Svaki građanin koji kupi nekretninu automatski postaje vlasnik zemljišta na kojem se nalazi stambeni prostor. Ovo pravilo vrijedi i za privatne i za stambene zgrade.

Prema Stambenom zakoniku Ruske Federacije, zemljište pod stambenom zgradom smatra se zajedničkom imovinom, koja se pak zbraja udjelima vlasnika stanova u ovoj zgradi.

Je li moguće podijeliti zemljište ispod stambene zgrade?

Prema ruskom zakonodavstvu, stambenom zgradom smatra se kuća u kojoj postoje dvije ili više stambenih prostorija koje imaju samostalne izlaze na zajedničke prostore (stubišta, itd.) ili na zemljišne parcele uz zgradu. Štoviše, svaka stambena zgrada ima neke elemente zajedničkog vlasništva (zemljište ispod kuće, krov, temelj, komunikacije, podesti, dizala itd.)

Zakon kaže da svi vlasnici stanova u stambenoj zgradi imaju određeni udio u vlasništvu zajedničke imovine razmjerno veličini ukupne površine stana. Sukladno tome, udio u zajedničkom vlasništvu zemljišne čestice ispod kuće također se raspoređuje među vlasnicima stanova razmjerno površini stambenih prostorija.

Na primjer, postoji stambena zgrada u kojoj se nalaze četiri odvojena stana: dva su dvosobna ukupne površine 50 četvornih metara. metara, a dva su četverosobna od 100 kvadrata. metara. Udjeli u vlasništvu raspodijelit će se na sljedeći način: vlasnici dvosobnih stanova imat će po jednu šestinu, a vlasnici četverosobnih stanova jednu trećinu.

Odlučili smo o veličini udjela u zajedničkoj imovini, ali je li u načelu moguće podijeliti zemljište pod stambenom zgradom?

Stambeni zakonik Ruske Federacije izravno navodi da teritorij ispod stambene zgrade, kao i zemljište uz zgradu, može biti samo u zajedničkom vlasništvu svih vlasnika stambenih prostorija u ovoj zgradi. Odnosno, zakonodavstvo izravno navodi da podjela zemljišne čestice ispod stambene zgrade nije dopuštena.

Ovo bi mogao biti kraj, da nije određenih nijansi podjele jednokatnih višestambenih stambenih zgrada. Pogledajmo ih pobliže.

Preliminarna podjela jednokatnih stambenih zgrada

Ako se na zemljištu nalazi stambena jednokatna zgrada s više stanova, u kojoj se nalaze dva, tri, četiri stana, koji pak imaju odvojeni pristup zemljišnim česticama uz kuću, mogu se podijeliti na dodjeljivanje udjela u naravi.

Ali... U praksi se često događa sljedeće: stambena zgrada ima više zasebnih stanova, svaka stambena prostorija ima svoj ulaz, odvojen od ostalih, zasebnu adresu, naizgled nema prepreka za diobu, ali zemljište pod zgrada spada u kategoriju individualne stambene izgradnje, a kuća ima status višestambene

Izlaz će biti:

• preliminarna uknjižba cijele kuće u zajedničko zajedničko vlasništvo, čime vlasnici potvrđuju namjenu zemljišne čestice;
• naknadna dodjela udjela u naravi.

Postupak podjele je prilično kompliciran, ali moguć. Najprije suvlasnici moraju utvrditi mogućnost diobe u tehničkom smislu, odnosno utvrditi je li tehnički moguće stvarno podijeliti stambenu zgradu. Odgovor na ovo pitanje dat će neovisno građevinsko-tehničko vještačenje.

Na primjer, postoji stambena zgrada s dva stana i zemljištem od 40.000 četvornih metara. metara uz njega. Svaki od stanova ima poseban izlaz, vodoopskrba stanova je autonomna, kao i odvod kanalizacije. Zajednički su samo temelj kuće i krov. Provođenjem neovisnog građevinsko-tehničkog pregleda utvrđeno je da je stvarna dioba kuće tehnički moguća.

Ako su vještaci potvrdili mogućnost stvarne diobe zgrade, svi vlasnici moraju dobiti dozvolu za ponovnu izgradnju ili preuređenje stambene zgrade, koju mogu dobiti od lokalne općine.

Sljedeći korak bit će stvarna podjela kuće, koja se događa dodjelom udjela u naravi. Time se iz jedne stambene stambene zgrade zapravo formiraju dva (tri, četiri) samostalna dijela jedne stambene zgrade, neovisna jedan o drugom.

Sve dok svi vlasnici stambene zgrade ne podijele istu u naravi, ne može biti govora o bilo kakvoj diobi zemljišne čestice ili izdvajanju posebnog dijela s nje.

Naknadna dioba zemljišne čestice

Dakle, vlasnici stambenih prostorija u jednokatnoj stambenoj zgradi dodijelili su udjele stambene zgrade u naravi i tek sada mogu početi dijeliti zemljište koje se nalazi ispod kuće i na teritoriju uz nju.

Ali ovdje postoje i neke nijanse.

Na primjer, podjela zemljišta bit će dopuštena samo ako se procesom takve podjele dobiju autonomne zemljišne čestice s istom dopuštenom vrstom korištenja kao primarna zemljišna čestica. Drugim riječima, ako je prvobitno zemljište bilo namijenjeno za stambenu izgradnju i parcele za privatno domaćinstvo, tada bi i novoformirane parcele trebale biti iste kategorije.

Drugi uvjet za mogućnost podjele zemljišta je takozvano "jedinstvo sudbine" dodijeljenog dijela kuće sa zemljištem uz ovaj dio. Odnosno, vlasnik koji dobije određeni udio iz zajedničke stambene zgrade postat će i vlasnik zemljišne čestice ispod ovog dijela kuće.

Metode stvarne podjele stambene zgrade

Kao i svaka druga nekretnina, podjela kuće i zemljišta ispod nje moguća je na dva načina:

1. Mirno. To je moguće potpisivanjem dobrovoljnog ugovora o dodjeli udjela u stambenoj zgradi i zemljištu ispod nje.
2. Preko suda. Ova se metoda prakticira u slučajevima kada se vlasnici stambenih prostorija ne mogu međusobno dogovoriti.

