soției la tranzacție, certificat de notar. Necesar dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei. Chiar dacă ești divorțat, vei avea nevoie de el. Nu se cere daca apartamentul a fost primit cadou, transmis prin testament sau mostenire, precum si daca intre soti exista un contract de casatorie.
12. Consimțământul tutorilor și autorităților tutelare pentru tranzacție. Obligatoriu atunci când proprietarul proprietății sau unul dintre proprietari este minor.
13. Certificat de la o clinică de psihoneurologie și dependență de droguri. Confirmarea adecvării și capacității vânzătorului. De obicei, este necesar în timpul unei tranzacții ipotecare sau dacă cumpărătorul are îndoieli. Un permis de conducere obișnuit poate fi potrivit în schimb. Dacă este necesar un certificat, acesta este comandat contra cost la dispensarele specificate.

Aceasta este lista principală de documente de care veți avea nevoie pentru tranzacția de înstrăinare.

Vând apartament cu numerar

Acum să vorbim mai detaliat despre opțiunile de vânzare a unei case și despre documentele suplimentare care pot fi necesare pentru aceasta.

Când vinde o locuință în numerar, vânzătorul va avea nevoie de documente conform listei de mai sus și a contractului de cumpărare și vânzare în sine. Dacă a fost efectuată o plată în avans pentru locuință, atunci o chitanță care confirmă transferul plății în avans.

Un acord privind procedura de plată se întocmește și direct la tranzacție.

Vânzătorul poate solicita plata integrală la semnarea documentelor sau poate primi fonduri după ce are loc înregistrarea oficială a transferului de proprietate. În acest din urmă caz, banii sunt de obicei plasați într-o cutie de valori închiriată de cumpărător.

Contractul de închiriere va trebui să fie atașat la documentele enumerate mai sus. Se va putea obține acces la bani după ce vânzătorul și cumpărătorul vin la bancă și prezintă un document care permite accesul la fonduri. Acesta este de obicei un certificat de titlu emis pe numele cumpărătorului.

Dacă decontarea se face în ziua semnării contractului, includeți în acesta o clauză privind procedura de returnare a fondurilor dacă tranzacția nu este înregistrată dintr-un motiv oarecare.

Vând apartament cu ipotecă

În timpul unei tranzacții ipotecare, este de obicei necesar să colectați o listă foarte impresionantă de documente.

Fără ele, banca pur și simplu nu va permite părților să încheie o tranzacție.

Pe lângă pachetul standard de documente, vor fi necesare următoarele documente:

• Certificat de evaluare a valorii imobilului. De regulă, cumpărătorul plătește pentru evaluare, dar din partea dvs. va trebui să oferiți evaluatorilor acces la apartament la ora stabilită. Rețineți că valoarea de evaluare a proprietății poate diferi de cea pe care ați stabilit-o la vânzare.
• Adeverință de la PDN și ND (dispensare psihoneurologice și narcologice). Într-o tranzacție cu ipotecă, prezentarea este strict necesară, deoarece aceasta este o cerință a băncii.
• Contract de asigurare imobiliara. Cumpărătorul plătește asigurarea imediat înainte de a intra în tranzacție. De obicei, aceasta este asigurare împotriva riscurilor de pierdere a proprietății și de deteriorare a locuințelor.
• Certificat de căsătorie. Dacă sunteți căsătorit și ați achiziționat apartamentul în această perioadă. Trimis în funcție de disponibilitate.

Avans primit. „S-a spart gheața, domnilor juriului!” – ne-am exprimat respectul față de noi înșine și ne-am gândit ce ar trebui să facem în continuare.

Pentru a face acest lucru, va trebui să trecem prin diferite autorități, să stăm la cozi și să colectăm diferite bucăți de hârtie. Este plictisitor, e plictisitor, dar este necesar. Acest lucru poate dura mai mult de o săptămână.

Adevărat, este posibil să încredințați această activitate interesantă unor persoane special „croite” pentru aceasta, înregistrându-vă pentru ei împuternicire pentru colectarea documentelor . Astfel de servicii, specializate în colectarea actelor pentru vânzarea apartamentelor , există în multe orașe mari: atât în ​​cabinetele de avocatură, cât și în agențiile imobiliare.

Dar totuși va trebui să primim niște acte în persoană ( de exemplu, permisiunea autorităților de tutelă).

Și, apropo, nu uitați că unele documente au o dată de expirare ( deci nu trebuie să alergi după ei de două ori).

Ce acte sunt necesare pentru a vinde un apartament?

