U kojim slučajevima i pod kojim uvjetima se isplati ulagati u poslovni prostor u novogradnji?
Foto: Sergey Kulikov/Interpress/TASS
Prema pravilima uspostavljenim u Moskvi, dio prostora u novim zgradama mora biti dodijeljen komercijalnim prostorima. Stoga su prvi katovi novih kuća u glavnom gradu uglavnom nestambeni. Zauzete su trgovinama, kozmetičkim salonima i medicinskim klinikama.
Baš kao i stanovi, ovi prostori za vođenje vlastitog posla ili za iznajmljivanje mogu se kupiti izravno od investitora ili na sekundarnom tržištu. RBC nekretnine ispitale su koliko je ovo ulaganje isplativo.
Početkom 2000-ih potražnja za prizemljima u glavnom gradu bila je vrlo velika. Nedostajalo je sličnih ponuda u novogradnjama, poduzetnici su kupovali stanove u starim zgradama na sekundarnom tržištu i prebacivali ih u nestambeni fond. Mnoge komercijalne organizacije - od banaka do trgovina i kozmetičkih salona - kupovale su ih sa zadovoljstvom i često preplaćene.
"Imali smo slučaj kada je jedna komercijalna banka preplatila 30% tržišne vrijednosti za stan u prizemlju", rekla je Svetlana Volskaya, voditeljica odjela prodaje ureda Na Kievskaya tvrtke Miel-Network of Real Estate Offices. — Sada gotovo da nema transakcija u svrhu prelaska u nestambene stambene objekte. U dobro prometnim ulicama gotovo svi takvi stanovi rasprodani su prije mnogo godina, a ono što ostaje su ponude koje nisu na prvim linijama, često daleko od metroa, i nisu najzanimljivije.”
Danas kapitalni developeri prostore novih zgrada namjerno dodjeljuju u komercijalne svrhe. Prema riječima voditelja analitičkog centra tvrtke Inkom-Nekretnine, Dmitrija Taganova, 90% novih kuća u Moskvi i regiji nema stanove u prizemlju. Prostori za trgovine i frizerske salone se ili prodaju, ili ih tvrtka za upravljanje iz developera daje u najam.
Tko kupuje nestambene prostore
Glavni kupci nestambenih prostora u prizemlju novih zgrada u glavnom gradu su stanovnici istog područja, uključujući i sam stambeni kompleks. Prema grupi tvrtki Atlant, ova kategorija kupaca čini više od 65% potražnje. U pravilu se radi o poduzetnicima početnicima koji otvaraju svoju prvu poslovnicu ili šire poslovanje. Riječ je o onim vrstama poslovanja koje je moguće pokrenuti na bilo kojem području i koje je usmjereno na masovnu potražnju. To su uglavnom trgovine mješovitom robom ili uslužna poduzeća.
„Odabir prostora u vlastitom području najvećim je dijelom posljedica pogodnosti njegove lokacije: vlasnik ne mora trošiti puno vremena i truda na duga putovanja, posao i dom su u blizini“, napominje Roman Lyabikhov, generalni direktor grupe tvrtki Atlant. “Osim toga, poduzetnik bolje sagledava sve potrebe stanovnika tog područja, te u skladu s tim može brzo odgovoriti na promjene trenutnih tržišnih uvjeta.”
Druga kategorija kupaca prostora na prvim katovima su brendovi lanaca: velike i srednje tvrtke iz uslužnog sektora, trgovci, ugostiteljski objekti, banke. Oni osiguravaju 30% potražnje za poslovnim prostorom. “Ti kupci biraju nekretninu uglavnom na temelju izglednosti lokacije. Odnosno, rukovode se postojećom potražnjom za njihovim uslugama u tom području, u nekim slučajevima prometom, kao i strategijom razvoja svog poslovanja u cjelini”, objasnio je Roman Lyabikhov.
Treća od glavnih kategorija kupaca i zakupaca su tvrtke usmjerene na privremenu potražnju, preciziraju stručnjaci Atlant grupe. Na primjer, to su proizvođači i dobavljači namještaja, prozora, vodovodnih instalacija i raznih materijala za renoviranje stanova. Komercijalne prostore u prizemlju novih zgrada koriste ili kao izložbeni prostor s malim uredom za klijente ili jednostavno tamo otvaraju običnu malu trgovinu. U pravilu, takve tvrtke iznajmljuju prostore u prvim kućama puštenim u rad u velikim mikrodistriktima u izgradnji. Usredotočeni su uglavnom na potražnju novih stanovnika obližnjih kuća. Roba i usluge koje nude obično su najtraženiji nekoliko godina nakon što se kuće počnu useljavati, zatim potražnja opada - i u većini slučajeva oni se "sele" u drugu novu zgradu. Tako u prosjeku takvi poduzetnici iznajmljuju prostor u novogradnji na pet do deset godina.
Koliko košta prostor trgovine?
Cijene nestambenih prostorija u prizemlju ovise o mnogim čimbenicima: području, lokaciji kuće unutar mikrodistrikta ili bloka (odnosno pješačkom prometu), interesima stanovnika i konkurentskom okruženju.
“Prostori koji se traže prodaju se po gotovo istoj cijeni kao i stanovi - cijena 1 kvadrata. m može doseći 180-220 tisuća rubalja", rekao je Oleg Stupenkov, voditelj konzultantske tvrtke TOP Idea. — Cijene uvelike ovise o likvidnosti objekta. Za tekuće prostorije, pregovaranje je minimalno. A kod manje likvidnih možete dogovoriti popust i obročnu otplatu do kraja izgradnje.”
Liquid space se uvijek brzo prodaje, kažu stručnjaci. Najveća potražnja je za prostorima od 50 do 120 četvornih metara. m i s određenim tehnološkim i dizajnerskim značajkama. "Prostori koji ne rade su oni koji se nalaze u udaljenom dijelu stambenog kompleksa, daleko od pješačkog prometa, a također imaju nezgodan ulaz", rekla je Elena Mishina, voditeljica odjela za komercijalne nekretnine u Est-a-Tet.
Cijene najma na prvim katovima također ovise o klasi nekretnine i intenzitetu prometa. Minimalne stope su 3-8 tisuća rubalja. za 1 sq. m godišnje. “U prosjeku možemo govoriti o troškovima najma u iznosu od 20-25 tisuća rubalja. od 1 kvadrata m godišnje u standardnim projektima komforne klase u stambenim područjima,” istaknuo je Stupenkov.
Je li isplativo ulagati
Ulaganja u komercijalne nekretnine vraćaju se u prosjeku dva do tri puta brže nego u stambene, rekla je Maria Litinetskaya, direktorica Metriuma. Rok povrata za takve prostore je sedam do deset godina, napominje Oleg Stupenkov. "Ako ste uspjeli kupiti likvidnu nekretninu na početku izgradnje, tada će prinos od najma biti 7-8% godišnje plus profitabilnost od buduće prodaje likvidnog prostora", napominje stručnjak.
Ako je investitor spreman na veći rizik i ima priliku uložiti 15 milijuna rubalja ili više u nekretninu, onda je poslovni prostor prikladna opcija za njega, kaže Maria Litinetskaya. Međutim, ona vjeruje da postoji nekoliko izazova za ulaganje u poslovni prostor.
Prvo, za zaradu u segmentu poslovnih nekretnina potrebno je iskustvo, dok kupac koji ne poznaje dublje tržište može postati investitor u stambene nekretnine. Drugo, traženje zakupaca za maloprodajni prostor traje duže.
“Broj potencijalnih zainteresiranih uvijek je manji, što znači da moramo raditi u uvjetima oštre konkurencije. Ponekad morate izaći u susret klijentu na pola puta i potrošiti dodatna sredstva, na primjer, na rekonstrukciju", napominje Litinetskaya.
