1) Ремонт — это совсем не страшно.
Не слушайте все эти «ремонт нельзя завершить», «все будет длиться вдвое дольше и вдвое дороже». Это все идет от ошибок планирования. Прежде всего, надо пробудить в себе навыки проджект-менеджера и спокойно расписать список работ, которые необходимо провести в квартире, расчетные сроки их выполнения, возможность выполнять эти работы параллельно различными группами рабочих, оценить их стоимость на основании различных источников. А также запланировать расходы на материалы, которых надо придерживаться в дальнейшем. Вся эта информация доступна в интернете, и собрать ее не составит труда.
2) Не гонитесь за идеалом.
Первый ремонт — это всегда компромисс.
У вас наверняка очень мало денег и очень мало времени и опыта. Не надо городить сложные потолочные конструкции, подиумы, переносить раковину в кухне и делать перепланировку. Это займет уйму времени и денег и при перепродаже наверняка не окупится. Гораздо разумней сделать сейчас просто, а через несколько лет поднакопить финансовых возможностей, набраться опыта и переехать в квартиру, где не придется умещать в одной комнате функции трех.
3) Не гонитесь за дорогой отделкой.
И дорогой, и дешевый ламинат через лет пять выглядит одинаково несвеже. О том, что вы использовали сверхдорогую краску, будете знать только вы и друзья, которым вы будете рассказывать об этом при каждом визите.
Квартира в глухом Подмосковье с ремонтом, в который вложили деньги соизмеримые с ее стоимостью, все равно остается квартирой в глухом Подмосковье с точки зрения вторичного рынка.
Можно ответить, что ремонт вы делаете для себя, но, уверяю, через пару месяцев проживания даже интерьер вашей мечты будет буднично восприниматься просто как место проживания, а грязные носки, хлам на столе, одежда на стульях и прочие артефакты проживания будут этому только способствовать.
4) По поводу черновой отделки — для меня в свое время было открытием, что в этой области технологии продвинулись очень сильно.
Появилась так называемая механизированная стяжка и штукатурка, которой сейчас занимаются десятки если не сотни фирм. Приезжает машина с бетон-насосом, вам в окно засовывают здоровый шланг, через который подают раствор. В результате к концу дня у вас почти идеальная стяжка и ровные стены, а через три дня можно преступать к чистовой отделке. Это кардинально увеличивает скорость ремонта и как минимум не приводит к удорожанию (мне обходилось ощутимо дешевле, чем вся эпопея с завозом и поднятием мешков смеси и последующей оплатой рабочим).
5) Дополнительно удешевить ремонт можно, отказавшись от чистового выравнивания стен и наклеив толстые обои с рисунком вместо покраски.
На обоях неровности стен почти незаметны. Но это работает в панельных домах, в монолите все равно придется штукатурить межкомнатные перегородки.
6) Следите за распродажами в основных строительных гипермаркетах.
Очень часто появляются крайне выгодные предложения. Например, я закупил ламинат с большой скидкой за два месяца до того, как начал ремонт, и все это время он ожидал своей очереди на даче.
Да, отделочные материалы там откровенно бюджетного вида, но если выбирать с умом, то это не очень бросается в глаза.
В этот момент хорошо вспомнить о запланированном бюджете и сразу выбирать материалы только из запланированной ценовой группы, а на другое даже не смотреть, как бы вам ни хотелось, иначе бюджет очень быстро поползет вверх по всем статьям.
7) Дешевые материалы для чистовой отделки надо выбирать не кричащие, чтобы в глаза не бросалась их дешевизна.
Никаких цветочных панно из плитки во всю стену, никаких дверей со сложными стеклянными вставками. Прилично в данном случае выглядит только минимализм.
Стоимость квартиры определяют два ключевых фактора: место и тип дома. Однако состояние квартиры, ее ремонт и отделка (или их полное отсутствие) могут скорректировать стоимость квартиры до 10-15%. Вот почему часто продавцу квартиры приходит в голову вопрос: стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры ? И сколько (и куда) нужно вложить средства, чтобы это привело к скорой продаже квартиры, а вложенные деньги были, как минимум, возвращены (еще лучше, с прибылью). Или, может, вообще не стоит делать ремонт, а продать квартиру в том виде, в каком она сейчас находится?