Lista documentelor necesare pentru vanzarea unui apartament (vezi mai jos) va depinde atât de situația noastră subiectivă cu apartamentul ( gaj, ipotecă, componența familiei, drepturile rudelor etc.), și din dorințele Cumpărătorului nostru. Să explicăm despre ce vorbim.

Cert este că unele documente nu sunt necesare pentru înregistrare tranzacții de cumpărare și vânzare de apartamente (acestea. nu le cere), dar pot fi importante pentru Cumpărător, confirmând informații pentru acesta și pot fi solicitate și de banca creditoare ( dacă Cumpărătorul nostru folosește). Să ne uităm la asta în ordine.

LA pachet obligatoriu de documente , necesar pentru înregistrarea vânzării unui apartament, de care vom avea nevoie în orice caz ( la cererea registratorului) raporta:

1. obținerea dreptului de proprietate asupra apartamentului nostru
   - Acesta este principalul nostru document de titlu, care determină pe ce bază avem dreptul de proprietate. Pentru mai multe detalii, vezi link-ul;
2. 
   — Vom semna acest acord cu Cumpărătorul nostru înainte de înregistrare - mai multe despre aceasta în următorii pași din INSTRUCȚIUNI;
3. Pașaportul proprietarului apartamentului nostru ( Pașaportul vânzătorului)
   — Dacă vindem un apartament prin împuternicire, atunci în plus va fi nevoie de procură în sine;
4. Cerere de înregistrare de stat
   — Vom scrie această declarație imediat înainte de depunerea documentelor pentru înregistrare;
5. Chitanță de plată a taxei de stat pentru înregistrare
   — Această chitanță se eliberează la locul unde se depun documentele pentru înregistrare.

Alte documente Pentru a finaliza o tranzacție de cumpărare și vânzare, este posibil să avem nevoie doar de apartamente în unele cazuri ( mai multe despre asta mai jos).

Apropo, pe care mulți cumpărători încă o cer din obișnuință, astăzi nu mai are nicio semnificație practică. De ce? Mai multe detalii - urmați linkul.

Când pregătim documente pentru vânzarea apartamentului dvs., desigur, pornim de la faptul că nostru înregistrată în Rosreestr , altfel tranzacția nu va fi finalizată.

Dar se întâmplă ca o persoană să dețină de fapt un apartament de mult timp ( de exemplu, l-am moștenit de la bunica), și nu și-a înregistrat dreptul ( nu era nevoie), adică nu a depus acte pentru înregistrare. Dacă acesta este cazul nostru, atunci ar fi trebuit să ne ocupăm de acest lucru în avans, chiar înainte de a căuta un Cumpărător. Înregistrează-l pe al tău proprietate V Rosereestr O poți face fie singur, fie cu ajutorul unor oameni amabili care oferă astfel de servicii.

in afara de asta pachet obligatoriu de documente, necesar pentru vanzarea unui apartament ( Vezi deasupra), s-ar putea să mai avem nevoie de câteva adiţional hârtii ( vezi mai jos). Unele dintre ele vor fi solicitate de registrator în unele cazuri pentru acțiunile sale de înregistrare, iar unele vor dori să fie văzute de Cumpărător doar pentru a asigura „puritatea legală” a apartamentului. Compoziția acestora documente aditionale va depinde de detaliile tranzacției specifice.

Să aruncăm o privire mai atentă la aceste opțiuni.

În plus putem avea nevoie de ( sau nu este necesar – în funcție de situație) următoarele documente pentru înregistrarea vânzării unui apartament:

A. La cererea registratorului (documente suplimentare):

• 
  — Va fi nevoie dacă apartamentul nostru nu este înscris în registrul cadastral. De asemenea, poate fi solicitat de banca creditoare (în cazul unei ipoteci) și de autoritățile de tutelă și tutelă. Pentru mai multe detalii, accesați linkul (inclusiv cum să aflați dacă un apartament este înscris în registrul cadastral);
• 
  — Vom avea nevoie de un astfel de document dacă apartamentul a fost achiziționat de noi în timpul căsătoriei, dar este înregistrat pe numele unuia dintre soți. În loc de „consimțământ”, putem depune registratorului un contract de căsătorie, un acord de împărțire sau o hotărâre judecătorească privind împărțirea proprietății (dacă este necesar să se confirme prezența/absența drepturilor soțului asupra apartamentului vândut). );
• 
  — Dacă un copil minor are drepturi asupra apartamentului. Mai multe detalii - urmați linkul;
  De aceeași adeverință vom avea nevoie și în cazul în care avem un membru al familiei printre proprietarii apartamentului, limitat de instanța din.
• Acordul scris al băncii creditoare pentru înstrăinarea apartamentului
  - Dacă apartamentul nostru este ipotecat cu un împrumut bancar și nu am rambursat încă împrumutul;
• Consimțământul beneficiarului anuității
  - Doar în cazul în care deținem un apartament în baza unui Acord de întreținere pe viață cu persoanele aflate în întreținere;
• Document care confirmă că am anunțat alți participanți
  - Asta dacă ne vindem partea din apartament.

