Prodavatelj, koji kupoprodajnim ugovorom prenosi svoje vlasništvo nad stambenom nekretninom, zainteresiran je za primanje sredstava od kupca. S tim u vezi, potrebno je razumjeti koji načini sigurnog primanja velikih svota novca postoje i kako najbolje primiti novac bez rizika da budete prevareni.
Kako sigurno primiti novac pri prodaji stana
Prodaja nekretnine odvija se u nekoliko faza. Čak iu početnoj fazi transakcije, stranke se pokušavaju zaštititi od raznih štetnih pravnih posljedica.
U sporazumu treba biti naznačen ne samo iznos primljen od kupca, već i oblik u kojem će se izvršiti plaćanje, kao i detaljan postupak.
Stranke moraju dogovoriti uvjete plaćanja akontacije, kao i postupak isplate sredstava, ako postoji odredba o obročnom plaćanju.
Imajte na umu da u potonjem slučaju stranke moraju sastaviti dodatni dokument koji navodi iznos plaćanja i učestalost plaćanja.
Načini primanja sredstava
Dakle, natrag na pitanje, Kako se prenosi novac pri prodaji stana?
Trenutno se prijenos sredstava po kupoprodajnom ugovoru provodi na nekoliko načina:
- Najčešći način primanja sredstava kao rezultat transakcije u vezi s pravima na stan je sef. Značenje ove metode je da će se sredstva prenijeti samo ako su u potpunosti poštivani i ispunjeni svi uvjeti sklopljenog ugovora. Imajte na umu da, u pravilu, sve troškove za sastavljanje ugovora s bankovnom organizacijom snosi kupac.
- Bankovni akreditiv. Kada se radi o nekretninama, ovaj način primanja sredstava smatra se najsigurnijim; nema značajnih rizika. Akreditiv je ugovor kojim se kupac obvezuje položiti novčana sredstva na bankovni račun koji se otvara posebno za tu svrhu ako prodavatelj pripremi sve potrebne dokumente. Zapamtite da kupac ne može jednostrano odbiti prijenos sredstava. Algoritam za ovu metodu je sljedeći:
- Banka otvara poseban račun na koji se sredstva prenose.
- Nakon što su sredstva stigla. Kreditna institucija obavještava prodavatelja o kreditu.
- Prodavatelj priprema sve potrebne dokumente i osigurava ih.
- Zatim, banka osigurava pristup sredstvima. Ako dokumenti nisu predani u navedenom roku, novac se vraća kupcu.
- Danas je još jedan način primanja sredstava pri prodaji stambene nekretnine kontaktiranje posebnih centara. U pravilu se takve organizacije kontaktiraju prilikom prijenosa sredstava u gotovini. U prisustvu zaposlenika sastavlja se ugovor o prijenosu novca. Takav dokument mora imati tri primjerka i potpisan od strane svake strane. Posebnu pozornost treba obratiti na prenesene novčanice, budući da novac treba provjeriti na autentičnost.
- Escrow usluge. Takve se usluge nazivaju odjelima agencija za nekretnine koje pružaju dokumentarnu potporu sporazumima, a također preuzimaju odgovornost za praćenje nagodbi između stranaka. Takve službe kontroliraju vrijeme prijenosa novca i također provjeravaju autentičnost novčanica. Međutim, vrijedi napomenuti činjenicu da ako kontaktiraju takvu uslugu, same stranke neće moći provjeriti pouzdanost organizacije.
Primanje novca preko javnog bilježnika
Kad daju novac pri kupnji stana, stranke se mogu obratiti javnom bilježniku.
Prijenos novca putem javnog bilježnika službeno se provodi od 2015.
Mogućnost korištenja ove metode sadržana je u Građanskom zakoniku Ruske Federacije (članak 327).
Za korištenje ovog oblika primanja sredstava potrebna je suglasnost samog javnog bilježnika. Ako je dostupan, prije registracije ugovora, prima sredstva koja je kupac doznačio na svoj bankovni račun. Zatim, nakon obavljene transakcije, javni bilježnik prenosi sredstva sa svog računa prodavatelju.
Imajte na umu da korištenje ove metode podrazumijeva sklapanje dodatnog sporazuma o novčanim nagodbama, što potvrđuje pravnu činjenicu da javni bilježnik kontrolira ne samo dokumentaciju sporazuma, već djeluje i kao jamac prijenosa sredstava.
Trošak takve usluge je oko 1500 rubalja.
Upamtite, ugovorom se mora detaljnije utvrditi temelj da kupac može podići svoja sredstva s javnog bilježnika.
Banka prenosi hipotekarni novac prodavatelju
Morate znati kako sigurno primiti novac u slučajevima kada je stan pod hipotekom.
Sredstva se prenose na sljedeći način:
- Prodavatelj i kupac sastavljaju predugovor o kupoprodaji objekta;
- Kupac svoje dokumente predaje bankarskoj organizaciji, koja ih pregledava i, ako je odobreno, sklapa ugovor s kupcem;
- Zatim, bankarska organizacija prenosi sredstva prodavatelju u iznosu navedenom u ugovoru;
- Kupac dobiva prava na stan.
Kada banka prenese hipotekarni novac prodavatelju, ona preuzima odgovornost kontrolirati vrijeme prijenosa sredstava i pridržavati se ostalih odredbi koje se odnose na postupak.
Kako provjeriti novac pri prodaji stana
Budući da je prodavatelj stana zainteresiran za dobivanje stvarnih sredstava, može ih provjeriti na sljedeće načine:
- Stranke se mogu obratiti javnom bilježniku. Ne zaboravite da se takav zahtjev može podnijeti u bilo kojem javnobilježničkom uredu.