Treće, tržište komercijalnih nekretnina podložnije je ekonomskim katastrofama - za razliku od tržišta iznajmljivanja stanova, za kojim će uvijek biti potražnja. Četvrto, minimalni prag za ulazak investitora na tržište komercijalnih nekretnina a priori je viši nego na stambeno tržište, makar samo zbog veće površine prostora.
“Osim toga, investitor komercijalnih prostora mora biti strateg”, kaže Litinetskaya. — Jedna od pogrešaka koju čine mnogi investitori je kupnja prodajnog prostora bez uzimanja u obzir dugoročnih izgleda za razvoj sveobuhvatnog razvojnog projekta za teritorij. Kao rezultat toga, ispada da ulica, koja je bila glavna u prvim godinama razvoja projekta, nakon pet do sedam godina postaje sporedna i manje prohodna. A to dovodi do smanjenja pješačkih i kolskih tokova, a ujedno i do pada likvidnosti imovine. Kao rezultat toga, razina profitabilnosti pada.”
Investicijska atraktivnost poslovnih prostora ili stanova u prizemlju s posebnim ulazom, koji se mogu koristiti za komercijalne djelatnosti, uvelike ovisi o pješačkom prometu, potvrđuje Dmitrij Taganov, voditelj analitičkog centra Inkom-Nekretnine. A stjecanje poslovnog prostora u svrhu iznajmljivanja nije uvijek isplativo - najmanje 30% takvih objekata u novogradnji ostaje prazno tri do pet godina nakon izgradnje kuće, napominje.
"Situacija na sekundarnom tržištu je slična", rekao je Taganov. — Na nepopularnim lokacijama, komercijalni prostori ili često mijenjaju stanare, ili nekretnine mogu dugo ostati nepotraživane. Danas se trgovine mješovitom robom ne mogu natjecati s ekonomičnim lancima supermarketa, koji su nedavno aktivno popularizirani.”
Za većinu investitora u nekretnine s malim proračunima lakše je i pouzdanije ulagati ne u komercijalne prostore, već u stanove, iako to donosi manje povrate, kaže Maria Litinetskaya. Ako iz nekog razloga investitor odluči napustiti projekt, tada je mnogo lakše pronaći kupca za stan nego za poslovni prostor, koji operateri radije iznajmljuju nego kupuju.
Stručnjaci primjećuju da, kako pokazuje praksa, osam od deset kupaca-investitora još uvijek razmatra stanovanje kao objekt, strahujući od ponavljanja krize iz 2014., čije odjeke još uvijek osjeća tržište komercijalnih nekretnina.
Ako na pravu vlasništva postoji nekretnina koja se nalazi na prvom ili drugom katu stambene zgrade, tada se ta površina može koristiti kao stan (odnosno za namjeravanu namjenu) ili se može preurediti. registrirana kao nestambena nekretnina i posluje kao komercijalna nekretnina.
Usput, druga metoda nije mnogo inferiorna u odnosu na prvu u popularnosti. Mnogi vlasnici nekretnina na prvom ili drugom katu postupaju na sličan način.
Ali što je isplativije - prodati ili iznajmiti stan stanarima ili koristiti prostor kao poslovni prostor?
Glavni razlog koji tjera vlasnike stanova u prizemlju da stambeni prostor prebace u status poslovne nekretnine je očekivanje veće dobiti od iznajmljivanja nekretnine ili od njezine prodaje. Postoji određena logika i zdrav razum u ovoj odluci, a da ne spominjemo prednosti: kao i obično, stanovi na prvim katovima su 10-12% jeftiniji od stambenog prostora koji se nalazi iznad. Sukladno tome, prenamjenom stana u poslovni prostor možete ga prodati ili iznajmiti po povoljnijim uvjetima.
Prema statističkim podacima viši menadžer odjela prodaje tvrtke "Ruska kuća nekretnina", Valery Aristarkhov, prihod od prodaje takvog područja može se povećati za 18-20%. Voditeljica odjela za komercijalne nekretnine tvrtke NDV Real Estate, Evgenia Borzova, tvrdi da nestambeni prostori, koji imaju sličan položaj i raspored kao stan, koštaju 20-25% više. Yuriy Taranenko, direktor odjela komercijalnih nekretnina RRG Group of Companies, još je optimističniji u svojim procjenama: po njegovom mišljenju, povećanje vrijednosti od 30-40% nije granica za takvo područje. Profit od najma komercijalnih nekretnina, koje su izvorno bile klasificirane kao stambene, ponekad je 5-6 puta veći, prema Valery Aristarkhov.
Međutim, nije uvijek moguće postići tako visoke rezultate. Yuri Taranenko (RRG) pojašnjava razloge za to: „Opseg ponude uredskih nekretnina, uključujući visokokvalitetne poslovne centre, takav je da u načelu nema hitne potrebe za objektima u prizemlju, a oni su nema nagle potražnje.”
Da bi poslovni prostor u stambenoj zgradi donosio visoke prihode, mora se nalaziti na mjestu pojačanog intenziteta gradskog života, odnosno mora biti likvidan. "Uspjeh komercijalnih nekretnina ovisi o tome na kojem se području iu kojoj specifičnoj zgradi nalazi, koliko je ova kuća isplativa u smislu pješačkog i kolskog prometa i koliko je blizu metroa", Maria Kondakova, voditeljica komercijale odjel za nekretnine LLC, dijeli svoje iskustvo Est-a-Tet.
Ne čudi da se prostori koji su traženi i dostupni stanarima nalaze u središnjim dijelovima grada, tzv. poslovnim i trgovačkim zonama (takve nekretnine se koriste za trgovine, usluge potrošača, uredske centre itd.). Posebno su traženi prostori koji se nalaze u blizini metro stanica, na prometnim ulicama s velikim intenzitetom prometa.
Uočeno je da poslovni prostori u sredinama gdje žive materijalno osigurani građani visokog socijalnog statusa donose veću zaradu. U pravilu se takva područja nalaze u blizini centra grada. "Općenito, osim Središnjeg administrativnog okruga, više obećavaju gusto naseljena područja sa starim zgradama, gdje se danas aktivno grade novi stambeni kompleksi", kaže Konstantin Prosin, direktor centra Sevastopolskoe INCOM-Real Estate LLC.
Spavaći prostori nisu najbolja opcija za pretvaranje stana u komercijalne nekretnine. Zapravo, takve su nekretnine mnogo jeftinije od svojih kolega u centru, pogotovo ako su u blizini supermarketi.
"Na primjer, u novim mikrodistriktima, gdje su nestambeni prostori projektirani na prvim katovima bez greške, do 60% njihovog ukupnog broja ostaje nepotraživano", kaže Yuri Taranenko (RRG). Ovome treba dodati da, prema Valeryju Aristarkhovu ("Ruska kuća nekretnina"), promjenom statusa stana koji se nalazi u udaljenom dijelu grada veća je vjerojatnost da ćete izgubiti 15-20% njegovu vrijednost nego da ga dobije.
Prednosti prenamjene stambenog prostora u poslovni prostor ovise i o rasporedu i lokaciji samog stana. Ako je moguće imati pristup prometnoj ulici, onda je prodaja ili iznajmljivanje takvih prostora mnogo isplativija i lakša. „A ako stan gleda na dvorište ili mirnu ulicu, malo je vjerojatno da će biti tražen kao komercijalna nekretnina i nije preporučljivo prenijeti ga u nestambenu upotrebu“, uvjerava Pavel Lepish, generalni direktor Domusa. Financijska tvrtka. Pojašnjava: “Jedina iznimka ovdje su stanovi na prvim katovima u samom centru grada, koji su popularni kod zakupaca malih ureda.”
Treba imati na umu da je i najlikvidnija poslovna nekretnina u pravilu dulje izložena na tržištu od stana koji joj je sličan po položaju, rasporedu i površini. Na potražnju ne utječe to hoće li se prostor prodati ili iznajmiti. Osim toga, za obnovu i uknjižbu objekta kao nestambenog objekta potrebno je prikupiti potrebnu dokumentaciju, suglasnost državnih tijela itd. Tek nakon toga moći će se krenuti u potragu za najmoprimcima ili kupcima poslovnih nekretnina.