În anumite regiuni ale Federației Ruse sucursalele locale Rosereestr poate solicita, de asemenea, un document semnat ca parte a pachetului de documente pentru înregistrare Certificat de transfer și acceptare apartamente. Formal, aceasta este o cerință ilegală și ilogică pentru părțile la tranzacție, dar în practică acest lucru se întâmplă uneori.

B. La cererea Cumpărătorului (documente suplimentare):

• 
  — Acesta este primul lucru pe care Cumpărătorul nostru va dori să-l vadă pentru a se asigura cine este adevăratul proprietar al apartamentului conform Rosreestr. Acest Extras din Registrul Unificat de Stat Cumpărătorul poate comanda în mod independent, fără participarea noastră;
• sau chiar un Extras extins (de arhivă) din Registrul casei, sau
  — Acesta va arăta Cumpărătorul care locuiește (înregistrat/înregistrat) și a locuit anterior în apartamentul nostru. Pentru mai multe informații despre aceasta, consultați linkurile;
• Copie cont financiar și personal și/sau Certificat de absență a datoriilor la facturile de utilități
  — Acest lucru îl va convinge pe Cumpărător că nu există datorii pentru locuințe și servicii comunale în apartamentul nostru.
• 
  — Dacă Cumpărătorul nostru dorește să fie sigur că nu avem dizabilități mintale și suntem pe deplin capabili să finalizăm tranzacția de cumpărare și vânzare a unui apartament;
• Certificat de evaluare apartament
  — Dacă Cumpărătorul nostru obișnuiește să cumpere
  — Vom avea nevoie de acest Act nu mai puțin decât Cumpărătorul, deoarece prin semnarea lui, ne eliberăm de responsabilitatea pentru starea apartamentului și pentru plata facturilor de utilități (mai multe despre aceasta mai târziu în pașii din INSTRUCȚIUNI);
• 
  — Această chitanță servește drept confirmare către Cumpărător că și-a îndeplinit obligațiile de plată a apartamentului în conformitate cu contractul.

Aceste adiţional Un Cumpărător meticulos poate solicita documente de la noi pentru a completa imaginea și a-și reduce riscurile, precum și la cererea băncii creditoare ( în cazul unei ipoteci). Nu are rost să ne împotrivim, solicitările lui sunt rezonabile și nu ne va fi greu să obținem aceste certificate.

Unde și cum să obțineți aceste documente, cum arată și ce informații conțin sunt afișate în linkurile corespunzătoare care duc la director ( Glosar agent imobiliar). Arătăm cumpărătorului certificatele și documentele originale și oferim copii ( lăsați-l să facă el însuși copiile pentru a se putea simți mai în siguranță).

Așadar, am strâns întregul pachet de documente și l-am arătat Cumpărătorului, convingându-l că suntem sănătoși și de memorie bună, că deținem apartamentul de plin drept și că îi dorim din suflet fericire și prosperitate dacă ne cumpără. apartament.

Se pune întrebarea: cum vom obține bani de la el? Suma nu este mică!

Mai multe despre asta în pasul următor.

Există trei modalități de a înregistra cumpărarea și vânzarea unui apartament: independent, printr-un notar sau cu ajutorul unei agenții. Prima metodă este cea mai riscantă. Cu toate acestea, fiecare dintre ele necesită încheierea unui acord și înregistrarea sa obligatorie la Rosreestr.

Procesul de vânzare a unui apartament are loc în etape. În plus, fiecare etapă are propriile sale caracteristici și nuanțe.

Cumpărarea și vânzarea unui apartament implică o procedură reglementată în care una dintre părți se obligă să transfere celeilalte părți spații rezidențiale pentru deținerea permanentă și utilizarea celeilalte părți contra unei plăți bănești.

