Skôr ako začneme hovoriť o oceňovaní dlhodobého majetku, vyslovíme myšlienku, ktorej podstata sa zdá byť trochu spurná. Spočíva v tom, že pre účtovníka pojem „fixný majetok“ znamená predovšetkým nákladový odraz dostupnosti majetkového kapitálu, ktorým organizácia disponuje. Vecný obsah tohto slovného spojenia v účtovníctve je veľmi vedľajší.
V účtovníctve v skutočnosti neexistuje zásadný rozdiel v tom, koľko produktov sa dnes plánuje vyrábať na konkrétnom stroji inštalovanom v dielni. Jeho vecné ukazovatele slúžia v účtovníctve iba ako identifikátory, ktoré umožňujú „zosobniť“ objekt. Všetky účtovné postupy týkajúce sa akéhokoľvek predmetu sa vykonávajú v jeho peňažnom a hodnotovom vyjadrení.
Preto je ocenenie dlhodobého majetku obzvlášť dôležité pre všetky aspekty práce účtovníka pri účtovaní dlhodobého majetku.
Typy oceňovania dlhodobého majetku
V riadiacej činnosti každej organizácie sa používa normatívne stanovený systém hodnotenia hodnoty majetku, ktorý sa používa na rôzne účely merania nákladov - účtovníctvo, analýzy, prognózovanie, generovanie údajov z účtovníctva, štatistického a daňového vykazovania.
Akékoľvek súkromné situácie, ako sú predaj, prevody prostredníctvom barterových transakcií, organizácia prijímajúca úver v rámci schém zabezpečenia, určovanie výšky poistnej náhrady alebo súdne riešenie majetkových sporov, sa riadia na základe údajov stanovených v tomto systéme hodnotenia majetku.
Existujú tri základné typy oceňovania dlhodobého majetku podniku:
- Počiatočné;
- Regeneračné;
- Reziduálny.
Tu treba hneď spomenúť pojem „účtovná hodnota“, ktorý sa v účtovníctve používa na označenie ocenenia. V praxi sa často predpokladá, že počiatočná a účtovná hodnota sú úplne totožné. Nie je to však celkom pravda.
Hraničným bodom, ktorý medzi nimi vnáša rozdiely, je prípad precenenia dlhodobého majetku. Obstarávacia cena predmetov, ktoré boli precenené, je reprodukčná hodnota a tieto predmety sa následne zohľadňujú v súvahe.
Majetok nadobudnutý po precenení sa zaúčtuje do súvahy pri prvotnom ocenení. Suma, v ktorej sa účtuje o oboch stálych aktívach, je suma v súvahe. Z hľadiska ekonomického obsahu však účtovná hodnota niektorých predstavuje reprodukčnú hodnotu, zatiaľ čo iné sú pôvodné.
To je dôkazom toho, že v praxi sa účtovníctvo majetku vykonáva zmiešanou formou hodnotenia. Ďalej, na označenie obstarávacej ceny, v ktorej sa účtuje dlhodobý majetok, použijeme pojem „účtovná hodnota“, v prípade potreby s uvedením kategórie jeho naplnenia, počiatočného alebo výmenného.
Počiatočné
Určuje hodnotu, v ktorej bola jednotka majetku evidovaná ako dlhodobý majetok. Tvorba prvotného ocenenia majetku je priamo závislá od spôsobu jeho prijatia.
Pri nákupe alebo tvorbe alebo výstavbe sa počiatočná suma tvorí na základe celkových skutočných nákladov na obstaranie alebo vytvorenie. V prípade prijatia vo forme vkladu do základného imania sa počiatočné náklady stanovia podľa odhadu dohodnutého zakladateľmi. Základom pre vytvorenie počiatočnej sumy pri prijatí na základe výmenných zmlúv (barter) je množstvo hmotných aktív prevedených na oplátku. Ak sú predmety prijaté bezplatne, súčasná trhová cena podobných predmetov sa považuje za počiatočnú cenu.