“Općenito, prednost prodaje stana u prizemlju bez prijenosa u nestambeni fond je mogućnost brzog dovršetka transakcije, a nedostatak je relativno niska cijena nekretnine. Ako se stan prenese u status nestambenog prostora, sve će promijeniti mjesta. Prednost će biti mogućnost dobivanja dobre cijene, a nedostatak vrijeme potrošeno na birokratske odgode i traženje kupaca (stanara)”, objašnjava Rimma Balyasnikova, direktorica Odjela za informiranje Jedinstvenog sustava državne imovine.
Cijelo to vrijeme, dok vlasnik bude zaokupljen pripremom dokumenata, trebat će platiti komunalne račune za prostor, čiji je iznos, prema riječima Vadima Lapina, voditelja agencije za nekretnine SPENCER ESTATE, znatno veći od sličnih plaćanja za apartman. “Troškovi rada poslovnog prostora u prizemlju koštaju 40-60 rubalja po kvadratnom metru, au kombinaciji s komunalnim troškovima, mjesečna rata je 100-120 rubalja po kvadratnom metru. m”, objašnjava Maria Kondakova (Est-a-Tet).
“Održavanje nestambenog prostora svakako će koštati više, jer će računi za režije u ovom slučaju biti veći. U brojkama, aritmetika je sljedeća: za vodu +10%, za grijanje +25%, za električnu energiju +27% (na temelju prosječne tarife od 2,5 rublja/kWh). Kao rezultat toga, mjesečna najamnina nestambenog prostora od 100 metara bit će 2-2,5 tisuća viša od cijene stana slične veličine", potvrđuje riječi kolegice Marije Litinetskaya, direktorice tvrtke Metrium Group.
Također je vrijedno uzeti u obzir da vlasnici poslovnih prostora plaćaju porez na imovinu. Postotak doprinosa, prema Evgeniji Borzovoj ("NDV-Nekretnine") iznosi oko 2,2% godišnje od preostale vrijednosti nekretnine. Naravno, posjedovanje stambenog prostora trenutno je mnogo isplativije od komercijalnog.
Još jedan značajan nedostatak prijenosa stambenog prostora u nestambenu nekretninu je postupak registracije poslovnog vlasništva: "To je komplicirano, oduzima puno vremena i truda", kaže Inna Ignatkina, direktorica podružnice Presnya tvrtke MIC-Real Estate. .
Postupak prijenosa prostora u nestambeni fond
Za početak, valja napomenuti da su propisi za ovaj postupak utvrđeni Zakonom o stambenim pitanjima Ruske Federacije. Relevantni propisi jasno govore da se ne može svaki dom pretvoriti u poslovni prostor. "Prvo, nitko ne bi trebao biti registriran u stanu koji se prenosi, i, drugo, tamo bi trebalo biti moguće organizirati poseban ulaz, izoliran od podesta i ulaznog prostora", objašnjava Evgenia Borzova ("NDV-Nekretnine").
Situacija je još kompliciranija s prijenosom stanova koji se nalaze na drugom katu u nestambeni dio. U ovom slučaju uknjižba je moguća samo ako se donja etaža kuće također koristi za poslovne nekretnine. "Štoviše, bez obzira gdje se objekt nalazi, ako je kupljen uz hipoteku i založen banci, bit će ga nemoguće prenijeti u nerezidencijalni fond", pojašnjava Inna Ignatkina ("MIC-Nekretnine" ).
"Osim bezuvjetnog ispunjavanja ovih zahtjeva, potrebno je da stan ima otvoreni plan - da se prostor pretvori u trgovinu, ured ili salon", napominje Elena Mishina, direktorica MIEL-Commercial Real Estate.
Ako stan u potpunosti ispunjava gore navedene zahtjeve, tada možete započeti proces prijenosa.
U početku je potrebno izraditi projektni plan koji će na crtežu pokazati kako će se mijenjati raspored prostorija, gdje će se nalaziti ulaz i izlaz, prodajni prostor, skladišni prostor i sl. Također je potrebno uzeti u obzir da prenamjena stambenog prostora u komercijalni ured ili trgovinu može zahtijevati ugradnju dodatne ventilacije, protupožarnih alarma, zvučno izoliranih elemenata itd.
Nakon izrade projekta morat ćete prikupiti impresivan paket dokumenata. “Da biste premjestili prostor iz stambenog u nestambeni, morate imati zahtjev, dokumente o vlasništvu za stan (potvrda o vlasništvu), tehničku putovnicu (ako je nemate, morat ćete prvo pribaviti takav dokument) , tlocrt iz BTI-a i eksplikacija,” objašnjava Inna Ignatkin (“MIC-Nekretnine”). Ovom popisu možete dodati potvrdu izdanu na temelju podataka iz kućne knjige, izvadak iz DEZ-a i zaključak iz BTI-a o mogućnosti pretvaranja stana u komercijalnu nekretninu.
Također, bez greške, prema svim stručnjacima, uključujući Elenu Mishinu ("MIEL-Commercial Real Estate"), bit će potrebna odobrenja državnih nadzornih tijela i organizacija lokalne samouprave: Gradska arhitektura Moskve, Protupožarna inspekcija, Mosenergo, Mosgorgaz, Moszhilinspektsiya i drugi . I što je najvažnije, bit će potrebno dobiti pismeni pristanak za prijenos stana u nestambenu upotrebu od svih stanovnika zgrade. Dobiti ga, kao što praksa pokazuje, može biti vrlo teško.
Uz sve gore navedeno, ako je objekt koji se prenosi arhitektonski spomenik ili se kuća nalazi u području povijesnog razvoja grada, tada za pretvaranje stana u komercijalnu nekretninu potrebno je dopuštenje Moskovskog odbora o Bit će potrebni Arhitektura i urbanizam, kao i Moskovski odjel za kulturnu baštinu.
Tek nakon što se prikupe svi dokumenti za dopuštenje, oni se dostavljaju putem usluge "jedan prozor" Moskovskom odjelu za stambena pitanja i stambenu politiku. Ocjenjuje ih Gradsko međuresorno povjerenstvo za korištenje stambenog fonda, koje utvrđuje izvedivost i mogućnost prevođenja stana u nestambeni fond. Troškove postupka prijenosa procjenjuje Gradsko povjerenstvo za privatizaciju i stambeno zbrinjavanje.
“Troškovi prijevoda mogu iznositi 30.000 USD ili više, a sam proces ponovne registracije traje od nekoliko mjeseci do 1,5 godina”, objašnjava Valery Aristarkhov (“Ruska kuća nekretnina”). Podaci njegove kolegice, Elene Mishine iz MIEL-Commercial Real Estate, su sljedeći: troškovi pretvaranja stambenog prostora u komercijalne nekretnine mogu se kretati od 900.000 do 1.300.000 rubalja.
Međutim, to nisu sve naknade koje će vlasnik morati platiti kako bi dobio dozvolu za provođenje ovog postupka. Također će morati registrirati prijenos u Registracijskoj komori i platiti državnu pristojbu od 1.000 rubalja za fizičke osobe i 15.000 rubalja za pravne osobe.
Naravno, vlasnik stana može naručiti prijenos stambenog prostora u nestambeni fond od specijalizirane tvrtke koja će za njega obaviti sve gore navedene operacije. "Takav prijevod "ključ u ruke" košta 40-50 tisuća američkih dolara", kaže Evgenia Borzova ("NDV-Nekretnine").