- Prodavač može samostalno kupiti mehanizam kojim će provjeriti autentičnost novca.
- Stranke se mogu obratiti bilo kojoj bankarskoj organizaciji koja će provjeriti autentičnost sredstava nakon plaćanja usluga.
Za provjeru autentičnosti novčanica pogledajte video:
Kako se registrirati za primanje novca
Prodavač mora znati ne samo kako pravilno primiti novac, već i kako ispravno dokumentirati činjenicu primanja sredstava od kupca.
Ako prodajete stan s hipotekom
U slučaju plaćenog prijenosa vlasništva stana koji je pod hipotekom, stranke mogu koristiti dvije mogućnosti prijenosa sredstava:
- Kreditna institucija prenosi sredstva kupcu, koji se zatim obvezuje prenijeti sredstva prodavatelju;
- Bankarska organizacija, nakon sklapanja ugovora s kupcem o hipotekarnom kreditiranju, samostalno prenosi sredstva na otvoreni račun prodavatelja.
U pravilu se koristi druga opcija. U ovom slučaju, prodavač je potpuno siguran od prevaranata.
Potvrda o primitku sredstava po ugovoru, akt
Potvrda je jedan od najčešćih dokumenata koji se sastavljaju prilikom primanja sredstava.
Potvrdu o primitku sredstava prodavatelj sastavlja u pisanom obliku. Dokument mora ispunjavati određene zahtjeve koji se na njega odnose.
Prije svega, to se odnosi na sadržaj.
U dokumentu morate napisati:
- Osobni podaci osobe koja je primila novac, kao i podaci osobe od koje je novac primljen. Podaci moraju biti dostavljeni u skladu s dokumentima koji potvrđuju identitet obiju strana.
- Slijedi iznos transferiranih sredstava. Označeno i riječima i brojevima. Važno je da prodavač mora navesti zašto je kupac primio sredstva.
Do danas na zakonodavnoj razini nije uspostavljen obrazac potvrde o primitku. S tim u vezi, stranke mogu same sastaviti dokument ili preuzeti uzorak s interneta.
U nastavku možete vidjeti uzorak računa.
Dokument koji je sličan priznanici je akt o primitku sredstava. Mora naznačiti:
- Podaci o kupoprodajnom ugovoru temeljem kojeg se sredstva prenose;
- Podaci o strankama;
- Podaci o tome da su sredstva prenesena, njihov iznos;
- Informacija da prodavatelj nema potraživanja prema kupcu.
Zaključak
Dakle, danas postoji mnogo opcija za prijenos sredstava na takav način da ih prodavač sigurno primi. Stranke moraju same odlučiti koju će opciju odabrati.
Suprotno uvriježenom mišljenju, prilikom sklapanja transakcija s nekretninama u opasnosti je ne samo kupac, već i prodavatelj.
Prevaranti imaju cijeli arsenal tehnika kojima varaju i kupce i prodavatelje stanova. Stoga je vrlo važno točno znati kojim se trikovima i shemama služe.
Sumnjivi kupci
Vlasnici stanova povremeno se susreću s takvim “pseudokupcima” koji samo gledaju stanove, a zapravo ih nemaju namjeru kupiti. Neki od ovih znakova potpuno su bezopasni. Ali među njima ima i onih koji mogu raditi u dosluhu s kriminalcima. Na primjer, mogu biti vodiči za provalnike.
Stoga, želite li se zaštititi od ovakvih događaja, zamolite sve potencijalne kupce da potpišu potvrdu o razgledanju stana i dostave svoje podatke. Ako kontaktirate posrednika, on će vam sastaviti takav ugovor i ponuditi ga kupcu na potpis. Još bolje, pokušajte, ako je moguće, prije prikazivanja iz stana iznijeti dio namještaja i skupe opreme.
Akontacija i depozit
Prevareni kupci često iskorištavaju činjenicu da prodavatelji ne poznaju osobito dobro sve zamršenosti kupoprodajnog posla nekretnine. Konkretno, mnogi ne vide razliku između takvih pojmova kao što su akontacija i depozit. Ali među njima postoji temeljna razlika i ne treba ih miješati. Kaucija je iznos koji služi kao osiguranje za izvršenje ugovora. Ako osoba koja je dala depozit odbije transakciju, novac joj se neće vratiti. A ako onaj koji ga je uzeo odbije, onda mora platiti dupli polog. A akontacija je samo akontacija. Ako se ugovor ne ispuni, uvijek se vraća. Prenesena sredstva priznaju se kao predujam osim ako nije sklopljen pismeni ugovor o depozitu.
Upravo se na neznanje običnih ljudi o ovim suptilnostima oslanjaju prevaranti, tražeći od prodavača da daju polog za stan. Tada poduzimaju sve kako bi prodavatelja natjerali da prekrši svoje obveze i traže isplatu jamčevine u dvostrukom iznosu. U nekim slučajevima mogu biti i dva slamnata kupca, a ako jedan od njih da veći polog, drugi će sigurno tražiti povrat duplo većeg iznosa od onoga što je platio. Takvi "pseudo-kupci" rade zajedno, a zatim dijele razliku, ostavljajući nesretnog prodavača na hladnom.
Stoga je bolje uzeti predujam od kupaca i, ako je potrebno, odrediti kazne za neispunjenje obveza. Ovo je bolje nego da svoj teško zarađeni novac plaćate prevarantima.