Achiziția se realizează prin încheierea unei tranzacții conform următoarei scheme:

1. căutarea unui apartament, verificarea „purității” acestuia (fără grevare);
2. discutarea condițiilor, încheierea unui acord preliminar;
3. efectuarea unui avans (prin acord);
4. pregătirea documentelor;
5. încheierea acordului principal;
6. înregistrarea drepturilor de proprietate în Rosreestr de către noul proprietar;
7. semnarea certificatului de acceptare, efectuarea platii.

În acest caz, puteți înregistra cumpărarea și vânzarea unui apartament în trei moduri:

• pe cont propriu;
• la notar;
• la agentie.

Pe cont propriu

Auto-înregistrarea este încheierea unei tranzacții de cumpărare și vânzare între două persoane fără participarea unui agent imobiliar sau a unei agenții imobiliare. Presupune:

• executarea contractului în formă scrisă simplă;
• neînregistrarea titlului de proprietate (contract de vânzare-cumpărare) la notar;
• transmiterea independentă a tuturor documentelor necesare către Rosreestr.

Există riscuri asociate cu această schemă de vânzare: cetățenii obișnuiți nu sunt întotdeauna capabili să întocmească corect un contract și să respecte toate nuanțele legale. Pentru a efectua o tranzacție competentă, sunt necesare cunoștințe juridice și conștientizare în procesul de vânzare a unui apartament. Lipsa acestora poate duce la declararea nulității contractului.

Tabelul 1. Costuri pentru finalizarea independentă a unei tranzacții de cumpărare și vânzare

Notă. Preturile prezentate in tabel sunt aproximative. Ele pot diferi ușor de cele existente.

La notar

Presupune încheierea unui acord cu legalizarea ulterioară a acestuia. Un astfel de document devine semnificativ din punct de vedere juridic și are un temei juridic. În plus, notarul:

• poartă răspunderea pentru corectitudinea contractului;
• va consilia asupra documentelor necesare încheierii unei tranzacții;
• va vorbi despre riscurile și nuanțele cumpărării și vânzării.

Costul înregistrării unui contract la notar:

1. un procent din suma tranzacției (dacă costul apartamentului este de până la 1.000.000 de ruble);
2. zece mii de ruble + 0,75% din valoarea totală a tranzacției (dacă valoarea obiectului de vânzare este mai mare de un milion).

La agentie

Vânzarea imobiliară cu ajutorul agențiilor este cea mai comună. Peste 80% dintre cetățeni folosesc această schemă de vânzare. Această tendință este asociată cu securitatea juridică și garantarea legalității tranzacției.

De regulă, agenția se ocupă de toată pregătirea, oferind asistență în pregătirea documentelor necesare. În acest caz, agentul imobiliar:

• caută un apartament potrivit;
• negociază cu proprietarul imobilului;
• negociază condițiile cu vânzătorul pe baza dorințelor clientului;
• întocmește un acord;
• oferă instrucțiuni despre cum să completezi corect documentele;
• este prezent în toate etapele tranzacției;
• efectuează alte acțiuni cu caracter juridic la vânzarea unui apartament.

Dezavantajul este prețul ridicat pentru serviciile de agenție. În medie, variază de la două până la cinci la sută din costul locuinței.

Opțiuni de tranzacție

Pot exista mai multe opțiuni pentru efectuarea unei tranzacții. De regulă, aceasta este o cumpărare și vânzare:

• apartamente;
• acțiuni;
• efectuate între rude.

Cumpărarea și vânzarea unui apartament

Cumpărarea și vânzarea unui apartament este cea mai comună opțiune (comparativ cu vânzarea cotei și camerei acestuia). Particularitati:

1. Numărul de proprietari. Uneori, partea care vinde nu este o singură persoană - pot fi mai mulți proprietari. Fiecare dintre ei trebuie să-și dea acordul pentru vânzarea apartamentului. În acest caz, proprietarii semnează personal acordul în prezența tuturor participanților la tranzacție.
2. Grevarea locuinței. Este mai bine să verificați disponibilitatea acestuia înainte de a semna contractul.
3. Copii minori.- procedura este complicata. Acest lucru se datorează obținerii permisiunii de a efectua o tranzacție de la autoritatea de reglementare pentru tutelă și tutelă.
4. Impozitarea. Impozitul se impune asupra bunurilor imobile care au fost deținute de mai puțin de cinci ani (mai puțin de trei ani în cazul unui cadou, privatizare sau un contract de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere).

În plus, puteți cumpăra un apartament:

• pe piata secundara imobiliara;
• într-o clădire nouă;
• într-o clădire în construcție.

