Predávajúci, ktorý kúpno-predajnou zmluvou prevádza svoje vlastníctvo k nehnuteľnosti na bývanie, má záujem získať finančné prostriedky od kupujúceho. V tejto súvislosti je potrebné pochopiť, aké spôsoby, ako bezpečne prijímať veľké sumy peňazí, existujú a ako najlepšie prijímať peniaze bez rizika oklamania.
Ako bezpečne získať peniaze pri predaji bytu
Predaj nehnuteľnosti prebieha v niekoľkých fázach. Už v počiatočnej fáze transakcie sa strany snažia chrániť pred rôznymi nepriaznivými právnymi dôsledkami.
V dohode by mala byť uvedená nielen suma prijatá od kupujúceho, ale aj forma, akou platba prebehne, ako aj podrobný postup.
Zmluvné strany sa musia dohodnúť na podmienkach zálohovej platby, ako aj na postupe vyplácania finančných prostriedkov, ak existuje ustanovenie o splátkach.
Upozorňujeme, že v druhom prípade musia strany vypracovať dodatočný dokument s uvedením výšky platieb a frekvencie ich platieb.
Spôsoby, ako získať finančné prostriedky
Takže späť k otázke, Ako prebieha prevod peňazí pri predaji bytu?
V súčasnosti sa prevod finančných prostriedkov na základe kúpnej a predajnej zmluvy vykonáva niekoľkými spôsobmi:
- Najbežnejším spôsobom získania finančných prostriedkov v dôsledku transakcie v súvislosti s právami na byt je bezpečnostná schránka. Význam tejto metódy spočíva v tom, že finančné prostriedky budú prevedené len vtedy, ak budú v plnej miere dodržané a splnené všetky podmienky uzatvorenej zmluvy. Upozorňujeme, že vo všeobecnosti všetky náklady na vypracovanie zmluvy s bankovou organizáciou znáša kupujúci.
- Bankový akreditív. Pri obchodovaní s nehnuteľnosťami sa tento spôsob prijímania finančných prostriedkov považuje za najbezpečnejší, neexistujú žiadne významné riziká. Akreditív je zmluva, ktorou sa kupujúci zaväzuje vložiť finančné prostriedky na bankový účet, ktorý je zriadený špeciálne na tento účel, ak predávajúci pripraví všetky požadované dokumenty. Pamätajte, že kupujúci nemôže jednostranne odmietnuť prevod finančných prostriedkov. Algoritmus pre túto metódu je nasledujúci:
- Banka zriadi osobitný účet, na ktorý sa prevádzajú finančné prostriedky.
- Po príchode finančných prostriedkov. Úverová inštitúcia informuje predajcu o úvere.
- Predávajúci pripraví všetky požadované dokumenty a poskytne ich.
- Ďalej banka poskytuje prístup k finančným prostriedkom. Pri nepredložení dokladov v stanovenej lehote sa peniaze vrátia kupujúcemu.
- Dnes je ďalším spôsobom, ako získať finančné prostriedky pri predaji nehnuteľnosti na bývanie kontaktovať špeciálne centrá. Takéto organizácie sú spravidla kontaktované pri prevode finančných prostriedkov v hotovosti. Za prítomnosti zamestnancov sa uzatvára dohoda o prevode peňazí. Takýto dokument musí mať tri kópie a musí ho podpísať každá strana. Osobitná pozornosť by sa mala venovať prenášaným bankovkám, pretože by sa mala skontrolovať pravosť peňazí.
- Podmienené služby. Takéto služby sa nazývajú divízie realitných kancelárií, ktoré poskytujú dokumentárnu podporu pre zmluvy a tiež preberajú zodpovednosť za monitorovanie vyrovnania medzi stranami. Takéto služby kontrolujú načasovanie prevodov peňazí a tiež kontrolujú pravosť bankoviek. Za zmienku však stojí skutočnosť, že ak kontaktujú takúto službu, samotné strany nebudú môcť overiť spoľahlivosť organizácie.
Prijímanie peňazí cez notára
Keď dajú peniaze pri kúpe bytu, môžu sa strany obrátiť na notára.
Prevod peňazí cez notára sa oficiálne vykonáva od roku 2015.
Možnosť použitia tejto metódy je zakotvená v Občianskom zákonníku Ruskej federácie (článok 327).
Na využitie tejto formy prijímania finančných prostriedkov je potrebný súhlas samotného notára. Ak sú k dispozícii, pred registráciou zmluvy dostane kupujúci finančné prostriedky prevedené na jeho bankový účet. Potom, po dokončení transakcie, notár prevedie prostriedky zo svojho účtu predávajúcemu.
Upozorňujeme, že použitie tejto metódy znamená uzavretie dodatočnej dohody o peňažnom vyrovnaní, ktorá potvrdzuje právnu skutočnosť, že notár kontroluje nielen dokumentáciu dohody, ale pôsobí aj ako garant prevodu finančných prostriedkov.
Náklady na takúto službu sú približne 1 500 rubľov.
Pamätajte, že zmluva musí podrobnejšie stanoviť základ, na ktorom si kupujúci môže vybrať svoje prostriedky z účtu notára.
Banka prevedie hypotekárne peniaze predávajúcemu
Musíte vedieť, ako bezpečne získať peniaze v prípadoch, keď je byt na hypotekárny úver.
Finančné prostriedky sa prevádzajú takto:
- Predávajúci a kupujúci uzatvoria predbežnú zmluvu o kúpe a predaji predmetu;
- Kupujúci predloží svoje dokumenty bankovej organizácii, ktorá ich preskúma a v prípade schválenia uzavrie s kupujúcim zmluvu;
- Ďalej banková organizácia prevedie finančné prostriedky predávajúcemu vo výške uvedenej v zmluve;
- Kupujúci získava práva k bytu.
Keď banka prevedie hypotekárne peniaze predávajúcemu, preberá zodpovednosť za kontrolu načasovania prevodu finančných prostriedkov a dodržiavanie ostatných ustanovení týkajúcich sa postupu.
