Aké doklady sú potrebné na kúpu a predaj bytu? Ako predať byt: podrobné pokyny. Pri nákupe od vývojára

Zoznam dokumentov požadovaných pri predaji bytu od predávajúceho závisí od špecifík transakcie a zdroja platby. Pri platbe vlastnými prostriedkami a požičanými prostriedkami je balík dokumentov odlišný. Najprv je potrebné zhromaždiť dokumenty na registráciu a overenie čistoty transakcie. Potom rýchlo uzavriete obchod a dostanete svoje peniaze.

Len oficiálni vlastníci obytných priestorov majú právo uzavrieť zmluvu o predaji bytu. Ide o osoby uvedené vo výpise z jednotného štátneho registra alebo v osvedčení o vlastníctve. V niektorých prípadoch však vlastník nehnuteľnosti nemôže konať ako predávajúci alebo byť prítomný v čase transakcie. Kvôli rôznym okolnostiam. Potom v jeho mene koná zákonný zástupca na základe notárom overenej plnej moci.

Všetky dospelé osoby so spôsobilosťou na právne úkony môžu vystupovať ako zmluvná strana predávajúceho pri transakcii. Ak je vlastníkom bytu dieťa, všetko je určené jeho vekom. Ak je dieťa mladšie ako 14 rokov, konajú v jeho mene rodičia alebo opatrovníci. Ak dieťa už dovŕšilo 14 rokov a získalo občiansky pas, má právo konať vo svojom mene. V tomto prípade musia jeho zástupcovia vyjadriť svoj súhlas písomne.

Požadované dokumenty

Existuje zoznam dokumentov, bez ktorých nie je možné uzavrieť obchod a požiadať o registráciu práv. Ale to do značnej miery závisí od zdroja peňazí, ktoré idú na zaplatenie nehnuteľnosti. Všetky dokumenty možno rozdeliť na hlavné a doplnkové. Na priamu registráciu transakcie v Rosreestr sú potrebné základné dokumenty. Vždy sa vyžadujú.

Zoznam hlavných dokumentov vyzerá takto:

• pasy všetkých vlastníkov a rodné listy detí mladších ako 14 rokov;
• zmluva o predaji bytu;
• povolenie od opatrovníka, ak je vlastník maloletý;
• súhlas manžela alebo manželky, ak bolo bývanie zakúpené počas manželstva;
• notársky overené splnomocnenie, ak sa predávajúci nemôže osobne zúčastniť transakcie;
• výpis z jednotného štátneho registra alebo osvedčenie o vlastníctve;
• aktom o prevzatí a odovzdaní bytu, podpísaný oboma zmluvnými stranami.

Pri kúpe bytu za hotovosť

Toto je najjednoduchšia možnosť dokončenia transakcie. Na registráciu zmluvy u Rosreestr musíte poskytnúť základný zoznam dokumentov. Kupujúci však môže skontrolovať právnu čistotu transakcie a požiadať o nasledujúci balík dokumentov:

1. výpis z osobného účtu, ktorý potvrdí absenciu dlhov na nájomnom;
2. technický pas pre bývanie;
3. výpis z domovej knihy s uvedením prihlásených osôb;
4. archívny výpis z domovej knihy s uvedením tých, ktorí boli predtým zapísaní;
5. výpis z jednotného štátneho registra;
6. osvedčenie z narkologickej a psychoneurologickej ambulancie.

Ak kupujúci nemá vlastné prostriedky, obráti sa so žiadosťou o hypotéku na banku. Úverový špecialista starostlivo skontroluje nehnuteľnosť a bude vyžadovať ďalší balík dokumentov. Každá banka má svoj vlastný zoznam požadovaných dokumentov. Ale vo všeobecnosti je to pre mnohých rovnaké. Hlavný zoznam potrebný na registráciu práv v Rosreestr zostáva štandardný.

Na potvrdenie právnej čistoty transakcie môže banka požadovať tieto dokumenty:

• predbežná dohoda o uzavretí transakcie;
• prijatie zálohy;
• archívny výpis z domovej knihy;
• výpis z osobného účtu potvrdzujúci absenciu dlhov na účtoch za energie;
• potvrdenie o absencii dlhov za telefón, internet a interkom;
• technický pas bytu;
• povolenie od opatrovníka;
• potvrdenia od všetkých majiteľov z protidrogových a psychoneurologických ambulancií.

Pri kúpe bytu s materským kapitálom

V tomto prípade budú potrebné aj ďalšie dokumenty. Materský kapitál bude poskytnutý až po dôkladnej kontrole kupovaného bytu. V prvom rade si majiteľ bude musieť otvoriť bežný účet v Sberbank na prevod prostriedkov z dôchodkového fondu. Takéto peniaze sa nerozdávajú.

Na registráciu údajov o novom vlastníkovi bytu v Rosreestri budú potrebné štandardné dokumenty. Predkladajú sa tieto dodatočné dokumenty:

1. predbežná dohoda o predaji nehnuteľnosti;
2. potvrdenie o prijatí zálohy;
3. výpis z domovej knihy, v ktorom sú uvedené všetky osoby evidované v byte;
4. rozšírený (archívny) výpis z domovej knihy s uvedením už prihlásených osôb;
5. výpis z osobného účtu potvrdzujúci absenciu dlhov;
6. potvrdenie o absencii dlhov za interkom, telefón a internet;
7. technický pas bytu;
8. potvrdenie od všetkých majiteľov z protidrogových a psychoneurologických ambulancií.

Ak ako vlastník alebo spoluvlastník bytu vystupujú maloletí, je potrebné povolenie na predaj. Vydávajú ho poručnícke a poručnícke orgány. Nezáleží na tom, či je maloletý vlastník výlučným vlastníkom nehnuteľnosti alebo vlastní len podiel.

Povolenie je potrebné získať, aby sa neporušili práva dieťaťa. Je to potrebné, aby sa nezhoršili životné podmienky maloletého. Orgány opatrovníctva zvyčajne odmietajú predať nehnuteľnosť, pokiaľ sa nekúpi nový dom. Tá by však nemala byť horšia ako tá predchádzajúca.