Косметический ремонт: дешево и сердито.
Предпродажная подготовка квартиры может начинаться с косметического ремонта . Вложенные в «косметику» средства обычно окупают себя и способствуют более быстрой продаже квартиры.
Недорогие, но новые современные обои выгодно «подчеркивают» преимущества жилья. Драный и стоптанный линолеум в коридоре можно заменить новым. Дряхлые деревянные плинтусы можно заменить недорогими пластиковыми. Старые деревянные межкомнатные двери, оконные рамы, подоконники можно зачистить и покрасить. Подтеки на потолке, оставшиеся после залива квартиры соседом десять лет назад, нужно убрать. Главная задача косметического ремонта - придать квартире более приглядный и аккуратный вид. Большинство работ по косметическому ремонту можно провести самостоятельно или наняв бригаду строителей-гастерарбайтеров.
В абсолютном большинстве случаев затраты на серьезный ремонт квартиры перед ее продажей будут экономически не оправданы
. Например, район местонахождения жилья считается далеко не комфортным для проживания, не престижным. Или квартира находится на первом (последнем) этаже. Или квартира находится в четырех или пятиэтажной «хрущевке». Если Вы продаете свой «родной хрущ», оптимальные вложения – это поклейка обоев, покраска дверей и окон без их замены, то есть та самая дешевая и сердитая косметика и не более того!
Капитальный ремонт.
Если местонахождение жилья пользуется повышенным спросом, можно рискнуть и понести повышенные затраты: заменить водопроводные трубы, вставить пластиковые окна, заменить межкомнатные двери, утеплить балкон (лоджию), уложить ламинат на полах, заказать шкафы-купе.
Большинство продавцов-покупателей в альтернативных сделках подбирают себе такую квартиру, в которую можно сразу переехать и перевезти личные вещи. Также с большим удовольствием купят жилье с ремонтом люди, не желающие его делать ("два ремонта равны одному пожару", "кто этим ремонтом будет заниматься?", "маленькие дети в семье - тут уж не до ремонта"). Покупатели-ипотечники еще одна большая категория покупателей, предпочитающая жилье с готовым ремонтом, так как платить кредит и нести расходы на ремонт могут лишь единицы. Эти категории покупателей, вполне вероятно, могут возместить максимальную часть затрат на капитальный ремонт квартиры перед ее продажей (максимум, до 70-100 % вложенных денег).
Среди профессионалов рынка недвижимости бытует устоявшееся мнение: затраты на капитальный ремонт перед продажей квартиры можно добавлять к стоимости, предварительно разделив их, как минимум, на два.
С одной стороны, считается, что вложенные средства (например, в сантехнику, металлопластиковые окна, газовую плиту и электропечь, кафельную плитку, новую ванную или душевую кабину) уже имеют определенный износ. Можно привести аналогию с новым автомобилем, который теряет 10-15% стоимости сразу после того, как хозяин покинул пределы автосалона.
С другой стороны, есть категория покупателей, которая ни при каких обстоятельствах не будет «оставлять» имеющийся ремонт в квартире, так как захочет делать все по своему вкусу, «с нуля». Кроме того, мнение покупателя и продавца часто расходятся по поводу того, какой ремонт и состояние квартиры «должны быть» и сколько это сейчас может стоить. Выполненный ремонт почти всегда будет иметь другую «ценность» в глазах покупателя. Другое дело, если продается квартира с «эксклюзивной» планировкой и «авторским» дизайном и при этом вкусы покупателя и продавца совпадают. В этом случае уже есть шансы, что покупатель доплатит за ремонт. Но лишь в той мере, в какой он это захочет (или в той мере, в какой ему понравится ремонт).
В любом случае, продавцам не стоит забывать, что время «рынка продавца» давно ушло. Стоит хорошенько подумать, прежде чем серьезно вкладывать деньги в предпродажную подготовку жилья. Принцип экономической целесообразности гласящий, что вложенные деньги должны окупаться , никто не отменял.
стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры, поднимет ли это стоимость, позволит ли продать дороже, стоит ли овчинка выделки — выясняем!
Причины продажи квартиры могут быть разными — переезд в другой город или регион, покупка квартиры с более большей площадью. Во всех этих случаях важную роль играют финансы, которые собственник квартиры планирует получить с продажи жилья.