Pisani sporazum

Ako se svi vlasnici stanova slažu s dodjelom zasebnih prostorija i podjelom zemljišne čestice, o tome mogu sklopiti dobrovoljni sporazum. U tom slučaju potrebno je slijediti određeni postupak, a to su:

1. Razgovaranje o situaciji s vlasnicima drugih stanova, rješavanje svih nijansi, karakteristika, prava svake strane i mogućih materijalnih troškova.
2. Sastavljanje teksta sporazuma.
3. Posjet svih potpisnika javnobilježničkom uredu kako bi odvjetnik ovjerio sve potpise i sam dokument.

Prilikom posjete javnom bilježniku, sve strane u sporazumu moraju imati putovnice ili druge dokumente koji identificiraju potpisnike, kao i sve dokumente o vlasništvu za stambene prostore i zemljište.

Dioba sudskim putem

Ako se stanari stambene zgrade nisu uspjeli dogovoriti, problem se može riješiti sudskom odlukom. Vlasnik koji želi dodijeliti svoj stvarni udio u kući i zemljištu obraća se pravosudnim tijelima sa zahtjevom za diobu stambene zgrade u naravi.

Tužbeni zahtjev mora nužno sadržavati sljedeće podatke:

1. Podaci o pravosudnom tijelu kojem je zahtjev podnesen.
2. Podaci o tužitelju, tuženiku i trećim osobama, ako se očekuje njihovo sudjelovanje na sjednici.
3. Trošak tužbe.
4. Vlasnički dokumenti za sporne nekretnine.
5. Kratak opis situacije prije podnošenja zahtjeva. Ovdje podnositelj zahtjeva može opisati bit problema i korake koje je poduzeo da ga riješi.
6. Poveznice na one članke Zakona koji su primjenjivi u konkretnom slučaju.
7. Tvrdnje podnositelja.
8. Popis priloženih dokumenata.
9. Datum i potpis.

Uz tužbu je potrebno priložiti sljedeći paket dokumenata:

1. Kopija putovnice tužitelja i, ako je moguće, tuženika i trećih strana uključenih u proces.
2. Potvrda o uknjižbi sporne nekretnine.
3. Pravni dokumenti.
4. Potvrda o plaćanju državne pristojbe.

Ovaj popis je nepotpun; ovisno o konkretnoj situaciji, mogu biti potrebni drugi papiri. Potpuni popis potrebnih dokumenata u vezi s vašom situacijom dostavit će vam odvjetnik, kojeg je poželjno kontaktirati u fazi sastavljanja tužbe i prikupljanja potrebnih dokaza.

Ako vlasnici stanova u stambenoj zgradi odluče podijeliti zemljište ispod nje, pravi prvi korak je potražiti savjet odvjetnika iz nekoliko razloga:

1. Kod takve podjele postoji veliki rizik da se pogriješi, da se poduzmu neki krivi koraci; vlasnici riskiraju ne samo da ne dobiju željeni rezultat, već i da izgube ono što imaju ako se podjela naknadno proglasi nezakonitom.
2. Kompetentni odvjetnik će vam reći koje korake trebate poduzeti, koje dokumente prikupiti, a ako je potrebno, moći će vas upozoriti na nepromišljene korake i nezakonite radnje.

Određivanje standardne potrebne površine zemljišta

1. UVODNI DIO

Pitanje potrebne površine zemljišne čestice je složeno i raznoliko; u ovom članku pokušat ćemo je sagledati što jednostavnije na konkretnim primjerima kako odrediti normativno potrebnu površinu zemljišne čestice.

U ovom trenutku, pri izračunu površine zemljišta potrebne za korištenje nekretnine u funkcionalnu svrhu, stručnjaci su se vodili normama važećeg urbanističkog kodeksa Ruske Federacije.

Prema Zakonu o urbanizmu Ruske Federacije, vrste dopuštene uporabe zemljišnih parcela i kapitalnih građevinskih projekata; maksimalne (minimalne i (ili) maksimalne) veličine zemljišnih čestica i maksimalni parametri dopuštene gradnje, rekonstrukcija kapitalnih građevinskih projekata, kao i ograničenja korištenja zemljišnih čestica i kapitalnih građevinskih projekata utvrđuju se u skladu s općinskim pravnim aktima . Takvi akti su “pravila korištenja i uređenja zemljišta” na koja, zbog javnog značaja, daje suglasnost predstavničko tijelo lokalne samouprave. Objavljivanje općinskih pravnih akata, uključujući Pravila o korištenju zemljišta (u daljnjem tekstu: LRU), obično se provodi u gradskim (okružnim) novinama, a ako je moguće, također se objavljuju na Internetu.

U nedostatku donesenog PZZ-a, pri izračunu površine zemljišne čestice potrebne za korištenje nekretnine u funkcionalnu svrhu, rukovode se drugim važećim općinskim pravnim aktima i (u nedostatku) važećim građevinskim, protupožarnim, sanitarnim i epidemiološke norme i pravila.

Pravila uključuju:

1. Postupak primjene Pravila i izmjena istih, koji sadrži odredbe:

O uređenju korištenja i razvoja zemljišta od strane lokalnih vlasti

samouprava (druga ovlaštena tijela);

O promjeni vrsta dopuštene uporabe zemljišnih čestica i

projekti kapitalne izgradnje fizičkih i pravnih osoba;

O izradi dokumentacije o uređenju prostora;

O održavanju javnih rasprava o pitanjima korištenja i uređenja zemljišta;

O izmjenama i dopunama ovog Pravilnika;

O uređivanju drugih pitanja korištenja i uređenja zemljišta.

2. Karta urbanističkog uređenja područja s utvrđenim područjima u čijim se granicama planira obavljati aktivnosti za cjeloviti i održivi razvoj područja, kao i karta (karte) s prikazom granica zona s posebnim uvjetima. za korištenje područja, granice područja kulturnih dobara.

3. Urbanistički propisi.

Dakle, u teoriji, svaka zainteresirana strana, ako je potrebno odrediti površinu zemljišne čestice, obraća se web stranici uprave općinskog okruga (gdje se nalazi zemljišna parcela). Dalje, pomoću karte teritorijalnog zoniranja, utvrđuje naziv zone, zatim, prema tekstualnom dijelu PZZ-a, utvrđuje maksimalne parametre zemljišne čestice.

