ซ่อมแซมก่อนขายอพาร์ทเมนท์ การปรับปรุงบ้าน: การลงทุนที่ทำกำไรหรือสิ้นเปลือง? เมื่อขายอพาร์ทเมนต์ต้องคำนึงถึงการซ่อมแซมหรือไม่?

1) การซ่อมไม่น่ากลัวเลย

อย่าฟังคำกล่าวที่ว่า “การซ่อมแซมไม่สามารถทำได้สำเร็จ” “ทุกอย่างจะใช้เวลานานเป็นสองเท่าและมีราคาแพงกว่าสองเท่า” ทั้งหมดนี้มาจากความผิดพลาดในการวางแผน ก่อนอื่นคุณต้องปลุกทักษะของผู้จัดการโครงการและจดรายการงานที่ต้องดำเนินการในอพาร์ทเมนต์อย่างใจเย็นกรอบเวลาโดยประมาณสำหรับความสำเร็จความสามารถในการดำเนินงานเหล่านี้ควบคู่ไปด้วย คนงานกลุ่มต่างๆ และประเมินต้นทุนตามแหล่งที่มาต่างๆ และยังวางแผนค่าใช้จ่ายสำหรับวัสดุที่ต้องปฏิบัติตามในอนาคต ข้อมูลทั้งหมดนี้มีอยู่บนอินเทอร์เน็ตและการรวบรวมก็ไม่ใช่เรื่องยาก

2) อย่าไล่ตามอุดมคติ

การปรับปรุงครั้งแรกมักเป็นการประนีประนอมเสมอ

คุณอาจมีเงินน้อยมาก มีเวลาและประสบการณ์น้อยมาก ไม่จำเป็นต้องสร้างโครงสร้างเพดานที่ซับซ้อน แท่น ย้ายอ่างล้างจานหรือปรับปรุงใหม่ การดำเนินการนี้จะต้องใช้เวลาและเงินมากและอาจจะไม่ได้ผลเมื่อขายต่อ มันสมเหตุสมผลกว่ามากที่จะทำตอนนี้ และในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าก็สะสมความสามารถทางการเงิน เพิ่มประสบการณ์ และย้ายไปอพาร์ทเมนต์ที่คุณไม่จำเป็นต้องรวมสามฟังก์ชั่นไว้ในห้องเดียว

3) อย่าไล่ตามการตกแต่งที่มีราคาแพง

ลามิเนตทั้งแพงและราคาถูกดูเก่าพอๆ กันหลังจากผ่านไปห้าปี มีเพียงคุณและเพื่อน ๆ ที่คุณจะเล่าให้ฟังทุกครั้งที่ไปเยี่ยมชมเท่านั้นที่จะรู้ว่าคุณใช้สีที่มีราคาแพงมาก

อพาร์ทเมนต์ในภูมิภาคมอสโกอันห่างไกลที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ซึ่งมีการลงทุนด้วยเงินที่สมส่วนกับต้นทุน ยังคงเป็นอพาร์ทเมนต์ในภูมิภาคมอสโกอันห่างไกลจากมุมมองของตลาดรอง

คุณสามารถตอบได้ว่าคุณกำลังปรับปรุงตัวเอง แต่ฉันรับรองว่าหลังจากใช้ชีวิตอยู่ที่นั่นสองสามเดือน แม้แต่การตกแต่งภายในในฝันของคุณก็จะถูกมองว่าเป็นเพียงที่อยู่อาศัย และถุงเท้าสกปรก ถังขยะบน โต๊ะ เสื้อผ้าบนเก้าอี้ และสิ่งของเครื่องใช้อื่นๆ เพื่อการดำรงชีวิตจะมีส่วนช่วยในสิ่งนี้เท่านั้น

4) ในส่วนของการตกแต่งหยาบ - ครั้งหนึ่งฉันพบว่าเทคโนโลยีก้าวหน้าไปมากในด้านนี้

สิ่งที่เรียกว่าการพูดนานน่าเบื่อและการฉาบปูนด้วยเครื่องจักรได้ปรากฏขึ้น ซึ่งขณะนี้กำลังดำเนินการโดยบริษัทหลายสิบแห่งหรือหลายร้อยแห่ง รถยนต์ที่มีปั๊มคอนกรีตมาถึง พวกเขาวางสายยางที่แข็งแรงผ่านหน้าต่างของคุณเพื่อจ่ายสารละลายให้ เป็นผลให้ในตอนท้ายของวันคุณจะมีการพูดนานน่าเบื่อและผนังเรียบเกือบสมบูรณ์แบบและหลังจากสามวันคุณก็สามารถเริ่มตกแต่งให้เสร็จได้ สิ่งนี้จะเพิ่มความเร็วในการซ่อมแซมอย่างมากและอย่างน้อยก็ไม่ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น (ฉันเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่ามหากาพย์ทั้งหมดอย่างมากด้วยการส่งมอบและยกถุงผสมและการจ่ายเงินให้กับคนงานในภายหลัง)

5) คุณสามารถลดต้นทุนการซ่อมแซมเพิ่มเติมได้โดยการละทิ้งการปรับระดับผนังขั้นสุดท้ายและติดวอลล์เปเปอร์หนาที่มีลวดลายแทนการทาสี

