Ugovorom o zakupu državne i općinske imovine najmoprimac daje u zakup imovinu koja pripada javnopravnoj osobi. Dakle, stranka u ugovoru je uvijek njegovo ovlašteno tijelo, koje ima pravo donositi propise neposredno vezane uz ugovor o najmu. Ovi akti mogu utjecati na visinu najamnine i postupak njezina izračuna.

Kako se određuje i mijenja najamnina

Ugovorom o najmu stranke utvrđuju postupak, uvjete i rokove plaćanja zakupnine. Ako nisu navedeni u ugovoru o najmu, smatra se da su utvrđeni postupak, uvjeti i rokovi koji se obično primjenjuju pri najmu slične imovine pod usporedivim okolnostima (1. stavak članka 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Strane mogu promijeniti visinu najamnine sklapanjem ugovora o tome. Pravilo o promjeni iznosa najamnine sporazumom stranaka vrijedi osim ako nije drugačije određeno ugovorom o zakupu (članak 614. članka 3. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Istodobno, ugovori o zakupu državne i općinske imovine imaju specifičnosti u pogledu reguliranja zakupnine.

Najam po ugovoru o zakupu državne i općinske imovine mogu utvrditi i urediti ugovorne strane ili ovlašteno tijelo odgovarajućim pravnim aktom. U ovom slučaju može postojati nekoliko različitih situacija - ovisno o tome kakva je nekretnina predmet najma, kako su se strane dogovorile o uvjetima ugovora i kada je on sklopljen.

Ako savezni zakon sadrži odredbu da je najamnina uređena i da njenu visinu utvrđuje nadležno tijelo, tada se visina najamnine automatski usklađuje promjenom takvog zakona. Trenutno je na ovaj način regulirana zakupnina za zemljišne čestice koje su u državnom i općinskom vlasništvu.

Ako ne postoji savezni zakon koji uređuje visinu zakupnine, akti javnopravne osobe kojima se utvrđuju uvjeti zakupa državne i općinske imovine mogu odrediti njen iznos samo ako je to izričito predviđeno ugovorom.

Konkretno, ako su strane u ugovoru o zakupu državne ili općinske imovine naznačile da se iznos zakupnine ili drugi uvjet prilagođava prilikom promjene akta javnopravne osobe, tada se promjena u odnosima strana događa automatski i ne ne zahtijevaju promjenu ugovora o najmu.

Ako su stranke proširile učinak takvog čina na svoje odnose, ali ugovor sadrži bilo koji uvjet koji mu je u početku u suprotnosti, tada se pretpostavlja da su stranke dale prednost ovom uvjetu sporazuma (čl. 431 Građanskog zakonika Ruska Federacija).

Ovo pojašnjenje dao je Plenum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije u stavku 20 Rezolucije br. 73 od 17. studenog 2011. „O nekim pitanjima u praksi primjene pravila Građanskog zakonika Ruske Federacije na ugovor o zakupu” (u daljnjem tekstu Rezolucija br. 73) s izmjenama i dopunama Odlukom Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 25. siječnja 2013. godine br.

Smatra se da je stanar obaviješten o promjenama najamnine od dana službene objave normativnog akta koji utvrđuje formulu ili postupak za izračun najamnine. Međutim, u ugovoru o najmu, strane se mogu dogovoriti da stanodavac pošalje stanaru obavijest o promjenama najamnine. Stoga će se nova najamnina primjenjivati ​​od trenutka kada stanar primi takvu obavijest. Osim toga, stanar može biti obaviješten o promjenama u najmu putem medija (rezolucija Federalne antimonopolske službe Povolške regije od 24. rujna 2010. u predmetu br. A12-24416/2009).

Pitanje: može li se zakupnina po ugovoru o zakupu državne i općinske imovine utvrditi u dva dijela - jednokratna i periodična zakupnina?

Odgovor: da, može.

Pravila članka 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije ne zabranjuju određivanje iznosa najamnine na ovaj način. Stoga se cijena prema ugovoru o najmu može sastojati od dva dijela, od kojih su oba jedinstvena najamnina (Rezolucija Prezidija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 18. rujna 2012. br. 5081/12).

S tim u vezi, dopušteno je visinu najamnine utvrditi na način da se državni propis može odnositi samo na jedan ili više elemenata postupka utvrđivanja visine najamnine utvrđene ugovorom. Istodobno, drugi elementi najamnine određuju se na temelju rezultata dražbe, osim ako to nije u suprotnosti s postupkom za provođenje dražbe, koji je utvrđen u skladu sa saveznim zakonom.

Dakle, nije reguliran onaj dio zakupnine koji, sukladno uvjetima dražbe za pravo sklapanja ugovora o zakupu, podliježe plaćanju uz periodične uplate i čija se visina utvrđuje na temelju rezultata ovih dražbi (na primjer, klauzula 7 članka 38.2 Zemljišnog zakona Ruske Federacije).

Istodobno, iznos drugog dijela zakupnine, koji prema uvjetima ugovora o zakupu sklopljenog kao rezultat takvih dražbi, podliježe periodičnom plaćanju, može se odrediti prema pravilima o reguliranoj zakupnini (klauzula 18 Rezolucije br. 73).

Pitanje: ako se najamnina utvrđuje na temelju rezultata nadmetanja za sklapanje ugovora o zakupu državne ili općinske imovine, hoće li se regulirati?

Odgovor: ne, neće.

Iznos najamnine prema ugovoru o zakupu državne ili općinske imovine nije reguliran ako se utvrđuje na temelju rezultata nadmetanja za sklapanje ugovora o zakupu (članak 447. članka 447. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

U slučajevima kada se na temelju rezultata nadmetanja utvrđuje stopa najamnine koja se plaća periodički (nadmetanje za povećanje najamnine), regulirana najamnina se ne primjenjuje (točka 18. Rezolucije br. 73).

Stranke mogu ugovoriti uvjet da najmodavac jednostrano promijeni visinu najamnine. U tom slučaju važno je da najmoprimac provjeri pod kojim okolnostima najmodavac može ostvariti to pravo. Razlika između ovog ugovora i promjene najamnine u skladu s formulom za izračun je sljedeća:

• Pri određivanju najamnine prema formuli za izračun ugovorne strane pozivaju se na normativni pravni akt koji utvrđuje takvu formulu, te navode da se najamnina mijenja ako se promijeni formula za izračun određena ovim pravnim aktom. To jest, stanar i stanodavac dogovorili su se o postupku promjene najamnine u ugovoru prema formuli sadržanoj u pravnom aktu;

• u slučaju jednostrane promjene najamnine, ugovorne strane izričito naznačuju u ugovoru da najmodavac ima pravo jednostrano promijeniti najamninu. A takva promjena najamnine nije nužno povezana s regulatornim aktom. To može biti, primjerice, promjena visine najamnine sukladno izvješću o procjeni tržišne vrijednosti najamnine.

r />

Studija slučaja : sud je utvrdio da je jednostrana promjena najamnine utvrđene ugovorom zakonita

dd "X." žalio se sudu s izjavom Teritorijalnoj upravi Savezne agencije za upravljanje državnom imovinom u Krasnojarskom području da poništi obavijesti o povećanju stanarine.

Sud je utvrdio da su ugovorne strane u ugovoru o najmu predvidjele mogućnost najmodavca da jednostrano promijeni visinu najamnine na temelju izvješća o procjeni tržišne vrijednosti najamnine. Najmodavac šalje obavijest o rezultatima nove godišnje procjene tržišne vrijednosti najamnine najmoprimcu u roku od 10 dana od dana uvida u izvješće o procjeni tržišne vrijednosti najamnine, a to je osnova za da stanar plaća najamninu u skladu s ovim izvješćem. Sud je također zaključio da stvarna promjena iznosa najamnine kao rezultat procjene tržišne vrijednosti nije promjena iznosa najamnine, u skladu sa stavkom 3. članka 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije, ali je ispunjenje uvjeta ugovora.

Dakle, budući da ugovor o najmu sadrži uvjet za najmodavca da jednostrano promijeni najamninu, povećanje iznosa najamnine je zakonito (rezolucija Federalne antimonopolske službe Istočnosibirskog okruga od 13. kolovoza 2010. u predmetu br. A33- 1331/2010, odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 10. prosinca 2010. br. VAS-16451/10 odbio je proslijediti predmet Predsjedništvu Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije na reviziju na način nadzora) .

Gotovo uvijek promjena stanarine znači povećanje. Iako ima i primjera da je javno tijelo zbog određenih okolnosti (primjerice zbog svjetske financijske krize) spremno sklopiti ugovor s najmoprimcem o privremenom smanjenju iznosa najamnine temeljem ugovora sklopljenog u aukcija. Primjer toga je dekret moskovske vlade od 30. prosinca 2008. br. 1218-PP „O dodatnim mjerama državne potpore za organizacije i poduzeća koja iznajmljuju nestambene nekretnine koje se nalaze u imovinskoj riznici grada Moskve za razdoblje stabilizacije. financijskog sustava.”

Koliko se često može mijenjati iznos najamnine prema ugovoru?

Visina zakupnine može se mijenjati sporazumom stranaka u rokovima određenim ugovorom, ali ne češće od jednom godišnje, osim ako ugovorom nisu utvrđeni drugi uvjeti. Zakon može utvrditi druge minimalne uvjete za preispitivanje iznosa najamnine za određene vrste najma, kao i za zakup određenih vrsta imovine (članak 614. članka 614. članka 3. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ovo pravilo je dispozitivno i dopušta mogućnost promjene iznosa najamnine sporazumom stranaka u bilo kojoj učestalosti.

Tako se ugovorom može odmah odrediti kako će se mijenjati najamnina. Na primjer, tijekom određenog vremenskog razdoblja iznos najamnine može se povećati (ili smanjiti) na drugu vrijednost, zatim se ponovno promijeniti, itd. Druga mogućnost: ako su strane sklopile dodatne ugovore za promjenu iznosa najamnine nekoliko puta unutar jednog godine, tada će svi ovi ugovori biti valjani i najamnina će se mijenjati u skladu s njima. Nije bitno sadrži li sam ugovor uvjet o mogućnosti takve izmjene.

Ali jednostrano iznos najamnine može se promijeniti najviše jednom godišnje. Čak i ako ugovor sadrži uvjet koji omogućuje stanodavcu ili najmoprimcu da jednostrano mijenja iznos najamnine češće od jednom godišnje, taj će uvjet biti nevažeći (članak 21. Rezolucije br. 73).

Obrazloženje. Prije se visina najamnine mogla mijenjati najviše jednom godišnje, budući da je postojalo imperativno pravilo da uvjeti ugovora koji predviđaju fiksni iznos najamnine ili postupak (mehanizam) za njezin izračun trebaju ostati nepromijenjeni tijekom cijele godine ( klauzula 11 informativnog pisma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11. siječnja 2002. br. 66 „Pregled prakse rješavanja sporova u vezi s najamninom” u daljnjem tekstu informativno pismo br. 66);

Međutim, u stavku 21 Rezolucije br. 73 Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije promijenio je svoje pravno stajalište o ovom pitanju, uspostavljajući mogućnost promjene najamnine sporazumom stranaka u bilo kojem trenutku. učestalost, uključujući više od jednom godišnje.

To znači da ako najmoprimac ne želi promjenu najamnine naviše, onda ne treba pristati na izmjene ugovora. Uvjeti ugovora koji predviđaju fiksni iznos najamnine ili postupak (mehanizam) za njegov izračun moraju ostati nepromijenjeni tijekom cijele godine.

Pravila o jednostranoj promjeni najamnine na zahtjev najmodavca primjenjuju se samo na one ugovore o najmu koji su sklopljeni na razdoblje dulje od jedne godine ili bez određivanja roka. Iznos zakupnine tijekom važenja ugovora sklopljenog na razdoblje kraće od jedne godine ne podliježe promjenama (rezolucija Federalne antimonopolske službe Povolške regije od 2. lipnja 2009. u predmetu br. A12-15393/2008) .

Postoji još jedno važno jamstvo za stanare. Čak i ako je najmodavac jednostrano povećao najamninu, ali je najamnina porasla nerazmjerno promjeni prosječnih tržišnih stopa najamnine slične nekretnine na određenom području za odgovarajuće razdoblje i znatno ih premašila, tada je sud na temelju stavka 2. Članak 10. Građanskog zakonika Ruske Federacije, odbit će naplatu stanarine u dijelu koji je premašio prosječne tržišne stope (članak 22. rezolucije br. 73).

Ako je ugovorom utvrđen mehanizam za određivanje najamnine, tada najmoprimac mora voditi računa da usklađivanje visine najamnine faktorom inflacije ili ovisnosti najamnine o tečaju ne znači promjenu visine najamnine. , ali predstavlja izvršenje sporazuma (rezolucija Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 21. listopada 2011. u predmetu br. A40-95945/10-157-828).

Utvrđivanje zakupnine pri davanju u zakup zemljišnih čestica (regulirana zakupnina)

Zakupninu po ugovoru o zakupu za zemljišne čestice koje su u državnom i općinskom vlasništvu može utvrditi i urediti samo ovlašteno tijelo odgovarajućim pravnim aktom.

Postupak utvrđivanja visine zakupnine za zemljište u državnoj i općinskoj svojini utvrđuje:

• Vlada Ruske Federacije;

• državne vlasti konstitutivnih entiteta Ruske Federacije;

• tijela lokalne samouprave.

Takva su pravila predviđena stavkom 3. članka 65. Zakonika o zemljištu Ruske Federacije, člankom 73. Zakonika o šumama Ruske Federacije, člankom 3. Saveznog zakona od 25. listopada 2001. br. 137-FZ „O stupanje na snagu Zemljišnog zakonika Ruske Federacije.”

Za promjenu iznosa regulirane najamnine, strane ne moraju mijenjati ugovor (točka 19. Rezolucije br. 73). Novi iznos zakupnine podliježe primjeni od dana stupanja na snagu odgovarajućeg regulatornog akta, ali ne od dana obavijesti o tome.

Studija slučaja : sud je naveo da je najamnina regulirana cijena i da se mora primjenjivati ​​u skladu sa zakonom i pod uvjetima predviđenim u ugovoru

Uprava (zakupodavac) i JSC PF "Ch." (zakupac) sklopio ugovor o zakupu zemljišta. Prema uvjetima ovog ugovora, zakupodavac je prenio zemljišnu česticu zakupniku prema ugovoru za korištenje kao septička jama. Prema uvjetima ugovora o najmu, promjene iznosa najamnine vrše se jednostrano ako konstitutivni subjekt Ruske Federacije utvrdi osnovne stope najamnine.

Uprava je okrivljeniku putem obavijesti poslala zapisnik o utvrđivanju visine zakupnine. Zakupnina se obračunavala na temelju vrijednosti izračunate prema pravilima za utvrđivanje katastarske vrijednosti zemljišne čestice. U vezi s formiranjem duga JSC PF "Ch." za najamninu u promijenjenom iznosu uprava je podnijela tužbu arbitražnom sudu.