În fiecare dintre aceste cazuri, întocmirea unui acord este parte integrantă a încheierii unei tranzacții. Cu toate acestea, este important să ținem cont de faptul că într-o clădire nouă nu există, evident, sarcini pentru locuințe, ceea ce înseamnă că există mult mai puține riscuri la cumpărare.

Daca apartamentul nu este nou, exista posibilitatea achizitionarii unei locuinte cu remorca. Prin urmare, este posibil să cumpărați corect un apartament pe piața secundară numai dacă toate documentele sunt verificate cu atenție.

Cumpărarea și vânzarea unei cote într-un apartament

Vânzarea unei cote într-un apartament nu este atât de comună. Ei vând cel mai puțin pe piața imobiliară. Acest lucru se datorează cererii scăzute și lipsei unei oferte mari.

Mulți oameni nu riscă să cumpere o acțiune, pentru că în acest caz noul proprietar va trebui să împartă spațiul de locuit cu străini. Prin urmare, cel mai adesea cota este vândută rudelor sau prietenilor.

În plus, înstrăinarea unei acțiuni are o particularitate: înainte de vânzare, proprietarul apartamentului este obligat să ofere să cumpere acțiunea altor proprietari, al căror drept de preferință la cumpărare este reglementat de codul civil. în care:

• Propunerea trebuie făcută în scris. Înregistrarea la notar nu este obligatorie, dar în unele cazuri poate servi drept asistență juridică semnificativă. În plus, este mai bine să trimiteți documentul prin poștă cu o chitanță și un inventar al conținutului.
• În caz de refuz sau lipsă de răspuns în termen de o lună, proprietarul acțiunii are dreptul să o vândă terților.

Cumpărarea și vânzarea între rude

Cumpărarea și vânzarea unui apartament între rude este rară. Cel mai adesea, alienarea are loc printr-un dar sau un testament.

Cu toate acestea, dacă cetățenii decid să facă o astfel de tranzacție, ar trebui să se țină seama de următoarele nuanțe:

1. Necesitatea de a plăti impozit pe costul locuinței (dacă apartamentul a fost deținut de mai puțin de cinci ani și costă mai mult de 1 milion de ruble). Mulți oameni recurg la viclenie și indică o sumă semnificativ mai mică decât valoarea sa reală. Cu toate acestea, autoritatea fiscală exercită controlul asupra tranzacțiilor. Dacă suma specificată este sub piață și clar subestimată, impozitul va fi majorat și vor fi necesare și penalități.

Notă. În acest caz, nu se va putea obține o deducere fiscală, întrucât articolul 220 din Codul fiscal prevede că, pentru a o primi, cumpărătorul nu trebuie să fie rudă cu vânzătorul.

1. Împărțirea proprietății. Dacă apartamentul a fost achiziționat de un cetățean căsătorit, locuința achiziționată va fi considerată proprietate dobândită în comun. În consecință, în timpul unui divorț va fi împărțit între soți.
2. Formalitatea tranzacției. Adesea, locuințele între rude sunt vândute în baza unui contract de vânzare fără transferul efectiv de bani, iar una dintre părți continuă să locuiască în apartament prin acord. Dar merită să ne amintim că, dacă noul proprietar decide să evacueze o rudă, el va putea face acest lucru fără piedici, legea va fi de partea lui.

Termenele limită

La vanzarea unui apartament, termenii contractului sunt negociati de parti. Intervalul dintre semnarea antecontractului și a celui principal poate varia. Contractorii stabilesc în mod independent durata acesteia.

Cu toate acestea, la înregistrarea drepturilor de proprietate, noul proprietar al apartamentului ar trebui să știe că organul de stat își stabilește propriile termene pentru efectuarea procedurii. Durata sa este:

• în Rosreestr - zece zile;
• în Centrul Multifuncțional - până la șapte zile.

Cerințe pentru conținutul contractului

Condițiile esențiale ale contractului de cumpărare și vânzare sunt obiectul acestuia și prețul apartamentului. Aceasta înseamnă că fără furnizarea acestor informații, contractul va fi considerat neîncheiat.

Subiectul este considerat a fi un spațiu de locuit - zona sa, parametrii, locația. Pretul indicat este cel real, cel pentru care se va vinde. Nu este permisă reducerea sau umflarea intenționată a costului dacă apartamentul este vândut efectiv la un preț mai mic decât în ​​contract.

Notă. Contractul se încheie în formă scrisă simplă. Trebuie să conțină drepturile și obligațiile părților, precum și termenii tranzacției.