Okrem toho sa vo všetkých prípadoch pri tvorbe počiatočnej sumy zohľadňujú náklady na dodávku, skladovanie a inštaláciu, ako aj ďalšie výdavky priamo súvisiace s realizáciou zariadenia.
Potom zostáva pôvodná účtovná hodnota vo všeobecnosti nezmenená. K zmene počiatočnej sumy môže dôjsť v procese jej objasňovania pri preceňovaní alebo vykonávaní opatrení, ktoré výrazne menia stav objektu. Navyše takouto zmenou môže byť buď zvýšenie v prípade veľkých opráv alebo modernizácie, alebo zníženie v prípade čiastočnej likvidácie.
Regeneračný
V praxi nastávajú situácie, keď súčasná účtovná hodnota už nezodpovedá skutočnej ekonomickej situácii na trhu. V tomto prípade môže organizácia uplatniť svoje právo na precenenie majetku. Pri precenení sa súvahové ocenenie dlhodobého majetku upraví s prihliadnutím na údaje o trhovej hodnote nákladov na vytvorenie alebo kúpu predmetu zhodného s preceneným.
V dôsledku precenenia sa stanoví reprodukčná obstarávacia cena dlhodobého majetku. Je to náhradná suma od tohto momentu, ktorá je akceptovaná ako ich účtovná hodnota. Na stanovenie množstva objektu v reštaurátorskom posúdení možno použiť rôzne zdroje informácií vrátane:
- Informácie od výrobných spoločností identických objektov;
- Informácie o cenových hladinách získané od vládnych organizácií alebo špeciálnych verejných zdrojov;
- Odborné posúdenie nezávislými odborníkmi
- Je potrebné si uvedomiť, že v budúcnosti sa už predtým precenený dlhodobý majetok musí preceňovať tak, aby nevznikali výrazné rozdiely v súčasných reprodukčných cenách preceňovaných predmetov.
Reziduálny
Pre plnohodnotné riadenie ekonomických procesov zohrávajú dôležitú úlohu ekonomické informácie o stave majetkového kapitálu. Jedným z jeho hlavných ukazovateľov je zostatková cena majetku, definovaná ako rozdiel medzi účtovnou hodnotou (počiatočnou alebo reprodukčnou) hodnotou dlhodobého majetku a výškou odpisov.
Zostatkové ocenenie objektu teda odráža tú časť nákladov na fixný majetok, ktorá ešte nebola prevedená na vyrobený produkt.
Na základe zostatkovej ceny sa určí stupeň znehodnotenia majetku a zistí sa potreba jeho obnovy. Prostriedky s nulovou zostatkovou hodnotou by mali byť z majetku vyradené z dôvodu ich ekonomickej neefektívnosti.
V prípade rekonštrukcie, modernizácie, väčších opráv alebo dostavby dlhodobého majetku sa jeho zostatková cena zvyšuje vo výške vypočítanej na základe výšky nákladov na tieto činnosti.
Niektoré body sa týkali ocenenia dlhodobého majetku v daňovom účtovníctve
V účtovníctve aj v daňovom účtovníctve existuje jeden systém kategórií – počiatočné, náhradné a zostatkové hodnoty. Je však potrebné poznamenať, že konečné výsledky tvorby počiatočných nákladov na účtovné a daňové registre sa môžu líšiť.
Často je to spôsobené momentom zaúčtovania množstevných (kurzových) rozdielov, ktoré vznikajú pri obstaraní predmetov, ktorých úhrada je stanovená vo vzťahu k cudzej mene. Celkový (kurzový) rozdiel sa v takýchto prípadoch určí ako rozdiel medzi rubľovým ekvivalentom platobného dlhu v cudzej mene ku dňu jeho vzniku a ku dňu jeho splatenia. Rozdiely sú vypočítané podľa oficiálneho kurzu stanoveného Centrálnou bankou Ruskej federácie.
