Akákoľvek štruktúra má svoje vlastné trvanie prevádzky. Existencia opatrení na udržanie stavu budovy v uspokojivej forme akejkoľvek povahy - súčasnej alebo kapitálovej, sa odráža v hlavných charakteristikách priestorov.
A ak je súčasná oprava činom, ktorý zabráni vážnemu zničeniu, potom je generálnou opravou súbor opatrení, ktoré sú zamerané na nahradenie, ako aj obnovu a modernizáciu štruktúr MZD a komunikačných prvkov z dôvodu ich fyzického poškodenia.
Je stanovený postup vykonania väčších opráv a jeho účelom je vylepšiť štruktúru bez akýchkoľvek zmien v stavebných parametroch objektu.
Obnova viacpodlažnej budovy kapitálového charakteru, ktorá sa poskytuje podľa realizácie špecializovaných organizácií pridelených k rezidenčným nehnuteľnostiam.
Určenie dôležitosti vykonávania práce je priamou zodpovednosťou profilovej komisie. Špecialisti prizvaných oddelení po preštudovaní údajov o vykonaných inšpekciách vypracujú akt s odporúčaniami o potrebe iniciovať aktualizácie. Vo väčšine prípadov je budova skontrolovaná s prístupom na miesto.
Po prijatí odporúčaní na implementáciu CD sa konečné rozhodnutie prijme na valnom zhromaždení vlastníkov domov, iniciovanom obecným úradom, ktorý obdržal konečný dokument. Obyvatelia by si mali určiť potrebu implementácie kapitálu, rozsah implementácie, trvanie implementácie odporúčaní a postup financovania.
Výsledné rozhodnutie valného zhromaždenia je zdokumentované predpísaným spôsobom a bytový úrad si môže najať dodávateľa. Obyvatelia majú právo odmietnuť vykonať úkony, ak poskytnutý odhad uvedenej opravy alebo materiálu nie je oprávnený a podľa názoru obyvateľov je nadhodnotený.
Pokiaľ sa však jedná o generálnu opravu nebezpečných núdzových komunikácií alebo vybavenia výťahovej ekonomiky, je lepšie implementáciu neodkladať. Do akcií na výber staviteľov a nákup materiálu je možné zapojiť iniciatívnu skupinu nájomcov, čím sa môžu znížiť celkové náklady na generálnu opravu.
Kto prijíma dokončené dielo Kirgizskej republiky
Všetky vykonávané činnosti podliehajú povinnému prijatiu. Postup prijímania prác je nasledovný:
- týždeň pred očakávaným ukončením akcie dodávateľ informuje objednávateľa.
- Ak je zákazníkom regionálny prevádzkovateľ, je to on, kto vytvára preberaciu komisiu a je sám zodpovedný za vypracovanie zákona o kontrole stavby objektu.
- V prípade objednávky majiteľa priestorov nesie zodpovednosť za pozvanie prijímacej komisie jeho zodpovednosť.
- na mieste sa vykonáva prieskum vykonaných prác. Ak sa manželstvo nájde, zruší sa na náklady vinníka;
- súčasne s preberacím listom sa vydáva záruka za vykonanú prácu. Záručná doba, ktorá začína plynúť odo dňa prevzatia veci, je päť rokov. V prípade záručnej situácie by ste sa mali obrátiť na regionálneho operátora alebo priamo na dodávateľa. Zároveň sú vylúčené všetky poruchy na náklady dodávateľa, čo je lepšie pri zostavovaní záruky.
Všetky dokumenty, ktoré sprevádzajú vykonávanie udalostí, musia byť vypracované v súlade s existujúcou legislatívou a musia zodpovedať požiadavkám kancelárskej práce.
Dôležitosť správne vyhotovených podkladov spočíva v tom, že v prípade obnovy práv na súde môže byť nedôvodný dokument alebo akt vyhotovený v rozpore s pravidlami dôvodom na nezohľadnenie nároku poškodeného.
Finančné prostriedky na účte je možné minúť na platbu zálohy za generálnu opravu bytového domu a za platbu za prácu s prihliadnutím na požiadavky federálneho zákona č. 185-FZ. Vykonávanie ďalších operácií na účte nie je povolené.
Aký je osobitný bankový účet na vytvorenie fondu kapitálových opráv?
Účet sa používa na účely vytvorenia fondu na kapitálové opravy konkrétneho bytového domu a na zúčtovanie v súlade s požiadavkami Zákona o bývaní Ruskej federácie z 29. decembra 2004 č. 188-FZ.
Kontroluje banka vykonávanie operácií na osobitnom účte na vytvorenie fondu kapitálových opráv?
Áno, na základe podporných dokumentov podľa zoznamu, v súlade s RF LC.
Koľko hlasov stačí na rozhodnutie valného zhromaždenia o poskytovaní služieb alebo generálnych opravách?