Contractul mai prevede:

• datele personale ale părților (numele complet, înregistrarea acestora, data nașterii, detaliile pașaportului);
• descrierea detaliată a obiectului (suprafață, locație, număr de etaje etc.);
• costurile locuinței;
• absența sarcinilor, arestărilor;
• prezența reamenajării și proiectarea acesteia.

În plus, trebuie acordată atenție subiectului despre persoanele înregistrate în apartament. Dacă acestea există, cumpărătorul trebuie să decidă dacă este gata să cumpere un apartament cu grevare.

Documentul este valabil pentru anul 2017.

Documente necesare

Documentele necesare încheierii tranzacției sunt întocmite de fiecare parte. Unele dintre ele necesită legalizare.

Documente pentru vânzător

Tabelul 2. Documente de înregistrare a cumpărării și vânzării furnizate de vânzător

Documente pentru cumpărător

Tabelul 3. Documente de înregistrare a cumpărării și vânzării furnizate de cumpărător

Unde se depun documentele?

Nu toți cumpărătorii știu unde să întocmească un contract de cumpărare și vânzare de apartament și unde să depună documentele. Se poate inregistra in:

• Rosreestr;
• Centru multifuncțional.

Aceasta este o etapă obligatorie, fără de care transferul drepturilor de proprietate va fi imposibil.

Ce trebuie verificat înainte de a încheia o tranzacție

Înainte de a încheia o tranzacție de cumpărare și vânzare, este necesar să verificați:

• vânzător;
• autenticitatea documentelor;
• prezența unei sarcini pe apartament.

Verificarea proprietarilor de apartamente și a vânzătorului

Înainte de finalizarea tranzacției, un pas important este verificarea vânzătorului imobiliar. Pentru a face acest lucru aveți nevoie de:

1. Vizualizați pașaportul vânzătorului pentru a vă asigura autenticitatea.
2. Aflați despre numărul de proprietari ai apartamentului, precum și despre baza achiziției acestuia. Informațiile specificate sunt furnizate în Rosreestr.

Notă. Dacă apartamentul a fost moștenit de vânzător, ar trebui să întrebați notarul despre prezența altor moștenitori.

1. În cazul în care proprietarul apartamentului și vânzătorul sunt persoane diferite, este necesar să se verifice disponibilitatea unei împuterniciri care îi dă acestuia din urmă dreptul de a înstrăina apartamentul. Cu toate acestea, trebuie să fie legalizat.

Autenticitatea documentelor

Autenticitatea documentelor este un punct cheie la care ar trebui să acordați atenție atunci când cumpărați un apartament. Hârtiile falsificate și invalide pot provoca o tranzacție ilegală, care va duce ulterior la proceduri judiciare și la invalidarea contractului.

O atenție deosebită trebuie acordată fiabilității unor astfel de documente, cum ar fi:

• acordul în baza căruia vânzătorul a primit dreptul de proprietate (acord de cadou, cumpărare și vânzare, schimb, moștenire etc.);
• certificate care confirmă absența sarcinilor locative (lista persoanelor înregistrate în apartament);
• contract de ipotecă (dacă proprietatea a fost achiziționată cu ipotecă);
• pașaportul vânzătorului.

Falsificarea acestor documente va însemna că încearcă să vândă ilegal apartamentul.

Disponibilitatea unei sarcini pe apartament

O grevare este o restricție impusă unui apartament care există indiferent de schimbarea proprietarului. O astfel de locuință este greu de vândut. Prin urmare, mulți vânzători recurg la trucuri, păstrând tăcerea despre disponibilitatea acestuia.

Notă. Informațiile despre prezența unei sarcini sunt indicate într-un extras din Registrul unificat de stat al proprietăților imobiliare (USRN).

Tabelul 4. Tipuri de sarcini pentru locuințe

Procedura de finalizare a unei tranzacții

Procedura de cumpărare a unui apartament merge pas cu pas:

1. Încheierea unui acord și înregistrarea acestuia.
2. Transfer apartament.
3. Plată.

Încheierea unui acord

Încheierea unui acord este o etapă importantă în tranzacție. Înainte de semnarea acestuia, sunt discutate toate condițiile esențiale care afectează procedura și costul înstrăinării apartamentului.

În etapa inițială, vânzătorul și cumpărătorul întocmesc un acord preliminar în care convin asupra termenilor privind data vânzării și cuantumul acesteia. Acest document este un fel de „rezervare” a apartamentului achiziționat, exprimând intenția părților de a încheia un acord.