บนวอลล์เปเปอร์ความไม่สม่ำเสมอของผนังแทบจะมองไม่เห็น แต่สิ่งนี้ใช้ได้ในบ้านแผง แต่คุณยังคงต้องฉาบผนังภายในในเสาหิน

6) จับตาดูยอดขายในไฮเปอร์มาร์เก็ตการก่อสร้างรายใหญ่

มักจะมีข้อเสนอที่ทำกำไรได้อย่างมากปรากฏขึ้น ตัวอย่างเช่นฉันซื้อพื้นลามิเนตพร้อมส่วนลดมากมายเมื่อสองเดือนก่อนเริ่มการปรับปรุงและตลอดเวลานี้มันกำลังรอให้ถึงคราวที่เดชา

ใช่ วัสดุตกแต่งมีประเภทงบประมาณตรงไปตรงมา แต่ถ้าคุณเลือกอย่างชาญฉลาดก็จะไม่สังเกตเห็นได้ชัดเจนนัก

ในขณะนี้ เป็นการดีที่จะจำงบประมาณที่วางแผนไว้และเลือกวัสดุจากกลุ่มราคาที่วางแผนไว้ทันทีและไม่ต้องดูสิ่งอื่นใดด้วยซ้ำไม่ว่าคุณจะต้องการมากแค่ไหน ไม่เช่นนั้นงบประมาณจะคืบคลานอย่างรวดเร็วในทุกรายการ .

7) ควรเลือกวัสดุราคาถูกในการตกแต่งที่ไม่ฉูดฉาดเพื่อไม่ให้ความถูกดึงดูดสายตา

ไม่มีแผ่นกระเบื้องลายดอกไม้เต็มผนัง ไม่มีประตูที่มีส่วนกระจกที่ซับซ้อน ในกรณีนี้ความเรียบง่ายเท่านั้นที่ดูดี

ราคาอพาร์ทเมนต์ถูกกำหนดโดยปัจจัยสำคัญสองประการ: ที่ตั้งและประเภทของบ้าน อย่างไรก็ตามสภาพของอพาร์ทเมนต์การซ่อมแซมและการตกแต่ง (หรือการขาดหายไปทั้งหมด) สามารถปรับต้นทุนของอพาร์ทเมนท์ได้มากถึง 10-15% นั่นเป็นสาเหตุที่คำถามนี้มักเกิดขึ้นในใจของผู้ขายอพาร์ทเมนต์: มันคุ้มค่าที่จะทำการปรับปรุงก่อนขายอพาร์ทเมนต์หรือไม่?- และคุณต้องลงทุนเท่าไหร่ (และที่ไหน) เพื่อนำไปสู่การขายอพาร์ทเมนท์อย่างรวดเร็วและอย่างน้อยที่สุดเงินที่ลงทุนก็จะได้รับคืน (ดีกว่าด้วยผลกำไร) หรืออาจจะไม่คุ้มค่ากับการปรับปรุงใหม่เลย แต่ขายอพาร์ทเมนท์ในรูปแบบที่เป็นอยู่ตอนนี้?

การตกแต่งใหม่: ราคาถูกและร่าเริง

สามารถเริ่มการเตรียมอพาร์ทเมนท์ก่อนการขายได้ ด้วยการซ่อมแซมเครื่องสำอาง- การลงทุนใน "เครื่องสำอาง" มักจะจ่ายเองและช่วยให้ขายอพาร์ทเมนท์ได้เร็วขึ้น

วอลล์เปเปอร์ที่ทันสมัยราคาไม่แพง แต่ใหม่ "เน้น" ข้อดีของที่อยู่อาศัยในเกณฑ์ดี เสื่อน้ำมันที่ขาดรุ่งริ่งและชำรุดในโถงทางเดินสามารถเปลี่ยนเป็นเสื่อน้ำมันใหม่ได้ กระดานข้างก้นไม้ที่ทรุดโทรมสามารถแทนที่ด้วยพลาสติกราคาไม่แพงได้ ประตูภายในไม้เก่า กรอบหน้าต่าง และขอบหน้าต่างสามารถทำความสะอาดและทาสีได้ รอยรั่วบนเพดานที่เหลือหลังจากเพื่อนบ้านน้ำท่วมอพาร์ทเมนท์เมื่อ 10 ปีก่อนจำเป็นต้องกำจัดออก ภารกิจหลักของการปรับปรุงเครื่องสำอางคือการทำให้อพาร์ทเมนท์ดูน่าดึงดูดและเรียบร้อยยิ่งขึ้น การซ่อมแซมเครื่องสำอางส่วนใหญ่สามารถทำได้โดยอิสระหรือจ้างทีมงานก่อสร้าง

ในกรณีส่วนใหญ่นั้น ค่าใช้จ่ายสำหรับการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์อย่างจริงจังก่อนที่จะขายจะไม่สมเหตุสมผลทางเศรษฐกิจ- เช่นบริเวณที่อยู่อาศัยถือว่าอยู่ห่างไกลจากความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยและไม่มีชื่อเสียง หรืออพาร์ตเมนต์อยู่ที่ชั้นหนึ่ง (สุดท้าย) หรืออพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่ในอาคารครุสชอฟสี่หรือห้าชั้น หากคุณกำลังขาย "ครุสชอฟพื้นเมือง" การลงทุนที่เหมาะสมที่สุดคือการติดวอลเปเปอร์ทาสีประตูและหน้าต่างโดยไม่ต้องเปลี่ยนใหม่นั่นคือเครื่องสำอางราคาถูกและร่าเริงแบบเดียวกันและไม่มีอะไรเพิ่มเติม!