Na získanie povolenia sa zástupcovia dieťaťa musia dostaviť pred opatrovnícke orgány. Týmito osobami môžu byť rodičia alebo zákonní zástupcovia. Rodičia musia konať spoločne, aj keď sú rozvedení alebo predtým slobodní. Spolu so žiadosťou sa do opatrovníctva predkladá:

• rodný list pre deti mladšie ako 14 rokov;
• cestovný pas dieťaťa, ktoré dovŕšilo 14 rokov;
• výpis z domovej knihy s uvedením miesta registrácie dieťaťa;
• výpis z jednotného štátneho registra pre byt;
• osvedčenie o registrácii predávaného bytu;
• osvedčenie o registrácii kupovaného bytu.

Iba vlastník obytných priestorov má právo objednať technický pas. To možno vykonať na základe osobnej žiadosti buď prostredníctvom ZINZ alebo prostredníctvom MFC. Toto obdobie je určené na preverenie nových životných podmienok, aby nedošlo k porušovaniu práv detí.

Rodičia alebo opatrovníci vypracujú žiadosť, aby zvážili predaj starej nehnuteľnosti a kúpu nového bývania. Formulár na vyplnenie poskytne opatrovateľský úradník. Žiadosť sa posudzuje do 14 dní. Táto lehota je určená na kontrolu, či nebudú porušované práva detí. V určený deň si môžete vyzdvihnúť písomné povolenie potvrdené pečiatkou a podpisom zodpovednej osoby.

Dôležité nuansy

Postup pri uzatváraní zmluvy o predaji bytu sa nezmenil. Musíte sa však riadiť nasledujúcimi dôležitými bodmi:

1. Je potrebné vyhotoviť potvrdenie o odovzdaní a prijatí. Je potrebné potvrdiť skutočný prevod nehnuteľnosti zo starého vlastníka na nového. Tento doklad obsahuje informáciu, že predávajúci prijal platbu za byt od nového vlastníka. Dokument je podpísaný oboma stranami.
2. Ak v byte zostanú prihlásené osoby, ich zoznam je uvedený v zmluve. Uvádza sa tiež, či si tieto osoby môžu zachovať možnosť bývania aj po zmene vlastníctva.

Preto by ste si mali pripraviť potrebné dokumenty vopred, bez ohľadu na možnosť transakcie. V takom prípade budete môcť podpísať zmluvu oveľa rýchlejšie a dostať svoje peniaze.

Ak v blízkej budúcnosti uvažujete o predaji svojho bytu, teraz je ten najlepší čas začať zbierať podklady k transakcii.

To vám umožní, keď sa nájde kupec, okamžite zaregistrovať obchod a čoskoro dostať hotovosť.

A kupujúci spravidla neradi čakajú, kým majiteľ zhromaždí všetky potrebné papiere. Preto musíte byť plne vyzbrojení a vedieť, aké dokumenty sú potrebné na predaj bytu.

O tom, aké doklady sú potrebné na kúpu a predaj bytu, kde ich získať a koľko to stojí, si povieme v tomto článku.

Pozrime sa, aké doklady sú potrebné na predaj bytu. Prvou nuansou, ktorá stojí za to venovať pozornosť, je doba platnosti mnohých dokumentov.

Približne polovica štandardnej sady je neobmedzená, niektoré je potrebné dostať niekoľko týždňov pred transakciou a niektoré sú platné približne tri mesiace.

Aby ste neprebehli desaťkrát cez úrady, odporúča sa urobiť vyhlásenia s obmedzenou dobou platnosti bezprostredne pred uzavretím obchodu.

Všetko však bude závisieť od kupujúceho: niekto bude súhlasiť s nahliadnutím do výpisu z domovej knihy počas transakcie a niekto oň môže požiadať v štádiu rozhodovania o kúpe.

Zoznam dokumentov pre kúpu a predaj bytu:

1. Pas majiteľa domu(prípadne všetkým vlastníkom, ak byt patrí viacerým vlastníkom). Originál, platný, bez akýchkoľvek cudzích značiek, ktoré by ho mohli znehodnotiť.
2. Dokumenty potvrdzujúce základ pre vznik vlastníckych práv k bývaniu. Sú to: závet, osvedčenie o dedičstve, zmluva o privatizácii bývania, darovanie, zámena, kúpa a predaj.
3. Osvedčenie o vlastníctve. Ak ste ho pri registrácii transakcie nedostali alebo ste ho stratili, budete ho musieť obnoviť. Neregistrovaná transakcia daru alebo dedičstva vám nedovolí disponovať s oblasťou, pretože v skutočnosti nie ste jej vlastníkom.
4. Katastrálny pas bytu. Obsahuje informácie o katastrálnej hodnote objektu, pláne bytu, údaj o jeho metráži a katastrálnom čísle. Výpis z Rosreestr si môžete objednať: online (informačný) alebo v papierovej forme s pečiatkou (potrebná pre transakciu).
5. Technický list a vysvetlenie. Nevyžaduje sa priamo pri transakcii, ale je nevyhnutný pri komunikácii s kupujúcim. Odráža všetky prípadné prestavby a ich zákonnosť.
6. Potvrdenie od daňovej služby. Potvrdzuje, že neexistuje dlh na dani z nehnuteľnosti.
7. Certifikáty od bytových a komunálnych služieb a správcovských spoločností. Potvrďte, že neexistuje žiadny dlh za energie (elektrina, plyn, voda, telefón, nájomné).
8. Výpis z osobného účtu bytu. Potvrdzuje absenciu nedoplatkov na nájomnom, získaných z účtovného oddelenia bývania a komunálnych služieb. Musí byť overené šéfom (podpis a pečať). Bez toho je neplatná.
9. Výpis z domovej knihy. Poskytuje informácie o všetkých osobách zaregistrovaných v byte. Pred nákupom a predajom sa každý zaregistrovaný v oblasti musí odhlásiť. Deje sa tak až po zaplatení zálohy kupujúcim. Nestojí za to skontrolovať skôr, najmä preto, že ponuky majú tendenciu padnúť.
10. Výpis z jednotného štátneho registra. Zobrazuje „históriu“ bytu: zmenu vlastníkov, prítomnosť, odstránenie alebo absenciu vecného bremena.
11. Súhlas manžela s transakciou overený notárom. Vyžaduje sa, ak bol byt zakúpený počas manželstva. Aj keď ste rozvedení, budete to potrebovať. Nevyžaduje sa, ak bol byt prijatý darom, prevedený závetom alebo dedením, ako aj ak medzi manželmi existuje manželská zmluva.
12. Súhlas opatrovníkov a opatrovníckych orgánov s transakciou. Vyžaduje sa, ak vlastník nehnuteľnosti alebo jeden z vlastníkov je neplnoletý.
13. Certifikát z psychoneurologickej ambulancie a ambulancie drogových závislostí. Potvrdenie o primeranosti a kapacite predávajúceho. Zvyčajne sa vyžaduje počas hypotekárneho obchodu alebo ak má kupujúci pochybnosti. Namiesto toho môže byť vhodný bežný vodičský preukaz. V prípade potreby certifikátu sa objednáva za poplatok v určených ambulanciách.

