Koji dokumenti su potrebni za kupoprodaju stana? Kako prodati stan: detaljna uputstva. Pri kupnji od programera

Popis dokumenata potrebnih pri prodaji stana od prodavatelja ovisi o specifičnostima transakcije i izvoru plaćanja. Kod plaćanja vlastitim i posuđenim sredstvima paket dokumenata je drugačiji. Potrebno je prvo prikupiti dokumente za registraciju i provjeru čistoće transakcije. Tada ćete brzo sklopiti posao i dobiti svoj novac.

Samo službeni vlasnici stambenih prostorija imaju pravo sklopiti ugovor o prodaji stana. To su osobe navedene u izvatku Jedinstvenog državnog registra ili potvrdi o vlasništvu. Ali u nekim slučajevima, vlasnik nekretnine ne može djelovati kao prodavatelj ili biti prisutan u trenutku transakcije. Zbog raznih okolnosti. Tada u njegovo ime nastupa zakonski zastupnik po javnobilježničkoj punomoći.

Sve punoljetne i poslovno sposobne osobe mogu nastupiti kao strana prodavatelja u transakciji. Ako je vlasnik stana dijete, sve je određeno njegovom dobi. Ako je dijete mlađe od 14 godina, u njegovo ime zastupaju ga roditelji ili skrbnici. Ako je dijete već navršilo 14 godina i dobilo je državljansku putovnicu, ima pravo djelovati u svoje ime. U tom slučaju, njeni predstavnici moraju izraziti svoj pristanak u pisanom obliku.

Potrebni dokumenti

Postoji popis dokumenata bez kojih je nemoguće sklopiti posao i podnijeti zahtjev za upis prava. Ali to uvelike ovisi o izvoru novca kojim se plaća nekretnina. Svi dokumenti mogu se podijeliti na glavne i dodatne. Za izravnu registraciju transakcije u Rosreestru potrebni su osnovni dokumenti. Oni su uvijek potrebni.

Popis glavnih dokumenata izgleda ovako:

• putovnice svih vlasnika i rodni listovi djece do 14 godina;
• ugovor o prodaji stana;
• dopuštenje skrbništva ako je vlasnik maloljetan;
• suglasnost supružnika ako je stan kupljen tijekom braka;
• ovjerena punomoć, ako prodavatelj ne može osobno sudjelovati u transakciji;
• izvadak iz Jedinstvenog državnog registra ili potvrda o vlasništvu;
• akt o prijemu i prijenosu stana, potpisan od obje strane.

Kad se stan kupuje za gotovinu

Ovo je najjednostavnija opcija za dovršetak transakcije. Da biste registrirali ugovor s Rosreestrom, morate dati osnovni popis dokumenata. Ali kupac može provjeriti pravnu čistoću transakcije i zatražiti sljedeći paket dokumenata:

1. izvod iz osobnog računa, koji će potvrditi odsutnost dugova za najam;
2. tehnička putovnica za stanovanje;
3. izvadak iz kućne knjige s prijavljenim osobama;
4. arhivski izvadak iz kućne knjige s naznakom prethodno prijavljenih;
5. izvod iz Jedinstvenog državnog registra;
6. potvrdu iz narkološkog i psihoneurološkog dispanzera.

Ako kupac nema vlastitih sredstava, obraća se banci radi dobivanja hipoteke. Kreditni stručnjak pažljivo će provjeriti nekretninu i zatražiti dodatni paket dokumenata. Svaka banka ima svoj popis potrebnih dokumenata. Ali općenito je mnogima isto. Glavni popis potreban za registraciju prava u Rosreestru ostaje standardan.

Banka može zatražiti sljedeće dokumente kako bi potvrdila pravnu čistoću transakcije:

• predugovor za sklapanje posla;
• potvrda o pologu;
• arhivski izvadak iz kućne knjige;
• izvod iz osobnog računa koji potvrđuje odsutnost dugova za račune za komunalne usluge;
• potvrdu o nepostojanju dugova za telefon, internet i portafon;
• tehnička putovnica stana;
• dopuštenje skrbništva;
• potvrde svih vlasnika iz narkomanskih i psihoneuroloških ambulanti.

Kada se stan kupuje materinskim kapitalom

U tom će slučaju također biti potrebni dodatni dokumenti. Majčinski kapital neće biti osiguran dok se stan koji se kupuje temeljito ne provjeri. Prije svega, vlasnik će morati otvoriti tekući račun u Sberbanci za prijenos sredstava iz mirovinskog fonda. Ovakav novac se ne dijeli.

Za registraciju podataka o novom vlasniku stana u Rosreestru bit će potrebni standardni dokumenti. Predaju se sljedeći dodatni dokumenti:

1. predugovor o kupoprodaji nekretnine;
2. potvrda o primitku depozita;
3. izvod iz kućne knjige u kojem su naznačene sve osobe prijavljene u stanu;
4. prošireni (arhivski) izvadak iz kućne knjige s prethodno prijavljenim osobama;
5. izvod iz osobnog računa koji potvrđuje odsutnost dugova;
6. potvrda o nepostojanju dugova za portafon, telefon i internet;
7. tehnička putovnica stana;
8. uvjerenje svih vlasnika iz narkomanskih i psihoneuroloških ambulanti.

Ako su maloljetne osobe vlasnik ili suvlasnik stana, potrebna je kupoprodajna dozvola. Izdaju ga organi starateljstva. Nije važno je li maloljetni vlasnik jedini vlasnik nekretnine ili posjeduje samo udio.

Mora se dobiti dopuštenje kako se ne bi povrijedila djetetova prava. To je neophodno kako se ne bi pogoršali životni uvjeti maloljetnika. Organi skrbništva obično odbijaju prodati nekretninu ako se ne kupi novi dom. Međutim, ne bi trebao biti gori od prethodnog.