การปรับปรุงครั้งใหญ่

หากที่ตั้งที่อยู่อาศัยเป็นที่ต้องการสูงคุณอาจเสี่ยงและมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น: เปลี่ยนท่อน้ำ, ติดตั้งหน้าต่างพลาสติก, เปลี่ยนประตูภายใน, ฉนวนระเบียง (ชาน), พื้นลามิเนต, สั่งตู้เสื้อผ้าบานเลื่อน

ผู้ขายและผู้ซื้อส่วนใหญ่ในการทำธุรกรรมทางเลือกจะเลือกอพาร์ทเมนต์ที่สามารถเคลื่อนย้ายและขนย้ายทรัพย์สินส่วนตัวได้ทันที นอกจากนี้ด้วยความยินดีอย่างยิ่งผู้ที่ไม่ต้องการทำจะซื้อบ้านพร้อมการปรับปรุง (“การปรับปรุงสองครั้งเท่ากับไฟเดียว”, “ใครจะปรับปรุงครั้งนี้?”, “เด็กเล็กในครอบครัว - ไม่มีเวลาสำหรับ การปรับปรุงใหม่”) ผู้ซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นผู้ซื้อรายใหญ่อีกกลุ่มหนึ่งที่ชื่นชอบที่อยู่อาศัยที่พร้อมปรับปรุง เนื่องจากมีเพียงไม่กี่รายเท่านั้นที่สามารถชำระสินเชื่อและรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมได้ ผู้ซื้อประเภทนี้มีแนวโน้มที่จะสามารถชดใช้ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ในการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ครั้งใหญ่ก่อนที่จะขาย (สูงสุด มากถึง 70-100% ของเงินลงทุน)

มีความคิดเห็นที่เป็นที่ยอมรับในหมู่ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์: ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมที่สำคัญก่อนขายอพาร์ทเมนต์สามารถบวกเข้ากับต้นทุนได้โดยการหารด้วยอย่างน้อยสองเท่าก่อน

ในแง่หนึ่ง เชื่อกันว่าการลงทุน (เช่น อุปกรณ์ประปา หน้าต่างโลหะพลาสติก เตาแก๊สและเตาอบไฟฟ้า กระเบื้อง อ่างอาบน้ำหรือฝักบัวใหม่) มีการสึกหรอบ้างแล้ว การเปรียบเทียบกับรถยนต์ใหม่สามารถทำได้ซึ่งจะสูญเสียมูลค่า 10-15% ทันทีหลังจากที่เจ้าของออกจากตัวแทนจำหน่ายรถยนต์

ในทางกลับกันมีผู้ซื้อประเภทหนึ่งที่จะ "ทิ้ง" การปรับปรุงที่มีอยู่ในอพาร์ทเมนต์ไม่ว่าในกรณีใดเนื่องจากพวกเขาต้องการทำทุกอย่างตามที่พวกเขาชอบ "ตั้งแต่เริ่มต้น" นอกจากนี้ผู้ซื้อและผู้ขายมักไม่เห็นด้วยกับการซ่อมแซมและสภาพอพาร์ทเมนท์ที่ "ควรมี" และราคาเท่าไหร่ในตอนนี้ การซ่อมแซมที่เสร็จสมบูรณ์มักจะมี "มูลค่า" ที่แตกต่างออกไปในสายตาของผู้ซื้อ เป็นอีกเรื่องหนึ่งหากมีการขายอพาร์ทเมนต์ที่มีรูปแบบ "พิเศษ" และการออกแบบ "ของผู้เขียน" และรสนิยมของผู้ซื้อและผู้ขายก็เหมือนกัน ในกรณีนี้มีโอกาสที่ผู้ซื้อจะจ่ายเงินเพิ่มสำหรับการซ่อมแซมอยู่แล้ว แต่เท่าที่เขาต้องการเท่านั้น (หรือเท่าที่เขาชอบการปรับปรุง) ไม่ว่าในกรณีใด ผู้ขายไม่ควรลืมว่าเวลาสำหรับ “ตลาดของผู้ขาย” นั้นได้ผ่านไปนานแล้ว ควรคิดให้รอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุนเตรียมการขายบ้านอย่างจริงจัง หลักความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจระบุไว้ว่าเงินที่ลงทุนควรจะจ่ายออกไป

ไม่มีใครยกเลิก

การขายอพาร์ทเมนต์ไม่ใช่เรื่องง่าย

ผู้ขายต้องการการขายบ้านของเขาอย่างรวดเร็วและให้ผลกำไร ในขณะเดียวกันก็เคารพความถูกต้องตามกฎหมายของการทำธุรกรรมในอนาคต (ซม. )

วิธีการทำเช่นนี้และไม่ว่าจะคุ้มค่ากับการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ก่อนการขายหรือไม่เราจะพิจารณาในบทความ

เรียนผู้อ่าน! บทความของเราพูดถึงวิธีทั่วไปในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย แต่แต่ละกรณีจะไม่เหมือนกัน หากท่านต้องการทราบ

วิธีแก้ปัญหาเฉพาะของคุณ - ติดต่อแบบฟอร์มที่ปรึกษาออนไลน์ทางด้านขวา มันรวดเร็วและฟรี!