Ako skontrolovať peniaze pri predaji bytu
Keďže predávajúci bytu má záujem získať skutočné prostriedky, môže ich skontrolovať nasledujúcimi spôsobmi:
- Strany sa môžu obrátiť na notára. Nezabudnite, že takúto žiadosť je možné podať na ktoromkoľvek notárskom úrade.
- Predávajúci si môže nezávisle kúpiť mechanizmus, pomocou ktorého overí pravosť peňazí.
- Strany sa môžu obrátiť na ktorúkoľvek bankovú organizáciu, ktorá po zaplatení služieb overí pravosť finančných prostriedkov.
Ak chcete skontrolovať pravosť bankoviek, pozrite si video:
Ako sa zaregistrovať na príjem peňazí
Predávajúci musí vedieť nielen správne prijať peniaze, ale aj správne zdokumentovať skutočnosť prijatia finančných prostriedkov od kupujúceho.
Ak predávate byt s hypotékou
V prípade plateného prevodu vlastníctva bytu, ktorý je na hypotéku, môžu strany využiť dve možnosti prevodu finančných prostriedkov:
- Úverová inštitúcia prevedie finančné prostriedky kupujúcemu, ktorý sa následne zaviaže previesť finančné prostriedky predávajúcemu;
- Banková organizácia po uzavretí dohody s kupujúcim o hypotekárnych úveroch nezávisle prevedie prostriedky na otvorený účet predávajúceho.
Spravidla sa používa druhá možnosť. V tomto prípade je predajca úplne v bezpečí pred podvodníkmi.
Potvrdenie o prijatí peňažných prostriedkov podľa dohody, zák
Potvrdenka je jedným z najbežnejších dokumentov, ktoré sa vystavujú pri prijímaní finančných prostriedkov.
Potvrdenie o prijatí peňažných prostriedkov vystaví predávajúci v písomnej forme. Dokument musí spĺňať určité požiadavky, ktoré sa naň vzťahujú.
V prvom rade ide o obsah.
V dokumente musíte napísať:
- Osobné údaje osoby, ktorá peniaze prijala, ako aj údaje osoby, od ktorej boli peniaze prijaté. Informácie musia byť poskytnuté v súlade s dokumentmi potvrdzujúcimi totožnosť oboch strán.
- Nasleduje suma prevedených prostriedkov. Uvádza sa slovami aj číslami. Dôležité je, že predávajúci musí uviesť, prečo kupujúci dostal finančné prostriedky.
K dnešnému dňu nebol na legislatívnej úrovni zavedený žiadny formulár potvrdenia. V tejto súvislosti môžu strany sami vypracovať dokument alebo stiahnuť vzorku z internetu.
Vzor účtenky si môžete pozrieť nižšie.
Dokument, ktorý je podobný potvrdeniu, je aktom prijatia finančných prostriedkov. Musí uvádzať:
- Údaje o kúpno-predajnej zmluve, na základe ktorej sa prevádzajú finančné prostriedky;
- Informácie o stranách;
- Informácie o tom, že finančné prostriedky boli prevedené, ich výška;
- Informáciu, že predávajúci nemá voči kupujúcemu žiadne nároky.
Záver
Dnes teda existuje veľa možností na prevod finančných prostriedkov takým spôsobom, že ich predávajúci určite dostane. Strany sa musia samy rozhodnúť, ktorú možnosť si zvolia.
Na rozdiel od všeobecného presvedčenia, pri realitných transakciách je ohrozený nielen kupujúci, ale aj predávajúci.
Podvodníci majú celý arzenál techník, ktorými klamú kupujúcich aj predávajúcich bytov. Preto je veľmi dôležité presne vedieť, aké triky a schémy používajú.
Podozriví kupci
Majitelia domov sa pravidelne stretávajú s takými „pseudokupcami“, ktorí si byty len prezerajú, no v skutočnosti ich nemajú v úmysle kúpiť. Niektoré z týchto postáv sú úplne neškodné. Ale sú medzi nimi aj takí, ktorí dokážu spolupracovať so zločincami. Môžu byť napríklad sprievodcami pre zlodejov.
Preto, ak sa chcete chrániť pred takýmto vývojom, mali by ste požiadať všetkých potenciálnych kupcov, aby podpísali certifikát o obhliadke bytu a poskytli svoje údaje. Ak oslovíte realitku, tak vám takúto listinu vyhotoví a ponúkne ju kupujúcemu na podpis. Ešte lepšie je, ak je to možné, pred predstavením z bytu odstrániť časť nábytku a drahého vybavenia.
Preddavok a záloha
Podvodní kupujúci často využívajú skutočnosť, že predávajúci nepoznajú veľmi dobre všetky zložitosti transakcie kúpy a predaja nehnuteľnosti. Mnohí najmä nevidia rozdiel medzi takými pojmami ako záloha a záloha. Ale je medzi nimi zásadný rozdiel a nemali by sa navzájom zamieňať. Záloha je čiastka, ktorá slúži ako zábezpeka na realizáciu zmluvy. Ak ten, kto vklad dal, obchod odmietne, peniaze mu nebudú vrátené. A ak odmietne ten, kto to zobral, tak musí zaplatiť dvojnásobok zálohy. A preddavok je len preddavok. Ak zmluva nie je splnená, vždy sa vráti. Prevedené peňažné prostriedky sú uznané ako preddavok, pokiaľ nie je uzatvorená písomná zmluva o vklade.
Práve na neznalosti obyčajných ľudí o týchto jemnostiach sa spoliehajú podvodníci, ktorí od predajcov žiadajú zálohu za byt. Potom urobia všetko pre to, aby prinútili predávajúceho porušiť svoje záväzky a požadovať zaplatenie zálohy v dvojnásobnej výške. V niektorých prípadoch môžu byť kupujúci slamy dvaja a ak jeden z nich dá väčšiu zálohu, druhý bude určite požadovať vrátenie sumy, ktorá bude dvojnásobne vyššia, ako zaplatil. Takíto „pseudokupci“ spolupracujú a potom rozdiel rozdelia, pričom nešťastného predajcu nechajú v chlade.