V predpisoch, ktoré definujú postup účtovania dlhodobého majetku, je rozdiel medzi kurzami, ktorý vznikol počas obdobia platieb za nadobudnutý majetok, zahrnutý do nákladov podniku pri prevzatí dlhodobého majetku. Daňový poriadok, konkrétne § 256, zároveň jasne vykladá kurzové rozdiely tak, že patria do kategórie neprevádzkových príjmov alebo výdavkov.
Výsledkom je zvýšenie alebo zníženie „účtovnej“ pôvodnej účtovnej hodnoty dlhodobého majetku oproti pôvodnému oceneniu vypočítanému pre daňové účely.
Článok 264 daňového poriadku tiež upravuje nezrovnalosti. Do počiatočnej ceny majetku možno zahrnúť aj viacero druhov nákladov v súlade s týmto článkom, ktoré možno na daňové účely podľa tohto článku priradiť k iným výdavkom spojeným s výrobou a predajom na základe PBU.
Rovnako dôležité je vziať do úvahy obmedzenia stanovené daňovým poriadkom pre postup pri určovaní náhradnej sumy predmetu. Kapitola 25 stanovuje, že zahrnutie do príjmov alebo výdavkov zohľadnených pri zdaňovaní zahŕňa len tie výsledky precenenia, ktoré boli zohľadnené pred 1. 1. 2002.
Na stanovenie reprodukčnej obstarávacej ceny a výpočet daňových odpisov sa neakceptujú výsledky precenení vykonaných neskôr alebo výsledky precenení vykonaných pred stanoveným dátumom, ale akceptovaných do účtovníctva po ňom.
Ukazovateľ vyjadrujúci skutočné náklady na budovu v moderných podmienkach...“
Zdroj:
ROZKAZ Ministerstva obrany Ruskej federácie z 27. júna 1996 N 260
"O SCHVÁLENÍ SMERNÍC PRE ÚDRŽBU, AKTUÁLNE A HLAVNÉ OPRAVY BUDOV A ZARIADENÍ MINISTERSTVA OBRANY RUSKEJ FEDERÁCIE"
Oficiálna terminológia. Akademik.ru. 2012.
Pozrite si, čo sú „náklady na výmenu budovy“ v iných slovníkoch:
náklady na výmenu budovy- - Telekomunikačné témy, základné pojmy EN náhradná hodnota budovy... Technická príručka prekladateľa
CENA NÁHRADY- (reprodukčné náklady) Účtovný systém, v ktorom sa majetok spoločnosti a odpisy oceňujú reprodukčnou cenou budov a zariadení. Táto metóda je ideálna, ak je možné budovy a zariadenia presne nahradiť... Ekonomický slovník
NÁKLADY NA DLHODOBÝ MAJETOK (FONDY), VYMÁHANIE- odhadované náklady na obnovu ich presnej kópie v moderných podmienkach s použitím podobných materiálov a zachovaním všetkých prevádzkových parametrov. Úplné náklady na výmenu sú určené nákladmi na opätovné vytvorenie nového... ... Veľký účtovný slovník
NÁKLADY, REKLAMACIA- V poistení majetku: posúdenie majetku za cenu, ktorú je potrebné zaplatiť za jeho nahradenie majetkom, ktorý je s ním identický a nachádza sa na rovnakom mieste. V tomto prípade musí poisťovateľ zabezpečiť náhradu poškodeného alebo strateného majetku... ... Poistenie a riadenie rizík. Terminologický slovník
NÁKLADOVÝ PRÍSTUP K POSUDZOVANIU- (angl. nákladový prístup k oceňovaniu), plat – súbor techník a metód na určenie trhovej hodnoty oceňovaného predmetu na základe výšky nákladov potrebných na jeho opätovné vytvorenie v podmienkach platných ku dňu ocenenia, s prihliadnutím na... ... Finančný a úverový encyklopedický slovník
Nehnuteľnosť- (Nehnuteľnosti) Vymedzenie nehnuteľností, druhy nehnuteľností, prenájom a predaj nehnuteľností Informácie o pojme nehnuteľnosť, druhy nehnuteľností, prenájom a predaj nehnuteľností, zdaňovanie a poistenie Obsah - ide o typ majetku, ... ... Encyklopédia investorov
Nehnuteľnosť- Nehnuteľnosť je druh majetku, ktorý zákon uznáva ako nehnuteľný. Nehnuteľnosti podľa pôvodu zahŕňajú pozemky, podložia a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, teda objekty, ktorých pohyb bez... ... Wikipedia - NEHNUTEĽNOSTI, REALITYИ.н. zahŕňa pozemky, budovy a stavby na nich trvalo umiestnené. neprávny pojem pre pojem nehnuteľnosti vrátane pozemkov, budov a stavieb spojených s ich užívaním a... ... Encyklopédia bankovníctva a financií
Reprodukčná obstarávacia cena je obstarávacia cena dlhodobého majetku upravená o pôvodnú hodnotu v dôsledku precenenia predmetu. Súčasná legislatíva umožňuje komerčným organizáciám pravidelne (nie viac ako raz ročne) prehodnocovať cenu dlhodobého majetku, pričom sa zameriavajú na zmeny trhových cien a zohľadňujú predpokladanú infláciu.