Prilikom razmatranja tužbenog zahtjeva sudovi su pošli od sljedećeg.

Trošak najma državnog (općinskog) zemljišta spada u kategoriju reguliranih cijena. Budući da su zakupnine regulirane cijene, stranke su se dužne rukovoditi propisanim iznosom zakupnine za zemljišne čestice koje su u državnom ili općinskom vlasništvu, te nemaju pravo primijeniti drugačiji iznos zakupnine.

Stoga, bez obzira na mehanizam za promjenu najamnine predviđen u ugovoru, novi iznos najamnine podliježe primjeni od dana stupanja na snagu odgovarajućeg regulatornog akta, ali ne od datuma obavijesti o tome (rezolucija Federalna antimonopolska služba Zapadnosibirskog okruga od 31. svibnja 2011. u predmetu br. A27-13717 /2010, Rezolucija Prezidija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 2. veljače 2010. br. 12404/09, odluka o Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije od 19. travnja 2012. br. VAS-1312/12).

Ako su strane sklopile ugovor o zakupu prije stupanja na snagu zakona koji regulira visinu zakupnine (3. stavak članka 65. Zemljišnog zakona Ruske Federacije, članak 73. Šumarskog zakona Ruske Federacije), tada uvjeti ovog ugovora o najmu ostaju na snazi ​​u sljedećim slučajevima:

• ako zakonom nije određeno da se njegov učinak proteže na odnose iz ranije sklopljenih ugovora;

• ako stranke promjenu visine najamnine nisu povezale s promjenom propisa koji će se primjenjivati ​​na njihove odnose.

Ako su stranke sklopile ugovor o zakupu nakon stupanja na snagu takvog zakona, tada se primjenjuje postupak utvrđivanja visine zakupnine utvrđen ovim zakonom, čak i ako u vrijeme sklapanja ugovora takav postupak još nije bio proveden. utvrđeno (stavak 4. točka 16. rezolucije br. 73).

Pitanje: javnopravna osoba stječe vlasništvo na predmetu zakupa. Može li najam automatski postati reguliran?

Odgovor: ne.

Prijelaz u javnopravni oblik prava vlasništva na stvari koja je dotad bila u privatnom vlasništvu sam po sebi ne znači da se regulira plaćanje po prethodno sklopljenom ugovoru o zakupu te stvari.

Slična situacija javlja se u drugom slučaju, kada se zemljišna čestica prenosi iz javnog u privatno vlasništvo. Strane također imaju pravo općenito promijeniti ugovor i uspostaviti drugačiji iznos ili postupak za određivanje najamnine (članak 17. Rezolucije br. 73).

Kako se utvrđuje zakupnina kod davanja u zakup zemljišnih čestica u državnom ili općinskom vlasništvu?

Najamnina za zemljišne čestice u javnom vlasništvu izračunava se u skladu s osnovnim načelima za određivanje naknada koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije (članak 39.7 Zemljišnog zakonika Ruske Federacije). Takva su načela određena Uredbom Vlade Ruske Federacije od 16. srpnja 2009. br. 582 „O temeljnim načelima za određivanje zakupnine pri davanju u zakup zemljišnih čestica u državnom ili općinskom vlasništvu i o Pravilima za određivanje iznosa zakupnine , kao i postupak, uvjeti i rokovi plaćanja zakupnine." plaćanja za zemljište u vlasništvu Ruske Federacije" (u daljnjem tekstu Rezolucija br. 582).

Visina zakupnine utvrđuje se na jedan od četiri načina (Odluka br. 582):

• na temelju katastarske vrijednosti zemljišnih čestica;

• na temelju rezultata trgovanja (provode se u obliku aukcija);

• u skladu s cijenama najma ili smjernicama za njegov izračun, koje je odobrilo Ministarstvo gospodarskog razvoja Rusije;

• na temelju tržišne vrijednosti zemljišnih čestica, koja se utvrđuje u skladu sa zakonodavstvom o poslovima procjene.

Pažnja!Od 1. ožujka 2015. godine mijenja se postupak utvrđivanja zakupnine za državne i općinske zemljišne čestice. Visina naknade za ugovore sklopljene na dražbi utvrđuje se na temelju rezultata dražbe.

U vezi s promjenom postupka davanja u zakup zemljišta u javnom vlasništvu, izmijenjen je i postupak utvrđivanja zakupnine za takva zemljišta.

Prethodno je pri određivanju iznosa zakupnine na snazi ​​bilo opće pravilo, naime: postupak određivanja iznosa zakupnine za zemljište u vlasništvu Ruske Federacije, konstitutivnih entiteta Ruske Federacije ili općinske imovine utvrđuje se, odnosno, Vlada Ruske Federacije, državna tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i tijela lokalne samouprave (članak 3. čl. 65. Zakonika o zemljištu Ruske Federacije). Od 1. ožujka 2015. ova odredba više nije na snazi.

Sada je zakon podijelio metode određivanja iznosa plaćanja za najam zemljišne parcele ovisno o redoslijedu sklapanja ugovora o zakupu. To znači da određivanje visine zakupnine od 1. ožujka 2015. ovisi o postupku sklapanja ugovora o zakupu: na dražbi ili bez dražbe. Dakle, ako je sklopljen ugovor o zakupu zemljišta (točke 2 i 3 članka 39.7 Zemljišnog zakona Ruske Federacije):

• na dražbi (na dražbi) - najamnina se utvrđuje na temelju rezultata dražbe;

• kod osobe koja je podnijela jedinu prijavu za sudjelovanje na dražbi, odnosno kod jedinog sudionika koji je sudjelovao u dražbi - iznos zakupnine mora odgovarati početnoj cijeni predmeta dražbe;

• bez nadmetanja - zakupninu utvrđuje tijelo koje je vlasnik zemljišne čestice (organ državne uprave konstitutivnog subjekta Ruske Federacije - za zemljište u vlasništvu konstitutivnog subjekta Ruske Federacije ili zemljište na kojem državno vlasništvo nije razgraničeno, organ lokalne samouprave - za općinska zemljišta).

Naknada za ugovore sklopljene bez nadmetanja obračunava se:

• prema katastarskoj vrijednosti zemljišne čestice, u postocima utvrđenim Odlukom br. 582;

• u skladu s cijenama najma ili smjernicama za njegov izračun.

Prema ugovorima o zakupu zemljišnih čestica na kojima se nalaze zgrade, građevine i nedovršeni građevinski objekti, zakupnina se utvrđuje na temelju tržišne vrijednosti zemljišne čestice (točka 6. Pravilnika o utvrđivanju visine zakupnine, kao i postupak, uvjeti i rokovi plaćanja zakupnine za zemljište koje se nalazi u vlasništvu Ruske Federacije, odobreno rezolucijom br. 582).

Prilikom provođenja dražbi, početna cijena se postavlja u iznosu (točke 14-15 članka 39.11 Zemljišnog zakonika Ruske Federacije):

• godišnja najamnina na temelju tržišne procjene odn

• ne manje od 1,5% katastarske vrijednosti, ali samo ako su rezultati katastarske procjene odobreni najkasnije pet godina prije datuma odluke o održavanju dražbe;

• prvo plaćanje zakupnine na temelju rezultata tržišne procjene, kada je ugovor o zakupu sklopljen za sveobuhvatni razvoj teritorija ili dacha poljoprivrede.

Tijekom ponovljenih dražbi početna cijena može se smanjiti, ali ne više od 30 posto početne cijene (članak 17., članak 39.11 Zemljišnog zakona Ruske Federacije).

Zemljišno zakonodavstvo je u zajedničkoj nadležnosti Ruske Federacije i njezinih sastavnih subjekata (članak 72. Ustava Ruske Federacije). Stoga, osim Rezolucije br. 582, koja utvrđuje postupak za određivanje stanarine, konstitutivni subjekt Ruske Federacije također može imati pravne akte koji reguliraju ovo pitanje. Na primjer, dekret moskovske vlade br. 273-PP od 25. travnja 2006. „O poboljšanju postupka utvrđivanja stopa rente za zemljište u gradu Moskvi” (u daljnjem tekstu Rezolucija br. 273-PP).

Iznos godišnje zakupnine za zemljišne parcele koje su u vlasništvu grada Moskve i nalaze se izvan njegovih granica određuje se za parcele koje se nalaze (točka 2.1 Rezolucije br. 273-PP):

• u Rusiji - u skladu s Dodatkom 1 kao postotak katastarske vrijednosti zemljišne čestice);

• izvan njega - na temelju izvješća neovisnog procjenitelja.

Također, Rezolucija br. 273-PP utvrđuje postupak utvrđivanja najamnine tijekom izgradnje ili rekonstrukcije nekretnine.

Zemljišne čestice mogu biti iu neograničenom državnom vlasništvu. Postupak određivanja zakupnine, kao i postupak, uvjete i rokove plaćanja zakupnine za korištenje zemljišnih čestica čije državno vlasništvo nije razgraničeno, utvrđuju državna tijela konstitutivnih subjekata Ruske Federacije (članak 10. članka 3. Zakona o provedbi zem.

Najamnina za zemljišnu česticu mora biti određena u iznosu koji odgovara isplativosti zemljišne čestice, uzimajući u obzir kategoriju zemljišta i njegovu dopuštenu uporabu (načelo ekonomske opravdanosti).

Istodobno, propisima se mora utvrditi postupak obračuna najamnine i slučajevi kada je moguće jednostrano revidirati njen iznos na zahtjev najmodavca (načelo predvidljivosti u obračunu visine najamnine).

Načelo predvidljivosti u izračunu visine zakupnine ne daje općinskim i regionalnim vlastima pravo da jednostrano mijenjaju zakupninu u odnosu na sve relevantne zemljišne čestice. Njime se samo utvrđuje obvezni zahtjev za ta tijela u vezi s postupkom jednostrane promjene najamnine u slučajevima kada, u skladu sa zakonom ili sporazumom, ta tijela imaju pravo jednostrano promijeniti njenu veličinu (pismo Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije od 15. srpnja 2011. broj D23-3010).

Prema pravnom stajalištu Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, javne osobe, kada iznajmljuju zemljišne čestice u svom vlasništvu, kao i čestice za koje vlasništvo nije razgraničeno, djeluju istovremeno ne samo kao subjekt građanskog prometa, već i kao subjekt civilnog prometa. strana u ugovoru o najmu, ali i kao subjekt odnosa s javnošću, koji u slučajevima utvrđenim zakonom ima pravo donositi propise kojima se utvrđuju najamnine ili mehanizam za njihovo određivanje.

Na temelju takve ovlasti javnopravno tijelo zapravo ima mogućnost jednostrano mijenjati uvjet o visini najamnine u ugovorima o zakupu koje je prethodno sklopilo, čak i kada uvjeti ugovora uopće ne predviđaju njegovu jednostranu promjenu. Istodobno, ako su stranke ne samo ugovorile fiksni iznos zakupnine, nego i nisu dopustile mogućnost da ga zakupodavac jednostrano promijeni, tada će naknadnim prijenosom prava zakupodavca na općinu, potonji ne može steći pravo na jednostranu promjenu iznosa najamnine utvrđenog ugovorom ( Rezolucija Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 6. prosinca 2011. br. 9069/11).

Također, najam mora biti u skladu s načelima:

• najveća dopuštena jednostavnost izračuna najamnine;

• sprječavanje pogoršanja ekonomskog stanja korisnika i vlasnika zemljišta prilikom preknjižbe prava na zemljištu;

• zabrana neutemeljenih preferencija.

Pitanje: može li se postupak izračuna iznosa zakupnine za slične zemljišne čestice razlikovati (tj. parcele koje su klasificirane kao ista kategorija zemljišta, koriste se ili su namijenjene za iste vrste djelatnosti, daju se po istoj osnovi)

Odgovor: ne, ne može. Budući da vrijedi načelo zabrane neopravdanih povlastica (Rezolucija br. 582).

Načela sadržana u Uredbi br. 582 općenito su obvezujuća pri određivanju zakupnine za zemljište u javnom vlasništvu, u svim slučajevima kada iznos ove naknade utvrđuju nadležna tijela kao reguliranu cijenu. Ovo pravno stajalište navedeno je u Odluci Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. travnja 2012. br. 15837/11.

Ako su strane sklopile ugovor o zakupu nakon stupanja na snagu Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, tada je najamnina prema njemu regulirana, odnosno određena aktom javnog tijela (članak 16 Rezolucije br. 73). Donošenje pravnih akata od strane nadležnih tijela kojima se mijenjaju normativno utvrđene cijene zakupa ili metodologija za njihov izračun povlači za sobom promjenu uvjeta ugovora o zakupu. Štoviše, do ove promjene dolazi neovisno o volji stranaka i bez izmjene teksta ugovora na temelju tih pravnih akata.

Aktima javnopravnog tijela kojima su propisani različiti načini utvrđivanja regulirane najamnine, što dovodi do utvrđivanja različitih najamnina za slične čestice, krši se načelo zabrane nerazumnog povlaštenja. Stoga, u skladu s ovim načelom, ne bi trebalo biti razlike u postupku izračuna najamnine za parcele koje:

• dodijeljena jednoj kategoriji zemljišta;

• koriste se ili su namijenjeni za iste vrste djelatnosti;

• pruža po istim osnovama.

Na to je ukazao Vrhovni arbitražni sud u odluci Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. prosinca 2013. br. 9707/13.

Studija slučaja : Prezidij Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije pojasnio je da je utvrđivanje različitih metoda za izračun regulirane najamnine i, sukladno tome, korištenje različitih iznosa najamnine za slične zemljišne čestice nezakonito

Ministarstvo (zakupnik) i poduzetnik (zakupodavac) sklopili su ugovor o zakupu zemljišne čestice u vlasništvu konstitutivnog subjekta Ruske Federacije. Iz ugovora proizlazi da se zakupnina obračunava u skladu s uredbom Vlade ove regije.

Kasnije je vlada konstitutivnog entiteta Ruske Federacije donijela novu rezoluciju kojom je uspostavljen drugačiji postupak obračuna. Štoviše, najmoprimci koji su sklopili ugovore prije stupanja na snagu nove odluke najamninu nastavljaju obračunavati na isti način još dvije godine.

Poduzetnik je plaćanje zemljišta koje je uzeo u najam izračunao po starim i novim pravilima i otkrio da je po novom gotovo upola manje. S tim u vezi obratio se i sudu jer je Vlada stvorila diskriminirajuće uvjete prema najmoprimcima koji su sklopili ugovore o najmu prije stupanja na snagu nove uredbe.

Predsjedništvo Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije stalo je na stranu poduzetnika i istaknulo da rezolucija, koja utvrđuje različite metode određivanja regulirane najamnine, dovodi do uspostavljanja različitih iznosa plaćanja za slične parcele. Time se krši načelo zabrane neopravdanih preferencija.