Preto je lepšie vziať si zálohu od kupujúcich a v prípade potreby stanoviť pokuty za nesplnenie záväzkov. Je to lepšie ako platiť svoje ťažko zarobené peniaze podvodníkom.
Podvody pri prevode peňazí
Prevod peňazí vyvoláva u všetkých predajcov veľké obavy, pretože práve v tejto chvíli je najčastejšie možný podvod. Najnebezpečnejšou možnosťou je prevod peňazí z ruky do ruky a predajca by s tým v žiadnom prípade nemal súhlasiť, pretože účty sa môžu ukázať ako falošné. Alebo vám kupujúci môže podsunúť „bábiku“.
Bezhotovostná platba je tiež ďaleko od bezpečnej možnosti, pretože existuje riziko, že po zaregistrovaní kúpno-predajnej zmluvy vám kupujúci peniaze jednoducho neprevedie. V tomto prípade sa váš byt už stane jeho vlastníctvom.
Všetky platby by sa mali uskutočňovať prostredníctvom banky. Kupujúci si na určitý čas (cca mesiac) prenajme bezpečnostnú schránku, kde za prítomnosti predávajúceho uloží peniaze. Ak bude transakcia úspešná, predávajúci ich bude môcť prijať po predložení registrovanej kúpnej zmluvy približne do 20 dní. A ak zlyhá, na konci doby prenájmu buniek si ich kupujúci bude môcť vziať späť.
Ak sa bojíte, že by vám kupujúci mohol podsunúť falošné bankovky alebo vložiť „bábiku“ do bezpečnostnej schránky, oplatí sa objednať si v banke overenie pravosti peňazí a službu počítania peňazí. Potom budete mať úplnú istotu, že vás kupujúci neklame.
Podvody s bezpečnostnou schránkou
Ale aj keď sa prevod peňazí za byt uskutoční za účasti banky, podvodníci majú stále niekoľko spôsobov, ako vás oklamať. Bezohľadný kupujúci môže úmyselne spôsobiť oneskorenie registrácie zmluvy so spoločnosťou Rosreestr. Jeho zavinením môžu byť napríklad odhalené určité chyby v zmluve.
V čase, keď je zmluva definitívne zaregistrovaná a byt sa stane majetkom kupujúceho, lehota na prístup predávajúceho k jednotke už uplynie. V tomto momente príde kupujúci do banky a jednoducho si vezme svoje peniaze a vy ostanete bez peňazí a bez nehnuteľnosti.
Aby ste tomu zabránili, pozorne sledujte podmienky prenájmu vašej bezpečnostnej schránky. Neuzatvárajte zmluvy, na základe ktorých môžete získať prístup k skrinke iba spolu s kupujúcim, pretože vždy môže povedať, že je chorý, alebo si vymyslieť inú výhovorku, aby ste peniaze nedostali.
Namiesto bežného prenájmu bezpečnostnej schránky môžete na platby použiť bankový akreditív. Je to spoľahlivejšie, pretože akreditív vyžaduje bezhotovostnú platbu a kupujúci nebude môcť dostať peniaze späť, ak transakcia skutočne prebehne.
Overenie kúpno-predajnej zmluvy zverte len skúseným právnikom a realitným maklérom a sami si ju veľmi pozorne prečítajte. Neverte kupujúcemu, ktorý ponúka, že všetko vezme na seba. Rovnako neverte právnikom, realitným kanceláriám a notárom, ktorých vám odporučí kupujúci, pretože s ním môžu pracovať v tajnej dohode.
Notár vykonáva vyrovnanie medzi kupujúcim a predávajúcim. Najjednoduchší spôsob prevodu peňazí za byt z ruky do ruky, ale táto istá možnosť sa považuje za najnebezpečnejšiu.
Aby ste zaistili bezpečnosť transakcie, musíte si na transakciu prenajať ochranku alebo si prenajať zasadaciu miestnosť v banke a ihneď po prijatí peňazí ich vložiť na vklad alebo bežný účet. To však neodstráni napríklad taký problém, ako previesť časť sumy kupujúcemu s ústnym prísľubom zaplatiť chýbajúcu sumu o niečo neskôr. Ak sa tak stane po podpísaní a registrácii zmluvy, potom sa problémom nedá vyhnúť.
Výhody: Žiadne formality ani dodatočné výdavky.
Nedostatky: Väčšie riziká spojené s prevodmi hotovosti.
Môžete zistiť, ako kúpiť a predať byt za hotovosť.
Bankový trezor
Ďalším spôsobom zabezpečenia transakcie je vloženie peňazí do bezpečnostnej schránky. To je veľmi výhodné a za prenájom trezoru iba na 3-14 dní, kým trvá registrácia zmluvy, nebudete musieť zaplatiť viac ako 1 000 rubľov. Hotovosť bude uložená v trezore a prístup k nej bude mať len kupujúci, predávajúci a zoznam osôb uvedený v zmluve.
- Kupujúci si prenajme skrinku a v deň transakcie do nej vloží celú sumu podľa zmluvy. Zvyčajne sa to robí v prítomnosti predajcu.
- Potom môže predajca bytu vstúpiť do trezoru až po predložení originálu kúpnej a predajnej zmluvy so štátnou registračnou značkou.
Banka tieto informácie starostlivo kontroluje. Aj keď jeden z účastníkov stratí kľúč od trezoru, nespôsobí to problémy, pretože banka bez kontroly transakčných dokumentov nikoho nepustí do svojho depozitára. Ak sa obchod neuskutoční, kupujúci si bude môcť vybrať prostriedky do týždňa.
S pomocou trezorov sa uskutočňuje leví podiel platieb na sekundárnom trhu s bývaním.
Pri nových budovách nie je všetko také jednoduché, kde sa platby uskutočňujú v kancelárii developera alebo jeho sprostredkovateľov alebo bankovým prevodom Za platbu si možno prenajať nie jednu, ale veľa buniek, ak je transakcia zložitá a zahŕňa predaj kúpa iných nehnuteľností.
Výhody: Lacný a bezpečný spôsob skladovania veľkého množstva.