Da bi dobili dozvolu, predstavnici djeteta moraju se pojaviti pred tijelima skrbništva. Te osobe mogu biti roditelji ili zakonski skrbnici. Roditelji moraju djelovati zajedno, čak i ako su razvedeni ili prethodno nevjenčani. Uz prijavu se starateljstvu dostavlja:

• rodni list za djecu do 14 godina;
• putovnica djeteta koje je navršilo 14 godina;
• izvadak iz kućne knjige s naznakom mjesta upisa djeteta;
• izvadak iz Jedinstvenog državnog registra za stan;
• potvrda o registraciji stana koji se prodaje;
• uknjižbu za kupljeni stan.

Samo vlasnik stambenog prostora ima pravo naručiti tehničku putovnicu. To se može učiniti na temelju osobne prijave ili putem BTI-ja ili putem MFC-a. Ovo razdoblje je dano kako bi se provjerili novi životni uvjeti kako se ne bi povrijedila prava djece.

Roditelji ili skrbnici sastavljaju zahtjev za razmatranje prodaje starih nekretnina i kupnje novog stambenog prostora. Obrazac za popunjavanje će vam dati službenik starateljstva. Zahtjev se razmatra u roku od 14 dana. Taj rok je dat da se provjeri hoće li djeci biti povrijeđena prava. Na dogovoreni dan možete preuzeti pisanu dozvolu, ovjerenu pečatom i potpisom odgovorne osobe.

Važne nijanse

Procedura sklapanja ugovora o prodaji stana nije se promijenila. Ali morate se voditi sljedećim važnim točkama:

1. Potrebno je sastaviti potvrdu o primopredaji. Potreban je za potvrdu stvarnog prijenosa nekretnine sa starog vlasnika na novog. Ovaj dokument sadrži informaciju da je prodavatelj primio uplatu za stan od novog vlasnika. Dokument potpisuju obje strane.
2. Ako u stanu ostaju prijavljene osobe, njihov popis je naveden u ugovoru. Također je naznačeno mogu li te osobe zadržati mogućnost života nakon promjene vlasništva.

Stoga biste trebali unaprijed pripremiti potrebne dokumente, bez obzira na opciju transakcije. U tom slučaju ćete puno brže moći potpisati ugovor i primiti svoj novac.

Ako razmišljate o prodaji svog stana u bliskoj budućnosti, sada je najbolje vrijeme da počnete prikupljati dokumente za transakciju.

To će vam omogućiti da, nakon što se pronađe kupac, odmah registrirate posao i uskoro dobijete gotovinu.

A kupci, u pravilu, baš i ne vole čekati dok vlasnik ne prikupi sve potrebne papire. Stoga morate biti potpuno naoružani i znati koji su dokumenti potrebni za prodaju stana.

O tome koji su dokumenti potrebni za kupoprodaju stana, gdje ih nabaviti i koliko to košta, govorit ćemo u ovom članku.

Pogledajmo koji su dokumenti potrebni za prodaju stana. Prva nijansa na koju vrijedi obratiti pozornost je rok valjanosti mnogih dokumenata.

Otprilike polovica standardnog seta je neograničena, neki se moraju primiti nekoliko tjedana prije transakcije, a neki vrijede oko tri mjeseca.

Kako ne biste deset puta trčali kroz vlasti, poželjno je neposredno prije sklapanja posla dati izjave s ograničenim rokom valjanosti.

No, sve će ovisiti o kupcu: netko će pristati na uvid u izvadak iz kućne knjige tijekom transakcije, a netko će to možda zatražiti u fazi donošenja odluke o kupnji.

Popis dokumenata za kupoprodaju stana:

1. Putovnica vlasnika kuće(ili svi vlasnici, ako stan pripada više vlasnika). Originalno, valjano, bez ikakvih stranih oznaka koje bi ga mogle poništiti.
2. Dokumenti koji potvrđuju osnovu za nastanak prava vlasništva na stanovanje. To su: oporuka, potvrda o nasljeđivanju, ugovor o privatizaciji stambenog prostora, darovanje, zamjena, kupnja i prodaja.
3. Potvrda o vlasništvu. Ako ga niste primili prilikom registracije transakcije ili ste ga izgubili, morat ćete ga vratiti. Neregistrirana transakcija darivanja ili nasljeđivanja neće vam dopustiti da raspolažete prostorom, jer zapravo niste njegov vlasnik.
4. Katastarska putovnica stana. Sadrži podatke o katastarskoj vrijednosti objekta, nacrt stana, podatke o njegovoj kvadraturi, te katastarski broj. Možete naručiti izvadak iz Rosreestra: online (informativno) ili u papirnatom obliku s pečatom (potreban za transakciju).
5. Tehnički list i objašnjenje. Nije potrebno izravno za transakciju, ali je neophodno prilikom komunikacije s kupcem. Odražava sve prenamjene, ako ih ima, i njihovu zakonitost.
6. Potvrda porezne službe. Potvrđuje da nema duga za porez na imovinu.
7. Potvrde stambenih i komunalnih usluga i društava za upravljanje. Potvrdite da nema duga za režije (struja, plin, voda, telefon, stanarina).
8. Izvadak osobnog računa stana. Potvrđuje nepostojanje zaostalih najamnina, dobivenih od odjela za računovodstvo stambenih i komunalnih usluga. Mora biti ovjeren od strane šefa (potpis i pečat). Bez toga je nevažeći.
9. Izvadak iz kućne knjige. Daje podatke o svim osobama prijavljenim u stanu. Prije kupoprodajne transakcije, svi registrirani u tom području moraju se odjaviti. To se radi tek nakon što je kupac izvršio avansnu uplatu. Ne isplati se provjeriti ranije, pogotovo zato što dogovori obično propadnu.
10. Izvadak iz Jedinstvenog državnog registra. Prikazuje "povijest" stana: promjena vlasnika, prisutnost, uklanjanje ili odsutnost tereta.
11. Pristanak supružnika na transakciju, ovjeren od strane javnog bilježnika. Obavezno ako je stan kupljen tijekom braka. Čak i ako ste razvedeni, trebat će vam. Nije potrebno ako je stan primljen na dar, prenesen oporukom ili nasljeđivanjem, kao i ako postoji bračni ugovor između supružnika.
12. Suglasnost skrbnika i tijela skrbništva na transakciju. Obavezno kada je vlasnik nekretnine ili jedan od vlasnika maloljetan.
13. Uvjerenje iz psihoneurološke i narkološke klinike. Potvrda o adekvatnosti i sposobnosti prodavatelja. Obično je potrebno tijekom transakcije hipoteke ili ako kupac ima nedoumica. Umjesto toga može biti prikladna obična vozačka dozvola. Ukoliko je potrebna potvrda, naručuje se uz naknadu u navedenim ambulantama.