Posljedično, nova rezolucija regionalne vlade krši legitimne interese podnositelja zahtjeva, kao i drugih poslovnih subjekata koji su sklopili ugovore o zakupu prije 1. siječnja 2012. (Rezolucija Prezidija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. prosinca , 2013. broj 9707/13).

Mora se imati na umu da maksimalna najamnina za zemljišne čestice dane u zakup za izgradnju bilo kojeg objekta s prethodnim odobrenjem lokacije iznosi 2 posto katastarske vrijednosti. Ovo se pravilo odnosi na slučajeve zakupa zemljišnih čestica ne samo za stambenu izgradnju, već i za bilo koju gradnju kada se ugovor o zakupu zemljišta zaključuje uz prethodno odobrenje lokacije objekta.

Ovo pravno stajalište sadržano je u Odluci Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. prosinca 2013. br. 10782/13.

Studija slučaja : zakupnina temeljem ugovora o zakupu zemljišta predviđenog za svaku građevinu, kada je sklopljen uz prethodnu suglasnost na lokaciju objekta, ne može biti veća od 2 posto njegove katastarske vrijednosti

Na temelju naloga ministarstva (zakupodavac) za davanje zemljišne parcele u najam bez nadmetanja, ministarstvo i LLC "Yu." (zakupac) sklopio ugovor o zakupu zemljišne čestice, čije državno vlasništvo nije razgraničeno. Zemljište je predviđeno za izgradnju uz prethodnu suglasnost na lokaciju objekta.

Kao što proizlazi iz ugovora, iznos najamnine podložan je godišnjim promjenama usklađivanjem s indeksom inflacije utvrđenim proračunskim zakonodavstvom. U tom slučaju najmoprimac obračunava i plaća najamninu na temelju dodatnih ugovora uz ugovor. Nakon toga, strane su sklopile nekoliko takvih dodatnih sporazuma.

Nakon toga, Ministarstvo (prodavatelj) i LLC "Yu." (kupac) sklopio ugovor o kupoprodaji zemljišne parcele. Stranke su potpisale sporazum o raskidu ugovora o zakupu od datuma državne registracije vlasništva stanara na mjestu.

Ministarstvo je istodobno podnijelo tužbu protiv Yu LLC. o naplati duga po ugovoru o najmu. Najmoprimac je podnio protutužbu zbog neosnovanog bogaćenja.

Stanar se pozvao na činjenicu da iznos najamnine od trenutka stupanja na snagu Rezolucije br. 582 ne bi trebao premašiti najveći dopušteni iznos (u ovom slučaju utvrđen podstavkom "d" stavka 3. Pravila odobrenih Rezolucijom br. 582, za slične slučajeve u odnosu na zemljišne čestice koje se nalaze u federalnom vlasništvu).

Sudovi prvog, žalbenog i kasacijskog stupnja naplatili su dug u korist ministarstva i odbili udovoljiti protutužbama stanara. Prezidij Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije nije se složio sa zaključcima nižih sudova i naznačio da su načela sadržana u Rezoluciji br. 582 općenito obvezujuća pri određivanju najamnine za zemljište u javnom vlasništvu za sve slučajeve u kojima je iznos ovo plaćanje se ne utvrđuje na temelju rezultata dražbi i nije propisano federalnim zakonom, već je podložno utvrđivanju nadležnih tijela kao reguliranu cijenu.

Ovo pravno stajalište navedeno je u Odluci Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. travnja 2012. br. 15837/11.

Budući da je sporni ugovor o zakupu sklopljen nakon stupanja na snagu Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, najamnina prema njemu je regulirana (članak 16. Rezolucije br. 73). Promjena normativno utvrđenih zakupnina ili metodologije za njihov izračun povlači za sobom promjenu uvjeta ugovora o zakupu bez izmjene njegovog teksta. Uvođenje drugih izmjena ugovora o najmu od strane stranaka (na temelju dodatnih ugovora) ne može spriječiti primjenu novih normativno utvrđenih cijena najamnine ili metoda za njihov izračun. Visina regulirane zakupnine za zemljišne čestice koje su u javnom vlasništvu ne može biti veća od stopa utvrđenih pravilima za slične zemljišne čestice iz zemljišta u federalnom vlasništvu.

Iznos zakupnine prema osporenom ugovoru o zakupu znatno je premašio 2 posto katastarske vrijednosti zemljišne čestice dane u zakup za izgradnju uz prethodno odobrenje lokacije objekta (podstavak „d“, stavak 3. Pravila odobrenih Rješenjem br. 582. ). Slijedom toga, najmoprimac nije imao dugovanja za najamninu. Prema Prezidiju Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, niži sudovi su neopravdano odobrili zahtjev zakupodavca i nisu ispitali valjanost izračuna iznosa neopravdanog bogaćenja. S tim u vezi, Predsjedništvo je predmet poslalo na ponovno razmatranje, a također je naznačilo da su sudski akti arbitražnih sudova u predmetima sa sličnim činjeničnim okolnostima koji su stupili na pravnu snagu, doneseni na temelju vladavine prava u tumačenju koje se razlikuje iz tumačenja sadržanog u ovoj rezoluciji, može se revidirati (Rezolucija Prezidija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. prosinca 2013. br. 10782/13).

Kako spriječiti povećanje stanarine

Čak iu fazi dogovora o uvjetima ugovora, stanar može pokušati smanjiti vjerojatnost povećanja najamnine. Iako je u slučaju zakupa državne i općinske imovine to teže postići nego kod sklapanja ugovora o zakupu nejavne imovine (tj. Ugovora o zakupu s običnom organizacijom ili poduzetnikom).

Dakle, u ugovoru o zakupu imovine koja nije javna, stranke nisu dužne uspostaviti uvjete za određivanje visine zakupnine na temelju pokazatelja utvrđenih propisima. U takvom ugovoru moguće je odrediti rokove u kojima najmodavac mora poslati obavijest o promjeni najamnine, u slučaju propuštanja iznos najamnine nije podložan promjeni. Također možete postaviti limit za koji će se povećati najamnina. U ugovoru o zakupu javne imovine to je praktički nemoguće, jer se visina zakupnine utvrđuje na temelju regulatornog pravnog akta. A ako je u ugovoru iznos najamnine ovisan, na primjer, o katastarskoj vrijednosti zemljišne čestice, može se ispostaviti da će maksimalni iznos plaćanja predviđen istim ugovorom biti premašen.

Pitanje: koji će uvjeti u ugovoru spriječiti povećanje najamnine u ugovoru o zakupu državne (općinske) imovine?

Tijekom pregovora o najmu, stanar može smanjiti rizik od povećanja najamnine pregovaranjem o terminu najma koji je u njegovom najboljem interesu. Međutim, to nije uvijek moguće.

Što izbjegavati u ugovoru o najmu:

• U ugovoru o najmu nije potrebno utvrditi pravo najmodavca da jednostrano mijenja najamninu.

Što je bolje pružiti:

• Ako strane u ugovoru o najmu utvrde da je povećanje najamnine bez suglasnosti stanara moguće samo pod određenim uvjetima, tada u nedostatku takvih uvjeta, radnje stanodavca za povećanje iznosa plaćanja najamnine mogu se pobijati na sudu. Primjerice, ugovorom je predviđena mogućnost promjene visine godišnje najamnine slanjem obavijesti samo u slučaju promjene cijena i tarifa, odnosno vrste djelatnosti najmoprimca. Strane nisu dogovorile mogućnost jednostrane promjene cijene na inicijativu najmodavca u slučaju povećanja tržišnih cijena. Budući da propisima nije bilo povećanja cijena i tarifa, promjena iznosa najamnine mogla se izvršiti samo kao rezultat dogovora strana (Rezolucija Prezidija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 15. studenog 2011. broj 7121/11);

• strane mogu oblikovati uvjete najamnine na način da najmodavac može samo jednostrano mijenjati koeficijente pri obračunu, ali ne i prilagođavati samu metodologiju izračuna najamnine.

5178

Što je najamnina?

Tako, najam- ovo je skup plaćanja za činjenicu posjedovanja imovine, izraženih u novcu ili u naravi i prenesenih mjesečno ili za druga vremenska razdoblja. Najam ne mora nužno imati mehanizam formiranja tržišta: u prvom su planu dogovori postignuti između vlasnika i najmoprimca. U trenutku sklapanja ugovora o najmu najmoprimac je zapravo vlasnik (ali nije vlasnik i ne može raspolagati) nekretninom, koristi je za namjeravanu svrhu i odgovoran je za njezinu sigurnost.

Važno je razumjeti da članak opisuje najosnovnije situacije i ne uzima u obzir niz tehničkih problema. Kako biste riješili svoj problem, potražite pravni savjet o stambenim pitanjima pozivom na dežurne linije:

Zakupnina se može utvrditi za svaku pokretninu i nekretninu, a osobito za:

• Stanovi i drugi stambeni prostori (sva poglavlja 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije).
• Transportna i ostala oprema, iznajmljivanje (instalirana).
• Zemljište ().
• Financijska imovina (leasing).
• Poduzeća i građevine.

Vrste najamnine

Obračun najamnine može se utvrditi u okviru ugovora, kao iu okviru zakonom unaprijed određenih metoda:

• Periodična ili jednokratna plaćanja plaćeno prije isteka roka zakupa. Plaćanja mogu biti fiksna ili promjenjiva, ovisno o količini dodatnih usluga potrošenih tijekom procesa. Ova vrsta je najprimjenjivija.
• Protunajam, izraženo u naravi. Moguća je opcija u kojoj se nekretnina prenosi u vlasništvo, odnosno dolazi do plaćanja u naravi. Strane određuju jamstveni rok koji služi kao potrebna naknada za prenesenu stvar. Trajanje najma uz sličnu naknadu određeno je trajanjem kontra najma.
• Prihodi od poslovanja provodi u iznajmljenom objektu. U ovom slučaju je postavljena kamatna stopa koja se primjenjuje i prije i poslije. U praksi je ova vrsta najamnine znatno inferiorna u odnosu na fiksna plaćanja, jer unosi neizvjesnost i rizik od prijevare za najmodavca. Poslodavac prijavljuje prihode, a vlasnik osigurava izvješće o najmu.
• Ulaganja u izgled i komunikacije nekretnine za iznajmljivanje. Često se miješa s fiksnim plaćanjima, omogućujući ne samo primanje novca od iznajmljene imovine, već i vraćanje kvalitete stanovanja i vozila.
• Ostale pogodnosti i usluge koje najmoprimac pruža vlasniku. Konkretno, najmoprimac može pružati poslovne usluge koje bi inače pružao samo na komercijalnoj osnovi.

Rješenje Vrhovnog arbitražnog suda br. 3484/07 dopušta miješanje gore navedenih vrsta najma u bilo kojem omjeru utvrđenom u odnosu na određenu tržišnu vrijednost najma. Ako je najamnina određena u novcu, iznos najamnine je izravno naznačen u ugovoru.

Određivanje visine najamnine

Visina plaćanja usko je povezana s vrstom najamnine koja je definirana ugovorom. Ako je najamnina određenog omjera, osoba koja iznajmljuje prostor dužna je priložiti dokumente na temelju kojih će se izvršiti plaćanje. obračun najamnine prema navedenoj formuli. Konkretno, vrijede potvrde poreznog ureda ili gotovinski računi.

Fiksno plaćanje, uključujući plaćanje u paušalnom iznosu, određeno je odredbama ugovora, koji zabranjuje jednostrano povećanje najamnine. Budući da je riječ o dobrovoljnosti, zakonodavac pretpostavlja da su stranke u mogućnosti samostalno utvrditi vrijednost vlasništva na temelju tržišnih pokazatelja. U tom slučaju stanar se obvezuje redovito plaćati naknadu na temelju članka 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ova klauzula definira najvažniju obvezu čije kršenje može dovesti do revizije ugovora.

Postupak plaćanja najamnine

Najam se ne može platiti osim ako se nekretnina ne prenese na korištenje. Inače, postupak plaćanja je sljedeći:

1. Osobe koje planiraju zajednički sklopiti ugovor o najmu (ili vlasnik sam) određuju cijenu ugovora.
2. Ugovor se sklapa prema uzorku, u okviru kojeg je naznačen rok valjanosti sporazuma. Kao opće pravilo, naznačeno je jedna godina. Dokument također uključuje postupak plaćanja i odgovornosti, dopunjujući norme Građanskog zakonika Ruske Federacije.
3. Imovina se prenosi u posjed najmoprimca prema potvrdi o prihvaćanju. Dokument mora sadržavati status predmeta transakcije, kao i bilješke koje primatelj može napraviti.
4. Plaćanje se vrši na tekući račun organizacije iznajmljivača koji je naveden u ugovoru ili se osobno prenosi putem potvrde, akta ili druge isprave o primitku. Otplate leasinga koje nisu dokumentirane ne mogu se smatrati otplaćenima.
5. Ako se kao plaćanje prenosi nekretnina ili paušalni iznos, a uvjeti prijenosa nisu navedeni u ugovoru, najmoprimac ih je dužan dati u roku od 30 dana od dana uvida u predmet.
6. Na kraju razdoblja najma, trenutni najmoprimac ima prvo pravo na obnovu najma. Istovremeno, cijena najma za to ne može premašiti ponudu ovog objekta na otvorenom tržištu. Najmoprimac može poslati dopis za smanjenje najamnine ako situacija na tržištu to dopušta.
7. Sva plaćanja od trenutka plaćanja postaju vlasništvo, osim u slučajevima kada je ugovorom utvrđen protuzakup. Dakle, stanar nema pravo raspolagati sredstvima i imovinom koja mu je dodijeljena ugovorom.

Prijevremeno plaćanje stanarine

Građansko zakonodavstvo također utvrđuje da je u situacijama kada okolnosti ne ovise o volji najmoprimca ili stanodavca moguće prijevremeno plaćanje najamnine. Prijevremeno plaćanje ne znači uvijek. Konkretno, ako stanar redovito krši uvjete ugovora i ošteti imovinu, stanodavac može zahtijevati plaćanje za dva razdoblja (obično jednaka mjesec dana) utvrđena u ugovoru.

Pravo na prijevremenu isplatu najamnine u korist vlasnika može se iskoristiti u slučaju kršenja uvjeta manje od mjesec dana. Štoviše, stanodavac može zahtijevati plaćanje ne više od mjesec dana unaprijed, što zapravo znači plaćanje unaprijed. U slučaju sudskog preispitivanja, ako je vlasnikova imovina oštećena kao rezultat radnji stanara i ovaj je zahtjev naveden u zahtjevu, sud također može prisiliti prijevremeno plaćanje najamnine.

Također, prijevremeno plaćanje ne može pokriti datum isteka najma, čak i ako su strane, vođene , odlučile produljiti uvjete najma.