Koristi u konkretnim brojkama
Bez sumnje, postupak prijenosa stambenog prostora u status poslovnog objekta prilično je složen i skup. Situacija je dodatno komplicirana činjenicom da se troškovi pretvaranja stambenog prostora u nestambenu ne isplate uvijek u budućnosti, budući da poslovni prostor neće u svim slučajevima koštati više od stambenog prostora. “Ako su prije 5-7 godina nestambeni prostori tradicionalno koštali više od stana u istoj zgradi, sada to nije uvijek slučaj. Na primjer, prodaju se prostori u prizemlju peterokatnice Hruščovke, koja se nalazi 20 minuta hoda od stanice metroa Ryazansky Prospekt. Njegova površina je 189 kvadratnih metara. m, a trošak je 82.500 rubalja/m2. m. A stan iste veličine u istoj zgradi koštao bi 130-140 tisuća rubalja. po kvadratnom m", objašnjava Elena Mishina ("MIEL-Komercijalne nekretnine").
“A u praksi naše tvrtke bio je jednako indikativan slučaj: prodali smo stan na Maloj Dmitrovki, koji se nalazi na prvom katu. Ponuđen je i kao stambeni i kao poslovni prostor - bez uknjižbe prijenosa. Postojao je veliki interes za nekretninu kao poslovni prostor, no zgrada u kojoj se nalazila nalazila se u dvorištu druge kuće i svi prozori gledali su na dvorište. Kao rezultat toga, nekretnina je prodana kao stambeni prostor: pokazalo se isplativijim. A vlasnik je bio zadovoljan činjenicom da se nije mučio s prijevodom”, potvrđuje riječi kolege Vadim Lamin (SPENCER ESTATE). Navodi i još jedan primjer: “Slična je situacija i s najamninom: iznajmljivali smo stan u Krasinoj ulici bez prenamjene za nestambene potrebe, iako je najmoprimac, koji živi u jednoj sobi, druge dvije koristio za posao. Budući da je tamo živio, sve je bilo potpuno legalno. A ako bi se ovaj stan prebacio u nestambeni prostor, njegovo iznajmljivanje ne bi bilo sasvim isplativo.”
Naravno, ima i primjera gdje je prenamjena stana u poslovni prostor bila znatno isplativija od prodaje stambenog prostora. “Na primjer, jednom smo preselili stanovnike komunalnog stana - malog dvosobnog stana površine 42 četvorna metra. m u prizemlju u blizini stanice metroa Oktyabrskoye Pole, prenoseći ga u nestambenu upotrebu. A zbog razlike u cijeni između stambenih i nestambenih prostora, mogli su dvama susjedima osigurati odvojene jednosobne stanove na istom području bez dodatnog plaćanja", kaže Konstantin Prosin ("INCOM-Nekretnine").
Kakva je situacija u centru glavnog grada? “Ovdje su dobro opremljeni poslovni prostori s dobrom lokacijom skuplji od stanovanja. Dakle, stan od oko 100 m2. m u prizemlju može se iznajmiti kao stambeni prostor za 50-100 tisuća rubalja. mjesečno, a iznajmljivanje kao ured donijet će vlasniku najmanje 150-300 tisuća rubalja. mjesečno. Cijena po kvadratnom metru za prodaju ureda na tako prometnim prometnim rutama kao što su Tverska ulica, Kutuzovski prospekt, Garden Ring može doseći desetke tisuća dolara, a prodaju se prilično brzo", objašnjava Pavel Lepish ("Domus Finance"). Imajte na umu da prosječna cijena po kvadratnom metru stanovanja u takvim područjima ne prelazi 19-20 tisuća dolara.
GdeEtoDom.RU obratio se profesionalcu da uništi postojeće mitove na tržištu stanova. Čitajte dalje kako biste saznali koje su prednosti i mane stanova te isplati li ih se kupiti.
Mitovi o stanovima
S gledišta profesionalne posrednice za nekretnine Natalije Širokove, koja radi na tržištu nekretnina više od 9 godina, glavna razlika između stanova i stanova je sljedeća. - ovo je nestambeni prostor u kojem se nalazi soba ili sobe opremljene za stanovanje, kuhinja, kupaonica i druge pogodnosti. Stručnjak je na konkretnim primjerima objasnio prednosti i nedostatke stanova.
Za usporedbu odabrana su dva para stanova. Prvi par se nalazi pored obične stambene zgrade na Yaroslavskoye Shosse i višenamjenskog stambenog kompleksa sa stanovima pored parka Losiny Ostrov, drugi par se nalazi pored stanice metroa Vodny Stadium, u kojoj investitor nudi i stanove i stanova.
Mit 1. Stanovi su jeftiniji od stanova
Usporedimo cijenu stanova u kompleksu mješovite namjene Vodny i na Yaroslavskoye Shosse.
Doista, stanovi su ne samo jeftiniji, nego znatno jeftiniji od sličnih stanova. u susjednoj kući stanovi su skuplji 36%. U kompleksu Vodny razlika je bila 20%.
Ako napravite izbor stanova za 8 milijuna rubalja. u području stanova na Yaroslavskoye Highway, vidimo da za isti novac možete kupiti:
- 2-sobni stan
- pa čak i 3-sobni stan
Dakle, mit je potvrđen.
Mit 2. Visoki porezi na stanove
Dapače, sam porez je 5 puta veći. Za stambene prostore - 0,1%, ali za stanove - već 0,5% porezne osnovice. Treba imati na umu da se porez obračunava na temelju katastarske vrijednosti nekretnine, koja je za stanove znatno niža.
Izračun na primjeru stanova i stanova na Yaroslavskoye autocesti izgleda ovako:
Osim toga, porezna osnovica za stan može se umanjiti za pripadajući porezni odbitak u iznosu od 20 četvornih metara. m ukupne površine stana za svakog vlasnika stana. Međutim, porezna olakšica ne odnosi se na stanove.
Dakle, plaćanja poreza za stanove veća su za najmanje 14.662 rublja godišnje.
Razlika između stana koji se uspoređuje i stana pri kupnji je 2 900 000 RUB. Podijelimo li ovu razliku (2.900.000) s "preplaćenim" porezima od 14.662,67 rubalja godišnje, dobivamo 197 godina.
Kupac koji je kupio stanove platio je 2,9 milijuna rubalja. manje nego za stan u susjednoj zgradi i plaćanje poreza od 14.662,67 rubalja. više će uštedjeti za 197 godina.
Mit potvrđen: porezna stopa je veća, ali su uštede veće.
Mit 3. Ne postoji porezna olakšica za stanove prilikom kupnje.
Porezni odbitak je osiguran:
- na stanove, sobe ili udjele u njima u gotovoj kući ili prava na stan, sobu ili udjele u njima u kući u izgradnji;
- za kupnju građevinskih i završnih materijala;
- za radove povezane s dovršetkom stana, sobe ili udjela u njima, kao i troškove izrade projektne i procjenske dokumentacije za završne radove;
- za građevinske radove (dovršetak stambene zgrade ili udjela u njoj, nedovršena gradnja) i završne radove;
- za priključenje na mreže za opskrbu električnom energijom, vodom i plinom i kanalizaciju ili stvaranje autonomnih izvora opskrbe električnom energijom, vodom i plinom i odvodnje.
Za stanove nema poreznih olakšica.
Ovdje treba uzeti u obzir još jednu točku: samo građani Ruske Federacije koji su obveznici poreza na dohodak mogu iskoristiti poreznu olakšicu. Na primjer, pojedinačni poduzetnici koji rade prema pojednostavljenom sustavu oporezivanja neće ga moći koristiti čak ni u slučaju...
Mit potvrđen.
Mit 3. Stanovi se grade na industrijskom zemljištu “impregniranom” teškim metalima
Svi stanovi se mogu podijeliti na:
- Stanovi u rekonstruiranim zgradama tvornica i manufaktura. Na primjer, "The Loft Club" na adresi Dukhovsky Lane 17 podignut je na mjestu Tvornice kože iz 1869., sve su zgrade izgrađene nanovo. Četvrt potkrovlja "Danilovskaya Manufactory" - rekonstrukcija zgrade bivše tvornice tekstila koja je djelovala u 19. stoljeću, gdje su neke zgrade imale radionice za izbjeljivanje. Koliko su takva zemljišta opasna, na kupcu je da odluči.