Međutim, u praksi tijela lokalne samouprave sustavno ne uspijevaju dovršiti izradu i donošenje dokumenata urbanističkog uređenja, što dovodi do neusklađenosti dokumenata s federalnim zakonodavstvom i neadekvatne informacijske potpore aktivnostima u ovoj oblasti.

Prema Uredu glavnog tužitelja za 2016., u relevantnim pravilima postoje rašireni slučajevi nepostojanja maksimalnih veličina zemljišnih čestica i parametara dopuštene gradnje, nereguliranih postupaka i rokova za postupke urbanističkog planiranja, te prisutnosti nezakonitih ograničenja prava vlasnika parcela. U tom smislu, tužitelji prisiljavaju lokalne vlasti da odobre takva pravila.

Ukupno, na temelju rezultata nadzora, tužitelji su utvrdili više od 17 tisuća povreda zakona u ovoj oblasti, za čije otklanjanje je podneseno 4,4 tisuće podnesaka, pokrenuta su 122 upravna prekršajna postupka, uloženo je više od 3 tisuće prosvjeda protiv nezakonitih pravnih akata. 213 prijava poslano je sudovima. Na inicijativu tužitelja više od 240 osoba već je privedeno na upravnu i disciplinsku odgovornost.

Dakle, 19 konstitutivnih subjekata Ruske Federacije još uvijek nije u potpunosti opskrbljeno pravilima korištenja i razvoja zemljišta. Među njima su Republika Dagestan, Altajski kraj, Arhangelska i Moskovska regija te Nenecki autonomni okrug.

Zatim ćemo razmotriti mogućnosti izračuna standardne površine zemljišne čestice u nedostatku usvojenog PZZ-a ili u nedostatku odgovarajućih normi u pravilima najveće veličine zemljišnih čestica i parametara dopuštene gradnje.

Prilikom izračunavanja površine zemljišta potrebne za korištenje kapitalnog projekta izgradnje nekretnine u njegovu funkcionalnu svrhu, vodit ćemo se važećim općinskim pravnim aktima i (u nedostatku) trenutnim građevinskim, urbanističkim, protupožarnim, sanitarnim i epidemiološkim standardima i druga pravila.

2. Izračun površine zemljišta ispod stambene zgrade

2.1. Izračun površine zemljišta ispod stambene zgrade u skladu sa SP 30-101-98.

Ako ste naišli na ovaj članak u otvorenim prostorima internata, onda ste vjerojatno upoznati s takvim dokumentom kao što je SP 30-101-98 „Smjernice za izračun standardnih veličina zemljišnih čestica u stambenim zgradama“.

Ovaj dokument je vrlo pristupačan i koristi konkretne primjere za objašnjenje izračuna površine zemljišne parcele pomoću formule:

S = S x Y,

gdje je S standardna veličina zemljišne čestice u standardu za etažno vlasništvo, m²;

S - ukupna površina stambenih prostorija u kondominijumu, m²;

k U - specifični pokazatelj udjela zemljišta za zgrade različitih zapad. broj etaža (prilog tablica A).

Ističemo da je ovaj dokument valjan, međutim, nakon stupanja na snagu novog stambenog zakonika, od 1. ožujka 2005., koncept kondominijuma nestao je iz ruskog zakonodavstva (vidi Savezni zakon br. 188-FZ od 29. prosinca, 2004). Najbliži analog kondominijuma sada je stambena zgrada, a predviđeno je nekoliko oblika upravljanja ovom stambenom zgradom (uključujući i zemljište ispod nje). Među njima, najbliže općem konceptu etažiranja je Udruga vlasnika stanova (HOA).

Trenutna sudska praksa pokazuje da je teško koristiti ovaj dokument u praktičnom smislu, jer se formalno izrazi koji se u njemu koriste (etažno vlasništvo) trenutno se ne koriste u važećim urbanističkim normama i pravilima ne pozivaju se na SP 30-101-98 .

2.2. Izračun površine zemljišta za stambenu zgradu u Moskvi

Istaknimo da je izračun površine zemljišne parcele za rad stambene zgrade u Moskvi, kao u principu sve što se tiče zemljišta u Moskvi, tajna dostupna malom broju.

Za opću informaciju, ističemo da u Moskvi postoje prihvaćena pravila za korištenje i razvoj zemljišta, ali oni po obliku i sadržaju ne odgovaraju ničemu (ni zakonu, ni bilo kojem drugom usvojenom PZZ-u); nemoguće je išta odrediti na temelju moskovskog PZZ-a.

Nadalje, ističemo da u Moskvi postoji praksa sveobuhvatnog izračunavanja površine i granica zemljišnih čestica kao dio rada na projektiranju geodetske mjere bloka. Autor članka neće detaljno opisati što je geodetski projekt, zašto je projekt potreban, kako se razvija, kako se prihvaća; ove informacije možete pronaći u Zakonu o urbanizmu Ruske Federacije (članak 43 ). Možete pročitati ljutite članke o praksi razvoja i usvajanja geodetskog projekta u Moskvi na drugim izvorima informacija na Internetu, a zatim ćemo odmah prijeći na praktičnu stranu problema i pokušati izvršiti izračune na temelju odobrene metodologije Moskovskog odbora za arhitekturu.

Dakle, radi jasnoće, koristite resurs http://eatlas.mos.ru/. Ovaj izvor sadrži odobrene projekte geodetskog snimanja susjedstva. Otvaramo, na primjer, blok br. 148 omeđen Barykovsky Lane, Prechistenka Street, Ostozhenka Street, Lopukhinsky Lane.

Ispod je stvarni projekt snimanja četvrti i analiziramo informacije prikazane u njemu. Glavna informacija koja nas zanima u ovom dokumentu je popis propisa na koje se pozivaju autori projekta.

Popis propisa uključuje:

Zakon o urbanizmu;

TSN 30-304-2000 Moskva (MGSN 1.01-99) Norme i pravila za projektiranje planiranja i razvoja Moskve;

Jedinstvene smjernice za izradu geodetskih projekata za područje grada Moskve (naredba o MCA od 13. veljače 2008. br. 13).