มีความเห็นในหมู่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ว่าการปรับปรุงก่อนขายอพาร์ทเมนต์จะทำให้ราคาสูงขึ้นอย่างมาก นี่เป็นสิ่งที่ผิด

• นายหน้าอ้างว่าราคาได้รับอิทธิพลจากปัจจัยอื่นๆ หลายประการ:
• ที่ตั้งของอพาร์ทเมนต์และโครงสร้างพื้นฐานการคมนาคม
• ประเภทของบ้านและเงื่อนไขทางเทคนิค
• ปีที่ก่อสร้าง;

นิเวศวิทยาของพื้นที่ที่อพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่

หากเจ้าของอพาร์ทเมนต์ขายไม่ได้ซ่อมแซมเครื่องสำอางมาเป็นเวลานานคุณสามารถทำให้บ้านดูสดชื่นได้ ขอบเขตของงานดังกล่าว ได้แก่ ทาสีผนังและประตู ปูพื้น การซ่อมแซมเครื่องสำอางจะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายทำกำไร

ผู้ซื้อจะต้องตัดสินใจด้วยตัวเอง: ใช้จ่ายเงินกับการซ่อมแซมและวัสดุหรือลดราคาอพาร์ทเมนท์เล็กน้อยเนื่องจากสภาพที่ไม่ดี

จำเป็นต้องปรับปรุงครั้งใหญ่ก่อนขายอพาร์ทเมนต์หรือไม่?

การปรับปรุงอพาร์ทเมนท์ครั้งใหญ่คือกระบวนการซึ่งรวมถึงการเปลี่ยนท่อระบายน้ำและท่อ ติดตั้งหน้าต่างใหม่ ปูพื้น ฯลฯ มันคุ้มค่าที่จะทำการซ่อมแซมก่อนที่จะขายอพาร์ทเมนต์หรือไม่ นี่เป็นคำถามที่ต้องมีการไตร่ตรองผู้ขายจำนวนมากพาตัวเองไปติดกับดักเมื่อพวกเขาเริ่มปรับปรุงบ้านอย่างหรูหราแต่กลับไม่สามารถขายบ้านดังกล่าวได้ ต้นทุนของพวกเขาอาจไม่สามารถชดใช้ได้เนื่องจากมีความต้องการน้อย การปรับปรุงที่หรูหราหรือใหญ่สามารถให้ผลตอบแทนได้ในบางกรณีเท่านั้น

หากอพาร์ทเมนท์ตั้งอยู่ในย่านประวัติศาสตร์ของเมืองใหญ่ การปรับปรุงที่อยู่อาศัยรองครั้งใหญ่อาจเป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ผู้ซื้อจำนวนมากจะได้รับคำแนะนำก่อนอื่นตามความสำคัญของพื้นที่และจากนั้นตามประเภทของที่อยู่อาศัย

ในกรณีอื่นๆ ไม่จำเป็นต้องเสียค่าซ่อมใหญ่ๆ ท้ายที่สุดผู้ซื้อจะชอบอาคารใหม่มากกว่าบ้านหลังที่สองในราคาที่สูงเกินจริง

แต่ในบางสถานการณ์ การซ่อมแซมอาจเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในเมืองรัสเซียมักจะซื้ออพาร์ทเมนท์เพื่อให้เช่าในภายหลัง (ดู)

ผู้ซื้อกำลังมองหาอพาร์ทเมนต์ประเภทใด?

ทุกอย่างขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อเอง หากเขาต้องการย้ายเข้าบ้านทันทีและผู้ซื้อไม่มีเงินในการซ่อมแซมและปรับปรุงอพาร์ทเมนท์ สภาพปกติของบ้านก็มีบทบาทสำคัญ

หากไม่จำเป็นต้องย้ายเข้าอพาร์ทเมนท์ทันที แสดงว่าเจ้าของกำลังวางแผนที่จะปรับปรุงซ่อมแซมตามความต้องการ สภาพของบ้านจึงไม่มีบทบาทใดๆ ในการซื้อบ้าน

ในกรณีใดบ้างที่ไม่จำเป็นต้องซ่อมแซมเมื่อขายอพาร์ทเมนต์?

หากเจ้าของอพาร์ทเมนต์เริ่มทำซ้ำทุกอย่างเมื่อซื้อก็ไม่จำเป็นต้องซ่อมแซม แต่ถ้าสภาพประปาของอพาร์ทเมนท์ดีก็ไม่มีน้ำท่วมหรือไฟไหม้

เมื่อไหร่และอย่างไรดีที่สุดที่จะแสดงอพาร์ทเมนต์ต่อผู้ซื้อ?