Ovo je glavni popis dokumenata koji će vam trebati za transakciju otuđenja.

Prodaja stana za gotovinu

Razgovarajmo sada detaljnije o mogućnostima prodaje kuće i dodatnim dokumentima koji bi za to mogli biti potrebni.

Kod prodaje kuće za gotovinu prodavatelju su potrebni dokumenti prema gornjem popisu te sam kupoprodajni ugovor. Ako je uplaćen predujam za stanovanje, onda potvrda koja potvrđuje prijenos predujma.

Ugovor o postupku namire također se sastavlja izravno tijekom transakcije.

Prodavatelj može zahtijevati potpuno plaćanje prilikom potpisivanja dokumenata ili primiti sredstva nakon službene registracije prijenosa vlasništva. U potonjem slučaju novac se obično stavlja u sef koji unajmljuje kupac.

Ugovor o najmu morat ćete priložiti gore navedenim dokumentima. Do novca će se moći doći nakon što prodavatelj i kupac dođu u banku i predoče dokument kojim se dopušta pristup novcu.

To je obično potvrda o vlasništvu izdana na ime kupca.

Ako je nagodba izvršena na dan potpisivanja ugovora, uključite u nju klauzulu o postupku povrata sredstava ako transakcija iz nekog razloga nije registrirana.

Prodajem stan sa hipotekom

Tijekom hipotekarne transakcije obično je potrebno prikupiti vrlo impresivan popis dokumenata.

Bez njih banka jednostavno neće dopustiti strankama da sklope posao.

• Uz standardni paket dokumenata bit će potrebni sljedeći dokumenti:
• Potvrda o procijenjenoj vrijednosti nekretnine. Procjenu u pravilu plaća kupac, a vi ćete s vaše strane morati omogućiti procjeniteljima pristup stanu u dogovoreno vrijeme. Ne zaboravite da se procijenjena vrijednost nekretnine može razlikovati od one koju ste postavili prilikom prodaje.
• Uvjerenje iz PDN i ND (psihoneurološki i narkološki dispanzeri). U hipotekarnoj transakciji, prezentacija je strogo potrebna, jer je to zahtjev banke.
• Ugovor o osiguranju nekretnine. Kupac plaća osiguranje neposredno prije sklapanja posla. Obično je to osiguranje od rizika gubitka vlasništva i štete na stanu.

nastavak:

Predujam primljen. “Led je probio, gospodo porotnici!” – izrazili smo poštovanje prema sebi, i razmišljali što nam je dalje činiti.

Da bismo to učinili, morat ćemo proći kroz različite vlasti, stajati u redovima i skupljati razne papiriće. Dosadno je, dosadno je, ali je potrebno. Ovo može potrajati više od tjedan dana. Istina, ovu uzbudljivu aktivnost moguće je povjeriti osobama koje su za to posebno “skrojene” registracijom za njih punomoć za prikupljanje dokumenata . Takve usluge specijalizirane za prikupljanje dokumentacije za prodaju stanova

, postoje u mnogim velikim gradovima: kako u odvjetničkim uredima tako iu agencijama za nekretnine. No ipak ćemo neke papire morati primiti osobno ().

I, usput, ne zaboravite da neki dokumenti imaju datum isteka ( pa ne moraš dvaput trčati za njima).

Koji dokumenti su potrebni za prodaju stana?

Popis dokumenata potrebnih za prodaju stana (Pogledaj ispod) ovisit će io našoj subjektivnoj situaciji sa stanom ( zalog, hipoteka, sastav obitelji, prava srodnika itd.), te od želja našeg Kupca. Objasnimo o čemu govorimo.

Činjenica je da neki dokumenti nisu potrebni za registraciju kupoprodajni poslovi stanova (oni. ne zahtijeva ih), ali mogu biti važni za Kupca, potvrđujući informacije za njega, a može ih zatražiti i banka vjerovnik ( ako naš Kupac koristi). Pogledajmo ovo redom.

DO obvezni paket dokumenata , neophodan za uknjižbu prodaje stana, koji će nam u svakom slučaju trebati ( na zahtjev matičara) odnose se:

1. stjecanje vlasništva nad našim stanom
   - Ovo je naš glavni dokument o vlasništvu, kojim se utvrđuje po kojoj osnovi imamo pravo vlasništva. Za više detalja pogledajte poveznicu;
2. 
   — Potpisat ćemo ovaj ugovor s našim Kupcem prije registracije - više o tome u sljedećim koracima UPUTA;
3. Putovnica našeg vlasnika stana ( Prodavateljeva putovnica)
   — Ako prodajemo stan po punomoći, onda će osim toga biti potrebna i sama punomoć;
4. Zahtjev za državnu registraciju
   — Ovu ćemo izjavu napisati neposredno prije podnošenja dokumenata za registraciju;
5. Potvrda o uplati državne pristojbe za registraciju
   — Ova potvrda se izdaje na mjestu gdje se podnose dokumenti za registraciju.