Toto je hlavný zoznam dokumentov, ktoré budete potrebovať na transakciu odcudzenia.

Predaj bytu za hotové

Teraz si povedzme podrobnejšie o možnostiach predaja domu a ďalších dokumentoch, ktoré na to môžu byť potrebné.

Pri predaji domu za hotové bude predávajúci potrebovať doklady podľa vyššie uvedeného zoznamu a samotnú kúpno-predajnú zmluvu. Ak bola zaplatená záloha na bývanie, potom potvrdenie o prevode zálohy.

Priamo pri transakcii sa uzatvára aj dohoda o platobnom postupe.

Predávajúci môže požadovať plnú platbu pri podpise dokumentov alebo môže dostať finančné prostriedky po oficiálnej registrácii prevodu vlastníctva. V druhom prípade sú peniaze zvyčajne umiestnené v bezpečnostnej schránke, ktorú si kupujúci prenajíma.

K dokumentom uvedeným vyššie bude potrebné priložiť nájomnú zmluvu. Prístup k peniazom bude možné získať po tom, ako predávajúci a kupujúci prídu do banky a predložia dokument umožňujúci prístup k finančným prostriedkom.

Zvyčajne ide o osvedčenie o vlastníctve vydané na meno kupujúceho.

Ak sa vyrovnanie uskutoční v deň podpisu zmluvy, zahrňte do nej klauzulu o postupe vrátenia finančných prostriedkov, ak transakcia nie je z nejakého dôvodu zaregistrovaná.

Predaj bytu s hypotékou

Počas hypotekárneho obchodu je zvyčajne potrebné zhromaždiť veľmi pôsobivý zoznam dokumentov.

Bez nich banka jednoducho nedovolí stranám uzavrieť obchod.

• Okrem štandardného balíka dokumentov sa budú vyžadovať tieto dokumenty:
• Osvedčenie o odhade hodnoty nehnuteľnosti. Posudok spravidla platí kupujúci, ale z vašej strany budete musieť odhadcom zabezpečiť prístup do bytu v určenom čase. Pamätajte, že odhadnutá hodnota nehnuteľnosti sa môže líšiť od tej, ktorú ste si stanovili pri predaji.
• Osvedčenie z PDN a ND (psychoneurologické a narkologické ambulancie). Pri hypotekárnych transakciách sa striktne vyžaduje predloženie, pretože je to požiadavka banky.
• Zmluva o poistení nehnuteľnosti. Kupujúci zaplatí poistenie bezprostredne pred uzavretím obchodu. Typicky ide o poistenie proti rizikám straty vlastníctva a poškodenia bývania.

pokračovanie:

Prijatá záloha. "Ľady sa prelomili, páni porota!" – vyjadrili sme si úctu a premýšľali sme, čo by sme mali robiť ďalej.

Aby sme to dosiahli, budeme musieť prejsť rôznymi úradmi, trčať v radoch a zbierať rôzne kúsky papiera. Je to nuda, je to nuda, ale je to nevyhnutné. Môže to trvať dlhšie ako jeden týždeň. Je pravda, že túto vzrušujúcu aktivitu je možné zveriť ľuďom špeciálne „šitým na mieru“ tak, že sa pre nich zaregistrujete splnomocnenie na zhromažďovanie dokumentov . Takéto služby, špecializujúce sa na zhromažďovanie dokumentov na predaj bytov

, existujú v mnohých veľkých mestách: v advokátskych kanceláriách aj v realitných kanceláriách. Stále však budeme musieť dostať nejaké papiere osobne ().

A mimochodom, nezabudnite, že niektoré dokumenty majú dátum vypršania platnosti ( aby ste za nimi nemuseli dvakrát utekať).

Aké doklady sú potrebné na predaj bytu?

Zoznam dokumentov potrebných na predaj bytu (Pozri nižšie) bude závisieť aj od našej subjektívnej situácie s bytom ( zástava, hypotéka, zloženie rodiny, práva príbuzných a pod.), a zo želaní nášho Kupujúceho. Poďme si vysvetliť, o čom hovoríme.

Faktom je, že niektoré dokumenty nie sú potrebné na registráciu transakcie pri kúpe a predaji bytov (tie. ich nevyžaduje), ale môžu byť pre Kupujúceho dôležité, potvrdzujúce pre neho informácie, a môže si ich vyžiadať aj veriteľská banka ( ak náš Kupujúci používa). Pozrime sa na to po poriadku.