- Stanovi u novim zgradama - MIBC "Moscow City", MFC "Vodny" itd. Novi kompleksi grade se uz stambene zgrade, na istim zemljištima.
Mit je uništen; ne nalaze se svi stanovi na industrijskom zemljištu.
Mit 4. Nemoguće je prijaviti se u stanove
Privremeni upis moguć je za stanove ako zgrada u kojoj se nalaze ima status hotela ili apart-hotela, odnosno u vlasnički list mora biti upisano "nestambeni prostor hotelskog tipa" ili "stanovi hotelskog tipa". . Ovu priliku pružaju, primjerice, Međunarodni poslovni centar Moskva City i višenamjenski kompleks Vodny.
Uz privremenu prijavu dijete možete upisati u vrtić ili školu ili biti raspoređeno u ambulantu.
Mit je raspršen.
Mit 5. Veliki računi za režije
Mnogi misle da je razlika u računima za režije između stana i stana 2-3 puta veća.
Računi za režije za stanove u odnosu na stanove doista su 20% veći. Na primjer, za 2-sobni stan na Yaroslavskoye Shosse, 124, vlasnik plaća 4.500-5.000 rubalja mjesečno, a za stan u susjednoj kući - 6.000 rubalja.
Razlika postoji, ali je beznačajna.
Mit potvrđen.
Mit 6. Banke ne daju hipoteke za stanove
Doista, banke imaju vrlo različite pristupe kreditiranju stanova. Sberbank i Rosselkhozbank trenutno ne kreditiraju stanove, ali VTB 24, Bank of Moscow i Delta Credit nude izdavanje kredita za stanove pod istim uvjetima kao i stanovi (12-14%).
Mit je raspršen.
Mit 7. Programeri ne grade društvenu infrastrukturu pored stambenog naselja
Riječ je o školama, vrtićima i ambulantama. Doista, investitor nije dužan graditi objekte društvene infrastrukture i, u pravilu, to ne čini. Ali mnogi programeri, s obzirom na visoku konkurenciju na tržištu nekretnina, rade na konceptima svojih projekata i uzimajući u obzir potrebe budućih kupaca. Na primjer, u (Beregovoy Proezd, 5) planira se graditi klinika i dječji vrtić. Osim toga, apartmanska naselja često se grade u područjima s izgrađenom infrastrukturom koja se može koristiti.
Mit nije potvrđen.
Na temelju rezultata analize, stručnjak savjetuje odabir stanova u sljedećim slučajevima:
- oni koji već imaju stan u koji se mogu prijaviti;
- poduzetnici koji stan mogu koristiti kao ured;
- za one koji planiraju;
- mladi i aktivni ljudi koji kupuju malu površinu “za početak”, odnosno s mogućnošću da je za 3-5 godina prodaju i kupe veću površinu.
Kako skupo prodati stan u prizemlju
Događa se da se u Rusiji stanovi na prvom katu ne smatraju prestižnim. Zbog toga se ti stanovi u pravilu dosta slabo prodaju osim ako prodavatelj ne ponudi dobar popust. Međutim, ako pažljivije pristupite pitanju prodaje stana, ostavljajući po strani sve njegove nedostatke i ljudske stereotipe, tada ćete svoju postojeću nekretninu moći vrlo isplativo prodati. O tome koliko je skupo prizemlje govorili su stručnjaci za tržište nekretnina.
Čini se da bi stanovi na prvom katu trebali privući pozornost ljudi koji ne bi imali ništa protiv sadnje drveća i cvijeća ispod svojih prozora, ali, nažalost, u Rusiji je vrlo malo takvih ljudi. To je zbog niza neugodnosti. Ljudi su uplašeni visokom razinom buke i problemima povezanim s blizinom podruma. Malo koga mogu obradovati znatiželjni pogledi ljudi u prolazu. Također morate staviti rešetke na prozore.
U pravilu se stanovi u prizemlju, zbog navedenih slučajeva, prodaju znatno jeftinije u odnosu na stanove na ostalim katovima. Popust može doseći i do 20%. Prema Arseniju Vasiljevu, generalnom direktoru Grupe kompanija UNISTO-Petrostal, samo dodatna poboljšanja mogu nekako promijeniti situaciju - visokokvalitetne obnove, cvjetnjak ispod prozora, najnoviji trend je uređenje zasebnog ulaza s namjenskim lokalno područje za vlasnike stanova na prvom katu. Ali to je praksa nove niske prigradske gradnje.
Naravno, u prigradskim niskim stambenim zgradama pitanje likvidnosti prvih katova obično nije tako akutno: organizirano naselje je privatno područje, što znači da sigurnost, mir i tišinu jamči vlastiti sigurnosni sustav. Međutim, prema tvrtki Villagio Estate, čak se i ovdje stanovi na nižoj razini manje rado rastavljaju nego na srednjim ili gornjim katovima, uglavnom zbog karakteristika pogleda. Stoga neki programeri pokušavaju nadoknaditi nedostatke takvih stanova dodatnim prednostima. Na primjer, stambene zgrade u naselju Park Avenue imaju 4 kata. Publiku najviše privlači gornja razina: kupci dobivaju ne samo studio, već i vlastiti operativni krov. Međutim, niži je također tražen: kako bi potaknuo interes kupaca, programer je povećao površinu stanova, a također je svakom studiju na 1. katu osigurao otvorenu terasu i parcelu. Primjerice, vlasnici nekretnina na 2. i 3. katu nemaju taj luksuz.
Prodaja bez gubitka
Ako govorimo o prodaji gradskog stana u prizemlju bez gubitka cijene - prodaja stana za posao, ako karakteristike stana privlače pozornost poslovnih ljudi. Dakle, na ovaj način možemo reći da stanovi u prizemlju imaju svoje prednosti - ovo je prilika za prijenos prostora u nestambenu upotrebu.
Podsjetimo, prije 5-10 godina bila je raširena praksa premještanja stanova u prizemlju u nestambene na drugom katu, što je dovelo do brojnih proširenja stambenih zgrada, preinaka i pojave ponekad dvojbenih zgrada. maloprodajna i ugostiteljska mjesta. Naravno, to nije moglo izazvati aktivno nezadovoljstvo među stanovnicima. Danas praznu nišu ulične trgovine često zauzimaju ugrađeni prostori na prvim katovima novih zgrada čija je komercijalna funkcija bila predviđena u fazi projektiranja. Prema Arseniju Vasiljevu, promjena statusa objekta danas je relevantna samo za područja u kojima postoji nedostatak komercijalne infrastrukture ili stanova s izuzetno povoljnom lokacijom za poslovne ljude.
Prijenosom stana u nestambeni fond vlasnik dobiva skuplju nekretninu koju može prodati, iznajmiti ili koristiti za otvaranje vlastitog posla. Najprofitabilnija opcija je organizirati trgovinu na mjestu bivšeg stana. Međutim, prema riječima Elene Orlove, v.d Voditeljica odjela tvrtke NDV-Nekretnine nije svaka prostorija prikladna za to. “Za stvaranje maloprodajnog objekta važno je da se zgrada u koju se stan prenosi nalazi na prvoj liniji pješačke ulice, po mogućnosti unutar pješačke udaljenosti od metroa”, kaže ona. “Odnosno, govorimo o lokaciji gdje će protok posjetitelja biti vrlo velik.”
"Bolje je ne prenijeti stan u stambenoj četvrti, gdje se mnogi različiti infrastrukturni objekti nalaze na pješačkoj udaljenosti, već ga prodati kao stambeni prostor", kaže Maria Litinetskaya, generalna direktorica tvrtke Metrium Group. - A ako se kuća nalazi uz glavnu autocestu i ima dobar promet, onda je svrsishodnije prvo stambene prostore pretvoriti u nestambene. Iste ulične maloprodajne nekretnine u područjima s dobrim pješačkim prometom koštat će znatno više od stanova u prizemlju, koji će se najvjerojatnije morati prodati s diskontom.”