Ostali dokumenti Za dovršetak kupoprodajne transakcije stanovi će nam možda trebati samo u nekim slučajevima ( više o ovome u nastavku).

Usput, što mnogi Kupci još uvijek zahtijevaju iz navike, danas više nema nikakav praktični značaj. Zašto? Više detalja - slijedite poveznicu.

Prilikom pripreme dokumenata za prodaju vašeg stana, mi, naravno, polazimo od činjenice da je naš registriran u Rosreestr , inače transakcija neće biti dovršena.

Ali događa se da osoba već dugo posjeduje stan ( npr. naslijedio sam ga od bake), a nije upisao svoje pravo ( nije bilo potrebe), odnosno nije dostavio dokumente za uknjižbu. Ako je to naš slučaj, onda smo o tome trebali voditi računa unaprijed, čak i prije traženja Kupca. Registrirajte svoju vlasništvo V Rosreestr Možete to učiniti sami ili uz pomoć ljubaznih ljudi koji nude takve usluge.

osim obvezni paket dokumenata, potrebno za prodaju stana ( vidi gore), možda će nam trebati još nekoliko dodatni papiri ( Pogledaj ispod). Neke od njih matičar će u nekim slučajevima zahtijevati za svoje uknjižbene radnje, a neke će htjeti vidjeti samo Kupac kako bi osigurao “pravnu čistoću” stana. Sastav ovih dodatne dokumente ovisit će o pojedinostima konkretne transakcije.

Pogledajmo pobliže ove opcije.

Dodatno možda ćemo trebati ( ili ne treba - ovisno o situaciji) sljedeće dokumenti za registraciju prodaje stana:

A. Na zahtjev matičara (dodatni dokumenti):

• 
  — Trebat će ako naš stan nije upisan u katastar. Također ga može zahtijevati banka vjerovnik (u slučaju hipoteke) i organi starateljstva. Za više detalja slijedite poveznicu (uključujući kako saznati je li stan upisan u katastar);
• 
  — Takav dokument trebat će nam ako smo stan kupili tijekom braka, ali je upisan na ime samo jednog od supružnika. Umjesto “suglasnosti” možemo matičaru predati bračni ugovor, ili Ugovor o diobi, ili Sudsku odluku o diobi imovine (ako je potrebno potvrditi postojanje/nepostojanje prava supružnika na stan koji se prodaje). );
• 
  — Ako pravo na stan ima maloljetno dijete. Više detalja - slijedite poveznicu;
  Ista potvrda trebat će nam iu slučaju kada među vlasnicima stana imamo člana obitelji, ograničeno sudskom odlukom u.
• Pisana suglasnost banke vjerovnika za otuđenje stana
  - ako nam je stan pod hipotekom na bankovni kredit, a kredit još nismo otplatili;
• Suglasnost primatelja rente
  - Samo za slučaj kada stan posjedujemo temeljem Ugovora o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanim osobama;
• Dokument koji potvrđuje da smo obavijestili ostale sudionike
  - Ovo ako prodamo svoj udio u stanu.

U određenim regijama Ruske Federacije lokalne podružnice Rosreestr također može zahtijevati potpisani dokument kao dio paketa dokumenata za registraciju Potvrda o prijenosu i prihvaćanju stanova. Formalno, ovo je nezakonit zahtjev i nelogičan za strane u transakciji, ali u praksi se to ponekad događa.

B. Na zahtjev Kupca (dodatni dokumenti):

• 
  — Ovo je prva stvar koju će naš Kupac htjeti vidjeti kako bi se uvjerio tko je pravi vlasnik stana prema Rosreestru. Ovaj Izvadak iz Jedinstvenog državnog registra Kupac može naručiti samostalno, bez našeg sudjelovanja;
• ili čak Prošireni (arhivski) Izvadak iz kućne knjige, odn
  — Ovo će pokazati Kupca koji živi (prijavljen/prijavljen) i ranije živio u našem stanu. Za više informacija o tome pogledajte poveznice;
• Preslika financijskog i osobnog računa i/ili Potvrda o nepostojanju dugova po računima za režije
  — To će uvjeriti Kupca da u našem stanu nema dugova za stambene i komunalne usluge.
• 
  — Ukoliko naš Kupac želi biti siguran da nismo mentalno oštećeni i da smo u potpunosti sposobni obaviti kupoprodajnu transakciju stana;
• Potvrda o procjeni vrijednosti stana
  — Ako naš Kupac koristi za kupnju
  — Ovaj Akt će trebati ništa manje nego Kupcu, budući da se njegovim potpisom oslobađamo odgovornosti za stanje stana i plaćanja režija (o tome više u koracima UPUTA);
• 
  — Ova potvrda služi kao potvrda Kupcu da je izvršio svoje obveze plaćanja stana prema ugovoru.

ove dodatni pedantan Kupac može od nas zatražiti dokumente kako bi upotpunio sliku i smanjio svoje rizike, kao i na zahtjev svoje banke vjerovnika ( u slučaju hipoteke). Nema smisla tome se opirati, njegovi zahtjevi su razumni i neće nam biti teško doći do ovih potvrda.