TO povinný balík dokumentov , potrebné na zaevidovanie predaja bytu, ktoré budeme v každom prípade potrebovať ( na žiadosť registrátora) súvisí:

1. získanie nášho bytu do vlastníctva
   - Toto je náš hlavný titulný dokument, ktorý určuje, na akom základe máme vlastnícke právo. Ďalšie podrobnosti nájdete v odkaze;
2. 
   — Túto zmluvu s našim Kupujúcim podpíšeme pred registráciou – viac o tom v ďalších krokoch POKYNOV;
3. Náš pas majiteľa bytu ( Pas predajcu)
   — Ak predávame byt na základe splnomocnenia, potom bude potrebné aj samotné splnomocnenie;
4. Žiadosť o štátnu registráciu
   — Toto vyhlásenie napíšeme bezprostredne pred predložením dokumentov na registráciu;
5. Potvrdenie o zaplatení štátneho poplatku za registráciu
   — Toto potvrdenie sa vydáva na mieste, kde sa predkladajú dokumenty na registráciu.

Ostatné dokumenty Na dokončenie transakcie nákupu a predaja môžeme potrebovať byty iba v niektorých prípadoch ( viac o tom nižšie).

Mimochodom, čo mnohí kupujúci stále vyžadujú zo zvyku, dnes už nemá praktický význam. prečo? Viac podrobností - kliknite na odkaz.

Pri príprave podkladov na predaj Vášho bytu samozrejme vychádzame z toho, že náš registrovaná v Rosreestr , inak nebude transakcia dokončená.

Stáva sa však, že osoba už dlho vlastní byt ( ja som to napriklad zdedila po babke), a nezaregistroval svoje právo ( nebolo treba), teda nepredložil doklady na registráciu. Ak je to aj náš prípad, mali sme sa o to postarať vopred, ešte pred hľadaním Kupujúceho. Zaregistrujte sa vlastníctvo V Rosreestr Môžete to urobiť sami alebo s pomocou milých ľudí, ktorí takéto služby ponúkajú.

Okrem toho povinný balík dokumentov, potrebné na predaj bytu ( viď vyššie), možno budeme potrebovať niekoľko ďalších dodatočné papiere ( Pozri nižšie). Niektoré z nich bude v niektorých prípadoch vyžadovať matrikár pre svoje evidenčné úkony a niektoré bude chcieť len vidieť Kupujúci, aby bola zabezpečená „právna čistota“ bytu. Zloženie týchto dodatočné dokumenty bude závisieť od podrobností konkrétnej transakcie.

Pozrime sa bližšie na tieto možnosti.

Okrem toho môžeme potrebovať ( alebo nie sú potrebné - v závislosti od situácie) nasledujúci doklady na registráciu predaja bytu:

A. Na žiadosť registrátora (ďalšie dokumenty):

• 
  — Bude potrebné, ak náš byt nie je zapísaný v katastri nehnuteľností. Môže to vyžadovať aj veriteľská banka (v prípade hypotéky) a poručnícke a správcovské orgány. Bližšie informácie nájdete na odkaze (aj ako zistiť, či je byt zapísaný v katastri nehnuteľností);
• 
  — Takýto doklad budeme potrebovať, ak sme byt kúpili počas manželstva, ale je zapísaný len na jedného z manželov. Namiesto „súhlasu“ môžeme matrikárovi predložiť manželskú zmluvu, alebo dohodu o rozdelení alebo rozhodnutie súdu o rozdelení majetku (ak je potrebné potvrdiť prítomnosť/neprítomnosť práv manžela/manželky na predávaný byt). );
• 
  — Ak má maloleté dieťa práva na byt. Viac podrobností - kliknite na odkaz;
  Rovnaké potvrdenie budeme potrebovať v prípade, že medzi vlastníkmi bytu máme rodinného príslušníka, obmedzeného súdom v.
• Písomný súhlas veriteľskej banky na scudzenie bytu
  - Ak je náš byt zastavený bankovým úverom a ešte sme úver nesplatili;
• Súhlas príjemcu anuity
  - Len pre prípad, keď vlastníme byt na základe Doživotnej zmluvy o výživnom s vyživovanými osobami;
• Dokument potvrdzujúci, že sme informovali ostatných účastníkov
  - To je, ak predáme svoj podiel v byte.

V niektorých regiónoch Ruskej federácie miestne pobočky Rosreestr môže tiež vyžadovať podpísaný dokument ako súčasť balíka dokumentov na registráciu Osvedčenie o prevode a prevzatí byty. Formálne je to nezákonná požiadavka a nelogická pre strany transakcie, ale v praxi sa to niekedy stáva.

B. Na žiadosť kupujúceho (ďalšie dokumenty):

• 
  — Toto je prvá vec, ktorú bude chcieť náš kupujúci vidieť, aby sa uistil, kto je podľa Rosreestra skutočným vlastníkom bytu. Toto Výpis z jednotného štátneho registra Kupujúci môže objednávať samostatne, bez našej účasti;
• alebo aj Rozšírený (archívny) výpis z KÚ, príp
  — Zobrazí sa kupujúci, ktorý býva (registrovaný/registrovaný) a predtým býval v našom byte. Ďalšie informácie o tom nájdete v odkazoch;
• Kópia finančného a osobného účtu a/alebo potvrdenie o absencii dlhov na účtoch za energie
  — To presvedčí kupujúceho, že v našom byte nie sú žiadne dlhy za bývanie a komunálne služby.
• 
  — Ak si náš Kupujúci chce byť istý, že nemáme mentálne postihnutie a sme plne schopní dokončiť transakciu kúpy a predaja bytu;
• Potvrdenie o ocenení bytu
  — Ak náš Kupujúci používa na nákup
  — Tento zákon budeme potrebovať nie menej ako kupujúci, keďže jeho podpisom sa zbavujeme zodpovednosti za stav bytu a za platby za energie (viac o tom neskôr v krokoch NÁVODU);
• 
  — Tento pokladničný doklad slúži kupujúcemu ako potvrdenie, že si splnil svoje povinnosti zaplatiť za byt v súlade so zmluvou.