După aceasta, vânzătorul pregătește documente și întocmește textul contractului principal. Această procedură trebuie tratată cu precauție extremă. Orice erori sau inexactități din contract pot avea consecințe juridice în viitor. Acest lucru este valabil mai ales pentru elementul privind costul locuinței.

Notă. Mulți vânzători folosesc un truc și insistă să precizeze un preț mai mic în contract. Argumentul este reticența vânzătorului de a plăti impozit. Cu toate acestea, nu ar trebui să fiți de acord cu astfel de condiții - dacă contractul este reziliat, cumpărătorul va fi partea vătămată. Va fi greu de demonstrat în instanță că a plătit mai mult. Cel mai probabil, i se va returna suma specificată în contract.

După întocmirea contractului, părțile îl semnează. În acest caz, toate părțile la tranzacție trebuie să fie prezente la momentul aprobării.

Transfer apartament

Transferul apartamentului se face prin semnarea unui act de transfer. De fapt, înseamnă că cumpărătorul nu are plângeri cu privire la starea apartamentului și, de asemenea, confirmă faptul transferului cheilor și documentelor pentru locuința achiziționată.

Act de transfer:

1. Compilat într-o formă scrisă simplă.
2. De completat în formă gratuită.
3. Nu necesita legalizare notariala.
4. Conține informații despre starea locuinței, adresa acesteia, precum și data întocmirii, datele personale ale părților și semnăturile acestora.

Notă. Actul de transfer trebuie semnat după înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului. Acest lucru va garanta că documentele sunt înregistrate și nu sunt returnate pentru revizuire.

Transfer de bani

După semnarea contractului și a actului de transfer, precum și înregistrarea în Rosreestr, se realizează etapa finală - plata.

Puteți plăti pentru apartamentul dvs. în unul dintre următoarele moduri:

• seif;
• plăți fără numerar;
• cont bancar.

Prima metodă este cea mai populară. Plata se face legal si in conditii de siguranta.

Notă. Când efectuați plăți, ar trebui să luați o chitanță de la vânzător care confirmă că a primit fondurile. Documentul se intocmeste in forma libera si este confirmarea platii.

Înregistrarea de stat a transferului drepturilor asupra unui apartament

Înregistrarea transferului de proprietate asupra unui apartament este o componentă obligatorie a tranzacțiilor în timpul înstrăinării locuințelor. În lipsa acesteia, vânzarea va fi considerată neîndeplinită, iar cumpărătorul nu va deveni proprietarul efectiv al apartamentului. Dar nu toată lumea știe unde să întocmească un acord.

Pentru procedura de înregistrare trebuie să depuneți documente la Rosreestr sau Centrul Multifuncțional. Dar, în același timp, înregistrarea achiziției și vânzării unui apartament în MFC are loc mai rapid - în câteva zile.

Documentație

Tabel 5. Documente necesare pentru înregistrarea dreptului de proprietate

În ce cazuri poate fi refuzat?

Motivele refuzului pot fi foarte diferite. De regulă, aceasta este o neprezentare a unuia dintre documentele necesare.

Tabelul 6. Motive frecvente pentru refuzul înregistrării drepturilor de proprietate în Rosreestr

Nuanțe

O tranzacție de cumpărare și vânzare are propriile sale nuanțe care ar trebui luate în considerare la încheierea acesteia.

Riscuri posibile la cumpărarea unui apartament

Riscul principal este intrarea într-o tranzacție cu un fraudator. În acest caz, singura soluție este litigiul. Cu toate acestea, cumpărătorii înșelați nu sunt întotdeauna capabili să-și protejeze drepturile prin instanțe. Prin urmare, ar trebui luate în considerare posibilele riscuri:

1. Încălcarea drepturilor minorilor. Înainte de tranzacție, trebuie să vă asigurați că copiii sub 18 ani nu sunt înregistrați în apartament. Mai ales dacă rămân fără îngrijire părintească.
2. Încălcarea drepturilor foștilor soți. Dacă apartamentul a fost cumpărat de soți în timpul căsătoriei, dar a fost privatizat în favoarea unuia dintre ei, al doilea soț are dreptul de a locui și după vânzare. În acest sens, există riscul achiziționării de locuințe cu un „ocupant permanent”.
3. Încălcarea drepturilor cetățenilor înregistrați. Grevare sub formă de persoane înscrise în apartament și cu drept de ședere permanentă (cei care au refuzat privatizarea, trăiesc în baza unui contract de închiriere sau refuz testamentar etc.).
4. Recunoașterea vânzătorului ca incompetent. Dacă vânzătorul este găsit incompetent de către instanță, tranzacția de cumpărare și vânzare poate fi invalidă.
5. Disponibilitatea moștenitorilor. Dacă apartamentul a aparținut vânzătorului pe bază de moștenire, există posibilitatea ca și alte persoane să-l revendice.
6. Înșelăciune din partea vânzătorului. Cazurile de fraudă nu sunt neobișnuite. Înainte de a semna contractul, ar trebui să verificați cu atenție toate documentele.