Philip Tretyakov, izvršni direktor Galaxy Realtyja, također tvrdi da ako se stambeni prostor nalazi na periferiji u stambenoj četvrti, tada nećete moći puno zaraditi.
Evgeniy Semyonov, voditelj odjela prodaje Konnolakhtinsky 55 LLC, zauzvrat dodaje da je jednosobni stan oko 40 m². Teško će se koristiti u komercijalne svrhe zbog male snimke. "Visina poda također izravno utječe na cijenu", kaže on. - Osim toga, vlasnik dvostranog stana je u povoljnijem položaju. Vrlo su rijetki slučajevi da se stanovi prodaju isključivo za uredske potrebe. Trgovina je vrlo tražena u prizemlju. Kafići, male trgovine itd. Ipak, poslovni centri su prikladniji za ured.”
Naravno, stan možete prodati i skuplje, pod pretpostavkom da će se koristiti kao trgovina ili drugi poslovni objekt. No, kupca neće zanimati svaki stan, već samo onaj koji ima povoljnu lokaciju. Predstoji gnjavaža prijenos prostora u nestambenu upotrebu, što će pasti na novog vlasnika. Međutim, investitor se slaže platiti više ako je predmet kupljen na njegovoj lokaciji vrijedan toga. "U ovom slučaju cijena stana ne može porasti za više od 10-20%", napominje Arseny Vasiliev.
Prema Maria Litinetskaya, ako se stan nalazi u centru, u ulici s velikim pješačkim prometom, onda ne morate ni razmišljati o tome - svakako ga treba prenijeti u nestambenu upotrebu, a zatim prodati na višu cijenu. "U ovoj situaciji, marža može biti 20% ili 30%", uvjerava ona. “U svim ostalim slučajevima nužna je detaljna analiza stanja na domaćem tržištu poslovnih nekretnina.”
Radno intenzivan proces
Prije prodaje stana bez gubitka cijene, mora se prenijeti u nestambeni fond, a to je težak i dugotrajan proces. U početku je potrebno dobiti suglasnost stanara, kao i dogovoriti projekt preuređenja i projekt uređenja posebnog ulaza u različitim tijelima, uključujući Gradski odbor za arhitekturu i urbanizam. Sam postupak može trajati 8 mjeseci ili više, ovisno o tome koliko je pojedina faza trajala. Stanovnici možda neće pristati na premještaj, osobito ako su već iskusili sličnu situaciju iz negativne perspektive.
Također je vrijedno napomenuti da stambeni prostori koje vlasnik želi prenijeti u nestambeni fond moraju ispunjavati određene tehničke zahtjeve. Na primjer, mora imati poseban ulaz (ili vlasnik mora imati priliku to organizirati). Osim toga, prijenos nije dopušten ako se stan koristi kao stalno mjesto stanovanja ili je vlasništvo nad njim pod teretom (npr. založeno banci).
Za prijenos stambenog prostora u nestambeni prostor, vlasnik se mora obratiti tijelu lokalne uprave i dostaviti sljedeće dokumente: zahtjev za prijenos prostora, dokumente o vlasništvu, tehničku putovnicu stana, tlocrt kuće, kao i projekt rekonstrukcije i (ili) obnove pripremljen i izveden na propisan način (u slučaju, na primjer, ako postoji potreba za opremanjem zasebnog ulaza).
Prema riječima Valeryja Lazugina, zamjenika glavnog ravnatelja Akademije znanosti Ithaca, provedba projekta prijenosa prostora u nestambenu uporabu, odobrenje zasebnog ulaza itd. trajati oko godinu dana, prosječni trošak je 400-500 tisuća rubalja. “Ako govorimo o centru grada, onda se vrijeme i trošak mogu povećati, sve ovisi o karakteristikama pojedine lokacije”, napominje. - Kod prodaje stana za ured/trgovinu i sl. nisu potrebni posebni dokumenti, standardni paket. Kupac će odobriti prijenos.”
Vlasnik može sam proći kroz proceduru prijenosa stana u nestambeni fond - tu već možemo govoriti o značajnijem povećanju vrijednosti, koje može doseći i 100%. U svakom slučaju, stanovi koji se prodaju za prijenos u nestambene fondove koštat će više od svojih analoga. Teško je nazvati konkretan iznos dobitaka u cijeni, jer izravno ovisi o lokaciji i karakteristikama stana.
U slučaju uspješnog prijenosa stambenog prostora u nestambeni fond, prema Evgeniyu Semenovu, razlika u cijeni može doseći i do 300%. “Gradske vlasti aktivno raspravljaju o povećanju broja pješačkih ulica”, kaže. - Vlasnici prvih katova samo ovo čekaju. Uostalom, imovina će momentalno poskupjeti čim se takva odluka donese.”
Investitori traže
Kao što pokazuje praksa, čim se pojave nove informacije o razvoju metroa, dolazi do povećanja potražnje za prostorima na određenoj lokaciji. "Oni najpametniji rade proaktivno", napominje Alexey Shmonov, izvršni direktor portala za nekretnine Move.su.- Uostalom, okvirni rok za prijenos stambenog prostora u nestambenu nekretninu je do godinu dana. Ali popravke još treba obaviti.”
Ono što je najzanimljivije je da, nakon saznanja o skorom otvaranju podzemne željeznice na određenom području, investitori sami kontaktiraju vlasnike i ponude im da prodaju stan u prizemlju po višoj cijeni, što će im poboljšati životne uvjete preseljenjem u stan boljih karakteristika. "A ljudski faktor je ovdje vrlo važan", kaže Elena Orlova. - Važno je ne prestrašiti vlasnika, objasniti mu prednosti, odagnati sumnje itd. Vlasnik možda nije psihički spreman prodati stan iz raznih razloga: teško se rastati od nekretnine, u blizini se nalaze društvene ustanove, pogodan je za dolazak na posao itd. Ali često cijena izdanja igra odlučujuću ulogu, a odluku o prodaji ipak donosi vlasnik. Nakon obavljene transakcije, novi vlasnik počinje koordinirati promjenu namjene iz stana u nestambeni prostor.”
Prije krize 2008. takvi su prijedlozi - prijenos stambenih prostora u nestambene - bili u velikoj potražnji na tržištu - nedostajalo je gotovih komercijalnih nekretnina, a cijene su bile prilično visoke. Danas je proces prijenosa stanova u prizemlju u nestambeni fond usporen, uključujući i zbog aktivne izgradnje visokokvalitetnih poslovnih centara. Sada nema prvih katova, budući da se u novim zgradama neki od prvih katova odmah projektiraju kao nestambeni - odmah se osigurava odgovarajući raspored poslovnih prostora, potreban broj ulaza/izlaza i usklađenost takvih prostora sa zahtjevima zaštite od požara. . Grigorij Altukhov, komercijalni direktor FSK Leadera, uvjeren je da se ovakvim pristupom i opremanjem prizemnih prostorija svime što je potrebno za daljnji rad može osigurati još veći porast vrijednosti. Na primjer, u stambenom kompleksu "Novoye Tushino", koji se gradi na autocesti Putilkovskoe, 1 km od Moskovske obilaznice, razlika između cijene 1 m². kućište i 1 m2. komercijalnih prostora doseže 25-28%.
Ako nekretnina ima stambenu nekretninu u prizemlju, tada se može koristiti za namjeravanu namjenu, odnosno kao stan, ili je možete pokušati prenijeti u nestambenu nekretninu i koristiti kao komercijalnu nekretninu. Upravo to čine mnogi vlasnici nekretnina na prvom, pa čak i drugom katu.
Ovaj članak je referentni i informativni materijal; sve informacije u njemu predstavljene su u informativne svrhe.
Ali ima li ovo smisla? Što je isplativije iznajmiti ili prodati: poslovni prostor ili stan? Ovo sam odlučio shvatiti.
Od rezidencijalnog do nestambenog: da ili ne?