Títo dodatočné Precízny kupujúci môže od nás požadovať dokumenty na dokončenie obrazu a zníženie rizika, ako aj na žiadosť svojej veriteľskej banky ( v prípade hypotéky). Nemá zmysel sa tomu brániť, jeho nároky sú primerané a získať tieto certifikáty pre nás nebude ťažké.

Kde a ako získať tieto dokumenty, ako vyzerajú a aké informácie obsahujú, je uvedené v príslušných odkazoch vedúcich do adresára ( Slovník realitných kancelárií). Kupujúcemu ukážeme originálne certifikáty a dokumenty a poskytneme kópie ( kópie nech si urobí sám, aby sa cítil bezpečnejšie).

Zozbierali sme teda celý balík dokumentov a ukázali sme ho kupujúcemu, presvedčili sme ho, že sme pri zdraví a dobrej pamäti, že vlastníme byt plným právom a že mu úprimne želáme veľa šťastia a prosperity, ak si kúpi náš byt. byt.

Vynára sa otázka: ako od neho dostaneme peniaze? Suma nie je malá!

Viac o tom v ďalšom kroku.

Kúpu a predaj bytu môžete zaregistrovať tromi spôsobmi: samostatne, prostredníctvom notára alebo s pomocou agentúry. Prvý spôsob je najrizikovejší. Každá z nich však vyžaduje uzavretie zmluvy a jej povinnú registráciu u Rosreestr.

Proces predaja bytu prebieha v etapách. Okrem toho má každá etapa svoje vlastné charakteristiky a nuansy.

Kúpa a predaj bytu zahŕňa regulovaný postup, v ktorom sa jedna strana zaväzuje previesť bytové priestory druhej strane za peňažnú odplatu do trvalého vlastníctva a užívania.

Nákup sa uskutočňuje uzavretím transakcie podľa nasledujúcej schémy:

1. hľadanie bytu, kontrola jeho právnej „čistoty“ (bez ťarchy);
2. prerokovanie podmienok, uzavretie predbežnej dohody;
3. preddavok (dohodou);
4. príprava dokumentov;
5. uzavretie hlavnej dohody;
6. registrácia vlastníckych práv v Rosreestr novým vlastníkom;
7. podpísanie akceptačného certifikátu, uskutočnenie platby.

V tomto prípade môžete zaregistrovať nákup a predaj bytu tromi spôsobmi:

• sám za seba;
• u notára;
• v agentúre.

Sám za seba

Samoregistrácia je uzavretie kúpno-predajnej transakcie medzi dvoma fyzickými osobami bez účasti realitnej kancelárie alebo realitnej kancelárie. Predpokladá:

• plnenie zmluvy jednoduchou písomnou formou;
• nezaregistrovanie dokumentu o vlastníctve (kúpno-predajnej zmluvy) u notára;
• nezávislé predloženie všetkých potrebných dokumentov spoločnosti Rosreestr.

S touto schémou predaja sú spojené riziká: bežní občania nie sú vždy schopní správne vypracovať zmluvu a dodržiavať všetky právne nuansy. Na vykonanie kompetentnej transakcie sú potrebné právne znalosti a vedomie v procese predaja bytu. Ich absencia môže mať za následok vyhlásenie zmluvy za neplatnú.

Tabuľka 1. Náklady na nezávislé uskutočnenie transakcie nákupu a predaja

Poznámka. Ceny uvedené v tabuľke sú približné. Môžu sa mierne líšiť od existujúcich.

U notára

Ide o uzavretie dohody s jej následným notárskym overením. Takýto dokument sa stáva právne významným a má právny základ. Okrem toho notár:

• nesie zodpovednosť za správnosť zmluvy;
• poradí s dokumentmi potrebnými na uzavretie transakcie;
• bude hovoriť o rizikách a nuansách nákupu a predaja.

Náklady na registráciu zmluvy u notára:

1. jedno percento z čiastky transakcie (ak sú náklady na byt do 1 000 000 rubľov);
2. desať tisíc rubľov + 0,75% z celkovej sumy transakcie (ak je hodnota predmetu predaja viac ako milión).

V agentúre

Predaj nehnuteľností pomocou kancelárií je najbežnejší. Túto schému predaja využíva viac ako 80 % občanov. Tento trend je spojený s právnou istotou a garanciou zákonnosti transakcie.

O celú prípravu sa spravidla stará agentúra, ktorá poskytuje pomoc pri príprave potrebných dokumentov. V tomto prípade realitná kancelária:

• hľadá vhodný byt;
• rokuje s vlastníkom nehnuteľnosti;
• vyjednáva podmienky s predávajúcim na základe želania klienta;
• vypracuje dohodu;
• poskytuje návod, ako správne vyplniť dokumenty;
• je prítomný vo všetkých fázach transakcie;
• vykonáva pri predaji bytu iné úkony právnej povahy.

Nevýhodou je vysoká cena za agentúrne služby. V priemere sa pohybuje od dvoch do piatich percent nákladov na bývanie.

Možnosti transakcie

Existuje niekoľko možností na uskutočnenie transakcie. Spravidla ide o nákup a predaj:

• byty;
• akcie;
• vykonávané medzi príbuznými.

Kúpa a predaj bytu

Kúpa a predaj bytu je najčastejšou možnosťou (v porovnaní s predajom jeho podielu a izby). Zvláštnosti:

1. Počet vlastníkov. Niekedy nie je predávajúcim jedna osoba – vlastníkov domu môže byť viacero. Každý z nich musí dať súhlas na predaj bytu. V tomto prípade majitelia osobne podpisujú zmluvu za prítomnosti všetkých účastníkov transakcie.
2. Vecné bremeno na bývanie. Pred podpisom zmluvy si radšej overte jeho dostupnosť.
3. Neplnoleté deti.- postup je zložitý. Dôvodom je získanie povolenia na uskutočnenie transakcie od regulačného orgánu pre opatrovníctvo a poručníctvo.
4. zdaňovanie. Daň sa vyberá z nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve menej ako päť rokov (menej ako tri roky v prípade darovania, privatizácie alebo dohody o doživotnom vyživovaní so závislou osobou).