Najpopularnija pitanja i odgovori o najmu

Zaključak

Najamnina je učinkovit alat za poticanje vlasnika koji samostalno ne koriste predmet svojih prava. Zakupnina se može odrediti jednostrano ili sporazumno između osoba. Prijenos imovine na druge osobe uz naknadu detaljno je razmotren u Građanskom zakoniku Ruske Federacije, Zakonu o zemljištu Ruske Federacije, kao i određenim saveznim zakonima koji utvrđuju:

• Uzajamne obveze prijenosa imovine, sredstava i poštivanja rokova između najmoprimca i najmodavca.
• Potreba plaćanja stanarine na vrijeme.
• Razni oblici plaćanja, ograničeni samo uvjetima ugovora.
• Mogućnost primanja uplata prije roka ako okolnosti to dopuštaju.

Jabuka = [(Sbi x jz x Kk x Kist x Kkr x En + Am) x S + Pa] x PDV x j inf gdje je: Apl - godišnja zakupnina za nestambenu zgradu (prostor), trljati.; Sbi - knjigovodstvena vrijednost građevine uzimajući u obzir amortizaciju u obračunu po 1 kvadratnom m ukupne površine, uključujući površinu unutarnje prostorije zgrade bez stubišnih podesta ćelije, tehnički podrumi itd., rub./sq. m; jz - indeks povećanja troškova izgradnje i montaže raditi; Kk - koeficijent minimalne udobnosti, prihvaćen jednak 1. Prilikom smještaja objekta najma u podrum - umanjuje se za 0.25, a ako nije u zgradi (prostor) vodovod, kanalizacija, grijanje, opskrba električnom energijom - za 0,1 za svakog odsutnog element aranžmana; Cista - koeficijent povećanja troškova u vezi s provedbom popravci i građevinski radovi u povijesnom dijelu grada; Kcr - koeficijent viška troškova kompleksa remont i rekonstrukcija nad troškom novogradnja; En - standardni omjer učinkovitosti ulaganja (Prilog 1. Metodologije); Am - godišnja amortizacija po 1 m2. m. ukupno koristan površina zgrade (sobe), rub./sq. m; S - ukupna površina nestambene zgrade (prostora) koja se iznajmljuje najam, kv. m; Roditeljska zakupnina za zemljište koje koristi najmoprimac nestambena zgrada (prostor); j inf - koeficijent inflacije (indeks); PDV<*>- koeficijent koji uzima u obzir porez na dodanu vrijednost trošak (PDV).

3.2. Zakupnina za nestambene zgrade (prostore) uzima u obzir trošak zakupnine za zemljište (Pa) koje stvarno koriste stanari nestambenih zgrada (prostora), uključujući i ono u zgradi (prostorima), koji se utvrđuje u svakoj poseban slučaj zasebno prema dogovoru stranaka, na temelju i u skladu sa Zakonom RSFSR-a „O plaćanju za zemljište“, Uredbom Vlade Ruske Federacije „O postupku određivanja poreza na zemljište i standardne cijene zemljišta" od 25.02.92 N 112, Uputa "O postupku primjene Zakona RSFSR-a "O plaćanju za zemljište", odobrena od strane Ministarstva financija Ruske Federacije, Roskomzema, Državne porezne službe Rusije Federacija 17. travnja 1992. NN 21; 2-10-1/1020:11.

---------------

<*>Porez na dodanu vrijednost utvrđuje se u iznosu odobrenom u trenutku sklapanja ugovora. Iznos obračunat kao PDV u najamnini (Apl) izdvaja se u poseban redak.

3.3. Godišnja amortizacija po 1 m² m ukupne korisne površine zgrade (prostora), bez obzira na njegov stvarni vijek trajanja, određuje se formulom:

N am Am = Sat x jz x Kk x Kist x Kkr x ------- 100 gdje je: N am - stopa amortizacije za potpunu obnovu zgrade, %; Sat - knjigovodstvena vrijednost (početni) trošak zgrade na temelju 1 kvadratni m ukupne korisne površine, rub./sq. m (izračunato kao kvocijent izvornika trošak zgrade za njenu ukupnu korisnu površinu).

3.4. Za organizacije koje se financiraju iz federalnog i lokalnih proračuna, porez na dodanu vrijednost nije uključen u godišnju najamninu za nestambene zgrade (prostorije).

3.5. Pri izračunu troška najma nestambenih zgrada (prostora) (Apl), koeficijent (indeks) inflacije (j inf) uključuje se u naknadno centralizirani iznos.

Uzimajući u obzir njegove promjene, plaćanja za najam nestambenih prostora redovito se prilagođavaju, što se preporučuje da se odredi u uvjetima ugovora o zakupu.

3.6.1. Predmet procjene su građevine - povijesni i kulturni spomenici koji su pod zaštitom države.

3.6.2. U postupku se vodi računa o utjecaju na procjenu vrijednosti spomenika;

Povijesno razdoblje izgradnje spomenika;

Povijesna i kulturna vrijednost spomenika (obračunske kategorije).

3.6.3. Povezivanje Metodologije s povijesnim i kulturnim spomenikom provodi se odabirom i primjenom koeficijenata primjerenih pojedinom spomeniku za određivanje njegove zamjenske cijene.

3.6.4. Zakupnina za povijesne i kulturne spomenike utvrđuje se po formuli:

Apl = [(Sb(i) x K<п>x En + Am) x S + Pa] x PDV x j inf Gdje: DO<п>- integrirani pretvorbeni faktor ostatka vrijednosti spomenik u obnovu, uzimajući u obzir sve čimbenike, navedeno u klauzuli 3.6.2. DO<п>izračunava se formulom: DO<п>= Kp x Udarac x Ki Gdje: Kp - faktor pretvorbe ostatka vrijednosti u zamjenski trošak (prilog 2); Kik - koeficijent povijesno-kulturne vrijednosti spomenika

Potrebno je razlikovati vrste najamnina kao način obračuna plaćanja i njezina oblici, oni. njihovo vanjsko materijalno ili vrijednosno utjelovljenje (dijagram 10.4).

Shema 10.4.

Ovisno o konkretnim uvjetima, može se primijeniti jedna od vrsta leasinga ili njihova odgovarajuća kombinacija.

Zajednički način plaćanja najamnine, iako uvažava teškoće početne faze proizvodnog poduzetništva, zapravo provodi začarani princip: što bolje radiš, to više plaćaš.

Najprikladniji način povlačenja najamnine u mnogim je slučajevima postavljanje na određeni iznos na temelju vrijednosti nekretnine koja se daje u zakup, uključujući zemljište, uzimajući u obzir kvalitetu i lokaciju, ponudu i potražnju u konkurentskom okruženju.

Oblik je atraktivan u naravi, ili kompenzacijski, plaćanja, kada se plaćanja vrše u robi proizvedenoj korištenjem predmeta zakupa, ili pružanjem protuusluga zakupodavcu (čl. 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ovaj obrazac omogućuje poduzetnicima početnicima da prvo uspostave proizvodnju, a zatim otplate najamninu.

Metode izračuna najamnine za nestambene prostore, stambene prostore i zemljišne parcele

Metodološka osnova za određivanje iznosa najamnine utvrđenog sporazumom stranaka je teorija raspodjele proizvoda koji je stvorio najmoprimac, čime bi se osigurala obostrano korisna kombinacija njegovih interesa i interesa vlasnika uz prosječnu stopu dobiti. . Uz vješto korištenje nekretnine, najmoprimac bi trebao biti u mogućnosti, nakon plaćanja najma, ne samo nadoknaditi troškove nastale od svojih prihoda, već i primiti prihod za razvoj poslovnih aktivnosti i osobnu potrošnju. Vlasniku je također potrebna ušteđevina za obnovu nekretnine i određeni postotak na uloženi kapital. Stoga je s metodološkog stajališta potrebno razlikovati gornju i donju granicu najamnine.

Gornja granica je najveća moguća razina najamnine pri kojoj je jednostavna reprodukcija moguća uz prosječnu industrijsku stopu profita za zakupca, tj. najam = vrijednost povrata + maksimalna stopa povrata.

Teoretski, donja granica je minimalna moguća razina najamnine pri kojoj se ostvaruje jednostavna reprodukcija zakupljene imovine, tj. renta je jednaka povratnoj vrijednosti.

Konkretan iznos najamnine obično je predmet dogovora između stranaka, ali u načelu ne smije prelaziti određene ekonomske granice za bilo koju vrstu nekretnine. U praksi se koriste različite metode za opravdavanje visine najamnine za prostore i zemljišne čestice.

Za nestambene prostore Godišnja zakupnina državne i općinske imovine (L") može se odrediti na dva načina:

o na temelju stope najma (Bap) po 1 m2 prostora (minimalno 1000 rubalja) prema formuli

Ako je najam manji od operativnih troškova (Er), tada

o na temelju procijenjeni trošak nove gradnje(Ss) po 1 m2 nestambenog prostora prema formuli danoj u dijagramu 10.5.

Oznake i vrijednosti odgovarajućih koeficijenata prikazane su na dijagramima 10.5 i 10.6.

Pri određivanju koeficijenta kvalitete nestambenih prostora (KNZH) u Moskva, pored faktora navedenih u dijagramu 10.6, uzimaju se u obzir još dva parametra:

• o koeficijent pogodnosti za komercijalnu uporabu (Uk): na udaljenosti zgrade od metroa do 200 m, jednak je 0,54, a preko 200 m - nula;
• o koeficijent pristupa gradskim autocestama (Vm): uz Uk = 0,54 uzima se jednak 0,19, a uz Uk = 0 + 0,45.

Prilikom izračunavanja najamnine za nestambene prostore u Moskvi, koeficijent teritorijalne zone (Kr) prihvaćaju se u rasponu od 1,0 na periferiji grada do 2,0 u centru.

Kako bi se uzela u obzir vrsta djelatnosti pri izračunu najamnine za nestambene prostore u Moskvi, od veljače 2001. uspostavljena je sljedeća klasifikacija vrsta djelatnosti (tablica 10.1).

Prema metodologiji Rosstroja, godišnja najamnina za nestambene zgrade (prostorije) određena je za poduzeća i organizacije koja nije niža od prevladavajuće razine u prethodnoj godini i izračunava se prema sljedećoj formuli:

gdje je A" godišnja najamnina za nestambenu zgradu (prostor), rub.; Cbi je knjigovodstvena vrijednost zgrade uzimajući u obzir amortizaciju po 1 m2 ukupne površine, što uključuje površinu unutrašnjosti zgrade bez stubišta, tehnički podrumi, itd., rub/m; (- indeks povećanja troškova građevinskih i instalacijskih radova; Kk- koeficijent minimalne udobnosti uzima se jednak 1, kada se nekretnina koja se iznajmljuje nalazi u suterenu, umanjuje se za 0,25, a ako u zgradi (prostoru) nema vodovoda, kanalizacije, grijanja ili električne energije - za 0,1 za svaki nedostajući element rasporeda; Cista - koeficijent povećanja troškova u vezi s popravnim i građevinskim radovima u povijesnom dijelu grada; /Gkr - koeficijent viška troška cjelovitog remonta i rekonstrukcije nad troškom novogradnje; E" - standardni omjer učinkovitosti ulaganja (od

Shema 10.5.

Shema 10.6.

0,03 do 0,27 ovisno o djelatnosti i vrsti djelatnosti); A - godišnja amortizacija po 1 m2 ukupne korisne površine zgrade (prostora), rub / m2; 5 - ukupna površina nestambene zgrade (prostora) za iznajmljivanje, m2; A3 - zakupnina za zemljište koje koristi najmoprimac nestambene zgrade (prostora); Inf - koeficijent inflacije (indeks); PDV je koeficijent koji uračunava porez na dodanu vrijednost.

Najamnina za federalne nekretnine koje se nalaze u Moskvi određuje se uzimajući u obzir koeficijente dane u dijagramu 10.7. Istodobno je uveden poseban postupak evidentiranja najamnine za korištenje federalnih nekretnina dodijeljenih organizacijama znanosti, kulture, zdravstva i obrazovanja (Dijagram 10.8).

Zakupnina za nestambene zgrade (prostore) uzima u obzir trošak zakupnine za zemljište (A3) koje stvarno koriste zakupci nestambenih zgrada (prostora), uključujući i ono u kojem zgrada (prostor) zauzima, a koji se utvrđuje u svakoj konkretnom slučaju posebno sporazumom stranaka, na temelju i u skladu sa zakonom.

Godišnja amortizacija po 1 m2 ukupne površine zgrade (prostora), bez obzira na njezin stvarni vijek trajanja, određuje se formulom

gdje je Na stopa amortizacije za potpunu obnovu zgrade, %; Sankt Peterburg - početna knjigovodstvena vrijednost zgrade po 1 m2 ukupne korisne površine, RUB/m2 (izračunava se kao kvocijent početne cijene zgrade podijeljene njenom ukupnom korisnom površinom).

Tablica 10.1. Vrijednosti koeficijenata vrste aktivnosti(Kd) za izračun najamnine za prostore u G. Moskva

Vrste djelatnosti i organizacije		Značenje CD
Neprofitne organizacije
Komercijalne organizacije:
banka, mjenjačnica, kasino, noćni klubovi
- javnobilježnički i odvjetnički uredi, pravno savjetovanje - centri i uredi za pružanje informacijskih i računalnih usluga, savjetovanje o hardveru i softveru, o izradi softverskih proizvoda
Hoteli, moteli, kampovi
- tvrtke koje se bave marketinškim istraživanjem, poslovnim savjetovanjem i financijama - detektivski i zaštitarski uredi - poduzeća za trgovinu na veliko - restorani, barovi - kupke i saune - luksuzni frizerski i kozmetički saloni
- snack barovi kao što su McDonald's, pizzerije - skladišta, baze, terminali za carinjenje - novinske agencije, filmski studiji, video i audio studiji
- servis automobila - radio i televizijski centri, radiodifuzni i radiokomunikacijski centri, telefonske centrale, pošta, telegraf, telefon - izletničke i putničke agencije - automat dvorane, diskoteke
- autoškole - poduzeća za trgovinu na malo - kafić - Istraživački instituti i projektne organizacije koje provode primijenjena istraživanja i razvoj
- transportne organizacije - redakcije novina i časopisa, izdavačke kuće - sportski klubovi, teretane - likovni saloni i izložbeni prostori koji prodaju - cirkuske, kazališne, televizijske i radijske urede - bolnice, klinike, medicinske ordinacije - obrazovne ustanove koje pružaju više, srednje, srednje specijalizirano obrazovanje - znanstvene i eksperimentalne stanice, laboratoriji, pilot postrojenja
- tvrtke koje organiziraju sanitarno čišćenje, čišćenje i uređenje grada - poduzeća svih industrija - tvornice kuhinja - uredi za recikliranje, otpad od hrane - građenje - kuharice, kantine
Grupe predškolskog odgoja
Vrste aktivnosti koje nisu uključene u ovaj popis

Za organizacije koje se financiraju iz federalnog i lokalnih proračuna, porez na dodanu vrijednost nije uključen u godišnju najamninu za nestambene zgrade (prostorije).

Iznos najamnine za nestambene prostore savezna imovina, koji se nalazi u Moskvi, određuje se formulom

gdje je Am godišnja zakupnina po 1 m2.