Najmenej 2/3 hlasov z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov v bytovom dome, čo zodpovedá 66,67% (časť 1 čl. 46 188-FZ). Každý vlastník priestoru v bytovom dome na valnom zhromaždení má počet hlasov úmerných jeho podielu na spoločnom vlastníctve spoločného majetku domu (časť 3 čl. 48 188-FZ). Tento podiel je zase úmerný veľkosti celej plochy uvedených priestorov (časť 1 čl. 37 188-FZ).
Je možné poskytnúť ako sprievodný dokument protokol členov HOA, členov predstavenstva a nie vlastníkov priestorov?
Nie, podľa zákona sa vyžaduje protokol z valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome, obsahujúci rozhodnutie takéhoto zhromaždenia o poskytovaní služieb a (alebo) o výkone práce o generálnej oprave spoločných nehnuteľnosť v bytovom dome (časť 1 bod 4 článku 177 Zákona o bývaní RF).
Aké sú povinné údaje, ktoré musí obsahovať protokol alebo výpis z protokolu?
V súlade s vyhláškou Ministerstva výstavby Ruska z 25. decembra 2015 N 937 / pr „O schválení požiadaviek na registráciu zápisníc z valných zhromaždení vlastníkov priestorov v bytových domoch<…>", Zápisnica alebo výpis z nej musia obsahovať tieto podrobnosti:
- Názov dokumentu;
- dátum a registračné číslo protokolu;
- dátum a miesto konania valného zhromaždenia;
- smerovanie k obsahu protokolu;
- obsah protokolu;
- prílohy k protokolu (ak je to uvedené v obsahu protokolu);
- podpis predsedu HOA.
Aký je najbežnejší rozpor v zápisniciach z valného zhromaždenia vlastníkov priestorov?
Rozhodnutie vlastníkov priestorov prijaté na valnom zhromaždení sa vo všetkých bodoch neodráža v zápisnici (článok 5.1 článku 189 RF LC).
Ako správne vyhotoviť výpis z protokolu na predloženie do banky?
Výpis zo zápisnice je presnou kópiou časti textu pôvodnej zápisnice týkajúcej sa záležitosti, ktorá je na programe rokovania a pre ktorý sa výpis pripravuje. V takom prípade sa reprodukujú všetky podrobnosti formulára, úvodná časť textu, bod programu, ku ktorému sa výpis pripravuje, a text odzrkadľujúci diskusiu k danej problematike a prijaté rozhodnutie. Názov dokumentu je vypracovaný ako „Výpis zo zápisnice“.
Aké sú najčastejšie nezrovnalosti v zmluve o poskytovaní služieb a (alebo) výkone prác na generálnej oprave spoločného majetku v bytovom dome?
1. V zmluve nie je uvedené: a) záručná doba za poskytnuté služby a (alebo) vykonané práce, trvajúca najmenej 5 rokov od dátumu podpísania osvedčenia o prijatí za poskytnuté služby a (alebo) vykonané práce; b) povinnosti dodávateľov eliminovať zistené porušenia v primeranej lehote, na svoje náklady a na svoje vlastné náklady (článok 4 ods. 17 ods. 4 RF LC).
2. Predmet zmluvy nezodpovedá druhu služieb a (alebo) prácam, schváleným protokolom.
V ktorých prípadoch nie je potrebné predložiť akt o vykonanej práci?
Úkon prijatia poskytnutých služieb a (alebo) prác vykonaných na základe dohody o poskytovaní služieb a (alebo) pri vykonaní prác na generálnej oprave spoločného majetku v bytovom dome sa neposkytuje, ak sa záloha na poskytnutie služieb a (alebo) výkon práce na generálnej oprave sa vypláca vo výške najviac 30% nákladov na tieto služby a (alebo) práce na základe dohody o ich poskytovaní (vykonaní).
Môže banka poskytnúť vlastníkom bytov informácie o transakciách na účte za účelom vytvorenia fondu na opravu kapitálu?
Áno, môže - na žiadosť ktoréhokoľvek vlastníka priestorov v bytovom dome.
Ako omylom vrátiť prostriedky pripísané na účet vytvorenia fondu kapitálových opráv?
V súlade s čl. 854 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, finančné prostriedky sa z účtu odpíšu iba na žiadosť klienta. Ak chcete previesť prostriedky, ktoré platitelia omylom pripísali na účet na vytvorenie fondu pre kapitálové opravy, pošlite platobný príkaz do banky s podpornými dokumentmi na sumu nesprávne prevedených prostriedkov prostredníctvom Sberbank Business Online alebo na mieste, kde je účet obsluhovaný.
K platobnému príkazu priložte vyhlásenie platiteľa s uvedením všetkých podrobností o účte príjemcu, ako aj so šekom potvrdzujúcim skutočnosť, že ste uskutočnili platbu (pripísanie finančných prostriedkov na osobitný účet).