Okrem toho si môžete kúpiť byt:

• na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami;
• v novej budove;
• v rozostavanej budove.

V každom z týchto prípadov je vypracovanie zmluvy neoddeliteľnou súčasťou uzavretia obchodu. Je však dôležité počítať s tým, že v novostavbe evidentne nie sú žiadne vecné bremená na bývanie, čo znamená, že pri kúpe je podstatne menej rizík.

Ak byt nie je nový, je tu možnosť kúpy domu s prívesom. Preto je možné správne kúpiť byt na sekundárnom trhu iba vtedy, ak sú všetky dokumenty starostlivo skontrolované.

Kúpa a predaj podielu v byte

Predaj podielu na byte nie je až taký bežný jav. Na realitnom trhu sa predávajú najmenej. Je to spôsobené nízkym dopytom a nedostatkom veľkej ponuky.

Veľa ľudí neriskuje kúpu podielu, pretože v tomto prípade sa nový majiteľ bude musieť deliť o obytný priestor s cudzími ľuďmi. Preto sa podiel najčastejšie predáva príbuzným alebo priateľom.

Scudzenie podielu má navyše zvláštnosť: vlastník bytu je povinný pred predajom ponúknuť odkúpenie podielu iným vlastníkom, ktorých predkupné právo na kúpu upravuje občiansky zákonník. kde:

• Návrh musí byť podaný písomne. Registrácia u notára nie je povinná, no v niektorých prípadoch môže slúžiť ako významná právna pomoc. Okrem toho je lepšie poslať dokument poštou s potvrdením a súpisom obsahu.
• V prípade odmietnutia alebo neodpovedania do mesiaca má vlastník podielu právo predať ho tretím stranám.

Nákup a predaj medzi príbuznými

Kúpa a predaj bytu medzi príbuznými je zriedkavá. Najčastejšie k odcudzeniu dochádza darom alebo závetom.

Ak sa však občania rozhodnú uskutočniť takúto transakciu, mali by sa zohľadniť tieto nuansy:

1. Potreba platiť daň z nákladov na bývanie (ak je byt vo vlastníctve menej ako päť rokov a stojí viac ako 1 milión rubľov). Mnoho ľudí sa uchyľuje k prefíkanosti a uvádza sumu výrazne nižšiu, ako je jej skutočná hodnota. Správca dane však vykonáva kontrolu nad transakciami. Ak je určená suma pod trhovou a jednoznačne podhodnotená, daň sa zvýši a budú sa vyžadovať aj penále.

Poznámka. V tomto prípade nebude možné získať odpočítanie dane, pretože v článku 220 daňového poriadku sa uvádza, že na jeho prijatie nesmie byť kupujúci príbuzným predávajúceho.

1. Rozdelenie majetku. Ak byt kúpil ženatý občan, kúpené bývanie sa bude považovať za spoločne nadobudnutý majetok. V súlade s tým sa počas rozvodu rozdelí medzi manželov.
2. Formálnosť transakcie. Bývanie medzi príbuznými sa často predáva na základe kúpnej zmluvy bez skutočného prevodu peňazí a jedna zo strán v byte naďalej býva na základe dohody. Je však potrebné pripomenúť, že ak sa nový majiteľ rozhodne vysťahovať príbuzného, ​​bude to môcť urobiť bez prekážok, zákon bude na jeho strane.

Termíny

Pri predaji bytu si zmluvné podmienky dojednajú zmluvné strany. Interval medzi podpísaním predbežnej zmluvy a hlavnej zmluvy sa môže líšiť. Dodávatelia nezávisle stanovujú jeho trvanie.

Pri zápise vlastníckych práv by však nový vlastník bytu mal vedieť, že vládny orgán si sám určuje lehoty na vykonanie konania. Jeho trvanie je:

• v Rosreestri - desať dní;
• v Multifunkčnom centre - do siedmich dní.

Požiadavky na obsah zmluvy

Podstatnými náležitosťami kúpno-predajnej zmluvy je jej predmet a cena bytu. To znamená, že bez poskytnutia týchto údajov bude zmluva považovaná za neuzatvorenú.

Za predmet sa považuje obytný priestor – jeho plocha, parametre, poloha. Uvedená cena je skutočná, za ktorú sa bude predávať. Úmyselné znižovanie alebo navyšovanie nákladov nie je dovolené, ak sa byt skutočne predáva za nižšiu cenu, ako je v zmluve.

Poznámka. Zmluva sa uzatvára v jednoduchej písomnej forme. Musí obsahovať práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj podmienky transakcie.

V zmluve sa tiež uvádza:

• osobné osobné údaje strán (celé meno, ich registrácia, dátum narodenia, údaje o pase);
• podrobný popis objektu (plocha, umiestnenie, počet podlaží atď.);
• náklady na bývanie;
• absencia bremien, zatýkanie;
• prítomnosť prestavby a jej dizajnu.

Okrem toho by sa mala venovať pozornosť bodu o osobách zaregistrovaných v byte. Ak existujú, kupujúci sa musí rozhodnúť, či je pripravený kúpiť byt s vecným bremenom.

Dokument je aktuálny pre rok 2017.

Požadované dokumenty

Dokumenty potrebné na uzavretie transakcie si pripraví každá strana. Niektoré z nich vyžadujú notárske overenie.

Dokumenty pre predávajúceho

Tabuľka 2. Doklady na evidenciu nákupu a predaja poskytnuté predávajúcim

Dokumenty pre kupujúceho

Tabuľka 3. Doklady na evidenciu nákupu a predaja poskytnuté kupujúcim

Kde predkladať dokumenty

Nie všetci kupujúci vedia, kde vyhotoviť zmluvu o kúpe a predaji bytu a kde predložiť doklady. Dá sa zaregistrovať v:

• Rosreestr;
• Multifunkčné centrum.

Toto je povinná fáza, bez ktorej nebude prevod vlastníckych práv možný.