1,5 - zakupna površina prostorija u zgradi......................m2

uključujući:

• - površina prostorija u podrumu, potkrovlju, međukatu........;
• - površina prostorija u prizemlju.................................................;
• - površina prostorija u prizemnom dijelu ............................................ ............

Shema 10.7.

Shema 10.8. Postupak obračunavanja prihoda saveznog proračuna za najamninu za korištenje saveznih nekretnina dodijeljenih organizacijama znanosti, obrazovanja i zdravstva i kulture

2. Abaz - osnovna godišnja stopa najma za 1 m2 je 1000 rubalja.

Bilješka: veličina osnovne stope glavarine za 1 m može se mijenjati prema odluci Federalne agencije za upravljanje imovinom, ali ne više od jednom godišnje.

3. DO" - faktor prikladnosti građevine:

Bilješka: koeficijent prikladnosti ne može biti manji od 0,5.

• 4. CT - koeficijent vrste građevine:
  • - proizvodnja itd. - 1,0;
  • - skladište (grijano) - 0,8;
  • - skladište (negrijano) - 0,6.
• 5. Ku - koeficijent pogodnosti lokacije prostorija za izdavanje:

• 5.1. Ku1 - koeficijent pogodnosti smještaja prostora u zgradi:
  • - u prizemnom dijelu - 0,9;
  • - u prizemlju - 0,85;
  • - u podrumu, potkrovlju, međukatu - 0,8.

Bilješka: ako iznajmljeni prostori imaju različite /Su1, tada se najamnina obračunava posebno za svaku skupinu takvih prostora i zatim zbraja.

• 5.2. Ku2 - koeficijent pogodnosti lokacije zgrade u Moskvi:
  • - unutar bulevarskog prstena, na bulevarskom prstenu iu krugu od 200 m od metro stanice -1,0;
  • - unutar vrtnog prstena, na vrtnom prstenu, na prometnim autocestama koje dolaze iz vrtnog prstena, na trgovima, autocestama i avenijama - 0,9;
  • - na ostalim prometnim pravcima - 0,75.
• 6. TO., - Koeficijent teritorijalne zone Moskve:
  • - 1a-2
  • - 16 - 1,8
  • - 2-1,6
  • - 3 - 1,4
  • - 4 - 1,2
  • - 5-1,0

Bilješka: Granice zona na području Moskve utvrđuje Vlada Moskve.

• 7. DO" - koeficijent cijene korištenja zakupljenog prostora:
  • - svi prostori poslovnih i štedionica i njihovih ustanova (podružnica), burzi i robnih burzi, brokerskih agencija, kasina, restorana, barova, noćnih klubova - 3,0;
  • - uredi osiguravajuće, investicijske i reklamne agencije, agencije za promet nekretninama, upravnih i pravnih savjetovališta odvjetnika, revizorski i javnobilježnički uredi - 2,4;
  • - svi prostori hotela, motela i kampa, uredi predstavništva i podružnice pravnog lica - 2,0;
  • - svi prostori zaštitarskog biroa, autoservisa, otkupa dragog kamenja i metala, kupatila, saune, frizerskog salona, ​​kozmetičkog salona, ​​veleprodajnog skladišta (skladišta) i terminala, ureda detektivske agencije, računalnih i internetskih salona, ​​video salona, ​​umjetnina salon, izložbena dvorana, voditeljska izvedba, automat dvorana, disko 1.8;
  • - svi prostori zalagaonice i skladišta (osim skladišta terminala, veleprodaje i ljekarne) -1,6;
  • - svi prostori maloprodaje, redakcije, izdavačke kuće, novinske agencije, radio postaje, studija za video i tonsko snimanje, televizijskog i filmskog studija, pošte, telegrafske i telefonske centrale, uredi izletničkih i turističkih biroa - 1,4;
  • - sve prostorije blagovaonice, bifea, kulinarstva, ljekarne, skladišta lijekova, garaže, nedržavne medicinske i preventivne ustanove, nedržavne znanstvene ustanove (akreditirane) i nedržavne organizacije u području potrošačkih usluga, radionica nedržavna organizacija u području materijalne proizvodnje - 1,2;
  • - sve prostorije sportskog kluba, nedržavnog zabavnog poduzeća, nedržavne obrazovne ustanove, državnog (federalnog) unitarnog poduzeća, sportske i teretane, izložbene dvorane koje ne obavljaju prodaju - 1,0;
  • - svi prostori nedržavne dječje izvanškolske ustanove, ured javne udruge - 0,8;
  • - svi ostali prostori - 1.5.

Bilješka: ako unajmljeni prostori imaju različite KI, tada se najamnina izračunava zasebno za svaku skupinu takvih prostora i zatim zbraja.

• 8. K0 - koeficijent vrste organizacije:
  • - za javne udruge - 0,75;
  • - za mala poduzeća - 1,0;
  • - za ostale organizacije - 1,25.

U skladu s Dekretom Vlade Moskve od 28.08.2001. br. 778-PP, od 01.01.2002. uveden je poseban postupak za određivanje najamnine za nestambene nekretnine u vlasništvu grada Moskve u svrhu provedbe politike vlasti glavnog grada za poticanje:

• o aktivnosti institucija i organizacija koje se provode u interesu grada i stanovnika Moskve, uključujući one koje rade s djecom i osobama s invaliditetom;
• o razvoj mreže ustanova i organizacija koje pružaju zdravstvene usluge osobama s prosječnim i nižim prihodima;
• o razvoj malog i srednjeg poduzetništva, prvenstveno u području inovacija, proizvodnje, potrošačkih i socijalnih usluga za gradsko stanovništvo;
• o provedba gradskih ciljanih programa u Moskvi.

Iznos najamnine u ovim slučajevima može se odrediti prema:

• o množenje faktorom smanjenja procijenjenog iznosa najamnine utvrđenog u skladu s metodologijom za izračun najamnine za nestambene nekretnine u vlasništvu grada Moskve;
• o utvrđivanje osnovnog (minimalnog) iznosa stanarine, odobrenog odlukom moskovske vlade;
• o utvrđivanje najamnine koja je višekratnik minimalne plaće.

Metoda određivanja iznosa najamnine za nestambene nekretnine u vlasništvu grada Moskve, utvrđena na poseban način, određena je odlukom Vlade Moskve i jedinstvena je (bez obzira na oblik vlasništva ili pravni oblik stanar) za svaku određenu kategoriju (skupinu) stanara, čiji je sastav opravdan u prijedlozima sektorskih ili teritorijalnih izvršnih vlasti Moskve uz obveznu naznaku:

• a) opravdanost socioekonomskih rezultata dobivenih smanjenjem najamnine;
• b) zaključke o učinkovitosti korištenja prethodno iskazanih mjera imovinskih i financijskih potpora;
• c) prognozni pokazatelji broja stanara ove kategorije (skupine);
• d) veličina površina koje koriste;
• e) procijenjeni iznos prihoda od iznajmljivanja nestambenih objekata u vlasništvu grada Moskve, bez primjene najamnine za te nestambene objekte u vlasništvu grada Moskve, utvrđen posebnim redom;
• f) procijenjeni iznos prihoda od najma nestambenih objekata u vlasništvu grada Moskve, nakon primjene najamnine za te nestambene objekte u vlasništvu grada Moskve, utvrđene posebnim nalogom.

Kao primjer navedimo rezoluciju moskovske vlade br. 27-PP od 27. siječnja 2004., kojom je odobren popis kategorija zakupaca nestambenih nekretnina u vlasništvu grada Moskve, koji je na poseban način utvrdio visinu stanarine. (Tablica 10.2).

Tablica 10.2. Popis kategorija najmoprimaca nestambenih nekretnina u vlasništvu grada Moskve, koji određuje stopu najma posebnim redom

				Faktor korekcije
		Državne kulturne ustanove financirane iz moskovskog proračuna
		Nedržavne obrazovne ustanove koje rade s djecom
		Centar za suzbijanje zanemarivanja, kriminaliteta, alkoholizma i ovisnosti o drogama među maloljetnicima
		Udruga veterinarske medicine Moskve
		Poduzeća lake industrije i poduzeća koja zapošljavaju osobe s invaliditetom, s brojem osoba s invaliditetom najmanje 50% od ukupnog broja zaposlenih
		Državna unitarna poduzeća koja obavljaju poslove u području urbane nabave
		Organizacije Sveruskog društva slijepih (VOS), Sveruskog društva gluhih (VOG), Sveruskog društva invalida (VOI)
		Moskovski gradski fond obveznog zdravstvenog osiguranja
		Poduzeća na potrošačkom tržištu: 1) školske kantine i poduzeća koja služe obrazovnim i posebnim ustanovama, skupinama stanovništva s niskim primanjima 2) knjižare
		Mali obrtnici upisani u Registar malih obrtnika: 1) poduzeća za pružanje usluga potrošačima 2) organizacije koje zauzimaju proizvodne pogone 3) predmeti ručnog rada 4) organizacije koje koriste neproizvodne objekte		0,5 0,5
	Organizacije Ruske Federacije; pravosudni organi; sudovi; tužiteljstvo; Moskovska gradska odvjetnička komora, sve pravne konzultacije; organizacije Ministarstva unutarnjih poslova Rusije; organizacije Uprave za unutarnje poslove grada Moskve; vojne jedinice; zaštita od požara; Porezna uprava; organi porezne policije; državni arhivi; knjižnicama Organizacije za istraživanje i razvoj Ruske akademije znanosti Tijela državne statistike (Mosgorstat) Federalno državno jedinstveno poduzeće "Glavkosmos" Glavna uprava za civilnu obranu i izvanredne situacije Moskovske federalne državne institucije "Započela registracija zemljišnog katastra za Moskvu"
	Javne organizacije i udruge Braniteljske organizacije Javne organizacije osoba s invaliditetom, osobe s invaliditetom od djetinjstva, roditelji djece s invaliditetom Javne organizacije osoba s invaliditetom i sudionici u likvidaciji nesreće u Černobilu i drugih nesreća izazvanih čovjekom Javne organizacije djece, omladine i mladih Dobrotvorne organizacije u Moskvi koje imaju dobrotvornu putovnicu Ženske javne organizacije Kreativne javne organizacije
	Organizacije infrastrukture za podršku malim poduzećima
	Organizacije i poduzeća – provoditelji cjelovitih programa podrške malom poduzetništvu
	Državna unitarna farmaceutska poduzeća Moskve
	Izvođači koji rade na stambenom fondu
	Stranke, društveni pokreti i sindikati registrirani kao javne organizacije
	Kreativni sindikati Moskovskog saveza umjetnika

S metodološkog gledišta, razmotrimo rezoluciju moskovske vlade od 22. siječnja 2002. br. 68-PP, kojom je uvedena metodologija za izračun najamnine pri najmu nestambenih nekretnina u vlasništvu grada Moskve. Njime se utvrđuje ponuđena cijena po kojoj se nekretnina nudi u najam najmodavcima, a ne uključuje troškove režija i operativnih usluga.

Iznos zakupnine sastoji se od dvije komponente koje se računaju zasebno:

• - dio troška, ​​jednak iznosu vlasnikovih godišnjih troškova za održavanje predmeta najma (isključujući operativne troškove), koje nadoknađuje najmoprimac;
• - dio prihoda koji je jednak neto prihodu vlasnika od davanja nekretnine u najam.

Najamnina se obračunava pojedinačno za svaku nekretninu koja se iznajmljuje bez izravnog uzimanja u obzir vrste djelatnosti najmoprimca. Najamnina se izračunava prema sljedećoj formuli:

gdje je Ap 1(1D godišnji ham najamnine; A.,af troškovna komponenta najamnine; Ada je dohodovna komponenta najamnine; Ot je odbitak za renoviranje nestambene imovine, uključujući amortizaciju i obračunate u iznosu od najmanje 2% od inventarne vrijednosti zakupnine objekta (po cijenama tekuće godine):

(SŠ|V - inventarna vrijednost iznajmljene površine prema BTI podacima (u cijenama tekuće godine); CT- koeficijent odbitaka za obnovu, utvrđen regulatornim aktom grada Moskve za tekuću godinu u rasponu od 0,02 do 0,05); Nkl - iznos režijskih troškova, koji se sastoji od troškova vlasnikovih troškova za prijavu objekta za iznajmljivanje (u cijenama tekuće godine); Stranica - iznos premije osiguranja za iznajmljenu nekretninu (u cijenama tekuće godine); Ots - procjena tržišne vrijednosti 1 m iznajmljene nekretnine; 5 - područje iznajmljenog objekta; Kdh - koeficijent profitabilnosti 1 m2 nekretnine za iznajmljivanje, utvrđen regulatornim pravnim aktom grada Moskve za tekuću godinu; /Scor - koeficijent usklađivanja koji odražava stupanj prava najmoprimca u odnosu na zakupljenu nekretninu.

Visina najamnine (An) mijenja se godišnje ovisno o promjenama pokazatelja svih komponenti formule za najamninu. Promjene pokazatelja ovise posebice o razini inflacije (vrijednosti deflatora) uključenoj u sljedeći godišnji proračun grad Moskva.

Koeficijenti za izračun najamnine koji se mijenjaju godišnje - Mačka, Nkl, Kdh, Kkor - su opravdani, određeni i odobreni u sklopu formiranja prognoze društveno-ekonomskog razvoja Moskve za sljedeću godinu.

Osiguranje objekta provodi vlasnik (najmodavac) uz naknadnu naknadu tih troškova iz najamnine. Osiguranje imovine obavlja se jednom godišnje u osiguravajućim društvima određenim na natječaju koja imaju dozvolu za osiguranje nestambenih objekata.

Procjenu (V) tržišne vrijednosti nestambene nekretnine (objekta procjene) radi iznajmljivanja provodi ovlašteni procjenitelj određen na temelju javnog natječaja. Procjena tržišne vrijednosti odražava se u izvješću o procjeni nestambene nekretnine (predmet procjene) iu ugovoru o najmu nestambenog prostora.

U nedostatku procjene tržišne vrijednosti nestambene nekretnine, pri izračunu iznosa najamnine primjenjuje se osnovica troška izgradnje 1 m nestambenog prostora za odgovarajuću godinu.

Vrijednost koeficijenta profitabilnosti (K1X) određuje se prilikom izrade prognoze društveno-ekonomskog razvoja za sljedeću godinu i utvrđuje se regulatornim pravnim aktom grada Moskve.

Faktor korekcije (Kkor) razlikuju se prema tri kategorije stanara:

• - kategorija stanara čija je minimalna najamnina utvrđena regulatornim pravnim aktom grada Moskve;
• - kategorija stanara čija je naknada za najam utvrđena regulatornim pravnim aktom grada Moskve;
• - kategoriju najmoprimaca za koje nisu predviđene pogodnosti najamnine.