Собственники квартир уже знают, что ремонт перед продажей квартиры может стать залогом успешной продажи
В случае качественного ремонта квартиры есть шанс продать объект недвижимости по привлекательной цене, либо более свободно и удобно для себя корректировать сроки продажи.
Но при наличии заметных плюсов мало кто знает, как избежать типичных ошибок в формировании цены и финансовых затрат на ремонт. Об этом и пойдет дальше речь.
Выясним, стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры
Затраты на ремонт перед продажей
Сначала о времени, потом о затратах. Вас не должны пугать сроки! Ремонт имеет свойство быстро и качественно завершаться при должном подходе.
Сейчас, потратив несколько часов вы можете самостоятельно рассчитать затраты на строительные материалы, рембригады, если точно зададите параметры ремонта.
Средняя цена на ремонт квартиры может быть в пределах от 250 тысяч до 1 млн рублей. Дорогостоящий ремонт квартиры вряд ли вам вернется при продаже жилья.
Какой-то покупатель после приобретения жилья, в течение нескольких лет будет переделывать его по своему вкусу. Кого-то устроит то, что он купил и в ближайшие 3-5 лет ничего глобального переделываться не будет. Кто-то вообще ищет квартиру без ремонта.
Сумма, потраченная на ремонт перед продажей, войдет в стоимость квартиры
А сколько по времени эта продажа продлится, если цена, по сравнению с аналогами окажется завышенной — неизвестно.
Как делать ремонт перед продажей квартиры экономно
Для того чтобы не потратить на ремонт квартиры больше средств чем это необходимо надо знать следующее:
- если жилье в более-менее среднем состоянии, то затевать ремонт квартиры, пусть даже косметический не имеет смысла. Достаточно подготовить ее к продаже, навести порядок, отмыть, вкрутить недостающие лампочки;
- при состоянии хуже, чем среднее, можно сделать небольшой легкий косметический ремонт квартиры, который просто освежит объект;
- если состояние объекта неудовлетворительное, то делать косметический ремонт квартиры не имеет смысла — вы понесете только лишние расходы, а подобный ремонт мало кого устроит. Обычно на такие квартиры есть спои покупатели, предпочитающие приобретать объекты без ремонта;
Если вы все-таки решили сделать ремонт, то не надо думать, что дорогие строительные материалы будут оценены покупателем по достоинству. Многие даже не знают разницы между дешевым и дорогим покрытием стен.
Помните, что у вас в городе десятки магазинов строительных материалов и они наперебой проводят акции и дают скидки! Воспользуйтесь этими предложениями для закупки стройматериалов.
Так же не забывайте, что есть распродажи остатков и небольшого брака. Это ваш вариант! Особенно, если квартира однокомнатная и надо всего понемногу.
Самые «грязные» работы — это замена водопровода и канализации, а так же штукатурка стен и заливка стяжки пола. Закажите залить стяжку и оштукатурить стены механизированным способом и экономия будет больше, чем нанять рабочих.
Чтобы не тратиться на выравнивание стен, поклейте обои с шириной полосы в 1 метр — они отлично закроют все недостатки.
И, кстати, т.к. материалы будут не дорогие, выбирайте пастельные тона, неяркие расцветки, создавайте интерьер в стиле минимализма.
Общие правила ремонта перед продажей квартиры
Внутренняя отделка квартиры должна соответствовать внешнему уровню дома.
Стоит ли делать ремонт перед продажей в домах эконом класса в дорогом дизайнерском стиле? Конечно нет! Такой подход логичен для бизнес- или элит-класса.
Иначе, покупатели приобретут рядом квартиру дешевле и сделают там ремонт по своему вкусу.
Качественный ремонт больше ценится там, где уровень дома выше
Стоит ли делать перепланировку
Перепланировка дело хорошее, но надо быть осторожнее с принятием инженерных и дизайнерских решений, т.к. по одинаковым предпочтениям товарищей найти сложно, и может найтись совсем немного людей, имеющих схожий с вами вкус.
К тому же, эти затраты могут не окупиться при продаже, т.к. кому-то не понравится подиум, кого-то перенесенная в другое место раковина.