Provjerimo površinu zemljišne parcele koja se nalazi na adresi: Moskva, Lopukhinski put. 1A, str. 2 za usklađenost sa zahtjevima urbanističkih normi i pravila, MGSN 1.01-99 „Norme i pravila za projektiranje i razvoj grada Moskve” i zahtjevima jedinstvenih smjernica za izradu geodetskih projekata za teritoriju grada Moskve (naredba o MCA od 13.02. 2008. br. 13), a mi ćemo izračunati veličinu normativno potrebne površine zemljišne parcele u skladu s projektom blokovske izmjere.

Prilikom izračuna normativno potrebne površine teritorija stambene zgrade koja se nalazi na adresi: Moskva, Lopukhinski put. 1A, str. 2, potrebno je naznačiti da je, prema setu pravila 42.13330.2016 (točke 5.5, 5.6, 5.7), potrebno predvidjeti njihovu diferencijaciju prema vrsti građevine, njegovu katnost i gustoću, položaj, uzimajući u obzir povijesno-kulturne, prirodno-klimatske i druge lokalne značajke. Vrsta i katnost stambene izgradnje određuju se u skladu sa sociodemografskim, narodno-kućnim, arhitektonskim, kompozicijskim, sanitarno-higijenskim i drugim zahtjevima za oblikovanje stambenog prostora, kao i mogućnostima razvoja društvenih, prometnih te inženjersku infrastrukturu i osiguranje zaštite od požara.

Stambena područja mogu uključivati:

zona razvoja s višekatnim stambenim zgradama (9 katova ili više);

razvojna zona sa srednjim stambenim zgradama (od 5 do 8 katova, uključujući potkrovlje);

razvojna zona s niskim višestambenim stambenim zgradama (do 4 etaže, uključujući potkrovlje);

građevinska zona s blokiranim stambenim objektima;

zona uređenja individualnih samostojećih stambenih zgrada s privatnim zemljištem.

U područjima kompaktnog stanovanja malih etničkih skupina, pri formiranju stambenih zona i odabiru vrste stanovanja potrebno je voditi računa o povijesno utvrđenom načinu života stanovništva.

Bilješka. U regionalnim i lokalnim urbanističkim standardima, pravilima o korištenju i razvoju zemljišta, au njihovom nedostatku, u urbanističkoj dokumentaciji, dopušteno je razjasniti tipologiju stambenog razvoja, kao i predvidjeti dodatna ograničenja za smještaj pojedinačnih objekata u stambenim zgradama. razvojne zone.

Izračun pokazatelja za obujam i tipove stambene izgradnje treba izraditi uzimajući u obzir sadašnju i predviđenu socio-demografsku situaciju i prihode stanovništva. U ovom slučaju preporuča se osigurati različite tipove stambenih zgrada, diferenciranih prema stupnju udobnosti u skladu s tablicom 5.1. Prosječni izračunati pokazatelj stambene ponude ovisi o omjeru stambenih zgrada i stanova različitih razina udobnosti. utvrđeno proračunom.

Tablica 5.1 - Struktura stambenog fonda prema stupnju udobnosti

Veličina zemljišne čestice za kuću (stan) određena je regionalnim urbanističkim standardima, uzimajući u obzir demografsku strukturu stanovništva, ovisno o vrsti kuće i drugim lokalnim značajkama. Maksimalne veličine zemljišnih čestica za individualnu stambenu izgradnju i osobnih pomoćnih parcela utvrđuju tijela lokalne samouprave. Dopušteno je dodijeliti dio zemljišne čestice koji nedostaje od utvrđene najveće norme izvan stambene zone za vođenje osobnih pomoćnih parcela.

Dakle, kako bismo provjerili veličinu zemljišne čestice (namijenjene za rad stambene zgrade) za usklađenost s normama zemljišnog i urbanističkog zakonodavstva, u skladu s projektom geodetske izmjere, izračunat ćemo veličinu normativno potrebna površina zemljišne parcele.

Izračunat ćemo normativno potrebnu površinu teritorija stambene zgrade u skladu s MGSN 01-99, jedinstvenim metodološkim uputama za izradu projekata geodetske izmjere za grad Moskvu (Naredba o MKA od 13.02.08. br. 13), Dekret vlade Moskve br. 773-PP od 11. listopada 2005. godine „O izmjenama i dopunama MGSN 1.01-99 „Norme i pravila za projektiranje planiranja i razvoja Moskve” na teritorijima morfotipa povijesnih zgrada .

Posebno ističemo da dobiveni izračunati pokazatelji normativno potrebne površine zemljišne čestice možda nisu točni, budući da početni podaci za izračune nisu potvrđeni podacima tehničkog popisa i katastra, kao ni terenskim mjerenjima. Granice zgrade nalaze se na adresi: Moskva, Lopukhinski put. 1A, str. 2 izgrađeni su na temelju kartografskih podataka u M ​​1: 2000 projekta snimanja teritorija bloka br. 148 okruga Khamovniki, omeđenog ulicom Ostozhenka, ulicom Barykovsky, ulicom Prechistenka, ulicom Lopukhinsky. (3. faza), kao i isti projekt ojačanja temelja zgrade (vidi priloge).

Tablica br. 1

Izračun normativno potrebne površine teritorija stambene zgrade koja se nalazi na adresi: Moskva, Lopukhinski put. 1A, str

U skladu s jedinstvenim metodološkim smjernicama za izradu geodetskih projekata za područje grada Moskve (Nalog o Moskovskom gradskom vijeću od 13. veljače 2008. br. 13) klauzula 6.3.3.1. Izračun minimalne vrijednosti normativno potrebne površine za stambene i nestambene zgrade provodi se prema formuli:

Snc (Zh, NZhmin) = SZh, NZh *100/n zaglavljeno

Snc (Zh, NZhmin) - stvarna površina prema vanjskim dimenzijama stambene ili nestambene zgrade, zgrade, površine mjesta u vanjskim dimenzijama podruma zgrade.

N je maksimalna izgrađena površina mjesta u kvartalu u skladu sa SPPM-om od 11. listopada 2005. br. 773-PP.