Pretpostavlja se da je koeficijent nula (Kcor = 0) za kategoriju stanara za koje je minimalna najamnina utvrđena regulatornim pravnim aktom grada Moskve. Ugovor o zakupu prava korištenja (bez prava kupnje, podzakupa i besplatnog korištenja, ustupanja prava zakupa, zaloga i uvrštavanja prava zakupa u temeljni kapital) sklapa se na razdoblje do godinu dana s naknadnim obnova za novi mandat po potvrdi prava na utvrđivanje minimalne najamnine .

Koeficijent se uzima jednak najmanje 1/2 planiranog prihoda (ne manje od Kkor= 0,5) za kategoriju stanara za koje je regulatornim pravnim aktom grada Moskve utvrđena odgovarajuća naknada. Ugovor o zakupu o pravu korištenja (bez prava otkupa predmeta zakupa, davanja u podzakup i korištenja bez naknade, prava i obveza iz ugovora o zakupu prenijeti na drugu osobu, založiti prava zakupa i dati ih kao doprinos temeljni kapital) sklapa se na razdoblje do 5 godina uz godišnju potvrdu prava na olakšicu pri najmu.

Pretpostavlja se da je koeficijent 1,0 (Kkir= 1,0) za trgovačku kategoriju najmoprimaca koji su stekli pravo zakupa na općoj osnovi (natječaj/dražba), može se sklopiti ugovor o zakupu na razdoblje duže od pet godina, s pravom korištenja i vlasništva (uklj. pravo na kupnju imovine dane u zakup u skladu s važećim zakonodavstvom, davanje u podzakup i besplatno korištenje, ustupanje prava i obveza iz ugovora o najmu drugoj osobi, zalaganje prava na najam i njihovo unošenje u temeljni kapital).

Iznos zakupnine ne može biti manji od troška troškovne komponente zakupnine.

Pojedinačno pružanje beneficija nije dopušteno.

Zakupcima koji ulažu u društvenu, kulturnu i proizvodnu sferu na područjima koja se financiraju iz proračuna dopušteno je smanjenje procijenjene vrijednosti prihoda od najma, ali ne više od 50%. Razina smanjenja najamnine utvrđuje se gradskim regulatornim pravnim aktom, koji je ciljane prirode i sadrži uvjete, iznos i razdoblje valjanosti.

Minimalna najamnina za nestambene prostore u Moskvi 2008. bila je 1.000 rubalja, 2009. - 1.070 rubalja, 2010. - 2.140 rubalja. Utvrđene su povlaštene cijene najma s faktorom korekcije od 0,3 do 0,75:

• o mala poduzeća;
• o veleprodajne tvrtke za prodaju voća i povrća;
• o Državna unitarna poduzeća i organizacije u kojima je udio rada prema državnim narudžbama najmanje 70%;
• o odvjetnički ured koji Moskovljanima pruža najmanje 30% besplatnih usluga;
• o obrazovne ustanove;
• o organizacije za pružanje usluga potrošačima koje pružaju javne usluge.

Primjenjuje se nulti faktor prilagodbe pri izračunu najamnine:

• o za kreativne sindikate;
• o državne ljekarne;
• o izvođači koji rade na stambenom fondu;
• o Državna unitarna poduzeća koja obavljaju poslove u komunalnom gospodarstvu;
• o socijalne trgovine;
• o društvena poduzeća potrošačkih usluga i ugostiteljstva;
• o poduzeća i organizacije koje proizvode zaštitnu obuću, radnu odjeću i protetiku za osobe s invaliditetom i Moskovljane s ograničenim sposobnostima;
• o poduzeća koja zapošljavaju osobe s invaliditetom najmanje 50%;
• o tvrtke koje pružaju pogrebne usluge;
• o organizacije koje pružaju usluge profesionalnog čišćenja prostorija, popravka i krojenja odjeće i šešira;
• o tvrtke za iznajmljivanje i foto usluge.

Za mala poduzeća, najam za 1 m2 u 2011. godini bio je postavljen na 1800 rubalja. godišnje (2010. bilo je 2000 rubalja). Sada male tvrtke mogu kupiti do 300 m2 od Moskve (ranije su imale pravo na 100 m2)

Plaćanje najma parkirnih mjesta i pojedinačnih garaža u 2008. godini iznosilo je 160 rubalja. za 1 m2 godišnje, 2009. - 210 rubalja, 2010. 260 rubalja:

• - za osobe s invaliditetom Drugog svjetskog rata, osobe koje su preživjele Černobil i druge kategorije osoba s invaliditetom;
• - za umirovljenike, veterane rada i Oružane snage Ruske Federacije;
• - roditelji djece s teškoćama u razvoju;
• - javne organizacije, pokreti i udruge koje se financiraju iz državnog proračuna najmanje 70%.

Metodologija za izračun najamnine za najam zgrada (njihovih dijelova) koje su državna i (ili) općinska imovina u posebnim gospodarskim zonama Ruske Federacije prikazana je u tablici. 10.3.

Uredba Vlade Ruske Federacije od 21. kolovoza 2010. br. 645 predviđa povlašteni zakup državne imovine malim i srednjim poduzećima pod sljedećim uvjetima:

• o rok zakupa je najmanje pet godina;
• o u prvoj godini zakupa poduzetnici plaćaju 40% zakupnine;
• o u drugoj godini - 60%;
• o u trećoj godini - 80%;
• o u četvrtom i dalje - 100% zakupnine.

Za stambene prostore godišnja (mjesečna) najamnina se utvrđuje na praktički dva glavna načina:

o metoda tržišnih usporedbi - uparenim usporedbama visine najamnine u obavljenim ili predloženim transakcijama sa sličnim stanovima u relevantnim područjima grada;

Tablica 10.3.

o u obliku fiksnog postotka (3-12% godišnje) troškova stambenih prostora.

U drugom slučaju prvo morate utvrditi tržišnu vrijednost stambenog prostora. Od mnogih pristupa za izračun troška (ili cijene) stanova, razmotrit ćemo samo dva - službeni, koji koristi Vlada Moskve, i iz prakse komercijalnih tvrtki.

Metodologija za izračun cijene stana, koju je razvila, primjerice, tvrtka Ratibor, temelji se na sljedećim odredbama.

• 1. Tipične kuće u Moskvi podijeljene su u četiri kategorije: stare - staljinističke i peterokatnice, panelne kuće i nove - ciglene i panelne kuće.
• 2. Ovisno o cijeni stanova, grad je podijeljen u 14 okruga: 13 duž linija metroa i centra.
• 3. Prosječna cijena 1 m2 stambenog prostora je izvedena analizom podataka prikupljenih u poduzeću i medijskih podataka (novine „Iz ruke u ruku“ itd.).
• 4. Na cijenu stanova utječe najmanje 14-15 faktora. Ako su poznati prosječni trošak 1 m2 stambenog prostora za stan s jednom, dvije i tri sobe u određenom području i kategorija kuće, tada se može lako prilagoditi pomoću odgovarajućih koeficijenata (tablica 10.4).

Recimo da smo zainteresirani za 2-sobni stan u Zhulebinu (stanica metroa Vykhino) ukupne površine 50 m u novoj zgradi od cigle. Saznajemo da je prosječna cijena 1 m2 dvosobnog stana na ovom području 2800 den. jedinice Cijenu ćemo korigirati prema koeficijentima iz tablice. 10.4.

Tablica 10.4.

Stan je udaljen od centra (-15%) i od metroa (-3%), ima balkon (+1%), nema telefon (-3%), odvojeno kupatilo (+0,5%), prozori okrenuti ulica (- 2%), ima lift (+1%), okolina je nepovoljna (-8%), izolirane sobe (+1%), kuhinja 9 m2 (+2%). Ukupno: -25,5%. Realna cena 1 m2 biće 2086 den. jedinice Pomnoživši s ukupnom površinom, dobivamo moguću cijenu stana - 104.300 den. jedinice (2086 x 50). Najamnina za godinu može biti 5215 den. jedinice (104.300 x 5%), a za mjesec - 434,6 den. jedinice (5215: 12).

Sada pogledajmo metodološki izračun prodajne cijene stanova prodanih fizičkim i pravnim osobama odlukom moskovske vlade, uzimajući u obzir lokaciju kuće.”

Opravdanje se provodi u četiri faze. U prvoj fazi, trošak 1 m ukupne površine utvrđuje se na temelju zamjenskog troška stambenih zgrada (trošak njegove izgradnje u vrijeme procjene): izračunava se množenjem izvornog zamjenskog troška s faktorom aprecijacije u učinak u vrijeme procjene. Početni trošak zamjene (C, (d)) uzima se kao trošak koji je odredio BTI u razini cijena od 01.01.2000. i uključen u tehničke putovnice zgrada.

Da bi se uzela u obzir istrošenost konstrukcije tijekom sto godina rada, utvrđuje se ostatak vrijednosti 1 m2 ukupne površine zgrade kao razlika između zamjenske cijene ukupne površine zgrade na dan 01.01.2000. i troškovno izražene fizičke istrošenosti zgrade po 1 m2:

gdje je C() rezidualna vrijednost 1 m2; Svd - trošak zamjene stambene zgrade, rub.; Ako - fizičko trošenje kuće za godinu posljednjeg BTI pregleda s prilagodbom količine trošenja; 5 - ukupna površina kuće, m2.

Na druga faza vrši se kalkulacija cijena prodaja kuća uzimajući u obzir povećanje cijene građevinski proizvodi.

Cijena 1 m2 ukupne površine kuće određuje se na temelju njegove preostale vrijednosti, prema formuli

gdje je C0 rezidualna vrijednost od 1 m2 ukupne površine kuće; Kuya - povećanje cijene određuje se mjesečno kao omjer prosječne cijene 1 m2 ukupne površine, prema Odjelu za ekonomsku politiku i razvoj Moskve, i cijene 1 m2 ukupne površine na dan 01.01.2000.

Cijena stanovanja određena je formulom

gdje je C<.м - цена 1 м2 квартиры; 5К - общая площадь квартиры.

Na treća faza Prodajna cijena stambenog prostora određuje se uzimajući u obzir tehničke karakteristike kuće i stana (DTM).

Cijena 1 m2 ukupne površine izračunava se na temelju cijene utvrđene uzimajući u obzir rast cijena građevinskih proizvoda primjenom koeficijenata koji uzimaju u obzir potrošačke kvalitete kuće i stana, prema sljedećoj formuli:

Gdje Ksozh - koeficijent koji karakterizira omjer ukupne površine stana i njegovog stambenog prostora, koji je jednak:

• 0,95-1,00 kada je omjer manji od 1,50; 1,00-1,05 od 1,50 do 1,66; 1,05-1,10 od 1,66 do 2,00; 1,10-preko 2,00; /Sbl - koeficijent koji karakterizira prisutnost balkona: 1,00 - ako postoji balkon;
• 1,05 - ako postoji lođa; 0,95 - ako je odsutan;
• 1.10 - ako postoje dva balkona ili loggie ili više; /Komplet - ako se stan nalazi na prvom ili zadnjem katu zgrade jednak je 0,90. U svim ostalim slučajevima -1,00;

CT - izolacija prostorija:

• 1.04 - sve sobe su izolirane;
• 0,96 - susjedne sobe u 2-sobnim stanovima ili više od jedne prolazne sobe u 3-sobnim stanovima;
• 1,00 - u svim ostalim slučajevima; steznik - dostupnost dizala:
• 1,03 - nalazi se u kućama s 5 ili manje katova;
• 1,00 - dostupno u kućama s više od 5 katova, ili ne u kućama s 5 ili manje katova;
• 0,97 - kućni ljubimac u kućama s više od 5 katova; Ksh.- koeficijent visine prostorije:
• 0,98 - manje od 2,5 m;
• 1,00 - od 2,5 do 2,8 m;
• 1,02 - od 2,8 do 3,00 m;
• 1,04 - od 3,00 do 3,40 m;
• 1,06 - preko 3,40 m;

mus - prisutnost kanala za smeće:

• 1,02 - nalazi se u kućama s manje od 4 kata;
• 0,97 - ne u kućama s više od 3 kata; km - zidni materijal:
• 1.10 - cigla;
• 1,05 - monolit;
• 1,00 - montažni armirani beton; Kk- koeficijent koji uzima u obzir površinu kuhinje: 0,95 - za površinu kuhinje do 6 m2; 1,00 - od 9 do 12 m2; 1.10 - preko 12 m2.

Cijena 1 m2 ukupne površine, uzimajući u obzir tehničke karakteristike kuće i stana, ne smije biti manja od cijene 1 m2 ukupne površine, izračunate uzimajući u obzir troškove izgradnje. Inače, ove cijene se prihvaćaju kao jednake.

Cijena stanovanja, uzimajući u obzir tehničke karakteristike kuće i stana (C,k) je

gdje je 5K ukupna površina stana.

U četvrtoj fazi izračunava se cijena 1 m2 ukupne površine (Tsmm) na temelju cijene utvrđene uzimajući u obzir tehničke karakteristike kuće i stana, koristeći koeficijente koji uzimaju u obzir lokaciju kuće, prema sljedeća formula:

gds/<Гр= 1,1 - при местонахождении от станции метро в радиусе 200 м; 1,0 - во всех остальных случаях; Kzht - koeficijent zone procjene, koji se određuje ovisno o zoni procjene u kojoj se kuća nalazi (tablica 10.5).

Cijena 1 m2 ukupne površine, uzimajući u obzir položaj kuće, mora premašiti cijenu 1 m2 ukupne površine u novogradnji, koju utvrđuje Međuresorno povjerenstvo, u određenoj zoni procjene (Tskon). U protivnom se pretpostavlja da su te cijene jednake.

Cijena stanovanja uzimajući u obzir lokaciju kuće (TsMK) je

Na temelju utvrđene vrijednosti stambenog prostora utvrđuje se najamnina u iznosu od 5-12% njegove vrijednosti. Na primjer, ako je cijena 1-sobnog stana 67.000 den. jedinice, onda najam za godinu može biti 4020 den. jedinice (67.000 x 6%), odnosno 335 den. jedinice na mjesec. Postotak se određuje empirijski: za stanove u središtu grada iu prestižnim područjima doseže maksimum, au nepovoljnim područjima obično ne prelazi 5-6%.

Tablica 10.5. Koeficijenti zona procjene u Moskvi

Koriste se i druge metode za određivanje najamnine na temelju uzimanja u obzir potražnje, ponude i potrošačkih kvaliteta prostora.

Za zemljišne parcele, najam se općenito može odrediti na temelju cijene zemljišta (P3), kamate na zajam (C) i stvarne ili očekivane dobiti (P) po jedinici površine zemljišta pomoću formule

Gdje T - rok zakupa u godinama. Jer

Uzimajući u obzir formulu složenih kamata

Na primjer, ako je dobit od 1 hektara zemlje 1000 rubalja. (P = 1000), kamata na kredit C = 3%, a rok zakupa je 50 godina, tada će zakupnina za 1 hektar biti

U tom slučaju, s povećanjem kamate na zajam, renta za zemljište se smanjuje, a sa smanjenjem roka zakupa raste.