Prijevara u prijenosu novca
Transfer novca izaziva veliku zabrinutost kod svih prodavača, jer je u ovom trenutku prijevara najčešće moguća. Najopasnija opcija je prebacivanje novca iz ruke u ruku, na što prodavač ni pod kojim uvjetima ne bi smio pristati jer se novčanice mogu pokazati lažnima. Ili vam kupac može dati "lutku".
Bezgotovinsko plaćanje također je daleko od sigurne opcije, jer postoji rizik da vam kupac nakon registracije kupoprodajnog ugovora jednostavno neće prenijeti novac. U tom će slučaju vaš stan već postati njegovo vlasništvo.
Sva plaćanja treba izvršiti putem banke. Kupac na neko vrijeme (oko mjesec dana) iznajmljuje sef u koji u prisustvu prodavatelja polaže novac. Ako transakcija bude uspješna, prodavatelj će ih moći primiti uz predočenje registriranog kupoprodajnog ugovora u roku od otprilike 20 dana. A ako ne uspije, na kraju razdoblja najma ćelija kupac će ih moći uzeti natrag.
Ako se bojite da bi vam kupac mogao ubaciti krivotvorene novčanice ili staviti "lutku" u sef, vrijedi naručiti provjeru autentičnosti novca i uslugu brojanja novca u banci. Tada ćete biti potpuno sigurni da vas kupac ne vara.
Prijevare sa sefovima
Ali čak i ako se prijenos novca za stan provodi uz sudjelovanje banke, prevaranti još uvijek imaju nekoliko načina da vas prevare. Beskrupulozni kupac može namjerno uzrokovati odgodu registracije ugovora s Rosreestrom. Na primjer, njegovom krivnjom u ugovoru se mogu naći određene pogreške.
Dok se ugovor konačno registrira i stan postane vlasništvo kupca, razdoblje za pristup prodavatelja jedinici već će proći. U tom trenutku kupac će doći u banku i jednostavno uzeti svoj novac, a vi ćete ostati i bez novca i bez nekretnine.
Kako se to ne bi dogodilo, pažljivo pratite uvjete najma vašeg sefa. Ne sklapajte ugovore prema kojima samo s kupcem možete pristupiti ormariću jer on uvijek može reći da je bolestan ili smisliti neki drugi izgovor da ne dobijete novac.
Umjesto uobičajenog najma sefa, za plaćanja možete koristiti bankovni akreditiv. To je pouzdanije, jer akreditiv zahtijeva bezgotovinsko plaćanje, a kupac neće moći dobiti novac natrag ako se transakcija stvarno dogodi.
Ovjeru kupoprodajnog ugovora povjerite samo iskusnim odvjetnicima i trgovcima nekretninama i sami ga pažljivo pročitajte. Ne vjerujte kupcu koji nudi sve preuzeti na sebe. Isto tako, ne vjerujte odvjetnicima, trgovcima nekretninama i javnim bilježnicima koje vam preporuči kupac, jer mogu raditi u dosluhu s njim.
Javni bilježnik obavlja obračune između kupca i prodavatelja. Najlakši način prijenosa novca za stan iz ruke u ruku, ali se ta ista opcija smatra najopasnijom.
Kako biste osigurali sigurnost transakcije, potrebno je ili angažirati zaštitara ili unajmiti prostoriju za sastanke u banci za transakciju i odmah po primitku novca položiti ga na depozit ili tekući račun. Ali to ne eliminira, na primjer, takav problem kao što je prijenos dijela iznosa kupcu uz usmeno obećanje da će iznos koji nedostaje platiti malo kasnije. Ako se to dogodi nakon što je ugovor potpisan i registriran, tada se problemi ne mogu izbjeći.
Prednosti: Bez formalnosti ili dodatnih troškova.
Mane: Veći rizici povezani s prijenosom gotovine.
Možete saznati kako kupiti i prodati stan za gotovinu.
Bankovni sef
Drugi način osiguranja transakcije je polaganje novca u sef. Ovo je vrlo zgodno i za iznajmljivanje sefa za samo 3-14 dana, dok traje registracija ugovora, morat ćete platiti ne više od 1 tisuću rubalja. Gotovina će biti pohranjena u sefu, a pristup će imati samo kupac, prodavatelj i popis osoba navedenih u ugovoru.
- Kupac iznajmljuje ormarić iu njega stavlja cjelokupni iznos prema ugovoru na dan transakcije. To se obično radi u prisustvu prodavača.
- Nakon toga, prodavatelju stana dopušten je pristup sefu tek nakon što dostavi originalni kupoprodajni ugovor s oznakom državne registracije.
Banka pažljivo provjerava te podatke. Čak i ako netko od sudionika izgubi ključ od sefa, to neće uzrokovati probleme, jer banka neće nikoga pustiti u svoj depozit bez provjere transakcijske dokumentacije. Ako dogovor propadne, kupac će moći povući sredstva u roku od tjedan dana.
Uz pomoć sefova vrši se lavovski udio plaćanja na sekundarnom tržištu stanova.
S novim zgradama sve nije tako jednostavno, gdje se plaćanja odvijaju u uredu developera ili njegovih posrednika ili bankovnim prijenosom. Za plaćanje se može iznajmiti ne jedna, već više ćelija ako je transakcija složena i uključuje prodaju i kupnja ostalih nekretnina.
Prednosti: Jeftin i siguran način skladištenja velikih količina.
Mana: Za sef je potrebno sastaviti ugovor o najmu, au slučaju stečaja banke ta sredstva nisu pokrivena osiguranjem depozita.
Proces prijenosa sredstava putem sefa detaljno je objašnjen u.
Akreditiv
Još jedan popularan sigurna mogućnost plaćanja za promet nekretninama - akreditiv.