Možnosť precenenia majetku existuje tak pre dlhodobý majetok, ako aj pre nehmotný majetok (nehmotný majetok). Aplikáciu tejto normy upravuje PBU 6/01 a PBU 14/2007, hoci vo vzťahu k nehmotnému majetku zákonodarca používa pojem „bežná trhová hodnota“ s približným významom pojmu „náhradná hodnota“. Poďme sa rozprávať o tom, ako vypočítať reprodukčnú cenu dlhodobého majetku a na čo by ste si mali dať pozor.
Počiatočná a reprodukčná cena dlhodobého majetku
Výrobné aktíva slúžia dlhú dobu, postupne sa opotrebúvajú a prenášajú svoju hodnotu na hotový výrobok. Preto je ich účtovníctvo zostavené tak, aby ste hneď videli počiatočnú cenu predmetu, jeho postupnú stratu (opotrebenie) a zostatkovú cenu. Existujú tri náklady na fixné aktíva: počiatočné, zostatkové a náhradné.
Počiatočné náklady odzrkadľujú skutočné náklady na kúpu nehnuteľnosti (cena objektu + náklady na inštaláciu, dopravu atď.). Ten sa nemení, pokiaľ nehovoríme o rekonštrukcii, dostavbe alebo čiastočnej likvidácii zariadenia. Strata hodnoty majetku sa premietne do jeho ocenenia zostatkovou hodnotou. Ide o pôvodné náklady znížené o množstvo opotrebovania.
V priebehu času a pod vplyvom neustále sa meniaceho trhu pôvodné náklady už nezodpovedajú skutočnej hodnote nehnuteľnosti. Preto vyvstáva otázka, ako obnoviť cenu tak, aby odrážala realitu trhu. Takýto súlad sa dosiahne precenením a hodnota preceneného majetku sa stane reprodukčnou hodnotou.
Pôvodná výmena a zostatková hodnota
Povedzme si podrobnejšie o kategóriách reprodukčných nákladov. Náklady na moderné analógy aktív vo vzťahu k už používaným predmetom, ktoré sú predmetom precenenia, predstavujú úplné reprodukčné náklady. A keďže prevádzkový majetok je už do určitej miery opotrebovaný, jeho obnovená hodnota nemôže byť plná, ale len blízko trhovej hodnoty a pri zohľadnení naakumulovaných odpisov.
A tu je relevantný koncept pôvodnej obnovenej hodnoty. Tie. po precenení predmetu sa jeho počiatočná hodnota stáva počiatočnou reprodukčnou hodnotou, t. j. pôvodnou cenou majetku v aktuálnom okamihu.
Pravidlom precenenia je pomerné rozdelenie prírastku (alebo zníženia) hodnoty k samotnému majetku a jeho odpisom, t. j. neprepočítava sa len cena predmetu, ale aj výška odpisov k nemu. Prepočítané náklady mínus odpisy sa budú nazývať zostatkové reprodukčné náklady.