Chyba: Na bezpečnostnú schránku je potrebné spísať nájomnú zmluvu a v prípade krachu banky sa na tieto prostriedky nevzťahuje poistenie vkladov.
Proces prevodu finančných prostriedkov prostredníctvom bezpečnostnej schránky je podrobne rozobraný v.
akreditív
Ďalší populárny možnosť bezpečnej platby za transakcie s nehnuteľnosťami - akreditív.
Náklady na otvorenie účtu zvyčajne znáša kupujúci. Veľkosť provízie sa môže pohybovať od 0,5 do 2-5% zo sumy, čo nemusí vyhovovať všetkým účastníkom transakcie.
Výhody: Bezpečnosť transakcie.
nedostatky: Vysoká banková provízia za otvorenie účtu a výber prostriedkov.
Hotovosť u notára
Ak nechcete jednať s bankami, tak vždy platby môžete realizovať priamo na notárskom úrade, kde sa podpisuje kúpno-predajná zmluva. Pomocou stroja na overenie pravosti bankoviek môžete spočítať a overiť celú sumu.
Ale nikto vám nezaručí bezpečnosť po tom, čo odídete z kancelárie s peniazmi. Štátny prevod navyše trvá minimálne 1-3 dni (a v priemere dva týždne) a kým k nemu dôjde, netreba sa s prevodom prostriedkov ponáhľať.
Kedykoľvek predávajúci môže zrušiť postup štátnej registrácie a nechať si byt pre seba. Peniaze od neho bude veľmi ťažké získať späť, vzhľadom na vyťaženosť našich súdov a vysokú mieru korupcie.
Môžete uzavrieť dohodu, v ktorej sa stanoví, že platba prebehne ihneď po registrácii, ale sú to aj ďalšie riziká. Väčšina účastníkov transakcií s nehnuteľnosťami si preto vyberá schémy vyrovnania s účasťou bánk alebo sprostredkovateľov, ktorým dôverujú.
Výhody: Získajte peniaze rýchlo.
nedostatky: Vysoké riziko krádeže peňazí na ulici alebo oneskorenej platby.
Záloha u notára
S notárom sa môžete dohodnúť aj inak.
Pred súhlasom s takouto platobnou schémou musíte starostlivo skontrolovať povesť notára a či má licenciu na prácu. Vlastne v tomto prípade notár vystupuje ako obyčajný sprostredkovateľ so všetkými z toho vyplývajúcimi rizikami. S peniazmi môže zmiznúť a oklamať nielen vás, ale aj mnohých ďalších klientov.
Aj keď sa ukáže, že je svedomitý, túto schému výpočtu nemožno nazvať bezchybnou. Na prevod peňazí alebo otvorenie účtu budete musieť zaplatiť určitú províziu (až 3%). Navyše nie všetci notári poskytujú svoje vklady na transakcie.
Výhody: Bezpečnosť transakcie.
nedostatky: Vysoká provízia za otvorenie účtu a prevod z účtu na účet alebo vyplatenie plus platba za notárske služby (minimálne 1,5 tisíc rubľov).
Bezhotovostná platba
Bankový prevod je jednoduchý spôsob platby, ale zahŕňa náklady na bankové služby. Kupujúci vloží peniaze za byt na svoj bežný účet a ihneď po štátnej registrácii ich prevedie na účet predávajúceho.
Kedykoľvek môže jednoducho potvrdiť, že peniaze previedol, vystavením potvrdenia z banky. Predávajúci nebude môcť s kupujúcim manipulovať preukazovaním, že peniaze nedostal. Ak si túto schému dohodnete v kúpno-predajnej zmluve, nemal by nastať žiadny problém.
Ak peniaze nebudú prevedené v lehote splatnosti, predávajúci má právo požadovať zrušenie štátnej registrácie a transakcie nákupu a predaja.
Výhody: Všetky transakcie s peniazmi sú zdokumentované.
nedostatky: Provízia za otvorenie účtu, prevod a inkaso.
Platba cez agentúru
Prevod finančných prostriedkov sa môže uskutočniť aj v kancelárii realitnej kancelárie(prečítajte si o podpore pri kúpe a predaji bytu). To je celkom výhodné, pretože tu môžete okamžite zaplatiť s realitnou kanceláriou, spočítať peniaze v samostatnej miestnosti a využiť služby pozvaného notára.
Výhody: Minimálne výdavky.
nedostatky: Predajca sa môže odvolať proti štátnej registrácii a začne sa zdĺhavé súdne konanie. Peniaze už budú prevedené.
V momente, keď sa to stane
Platba peňazí nastáva po tom, čo strany podpíšu kúpnu zmluvu a štátnu registráciu práv. Predtým je možné uzavrieť dohodu o prevode zálohy (napríklad vo výške 10% z ceny bytu). Kauciu je možné previesť z ruky do ruky alebo cez bezpečnostnú schránku (dočítate sa o zálohách, záložných právach a zálohách).
Ale celá suma sa prevedie až po vyplnení všetkých dokladov. Napríklad pri schémach s akreditívom alebo bezpečnostnou schránkou nebudete mať prístup k peniazom, pokiaľ si nebudú istí, že transakcia prebehla. Peniaze môžete vložiť do bunky alebo vložiť na svoj účet pred transakciou, a to v prítomnosti predajcu.
Pokyny na prevod peňazí:
Ak budete dodržiavať všetky pravidlá, transakcia bude absolútne bezpečná.
Hlavná vec je zapísať si algoritmus výpočtu bod po bode v samotnej kúpno-predajnej zmluve a nezabudnite si vziať potvrdenie od predávajúceho alebo potvrdenie z banky o tom, že prostriedky boli stiahnuté z účtu.
V akej mene mám platiť?
Náklady na byt môžu byť hodnotené v dolároch alebo eurách, ale zúčtovania sa najčastejšie vykonávajú v národnej mene. Je to pohodlnejšie, pretože nemusíte neustále meniť cenu bytu kvôli zmenám kurzu. Je to spôsobené aj tým, že hypotekárne zmluvy sa tiež vypisujú najmä v rubľoch, aby sa chránili pred menovými výkyvmi.