Troškove otvaranja računa obično snosi kupac. Veličina provizije može se kretati od 0,5 do 2-5% iznosa, što možda neće odgovarati svim sudionicima transakcije.
Prednosti: Sigurnost transakcije.
Mane: Visoka bankovna provizija za otvaranje računa i isplatu sredstava.
Gotovina kod bilježnika
Ako ne želite imati posla s bankama, onda uvijek možete izvršiti plaćanja izravno u javnobilježničkom uredu, gdje se potpisuje kupoprodajni ugovor. Pomoću stroja za provjeru autentičnosti novčanica možete prebrojati i provjeriti cijeli iznos.
Ali nitko ne jamči sigurnost nakon što izađete iz ureda s novcem. Osim toga, državni prijenos traje najmanje 1-3 dana (u prosjeku dva tjedna) i prije nego što se dogodi, nema potrebe žuriti s prijenosom sredstava.
Bilo kada prodavatelj može otkazati postupak državne registracije i zadržati stan za sebe. Novac će mu biti jako teško vratiti s obzirom na preopterećenost naših sudova i veliku korupciju.
Možete sklopiti ugovor da će plaćanje biti odmah nakon prijave, ali to su i dodatni rizici. Zbog toga većina sudionika u transakcijama s nekretninama odabire sheme poravnanja uz sudjelovanje banaka ili posrednika u koje vjeruju.
Prednosti: Dobijte gotovinu brzo.
Mane: Visok rizik od krađe novca na ulici ili kašnjenja u plaćanju.
Polog kod bilježnika
S javnim bilježnikom možete se dogovoriti i na drugačiji način.
Prije nego pristanete na takvu shemu plaćanja, morate pažljivo provjeriti ugled javnog bilježnika i ima li licence za rad. Zapravo u ovom slučaju javni bilježnik djeluje kao običan posrednik sa svim rizicima koji iz toga proizlaze. On može nestati s novcem i prevariti ne samo vas, već i mnoge druge klijente.
Čak i ako se pokaže savjesnim, ova se shema izračuna ne može nazvati besprijekornom. Za prijenos novca ili otvaranje računa morat ćete platiti određenu proviziju (do 3%). Osim toga, ne daju svi javni bilježnici svoje depozite za transakcije.
Prednosti: Sigurnost transakcije.
Mane: Visoka provizija za otvaranje računa i prijenos s računa na račun ili isplatu plus plaćanje notarskih usluga (minimalno 1,5 tisuća rubalja).
Bezgotovinsko plaćanje
Bankovni prijenos je jednostavan način plaćanja, ali uključuje troškove bankovnih usluga. Kupac stavlja novac za stan na svoj tekući račun i odmah nakon državne registracije prenosi ga na račun prodavatelja.
U svakom trenutku može potvrditi da je prebacio novac jednostavnim izdavanjem potvrde banke. Prodavatelj neće moći manipulirati kupcem dokazivanjem da nije primio novac. Ako ovu shemu odredite u kupoprodajnom ugovoru, onda ne bi trebalo biti problema.
Ako se novac ne prenese u roku, prodavatelj ima pravo zahtijevati poništenje državne registracije i kupoprodajne transakcije.
Prednosti: Sve transakcije s novcem su dokumentirane.
Mane: Provizija za otvaranje računa, prijenos i isplatu.
Plaćanje preko agencije
Prijenos sredstava može se izvršiti iu uredu agencije za nekretnine(pročitajte o potpori za kupnju i prodaju stana). Ovo je prilično zgodno, jer ovdje možete odmah platiti posredniku, prebrojati novac u zasebnoj sobi i koristiti usluge pozvanog bilježnika.
Prednosti: Minimalni troškovi.
Mane: Prodavatelj može uložiti žalbu na državnu registraciju i započet će dugotrajno suđenje. Novac će već biti prebačen.
Onog trenutka kad se dogodi
Isplata novca događa se nakon što stranke potpišu kupoprodajni račun i državnu registraciju prava. Prije toga može se sklopiti ugovor o prijenosu depozita (npr. u iznosu od 10% cijene stana). Polog se može prenositi iz ruke u ruku ili preko sefa (možete pročitati o polozima, zalozima i predujmovima).
Ali cijeli iznos se prenosi tek kada su svi dokumenti već završeni. Na primjer, sa shemama s akreditivom ili sefom, nećete dobiti pristup novcu osim ako nisu sigurni da je transakcija izvršena. Novac možete uplatiti u ćeliju ili uplatiti na svoj račun prije transakcije, a to možete učiniti u prisustvu prodavatelja.
Upute za prijenos novca:
Ako slijedite sva pravila, transakcija će biti apsolutno sigurna.
Glavna stvar je zapisati algoritam izračuna točku po točku u samom kupoprodajnom ugovoru i ne zaboravite uzeti potvrdu od prodavatelja ili potvrdu banke da su sredstva povučena s računa.
U kojoj valuti trebam platiti?
Cijena stana može se procijeniti u dolarima ili eurima, ali obračuni se najčešće provode u nacionalnoj valuti. To je praktičnije jer ne morate stalno mijenjati cijenu stana zbog promjena tečaja. To je također zbog činjenice da se hipotekarni ugovori također uglavnom sastavljaju u rubljima kako bi se zaštitili od valutnih fluktuacija.
Programeri također prihvaćaju plaćanje za DDU ugovore u rubljima, a ne u stranoj valuti. Ako se odlučite prodati ili kupiti stan u dolarima ili eurima, pažljivo provjerite novčanice tehničkim sredstvima.