Čo je potrebné skontrolovať pred uzavretím transakcie

Pred uzavretím kúpno-predajnej transakcie je potrebné skontrolovať:

• predávajúci;
• pravosť dokumentov;
• prítomnosť vecného bremena na byte.

Preverenie vlastníkov bytov a predávajúceho

Pred dokončením transakcie je dôležitým krokom preverenie predajcu nehnuteľnosti. K tomu potrebujete:

1. Pozrite si pas predajcu, aby ste sa uistili o jeho pravosti.
2. Informujte sa o počte vlastníkov bytu, ako aj o základe pre jeho získanie. Uvedené informácie sú uvedené v Rosreestr.

Poznámka. Ak byt zdedil predávajúci, mali by ste sa opýtať notára na prítomnosť ďalších dedičov.

1. Ak sú vlastníkom bytu a predávajúcim rôzne osoby, je potrebné overiť si dostupnosť splnomocnenia, ktoré predávajúcemu dáva právo scudziť byt. Musí však byť notársky overený.

Pravosť dokumentov

Pravosť dokumentov je kľúčovým bodom, na ktorý by ste si pri kúpe bytu mali dať pozor. Sfalšované a neplatné doklady môžu spôsobiť nezákonnú transakciu, ktorá následne povedie k súdnemu konaniu a neplatnosti zmluvy.

Osobitná pozornosť by sa mala venovať spoľahlivosti takých dokumentov, ako sú:

• zmluva, na základe ktorej predávajúci získal vlastnícke právo (darovacia, kúpno-predajná, zámenná, dedičská a pod.);
• potvrdenia potvrdzujúce neexistenciu bytových bremien (zoznam osôb registrovaných v byte);
• hypotekárna zmluva (ak bola nehnuteľnosť kúpená na hypotéku);
• pas predajcu.

Falšovanie týchto dokladov bude znamenať, že sa byt snažia predať nelegálne.

Dostupnosť vecného bremena na byt

Vecné bremeno je uložené obmedzenie bytu, ktoré existuje bez ohľadu na zmenu vlastníka. Takéto bývanie sa ťažko predáva. Preto sa mnohí predajcovia uchyľujú k trikom a mlčia o jeho dostupnosti.

Poznámka. Informácie o existencii vecného bremena sú uvedené vo výpise z Jednotného štátneho registra nehnuteľností (USRN).

Tabuľka 4. Druhy vecného bremena bývania

Postup dokončenia transakcie

Postup pri kúpe bytu prebieha krok za krokom:

1. Uzavretie zmluvy a jej registrácia.
2. Prevod bytu.
3. Platba.

Uzavretie dohody

Uzavretie zmluvy je dôležitou etapou transakcie. Pred jej podpisom sa prerokujú všetky podstatné podmienky ovplyvňujúce konanie a náklady na scudzenie bytu.

V počiatočnej fáze predávajúci a kupujúci vypracujú predbežnú dohodu, v ktorej sa dohodnú na podmienkach dátumu predaja a jeho výške. Tento dokument je akousi „rezerváciou“ kúpeného bytu, ktorá vyjadruje zámer strán uzavrieť dohodu.

Potom predávajúci pripraví dokumenty a vypracuje text hlavnej zmluvy. Tento postup by sa mal liečiť mimoriadne opatrne. Akékoľvek chyby alebo nepresnosti v zmluve môžu mať v budúcnosti právne následky. Platí to najmä pre položku o nákladoch na bývanie.

Poznámka. Mnoho predajcov používa trik a trvá na tom, aby v zmluve určili nižšiu cenu. Argumentom je neochota predajcu platiť daň. S takýmito podmienkami by ste však nemali súhlasiť – ak dôjde k ukončeniu zmluvy, poškodeným bude kupujúci. To, že zaplatil viac, bude ťažké na súde dokázať. S najväčšou pravdepodobnosťou mu bude vrátená suma uvedená v zmluve.

Po vyhotovení zmluvy ju zmluvné strany podpíšu. V tomto prípade musia byť v čase schvaľovania prítomné všetky strany transakcie.

Prevod bytu

Prevod bytu sa vykonáva podpísaním prevodnej listiny. V skutočnosti to znamená, že kupujúci nemá žiadne sťažnosti na stav bytu a tiež potvrdzuje skutočnosť, že odovzdal kľúče a dokumenty k zakúpenému bývaniu.

Prevodná listina:

1. Spracované v jednoduchej písomnej forme.
2. Vyplní sa vo voľnom formulári.
3. Nevyžaduje notárske overenie.
4. Obsahuje informácie o stave bývania, jeho adresu, ako aj dátum zostavenia, osobné údaje strán a ich podpisy.

Poznámka. Prevodná listina by mala byť podpísaná po zápise vlastníctva bytu. To zaručí, že dokumenty budú zaregistrované a nebudú vrátené na revíziu.

Prevod peňazí

Po podpísaní zmluvy a listiny o prevode, ako aj registrácii v Rosreestri sa uskutoční posledná fáza - platba.

Za byt môžete zaplatiť jedným z nasledujúcich spôsobov:

• trezor;
• bezhotovostné platby;
• bankový účet.

Prvá metóda je najpopulárnejšia. Platba prebieha legálne a bezpečne.

Poznámka. Pri platbách by ste si mali vziať potvrdenie od predajcu, ktoré potvrdzuje, že dostal prostriedky. Dokument je vyhotovený vo voľnej forme a je potvrdením o zaplatení.

Štátna registrácia prevodu práv na byt

Registrácia prevodu vlastníctva bytu je povinnou súčasťou transakcií pri odcudzení bývania. V jeho neprítomnosti sa predaj bude považovať za neuskutočnený a kupujúci sa nestane skutočným vlastníkom bytu. Nie každý však vie, kde uzavrieť dohodu.

Pre registračný postup musíte predložiť dokumenty spoločnosti Rosreestr alebo Multifunkčnému centru. Zároveň sa však registrácia kúpy a predaja bytu v MFC vyskytuje rýchlejšie - v priebehu niekoľkých dní.