Prema Dekretu moskovske vlade br. 773-PP od 11. listopada 2005. „O izmjenama i dopunama MGSN 1.01-99 „Norme i pravila za projektiranje planiranja i razvoja Moskve” na područjima morfotipa povijesnih zgrada”, teritorije tradicionalnog višekatnog morfotipa uključuju teritorije blokova koji zadovoljavaju sljedeće kriterije:

Za kvartal u cjelini:

Minimalna površina teritorija je 1 hektar;

Gustoća razvoja - ne više od 25 tisuća m² / ha;

Izgrađenost četvrti je od 30 do 60%;

Prosječna katnost bloka je 3-4 kata.

Za pojedinačne objekte:

Broj katova - ne više od 7 katova;

Duljina zgrade nije veća od 80 metara;

Područje nalazišta povijesnih domaćinstava -

0,15 - 0,6 ha;

Volumen izgradnje (ukupna površina)

Na području povijesnog posjeda kuće -

2.000 - 18.000 m2

Prilikom utvrđivanja teritorija morfotipskog bloka, dopušteno je uključiti unutar granica morfotipskog teritorija postojeće zgrade s brojem katova od 8 do 14 katova, čija građevinska površina ne prelazi 20% „mjesta ” površine cijele zgrade bloka.

Na temelju gore navedenih podataka odredit ćemo minimalnu i maksimalnu površinu zemljišta za kuću koja se nalazi na adresi: Moskva, Lopukhinski put. d. 1A str.

Snc (Zh, NZhmin) = SZh, NZh *100/n blok = 753 * 100/60% = 1255 m2. min površina zemlje

Prema klauzuli 6.3.3.2. jedinstvene metodološke smjernice za izradu projekata geodetske izmjere za područje grada Moskve, izračun maksimalne normativno potrebne površine mjesta za stambene, nestambene zgrade i zgrade usvojen je u skladu s PPM-om od 10.11.05 br. 773-PP „O izmjenama i dopunama MGSN 1.01.99 „Norme i pravila za projektiranje izgleda i razvoja Moskve na teritorijima morfotipa povijesnih zgrada. Prema Dekretu moskovske vlade br. 773-PP od 11. listopada 2005. „O izmjenama i dopunama MGSN 1.01-99 „Norme i pravila za projektiranje planiranja i razvoja Moskve” na teritorijima morfotipa povijesnih zgrada” Za individualne objekata, teritorij parcela povijesnih kućanstava može biti 0,15 - 0,6 ha.

2.3. Zaključci o studiji površine zemljišta pod stambenom zgradom

1) Površina zemljišta potrebna za rad i održavanje objekta prikazana je u tabeli br.2 i iznosi

Snc (Zh, NZhmin) = 1848 m2. min površina zemlje

Prema Dekretu moskovske vlade br. 773-PP od 11. listopada 2005. „O izmjenama i dopunama MGSN 1.01-99 „Norme i pravila za projektiranje planiranja i razvoja Moskve” na teritorijima morfotipa povijesnih zgrada” Za individualne objekata, teritorij parcela povijesnih kućanstava može biti 0,15 - 0,6 ha.

Dakle, Snc (Zh, NZhmax) = 6000 m2. maksimalna površina zemljišta.

2) Prema geodetskom projektu br. 148 okruga Khamovniki, minimalna površina zemljišne parcele koja se nalazi na adresi: Moskva, Lopukhinski put. 1A, zgrada 2 je 0,089 m2, površina mješovitog zemljišta je 0,098 m2. Dakle, projekt snimanja teritorija br. 148 nije u skladu sa zahtjevima urbanističkih normi i pravila, MGSN 1.01-99 „Norme i pravila za projektiranje planiranja i razvoja grada Moskve” i zahtjevima jedinstvenih smjernica za razvoj projekata mjerenja zemljišta za grad Moskvu (naredba o MCA od 13.02.2008 br. 13).

3) Nije moguće provjeriti zaključke o površinama zemljišnih čestica prikazanih u geodetskom projektu br. 148 (i, načelno, u svim drugim geodetskim projektima), budući da u svim projektima bez iznimke nema formula za izračun ovim područjima. Napominjemo da je na stranici br. 4 geodetskog projekta za blok br. 148 za parcelu br. 4 (Lopukhinsky traka 1A, zgrada 2) naznačeno da je površina zemljišne čestice koju je izračunala Moskomarhitektura u skladu s standardima, dok je izračun površine napravljen na temelju dokumenta pod nazivom "Obvezne rezolucije Moskovske gradske dume o građevinskom dijelu iz 1871."

4) Sami MGSN 1.01-99 i „Jedinstvene smjernice za izradu projekata geodetske izmjere za područje grada Moskve” općenito su u skladu sa zahtjevima urbanističkih normi i pravila (SP 42.13330.2016). Ali u praksi, kada se zapravo razvijaju projekti geodetskog snimanja u Moskvi, ništa se ne uzima u obzir na njihovoj osnovi. Ukupni iznosi su napisani prema potrebi gradske vlade Moskve.

2.4. Zaključak o temi

U ovom trenutku zakonodavstvo nema jasne standarde i metode za izračun standardne površine zemljišne parcele za stambenu zgradu.

Iz tog razloga, pri izračunu standardne površine zemljišne čestice, možete se voditi smjernicama za izračun standardnih veličina zemljišnih čestica u etažiranju SP 30-101-98 ili normama i pravilima za projektiranje izgleda i razvoj grada Moskve" MGSN 1.01-99.

Međutim, u kontekstu vještačenja ostaje otvoreno pitanje ispravnosti primjene ovih propisa.

3. Izračun površine zemljišta pod industrijskim poduzećima.

Kao što je ranije rečeno, prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, najveća minimalna i maksimalna veličina zemljišnih parcela, kao i maksimalni parametri dopuštene gradnje, utvrđuju se u skladu s pravilima korištenja i razvoja zemljišta. U nedostatku prihvaćenih pravila, pri izračunu površine zemljišne čestice potrebne za korištenje projekta kapitalne izgradnje u njegovu funkcionalnu svrhu, oni se vode važećim urbanističkim normama i pravilima.

Prilikom izračunavanja površine zemljišnih čestica potrebnih za rad industrijskih objekata, vode se standardima SP 18.13330.2011 „Glavni planovi industrijskih poduzeća“.