มีเคล็ดลับหลายประการจากผู้เชี่ยวชาญ:

1. การเลือกเวลาที่เหมาะสมในการชมอพาร์ตเมนต์คุณจำเป็นต้องรู้ว่าอะไรดีในอพาร์ทเมนท์ สิ่งที่ต้องแสดงให้ผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อเห็นก่อน ผู้ขายเองก็รู้ถึงข้อดีของอพาร์ทเมนต์ของเขาดีที่สุด หากมุมมองจากหน้าต่างเป็นความภาคภูมิใจของเจ้าของอพาร์ทเมนท์เป็นพิเศษ ควรจัดให้มีการรับชมในช่วงเวลากลางวันและไม่ควรปิดม่านหน้าต่าง และหากหน้าต่างหันหน้าไปทางกองขยะหรือหน้าต่างของบ้านใกล้เคียงก็ไม่ควรให้ความสำคัญกับสิ่งนี้
2. ผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าจะต้องพบกับดินแดนที่เป็นกลางนี่จะเป็นจุดเริ่มต้นของการสื่อสารระหว่างผู้มีโอกาสเป็นฝ่ายในการทำธุรกรรม เนื่องจากความประทับใจแรกระหว่างกันเป็นสิ่งสำคัญมาก นอกจากนี้ผู้ซื้อจะต้องรีบหาสถานที่นัดพบ ดังนั้นจึงควรเป็นสถานที่ที่มีผู้คนพลุกพล่าน เช่น สถานีรถไฟใต้ดิน ผู้ซื้อที่มีศักยภาพควรมาตรวจสอบด้วยอารมณ์ที่ดีและเป็นบวก นายหน้าคนใดจะบอกคุณว่าอารมณ์เชิงลบของผู้ขายและผู้ซื้อจะไม่สร้างเงื่อนไขในการสรุปข้อตกลง
3. อพาร์ทเมนท์ต้องไม่มีกลิ่นอันไม่พึงประสงค์อพาร์ตเมนต์เก่ามักจะมีกลิ่นอันไม่พึงประสงค์ที่มาจากเฟอร์นิเจอร์หรือพื้น สัตว์ที่เจ้าของเลี้ยงไว้ส่วนหนึ่งต้องตำหนิในเรื่องนี้ หากผู้ซื้อที่มีศักยภาพได้กลิ่นเหม็นอับ สัตว์ หรือเชื้อรา ควรทาสีผนังด้วยสีน้ำมันหรือเคลือบฟันก่อนการตรวจสอบ มีหลายวิธีในการกำจัดกลิ่น แต่สิ่งแรกที่คุณต้องทำคือกำจัดแหล่งที่มาของกลิ่น
4. ความสะอาดของอพาร์ทเมนท์บุคคลใด ๆ รวมถึงผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะถูกดึงดูดโดยที่อยู่อาศัยที่เรียบร้อยและสะอาดเท่านั้น ก่อนดูควรถอดเฟอร์นิเจอร์ส่วนเกินออกก่อน แต่อย่าถอดทุกอย่างออก บางครั้งขอให้ถอดเฟอร์นิเจอร์ออกเพื่อดูที่อยู่อาศัยในกรณีที่ไม่มีโครงสร้างเหล่านี้

มันคุ้มค่าที่จะทำการปรับปรุงใหม่ก่อนขายอพาร์ทเมนต์ มันจะขึ้นราคาไหม จะช่วยให้คุณสามารถขายได้ในราคาที่สูงขึ้นหรือไม่ เกมนี้คุ้มค่ากับเทียนไหม มาดูกัน!

เหตุผลในการขายอพาร์ทเมนต์อาจแตกต่างกัน - ย้ายไปเมืองหรือภูมิภาคอื่นซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า ในกรณีเหล่านี้ทั้งหมด การเงินที่เจ้าของอพาร์ทเมนท์วางแผนจะได้รับจากการขายบ้านมีบทบาทสำคัญ

เจ้าของอพาร์ทเมนท์รู้อยู่แล้วว่าการปรับปรุงใหม่ก่อนขายอพาร์ทเมนต์สามารถเป็นกุญแจสู่ความสำเร็จในการขายได้

ในกรณีการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์คุณภาพสูงมีโอกาสที่จะขายทรัพย์สินในราคาที่น่าสนใจหรือปรับระยะเวลาการขายได้อย่างอิสระและสะดวกยิ่งขึ้น

แต่แม้จะมีข้อได้เปรียบที่เห็นได้ชัดเจน แต่ก็มีเพียงไม่กี่คนที่รู้วิธีหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดทั่วไปในด้านราคาและต้นทุนทางการเงินสำหรับการซ่อมแซม เรื่องนี้จะมีการหารือเพิ่มเติม

มาดูกันว่าการรีโนเวทก่อนขายอพาร์ทเมนท์นั้นคุ้มค่าหรือไม่

ค่าซ่อมก่อนขาย

อันดับแรกเกี่ยวกับเวลา จากนั้นเกี่ยวกับต้นทุน คุณไม่ควรกลัวกำหนดเวลา! การซ่อมแซมมักจะเสร็จสิ้นอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพด้วยวิธีการที่เหมาะสม

หลังจากใช้เวลาไม่กี่ชั่วโมง คุณสามารถคำนวณต้นทุนวัสดุก่อสร้างและทีมงานซ่อมแซมได้อย่างอิสระ หากคุณตั้งค่าพารามิเตอร์การซ่อมแซมอย่างถูกต้อง