Vývojári tiež akceptujú platby za dohody DDU v rubľoch a nie v cudzej mene. Ak sa rozhodnete predať alebo kúpiť byt v dolároch alebo eurách, potom dôkladne skontrolujte účty pomocou technických prostriedkov.
Ktoré metódy sa najčastejšie používajú na sekundárnom trhu a ktoré na primárnom trhu?
Najobľúbenejší spôsob platby je prostredníctvom bezpečnostnej schránky.
Môže sa uskutočniť v dvoch fázach (s vložením polovice alebo inej časti sumy a potom zvyšných prostriedkov po registrácii). Ide o bezpečný a nie príliš nákladný spôsob, ktorý je ideálny, ak vystavujete kúpnu zmluvu v jednoduchej písomnej forme bez notárskeho overenia. Pre bezpečnejšie platby Po prevzatí peňazí z cely sa odporúča vziať si potvrdenie od predávajúceho.
Obľúbené sú aj notárske vklady a bezhotovostné platby z účtu na účet. Platba za zmluvu o podielovej účasti na výstavbe alebo inú investičnú zmluvu sa platí na účet developera. Ak sa platby uskutočňujú prostredníctvom splátok, platba môže byť vykonaná po etapách v súlade s podmienkami zmluvy. Niekedy sa platí v hotovosti v pokladni, ale s povinným vystavením účtenky kupujúcemu.
V akých prípadoch sa vyžaduje potvrdenie?
Ak sa zúčtovanie neuskutočňuje cez banku, kde môžete vždy vydať výpis alebo potvrdenie, musíte minimálne napísať o prijatí peňazí. Tento dokument je vyhotovený v jednoduchej písomnej forme za prítomnosti kupujúceho. Na účtenke musí byť uvedené číslo hlavnej zmluvy, suma, dátumy a osobné údaje.
Všetko je overené osobným podpisom. Pri platbe na splátky budete musieť vypracovať niekoľko takýchto dokumentov. Nie je potrebné mať potvrdenie od notára, dokument však musí byť čitateľný a v správnom formáte (vzor sa dá ľahko nájsť na internete).
5 hlavných chýb
Na realitnom trhu je veľa prípadov podvodov. Hlavné chyby kupujúcich a predávajúcich možno zhrnúť takto:
Aby ste sa nestali obeťou podvodníkov, nemali by ste dávať peniaze, keď pred oficiálnym dokončením transakcie nemáte potvrdenie alebo iné listinné dôkazy. Pri zložitých transakciách, kedy sa súčasne kupujú alebo predávajú aj iné nehnuteľnosti, sa oplatí venovať maximálnu pozornosť ochrane svojich záujmov, ak jedna z transakcií neprejde. Pri komunikácii s tými, ktorí predávajú byt, by ste mali byť opatrní.
Je potrebné skontrolovať nielen to, či uplynula platnosť tohto dokumentu, ale aj to, či žije ten, kto dal pokyn niekomu inému, aby zastupoval ich záujmy. Pri kúpe domu na primárnom trhu sa odporúča dôkladne si preštudovať skúsenosti a recenzie developera o ňom. Oneskorenie výstavby by malo byť sprevádzané platením pokút a pokút a samotný kupujúci by mal mať v tomto prípade možnosť ukončiť zmluvu a vziať si svoje peniaze.
Pozrite si video o najčastejších chybách.
Aký je najlepší spôsob, ako sa chrániť?
Podľa čl. 223 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie vlastnícke právo na základe zmluvy o nehnuteľnosti vzniká od okamihu jej štátnej registrácie. Predtým nemá kupujúci právo nakladať s nehnuteľnosťou, pretože vlastníctvo k nej zostáva predávajúcemu.
Na zníženie rizík:
- Je lepšie použiť schémy, kde sa peniaze vydávajú po kontrole kúpneho listu a štátnej registračnej značky. Potom sa na nehnuteľnosť zloží vecné bremeno. Ak ho chcete odstrániť, budete musieť ukázať potvrdenie alebo iný dokument potvrdzujúci platbu.
- S prevodom veľkej zálohy predajcovi by ste sa nemali ponáhľať, najmä ak máte pochybnosti o samotnej osobe alebo o vašej pripravenosti kúpiť byt. Formálne v prípade bezdôvodného zrušenia transakcie je predávajúci povinný nielen vrátiť zálohu, ale urobiť tak v dvojnásobnej výške.
No v praxi sa takéto spory niekedy končia na súde, v horšom prípade na polícii. Na zabezpečenie obchodu stačí 10-20% nákladov na bývanie. Zvyšná suma môže byť predajcovi k dispozícii do 1-2 týždňov.
Ak si kúpu bytu rozmyslíte, jednoducho prídete o všetky prostriedky, ktoré ste zaplatili ako zálohu.
- Ak sa bojíte, že predávajúci neodhlási ľudí z bytu, potom môžete zvážiť dvojkrokový proces vyrovnania. Napríklad si prenajať nie jednu, ale dve bunky. Do druhého umiestnite zvyšnú sumu za byt, ktorá sa sprístupní až po predložení potvrdenia registrovaných osôb alebo výpisu z domového registra.
Článok 223 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Okamihom vzniku vlastníckeho práva nadobúdateľa na základe zmluvy
- Vlastnícke právo nadobúdateľa k veci zo zmluvy vzniká okamihom jej prevodu, ak zákon alebo zmluva neustanovuje inak.
- V prípadoch, keď scudzenie majetku podlieha štátnej registrácii, vlastnícke práva nadobúdateľovi vznikajú od okamihu takejto registrácie, ak zákon neustanovuje inak.
Nehnuteľnosť sa uznáva, že patrí dobromyseľnému kupujúcemu (článok 1 článku 302) na základe vlastníckeho práva od okamihu takejto registrácie, s výnimkou prípadov uvedených v článku 302 tohto zákonníka, keď má vlastník právo požadovať takýto majetok od dobromyseľného kupujúceho.