Koje metode se najčešće koriste na sekundarnom, a koje na primarnom tržištu?
Najpopularniji način plaćanja je putem sefa.
Može se provoditi u dvije faze (uz uplatu polovice ili drugog dijela iznosa, a zatim preostala sredstva nakon prijave). Ovo je sigurna i ne preskupa metoda koja je savršena ako kupoprodajnu mjenicu sastavljate u jednostavnom pisanom obliku bez ovjere kod javnog bilježnika. Za sigurnija plaćanja Preporučljivo je uzeti potvrdu od prodavača nakon što uzme novac iz ćelije.
Popularni su i javnobilježnički depoziti te bezgotovinska plaćanja s računa na račun. Plaćanje za ugovor o udjelu u izgradnji ili drugi ugovor o ulaganju vrši se na račun nositelja projekta. Ako se plaćanje vrši na rate, tada se plaćanje može izvršiti u fazama, prema uvjetima ugovora. Ponekad se plaćanje vrši u gotovini na blagajni, ali uz obavezno izdavanje računa kupcu.
U kojim slučajevima je potrebna potvrda?
Ako se obračuni ne odvijaju putem banke, gdje uvijek možete izdati izvadak ili potvrdu, tada morate barem pisati o primitku novca. Ovaj dokument se sastavlja u jednostavnom pisanom obliku u prisustvu kupca. Na potvrdi mora biti naznačen broj glavnog ugovora, iznos, datumi i osobni podaci.
Sve je ovjereno vlastitim potpisom. Kod plaćanja na rate morat ćete sastaviti nekoliko takvih dokumenata. Nema potrebe za ovjerom primitka kod javnog bilježnika, međutim, dokument mora biti čitljiv iu ispravnom formatu (uzorak se lako može pronaći na internetu).
5 glavnih grešaka
Mnogo je slučajeva prijevara na tržištu nekretnina. Glavne pogreške kupaca i prodavača mogu se sažeti na sljedeći način:
Kako biste izbjegli da postanete žrtva prevaranata, ne biste trebali davati novac ako nemate potvrdu ili drugi dokumentarni dokaz prije nego što je transakcija službeno dovršena. U složenim transakcijama, kada se u isto vrijeme kupuju ili prodaju druge nekretnine, vrijedi maksimalno paziti na zaštitu svojih interesa ako neka od transakcija ne uspije. Treba biti oprezan u komunikaciji s onima koji prodaju stan na.
Potrebno je provjeriti ne samo je li taj dokument istekao, nego i je li živa osoba koja je zadužila nekog drugog da zastupa njihove interese. Kada kupujete kuću na primarnom tržištu, preporuča se temeljito proučiti iskustvo programera i recenzije o njemu. Odgodu gradnje trebalo bi pratiti plaćanje kazni i penala, a sam kupac trebao bi imati priliku u tom slučaju raskinuti ugovor i uzeti svoj novac.
Pogledajte video o najčešćim pogreškama.
Koji je najbolji način da se zaštitite?
Prema čl. 223 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo vlasništva prema ugovoru o nekretninama nastaje od trenutka njegove državne registracije. Prije toga kupac nema pravo raspolagati nekretninom jer vlasništvo nad istom ostaje na prodavatelju.
Za smanjenje rizika:
- Bolje je koristiti sheme u kojima se novac izdaje nakon provjere računa o prodaji i oznake državne registracije. Tada se na nekretninu stavlja teret. Da biste ga uklonili, morat ćete pokazati potvrdu ili drugi dokument koji potvrđuje plaćanje.
- Ne biste trebali žuriti s prijenosom velikog depozita prodavatelju, pogotovo ako sumnjate u samu osobu ili vašu spremnost da kupite stan. Formalno, u slučaju otkazivanja transakcije bez razloga, prodavatelj je dužan ne samo vratiti predujam, već to učiniti u dvostrukom iznosu.
No u praksi takvi sporovi ponekad završe na sudu, au najgorem slučaju na policiji. Za osiguranje posla sasvim je dovoljno 10-20% cijene stanovanja. Preostali iznos može biti na raspolaganju prodavatelju za 1-2 tjedna.
Ako se predomislite oko kupnje stana, jednostavno ćete izgubiti sva sredstva koja ste uplatili kao polog.
- Ako se bojite da prodavatelj neće ispisati ljude iz stana, možete razmisliti o postupku nagodbe u dva koraka. Na primjer, ne unajmite jednu, već dvije ćelije. U drugu stavite preostali iznos za stan koji će biti dostupan tek nakon predočenja potvrde o prijavljenim osobama ili izvatka iz kućne knjige.
Članak 223 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Trenutak u kojem nastaju stjecateljeva vlasnička prava temeljem ugovora
- Pravo vlasništva stjecatelja stvari na temelju ugovora nastaje od trenutka njezina prijenosa, ako zakonom ili ugovorom nije drukčije određeno.
- U slučajevima kada otuđenje imovine podliježe državnoj registraciji, vlasnička prava stjecatelja nastaju od trenutka takve registracije, osim ako zakonom nije drugačije određeno.
Nekretnina se priznaje kao vlasništvo savjesnog kupca (članak 302. stavak 1.) na pravu vlasništva od trenutka takvog upisa, osim u slučajevima iz članka 302. ovog zakona kada vlasnik ima pravo tražiti takvu imovinu od kupca u dobroj vjeri.