Dokumentácia

Tabuľka 5. Dokumenty potrebné na registráciu vlastníctva

V akých prípadoch možno odmietnuť?

Dôvody odmietnutia môžu byť veľmi odlišné. Spravidla ide o nepredloženie niektorého z požadovaných dokladov.

Tabuľka 6. Časté dôvody odmietnutia registrácie vlastníckych práv v Rosreestr

Nuansy

Transakcia nákupu a predaja má svoje vlastné nuansy, ktoré by sa mali zohľadniť pri jej uzatváraní.

Možné riziká pri kúpe bytu

Hlavným rizikom je vstup do transakcie s podvodníkom. V tomto prípade je jediným riešením súdny spor. Nie vždy si však podvedení kupujúci vedia svoje práva ubrániť súdnou cestou. Preto je potrebné vziať do úvahy možné riziká:

1. Porušovanie práv maloletých. Pred transakciou sa musíte uistiť, že v byte nie sú registrované deti mladšie ako 18 rokov. Najmä ak ostanú bez rodičovskej starostlivosti.
2. Porušenie práv bývalých manželov. Ak byt kúpili manželia počas manželstva, ale bol sprivatizovaný v prospech jedného z nich, druhý z manželov má právo na pobyt aj po predaji. V tejto súvislosti existuje riziko kúpy bývania s „trvalým obyvateľom“.
3. Porušenie práv registrovaných občanov. Vecné bremeno vo forme osôb prihlásených v byte a s právom trvalého pobytu (tí, ktorí odmietli privatizáciu, žijú na základe nájomnej zmluvy alebo odmietnutia zo závetu atď.).
4. Uznanie predávajúceho za nespôsobilého. Ak súd uzná predajcu za nespôsobilého, transakcia nákupu a predaja môže byť neplatná.
5. Dostupnosť dedičov. Ak byt patril predávajúcemu na základe dedenia, existuje možnosť, že si naň môžu uplatniť nároky aj iné osoby.
6. Klamanie zo strany predávajúceho. Prípady podvodov nie sú nezvyčajné. Pred podpisom zmluvy by ste si mali dôkladne skontrolovať všetky dokumenty.

Čomu by ste mali venovať pozornosť

Transakcia je maximálne jednoduchá a bezpečná, ak pred jej uzavretím venujete pozornosť:

1. ID predajcu. Jeho pravosť si môžete overiť na stránke ministerstva vnútra.
2. Presnosť zadanej adresy. Niekedy predávajúci kupujúcim ukážu úplne iný byt, než ktorý predávajú. Umiestnenie krytu sa musí zhodovať s adresou uvedenou vo výpise Rosreestr.
3. Súlad údajov z Jednotného štátneho registra nehnuteľností s titulným dokumentom (kúpno-predajná zmluva, dar a pod.). Informácie v týchto dokumentoch by sa nemali líšiť.
4. Mať dlhy. Nesmú sa nachádzať v byte, ktorý kupujete.
5. Počet predajných transakcií. Ak sa majitelia nehnuteľnosti menia príliš často, môže to znamenať „problémový“ byt, ktorý sa snažia krátko po kúpe predať.
6. Pravosť splnomocnenia. Ak je obchod uzavretý na základe plnej moci v mene predávajúceho, mali by ste si dokument pred jeho uzavretím skontrolovať u notára.
7. Nízke náklady na byt. Príliš nízke ceny spravidla nie sú neprimerané. Nemali by ste dôverovať takýmto „ziskovým“ ponukám.

Nové pravidlá predaja bytu

Legislatíva v oblasti nehnuteľností nestojí na mieste. Každý rok sa prijíma čoraz viac zákonov zameraných na reguláciu procesu predaja domov.

Za posledných pár rokov sa objavili nové pravidlá:

1. Povinné osvedčenie zmluvy notárom pri predaji podielu na byte. Do tejto doby sa postup vykonával na žiadosť strán.
2. Pri delení majetku v manželstve je potrebné notársky overiť aj listiny (manželská zmluva, dohoda a pod.).
3. Od 1. januára 2016 sa pri predaji nehnuteľnosti, ktorej vlastníkom je menej ako päť rokov, platí daň vo výške 13 %. Výnimku tvoria niektoré dôvody na kúpu bývania, ako napríklad: darovanie, dedenie, privatizácia, dohoda o doživotnom výživnom so závislou osobou.
4. Teraz je možné vykonávať súčasne dva postupy (zápis do katastra a zápis vlastníckych práv). Trvanie - 10 dní.
5. Jediným prípadom odmietnutia prijatia dokumentov je, ak nie je zistená totožnosť žiadateľa. Ak však balík dokumentov nie je úplný, registrácia bude pozastavená alebo zamietnutá.

klady

Inovácie majú viac výhod ako nevýhod. Zákonodarca sa snaží postup pri predaji bývania čo najviac upraviť sprísnením náležitostí dokladov. Musia byť nielen originálne, ale aj navrhnuté v súlade so stanovenými normami. Mnohé z nich podliehajú notárskemu overeniu.

Vďaka tomu sa transakcie stali právne „čistejšie“ a podvodníci čoraz menej predávajú bývanie nelegálne.

Okrem toho sa veľká pozornosť venuje transakciám s maloletými deťmi. Štát chráni práva detí dvojnásobnou silou, čo je jednoznačné plus.

Mínusy

Tak ako predtým, hlavnou nevýhodou je zdaňovanie pri predaji domu. Práve táto podmienka dáva vznik mnohým fiktívnym a nelegálne realizovaným transakciám. Situácia sa zhoršila po tom, čo sa v januári 2016 predĺžila doba vlastníctva nehnuteľnosti, z ktorej je predmetom dane, na päť rokov. Tieto zmeny ovplyvnili kúpno-predajnú zmluvu a nezískali súhlas občanov.

Vyššie vzdelanie. Štátna univerzita v Orenburgu (špecializácia: ekonomika a manažment podnikov ťažkého strojárstva).
19. septembra 2017.