Если у вас есть неузаконенная перепланировка, то постарайтесь оформить на нее документы.
Если ранее вы делали ремонт квартиры и затронули несущие стены — квартира может продаваться долго. Желающих оформлять документы и платить штрафы найдется очень немного.
Стоит ли делать ремонт перед продажей при его отсутствии?
Есть и другой вариант, который зависит от вашего предпочтения в выборе круга клиентов, на которых ориентируете свой объект недвижимости.
Есть достаточно большой круг покупателей, которые предпочитают покупать квартиры без ремонта. Им неважен даже минимальный набор принятых нынче аксессуаров квартиры, например, таких как пластиковые окна и хорошая входная дверь.
Они идут на этот шаг осознанно и не будут переплачивать за полы с подогревом в жилье эконом-класса. Что же касается элитного жилья то в этом случае такие клиенты мотивированны мыслью воплощать свои оригинальные дизайнерские решения.
Резюме
Итак, как продавец объекта недвижимости вы должны для себя понять следующее – если ремонт в квартире сделан в соответствии с типом жилья, либо ориентирован на определенного клиента, то продажа квартиры может принести дополнительную прибыль, либо ускорить сроки экспозиции объекта.
Вы узнали, стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры и каким он должен быть. Делитесь статьей со своими знакомыми, занесите сайт в закладки браузера!
Твит дня: Внуки 120-летней бабушки психанули и сами купили себе квартиру
У людей перед продажей квартиры возникает много вопросов, и не только юридического плана. Один из них, который может добавить головной боли и заставить не один день мучиться сомнениями — это стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры. С одной стороны, не хочется тратить деньги и время, с другой, кажется, что за чистую опрятную квартиру с ремонтом должны дать денег побольше, да и купят ее быстрее и с большей радостью. Не претендуя на истину в последней инстанции, добавлю несколько аргументов в пользу одной и другой точек зрения.
Дороже или быстрее
Какой цели вы хотите достичь предпродажным ремонтом в квартире? От того, как вы ответите на этот вопрос, во многом зависит, стоит ли делать ремонт. Обычно хозяева хотят или продать квартиру побыстрее, или дороже, чем она стоит сейчас, или и то, и другое вместе. Но давайте для начала определимся, что влияет на цену квартиры. Как правило, основные факторы — это местоположение и тип дома. Состояние квартиры, наличие или отсутствие хорошего ремонта (или ремонта в принципе, что может быть, например, после пожара или жильцов соответствующего общественного положения) может скорректировать получившуюся сумму на 10-15 %. При учете нынешних цен это достаточно приятный бонус при продаже. Однако не стоит думать, что если поклеить в убитой халупе обои, ее цена сразу подскочит. Иной раз проще оставить и продавать всё как есть.
Впрочем, в опрятную квартиру всегда приятнее заходить, чем в убитую, так что если целью является продать недвижимость как можно быстрее, небольшой косметический ремонт перед продажей квартиры придется как раз кстати . Подчеркиваю слово «косметический», менять трубы и сантехнику в этом случае как раз не советую. Максимум, что можно сделать — побелить потолки, поклеить свежие (и не обязательно дорогие, можно просто приличные) обои, кое-где подкрасить и подшпаклевать. Главное тут, чтобы квартира выглядела прилично и не заставляла потенциальных покупателей шарахаться в ужасе. Как известно, первое впечатление самое сильное, так что лучше, если оно будет положительным.
Кто может позариться на такой ремонт? Как правило, люди, которым нужно сразу же заезжать и те, которые не хотят сразу после покупки делать ремонт. Это участники обменов, ипотечные заемщики, люди с маленькими детьми. Или те, кто покупает квартиру для сдачи в аренду. Как видите, список получается немаленький. И в этом случае вполне оправданно будет потратить 5-10 тысяч, чтобы продать квартиру быстро.
Как продать квартиру дороже
Здесь дело обстоит сложнее и будет зависеть, разве что, от везения. Впрочем, если квартира в хорошем районе, можно попробовать увеличить ее стоимость и извлечь из этого выгоду.
Скажу еще немного о косметическом ремонте. Скорее всего, он не только поможет продать квартиру быстрее, но и не даст продешевить. Достаточно часто продавцам приходится уступать в цене из-за плохого состояния квартиры. Цена «шага» может быть и 50, и 100 тысяч. Так что если уложиться в меньшую сумму, можно выгадать немного денег на мелкие расходы.