Gdje i kako nabaviti ove papire, kako izgledaju i koje informacije sadrže prikazano je na odgovarajućim poveznicama koje vode do imenika ( Pojmovnik trgovca nekretninama). Kupcu pokazujemo originalne potvrde i dokumente te dajemo kopije ( neka sam napravi kopije kako bi se osjećao sigurnije).

Dakle, prikupili smo cijeli paket dokumenata i pokazali ga Kupcu, uvjeravajući ga da smo pri zdravoj pameti i dobrom pamćenju, da smo vlasnici stana s punim pravom i da mu iskreno želimo sreću i blagostanje ako kupi naš stan. apartman.

Postavlja se pitanje: kako ćemo dobiti novac od njega? Iznos nije mali!

Više o tome u sljedećem koraku.

Kupoprodaju stana možete prijaviti na tri načina: samostalno, kod javnog bilježnika ili uz pomoć agencije. Prva metoda je najrizičnija. Međutim, svaki od njih zahtijeva sklapanje sporazuma i njegovu obveznu registraciju u Rosreestru.

Proces prodaje stana odvija se u fazama. Štoviše, svaka faza ima svoje karakteristike i nijanse.

Kupoprodaja stana podrazumijeva uređeni postupak u kojem se jedna strana obvezuje drugoj strani uz novčanu naknadu prenijeti stambeni prostor u trajni posjed i korištenje.

Kupnja se obavlja sklapanjem transakcije prema sljedećoj shemi:

1. traženje stana, provjera njegove pravne “čistoće” (bez tereta);
2. razgovor o uvjetima, sklapanje predugovora;
3. plaćanje akontacije (po dogovoru);
4. priprema dokumenata;
5. sklapanje glavnog ugovora;
6. registracija vlasničkih prava u Rosreestru od strane novog vlasnika;
7. potpisivanje potvrde o prijemu, plaćanje.

U ovom slučaju možete registrirati kupnju i prodaju stana na tri načina:

• on one's own;
• kod bilježnika;
• u agenciji.

Na svome

Samouknjižba je sklapanje kupoprodajnog posla između dvije osobe bez sudjelovanja posrednika ili agencije za nekretnine. Pretpostavlja se:

• izvršenje ugovora u jednostavnom pisanom obliku;
• neregistriranje vlasničkog dokumenta (ugovor o kupoprodaji) kod javnog bilježnika;
• neovisno podnošenje svih potrebnih dokumenata Rosreestru.

Postoje rizici povezani s ovom shemom prodaje: obični građani nisu uvijek u mogućnosti pravilno sastaviti ugovor i pridržavati se svih pravnih nijansi. Za kompetentnu transakciju potrebno je pravno znanje i svijest u procesu prodaje stana. Njihov izostanak može rezultirati proglašenjem ugovora nevažećim.

Tablica 1. Troškovi za samostalno obavljanje kupoprodajne transakcije

Bilješka. Cijene prikazane u tablici su okvirne. Mogu se malo razlikovati od postojećih.

Kod bilježnika

To uključuje sklapanje sporazuma s naknadnom ovjerom kod javnog bilježnika. Takav dokument postaje pravno značajan i ima pravni temelj. Osim toga, javni bilježnik:

• snosi odgovornost za ispravnost ugovora;
• savjetovati o dokumentima potrebnim za sklapanje transakcije;
• govorit će o rizicima i nijansama kupnje i prodaje.

Trošak registracije ugovora kod javnog bilježnika:

1. jedan posto iznosa transakcije (ako je trošak stana do 1.000.000 rubalja);
2. deset tisuća rubalja + 0,75% od ukupnog iznosa transakcije (ako je vrijednost predmeta prodaje veća od milijun).

U agenciji

Prodaja nekretnina uz pomoć agencija je najčešća. Više od 80% građana koristi ovu shemu prodaje. Ovaj trend povezan je s pravnom sigurnošću i jamstvom zakonitosti transakcije.

U pravilu, agencija se brine za sve pripreme, pružajući pomoć u pripremi potrebne dokumentacije. U ovom slučaju, trgovac nekretninama:

• traži odgovarajući stan;
• pregovara s vlasnikom nekretnine;
• dogovara uvjete s prodavateljem na temelju želja klijenta;
• sastavlja sporazum;
• daje upute o pravilnom popunjavanju dokumenata;
• prisutan je u svim fazama transakcije;
• obavlja i druge radnje pravne prirode pri prodaji stana.

Loša strana je visoka cijena agencijskih usluga. U prosjeku se kreće od dva do pet posto cijene stanovanja.

Mogućnosti transakcije

Može postojati nekoliko opcija za provođenje transakcije. U pravilu se radi o kupoprodaji:

• stanovi;
• dionice;
• provedeno između rođaka.

Kupoprodaja stana

Kupoprodaja stana je najčešća opcija (u usporedbi s prodajom njegovog udjela i sobe). Osobitosti:

1. Broj vlasnika. Ponekad strana koja prodaje nije jedna osoba - može postojati nekoliko vlasnika kuće. Svaki od njih mora dati svoju suglasnost na prodaju stana. U tom slučaju vlasnici osobno potpisuju ugovor u nazočnosti svih sudionika u transakciji.
2. Stambeni teret. Prije potpisivanja ugovora bolje je provjeriti njegovu dostupnost.
3. Maloljetna djeca.- postupak je kompliciran. To je zbog dobivanja dopuštenja za obavljanje transakcije od regulatornog tijela za skrbništvo i starateljstvo.
4. Oporezivanje. Porezom se oporezuju nekretnine koje su u vlasništvu kraće od pet godina (manje od tri godine u slučaju darovanja, privatizacije ili ugovora o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanom osobom).

Osim toga, stan možete kupiti:

• na sekundarnom tržištu nekretnina;
• u novogradnji;
• u zgradi u izgradnji.