Ako sa určuje reprodukčná cena dlhodobého majetku?
Na určenie reprodukčnej ceny majetku sa používajú rôzne metódy. analyzovať:
- ceny za podobné predmety podľa výrobcov a obchodných organizácií;
- informácie od štatistických úradov,
- znalecké posudky na súčasnú cenu podobných operačných systémov.
„Nové“ náklady na objekty sa stanovujú indexáciou alebo priamym prepočtom na základe údajov pre podobné produkty. Do preceňovania sa spravidla zapájajú znalci, ktorí preceňujú každý objekt, pričom zohľadňujú všetky trhové kritériá a odpisy majetku.
Procesu precenenia predchádza množstvo organizačnej práce. Potrebné:
- vyberte objekty OS, ktoré budú prehodnotené;
- uzavrieť zmluvu s licencovaným odhadcom;
- vydať príkaz na vykonanie precenenia, ktoré by malo obsahovať zoznam oceňovaného majetku. V ňom sa uvádza:
Názvy predmetov;
Dátumy ich nadobudnutia/výroby, uvedenia do prevádzky.
Hlavnými kritériami na určenie reprodukčnej ceny dlhodobého majetku na precenenie sú:
Počiatočná alebo aktuálna hodnota (ak bol objekt predtým precenený) na začiatku vykazovaného roka;
Odpisy naakumulované počas doby prevádzky zariadenia.
Sledovaním cieľa priblíženia sa trhovej hodnote dlhodobého majetku precenenie reguluje pôvodnú obstarávaciu cenu, výsledkom precenenia teda môže byť dodatočné ocenenie alebo diskont finančných prostriedkov.
Náklady na výmenu: vzorec
Po stanovení hodnoty plnej reprodukčnej obstarávacej ceny je možné určiť reprodukčnú obstarávaciu cenu dlhodobého majetku po precenení. Zistí sa vynásobením celkových reprodukčných nákladov pomerom zostatkovej hodnoty k pôvodnej hodnote (pred precenením). Podľa vzorca:
Cin = C p x K ots, kde
C in – reprodukčná cena objektu,
C p – počiatočné náklady,
K ots – koeficient hodnotenia.
Príklad
Podľa odborníka sa počiatočné náklady na stroj (100 000 RUB), ktorý v podniku funguje 3 roky (36 mesiacov), znížili o 30% v porovnaní s analógmi na trhu. Pri precenení majetku bol použitý koeficient 1,3 a bola vypočítaná reprodukčná počiatočná cena objektu:
Cin = 100 000 x 1,3 = 130 000 rub.
Aby sme boli spravodliví, poznamenávame, že korekčný faktor sa nepoužíva vždy. Reprodukčné náklady objektu je možné určiť na základe analýzy situácie na trhu a ceny analógových produktov potvrdených dokumentmi.
Vráťme sa k príkladu:
Po stanovení ceny stroja v aktuálnom momente je potrebné vypočítať jeho aktuálnu zostatkovú hodnotu. Vypočítajme to pomocou vzorca:
C ov = C pv x C ost / C per, kde
C ov – zostatkové náklady na výmenu,
C pv je plná (počiatočná) reprodukčná hodnota a Cost a C per sú zostatkové a počiatočné náklady majetku pred precenením.
Predpokladajme, že životnosť stroja zriadeného v organizácii je 8 rokov (96 mesiacov). Potom
C zvyšok = 100 000 – (100 000 / 96 x 36) = 100 000 – 37 500 = 62 500 rub.
Dosadíme hodnoty do vzorca:
C ov = 130 000 x 62 500 / 100 000 = 81 250 rubľov.
Počiatočné náklady na výmenu stroja v deň precenenia teda predstavovali 130 000 rubľov, jeho súčasná zostatková hodnota sa zvýšila zo 62 500 rubľov. až 81 250 rubľov a časovo rozlíšené odpisy dosiahli 48 750 rubľov. (130 000 – 81 250) namiesto 37 500 rubľov. pred precenením.