Površina zemljišne čestice izračunava se na temelju gustoće izgrađenosti zemljišne čestice. Gustoća izgrađenosti definirana je kao zbroj površina koje zauzimaju zgrade i strukture svih vrsta, uključujući nadstrešnice, otvorene tehnološke, sanitarne, energetske i druge instalacije, nadvožnjake i galerije, platforme za utovar, podzemne građevine (rezervoari, podrumi, skloništa, tuneli iznad koje se zgrade i građevine ne mogu postaviti), otvorena parkirališta za automobile, strojeve, mehanizme i otvorena skladišta za razne namjene, kao i rezervne površine na području objekta, određene u skladu s projektnim zadatkom za postavljanje zgrada i konstrukcije na njima (u gabaritima navedenih zgrada i građevina), dok se gabariti i oprema parkirališta i skladišta usvajaju prema standardima tehnološkog projektiranja poduzeća. Tablica u Dodatku B SP 18.13330.2011 prikazuje minimalni koeficijent razvijenosti za područje proizvodnih pogona. Kemijska industrija 11 Industrija boja i lakova

12 Proizvodi organske sinteze

I na temelju zahtjeva SP 18.13330.2011 za industrijski objekt za proizvodnju plastičnih proizvoda, minimalna gustoća izgrađenosti je 50%. Tada će najveća površina zemljišne parcele prema zahtjevima SP 18.13330.2011 biti:

2457 m2 (stvarna izgrađenost)/0,5 (postotak izgrađenosti 50%) = 4914 m2. (maksimalna površina zemljišta na temelju maksimalnog postotka izgrađenosti).

Oko 100 milijuna Rusa živi u stambenim zgradama, što je 2/3 ukupnog stanovništva Ruske Federacije prema Rosstatu. Nije iznenađujuće da su mnogi ljudi zabrinuti zbog ovog pitanja. Dječja igrališta, parkirališta, nasadi, neplanski izgrađeni objekti ispod prozora stanara objekti su financijskog, ekološkog, socijalnog, pravnog i drugih aspekata prava.

Koji zakoni reguliraju imovinske odnose u ovom slučaju?

1. Stambeni zakon Ruske Federacije (članci 33, 34, 36, 37, 44);
2. Savezni zakoni:
   • br. 189-FZ od 29. prosinca. 2004. (članak 16.).
   • br. 221-FZ od 24. srpnja 2007. (članci 38., 39.);
   • br. 191-FZ od 29. prosinca 2004. (članak 6.);
3. Uredba Vlade Ruske Federacije br. 576 od 08.07.2002.
4. Uredba Vlade Ruske Federacije br. 1223 od 26. rujna 1997. (s izmjenama i dopunama 21. kolovoza 2000.);
5. Naredba Ministarstva pravosuđa Ruske Federacije br. 29 od 14. veljače 2007. itd.

Koji je postupak za određivanje veličine i granica mjesta?

Veličina čestice određena je u skladu sa Zakonom o zemljištu. Prema zakonu o urbanističkoj djelatnosti, izračunavaju se na temelju stvarne količine korištenja zemljišta i odobrena urbanistička pravila.

Odgovor: Ne, odluka o uknjižbi vlasništva nad zemljištem donosi se dragovoljno, glasovanjem na skupštini.

Pitanje: Postoje li ograničenja namjene zemljišne čestice upisane u zajedničko vlasništvo?

Odgovor: Da, odluke i radnje u vezi s korištenjem privatiziranih parcela ne bi trebale biti u suprotnosti s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

Pitanje : Postoje li standardi za veličinu privatiziranih parcela?

Odgovor: Ne, nema strogih standarda. Na općoj skupštini vlasnika, stanovnici moraju odlučiti o veličini mjesta za istraživanje granice. Mogu biti i maksimalni i minimalni (uključujući prostor ispod kuće i ulaze u nju).

Pitanje: Ako su već bila istraživanja u ovom području, je li moguće podnijeti zahtjev za promjenu veličine stranice?

Odgovor: Ne. U tom slučaju možete podnijeti zahtjev za uknjižbu vlasništva na zemljišnoj čestici s točno definiranim granicama i veličinom (prema važećem Planu međe).

Pitanje: Koje službene dokumente u vezi s registracijom stranice trebam dobiti?

Odgovor: Geodetski plan, Potvrda o upisu zajedničkog zajedničkog vlasništva (izdano u lokalnom predstavništvu Rosreestra).

Zemljište ispod stambene zgrade: kako se može koristiti?

- Mnogi ljudi imaju više ili manje jasnu ideju o tome kako točno dobiti osobno vlasništvo nad zemljištem ispod stambene zgrade? Više detalja u videu.

Mnogo sporova između vlasnika prostora u stambenim zgradama i tvrtki za upravljanje nastaju oko lokalnog područja. Ako je zemljišna čestica pod stambenom zgradom formirana i upisana u katastar, tada se ubraja u sastav zajedničke imovine u MKD. Posljedično, vlasnici plaćaju društvu za upravljanje za njegovo čišćenje. A društva za upravljanje dužna su održavati lokalno područje u ispravnom stanju uz mjesečnu naknadu.

Ali često zemljišna čestica za MKD nije formirana i nije upisana u katastar. Stoga je nemoguće utvrditi granice lokalnog područja, uključeno u zajedničku imovinu vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Situacija otvara mnoga pitanja i probleme. Kako uknjižiti zemljišnu česticu kao zajedničko vlasništvo stambene zgrade? Tko i kako određuje njezine granice? Što je lokalno područje? Kada društvo za upravljanje ima pravo uključiti u primitak stupac: čišćenje lokalnog prostora? Pokušat ćemo sve to shvatiti.

Susjedni teritorij kao dio zajedničke imovine stambene zgrade

Zemljište pod stambenom zgradom prepoznaje se kao susjedni teritorij s elementima uređenja okoliša i uređenja, koji se odnosi na objekte zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi (1. dio članka 36. Stambenog zakona Ruske Federacije Federacija). Ovaj zajedničko vlasništvo, koji ne može postati nečije privatno vlasništvo. Veličina i granice mjesta ostaju nepromijenjeni, osim ako vlasnici na općoj skupštini ne odluče izvršiti rekonstrukciju (članak 37. članka 37. Stambenog zakona Ruske Federacije, vlasnici).