U svakom od ovih slučajeva sastavljanje ugovora je sastavni dio sklapanja posla. No, važno je uzeti u obzir da u novogradnji evidentno nema stambenih tereta, što znači da su rizici pri kupnji znatno manji.

Ukoliko stan nije nov, postoji mogućnost kupnje kuće sa prikolicom. Stoga je moguće ispravno kupiti stan na sekundarnom tržištu samo ako su svi dokumenti pažljivo provjereni.

Kupoprodaja udjela u stanu

Prodaja udjela u stanu nije tako česta. Najmanje se prodaju na tržištu nekretnina. To je zbog niske potražnje i nedostatka velike ponude.

Mnogi ljudi ne riskiraju kupnju udjela, jer će u ovom slučaju novi vlasnik morati dijeliti životni prostor sa strancima. Stoga se najčešće udio prodaje rodbini ili prijateljima.

Osim toga, otuđenje udjela ima jednu posebnost: prije prodaje vlasnik stana dužan je ponuditi otkup udjela drugim vlasnicima, čije je pravo prvenstva pri kupnji uređeno građanskim zakonikom. pri čemu:

• Prijedlog mora biti u pisanom obliku. Prijava kod javnog bilježnika nije obavezna, ali u nekim slučajevima može poslužiti kao značajna pravna pomoć. Osim toga, bolje je dokument poslati poštom s potvrdom o primitku i popisom sadržaja.
• U slučaju odbijanja ili izostanka odgovora u roku od mjesec dana, vlasnik udjela ima pravo prodati ga trećim osobama.

Kupoprodaja između rodbine

Kupnja i prodaja stana između rodbine je rijetka. Najčešće se otuđenje događa darom ili oporukom.

Međutim, ako se građani odluče na takvu transakciju, treba uzeti u obzir sljedeće nijanse:

1. Potreba plaćanja poreza na troškove stanovanja (ako je stan u vlasništvu manje od pet godina i košta više od 1 milijun rubalja). Mnogi ljudi pribjegavaju lukavstvu i navode iznos znatno niži od njegove stvarne vrijednosti. Međutim, porezna uprava provodi kontrolu nad transakcijama. Ako je navedeni iznos ispod tržišnog i očito podcijenjen, porez će se povećati i također će biti potrebne kazne.

Bilješka. U ovom slučaju neće biti moguće dobiti porezni odbitak, jer članak 220. Poreznog zakona kaže da kupac ne smije biti rođak prodavatelja da bi ga primio.

1. Podjela imovine. Ako je stan kupio oženjeni građanin, kupljeni stambeni prostor smatrat će se zajednički stečenom imovinom. Sukladno tome, tijekom razvoda dijelit će se između supružnika.
2. Formalnost transakcije.Često se stan između rođaka prodaje kupoprodajnim ugovorom bez stvarnog prijenosa novca, a jedna od strana nastavlja živjeti u stanu prema dogovoru. Ali vrijedi zapamtiti da ako novi vlasnik odluči deložirati rođaka, on će to moći učiniti nesmetano, zakon će biti na njegovoj strani.

Rokovi

Prilikom prodaje stana ugovorne strane dogovaraju uvjete ugovora. Razmak između potpisivanja predugovora i glavnog može varirati. Izvođači samostalno određuju njegovo trajanje.

Međutim, prilikom upisa prava vlasništva novi vlasnik stana treba znati da državno tijelo samo određuje rokove za provođenje postupka. Njegovo trajanje je:

• u Rosreestru - deset dana;
• u Multifunkcionalnom centru - do sedam dana.

Zahtjevi za sadržaj ugovora

Bitni uvjeti kupoprodajnog ugovora su njegov predmet i cijena stana. To znači da će se bez pružanja ovih podataka ugovor smatrati nesklopljenim.

Predmetom se smatra stambeni prostor - njegova površina, parametri, položaj. Navedena cijena je prava, ona za koju će se prodavati. Nije dopušteno namjerno smanjivati ​​ili povećavati cijenu ako se stan stvarno prodaje po nižoj cijeni od ugovorene.

Bilješka. Ugovor se sklapa u jednostavnom pisanom obliku. Mora sadržavati prava i obveze stranaka, kao i uvjete transakcije.

Ugovor također navodi:

• osobni osobni podaci stranaka (puno ime, njihova registracija, datum rođenja, podaci o putovnici);
• detaljan opis objekta (površina, položaj, katnost i sl.);
• troškovi stanovanja;
• odsutnost tereta, uhićenja;
• prisutnost ponovnog razvoja i njegov dizajn.

Osim toga, treba obratiti pozornost na točku o osobama registriranim u stanu. Ako postoje, kupac mora odlučiti je li spreman kupiti stan s teretom.

Dokument je aktualan za 2017. godinu.

Potrebni dokumenti

Dokumente potrebne za sklapanje transakcije priprema svaka strana. Neki od njih zahtijevaju ovjeru kod javnog bilježnika.

Dokumenti za prodavatelja

Tablica 2. Dokumenti za registraciju kupnje i prodaje koje dostavlja prodavatelj

Dokumenti za kupca

Tablica 3. Dokumenti za registraciju kupnje i prodaje koje dostavlja kupac

Gdje se predaju dokumenti?

Ne znaju svi kupci gdje sastaviti ugovor o kupoprodaji stana i gdje predati dokumente. Može se registrirati u:

• Rosreestr;
• Multifunkcionalni centar.

Ovo je obvezna faza, bez koje će prijenos prava vlasništva biti nemoguć.

Što provjeriti prije sklapanja transakcije

Prije sklapanja kupoprodajnog posla potrebno je provjeriti:

• prodavač;
• vjerodostojnost dokumenata;
• prisutnost tereta na stanu.