Reprodukčná cena dlhodobého majetku sa zvyčajne nazýva obstarávacia cena, ktorá sa používa pri posudzovaní akéhokoľvek objektu súvisiaceho s dlhodobým majetkom po ukončení postupu precenenia.
Tá časť fixných aktív, ktorá má hodnotu v rámci hraníc stanovených účtovnou politikou organizácie, ktorá by nemala presiahnuť 20 000 rubľov na jednotku, sa môže prejaviť v účtovných správach. ako súčasť zásob materiálneho a výrobného charakteru. Aby ste zaistili správnu úroveň bezpečnosti týchto dokumentov, budete sa musieť postarať o organizáciu primeranej kontroly nad všetkými ich pohybmi.
Na daňové účely musia byť všetky predmety s cenou do 10 000 rubľov okamžite odpísané ako náklady na materiál.
Cenu objektov OS nie je možné meniť. Je pravda, že stojí za to vziať do úvahy množstvo faktorov, ktoré túto možnosť umožňujú: rekonštrukcia zariadení, ich modernizácia, neúplná likvidácia alebo vykonanie prác na modernizácii dlhodobého majetku.
Postup precenenia sa vykonáva pomocou metóda priamej konverzie alebo prostredníctvom listinných dôkazov o trhovej hodnote. Hlavným cieľom takýchto postupov je určiť skutočnú hodnotu všetkého majetku, ktorý patrí k fixným aktívam, pripočítaním primárnej hodnoty k trhovým cenám a existujúcim podmienkam pri preceňovaní.
Postup precenenia sa môže uskutočniť buď prostredníctvom primárny a podľa zvyškový alebo obnovujúci cena.
Podľa primárnych nákladov bude dlhodobý majetok prijatý do účtovníctva. Počiatočná cena predstavuje sumu skutočných výdavkov podniku, ktoré boli vynaložené na kúpu, výstavbu alebo vytvorenie dlhodobého majetku, okrem DPH a iných druhov daní podliehajúcich úhrade.
Hlavnou cenou dlhodobého majetku, ktorý bol vložený ako vklad do základného imania spoločnosti, je jeho peňažná hodnota, ktorá je dohodnutá kolektívnym rozhodnutím zakladateľov obchodnej štruktúry.
Primárnou obstarávacou cenou dlhodobého majetku, ktorý spoločnosť nadobudla na základe zmluvy o bezodplatnom darovaní, je jeho trhová hodnota, aktuálna v čase prijatia do súvahy.
Reprodukčná cena dlhodobého majetku zodpovedá výške finančných nákladov, ktoré je spoločnosť povinná uhradiť ku dňu prehodnotenia v prípade potreby výmeny predmetu.
Cenu výmeny operačného systému môžete určiť pomocou:
- Informácie o podobných materiáloch poskytuje samotný výrobca.
- Údaje o nákladoch získané od štatistických organizácií alebo od obchodných zástupcov.
- Informácie o nákladoch, ktoré sú uverejnené v špeciálnych literárnych a informačných publikáciách.
- Posúdenia vykonávané zamestnancami ZINZ.
- Znalecké posudky na súčasnú hodnotu dlhodobého majetku.
Hodnotenie, prehodnotenie a zmena
V rámci účtovníctva sa pravidelne vykonáva postup oceňovania fixných aktív. Dnes je zvyčajné rozlišovať tieto typy precenenia OS:
- za primárne náklady;
- za náhradnú cenu;
- za zostatkovú cenu.
Podľa doterajšieho postupu sa všetok dlhodobý majetok musí premietnuť do účtovnej evidencie podľa prvotnej alebo reprodukčnej ceny.