Но вот что точно себя не оправдает, так это капитальный ремонт. Заменить трубы, вставить новые окна — это всё замечательно скажется на быстроте продажи, но чаще всего квартира дорожает ровно на цену ремонта. Даже точнее: ремонт окупится на 70-100 %. При этом категория покупателей будет та же самая — те, кто не хочет или не может делать сейчас ремонт — но с немного большими финансовыми возможностями.
Кроме того, есть немало людей, которые предпочитают самостоятельно делать ремонт в новой квартире. На вкус и цвет, как известно, товарищей найти сложно, что уж говорить о внешнем виде квартиры. Вот и представьте, что ваши с любовью выбранные обои через неделю после продажи будут содраны, а неделя, что ушла на их поклейку — пустая трата вашего времени и сил.
Конечно, есть исключения. Это касается элитных квартир, с индивидуальной планировкой, с дизайнерским ремонтом. Если найти подходящего покупателя, как раз на таком ремонте можно неплохо заработать. Что, кстати, некоторые и делают на профессиональной основе.
Что получается. С моей точки зрения, ремонт перед продажей может быть оправдан. Если квартира в плохом состоянии, а продать надо быстро, то идеально подойдет «косметика» — дешево и сердито. Если же квартира и так выглядит прилично, то лучше оставить всё как есть. В крайнем случае, можно немного скинуть цену, зато не тратить свои силы и время на никому не нужный ремонт.
У продавцов квартир перед продажей возникает один очень важный вопрос: «Как подороже и выгоднее продать свою квартиру
»?
Выставлять на продажу как есть или сделать ремонт? С одной стороны, за хорошую квартиру с ремонтом должны и заплатить больше, с другой стороны, деньги, вложенные в ремонт могут не окупиться. Получится, что и время потерял, и выгоды никакой не получил. Как быть продавцу квартиры?
Попробуем разобраться с помощью экспертов.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» : «Приобретение квартиры с чужим ремонтом - это всегда компромисс, к которому готов далеко не каждый клиент. Даже если ремонт очень качественный, то покупателю, как правило, жалко его переделывать, но и жить в такой квартире ему не очень хочется - многие хотят, чтобы жилье полностью соответствовало их вкусу. Кроме того, затраты на отделочные работы действительно могут не окупиться. Особенно в элитном сегменте. Все зависит от того, насколько быстро собственнику необходимо реализовать недвижимость»
Дмитрий Овсянников, директор компании «ИПОТЕК, РУ» : «Как известно, «встречают по одежке». И когда происходит встреча квартиры с потенциальным покупателем, квартира должна произвести на покупателя хорошее впечатление. Парадокс ситуации заключается в том, что как правило, покупатель, купивший квартиру, сразу после покупки (или через какое-то время) делает в ней ремонт, переделывая квартиру «под себя». И в то же время, покупатели обращают внимание на состояние квартиры далеко не в последнюю очередь. Казалось бы: зачем обращать внимание на состояние квартиры, если все-равно сделанный продавцом ремонт, скорее всего, покупатель будет переделывать?»
Что можете посоветовать продавцам квартир? Есть ли альтернатива дорогостоящему ремонту?
Мария Литинецкая : «Лучший вариант - сделать поверхностный косметический ремонт, чтобы «освежить» квартиру. Поскольку вкусы у всех разные, покупатель намного чаще приобретает жилье в «убитом» состоянии, но подешевле, чтобы сделать ремонт на свой вкус, чем более дорогую квартиру с выполненной отделкой, которая будет вас раздражать.»
Есть квартиры с так называемым «бабушкиным ремонтом»: когда ремонт делался в прошлом веке. То есть квартира - чистенькая, но обои простенькие, кое-где видны протечки от соседей, где-то паркетины повылетели...
Что обязательно нужно сделать в квартире, чтобы квартира выросла в цене, а затраты были минимальными?
Мария Литинецкая:
«В случае продажи квартиры со старым ремонтом имеет смысл сделать косметическую отделку, возможно, даже своими силами. Это позволит удержать на приемлемом уровне стоимость квартиры и, одновременно, сэкономить средства. В первую очередь следует устранить именно протечки, потому что они больше всего «пугают» покупателей - течь всегда может открыться снова.»