Prostredníctvom Sberbank Business Online sa dokumenty odosielajú v naskenovanej podobe vo formáte pdf súčasne s platobným príkazom- prejdite na kartu „List banke“ a vyberte predmet listu „Podporné doklady pre špeciálne účty, vč. Bývanie a komunálne služby “. Banka skontroluje a ak existujú podporné dokumenty, prevedie prostriedky.
Dokumenty sa predkladajú prvému vlastníkovi, ktorý o to požiadal na MKD. Podľa
25. Developer uskutočňujúci stavbu, generálnu opravu alebo rekonštrukciu bytového domu je povinný do jedného mesiaca od prijatia povolenia na uvedenie zariadenia do prevádzky odovzdať kópie návodu na obsluhu bytového domu (každý na papierové a elektronické médiá):
prvá kópia - na partnerstvo majiteľov domov vytvorené v súlade s článkom 139 zákona o bývaní Ruskej federácie osobami, ktoré budú vlastniť vlastnícke právo k objektom v rozostavanom bytovom dome;
druhá kópia - na žiadosť prvej osoby, ktorá podala žiadosť, ktorá je vlastníkom obytných miestností v takom dome (ak partnerstvo nebolo vytvorené), alebo osoby, ktorá prijala povolenie od developera po vydaní súhlasu odovzdať bytový dom do prevádzky, priestory v tomto dome prevodnou listinou alebo iným prevodným dokumentom;
(zmenené a doplnené rezolúciami vlády Ruskej federácie z 26. decembra 2016 N 1498)
(pozri text v predchádzajúcom vydaní)
tretie vyhotovenie - do mestského archívu mestského osídlenia alebo mestskej časti, na území ktorého sa bytový dom nachádza.
26. Medzi ďalšie dokumenty týkajúce sa správy bytového domu patria:
a) kópiu katastrálneho plánu (mapu) pozemku, potvrdenú orgánom, ktorý vedie štátny pozemkový kataster;
b) výpis z registra obsahujúci informácie o registrovaných právach k predmetom nehnuteľností, ktoré sú spoločným majetkom;
c) kópiu územného plánu pozemku overenú oprávneným orgánom miestnej samosprávy v predpísanej podobe (pre bytové domy, ktorých výstavba, rekonštrukcia alebo generálna oprava bola vykonaná na základe stavby) povolenie získané po tom, čo vláda Ruskej federácie stanovila formu územného plánu pozemku);
d) doklady, ktoré označujú obsah a rozsah vecného bremena alebo iných vecných bremien, s prílohou plánu osvedčeného príslušnou organizáciou (orgánom) štátnej registrácie nehnuteľného majetku, na ktorom sa rozsah a hranica vecného bremena alebo iných vecných bremien týkala k časti pozemku sú vyznačené (ak je na ňom vecné bremeno);
e) projektová dokumentácia (kópia projektovej dokumentácie) bytového domu, v súlade s ktorou bola vykonaná stavba (rekonštrukcia) bytového domu (ak existuje);
e (1)) zoznamy vlastníkov a nájomcov priestorov v bytovom dome, ako aj osôb užívajúcich spoločný majetok v bytovom dome na základe zmlúv (rozhodnutím valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome), zostavené s prihliadnutím na požiadavky právnych predpisov Ruskej federácie o ochrane osobných údajov;
(Doložka „d (1)“ bola zavedená rezolúciou
e (2) dohody o užívaní spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome;
(pododsek „d (2)“ bol zavedený nariadením vlády Ruskej federácie z 25. decembra 2015 N 1434)
e (3) originály rozhodnutí a zápisnice z valných zhromaždení vlastníkov priestorov v bytovom dome;
(pododsek „d (3)“ bol zavedený nariadením vlády Ruskej federácie z 25. decembra 2015 N 1434)
f) ďalšie dokumenty súvisiace so správou bytového domu, ktorých zoznam je ustanovený rozhodnutím valného zhromaždenia vlastníkov priestorov.
27. Zodpovedné osoby sú povinné v súlade s postupom ustanoveným právnymi predpismi Ruskej federácie prijať, uskladniť a preniesť technickú dokumentáciu bytového domu a ďalšie dokumenty, vykonať v nich potrebné zmeny súvisiace so správou spoločných nehnuteľnosť.
Osoba riadiaca MKD chce zneplatniť rozhodnutie oprávneného orgánu o odmietnutí zaradenia MKD do registra osobitných účtov a jeho zaradenie do zoznamu domov, ktoré tvoria FCR na účet regionálneho prevádzkovateľa.
1. Generálna oprava spoločného majetku v bytovom dome sa vykonáva na základe rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome, s výnimkou prípadov uvedených v časti 6 tohto článku.
2. Vlastníci priestorov v bytovom dome majú kedykoľvek právo rozhodnúť o generálnej oprave spoločného majetku v bytovom dome na návrh osoby, ktorá spravuje bytový dom alebo poskytuje služby a (alebo) pracuje na údržba a oprava spoločného majetku v bytovom dome, regionálny prevádzkovateľ alebo z vlastného podnetu.