Metodologija za izračun najamnine za zemljišne parcele u posebnim gospodarskim zonama Ruske Federacije prikazana je u tablici. 10.6.

U moskovskoj regiji godišnja renta za zemljište koje zauzimaju različita poduzeća izračunava se pomoću formule

gdje je C31| - stopa poreza na zemljište (na temelju potvrde koju je izdao okružni (gradski) odbor za zemljišne resurse i upravljanje zemljištem; 5 - površina parcele, m2; Cl- koeficijent vrste aktivnosti:

• a) 1 - za industrijska, transportna, komunikacijska poduzeća koja služe poljoprivrednoj proizvodnji;
• b) 1,5 - za posredovanje, trgovinu i nabavu, usluge, zajednička ulaganja, osiguravajuća društva, banke, privatna poduzeća;
• c) 2 - za zakup zemljišnih parcela koje zauzimaju ekološki opasna, sporedna poduzeća za Moskovsku regiju, podložna (ali odlukom uprave Moskovske regije) koja se prenose izvan regije;

Tablica 10.6.

d) 1,2 - ostala poduzeća koja ne pripadaju kategorijama 1, 2, 3;

K3- koeficijent razvijenosti teritorija:

• 90% ili više - 1;
• 70-90% - 1,2;
• 40-70% - 1,5;
• 20-40% - 1,7;

manje od 20% - 2.

Postotak izgrađenosti utvrđuje najmodavac na temelju potvrde zemljišnoknjižne službe.

Stopa poreza na zemljište u Moskvi utvrđena je Moskovskim zakonom od 24. studenog 2004. br. 74 „O porezu na zemljište” (tablica 10.7).

Osnovne stope godišnje zakupnine za zemljište po kategorijama zakupnika i vrstama namjene zemljišta te stope zakupnine za zemljište za kategorije zakupnika koji obavljaju prioritetne djelatnosti za grad dane su u Tablici 1. 10.8 i 10.9.

Naredba Ministarstva financija Rusije od 20. lipnja 2005. br. 75-N odobrila je Preporuke za popunjavanje obrasca „Podaci o zemljišnim česticama koje su priznate kao predmet oporezivanja porezom na zemlju”, koje vlasti Rosnedvizhimost-a podnose poreznoj servis.

Tablica 10.7. Stope poreza na zemljište za Moskvu

Porezna stopa, % katastarske vrijednosti čestice	Karakteristike zemljišnih čestica
	Zemljišta unutar zona poljoprivredne namjene predviđena za osobnu privredu i seosko gospodarstvo, hortikulturu, povrtlarstvo i stočarstvo
	Zemljište koje zauzimaju parkirališta za dugotrajno skladištenje vozila i višeetažna garažna parkirališta; stambeni fond i objekti inženjerske strukture stambenog i komunalnog kompleksa ili osigurani za stambeni remen
	Ostale zemljišne parcele
		Zemljište za socijalnu rehabilitaciju, zdravstvene, obrazovne i obrazovne objekte, građenje inženjerske i stambeno-komunalne infrastrukture (elektrone i toplane), stambeno-komunalne objekte
1 Dekret moskovske vlade od 6.7.2011. br. 254-1111

Naredbom Ministarstva poreza i poreza Rusije od 29. prosinca 2003. br. BG-2-21/725 uveden je obrazac porezne prijave za porez na zemljište i upute za njegovo popunjavanje. Od 2004. poreznu prijavu na zemljište moraju podnijeti sve organizacije i pojedinci, uključujući one koji su prešli na jedinstveni poljoprivredni porez (kako je izmijenjen Poglavljem 26. Poreznog zakona Ruske Federacije, postali su obveznici poreza na zemljište) i na pojednostavljeni računovodstveni sustav, kao i organizacije oslobođene od plaćanja poreza na zemljište.

Tablica 10.8. Osnovne stope godišnje zakupnine za zemljište po kategorijama zakupaca i vrstama namjene zemljišta

Ne.					Osnovne stope zakupnine za zemljište, rub / ha
		Izgradnja, rekonstrukcija i remont objekata financira Vlada Moskve
		Izvođenje radova uređenja i uređenja javnih površina predviđenih za te namjene
		Zemljišne parcele zauzete za hitne službe spašavanja
		Glavni popravci i rekonstrukcija toplinske i plinske mreže, kabelskih i nadzemnih vodova, vodovoda i kanalizacije
		Zemljišta ispod fontana i vodenih objekata
			Zemljišne parcele koje poduzeća i organizacije koriste za pružanje pogrebnih usluga stanovništvu
			Okućnice industrijske stambene izgradnje i udjeli koji se mogu pripisati stambenim prostorima u zakupu nedjeljivih zemljišnih čestica
			Klijenti-programeri koji provode program rekonstrukcije peterokatnih stambenih zgrada u prvim godinama industrijske stambene izgradnje
			Javne organizacije osoba s invaliditetom, sudionika Drugog svjetskog rata i njima izjednačenih osoba
			Uredi javnih organizacija (osim onih navedenih u članku 9.)
			Poljoprivredne organizacije (osim stakleničkih kompleksa) i vrtlarska partnerstva
			Komponente staklenika
			Višeetažne i podzemne garaže za individualna vozila
			Jednoetažne (ravne) garaže, gradska parkirališta koja se plaćaju
			Vikendice izvan Moskovske obilaznice
			Dače unutar Moskovske obilaznice
			Organizacije i ustanove zdravstva, obrazovanja, kinematografije, kulture i umjetnosti, tjelesne kulture i sporta, socijalne zaštite, koje se koriste u skladu s glavnim profilom djelatnosti
			Gradski inženjerski potporni objekti (prema popisu koji je odobrila Vlada Moskve)
	Organizacije potrošačkih usluga za stanovništvo (osim održavanja, popravka i izgradnje automobila, komercijalnih zalagaonica)
	Industrijske organizacije: a) državni i općinski unitarni Moskovska poduzeća
	Trgovačke organizacije: a) neprehrambeni proizvodi i roba mješovitog asortimana (osim onih navedenih u točkama "b", "c", "d" i točkama 22., 27. ove tablice) b) tržnice, sajmovi c) tržnice uključene u sustav veleprodajnih tržnica hrane u Moskvi (od trenutka dodjele mjesta do kraja regulatornog razdoblja izgradnje) d) kiosci, šatori, trgovački paviljoni (osim onih navedenih u podstavku "e") e) kiosci i šatori Mosgorspravke, GC "Mosgortrans", periodika, sladoled, sportska lutrija, bezalkoholna (bezalkoholna) pića, kvas, pekarski proizvodi, crkveno posuđe, blagajna, brza hrana			216 000 270 000 180 000 900 000 180 000
	Benzinske postaje i kompleksi, stanice za pranje automobila, organizacije za održavanje automobila, trgovine srodnih proizvoda
	Hoteli (osim s 4 i 5 zvjezdica), moteli, kampovi, kao i kafići, barovi, restorani i druge ugostiteljske organizacije za prodaju alkoholnih pića (osim luksuznih)
			Banke, mjenjačnice, brokerske i druge posredničke tvrtke i uredi, mjenjačnice, tvrtke koje se bave poslovima s vrijednosnim papirima i valutom, trgovačke zalagaonice, leasing i osiguravajuća društva, investicijske, nekretnine i revizorske tvrtke, reklamne i putničke agencije, plaćeni kratkoročni parkirališta (osim općinskih)
			Javnobilježnički i odvjetnički uredi, pravno savjetovanje
			Sajmovi, izložbe i prodaja automobila (osim umjetničkih)

Tablica 10.9.

• 2. Razdoblje važenja stopa zakupnine zemljišta utvrđenih klauzulama 5. i 6. ovog dodatka utvrđuje se ugovorom o zakupu.
• 3. Postotak prosječne gradske najamnine za zemljište naveden u navedenom prilogu (stupac 4) služi samo kao referenca i ne primjenjuje se pri izračunu najamnine za zemljište.

Faktori usklađivanja primjenjuju se na osnovne cijene zakupa koji uzimaju u obzir dopuštenu uporabu zemljišta, tj. njihovo korištenje u određene svrhe (namjena), uzimajući u obzir ograničenja i opterećenja (služnosti) za određene kategorije, djelatnosti i objekte (tablica 10.10. 10.11.),

U slučajevima kršenja ili nepoštivanja režima dopuštene uporabe zakupljenih zemljišnih čestica, u izračunu zemljišne rente ne primjenjuju se umanjeni koeficijenti, a vrijednosti povećanih koeficijenata se udvostručuju, kao i veličina osnovica. za osobe kojima se najamnina obračunava bez primjene koeficijenata.

Tablica 10.10. Faktori korekcije uzimajući u obzir dopuštenu namjenu zemljišta

Ne.			Faktor korekcije
		Državne proračunske institucije (društveno-kulturne industrije, znanost, vladina tijela, Ministarstvo obrane Rusije, Ministarstvo unutarnjih poslova Rusije, FSB Rusije, tužiteljstvo, pravosuđe) i vjerske udruge, na čijem se zemljištu nalaze građevine zaštićene od države kao povijesni i kulturni spomenici	0,01, ali ne više od 10 tisuća rubalja. godišnja najamnina za cijelu parcelu
		Fizička lipa (za zemljišne čestice za sve vrste korištenja, osim komercijalnih): sudionici Velikog Domovinskog rata, kao i građani kojima su zakonom proširena socijalna jamstva i beneficije sudionika Velikog Domovinskog rata; osobe s invaliditetom I. i II Heroji SSSR-a, Heroji Ruske Federacije, Heroji socijalističkog rada i puni nositelji ordena Slave, Radničke slave i "Za službu domovini u Oružanim snagama SSSR-a" građani izloženi zračenju kao posljedici černobilske katastrofe i drugih radijacijskih nesreća u nuklearnim postrojenjima u civilne ili vojne svrhe	0,005 0,005 0,005
	vojne osobe, građani otpušteni iz vojne službe s ukupnim trajanjem vojne službe 20 i više godina, članovi obitelji vojnih osoba i djelatnika organa unutarnjih poslova koji su tijekom obavljanja službene dužnosti ostali bez hranitelja obitelji
	Komercijalne banke, burze, brokerske kuće, sedlarske i izložbene djelatnosti, autoservisi, hoteli i restorani najviše kategorije usluga, supermarketi, zalagaonice, privatne osiguravajuće ustanove, reklamni uredi, privatni notarski uredi, tvrtke za nekretnine, izložbe i prodaja (osim umjetnosti), putnički uredi (agencije), plaćeni parking i druga iznimno profitabilna poduzeća i organizacije
	Trgovina i ugostiteljstvo: - poduzeća koja prodaju neprehrambene proizvode i robu mješovitog asortimana (prehrambeni i neprehrambeni proizvodi), osim niže navedenih tržnica i sajmova - kiosci, šatori, paviljoni male trgovine (osim kioska Mosgorspravke, Mosgortransa, časopisa, ljekarni, sladoleda, bezalkoholnih pića, pekarskih proizvoda i blagajna) Kafići, barovi, restorani i drugi ugostiteljski objekti za prodaju alkoholnih pića		1,5 5,0
	Industrijska poduzeća: - komunalna poduzeća javnih organizacija - državna, vladina poduzeća - komercijalne bilo koje organizacijske i pravne forme i oblike vlasništva na kojima se temelje, uključujući unitarne		0,8 1,2
	Institucije, poduzeća i organizacije stranih pravnih osoba (fizičkih osoba) i ruskih pravnih osoba s udjelom stranih ulaganja u temeljnom kapitalu od 50% ili više
		Ustanove u socijalnoj i kulturnoj sferi (zdravstvo, obrazovanje, tjelesni odgoj i šport, kultura i umjetnost, kinematografija i socijalna zaštita), financirane iz izvanproračunskih izvora
		Poduzeća za gradski prijevoz putnika (osim taksija), gradska inženjerska postrojenja
		Vanjski promet (aerodromi, zračne luke, riječne luke, marine, autobusni kolodvori)
		Željeznički promet	Na temelju ponderirane prosječne osnovne stope
		Poduzeća za pružanje potrošačkih usluga (osim poduzeća za servisiranje automobila, organizacija za popravke i izgradnju, zalagaonica)
		Benzinske postaje
		Jednoetažne garaže, parkirališta i „školjke“ za individualni prijevoz (unutar utvrđenih standarda) Višeetažne garaže i parkirališta za individualna vozila (unutar utvrđenih standarda)
		vile: - unutar granica Moskovske obilaznice (unutar utvrđenih standarda) - izvan granica Moskovske obilaznice (unutar utvrđenih standarda)
		Stambene četvrti, mikrodistrikti, privatne parcele individualne stambene izgradnje
		Poljoprivreda, uključujući vrtlarska partnerstva (osim kompleksa staklenika, čija se najamnina izračunava na temelju punih osnovnih stopa)

Primjena redukcijskih faktora na osnovne stope zakupnine za zemljište isključena je u slučaju kada najmoprimac prenese zemljišnu česticu (njen dio) ili zgradu, građevinu, prostorije (njegov dio) koji se nalaze na toj čestici u najam drugoj osobi. osoba ili kao naknada za usluge ili prema ugovoru o zajedničkoj djelatnosti.

Tablica 10.11. Popis koeficijenata koji se primjenjuju za izračun zemljišne rente na godišnju osnovicu zakupnine

Ne.	Naziv koeficijenta		Baza	Vrijednost koeficijenta		Bilješka
	Koeficijent korištenja površina gradskog područja (javne površine)		Korištenje gradskih teritorija tijekom radova izgradnje, popravka, obnove i restauracije izvan područja zemljišnih čestica predviđenih za rad objekata: - za kolnik autocesta, trgova, ulica i uličica - za nogostupe - za ostala javna zemljišta	20 10		U slučaju korištenja navedenih zemljišta isključivo u večernjim, noćnim i jutarnjim satima (od 20.00 do 8.00 sati), zakupnina se umanjuje za 50%. U slučaju prekoračenja normiranog vremena izgradnje, zakupnina se udvostručuje mjesečno za glavnu i pomoćnu česticu u odnosu na prethodno utvrđenu zakupninu.
	Koeficijent komercijalne učinkovitosti korištenja parcele		Korištenje zemljišnih čestica za smještaj banaka, mjenjačnica, brokerskih kuća, poduzeća za servis automobila, kockarnica i show business objekata, restorana i hotela najviše kategorije usluge
	Koeficijent gustoće (intenziteta) izgrađenosti lokacije, stambene i nestambene imovine		Identifikacija viška zauzete površine zemljišta			Veličina primijenjenog koeficijenta određena je na temelju izračuna koje je napravio Institut za istraživanje i razvoj Generalnog plana Moskve prema metodologiji odobrenoj Nalogom gradonačelnika Moskve od 30. prosinca 1993. br. 768-RM ( Dodatak 3). U slučaju promjene urbanističkih parametara zakupljene površine, u obračunu zakupnine vrše se odgovarajuće korekcije
	Faktor utjecaja na okoliš		Korištenje zemljišnih čestica za lokaciju ekološki opasnih, sporednih poduzeća za Moskvu, koja podliježu stavljanju izvan pogona (likvidaciji) u skladu s odlukama gradskih upravnih tijela Korištenje parcela unutar granica zemljišta ekološke, rekreacijske i povijesne i kulturne namjene za namjene koje nisu u skladu s utvrđenim režimom zaštite			Od trenutka izdavanja upravne isprave. Nakon isteka utvrđenog roka za povlačenje (likvidaciju) poduzeća, primijenjeni koeficijent se udvostručuje
	Neodgovarajući koeficijent iskorištenosti zemljišta	Zlouporaba zemljišnih parcela, uključujući podzakup bez registracije ugovora o podzakupu u Moskovskom odjelu za zemljišne resurse
	Omjer korištenja zemljišta tijekom izgradnje metroa	Korištenje zemljišnih čestica za proizvodne potrebe (linije podzemne željeznice, stanice, prizemna predvorja, trafostanice i dr.) Korištenje zemljišnih čestica za kabine, tuš paviljone i druge pomoćne građevine, uključujući one dane u najam trećim osobama

Na području Moskve, plaćanje za dio površine koji prelazi utvrđene norme unutar dvostruke norme za dacha parcele unutar granica Moskovske obilaznice naplaćuje se po 50% osnovnih stopa, za dacha parcele izvan Moskovskog prstena Cesta - 30%, a iznad dvostruke norme - po punim osnovicama.