Дмитрий Овсянников: « Предпродажную подготовку квартиры нужно провести обязательно. Она заключается в наведении порядка в квартире и в легком ремонте. Хороший, основательный ремонт, как правило, не окупается. А небольшой, малозатратный ремонтик провести просто необходимо: подклеить отклеившиеся местами обои, замазать протечки на потолке, если они есть, смазать дверные петли, чтобы двери, открываясь, не скрипели.»
Попадаются ли квартиры с «бабушкиным ремонтом» на элитном рынке жилья? Или это касается лишь квартир эконом класса? Что делать в таком случае?
Мария Литинецкая : «Очевидно, что предложений на элитном рынке жилья с «бабушкиным ремонтом», немного. Однако, и такие встречаются. В частности, когда речь идет о продаже квартир в сталинских высотках, где жилье порой находится в плачевном состоянии. Однако, для продажи объектов в таких исторических и легендарных домах ремонт делать вовсе не обязательно - на них всегда будет высокий спрос. Новые собственники квартир в большинстве случаев и так планируют делать капитальный ремонт.
Стоит отметить еще один возможный вариант - когда владелец продает жилье в не столь легендарном элитном комплексе, как сталинская высотка, а отделке в квартире уже более десяти лет. Многим клиентам рынка элитной недвижимости важно, чтобы жилье отвечало всем современным стандартам качества с визуальной и технической точек зрения. В случае, если «начинка» в квартире морально устарела, покупатель может быть придирчив. Возможно, именно в этом случае есть смысл задуматься о способах привлечения клиентов. Например, это может быть косметический ремонт: циклевка и шлифовка полов с последующим нанесением на них новомодного покрытия. Некоторые меняют устаревшую технику на новую, кто-то ставит необычные двери. Все зависит от фантазии и благосостояния продавца, а также от того, насколько быстро ему необходимо реализовать квартиру.»
Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: «Критерий цены очень важен для клиентов, люди еле-еле выходят на нужный бюджет, а тут еще и наценки за хороший вид, красивую отделку и прочие преимущества. По этой причине в экономе продать «убитую» квартиру легче, чем в других сегментах. Хотя, конечно, для снижения сроков экспозиции мы советует привести комнату в опрятный вид - починить сантехнику, устранить протечки, покрасить потолок, положить простенькое напольное покрытие и, конечно, сделать уборку. Цены от этого, конечно, не взлетят, но покупатели будут более охотно откликаться на предложение при адекватной стоимости.»
Ремонт стоит денег. Квартира с ремонтом стоит дороже. Стоит ли продавцу делать ремонт в квартире перед продажей? Не получится, что на квартира станет дороже, к примеру, тысяч на 100, а в на ремонт будет потрачено 200 тысяч?
Светлана Бирина: «Продавцу достаточно сделать косметический ремонт в квартире, чтобы сделать её «видимой» для покупателей. Большие затраты действительно могут не окупиться, особенно в текущих реалиях рынка. Чтобы найти покупателей, собственникам придется делать дисконты, и в итоге вложения в дорогой ремонт не окупятся. Зачем покупателю тратиться на 200 000-500 000 рублей больше, когда на рынке есть масса более доступных вариантов, а ремонт можно сделать позже с учетом своих предпочтений в оформлении жилья.»
Также эксперты отмечают, что обязательно нужно учитывать ситуацию на рынке: растут или падают: в период падения цен может оказаться, что в то время, пока шел ремонт, цены упали настолько, что квартира с ремонтом стоит сейчас дешевле, чем несколько месяцев назад стоила квартира без ремонта.
Светлана Бирина: « Яркий пример, семья купила убитую «двушку» на Нагатинской за 10,5 млн рублей в конце 2014 года, но затем, сделав ремонт, в середине 2015 года решила её продать. Сегодня звонки идут на уровне 9,5 млн рублей, и то не очень активно»
Что же получается? Если квартира в плохом состоянии - сделать косметический ремонт нужно обязательно. А если она и так выглядит вполне прилично, то можно обойтись и оставить все как есть. И покупатель доволен и продавец.