Zaključak
Kalkulacija je najvažnija stvar u prometu nekretninama. Da biste smanjili rizike, bolje je koristiti samo provjerene metode prijenosa novca(, akreditivi itd.). Ne plaćajte s prodavačem u samom apartmanu ili restoranu, čak i ako vam se čini da mu možete potpuno vjerovati. Treba se čuvati i raznih posrednika koji svoje usluge nude kao tranzitni račun za čuvanje novca dok je stan uknjižen.
Transakcije nekretnina uvijek uključuju poslovanje s višemilijunskim iznosima. A na tržištu nekretnina ima puno prevaranata, prevaranata i drugih nepoštenih ljudi.
Poštovani čitatelji! U članku se govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki je slučaj individualan. Ako želite znati kako riješi točno tvoj problem- obratite se konzultantu:
PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u tjednu.
Brz je i BESPLATNO!
Pitanje sigurnosti plaćanja ne može se tretirati neodgovorno - uostalom, o tome ovisi hoće li transakcija biti uspješno obavljena ili će još jedna žrtva pasti u zbirku žrtava sljedećih prevaranata?
U kojem trenutku se to događa
Jedno od glavnih pitanja u prometu nekretnina je vrijeme prijenosa sredstava s jedne strane na drugu. Novac se može prenijeti i prije formalizacije transakcije u Rosreestru i nakon, ali ovdje postoje neke nijanse.
Dakle, za prodavatelja je najprihvatljivija opcija da kupac plati kupoprodajnu cijenu i prije nego što stan promijeni vlasnika.
Osim toga, prodavatelj se time osigurava od rizika da bude prevaren. Uostalom, nakon promjene vlasnika, "obrnuti" postupak može se provesti samo putem suda - ako se transakcija proglasi nevažećom.
Ako se čini da je kupac u dobroj vjeri, trenutak prijenosa sredstava zapravo ne igra nikakvu ulogu. Naravno, postoji mogućnost da nakon primitka sredstava prodavač odbije nastaviti transakciju. Srećom, takvih je slučajeva malo.
Dakle, mogu se izvući dva mala zaključka:
- poželjno je da se prijenos novca izvrši nakon potpisivanja ugovora, ali prije državne registracije vlasništva;
- ako kupac na sve moguće načine izbjegava plaćanje prije državnog upisa vlasništva, postoji rizik da se radi o prevarantu koji jednostavno neće dati novac.
Pravila
Pravila prijenosa sredstava za stan ovise o tržištu na kojem se kupuje stambena nekretnina, kao io nekim drugim uvjetima:
- Ako se transakcija odvija na primarnom tržištu nekretnina, tada su strane kupac i investitor (pojedinac, odnosno pravna osoba). Obično se plaćanja u ovom slučaju vrše bezgotovinsko, ali se gotovina može položiti i putem blagajne programera. Način prijenosa sredstava odabire programer, a kupac može utjecati na to samo u rijetkim slučajevima.
- Od 2019. za DPA (sporazume o udjelu) zakon predviđa alternativnu shemu plaćanja - putem escrow računa. U prikazanom slučaju novac se također doznačuje bankovnom doznakom, ali ne izravno nositelju projekta, već na poseban tekući račun.
- Ako se transakcija provodi na sekundarnom tržištu, općenito je prihvaćeno plaćanje u gotovini, ali to je najmanje sigurna metoda.
Za uspješno dovršenje transakcije bez rizika da budete prevareni, bolje je koristiti sigurne metode plaćanja, na primjer:
- putem sefa u banci;
- akreditiv;
- preko notarskog depozita.
Kako dolazi do prijenosa novca prilikom prodaje stana?
Razmotrimo koje metode postoje i koje su od njih najprihvatljivije i najsigurnije za obje strane u transakciji.
Kroz sef
Najpopularniji način prijenosa sredstava za kupnju je gotovinsko plaćanje, ali bez izravnog prijenosa novca "u ruke" prodavača, već korištenjem posebnog sefa u banci.
Postupak iznajmljivanja i korištenja ormarića maksimalno je prilagođen za obavljanje različitih transakcija s nekretninama, uključujući i one u više faza.
Sef je mali sef, usporediv s ladicom stola, smješten u posebnom bankovnom trezoru - depozitoriju.
Struktura kredita pruža usluge najma ćelije na neograničeno vrijeme. Istodobno, kreditna institucija ne kontrolira što točno stanar stavlja u ormarić.
Bankarska institucija samo osigurava sigurnost sefa i kontrolira pristup istom. Time je zajamčena potpuna povjerljivost prilikom prijenosa sredstava.
Najmoprimac sefa u pravilu je kupac nekretnine. Također polaže sredstva u iznosu koji odredi prodavač u sef.
Prodavatelj može povući sredstva samo ako ispunjava uvjete navedene u oglasu. ugovor na ugovor o najmu sefa. Ugovor se sklapa između 3 strane - kupca, prodavatelja i banke.
Dodatnim ugovorom stranke mogu propisati posebne uvjete pristupa boksu za svaku osobu.
Primjerice, prodavatelju se moraju dati određeni rokovi i dokumenti koje mora predočiti banci za podizanje novca iz sefa. Ukoliko stan ne promijeni vlasnika u utvrđenom roku, kupac će moći podići svoj novac.
U pravilu, potvrda banke o prijenosu vlasništva je putovnica prodavatelja i kupoprodajni ugovor s oznakom Rosreestra da je transakcija prošla državnu registraciju.
Stranke mogu odrediti i dodatne uvjete za pristup prodavatelja ormariću. Na primjer, naznačite da je obvezno dostaviti izvadak iz kućne knjige kojim se potvrđuje odsutnost prijavljenih osoba.
Preko bilježnika
Zakon, posebice čl. 327 Građanskog zakonika Ruske Federacije, predviđa mogućnost dužnika pod novčanom obvezom da polože sredstva na depozit kod javnog bilježnika.