Záver
Pri realitnej transakcii sú najdôležitejšie kalkulácie. Na zníženie rizík je lepšie používať iba osvedčené metódy prevodu peňazí(, akreditívy atď.). Nemali by ste platiť u predajcu v samotnom byte alebo reštaurácii, aj keď sa vám zdá, že mu môžete úplne dôverovať. Pozor si treba dávať aj na rôznych sprostredkovateľov, ktorí ponúkajú svoje služby ako tranzitný účet na ukladanie peňazí, kým je byt zapísaný v registri.
Transakcie s nehnuteľnosťami vždy zahŕňajú narábanie s čiastkami v hodnote niekoľkých miliónov dolárov. A na realitnom trhu je množstvo podvodníkov, podvodníkov a iných nepoctivých ľudí.
Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:
PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a 7 dní v týždni.
Je to rýchle a ZADARMO!
K otázke bezpečnosti platieb nemožno pristupovať nezodpovedne – to napokon rozhodne o tom, či bude transakcia úspešne dokončená, alebo či sa do zbierky obetí ďalších podvodníkov dostane ďalšia obeť?
V akom bode sa to stane
Jedným z hlavných problémov pri transakciách s nehnuteľnosťami je načasovanie prevodu finančných prostriedkov z jednej strany na druhú. Peniaze je možné previesť pred formalizáciou transakcie v Rosreestri aj po nej, existujú však určité nuansy.
Pre predávajúceho je teda najprijateľnejšia možnosť, keď kupujúci zaplatí predajnú cenu ešte skôr, ako byt zmení majiteľa.
Predávajúci sa tým navyše poisťuje proti rizikám oklamania. Koniec koncov, po zmene vlastníka možno „obrátený“ postup vykonať iba prostredníctvom súdu - ak je transakcia vyhlásená za neplatnú.
Ak sa zdá, že kupujúci je v dobrej viere, moment prevodu finančných prostriedkov v skutočnosti nehrá žiadnu rolu. Samozrejme, existuje možnosť, že po prijatí finančných prostriedkov predávajúci odmietne pokračovať v transakcii. Našťastie je takýchto prípadov málo.
Z toho možno vyvodiť dva malé závery:
- je žiaduce, aby sa prevod peňazí uskutočnil po podpísaní zmluvy, ale pred štátnou registráciou vlastníctva;
- ak sa kupujúci všemožne vyhýba platbe pred štátnou registráciou vlastníckych práv, hrozí, že ide o podvodníka, ktorý peniaze jednoducho nedá.
pravidlá
Pravidlá prevodu finančných prostriedkov na byt závisia od trhu, na ktorom sa obytná nehnuteľnosť kupuje, ako aj od niektorých ďalších podmienok:
- Ak sa transakcia uskutoční na primárnom trhu s nehnuteľnosťami, zmluvnými stranami sú kupujúci a developer (fyzická a právnická osoba). Platby sa v tomto prípade zvyčajne uskutočňujú bezhotovostne, ale hotovosť je možné vložiť aj prostredníctvom pokladne vývojára. Spôsob prevodu prostriedkov volí developer a kupujúci to môže ovplyvniť len v ojedinelých prípadoch.
- Od roku 2019 legislatíva stanovuje pre DPA (dohody o podielovej účasti) alternatívny platobný režim – prostredníctvom viazaných účtov. V prezentovanom prípade sa peniaze prevádzajú aj bankovým prevodom, nie však priamo developerovi, ale na špeciálny bankový účet.
- Ak sa transakcia uskutočňuje na sekundárnom trhu, vo všeobecnosti sa akceptuje platba v hotovosti, ale je to najmenej bezpečný spôsob.
Ak chcete úspešne dokončiť transakciu bez rizika oklamania, je lepšie použiť bezpečné spôsoby platby, napríklad:
- prostredníctvom bezpečnostnej schránky v banke;
- akreditív;
- prostredníctvom notárskej úschovy.
Ako prebieha prevod peňazí pri predaji bytu?
Zvážme, aké metódy existujú a ktoré z nich sú najprijateľnejšie a najbezpečnejšie pre obe strany transakcie.
Cez bezpečnostnú schránku
Najpopulárnejším spôsobom prevodu finančných prostriedkov na nákup je platba v hotovosti, ale bez priameho prevodu peňazí „do rúk“ predávajúceho, ale pomocou špeciálnej bezpečnostnej schránky v banke.
Postup prenájmu a používania skrinky je maximálne prispôsobený na vykonávanie rôznych transakcií s nehnuteľnosťami, vrátane viacstupňových.
Trezor je malý trezor, porovnateľný so zásuvkou písacieho stola, umiestnený v špeciálnom bankovom trezore – depozitári.
Úverová štruktúra poskytuje služby prenájmu bunky na neobmedzenú dobu. Úverová inštitúcia zároveň nekontroluje, čo presne nájomca do skrinky vkladá.
Banková inštitúcia zabezpečuje iba zabezpečenie bezpečnostnej schránky a kontroluje prístup do nej. Tým je zaručená úplná dôvernosť pri prevode finančných prostriedkov.
Nájomcom bezpečnostnej schránky je spravidla kupujúci nehnuteľnosti. Do trezoru ukladá aj peňažné prostriedky vo výške stanovenej predávajúcim.
Predávajúci môže vybrať peňažné prostriedky len pri splnení podmienok uvedených v dodatku. súhlas so zmluvou o prenájme bezpečnostnej schránky. Zmluvu uzatvárajú 3 strany – kupujúci, predávajúci a banka.
V dodatočnej dohode môžu zmluvné strany predpísať konkrétne podmienky prístupu do schránky pre každú osobu.
Predajca musí napríklad dostať konkrétne lehoty a dokumenty, ktoré musí banke predložiť na výber peňazí z trezoru. Ak byt nezmení majiteľa v stanovenej lehote, kupujúci si bude môcť vybrať svoje peniaze.
Potvrdením pre banku o prevode vlastníctva je spravidla pas predávajúceho a zmluva o kúpe a predaji so značkou Rosreestr, v ktorej sa uvádza, že transakcia prešla štátnou registráciou.