3. Najmenej šesť mesiacov (pokiaľ regulačným právnym aktom ustanovujúceho subjektu Ruskej federácie nie je ustanovené iné obdobie) pred začiatkom roka, v ktorom sa musia vykonať väčšie opravy spoločného majetku v bytovom dome v súlade s s regionálnym kapitálovým opravným programom, zodpovedná osoba za bytový dom alebo za poskytovanie služieb a (alebo) vykonávanie prác na údržbe a opravách spoločného majetku v bytovom dome, alebo regionálny prevádzkovateľ (ak vlastníci priestorov v bytový dom z fondu kapitálových opráv na účet regionálneho prevádzkovateľa) predkladá týmto vlastníkom návrhy na dátum začatia kapitálových opráv, požadovaný zoznam a na objem služieb a (alebo) práce, ich náklady, postup a na zdroje financovania kapitálových opráv spoločného majetku v bytovom dome a ďalšie návrhy súvisiace s týmito väčšími opravami spôsobom ustanoveným regulačným právnym aktom objem predmetu Ruskej federácie.
4. Vlastníci priestorov v bytovom dome najneskôr do troch mesiacov od dátumu prijatia návrhov uvedených v časti 3 tohto článku (pokiaľ regulačný právny akt ustanovujúceho subjektu Ruskej federácie nestanoví dlhšiu dobu). ), sú povinní tieto návrhy posúdiť a rozhodnúť na valnom zhromaždení podľa časti 5 tohto článku.
5. V prípade vytvorenia fondu kapitálových opráv na účet regionálneho prevádzkovateľa rozhodnutím valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome o vykonaní kapitálových opráv spoločného majetku v tomto bytovom dome sa sa určia alebo schvália:
2) maximálne prípustné náklady na služby a (alebo) práce na väčších opravách založené na hraničných nákladoch na služby a (alebo) práce na väčších opravách spoločného majetku v bytovom dome určené spôsobom stanoveným v článku 190 časti 4; tohto kódexu;
3) osoba, ktorá je v mene všetkých vlastníkov priestorov v bytovom dome oprávnená podieľať sa na prijímaní poskytovaných služieb a (alebo) dokončených kapitálových opráv vrátane podpisu príslušných zákonov.
(pozri text v predchádzajúcom vydaní)
5.1. V prípade vytvorenia fondu kapitálových opráv na osobitný účet musí byť určené alebo schválené rozhodnutie valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome o vykonaní kapitálových opráv spoločného majetku v tomto bytovom dome:
1) zoznam služieb a (alebo) kapitálových opráv;
2) maximálne prípustné náklady na služby a (alebo) kapitálové opravy;
3) načasovanie generálnej opravy;
4) zdroje financovania kapitálových opráv;
5) osoba, ktorá je v mene všetkých vlastníkov priestorov v bytovom dome oprávnená podieľať sa na prijímaní poskytovaných služieb a (alebo) dokončených kapitálových opráv vrátane podpisu príslušných zákonov.
6. V prípade, že sa v časovom období uvedenom v časti 4 tohto článku vlastníci priestorov v bytovom dome, ktorí tvoria fond kapitálových opráv na účet regionálneho prevádzkovateľa, nerozhodli vykonať väčšie opravy spoločný majetok v tomto bytovom dome, orgán územnej samosprávy do niekoľkých mesiacov odo dňa uplynutia stanovenej lehoty rozhodne o vykonaní takejto významnej generálnej opravy v súlade s regionálnym programom generálnych opráv s oznámením vlastníkom priestorov v tejto bytovej budove. bytový dom o rozhodnutí vrátane použitia systému. V prípade nehody, iných mimoriadnych udalostí prírodnej alebo umelej povahy, sa rozhodne o otázkach uvedených v odsekoch 1 a 2 časti 5 tohto článku spôsobom predpísaným regulačným právnym aktom základný subjekt Ruskej federácie. V takom prípade sa generálna oprava bytového domu vykonáva bez jej zaradenia do krátkodobého plánu realizácie regionálneho programu generálnych opráv a len v rozsahu nevyhnutnom na elimináciu následkov havárie, iných mimoriadnych udalostí prírodnej situácie alebo umelo vytvorenej povahy, na náklady regionálneho operátora, stanovené v článku 185 tohto kódexu a právnymi predpismi ustanovujúceho subjektu Ruskej federácie ako prostriedky na zabezpečenie finančnej stability činností regionálneho operátora, a zohľadňuje sa pri každoročnej aktualizácii regionálneho programu opráv kapitálu.