Glavni razlog zašto vlasnici stanova u prizemlju razmišljaju o prenamjeni stanova u nestambene nekretnine je očekivanje veće zarade od prodaje ili iznajmljivanja nekretnine. Doista, poslovni prostori mogu se pokazati isplativijima, pogotovo jer su stanovi u prizemlju obično 5-10% jeftiniji od stanova koji se nalaze na višim katovima. Zapravo, to je glavna prednost pretvaranja stambene u nestambenu. Prema riječima Valeryja Aristarkhova, višeg voditelja odjela prodaje Real Estate Company Russian House of Real Estate, na ovaj način možete povećati prihode od prodaje za čak 20%. Evgenia Borzova, voditeljica odjela za komercijalne nekretnine u NDV-Real Estate, vjeruje da nestambeni prostori, čak i po lokaciji i karakteristikama slični stanu, koštaju 15-25% više. I prema Jurij Taranenko, direktor odjela za komercijalne nekretnine grupe tvrtki RRG, povećanje vrijednosti može biti čak 30-40%. Prihod od najma, prema Valeryju Aristarkhovu (“Ruska kuća nekretnina, tvrtka za nekretnine”), ponekad je čak 6-7 puta veći.
No, to, međutim, ne funkcionira uvijek ovako: „Budući da je obujam ponude uredskih nekretnina, uključujući visokokvalitetne poslovne centre, takav da u načelu nema hitne potrebe za objektima u prizemlju, i nisu u nagloj potražnji,” uvjerava Yurija Taranenka (RRG).
Da bi nestambeni prostor donosio dobar profit, mora biti na "pravom" mjestu i biti likvidan. “Uspjeh komercijalnih nekretnina ovisi o tome na kojem se području iu kojoj konkretnoj zgradi nalazi, koliko je ta zgrada korisna u smislu pješačkog i kolskog prometa te koliko je blizu metroa”, kaže Maria Kondakova, voditeljica odjela za komercijalne nekretnine u Est-a-Tet. U potražnji među stanarima i tržišnim nestambenim prostorima nalaze se u središnjim područjima (koriste se ne samo za trgovine i potrošačke usluge, već i za urede), u blizini željezničkih stanica i kolodvora, na ulicama s prometnim prometom, osobito ako većina lokalnih stanovnika hrlite ovim ulicama do obližnjeg metroa. Štoviše, veću dobit mogu donijeti krajevi u kojima žive građani s višim društvenim statusom i boljim materijalnim mogućnostima, tj. nedaleko od centra - unutar 2-3 stanice od kružne linije, a nalazi se na prestižnim rutama. "Općenito, perspektivnija (osim Središnjeg upravnog okruga - Urednik) su gusto naseljena područja sa starim zgradama, gdje se danas aktivno grade novi stambeni kompleksi", smatra Konstantin Prosin, voditelj Sevastopoljskog ureda tvrtke INCOM-Nekretnine.
A u stambenim područjima daleko od stanica metroa, nestambeni prostori u prizemlju često ostaju nezatraženi, pogotovo ako su u blizini supermarketi. "Na primjer, u novim mikrodistriktima, gdje su nestambeni prostori dizajnirani na prvim katovima bez greške, do 60% njihovog ukupnog broja ostaje nepotraživano", izvještava Yuri Taranenko (RRG). Dakle, u udaljenim stambenim područjima vjerojatnije je da će nestambeni prostori predstavljati visokorizičnu imovinu i, prema Valeryju Aristarkhovu ("Ruska kuća nekretnina, tvrtka za nekretnine"), promjenom statusa stana možete izgubiti umjesto dobiti na svojoj vrijednosti - istih 20% .
Također, korist od pretvaranja stambenog u nestambeni ovisi o lokaciji samog stana. Ako možete napraviti izlaz na prometnu ulicu, tada će prodaja ili iznajmljivanje komercijalnih nekretnina biti lakša i isplativija. "A ako stan gleda na dvorište ili mirnu ulicu, malo je vjerojatno da će biti tražen kao komercijalna nekretnina, tada nije preporučljivo prenijeti ga u nestambenu upotrebu", kaže on Pavel Lepish, generalni direktor Domus Finance. “Jedina iznimka ovdje su stanovi u prizemlju u samom centru grada, koji su popularni kod zakupaca malih ureda.”
No, i najlikvidnija i najtraženija nestambena nekretnina obično je duže izložena od stana slične veličine i lokacije, bez obzira na to prodaje li je vlasnik ili želi iznajmljivati. Osim toga, stan se može staviti na tržište čim se pojavi takva želja, a želite li nekretninu prebaciti u nestambeni fond, morat ćete skupiti hrpu papira i potrošiti vrijeme na uknjižbu, a tek onda možete prijeći na traženje kupaca ili najmoprimaca. “Općenito, prednost prodaje stana u prizemlju bez prijenosa u nestambeni fond je mogućnost brzog dovršetka transakcije, a nedostatak je relativno niska cijena nekretnine. Ako se stan prebaci u nestambene prostorije, sve će promijeniti mjesta. Prednost će biti mogućnost dobivanja povoljne cijene, a nedostatak vrijeme utrošeno na birokratske odgode i traženje kupaca (stanara)”, kaže Rimma Balyasnikova, ravnateljica odjela za informiranje Jedinstvenog državnog sustava društvenih znanosti.
I dok će nestambeni prostori stajati besposleni, vlasnik će morati platiti komunalne račune, koji, kako je navedeno Vadim Lamin, direktor agencije za nekretnine SPENCER ESTATE, više u odnosu na stanove. “Troškovi rada poslovnog prostora u prizemlju koštaju 40-60 rubalja po kvadratnom metru, au kombinaciji s komunalnim troškovima, mjesečna rata je 100-120 rubalja po kvadratnom metru. m”, kaže Maria Kondakova (Est-a-Tet).
“Održavanje nestambenog prostora svakako će koštati više, jer će računi za režije u ovom slučaju biti veći. U brojkama, aritmetika je sljedeća: za vodu + 10%, za toplinu + 25%, za električnu energiju + 27% (na temelju prosječne tarife od 2,5 rubalja/kWh). Kao rezultat toga, mjesečna najamnina nestambenog prostora od 100 metara bit će 2 - 2,5 tisuća viša od stana iste veličine”, pojašnjava. Maria Litinetskaya, generalna direktorica Metrium grupe.
A vlasnici nestambenih prostora plaćaju porez na imovinu, koji, prema Evgeniji Borzovoj ("NDV-Nekretnine"), iznosi 2,2% godišnje od preostale vrijednosti prostora. Možda će u bliskoj budućnosti stopa poreza na stanovanje postati viša, ali za sada je isplativije posjedovati stambene prostore.
No najveći nedostatak prijenosa stana u nestambeni fond je sam postupak prijenosa: “Kompliciran je i oduzima puno vremena i truda”, upozorava Inna Ignatkina, direktorica podružnice tvrtke "MIC-Nekretnine" na Presni.
Proces prevođenja
Prije svega, valja napomenuti da je prijenos stanova u nestambeni fond reguliran Zakonom o stanovanju, prema kojem svako stanovanje ne može dobiti status poslovnog prostora. "Prvo, nitko ne bi trebao biti registriran u stanu koji se prenosi, a drugo, trebala bi postojati mogućnost organiziranja zasebnog ulaza, izoliranog od podesta i ulaznog prostora", kaže Evgenia Borzova ("NDV-Nekretnine"). A prijenos stanova na drugom katu u nestambene prostore moguć je samo ako se ispod njih nalaze komercijalne nekretnine. "Štoviše, bez obzira gdje se objekt nalazi, ako je kupljen uz hipoteku i založen banci, bit će ga nemoguće prenijeti u nestambeni fond", kaže Inna Ignatkina ("MIC-Real Estate" na Presnja).
Štoviše, kao što je navedeno Elena Mishina, direktorica razvoja, MIEL-Komercijalne nekretnine, potrebno je da stan ima otvoreni unutarnji raspored kako bi se prostorija mogla preurediti za sve potrebe - od trgovine do kozmetičkog salona.