Plaćanje za dio površine iznad utvrđenih normi u okviru dvostruke norme za prizemne garaže, parkirališta i "školjke" za pojedinačna vozila - u iznosu od 80% osnovice, za višeetažne - 30 %, a iznad dvostruke norme - po punim osnovicama.

Dimenzije standardnih površina zemljišnih čestica za izračun najamnine:

• - za garaže za osobna vozila ovisno o etažnosti (m2 po parkirnom mjestu):
  • 30 - za 1-katne zgrade;
  • 20 - 2-kata;
  • 14 - 3 kata;
  • 12 - 4-kata;
  • 10 - 5 katova i više;
• - za površinsko parkiranje osobnih vozila - 25 m2 po parkirnom mjestu;
• - za individualno vrtlarstvo - 600 m;
• - osobne parcele individualne stambene izgradnje i dacha unutar granica Moskovske obilaznice - 400 m;
• - osobne parcele individualne stambene izgradnje i dacha izvan Moskovske obilaznice - 600 m2.

Standardne površine zemljišnih čestica za ostale namjene utvrđuju se sukladno odobrenim projektima i urbanističkim zadacima.

Dano u tablici. 10.12 faktori korekcije odnose se na stvarno korištenje zemljišta, ali ne i na statutarne aktivnosti pravne osobe. Stoga faktor korekcije treba odrediti ne prema Povelji o korisniku zemljišta, već prema specifičnoj uporabi zemljišta. Na primjer, za vrtić u tvornici koeficijent je određen posebno za vrtić, ali ne i za tvornicu.

Ako zemljišna čestica ima više funkcionalnih namjena (kafić K = 2 i servis guma DO= 3), tada su moguća sljedeća rješenja:

• a) odabire se jedan od mogućih koeficijenata: najveći od rastućih ili najmanji od opadajućih, koji se uzima u obzir pri izračunu plaćanja najma;
• b) ako su poznate površine dijelova zemljišne čestice s različitim koeficijentima iskorištenosti (DO), tada se iznos zakupnine izračunava kao zbroj plaćanja zakupnine za dijelove parcele:

gdje je C6az osnovna stopa za danu gospodarsku zonu; 5 (i 52 - površine dijelova zemljišne čestice;

c) utvrđuju se udjeli zemljišne čestice za svaku pojedinu vrstu korištenja i izračunava ponderirana prosječna vrijednost koeficijenta. Na primjer, ako kafić i trgovina gumama, uzimajući u obzir parkirna mjesta za automobile, zauzimaju svaki 50% površine zemljišne čestice, tada

Pogledajmo mali primjer (tablica 10.12).

U prvoj fazi zemljišne reforme koriste se dva glavna pokazatelja za izračun učinkovitosti korištenja zemljišta:

• - ukupna površina proizvodnih prostorija;
• - područje teritorija zauzeto svim vrstama razvoja. Formula za izračun koeficijenta korisnosti korištenja zemljišta

Gdje ip - nesrazmjer prema proizvodnim prostorijama; tisuću dolara - nesrazmjer u područjima okupiranim svim vrstama razvoja.

Disproporcije se izračunavaju na sljedeći način:

gdje su Piersm i 5ierS11 pokazatelji očekivane razine korištenja, odnosno površine koju pokrivaju proizvodni prostori i teritorija koji zauzimaju sve vrste razvoja; Psush - ukupna površina postojećih proizvodnih prostora; 5 postojeće - područje lokacije koje zauzimaju sve vrste postojećih zgrada.

Konačna najamnina za zemljište, uzimajući u obzir učinkovitost korištenja zemljišne parcele, bit će

gdje je A:[ konačna renta za zemljište; K:y- koeficijent učinkovitosti korištenja teritorija; - osnovna najamnina za zemljište.

Tablica 10.12. Primjer izračuna najamnine za zemljište ispod parkirališta u okrugu Orekhovo-Borisovo Severnoe u Moskvi

	Indeks	Jedinica mjerenja	Količina
	Osnovna godišnja najamnina
	Površina zemljišta uključujući:
	U okviru utvrđene norme raspodjele
	Unutar duple norme dodjele
	Primijenjeni dopušteni koeficijent korištenja zemljišta: - u okviru utvrđenog normativa za dodjelu zemljišta - u okviru dvostruke norme za dodjelu zemljišta
	Godišnja najamnina:
	Za zemljišnu parcelu unutar utvrđene norme dodjele
	Za zemljišnu česticu unutar dvostruke parcelne norme
	Godišnja najamnina za cijelu parcelu

Prema čl. 22. i 65. Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, opća pravila za određivanje iznosa zakupnine za državno i općinsko zemljište, kao i postupak, uvjete i rokove za njezino plaćanje utvrđuje Vlada Ruske Federacije, koja tek 16. srpnja 2009. usvojio je odgovarajuću rezoluciju br. 582. Sada su pristupi određivanju rente za državna ili općinska zemljišta ujedinjeni. Temelje se na pet načela koja se moraju uzeti u obzir u svim regijama i okruzima zemlje (Tablica 10.13).

Tablica 10.13. Načela za određivanje najamnine za državne ili općinske zemljišne čestice

Ne.	Načelo
	Ekonomska isplativost	Iznos zakupnine mora odgovarati isplativosti zemljišne čestice, uzimajući u obzir kategoriju zemljišta i dopuštenu uporabu
	Predvidljivost proračuna dimenzioniranja	Postupak za izračun najamnine u slučajevima moguće jednostrane revizije njezine veličine utvrđen je regulatornim pravnim aktima državnih tijela ili lokalne samouprave
	Najveća dopuštena jednostavnost izračuna	Mogućnost određivanja najamnine na temelju katastarske vrijednosti parcele
	Nedopustivost pogoršanja ekonomskog stanja korisnika zemljišta i vlasnika zemljišta prilikom preknjižbe prava na parcelu.	Iznos zakupnine utvrđen prilikom ponovnog upisa prava na parcelu ne smije biti veći od dvostrukog iznosa poreza na zemljište
	Vodeći računa o potrebi podupiranja društveno značajnih djelatnosti i zaštite interesa osoba oslobođenih plaćanja poreza na zemljište	Visina zakupnine je određena u granicama koje ne prelaze iznos poreza na zemljište

Za zakup saveznih zemalja utvrđena su jasnija pravila za određivanje godišnjeg iznosa zakupnine, kao i postupak, uvjeti i rokovi za njezino plaćanje (sheme 10.9, 10.10).

Shema 10.9.

Obračun najamnine prema stopama ili smjernicama prema svojoj definiciji, koju je odobrilo Ministarstvo gospodarskog razvoja Rusije, primjenjuje se na zemljišne parcele predviđene za postavljanje:

o autoceste i cestovni objekti;

Shema 10.10

• o željeznička infrastruktura;
• o linije metroa;
• o električni i komunikacijski vodovi;
• o cjevovodi i drugi objekti iz područja topline, vodoopskrbe, odvodnje i pročišćavanja otpadnih voda;
• o objekti za zbrinjavanje krutog otpada iz kućanstva;
• o naftovodi i plinovodi;
• o hidroelektrane, termoelektrane i druge elektrane;
• o objekti svemirske infrastrukture;
• o objekti u posebnim gospodarskim zonama;
• o zračne luke, aeroflote i mjesta za slijetanje;
• o infrastruktura morskih i riječnih luka, terminala.

Prilikom utvrđivanja visine najamnine prema Tržišna vrijednost zemljišne parcele, izračuni se izrađuju prema formuli

gdje je A" najam za godinu, rubalja; C je tržišna vrijednost zemljišne parcele, određena u skladu sa Saveznim zakonom o procjeni vrijednosti najkasnije šest mjeseci prije sklapanja ugovora o zakupu, rubalja; P je stopa refinanciranja Središnje banke Ruske Federacije za početak godine, %.

Zbog promjene tržišne vrijednosti zemljišta, zakupnina se može mijenjati, ali ne više od jednom godišnje. Preračun se provodi od 1. siječnja iduće godine u kojoj je troškovnik obavljen, a do šest mjeseci prije ponovnog obračuna zakupnine.

Ako nakon tri godine od dana davanja u zakup zemljišne čestice za stambenu izgradnju nekretnina nije stavljena u funkciju, najamnina za tu česticu utvrđuje se u iznosu najmanje dvostrukom iznosu porezne stope na zemljište za odgovarajuću zemljišnu česticu, osim ako drugačije utvrđeno zemljišnim zakonodavstvom Ruske Federacije. Ovo se pravilo ne odnosi na zakup zemljišnih parcela za individualna stambena izgradnja.

Stopa najma je iznos plaćanja za razdoblje navedeno u ugovoru o najmu. Stopa najma mora biti takva da najmodavac ostvaruje prihod koji nije manji od prosječne stope sredstava uloženih u nekretninu koja se iznajmljuje. S druge strane, cijena najma za najmoprimca ne smije prelaziti troškove održavanja bankovnog kredita potrebnog za kupnju nekretnine, zemljišta, opreme i strojeva.

Najamnina: suština, značajke, ovisnost

Stopa najma- ukupan iznos plaćanja predviđenih ugovorom o najmu za korištenje ili privremeno korištenje predmeta transakcije. Riječ je o vrijednosti koja se izračunava uzimajući u obzir osnovnu stopu i koeficijente, ovisno o različitim parametrima - svojstvima nekretnine koja se daje u zakup, teritorijalnoj pripadnosti i kategoriji korisnika.

Značajke cijene najma:

Stopa se može odrediti za cijelo imanje kao cjelinu. Na primjer, stopa najma može se postaviti za zemljište ili zasebno za zgradu;

Stopa se može revidirati ako u ugovoru nema moratorija na takve radnje;

Najmoprimac može zahtijevati smanjenje najamnine ako su se uvjeti korištenja nekretnine ili njezino stanje promijenili od dana sklapanja ugovora;

Glavna odgovornost najmoprimca je pravodobno plaćanje najamnine, uzimajući u obzir cijenu najma nekretnine navedenu u ugovoru. To nastaje nakon prijenosa imovine na korištenje;

Ako najmoprimac prekrši uvjete iz ugovora, najmodavac ima pravo zahtijevati isplatu cjelokupnog iznosa, uzimajući u obzir ugovorenu najamninu. Ova prilika je pouzdana zaštita za vlasnike ove ili one nekretnine od beskrupuloznih stanara.

Visina najma ovisi o sljedećim čimbenicima:

1. Razina ponude i potražnje na tržištu.

2. Vrsta predmeta koji se daje u zakup (alati, nekretnine, zemljište, oprema).

Cijena najma mora pokrivati ​​stanodavca:

Administrativni troškovi osiguranja objekta i njegovog tehničkog rada;

Tržišna cijena predmeta za najam koji su kupljeni od dobavljača;

Troškovi dobivanja kredita od proizvođača, investitora ili bankarske institucije.

Cijena najma je ograničena:

Otplata kredita za kupnju iste nekretnine;

Povrat sredstava uloženih u objekt.

Stopa zakupnine: procjena i izračun

Procjena najamnine – postupak koji uključuje izračun pravedne cijene najma. Prilikom procjene potrebno je uzeti u obzir sljedeće čimbenike::

Primjerenost razdoblja izloženosti predmeta leasinga;

Dostupnost svih informacija o predmetu transakcije stranama, odsutnost pritiska ili prisile trećih osoba;

Povećanja najamnine tipična su tijekom razdoblja u kojem se vrši procjena;

Ponude s niskim ili prenapuhanim cijenama neće biti uzete u obzir.

Procjena najamnine - obvezan uvjet za poduzeća u državnom vlasništvu koja raspolažu slobodnim prostorom. Sličan zahtjev vrijedi i za zemljišne čestice.

Izračun cijena najma dobiva se dijeljenjem ukupnih troškova najma s ukupnim brojem plaćanja. Cijene najma se sastoje od dva:

Iznosi osnovnih stopa povezanih s vrijednim najmovima opreme, strojeva, nekretnina ili zemljišta;

Iznosi dodatnih stopa izračunatih za pružanje dodatnih usluga, na primjer, tehničko održavanje, osiguranje i drugo.

Visina najma za kratkoročni i srednjoročni najam može biti:

Konstantno - nema promjena tijekom cijelog trajanja ugovora;

Varijabilno - s mogućnošću korekcije pri promjeni uvjeta najma.

Stanodavci pokušavaju uspostaviti regresivni tip promjene najamnine koji će jamčiti maksimalnu najamninu u prvih nekoliko mjeseci najma. Slijedom toga, najmoprimac je zainteresiran za produljenje ugovora.

Stopa najma može se izračunati kao stvarna usluga za vlasnika, uzimajući u obzir premiju od 10-20%. To je moguće ako se strane nisu dogovorile o popisu i opsegu usluga u trenutku transakcije.

Stopa najma se izračunava na sljedeći način:

Najam = P*Ki*B, Gdje

P - područje,

Ki je koeficijent koji se izračunava uzimajući u obzir kategoriju poslodavca,

B - osnovna cijena najma.

Osnovna cijena najma:

B = Sap*K, Gdje

K je pokazatelj koji može varirati za svaku regiju i ovisi o nizu parametara (lokacija, područje i tako dalje);

Najamnina je prosječni parametar stope najma (izračunato godišnje).

Prilikom izračunavanja uzimaju se u obzir sljedeći čimbenici:

Vrsta razvoja;
- teritorijalni položaj;
- organizacijski i pravni oblik;
- stanje prostora i drugi čimbenici.

Budite u tijeku sa svim važnim događajima United Tradersa - pretplatite se na naše