(pozri text v predchádzajúcom vydaní)
7. V prípade, že generálna oprava spoločného majetku v bytovom dome nebude vykonaná v lehote stanovenej v regionálnom programe generálnych oprávnení, vlastníkov priestorov, v ktorých tvoria fond na generálnu opravu, na osobitný účet. súčasne v súlade s postupom na zistenie potreby generálnej opravy všeobecného majetku v bytovom dome vyžaduje poskytovanie akýchkoľvek druhov služieb a (alebo) vykonávanie akýchkoľvek druhov prác zabezpečovaných pre tento bytový dom hlavným mestom kraja program opráv, miestna samospráva do jedného mesiaca odo dňa prijatia príslušného oznámenia rozhodne o vytvorení opráv kapitálového fondu na účet regionálneho prevádzkovateľa a takéto rozhodnutie zašle vlastníkovi osobitného účtu. Majiteľ osobitného účtu je povinný previesť prostriedky na osobitnom účte na účet regionálneho prevádzkovateľa do jedného mesiaca odo dňa doručenia takéhoto rozhodnutia od miestnej samosprávy. Rozhodnutie o generálnej oprave spoločného majetku v tomto bytovom dome sa prijíma v súlade s časťami 3 tohto článku. V prípade, že vlastník osobitného účtu nepreviedol prostriedky na osobitnom účte na účet regionálneho prevádzkovateľa v lehote ustanovenej touto časťou, regionálny prevádzkovateľ, ktorýkoľvek vlastník priestorov v bytovom dome, miestne vládny orgán má právo obrátiť sa na súd so žiadosťou o výber prostriedkov umiestnených na osobitnom účte s ich prevodom na účet regionálneho operátora. Ustanovenia tejto časti sa nepoužijú v prípade nesplateného úveru a (alebo) pôžičky, ktorej splácanie sa vykonáva na úkor prostriedkov získaných na príslušnom osobitnom účte.
(pozri text v predchádzajúcom vydaní)
8. Do desiatich dní odo dňa podpísania aktu o prijatí poskytnutých služieb a (alebo) prác vykonaných na generálnej oprave spoločného majetku v bytovom dome je regionálny prevádzkovateľ povinný previesť na osobu spravujúcu tento byt stavebné kópie dokumentov o generálnej oprave spoločného majetku v bytovom dome (vrátane kópií projektovej dokumentácie, odhadovej dokumentácie, zmlúv o poskytovaní služieb a (alebo) o vykonaní prác na kapitálových opravách, aktoch prijatia poskytnutých služieb a (alebo) vykonané práce) a ďalšie dokumenty týkajúce sa vykonania väčších opráv, s výnimkou finančných dokumentov ...
Odpisy investičného majetku v oblasti bývania a komunálnych služieb v Rusku podľa vládnych odhadov už presahujú 60%. Najmä stav mnohých bytových domov si vyžaduje zásadné opravy. Podľa Rosstatu predstavoval koncom roka 2013 podiel chátrajúcich a núdzových domov v krajine 2,8%. A dokonca aj relatívne nové obytné budovy postupne zastarávajú a vyžadujú si väčšie opravy: napríklad každých 10 rokov by sa mala vykonávať generálna oprava nakladacích zariadení na odpadový žľab a každých 15 rokov sa musia napájať napájacie siete výťahových inštalácií (kódy budov VSN 58 88 (r) „“).
Náklady na údržbu spoločného majetku v bytových domoch musia platiť vlastníci priestorov, ktoré sa v nich nachádzajú, vrátane bytov (). A ak bol v sovietskych rokoch štát hlavným vlastníkom bytových priestorov, ktorý hradil náklady na údržbu a opravy svojho majetku, teraz v dôsledku masovej privatizácie prešli byty do súkromného vlastníctva. Ale spolu s právom na meter štvorcový sa zodpovednosť za ich údržbu a opravy, súčasná aj kapitálová, preniesla na nových majiteľov - s výnimkou domov, ktoré si v čase privatizácie už vyžadovali väčšie opravy (článok 16 zákona) Ruskej federácie zo 4. júla 1991 č. 1541-I „“).
Pôvodne vlastníci priestorov v bytových domoch nezávisle od seba dobrovoľne určovali veľkosť spoločného majetku. Tento poplatok bol zahrnutý do účtov za energie. Ale túžba majiteľov nehnuteľností znížiť náklady na platby za tieto služby viedli k tomu, že správcovské spoločnosti a spoločenstvá vlastníkov bytov nedokázali nazhromaždiť dostatok finančných prostriedkov na financovanie kapitálových opráv domu a tieto náklady sa často prenášali do obecných rozpočtov v r. forma financovania núdzových zotavovacích prác.
Aké sú spôsoby založenia fondu kapitálových opráv?
Vytvorenie fondu na kapitálové opravy bytového domu je možné uskutočniť dvoma spôsobmi:
- na osobitný účet;
- na účet regionálneho operátora - takzvaný „spoločný hrniec“ ().
FORMULÁRE
Zároveň sa štandardne štandardne vytvárajú fondy kapitálových opráv na účtoch regionálnych operátorov a nie sú za tým potrebné nijaké kroky. Aby bolo možné zvoliť spôsob akumulácie na osobitnom účte, musí o tom rozhodnúť valné zhromaždenie vlastníkov priestorov bytového domu. Rozhodnutie sa považuje za prijaté, ak sú zaň dané najmenej 2/3 hlasov z celkového počtu vlastníkov priestorov v bytovom dome ().