Ako su svi ovi uvjeti zadovoljeni, tada proces prevođenja može započeti. Da biste to učinili, prije svega, trebat će vam odgovarajući projekt koji pokazuje kako će se soba promijeniti, gdje će biti ulaz (obično se ulazi kroz prozor) i gdje će, na primjer, biti skladišni prostori. Štoviše, rekonstrukcija prostora može zahtijevati ispunjavanje određenih tehničkih zahtjeva, na primjer, organizaciju zasebne ventilacije, ugradnju protupožarnog alarma i klimatizacijskog sustava, zamjenu električnih instalacija, povećanu zvučnu izolaciju itd.
Kada se projekt prijevoda razvije, morat ćete prikupiti prilično impresivan paket dokumenata. “Za prijenos iz stambenog u nestambeni potrebno je pripremiti zahtjev, dokumente o vlasništvu za stan (potvrda o vlasništvu), tehničku putovnicu (ako je nemate, morat ćete prvo pribaviti takav dokument). .- Od urednika), tlocrt iz BTI, objašnjenje i spomenuti prijevod projekta,” kaže Inna Ignatkina (“MIC-Nekretnine” na Presnya). Ovom popisu potrebno je priložiti izvadak iz kućne knjige da u stanu nitko ne živi, potvrdu DEZ-a o funkcionalnoj namjeni stanova koji se nalaze na istom katu kao i objekt koji se prenosi te tehnički zaključak za projekt preuređenja (o mogućnostima preuređenja i uređenja prostora te mogućnosti uređenja zasebnog ulaza). Također, kako izvještava Elena Mishina ("MIEL - Commercial Real Estate"), bit će potrebna hrpa odobrenja od raznih tijela: vatrogasna inspekcija (Gospozharnadzor), Mosgorarchitecture, Mosgorgaz, Moszhilinspektsiya, Mosenergo, SES, odjel za podzemne građevine i što je najvažnije - pismeni pristanak za prijenos stana u nestambeni dio od svih stanovnika na ulazu, koji, usput, može postati ozbiljna poteškoća u procesu prijenosa. Osim toga, ako se objekt koji se prevodi nalazi u zgradi koja je klasificirana kao arhitektonski spomenik ili se nalazi u povijesnom građevinskom području grada, morat ćete dobiti dozvolu za izvođenje radova od gradskog arhitekta i povjerenstvo za zaštitu spomenika arhitekture.
Pa, kada se svi ovi papiri prikupe, morat će se predati putem službe na jednom mjestu Odjelu za stambenu politiku i stambeni fond Moskve. Potom će dostavljenu dokumentaciju procijeniti Međuresorno povjerenstvo za korištenje stambenog fonda, koje će utvrditi može li se stan prebaciti u nestambeni fond. A Komisija za privatizaciju i stambeno zbrinjavanje će pak procijeniti trošak prijenosa. "Troškovi prijevoda mogu iznositi 30.000 dolara ili više, a sam proces ponovne registracije traje od nekoliko mjeseci do 1,5 godina", kaže Valery Aristarkhov (tvrtka za nekretnine "Ruska kuća nekretnina"). A prema Eleni Mishinoj ("MIEL - Komercijalne nekretnine"), trošak pretvaranja stambenog prostora u nestambeni fond može biti oko 900.000 - 1.300.000 rubalja.
Ali to nisu svi troškovi, jer ako dobijete dopuštenje za prijenos stana, morat ćete registrirati ovaj prijenos u Registracijskoj komori, za što ćete morati platiti državnu pristojbu od 1000 rubalja. za pojedince i 15.000 rubalja. za pravna lica.
Pa, ako ne želite gubiti vrijeme i živce na razne instance, možete naručiti prijenos stana u poslovni prostor od specijalizirane tvrtke, kojih danas nema tako malo. "Takav prijevod "ključ u ruke" košta 40-50 tisuća američkih dolara", izvještava Evgenia Borzova ("NDV-Nekretnine").
Prednosti u brojkama
Dakle, dobivanje statusa poslovnog prostora za vaš dom prilično je zamorno i skupo, a kao što je već navedeno, troškovi se ne pokrivaju uvijek naknadnim povećanjem cijene nekretnine u odnosu na troškove stanovanja: „Ako 5 - Prije 7 godina nestambeni prostori tradicionalno su koštali više od stana u istoj kući, sada to nije slučaj. Na primjer, prodaju se prostori u prizemlju peterokatnice Hruščovke, koja se nalazi 20 minuta hoda od stanice metroa Ryazansky Prospekt. Njegova površina je 189 kvadratnih metara. m, a trošak je 82.500 rubalja/m2. m. A stan iste veličine u istoj zgradi koštao bi 130-140 tisuća rubalja / m2. m", kaže Elena Mishina ("MIEL - Komercijalne nekretnine").
“I u našoj praksi bio je takav slučaj: prodavali smo stan na Maloj Dmitrovki na prvom katu. Izložen je i kao stambeni i kao poslovni prostor (ali bez registracije prijenosa. - Od urednika). Bilo je mnogo prikaza nekretnine kao poslovnog prostora, ali kuća u kojoj se nalazila bila je u dvorištu druge kuće i svi su prozori gledali na dvorište. Zbog toga su nekretninu prodali kao stambeni prostor, pokazalo se isplativijim, a vlasnici je bilo užasno drago što se nije zamarala s prijevodom, kaže Vadim Lamin (SPENCER ESTATE). – Sličan je primjer i s iznajmljivanjem: iznajmljivali smo stan u Krasinoj ulici bez prenamjene za nestambene potrebe, iako je najmoprimac, koji živi u jednoj sobi, druge dvije koristio za posao. Budući da je tamo živio, sve je bilo potpuno legalno. A ako bi se ovaj stan prebacio u nestambeni prostor, njegovo iznajmljivanje ne bi bilo sasvim isplativo.”
Ali, naravno, postoje i suprotni primjeri: „Na primjer, jednom smo preselili stanovnike komunalnog stana - malog dvosobnog stana površine 42 četvorna metra. m u prizemlju u blizini stanice metroa Oktyabrskoye Pole, prenoseći ga u nestambenu upotrebu. A zbog razlike u cijeni između stambenih i nestambenih prostora, mogli su dvama susjedima osigurati odvojene jednosobne stanove na istom području bez dodatnog plaćanja", kaže Konstantin Prosin ("INCOM-Nekretnine").
Pa, što reći o samom centru glavnog grada: “Ovdje su dobro opremljeni poslovni prostori s dobrom lokacijom skuplji od stanovanja. Dakle, stan od oko 100 m2. m u prizemlju može se iznajmiti za stambeni najam za 50-100 tisuća rubalja. mjesečno, a iznajmljivanje kao ured donijet će vlasniku najmanje 150-300 tisuća rubalja. mjesečno, kaže Pavel Lepish (“Domus Finance”). "Cijena po kvadratnom metru pri prodaji ureda na takvim "vrhunskim" prometnim rutama kao što su Tverskaya Street, Kutuzovsky Prospekt, Garden Ring, može doseći desetke tisuća dolara, a prodaju se prilično brzo." U isto vrijeme, prosječna cijena po kvadratnom metru stanovanja u tim područjima, čak iu elitnom segmentu, iznosi 19-20 tisuća dolara.
Sažetak
Dakle, prijenos stana u nestambene prostore može se pokazati prilično isplativom idejom, ali prije nego što se odlučite na takav korak, svakako morate izračunati moguću dobit, a također uzeti u obzir svoju spremnost da se uključite u prijenos - potrošiti vrijeme i trud na prikupljanje dokumenata i rekonstrukciju prostorija. Također je vrijedno uzeti u obzir da ako se nekretnina prodaje i novac je potreban prilično brzo, onda se ne isplati mijenjati njen status, jer proces prijenosa može potrajati dugo.