Na temelju dijela 1.1. ovoga članka, ugovorom između vjerovnika i dužnika može se predvidjeti uvjet da je dužnik (koji je ujedno i kupac stana) dužan ispuniti obvezu plaćanja kupoprodajne cijene samo polaganjem sredstava u javnobilježnički polog.
Dakle, da bi koristili ovaj način plaćanja, strane u transakciji trebaju naznačiti u DCP-u da će se nagodbe izvršiti javnobilježničkim pologom.
Kako nastaju plaćanja preko javnog bilježnika? Kupac stana jednostavno posjećuje javnog bilježnika na mjestu transakcije i daje novac u gotovini ili virmanom.
Javni bilježnik prihvaća novac i pohranjuje ga dok vjerovnik (prodavatelj stana) ne ispuni uvjete za državnu registraciju transakcije.
Javni bilježnik ne drži novac u svom uredu. Bez obzira na to kako ih kupac prenosi, one se nalaze na bankovnom računu javnog bilježnika.
Imajte na umu da Građanski zakonik Ruske Federacije dopušta kupcu povlačenje sredstava iz javnobilježničkog depozita u bilo kojem trenutku.
Dakle, ugovorne strane moraju u ugovoru navesti uvjet za posebne slučajeve kada kupac može podići novac iz javnobilježničkog pologa kako bi se izbjegli nesporazumi.
Na dan transakcije
Obično je nagodba istog dana način plaćanja gotovinom. Međutim, preporuča se koristiti ovu "staromodnu" metodu samo u ekstremnim slučajevima i sa 100% povjerenjem u poštenje druge ugovorne strane.
Gotovinska plaćanja prilično su uobičajena ako se transakcija obavlja, na primjer, između bliskih rođaka ili prijatelja.
Rizici povezani s plaćanjem gotovinom:
- potreba za prijevozom velikih količina novca s mjesta na mjesto;
- obmane i prijevare pri brojanju novčanica;
- prijenos krivotvorenih novčanica.
Od računa do računa
Stranke u procesu mogu koristiti drugu, ali manje popularnu metodu (u usporedbi sa sefom) - akreditiv.
Akreditiv je usluga koju pruža kreditna institucija za prijenos sredstava s računa kupca stana na račun prodavatelja nakon što prodavatelj predoči dokumente koji potvrđuju transakciju.
Sef i akreditiv gotovo su identični načini prijenosa novca, uz jednu iznimku. Akreditiv je bezgotovinsko plaćanje, a sef gotovina.
Za hipoteku
U slučajevima kada potencijalni kupac uzme hipoteku za kupnju stambenog prostora, ispravnost i zakonitost izračuna kontrolira banka vjerovnik, jer je a priori zainteresirana za sigurnost posuđenih sredstava.
Ovisno o konkretnoj banci, plaćanja se mogu izvršiti putem sefa ili putem akreditiva.
Ako se plaćanja vrše putem sefa, banka vjerovnik može zatražiti dodatni paket dokumentacije kako bi prodavatelju omogućio pristup sefu.
Takvi dokumenti mogu uključivati:
- izvod iz Jedinstvenog državnog registra koji potvrđuje prijenos vlasništva;
- potvrda o primitku novca;
- potvrda Registracijske komore o prihvaćanju paketa dokumenata za državnu registraciju itd.
Osnovne greške
Glavne pogreške koje stranke čine pri obavljanju transakcija prijenosa sredstava pri kupnji i prodaji nekretnina:
- Odabir pogrešnog načina prijenosa novca.
Odlučili ste prodati svoj stan, ali shvaćate da novac od transakcije nećete nositi kući u vreći. Prvo, opasno je, a drugo, postoji rizik da budete prevareni. Stoga je pitanje kako sigurno primiti novac prilikom prodaje stana toliko relevantno. U nastavku ćemo razmotriti mogućnosti kako doći do novca od prodaje nekretnine putem bankarskih proizvoda.
Svaka od strana uključenih u kupoprodajnu transakciju nastoji se zaštititi, pa se proces primanja novca unaprijed dogovara. Stranke odlučuju:
- koji oblik plaćanja će se koristiti;
- mogućnost avansnog plaćanja;
- trošak u određenoj valuti ili njezinu protuvrijednost u rubljama.
Nakon što ste riješili te probleme, morate se dogovoriti kako najbolje doći do novca. To se može učiniti na nekoliko načina; svaki od njih ćemo detaljnije razmotriti u nastavku.
Kako pravilno primiti novac putem sefa
Ovo je jedna od najčešće korištenih opcija međusobnog obračuna, koja se koristi kod prodaje stanova. Smisao sefa je da se novac od kupca prenosi u banku na čuvanje, a nakon poštivanja svih prethodno dogovorenih dogovora i prijenosa vlasništva s prodavatelja na kupca, oni mogu:
- doznačeno na račun prodavatelja stana;
- ostati u sefu čiji se ključ predaje prodavaču.
Sef je jedna od najčešće korištenih opcija za međusobne obračune pri prodaji stanova
Prema pravilima, troškove povezane s obradom bankovnih transakcija snosi kupac.
Način plaćanja putem sefa minimizira rizike od prevare, jer banka djeluje kao treća nezainteresirana strana koja radi uz naknadu. Za ispunjenje uvjeta svi sudionici moraju potpisati trojni ugovor.