Provjera vlasnika stana i prodavatelja

Prije dovršetka transakcije važan je korak provjera prodavatelja nekretnine. Da biste to učinili potrebno vam je:

1. Pogledajte prodavateljevu putovnicu kako biste se uvjerili u njezinu autentičnost.
2. Informirajte se o broju vlasnika stana, kao i osnovici za njegovo stjecanje. Navedene informacije nalaze se u Rosreestr.

Bilješka. Ako je stan naslijedio prodavatelj, trebate pitati javnog bilježnika o prisutnosti drugih nasljednika.

1. Ako su vlasnik stana i prodavatelj različite osobe, potrebno je provjeriti dostupnost punomoći kojom potonji može otuđiti stan. Međutim, mora biti ovjeren kod javnog bilježnika.

Autentičnost dokumenata

Autentičnost dokumenata je ključna točka na koju treba obratiti pozornost pri kupnji stana. Krivotvoreni i nevažeći papiri mogu uzrokovati nezakonitu transakciju, što će kasnije dovesti do sudskog spora i poništenja ugovora.

Posebnu pozornost treba obratiti na pouzdanost takvih dokumenata kao što su:

• ugovor na temelju kojeg je prodavatelj dobio pravo vlasništva (ugovor o darovanju, kupoprodaji, zamjeni, nasljeđivanju i dr.);
• potvrde o nepostojanju stambenih tereta (popis osoba prijavljenih u stanu);
• ugovor o hipoteci (ako je nekretnina kupljena hipotekom);
• putovnica prodavača.

Krivotvorenje tih dokumenata značit će da se stan pokušava prodati nezakonito.

Dostupnost tereta na stan

Teret je nametnuto ograničenje na stanu koje postoji bez obzira na promjenu vlasnika. Takvo stanovanje je teško prodati. Stoga mnogi prodavači pribjegavaju trikovima, šuteći o njegovoj dostupnosti.

Bilješka. Podaci o prisutnosti tereta navedeni su u izvatku iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (USRN).

Tablica 4. Vrste tereta stanovanja

Procedura za dovršenje transakcije

Procedura kupnje stana ide korak po korak:

1. Sklapanje sporazuma i njegova registracija.
2. Prijenos stana.
3. Plaćanje.

Sklapanje sporazuma

Sklapanje ugovora je važna faza u transakciji. Prije potpisivanja istog raspravljaju se svi bitni uvjeti koji utječu na postupak i trošak otuđenja stana.

U početnoj fazi prodavatelj i kupac sastavljaju predugovor u kojem dogovaraju uvjete datuma prodaje i njen iznos. Ovaj dokument je neka vrsta "rezervacije" kupljenog stana, izražavajući namjeru stranaka da sklope sporazum.

Nakon toga prodavatelj priprema dokumente i sastavlja tekst glavnog ugovora. Ovaj postupak treba tretirati s velikim oprezom. Sve pogreške ili netočnosti u ugovoru mogu imati pravne posljedice u budućnosti. Posebno se to odnosi na stavku o troškovima stanovanja.

Bilješka. Mnogi se prodavači služe trikom i inzistiraju na navođenju niže cijene u ugovoru. Argument je nevoljkost prodavača da plati porez. No, ne biste trebali pristati na takve uvjete - ako se ugovor raskine, kupac će biti oštećena strana. Teško će na sudu dokazati da je platio više. Najvjerojatnije će mu biti vraćen iznos naveden u ugovoru.

Nakon sastavljanja ugovora, strane ga potpisuju. U tom slučaju sve strane u transakciji moraju biti prisutne u trenutku odobravanja.

Prijenos stana

Primopredaja stana se vrši potpisivanjem primopredajnog akta. Zapravo, to znači da kupac nema pritužbi na stanje stana, a također potvrđuje činjenicu da su ključevi i dokumenti za kupljeni stambeni prostor preneseni.

Prijenosni akt:

1. Sastavljeno u jednostavnom pisanom obliku.
2. Popunjava se u slobodnom obliku.
3. Ne zahtijeva ovjeru kod javnog bilježnika.
4. Sadrži informacije o stanju stanovanja, njegovoj adresi, kao i datumu sastavljanja, osobnim podacima stranaka i njihovim potpisima.

Bilješka. Primopredajni akt treba potpisati nakon uknjižbe vlasništva stana. To će jamčiti da su dokumenti registrirani i da se ne vraćaju na reviziju.

Prijenos novca

Nakon potpisivanja ugovora i prijenosa, kao i registracije u Rosreestru, provodi se završna faza - plaćanje.

Svoj stan možete platiti na jedan od sljedećih načina:

• sef za pohranu;
• bezgotovinsko plaćanje;
• bankovni račun.

Prva metoda je najpopularnija. Plaćanje se vrši legalno i sigurno.

Bilješka. Prilikom plaćanja potrebno je od prodavatelja uzeti potvrdu da je primio sredstva. Dokument se sastavlja u slobodnom obliku i predstavlja potvrdu plaćanja.

Državna registracija prijenosa prava na stan

Registracija prijenosa vlasništva stana obvezna je komponenta transakcija tijekom otuđenja stambenog prostora. U nedostatku istog kupoprodaja će se smatrati neostvarenom, a kupac neće postati stvarni vlasnik stana. Ali ne znaju svi gdje sastaviti ugovor.

Za postupak registracije morate predati dokumente Rosreestru ili Višenamjenskom centru. Ali u isto vrijeme, registracija kupnje i prodaje stana u MFC-u događa se brže - u roku od nekoliko dana.

Dokumentacija

Tablica 5. Dokumenti potrebni za uknjižbu vlasništva

U kojim slučajevima se može odbiti?