Granice i veličina lokalnog područja formiranog ispod stambene zgrade određuju se u skladu sa zahtjevima zemljišnog i urbanističkog zakonodavstva (klauzula 4, dio 1, članak 36 Stambenog zakona Ruske Federacije).

U stavku 3 Pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenim zgradama(RF RF br. 491 od 13. kolovoza 2006.) navodi da se pri određivanju sastava zajedničke imovine stambene zgrade treba voditi podacima Jedinstvenog državnog registra i državnog zemljišnog katastra o pravima na nekretnine koje su zajednička imovina. Ako postoje nedosljednosti ili proturječnosti između podataka o sastavu zajedničke imovine sadržanih u Rosreestru, s dokumentacijom državne tehničke ili računovodstvene evidencije društva za upravljanje ili tehničkom dokumentacijom za MKD, podaci iz Jedinstvenog državnog registra imat će prednost.

Prijenos zemljišne čestice ispod kuće u vlasništvo vlasnika prostora u stambenoj zgradi

Važna je godina izgradnje kuće. Članak 16. Saveznog zakona br. 189 od 29. prosinca 2004. „O stupanju na snagu Stambenog zakonika Ruske Federacije” odobrava uvjete i postupak prijenosa zemljišne čestice u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija u stambena zgrada koja se nalazi na njemu.

Iz ovoga slijedi:

• ako je zemljišna parcela pod MKD formirana prije stupanja na snagu Stambenog zakona Ruske Federacije i sastoji se od državni katastarski upis, zatim besplatno prelazi u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija u kući (2. dio članka 16. Saveznog zakona br. 189).
• vlasnici prostora u stambenoj zgradi, zemljišna čestica pod kojom nije formirana, mogu samostalno podnijeti zahtjev ovlaštenim tijelima državne vlasti ili lokalne samouprave pisanim zahtjevom za njihovo formiranje. Zahtjev će državnom tijelu poslužiti kao osnova za formiranje i postavljanje zemljišne čestice katastarski upis(Članak 3. Odluke Ustavnog suda Ruske Federacije od 28. svibnja 2010. br. 12-P).

Stambene zgrade izgrađene nakon stupanja na snagu Stambenog zakonika Ruske Federacije puštaju se u rad samo ako su podaci o položaju granica zemljišne čestice ispod stambene zgrade uneseni u državni katastar nekretnina. Zemljište ispod kuće postaje zajedničko vlasništvo vlasnika kuće od trenutka upisa u državni katastar.

U pravilu se sklapa ugovor između društva za upravljanje i tijela lokalne samouprave, prema kojem se društvo za upravljanje obvezuje čistiti i održavati u ispravnom stanju spornu parcelu ispod kuće. S druge strane, tijelo lokalne samouprave, prema istom ugovoru, daje subvencije društvu za upravljanje.

Sudska praksa

Kao što smo već primijetili, postoji bogata sudska praksa u slučajevima koji se tiču vlasnička prava na lokalno područje MKD, kao i osporavanje plaćanja za njegovo čišćenje. Vlasnici prostorija u kući i tvrtke za upravljanje, kao i stanovnici kuće, stalno se međusobno tuže zbog zemljišta ispod stambene zgrade.

Kako uknjižiti vlasništvo nad zemljištem ispod stambene zgrade?

Kako bismo izbjegli razne nesporazume i pravne sporove u vezi određivanje granica mjesnog područja pod stambenom zgradom potrebno je formirati zemljišnu česticu na kojoj se kuća nalazi i upisati je u z.k. Kako to učiniti?

Da biste registrirali vlasništvo nad zemljištem ispod stambene zgrade, trebali biste slijediti sljedeći algoritam radnji.

Korak 1 Održavanje opće skupštine vlasnika prostora u stambenoj zgradi o formiranju zemljišne čestice

Korak 3 Upis zemljišne čestice za katastarski upis

S napisanim zahtjev za katastarski upis osoba ovlaštena odlukom opće skupštine vlasnika prostorija u kući (1. stavak članka 20. Saveznog zakona br. 221 od 24. srpnja 2007.) mora se prijaviti za zemljište ispod stambene zgrade.

Korak 4. Prikupljanje paketa dokumenata za upis prava zajedničkog vlasništva zemljišne parcele

Od 2015. parcele koje su dio zajedničke imovine stambenih zgrada ne podliježu porezu na zemljište (čl. 6, st. 2, čl. 389 Poreznog zakona Ruske Federacije).

Mnogo je lakše održati opću skupštinu vlasnika i odlučiti o uključivanju zemljišne čestice u zajedničku imovinu kuće uz pomoć.

Prema dijelu 5. članka 16. Saveznog zakona Ruske Federacije od 29. prosinca 2004. N 189-FZ „O stupanju na snagu Stambenog zakona Ruske Federacije”:

Trenutno kupnja stambenog prostora automatski čini kupca suvlasnikom zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada - naravno, ako programer nije prekršio zakon tijekom izgradnje.

Kao što je navedeno u dijelu 5. članka 16. Saveznog zakona Ruske Federacije od 29. prosinca 2004. N 189-FZ „O stupanju na snagu Stambenog zakona Ruske Federacije”:

Od trenutka formiranja zemljišne čestice i provedbe njenog državnog katastarskog upisa, zemljišna čestica na kojoj se nalaze stambena zgrada i druge nekretnine koje pripadaju takvoj zgradi besplatno prelaze u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorije u stambenoj zgradi.

Ako je zemljišna čestica već formirana (postoji katastarski broj), onda ona VEĆ pripada vlasnicima prostora MKD i zakon ne predviđa nikakve dodatne radnje "premjera", "privatizacije" ili "uknjižbe" zemljište.

Ako se na jednoj čestici nalazi više stambenih zgrada i vlasnici prostora jedne ili svih kuća mogu izvršiti izmjeru zemljišta, tj. jednu zajedničku zemljišnu česticu podijeliti na više prema broju stambenih zgrada.