ราคาเฉลี่ยสำหรับการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์สามารถอยู่ในช่วง 250,000 ถึง 1 ล้านรูเบิล ค่าปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ราคาแพงไม่น่าจะคืนให้คุณเมื่อคุณขายบ้าน

ผู้ซื้อบางรายหลังจากซื้อบ้านแล้วจะต้องปรับปรุงบ้านใหม่ตามที่เขาชอบเป็นเวลาหลายปี บางคนจะพอใจกับสิ่งที่พวกเขาซื้อและไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงที่สำคัญใน 3-5 ปีข้างหน้า โดยทั่วไปแล้วมีคนกำลังมองหาอพาร์ตเมนต์ที่ไม่มีการปรับปรุงใหม่

จำนวนเงินที่ใช้ในการซ่อมแซมก่อนการขายจะรวมอยู่ในราคาอพาร์ทเมนท์

ไม่ทราบว่าการขายนี้จะอยู่ได้นานแค่ไหนหากราคาเกินราคาเมื่อเทียบกับอะนาล็อก

วิธีปรับปรุงก่อนขายอพาร์ทเมนต์อย่างประหยัด

เพื่อไม่ให้เสียเงินไปกับการปรับปรุงอพาร์ทเมนท์เกินความจำเป็น คุณจำเป็นต้องรู้สิ่งต่อไปนี้:

• หากที่อยู่อาศัยอยู่ในสภาพเฉลี่ยไม่มากก็น้อยก็ไม่มีเหตุผลที่จะเริ่มปรับปรุงอพาร์ทเมนต์แม้จะเป็นเครื่องสำอางก็ตาม ก็เพียงพอที่จะเตรียมขายจัดเรียงล้างขันสกรูหลอดไฟที่ขาดหายไป
• หากสภาพแย่กว่าค่าเฉลี่ยคุณสามารถทำการซ่อมแซมเครื่องสำอางขนาดเล็กและเบาในอพาร์ทเมนต์ได้ซึ่งจะทำให้ทรัพย์สินสดชื่น
• หากสภาพของทรัพย์สินไม่เป็นที่น่าพอใจก็ไม่มีประโยชน์ในการตกแต่งอพาร์ทเมนท์ใหม่ - คุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นเท่านั้นและการซ่อมแซมดังกล่าวจะเหมาะกับคนเพียงไม่กี่คน โดยปกติแล้วจะมีผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ดังกล่าวที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องปรับปรุงใหม่

หากคุณยังคงตัดสินใจที่จะซ่อมแซมคุณไม่ควรคิดว่าผู้ซื้อจะชื่นชมวัสดุก่อสร้างราคาแพง หลายคนไม่รู้ด้วยซ้ำถึงความแตกต่างระหว่างวัสดุปูผนังราคาถูกและราคาแพง

โปรดจำไว้ว่ามีร้านค้าวัสดุก่อสร้างมากมายในเมืองของคุณ และพวกเขากำลังแข่งขันกันเพื่อจัดโปรโมชั่นและมอบส่วนลด! ใช้ประโยชน์จากข้อเสนอเหล่านี้เพื่อซื้อวัสดุก่อสร้าง

นอกจากนี้อย่าลืมว่ามีการขายของเหลือและตำหนิเล็กน้อย นี่คือตัวเลือกของคุณ! โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอพาร์ทเมนท์เป็นแบบห้องเดียวและคุณต้องการทุกอย่างเพียงเล็กน้อย

งานที่ “สกปรกที่สุด” คือการเปลี่ยนระบบน้ำประปาและท่อน้ำทิ้ง เช่นเดียวกับผนังฉาบปูนและเทพื้นปาด สั่งให้เทปาดและฉาบผนังโดยใช้วิธีเครื่องจักรแล้วจะประหยัดได้มากกว่าการจ้างคนงาน

เพื่อไม่ให้เสียเงินในการปรับระดับผนัง ให้แขวนวอลเปเปอร์ที่มีแถบกว้าง 1 เมตร - มันจะครอบคลุมความไม่สมบูรณ์ทั้งหมดได้อย่างสมบูรณ์แบบ

และอีกประการหนึ่งเพราะว่า วัสดุจะไม่แพง เลือกสีพาสเทล โทนสีอ่อน สร้างการตกแต่งภายในสไตล์มินิมอล

กฎทั่วไปสำหรับการซ่อมแซมก่อนขายอพาร์ทเมนต์

การตกแต่งภายในอพาร์ทเมนต์ต้องสอดคล้องกับระดับภายนอกของบ้าน

มันคุ้มค่าที่จะทำการปรับปรุงก่อนที่จะขายบ้านชั้นประหยัดในสไตล์นักออกแบบราคาแพงหรือไม่? ไม่แน่นอน! แนวทางนี้สมเหตุสมผลสำหรับธุรกิจหรือชนชั้นสูง

มิฉะนั้นผู้ซื้อจะซื้ออพาร์ทเมนต์ราคาถูกกว่าในบริเวณใกล้เคียงและปรับปรุงใหม่ตามที่พวกเขาชอบ

การซ่อมแซมคุณภาพสูงจะมีมูลค่ามากกว่าเมื่อระดับของบ้านสูงขึ้น

มันคุ้มค่าที่จะปรับปรุงหรือไม่?