Razlozi za odbijanje mogu biti vrlo različiti. U pravilu se radi o nedostavljanju jednog od potrebnih dokumenata.

Tablica 6. Česti razlozi za odbijanje registracije vlasničkih prava u Rosreestr

Nijanse

Kupoprodajna transakcija ima svoje nijanse koje treba uzeti u obzir prilikom sklapanja.

Mogući rizici pri kupnji stana

Glavni rizik je ulazak u transakciju s prevarantom. U ovom slučaju jedino rješenje je sudski spor. No, prevareni kupci ne mogu uvijek zaštititi svoja prava sudskim putem. Stoga treba uzeti u obzir moguće rizike:

1. Povreda prava maloljetnika. Prije transakcije morate se uvjeriti da u apartmanu nisu prijavljena djeca mlađa od 18 godina. Pogotovo ako ostanu bez roditeljskog staranja.
2. Povreda prava bivših supružnika. Ako su stan kupili supružnici tijekom braka, ali je privatiziran u korist jednog od njih, drugi supružnik ima pravo stanovanja i nakon prodaje. U tom pogledu postoji rizik kupnje stana sa “stalnim korisnikom”.
3. Kršenje prava upisanih građana. Opterećenje u obliku osoba koje su prijavljene u stanu i imaju pravo stalnog boravka (oni koji su odbili privatizaciju, žive prema ugovoru o najmu ili oporučnom odbijanju itd.).
4. Priznanje prodavatelja kao nesposobnog. Ako se utvrdi da je prodavatelj pravno nesposoban, kupoprodajna transakcija može biti nevažeća.
5. Dostupnost nasljednika. Ako je stan pripao prodavatelju na temelju nasljedstva, postoji mogućnost da na njega polažu pravo i druge osobe.
6. Obmana od strane prodavača. Slučajevi prijevare nisu neuobičajeni. Prije potpisivanja ugovora potrebno je pažljivo provjeriti sve dokumente.

Na što treba obratiti pozornost

Transakcija je maksimalno jednostavna i sigurna ako prije sklapanja obratite pozornost na:

1. ID prodavatelja. Njegovu vjerodostojnost možete provjeriti na stranicama Ministarstva unutarnjih poslova.
2. Točnost navedene adrese. Ponekad prodavači kupcima pokažu potpuno drugačiji stan od onog koji prodaju. Mjesto stanovanja mora odgovarati adresi navedenoj u izvatku Rosreestra.
3. Sukladnost podataka iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina s naslovnim dokumentom (ugovor o kupoprodaji, darovanju i sl.). Podaci u tim dokumentima ne bi se trebali razlikovati.
4. Imati dugove. Oni ne smiju biti prisutni u stanu koji kupujete.
5. Broj prodajnih transakcija. Ako se vlasnici nekretnine prečesto mijenjaju, to može ukazivati ​​na “problematični” stan, koji se pokušava prodati ubrzo nakon kupnje.
6. Autentičnost punomoći. Ako se transakcija sklapa po punomoći u ime prodavatelja, prije sklapanja treba provjeriti ispravu kod javnog bilježnika.
7. Niska cijena stana. Pretjerano niske cijene u pravilu nisu nerazumne. Ne biste trebali vjerovati takvim "profitabilnim" ponudama.

Nova pravila za prodaju stana

Zakonodavstvo o nekretninama ne miruje. Svake godine usvaja se sve više zakona usmjerenih na reguliranje procesa prodaje domova.

U posljednjih nekoliko godina pojavila su se nova pravila:

1. Obavezna ovjera ugovora kod javnog bilježnika kod prodaje udjela u stanu. Do sada se postupak vodio na zahtjev stranaka.
2. Također je potrebno ovjeriti dokumente kod podjele imovine u braku (bračni ugovor, sporazum i sl.).
3. Od 1. siječnja 2016. oporezuje se porez od 13% na promet nekretnina u vlasništvu kraćem od pet godina. Izuzetak su neki od osnova za kupnju stambenog prostora, kao što su: darovanje, nasljedstvo, privatizacija, ugovor o doživotnom uzdržavanju s uzdržavanom osobom.
4. Dva postupka (katastarski upis i upis prava vlasništva) sada se mogu provoditi istovremeno. Trajanje - 10 dana.
5. Jedini slučaj odbijanja prihvaćanja dokumenata je ako se ne utvrdi identitet podnositelja zahtjeva. Ali ako paket dokumenata nije kompletan, registracija će biti suspendirana ili odbijena.

profesionalci

Inovacije imaju više prednosti nego nedostataka. Zakonodavac nastoji što je više moguće regulirati postupak prodaje stambenog prostora pooštravanjem zahtjeva za dokumentima. Ne samo da moraju biti originalni, već i dizajnirani u skladu s utvrđenim standardima. Mnogi od njih podliježu ovjeri kod javnog bilježnika.

Zahvaljujući tome, transakcije su postale pravno "čistije", a prevaranti sve rjeđe ilegalno prodaju stanove.

Osim toga, velika se pozornost posvećuje transakcijama s maloljetnom djecom. Država s dvostrukom snagom štiti prava djece, što je svakako plus.

minusi

Kao i do sada, glavni nedostatak je oporezivanje pri prodaji kuće. To je stanje koje dovodi do mnogih fiktivnih i nezakonito izvršenih transakcija. Situacija se pogoršala nakon što je u siječnju 2016. rok vlasništva nad nekretninom na koji se oporezuje povećan na pet godina. Ove izmjene utjecale su na kupoprodajni ugovor i nisu naišle na odobravanje građana.

Više obrazovanje. Državno sveučilište u Orenburgu (specijalizacija: ekonomija i upravljanje teškim inženjerskim poduzećima).
19. rujna 2017.