Ako vlasnici MKD prostora nemaju apsolutno ništa za raditi, mogu čak i upisati vlasništvo nad zemljišnom česticom u Jedinstveni državni registar:

U skladu sa stavkom 2. članka 23. Saveznog zakona od 21. srpnja 1997. N 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretnine i transakcija s njima" (u daljnjem tekstu: Zakon N 122-FZ) državna registracija pojava, prijelaz, ograničenje (opterećenje) ) ili prestanak prava na stambene ili nestambene prostore u stambenim zgradama ujedno je i državna registracija neraskidivo povezanog prava zajedničkog zajedničkog vlasništva nad zajedničkom imovinom. Istodobno, potvrda o državnoj registraciji prava u vezi s državnom registracijom prava zajedničkog vlasništva nad nekretninama ne izdaje se vlasniku prostora u stambenoj zgradi.

Ministarstvo pravosuđa Ruske Federacije u dopisu br. 04/3201-EZ od 21. travnja 2006. pojasnilo je da ako prava na imovinu koja podliježe državnoj registraciji proizlaze iz trenutka njihove državne registracije (točka 2. članka 8. i članak 223 Građanskog zakonika Ruske Federacije), tada je državna registracija ovih prava pravne prirode, au slučaju kada pravo na nekretnine, podložno državnoj registraciji, nastaje u skladu sa saveznim zakonom ne od trenutka državne registracije (klauzula 5 članka 16 Saveznog zakona br. 189-FZ) , državna registracija je pravne prirode.

Dakle, stambeno zakonodavstvo utvrđuje nastanak prava na zajedničko vlasništvo stambene zgrade, uključujući zemljišnu česticu, bez obzira na postojanje državne registracije prava zajedničkog vlasništva zajedničke imovine stambene zgrade.

Dakle, vlasnici prostorija u stambenim zgradama imaju pravo zajedničkog zajedničkog vlasništva nad zemljišnom česticom na kojoj se nalaze takve kuće, u skladu s člankom 16. Zakona N 189-FZ, nastaje od trenutka formiranja zemljišne čestice i njenog provodi se državni katastarski upis. Istodobno, državna registracija prava najmanje jednog vlasnika stambenog ili nestambenog prostora u stambenoj zgradi (i istodobna državna registracija neraskidivo povezanog prava zajedničkog zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambenoj zgradi, uključujući zemljišna parcela) je pravni akt kojim država priznaje i potvrđuje nastanak prava vlasnika prostora u stambenoj zgradi na određenu imovinu, uključujući zemljišnu parcelu.

Prilikom upisa vlasništva zemljišne čestice u Jedinstveni državni registar, pododjeljak br. 3-3 će naznačiti sve vlasnike stanova koji žive u stambenoj zgradi koja se nalazi na ovoj zemljišnoj čestici, ali ne mogu izdvojiti "svoju" parcelu iz zajedničkog zajedničkog vlasništva , odnosno na njemu će stvoriti posjed uz ograničenje zajedničke služnosti. Osim toga, za provođenje takvog događaja potrebno je osobno sudjelovanje 100% vlasnika stambenih zgrada.

Često se želja vlasnika stambenih zgrada da upišu svoje vlasništvo nad zemljišnom parcelom objašnjava nepoznavanjem zakona, naime:

Što, prema Članak 273. Građanskog zakonika Ruske Federacije,„prijenosom vlasništva zgrade ili građevine koja je pripadala vlasniku zemljišne čestice na kojoj se ona nalazi, vlasništvo zemljišne čestice na kojoj se zgrada ili građevina nalazi i koja je potrebna za njezino korištenje prelazi na stjecatelja zgrada ili struktura."

I što je najvažnije, Zakon o stanovanju Ruske Federacije jasno kaže da je zemljište ispod stambene zgrade kolektivno vlasništvo stanovnika.

Članak 36. Stambenog zakona Ruske Federacije. Pravo vlasništva nad zajedničkom imovinom vlasnika prostora u stambenoj zgradi:

1. Vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi pripadaju na temelju prava zajedničkog vlasništva zajedničke stvari u stambenoj zgradi, i to:

4) zemljišnu česticu na kojoj se nalazi ova kuća, s elementima uređenja i oplemenjivanja, druge objekte namijenjene održavanju, radu i poboljšanju ove kuće, a nalaze se na navedenoj zemljišnoj čestici. Granice i veličina zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada utvrđuju se u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o urbanizmu.

Budući da je zemljište pod kućom zajedničko vlasništvo vlasnika prostora u stambenoj zgradi od trenutka stjecanja vlasništva nad tim prostorom, tada je vlasništvo zemljišta pod stambenom zgradom pravno povezano s vlasništvom nad lokala u ovoj zgradi i prati njegovu sudbinu. Prostor u stambenoj zgradi možete kupiti samo s udjelom u zemljišnoj čestici. I prodati - samo s udjelom. (Članak 38. Stambenog zakona RF).

Dakle, kada dioničari steknu vlasništvo nad stanovima, prijenos vlasništva zemljišne čestice događa se automatski, po sili zakona.

Stoga nema potrebe dodatno potvrđivati ​​svoje pravo na zemljišnu parcelu upisom u Jedinstveni državni registar.

Da biste pronašli katastarski broj zemljišne čestice, možete koristiti javnu katastarsku kartu Rusije

Ako nakon čitanja članka i dalje imate neodoljivu želju za registracijom prava na zajedničko vlasništvo u Ruskom registru, trebali biste poduzeti sljedeće korake:

Prema stavku 1. čl. 36 Stambeni zakonik Ruske Federacije, stavak 2. čl. 36 Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, vlasnici prostora u stambenoj zgradi posjeduju pravo zajedničkog vlasništva zemljišne parcele na kojoj se nalazi kuća. Parcela je priznata kao nedjeljiva. Udio vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva nekretnine razmjeran je veličini ukupne površine prostora koji mu pripada i ne može se dodjeljivati ​​u naravi.

Na temelju odluke skupštine vlasnika, svaka osoba ovlaštena od skupštine (podnositelj zahtjeva) ima pravo podnijeti državnim tijelima zahtjev za formiranje zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada (čl. 16. Savezni zakon od 29. prosinca 2004. br. 189-FZ "O stupanju na snagu stambenog zakona Ruske Federacije").

Granice zemljišnih čestica na kojima se nalaze stambene zgrade utvrđuju se na temelju geodetskih projekata. Od trenutka upisa u državni katastar, zemljišna čestica na kojoj se nalazi stambena zgrada i druge nekretnine uključene u zgradu prenose se besplatno u zajedničko zajedničko vlasništvo.