Zmluvné strany si môžu určiť aj ďalšie podmienky prístupu predávajúceho k skrinke. Napríklad uveďte, že je povinné predložiť výpis z domovej knihy potvrdzujúci neprítomnosť prihlásených osôb.
Cez notára
Zákon, najmä čl. 327 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie umožňuje dlžníkom v rámci peňažného záväzku zložiť prostriedky do úschovy u notára.
Na základe časti 1.1. tohto článku môže dohoda medzi veriteľom a dlžníkom stanoviť podmienku, že dlžník (ktorý je zároveň aj kupujúcim bytu) je povinný splniť povinnosť zaplatiť kúpnu cenu len zložením peňažných prostriedkov do notárskej úschovy.
Aby bolo možné použiť tento spôsob platby, musia strany transakcie v DCP uviesť, že vyrovnania sa budú vykonávať prostredníctvom notárskej úschovy.
Ako prebiehajú platby cez notára? Kupujúci bytu jednoducho navštívi notára na mieste transakcie a dá peniaze buď v hotovosti alebo bankovým prevodom.
Notár prijme peniaze a uloží ich, kým veriteľ (predajca bytu) nesplní podmienky pre štátnu registráciu transakcie.
Notár nemá peniaze vo svojej kancelárii. Bez ohľadu na spôsob ich prevodu zo strany kupujúceho sú na bankovom účte notára.
Upozorňujeme, že Občiansky zákonník Ruskej federácie umožňuje kupujúcemu kedykoľvek vybrať finančné prostriedky z notárskej úschovy.
Zmluvné strany si teda musia v dohode určiť podmienku o konkrétnych prípadoch, kedy si kupujúci môže vybrať peniaze z notárskej úschovy, aby nedošlo k nedorozumeniam.
V deň transakcie
Zúčtovanie v ten istý deň je zvyčajne spôsob platby v hotovosti. Túto „staromódnu“ metódu sa však odporúča používať len v extrémnych prípadoch a so 100% dôverou v integritu protistrany.
Hotovostné platby sú celkom bežné, ak sa transakcia uskutočňuje napríklad medzi blízkymi príbuznými alebo priateľmi.
Riziká spojené s platbami v hotovosti:
- potreba prepravovať veľké množstvo peňazí z miesta na miesto;
- klamanie a podvody pri počítaní bankoviek;
- prevod falošných bankoviek.
Z účtu na účet
Účastníci procesu môžu využiť iný, ale menej obľúbený spôsob (v porovnaní s bezpečnostnou schránkou) – akreditív.
Akreditív je služba poskytovaná úverovou inštitúciou na prevod finančných prostriedkov z účtu kupujúceho bytu na účet predávajúceho po predložení dokladov potvrdzujúcich transakciu predávajúcim.
Trezor a akreditív sú takmer identické spôsoby prevodu peňazí, s jednou výnimkou. Akreditív je bezhotovostná platba a bezpečnostná schránka je hotovostná.
Na hypotéku
V prípadoch, keď si potenciálny kupujúci vezme hypotéku na kúpu obytných priestorov, správnosť a zákonnosť výpočtov kontroluje veriteľská banka, pretože sa a priori zaujíma o bezpečnosť požičaných prostriedkov.
V závislosti od konkrétnej banky je možné platby realizovať buď prostredníctvom bezpečnostnej schránky, alebo prostredníctvom akreditívu.
Ak sa platby uskutočňujú prostredníctvom bezpečnostnej schránky, veriteľská banka môže požiadať o dodatočný balík dokumentácie, aby predajcovi umožnil prístup do trezoru.
Takéto dokumenty môžu slúžiť ako:
- výpis z jednotného štátneho registra potvrdzujúci prevod vlastníctva;
- potvrdenie o prijatí peňazí;
- osvedčenie Registračnej komory o prijatí balíka dokumentov na štátnu registráciu atď.
Základné chyby
Hlavné chyby, ktoré strany robia pri vykonávaní transakcií zahŕňajúcich prevod finančných prostriedkov pri kúpe a predaji nehnuteľností:
- Výber nesprávneho spôsobu prevodu peňazí.
Rozhodli ste sa predať svoj byt, no chápete, že peniaze z transakcie si domov vo vreci neodnesiete. Po prvé je to nebezpečné a po druhé existuje riziko oklamania. Preto je otázka, ako bezpečne prijímať peniaze pri predaji bytu, taká dôležitá. Nižšie zvážime možnosti ako získať svoje peniaze z predaja nehnuteľnosti prostredníctvom bankových produktov.
Každá zo strán zapojených do kúpno-predajnej transakcie sa snaží chrániť, preto je proces prijatia peňazí vopred dohodnutý. Strany sa rozhodnú:
- aký spôsob platby sa použije;
- možnosť platby vopred;
- náklady v určitej mene alebo jej ekvivalent v rubľoch.
Po vyriešení týchto problémov sa musíte dohodnúť na tom, ako najlepšie získať peniaze. Dá sa to urobiť niekoľkými spôsobmi, nižšie sa budeme podrobnejšie zaoberať každým z nich.
Ako správne prijímať peniaze prostredníctvom bezpečnostnej schránky
Ide o jednu z najvyužívanejších možností vzájomného vysporiadania, ktorá sa využíva pri predaji bytov. Význam bezpečnostnej schránky spočíva v tom, že peniaze od kupujúceho sa prevedú do banky na úschovu a po splnení všetkých vopred dohodnutých dohôd a prevode vlastníctva z predávajúceho na kupujúceho môžu:
- prevodom na účet predávajúceho bytu;
- zostať v bezpečnostnej schránke, ku ktorej kľúč dostane predávajúci.
Trezor je jednou z najvyužívanejších možností vzájomného vysporiadania pri predaji bytov
Podľa pravidiel musí náklady spojené so spracovaním bankových transakcií znášať kupujúci.
Spôsob platby cez bezpečnostnú schránku minimalizuje riziká oklamania, keďže banka vystupuje ako tretia nezainteresovaná strana pracujúca za poplatok. Na splnenie podmienok musia všetci účastníci podpísať trojstrannú dohodu.