การพัฒนาขื้นใหม่เป็นสิ่งที่ดี แต่คุณต้องระมัดระวังในการตัดสินใจทางวิศวกรรมและการออกแบบ เพราะ... เป็นการยากที่จะหาเพื่อนที่มีความชอบแบบเดียวกัน และอาจมีเพียงไม่กี่คนที่มีรสนิยมเหมือนกับคุณ

นอกจากนี้ต้นทุนเหล่านี้อาจไม่สามารถคืนได้เมื่อขายเพราะว่า บางคนไม่ชอบแท่น บางคนไม่ชอบอ่างล้างจานที่ย้ายไปที่อื่น

หากคุณมีการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมายให้ลองจัดทำเอกสารเพื่อดำเนินการดังกล่าว

หากคุณปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ของคุณก่อนหน้านี้และส่งผลกระทบต่อผนังรับน้ำหนัก อพาร์ทเมนต์อาจใช้เวลานานในการขาย น้อยคนนักที่จะยินดีจัดทำเอกสารและชำระค่าปรับ

ซ่อมก่อนขายถ้าไม่มีจะคุ้มไหม?

มีอีกทางเลือกหนึ่งซึ่งขึ้นอยู่กับความต้องการของคุณในการเลือกกลุ่มลูกค้าที่คุณกำหนดเป้าหมายทรัพย์สินของคุณ

มีผู้ซื้อจำนวนมากพอสมควรที่ต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์โดยไม่ต้องปรับปรุงใหม่ พวกเขาไม่สนใจแม้แต่อุปกรณ์ตกแต่งอพาร์ทเมนต์สมัยใหม่ขั้นต่ำ เช่น หน้าต่างพลาสติกและประตูหน้าที่ดี

พวกเขาทำตามขั้นตอนนี้อย่างมีสติและจะไม่จ่ายเงินมากเกินไปสำหรับพื้นที่ทำความร้อนในที่อยู่อาศัยชั้นประหยัด สำหรับที่อยู่อาศัยที่หรูหรา ในกรณีนี้ ลูกค้าดังกล่าวได้รับแรงบันดาลใจจากแนวคิดในการรวบรวมโซลูชันการออกแบบดั้งเดิมของตน

ประวัติย่อ

ดังนั้นในฐานะผู้ขายอสังหาริมทรัพย์คุณต้องเข้าใจสิ่งต่อไปนี้ด้วยตัวเอง - หากการปรับปรุงอพาร์ทเมนท์ทำตามประเภทของที่อยู่อาศัยหรือมุ่งเป้าไปที่ลูกค้ารายใดรายหนึ่งการขายอพาร์ทเมนท์สามารถทำได้ นำมาซึ่งผลกำไรเพิ่มเติมหรือเร่งระยะเวลาการเปิดเผยทรัพย์สิน

คุณพบว่าการซ่อมแซมก่อนที่จะขายอพาร์ทเมนต์นั้นคุ้มค่าหรือไม่และควรเป็นอย่างไร แบ่งปันบทความกับเพื่อนของคุณ บุ๊กมาร์กไซต์ในเบราว์เซอร์ของคุณ!

ทวีตประจำวัน: หลานๆ ของคุณยายวัย 120 ปี สติแตกและซื้ออพาร์ตเมนต์ของตัวเอง

ประการแรกไม่ใช่ว่าผู้ซื้อที่มีศักยภาพทั้งหมดจะพร้อมที่จะปรับปรุงบ้านของตนใหม่ทั้งหมดทันทีหลังจากการซื้อ ตัวเลือกนี้ไม่สามารถยอมรับได้สำหรับผู้ที่ซื้ออพาร์ทเมนต์พร้อมทั้งขายของตัวเอง (โดยส่วนใหญ่จะมีเวลาจำกัดอย่างมากในการเตรียมบ้านใหม่เพื่อย้ายเข้า) และสำหรับผู้ที่ลงทุนเงินเก็บทั้งหมดเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์และยังมีหนี้สินอีกด้วย ในกรณีเช่นนี้ ผู้คนชอบอพาร์ทเมนท์ที่สามารถย้ายเข้าไปอยู่ได้ทันทีและค่อย ๆ ปรับปรุงตามความชอบภายในเวลาหลายปี ผู้ที่ซื้ออพาร์ทเมนต์เพื่อเช่าก็ต้องการทำโดยไม่ต้องซ่อมแซม

ประการที่สองแม้ว่าจะเป็นผู้ซื้อที่เน้นการปฏิบัติมากที่สุดซึ่งอยู่นอก "กำแพง" ความประทับใจของอพาร์ทเมนต์ - แม้โดยไม่รู้ตัว - จะมีอิทธิพลต่อว่าพวกเขาต้องการที่จะตัดสินใจเลือกตัวเลือกนี้โดยเฉพาะหรือต้องการมองหาตัวเลือกอื่น และความประทับใจส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับ “ความสดใหม่” ของการปรับปรุงใหม่ เช่น วอลล์เปเปอร์ที่สะอาด พื้นเก่า และอื่นๆ

ในเวลาเดียวกันการลงทุนทางการเงินอย่างจริงจังในการซ่อมแซมก่อนการขายไม่สามารถเรียกได้ว่าสมเหตุสมผล: ความแตกต่างของราคาอพาร์ทเมนท์ที่มี "การปรับปรุงคุณภาพยุโรป" และอพาร์ทเมนท์เดียวกันในสภาพโดยเฉลี่ยคืออย่างดีที่สุดเท่ากับต้นทุนนั้น ซ่อมมาก.