La ce ar trebui să fii atent

Tranzacția este cât se poate de simplă și sigură dacă, înainte de a o încheia, acordați atenție:

1. ID vânzător. Puteți verifica autenticitatea acestuia pe site-ul Ministerului Afacerilor Interne.
2. Acuratețea adresei specificate. Uneori, vânzătorii le arată cumpărătorilor un apartament complet diferit de cel pe care îl vând. Locația locuinței trebuie să corespundă cu adresa indicată în extrasul Rosreestr.
3. Conformitatea datelor din Registrul Unificat al Statului Imobiliar cu titlul de proprietate (acord de vânzare-cumpărare, cadou etc.). Informațiile din aceste documente nu ar trebui să difere.
4. Având datorii. Ei nu trebuie să fie prezenți în apartamentul pe care îl achiziționați.
5. Numărul de tranzacții de vânzare. Dacă proprietarii proprietății se schimbă prea des, acest lucru poate indica un apartament „problemă”, pe care încearcă să-l vândă la scurt timp după cumpărare.
6. Autenticitatea procurii. Dacă tranzacția este încheiată prin procură în numele vânzătorului, ar trebui să verificați documentul la un notar înainte de a-l încheia.
7. Cost redus al apartamentului. De regulă, prețurile excesiv de mici nu sunt nerezonabile. Nu ar trebui să aveți încredere în astfel de oferte „profitabile”.

Noi reguli pentru vânzarea unui apartament

Legislația imobiliară nu stă pe loc. În fiecare an, din ce în ce mai multe legi sunt adoptate care vizează reglementarea procesului de vânzare a locuințelor.

În ultimii doi ani, au apărut noi reguli:

1. Certificarea obligatorie a contractului de către un notar la vânzarea unei cote într-un apartament. Până la acest moment, procedura a fost efectuată la cererea părților.
2. De asemenea, este necesară legalizarea documentelor la împărțirea bunurilor în căsătorie (contract nupțial, acord etc.).
3. De la 1 ianuarie 2016, se percepe un impozit de 13% la vânzarea imobilelor deținute de mai puțin de cinci ani. Se face o excepție pentru unele dintre motivele de cumpărare a locuinței, cum ar fi: donație, moștenire, privatizare, acord de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere.
4. Două proceduri (înregistrarea cadastrală și înregistrarea drepturilor de proprietate) pot fi acum efectuate simultan. Durata - 10 zile.
5. Singurul caz de refuz de a accepta documente este dacă identitatea solicitantului nu este stabilită. Dar dacă pachetul de documente nu este complet, înregistrarea va fi suspendată sau refuzată.

pro

Inovațiile au mai multe avantaje decât dezavantaje. Legiuitorul urmărește să reglementeze pe cât posibil procedura de vânzare a locuințelor prin înăsprirea cerințelor privind documentele. Ele trebuie să fie nu numai autentice, ci și proiectate în conformitate cu standardele stabilite. Multe dintre ele sunt supuse legalizării notariale.

Datorită acestui fapt, tranzacțiile au devenit mai „curate” din punct de vedere legal, iar escrocii sunt din ce în ce mai puțin probabil să vândă locuințe ilegal.

În plus, se acordă multă atenție tranzacțiilor cu copii minori. Statul protejează drepturile copiilor cu forță dublată, ceea ce este un plus cert.

Minusuri

Ca și până acum, principalul dezavantaj este impozitarea la vânzarea unei locuințe. Această condiție este cea care dă naștere la multe tranzacții fictive și executate ilegal. Situația s-a înrăutățit după ce perioada de proprietate asupra proprietății în temeiul căreia aceasta este supusă impozitului a fost majorată la cinci ani în ianuarie 2016. Aceste modificări au afectat contractul de cumpărare și vânzare și nu au atras aprobarea cetățenilor.

Educatie inalta. Universitatea de Stat din Orenburg (specializarea: economie și management al întreprinderilor de inginerie grea).
19 septembrie 2017.