Ako bezpečne získať peniaze pri predaji bytu kontaktovaním tretej strany
Treťou stranou pri transakcii nákupu a predaja je právna inštitúcia, ktorá má právo poskytovať služby na vedenie dokumentárnej podpory pre transakcie rôzneho druhu. Medzi „svetlých“ predstaviteľov tejto kategórie patria úschovné služby a notári. Kontakt s nimi zahŕňa prijímanie peňazí v hotovosti. Ako správne prijímať finančné prostriedky prostredníctvom úschovnej služby a notára?
Byt predávame prostredníctvom úschovy
Escrow služba je divízia, ktorá je súčasťou realitnej kancelárie. Táto divízia organizuje dokumentárnu podporu, stará sa o vzájomné zúčtovanie, kontroluje pravosť bankoviek a zaznamenáva skutočnosť prevodu peňazí.
Byt predávame cez notára
Notár môže dobre vystupovať ako ručiteľ za poctivosť pri dohodách medzi kupujúcim a predávajúcim. Po podpise zmluvy zmluvnými stranami sa peniaze prevedú predávajúcemu za prítomnosti notára, ktorý ich prepočíta. Pri takýchto transakciách je ťažké overiť pravosť bankoviek, ale skutočnosť podvodu vo forme pošmyknutých „bábiek“ bude vylúčená.
Tento spôsob platby, ako je prevod (prevod) hotovosti v prítomnosti notára, je zakotvený v článku 327 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a je oficiálne účinný od roku 2015.
Existuje prax vzájomného vyrovnania prevodom peňazí na bankový účet notára. Po podpise kúpno-predajnej zmluvy prevedie notár peňažné prostriedky na bankový účet predávajúceho. Táto služba je dohodnutá vopred a stojí asi 1 500 rubľov.
Ako bezpečne dokončiť transakciu a získať peniaze, ak je byt zakúpený pomocou hypotekárneho úveru
Svoj byt môžete predať aj s hypotekárnym úverom. Je to bezpečný spôsob, ako dostať svoje peniaze z banky
Sú situácie, keď sa byt predáva s hypotekárnym úverom. Čo je správne v takejto situácii urobiť, aby ste sa nenechali oklamať?
- Na začiatku sa medzi zmluvnými stranami vypracuje predbežná kúpno-predajná zmluva.
- Kupujúci bytu zo svojej strany poskytne banke určitý balík dokumentov, po zvážení ktorých sa rozhodne o podpise zmluvy.
- Banka prevedie peňažné prostriedky, ktorých výška je uvedená v zmluve, na bežný účet predávajúceho. A kupujúci získa zákonné práva na nehnuteľnosť, ktorá sa mu stane celá po splatení hypotekárneho úveru.
Potrebujem potvrdenie o prijatí peňazí za predaj bytu?
Predajca, ktorým ste vy, nepotrebuje účtenku ako takú. Potvrdenie o prijatí peňazí za predaj bytu má pre kupujúceho veľkú hodnotu, pretože dokazuje skutočnosť, že peniaze boli odovzdané predávajúcemu. Na súde môže pôsobiť ako nevyvrátiteľný dôkaz.
Doklad je vyhotovený v jednom vyhotovení pre kupujúceho. Potvrdenie je vyplnené, keď:
- prevod celej sumy nákladov na byt;
- zložením zálohy (zálohu).
Musí byť napísaná rukou a na to, aby mala potvrdenka právnu silu, musí byť notársky overená.
Zálohové účtenky je kupujúci bytu povinný uschovať až do dňa registrácie zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti.
Čo by malo obsahovať potvrdenie o prijatí peňazí?
Hoci je dokument vypracovaný ručne, existujú určité požiadavky na jeho obsah. Potvrdenie o prijatí peňazí za predaj bytu teda musí odrážať tieto body:
- Záhlavie (zálohový príjem alebo príjem na celú sumu).
- Informácie o zmluvných stranách (kupujúci, predávajúci).
- Dôvod prevodu finančných prostriedkov (kúpa nehnuteľnosti), môžete uviesť adresu bytu na predaj.
- Množstvo prijatých/prevedených peňazí. Napísané číslicami a slovami. Uvádza sa aj mena a pre cudziu menu je predpísaný výmenný kurz.
- Ak je to posledná platba, mali by ste zadať podrobnosti o kúpnej a predajnej zmluve, ktorá prešla štátnou registráciou.
- Podpis predávajúceho a dátum vyhotovenia dokumentu.
Ako pripraviť potvrdenie o prijatí peňazí
Ukážka vypisovania účtenky
Potvrdenku vypisuje ručne príjemca peňazí. Za prítomnosti notára sa finančné prostriedky prevedú z kupujúceho na predávajúceho. Ďalej notár potvrdí vykonanú transakciu, o čom sa urobí záznam na účtenke. Aby mal dokument plnú právnu silu, musia byť v texte potvrdenky uvedené všetky vyššie uvedené body.
Čo ak dohoda neprejde?
Ak z akéhokoľvek dôvodu transakcia neuspeje alebo bude zrušená, prostriedky sa vrátia kupujúcemu:
- pri platbe v hotovosti sa predtým prevedené bankovky okamžite vracajú v prítomnosti tretej osoby;
- prevodom na bankový účet.
Ak sa transakcia neuskutoční a vzájomné vysporiadania sa uskutočnia prostredníctvom bezpečnostnej schránky, predávajúci na základe situácie: predĺži ich skladovanie (obchodná a predajná transakcia je odložená o niekoľko dní) alebo ju prevedie na svoju vlastný účet.
Rozhodli ste sa predať svoju nehnuteľnosť a rozmýšľate, ako bezpečne získať svoje peniaze? Určite využite služby tretej strany (banka, notár, agent escrow služby), minimalizujete tak riziko oklamania. Pamätajte však, že každá z vyššie uvedených metód má svoje vlastné nevýhody a konštrukčné nuansy. Buďte múdri a predajte svoju nehnuteľnosť so ziskom.
NAJLEPŠIE PÔŽIČKY TOHTO MESIACA
Aby prieskum fungoval, musíte v nastaveniach prehliadača povoliť JavaScript.