แต่ "เครื่องสำอาง" ที่เบาอาจกลายเป็นเรื่องชอบธรรมได้: มันจะขยายจำนวนผู้ซื้อที่มีศักยภาพทำให้คุณสามารถขายอพาร์ทเมนต์ได้เร็วขึ้นและอาจทำกำไรได้มากกว่าเล็กน้อย

สิ่งที่ต้องทำก่อนขายอพาร์ตเมนต์

ตรวจสอบอุปกรณ์จ่ายน้ำทั้งหมด (ท่อ ก๊อกน้ำ หม้อน้ำ) หากมีการรั่วไหลจะต้องกำจัดทิ้งรวมทั้งผลที่ตามมาด้วย ทำความสะอาดคราบสนิม จุดด่างดำของเชื้อราและเชื้อรา บำบัดด้วยน้ำยาฆ่าเชื้อ แห้งและทาสี ปัญหาที่มองเห็นได้เกี่ยวกับท่อถือเป็นอุปสรรคที่ร้ายแรงมาก หากเพื่อนบ้านชั้นบนของคุณเคยน้ำท่วมคุณ คราบบนเพดานก็จำเป็นต้องกำจัดออกด้วย

หากมีการซ่อมแซมเครื่องสำอางเมื่อ 3-4 ปีที่แล้ว จะเป็นการดีกว่าถ้าปรับปรุงผนังด้วยการติดวอลเปเปอร์ใหม่หรือทาสีใหม่ นี่เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับโถงทางเดิน (นี่คือจุดที่ผู้ซื้อคุ้นเคยกับอพาร์ทเมนต์เป็นครั้งแรกและนี่คือจุดที่ผนังสกปรกเร็วที่สุด) วอลล์เปเปอร์ไม่จำเป็นต้องมีคุณภาพสูงและมีราคาแพง - กระดาษราคาประหยัดก็ค่อนข้างเป็นที่ยอมรับเช่นกัน ควรเลือกโทนสีกลางอ่อน (สีเบจ, สีเทาอ่อน, ทราย) โดยไม่มีลวดลายที่สว่างมากซึ่งจะทำให้อพาร์ทเมนท์ดูกว้างขวางและสว่างขึ้น

หากพื้นเก่ามาก (เสื่อน้ำมันสึกหรอ, พรมที่ถูกเหยียบย่ำจาง ๆ ฯลฯ ) ควรปรับปรุงให้ดีขึ้น แต่โดยมีเงื่อนไขว่าสิ่งนี้ไม่นำมาซึ่งการลงทุนด้านทุน แต่การแทนที่กระดานรอบไม้เก่าด้วยพลาสติกราคาไม่แพงที่ทันสมัยในกรณีส่วนใหญ่นั้นค่อนข้างสมเหตุสมผล

สิ่งที่ไม่ควรรวมอยู่ในการซ่อมก่อนการขาย

การเปลี่ยนท่อ หม้อน้ำ และประปา นี่เป็นการดำเนินการที่มีราคาแพงซึ่งต้องใช้ความพยายามและเวลามาก แต่แทบจะไม่มีผลกระทบต่อต้นทุนของอพาร์ทเมนท์เลย ท่อและหม้อน้ำสามารถล้างให้สะอาดและทาสีหากจำเป็น หากอ่างอาบน้ำอยู่ในสภาพไม่ดีให้ต่ออายุเคลือบฟันใหม่ อุปกรณ์ประปาควรทำความสะอาดสิ่งสกปรก

เปลี่ยนหน้าต่างไม้เก่าและประตูภายใน สถานการณ์เดียวกัน: การขายอพาร์ทเมนต์จะชดใช้การลงทุนได้ดีที่สุด แต่ส่วนใหญ่จะไม่สมบูรณ์ เป็นการดีกว่าถ้าจะทาสีใหม่สักหน่อย

เปลี่ยนกระเบื้องเก่า. วิธีสุดท้าย คุณสามารถต่อเติมยาแนวระหว่างกระเบื้องได้ ด้วยวิธีนี้แม้แต่กระเบื้องเก่าก็ยังดูสดและเรียบร้อยกว่ามาก

เมื่อวางแผนการปรับปรุงใหม่ก่อนขายบ้าน คุณสามารถใช้การพิจารณาความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจง่ายๆ ได้ โดยปกติแล้ว "ขั้นตอน" ในราคาอพาร์ทเมนท์จะอยู่ที่ 50-100,000 รูเบิลและ "การต่อรอง" ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ผู้ซื้อสามารถ "ลดราคา" ได้ - มักจะแตกต่างกันภายในขอบเขตเดียวกัน เนื่องจากเป้าหมายของการปรับปรุงเครื่องสำอางก่อนขายไม่ใช่เพื่อเพิ่มราคาอพาร์ทเมนต์ "สู่ท้องฟ้า" แต่เพื่อขยายจำนวนผู้ซื้อและปรับปรุงความประทับใจของอพาร์ทเมนท์ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการซ่อมแซมทั้งหมดจึงไม่ควรเกินขั้นตอนเดียว