POZOR!
Kým nebude váš dom zahrnutý do regionálneho programu (a pred ôsmimi mesiacmi od dátumu zaradenia), nemusíte platiť poistné za kapitálové opravy (). S regionálnym programom sa môžete oboznámiť na webovej stránke Regionálneho fondu opráv kapitálu.
Takéto rozhodnutie musí byť prijaté najneskôr do šiestich mesiacov (lehota sa môže skrátiť rozhodnutím jednotlivých krajov) od dátumu zverejnenia regionálneho programu opráv kapitálu, ktorého súčasťou je tento dom. Takýto program sa vypracúva na obdobie nevyhnutné na generálnu opravu spoločného majetku vo všetkých bytových domoch nachádzajúcich sa na území zakladajúceho subjektu Ruskej federácie a je každoročne aktualizovaný.
V rovnakej lehote je potrebné zaslať kópiu zápisnice z valného zhromaždenia na adresu regionálneho prevádzkovateľa. Rozhodnutím valného zhromaždenia sa musia bezpodmienečne určiť:
- veľkosť mesačnej splátky pre väčšie opravy;
- zoznam služieb a (alebo) generálne opravy;
- načasovanie jeho držania;
- držiteľ osobitného účtu;
- úverová inštitúcia, v ktorej sa otvorí osobitný účet ().
Výška mesačného príspevku zároveň nemôže byť nižšia, ako stanovuje regionálna legislatíva. Zoznam opravných prác nemôže byť menší a načasovanie generálnej opravy je neskôr, ako ustanovuje regionálny program.
Majiteľom osobitného účtu môže byť správcovská spoločnosť alebo HOA, bytové alebo iné špecializované spotrebné družstvo, ktoré spravuje bytový dom, ako aj regionálny operátor. Úverová inštitúcia, v ktorej je možné zriadiť osobitný účet, musí mať schválený kapitál najmenej 20 miliárd rubľov. Informácie o bankách, ktoré spĺňajú túto podmienku, nájdete na webovej stránke Bank of Russia.
Ak takéto rozhodnutie nebolo valným zhromaždením prijaté v stanovenej lehote, samospráva rozhodne o vytvorení fondu kapitálových opráv vo vzťahu k takémuto domu na účet regionálneho prevádzkovateľa. Nájomcovia nijaké oznámenie o tomto rozhodnutí nezasielajú a dozvedia sa o nich od prijatia platby.
Je potrebné poznamenať, že vytváranie fondov na osobitných účtoch má niekoľko vlastností, ktoré odlišujú túto metódu od vedenia účtu v rámci „spoločného fondu“:
- peniaze uložené v banke je možné spoplatniť úrokom, čo do istej miery zníži stratu kúpnej sily úspor počas doby ich uskladnenia. Náklady na správu účtu a výška účtovaných úrokov sa môžu líšiť v závislosti od banky. Napríklad jedna z úverových inštitúcií ponúka bankové služby pre špeciálny účet za 4,8 tisíc rubľov. ročne, pričom úroková sadzba sa môže pohybovať od 0,2% do 3,5% ročne, v závislosti od sumy na účte. Je potrebné poznamenať, že neobsahuje ani zákaz hromadiť úroky z finančných prostriedkov uložených v bankách na účtoch regionálneho operátora;
- ktorýkoľvek vlastník má možnosť získať informácie o výške finančných prostriedkov na špeciálnom účte a transakciách na ňom. Na to sa nevyžaduje zhromaždenie valného zhromaždenia ();
- regionálne právne predpisy môžu ustanoviť minimálnu veľkosť kapitálových opravných fondov vytvorených na osobitných účtoch, pri dosiahnutí ktorých môže valné zhromaždenie vlastníkov rozhodnúť o pozastavení povinnosti platiť príspevky na kapitálové opravy - s výnimkou tých, ktorí sú v omeškaní s týmito príspevkami ( );
- pre regionálnych operátorov neexistuje nijaké obmedzenie týkajúce sa vyplácania zálohy vo výške presahujúcej 30% nákladov na kapitálové opravy, čo umožní požadovať výhodnejšie podmienky zmlúv so zmluvnými stranami ().
Zároveň sú fondy fondu kapitálových opráv uložené na osobitnom účte plne chránené zákonom, s výnimkou prípadov bankrotu samotnej banky (toto riziko však existuje aj pre fondy uložené v bankách regionálnymi operátormi). Banka teda kontroluje vynakladanie finančných prostriedkov zo špeciálneho účtu (), v súvislosti s ktorým je ťažké s týmito prostriedkami vykonávať nezákonné operácie. Finančné prostriedky na osobitnom účte navyše nemožno vylúčiť z povinností majiteľa tohto účtu, ak tieto povinnosti nesúvisia s generálnou opravou (). Takéto prostriedky tiež nie sú zahrnuté do konkurznej podstaty v prípade bankrotu majiteľa účtu ().