Kako sigurno primiti novac prilikom prodaje stana kontaktiranjem treće strane
Treća strana u kupoprodajnom poslu je pravna institucija koja ima pravo pružanja usluga održavanja dokumentacijske potpore za transakcije različitih vrsta. "Svijetli" predstavnici ove kategorije uključuju escrow usluge i bilježnici. Kontaktiranje s njima podrazumijeva primanje novca u gotovini. Kako pravilno primiti sredstva putem escrow usluge i javnog bilježnika?
Prodajemo stan putem escrow servisa
Escrow usluga je odjel koji je dio agencije za nekretnine. Ovaj odjel organizira dokumentarnu podršku, brine o međusobnim obračunima, provjerava autentičnost novčanica i bilježi činjenicu prijenosa novca.
Prodajemo stan preko javnog bilježnika
Javni bilježnik može djelovati kao jamac poštenja u nagodbama između kupca i prodavatelja. Nakon što strane potpišu ugovor, novac se prenosi prodavatelju u prisustvu javnog bilježnika, koji ga ponovno obračunava. Teško je provjeriti autentičnost novčanica u takvim transakcijama, ali će činjenica prijevare u obliku ubačenih "lutaka" biti isključena.
Ovaj način plaćanja, kao što je prijenos (prijenos) gotovine u prisustvu javnog bilježnika, sadržan je u članku 327. Građanskog zakonika Ruske Federacije i službeno je na snazi od 2015.
Postoji praksa međusobnih obračuna prijenosom novca na žiro-račun javnog bilježnika. Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora, javni bilježnik preusmjerava sredstva na žiro račun prodavatelja. Ova usluga se dogovara unaprijed i košta oko 1500 rubalja.
Kako sigurno izvršiti transakciju i primiti novac ako je stan kupljen uz hipotekarni kredit
Svoj stan možete prodati uz hipotekarni kredit. Ovo je siguran način da podignete svoj novac od banke
Postoje situacije kada se stan prodaje uz hipotekarni kredit. Što je ispravno učiniti u takvoj situaciji kako ne bismo bili prevareni?
- U početku se između stranaka sastavlja preliminarni kupoprodajni ugovor.
- Kupac stana, sa svoje strane, daje banci određeni paket dokumenata, nakon čijeg razmatranja se donosi odluka o potpisivanju ugovora.
- Banka prenosi sredstva čiji je iznos naveden u ugovoru na tekući račun prodavatelja. A kupac dobiva zakonska prava na nekretninu, koja će u potpunosti postati njegova nakon otplate hipotekarnog kredita.
Trebam li potvrdu o primitku novca za prodaju stana?
Prodavač, a vi ste, ne treba potvrdu kao takvu. Potvrda o primitku novca za prodaju stana ima veliku vrijednost za kupca, jer dokazuje činjenicu prijenosa sredstava prodavatelju. Na sudu može poslužiti kao neoboriv dokaz.
Dokument se sastavlja u jednom primjerku za kupca. Račun se popunjava kada:
- prijenos cjelokupnog iznosa troška stana;
- uplata akontacije (kaparacije).
Mora biti napisana rukom, a da bi potvrda imala pravnu snagu mora biti ovjerena kod javnog bilježnika.
Predujmove kupac stana mora čuvati do dana upisa kupoprodajnog ugovora nekretnine.
Što treba sadržavati potvrda o primitku novca?
Iako je dokument sastavljen ručno, postoje neki zahtjevi za njegov sadržaj. Dakle, potvrda o primitku novca za prodaju stana mora odražavati sljedeće točke:
- Rubrika (potvrda unaprijed ili potvrda za puni iznos).
- Podaci o strankama (kupac, prodavatelj).
- Razlog prijenosa sredstava (kupnja nekretnine), možete navesti adresu stana za prodaju.
- Iznos primljenog/prenesenog novca. Pisano brojevima i riječima. Navedena je i valuta, a tečaj je propisan za stranu valutu.
- Ako je ovo konačna uplata, tada biste trebali unijeti pojedinosti kupoprodajnog ugovora koji je prošao državnu registraciju.
- Potpis prodavatelja i datum izrade dokumenta.
Kako pripremiti potvrdu za primanje novca
Uzorak pisanja priznanice
Potvrdu ručno piše primatelj novca. U prisustvu javnog bilježnika, sredstva se prenose s kupca na prodavatelja. Zatim, javni bilježnik ovjerava obavljeni posao, o čemu se stavlja bilješka na potvrdi. Da bi dokument imao punu pravnu snagu, sve gore navedene točke moraju biti objavljene u tekstu potvrde o primitku.
Što ako dogovor ne uspije?
Ako iz bilo kojeg razloga transakcija ne uspije ili se otkaže, sredstva se vraćaju kupcu:
- kod plaćanja u gotovini, prethodno prenesene novčanice se odmah vraćaju u prisustvu treće osobe;
- prijenosom na bankovni račun.
Ako se transakcija ne dogodi, a međusobni obračuni se provode putem sefa, tada prodavatelj, ovisno o situaciji: produljuje njihovo skladištenje (kupoprodajna transakcija je odgođena nekoliko dana) ili ih prenosi na svoj vlastiti račun.
Odlučili ste prodati svoju nekretninu i pitate se kako na siguran način doći do svog novca? Svakako koristite usluge treće strane (banke, javnog bilježnika, agenta escrow servisa), tako ćete rizik od prevare svesti na minimum. Ali zapamtite da svaka od gore navedenih metoda ima svoje nedostatke i nijanse dizajna. Budite pametni i prodajte svoju nekretninu za profit.
NAJBOLJI KREDITI OVOG MJESECA
Kako bi anketa funkcionirala, morate omogućiti JavaScript u postavkama preglednika.