Ako zmeniť spôsob tvorby fondu kapitálových opráv?
Ak vlastníci priestorov v bytovom dome nie sú spokojní so zvoleným spôsobom vytvorenia fondu kapitálových opráv alebo im ušla šesťmesačná lehota na rozhodnutie o jeho výbere, je možné túto situáciu kedykoľvek zmeniť na základe rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov.
Ak bude rozhodnutím valného zhromaždenia fond vybraný z riadenia regionálneho prevádzkovateľa a bude ďalej tvorený na osobitnom účte, musí takéto rozhodnutie obsahovať ustanovené informácie, ako pri pôvodnej voľbe osobitného účtu pre vytvorenie fondu. Toto rozhodnutie by malo byť zaslané regionálnemu operátorovi do piatich dní, ale nadobudne účinnosť iba dva roky od tohto okamihu (lehota sa môže skrátiť podľa regionálnych právnych predpisov) a pri absencii nedoplatkov na úhrade kapitálových opráv alebo poskytnutých úverov na tieto účely (). Počas tohto obdobia sa platby budú naďalej prevádzať na regionálneho operátora.
Ak sa rozhodne o prevode fondu na regionálneho operátora, nadobúda účinnosť jeden mesiac po zaslaní rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkovi osobitného účtu. Absencia nedoplatkov za vykonanú prácu a poskytnuté pôžičky sú v tomto prípade tiež nevyhnutným predpokladom pre nadobudnutie právoplatnosti rozhodnutia ().
Príspevok do fondu kapitálových opráv
Minimálna výška príspevkov na väčšie opravy je stanovená predpismi subjektov Ruskej federácie a je každoročne indexovaná s prihliadnutím na zmeny v indexe spotrebiteľských cien (schválené uznesením Ministerstva výstavby Ruska zo 7. februára 2014) Č. 41 / pr). Takže veľkosť tohto príspevku v roku 2015 v Moskve je 15 rubľov. mesačne za každý meter štvorcový celkovej plochy bytových (nebytových) priestorov v bytovom dome (výnos moskovskej vlády z 29. decembra 2014 č. 833-PP „“). Pre porovnanie, v Petrohrade je výška príspevku diferencovaná od 2 do 3 rubľov. v závislosti od typu budovy, na území moskovského regiónu v roku 2015 je výška príspevku 7,8 rubľov a v regióne Samara sa pohybuje od 5,07 rubľov. až 5,84 rubľov. v závislosti od počtu podlaží bytového domu (vo všetkých krajoch sa tieto sumy účtujú aj mesačne za každý meter štvorcový celkovej plochy areálu).
Výška príspevku nezávisí od počtu osôb registrovaných v obydlí ani od jeho umiestnenia. Výška platby je určená iba charakteristikami budovy bytového domu (rok výstavby, počet podlaží, druh materiálov), ak je v tomto regióne zabezpečená takáto diferenciácia výšky príspevku, a počet metrov štvorcových priestorov.
Konečná výška príspevku sa môže zmeniť smerom nahor rozhodnutím valného zhromaždenia vlastníkov a sumu akumulovanú v dôsledku takéhoto zvýšenia je možné použiť na druhy kapitálových opráv, ktoré nie sú poskytované (napríklad na vývoj projektová dokumentácia, platby za služby kontroly stavieb a náklady na získanie záruk a záruk za pôžičky a pôžičky) alebo na urýchlenie urgentných prác ().
Účel použitia prostriedkov z fondu kapitálových opráv
Finančné prostriedky z fondu kapitálových opráv možno použiť výlučne na konkrétne účely:
- opravy vlastných inžinierskych systémov elektriny, tepla, plynu, vody, kanalizácie;
- oprava alebo výmena výťahového zariadenia, ktoré sa považuje za nevhodné na prevádzku, oprava výťahových šácht;
- oprava strechy;
- oprava suterénov týkajúcich sa spoločného majetku v bytovom dome;
- renovácia fasády;
- oprava základu bytového domu.
Okrem toho môžu subjekty, ktoré sú členmi Ruskej federácie, povoliť použitie fondu na iné druhy opravných prác, vrátane:
- izolácia fasády;
- prestavba nevetranej strechy na vetranú strechu;
- zariadenie východov na strechu;
- inštalácia kolektívnych (spoločných domových) meračov a riadiacich jednotiek a regulácia spotreby komunálnych zdrojov.
Tento zoznam je otvorený, regióny nie sú nijako obmedzené v práve určovať smerovanie použitia prostriedkov na opravu kapitálu ().
Okrem toho je možné tieto prostriedky použiť na:
- vypracovanie projektovej dokumentácie pre generálne opravy;
- platby za služby kontroly stavieb;
- splácanie pôžičiek a pôžičiek (ako aj úrokov z nich) prijatých a použitých na úhradu služieb a kapitálových opráv;
- úhrada výdavkov na získanie záruk a záruk za tieto úvery a pôžičky (). Napríklad sadzba platby za vystavenie bankovej záruky na základe štátnych zmlúv sa v súčasnosti pohybuje od 1% do 5%. Bankové záruky za pôžičky na opravu kapitálu sa pravdepodobne budú hodnotiť v rovnakom rámci.
Zároveň sa na úkor sumy tvorenej na základe minimálneho príspevku na generálnu opravu, iba vykonaná práca, ako aj splácanie pôžičiek, pôžičiek (a úrokov z nich), prijatých a použitých na úhradu tieto práce () je možné financovať.
Z toho vyplýva, že je možné financovať vypracovanie projektovej dokumentácie, platby za služby stavebného dozoru a náklady na získanie záruk a záruk za pôžičky a pôžičky iba z úrokov z omeškania s platením príspevkov a úrokov akumulovaných za použitie finančných prostriedkov v osobitný účet, ako aj z dôvodu výšky príspevkov presahujúcich ich minimálnu výšku.
Podmienky vynakladania finančných prostriedkov z fondu kapitálových opráv
Zakladajúce subjekty Ruskej federácie sú povinné prijímať každoročne aktualizované regionálne programy generálnych opráv spoločného majetku v bytových domoch (). Tieto dokumenty stanovujú termíny pre generálne opravy týchto domov bez ohľadu na to, ako sa fond pre generálne opravy vytvorí. Môžete sa s nimi oboznámiť na webových stránkach regionálnych fondov na opravu kapitálu.
Je potrebné poznamenať, že zákon stanovuje prednostné opravy v tých domoch, ktoré potrebovali generálnu opravu ku dňu privatizácie prvých bytových priestorov v nich, ak sa od tohto okamihu generálna oprava neuskutočnila ().
V regionálnych programoch je však stanovený iba termín revízie. Podľa majiteľov nehnuteľností v bytových domoch majú právo kedykoľvek rozhodnúť o vykonaní zásadnej opravy spoločného majetku bez ohľadu na to, ako sa fond formuje. Samotní vlastníci aj správcovská spoločnosť, HOA alebo regionálny operátor môžu zaradiť túto otázku do programu valného zhromaždenia.
Rozhodnutie valného zhromaždenia vlastníkov o vykonaní väčších opráv musí obsahovať tieto povinné informácie:
- zoznam generálnych opráv;
- náklady;
- načasovanie generálnej opravy;
- zdroje jeho financovania (osobitný účet alebo účet regionálneho operátora);
- údaje o osobe, ktorá je oprávnená podieľať sa na prijatí dokončených generálnych opráv vrátane podpísania príslušných zákonov.
Ak sa včasné kapitálové opravy nevykonali, potom je správcovská spoločnosť, HOA alebo regionálny operátor povinný zaslať vlastníkom návrhy týkajúce sa dátumu začatia kapitálových opráv, požadovaného zoznamu služieb a (alebo) prác a ich objemu a nákladov, o postupe a zdrojoch financovania kapitálových opráv spoločného majetku. Musí sa to urobiť najneskôr šesť mesiacov (iné podmienky môžu ustanoviť regionálne právne predpisy) pred začiatkom roka, v ktorom sa podľa regionálneho programu plánujú väčšie opravy. Vlastníci sú povinní rozhodnúť o takomto návrhu do troch mesiacov odo dňa prijatia takejto ponuky, inak o tom rozhoduje miestna samospráva.
Kontrolu nad tvorbou fondu kapitálových opráv vykonáva orgán štátneho bytového dozoru (). Kontrolu súladu činností regionálneho operátora so stanovenými požiadavkami vykonáva Rosfinnadzor (uznesenie vlády Ruskej federácie z 28. novembra 2013 č. 1092 „“). V rámci svojich právomocí vykonáva dohľad aj prokuratúra a ruské ministerstvo vnútra.
Teda v prípade porušenia postupu pri vytváraní fondov kapitálových opráv, načasovania a postupu vykonávania väčších opráv majú vlastníci priestorov v bytových domoch právo obrátiť sa na tieto organizácie alebo na súd podľa svojej kompetencie, jednotlivo aj kolektívne.
Je potrebné poznamenať, že riadne plnenie povinností regionálnym prevádzkovateľom zaručuje ustanovujúci subjekt Ruskej federácie, ktorý vykoná generálnu opravu na náklady regionálneho rozpočtu, ak regionálny operátor poruší svoje povinnosti voči vlastníkom priestory v bytových domoch ().
Ak máte stále otázky, čakáme na ne na náš e-mail - v materiáli uvedieme odpovede na tie najzaujímavejšie. Odpovede na často kladené otázky možno nájsť aj na webových stránkach regionálnych fondov na opravu kapitálu.
| Dokumentácia |