Pred precenením dlhodobého majetku, ktorý je súčasťou určitej homogénnej kategórie hmotných predmetov, je potrebné pamätať na to, že obdobný postup bude potrebné priebežne vykonávať aj v budúcnosti. Deje sa tak, aby sa zabezpečilo, že náklady na tieto predmety, vyjadrené v účtovných správach, nebudú mať vážne rozdiely od reprodukčnej ceny.
Pred prehodnotením operačného systému sú potrebné prípravné práce. Prebieha proces vystavenia príkazu alebo iného administratívneho dokladu ohľadom precenenia. Okrem toho budete musieť pripraviť úplný zoznam operačných systémov, ktoré budú podliehať tomuto postupu. V takomto zozname je potrebné uviesť nasledujúce informácie:
- názov konkrétneho objektu;
- dátum jeho nákupu alebo výroby, konštrukcia;
- dátum prijatia takýchto predmetov na účtovníctvo v účtovnom oddelení organizácie.
Okrem toho je potrebné overiť existenciu takýchto objektov. Ako zdrojové údaje Na organizáciu precenenia možno použiť nasledovné:
- pôvodná alebo aktuálna cena, ak predmet už bol predmetom precenenia k 31. decembru predchádzajúceho vykazovacieho roka;
- objem časovo rozlíšených odpisov k rovnakému dátumu za celé obdobie prevádzky zariadenia;
- doklad o aktuálnej hodnote k 1. januáru vykazovaného roka.
Postup precenenia zahŕňa prepočet primárnej, ako aj aktuálnej hodnoty. Ak už konkrétny objekt prešiel postupom precenenia, potom kontrola výšky časovo rozlíšených odpisov.
Existujúce metódy výpočtu
Existuje niekoľko metód na výpočet reprodukčnej ceny majetku.
Metodika porovnávacej jednotky je proces výpočtu nákladov na výstavbu jednej porovnávacej stavebnej jednotky. Cena jednej porovnávacej jednotky analógu je upravená z hľadiska existujúcich rozdielov s porovnávanými objektmi.
Na výpočet plnej ceny predmetného objektu potrebujete vynásobte upravené náklady porovnávacej jednotky počtom porovnávacích jednotiek. Stanovenie výšky nákladov sa často vykonáva pomocou referenčnej a regulačnej dokumentácie, a to agregovaných parametrov ceny stavby a agregovaných parametrov reprodukčnej ceny.
Pomocou nasledujúceho vzorca môžete vypočítať cenu nehnuteľnosti:
Tso = Tsm2 * Po * Kop * Kon * KOM * Kov * Kopz * Konds, kde
Tso- cena predmetu, ktorý je predmetom posudkového konania, Tsm2- cena výstavby jedného štvorcového metra plochy, Autor:- celková plocha hodnotenej nehnuteľnosti, KOp– korekčný faktor pre pravdepodobnosť zistenia nesúladu medzi skutočnou rozlohou objektu a údajmi dostupnými zo ZINZ a skutočnou rozlohou budovy (KOp = 1,1 – 1,2), KON– koeficient, ktorý zohľadňuje zistené nezrovnalosti medzi posudzovaným objektom a vybranou štandardnou budovou (pre identické objekty KOn = 1), KOM– koeficient, ktorý zohľadňuje polohu nehnuteľnosti, KOv- časový koeficient, ktorý zohľadňuje rozdiel medzi nákladmi na stavebné a inštalačné práce na začiatku výstavby a termínom posudzovania, KOpz– koeficient, ktorý zohľadňuje ziskovú maržu organizácie pôsobiacej ako vývojár, KONDs– koeficient, ktorý zohľadňuje výšku DPH.
Pri aplikácii takejto techniky možno zvážiť jeden z najdôležitejších aspektov výber štandardného analógu. Aby ste to urobili správne, musíte vziať do úvahy nasledujúce faktory, ako rovnaký funkčný účel, podobnosť existujúcich fyzikálnych parametrov, približný vek, iné parametre.
Spôsob pitvy na jednotlivé zložky Od jednotkovej porovnávacej metódy sa líši najmä tým, že cena stavby sa vypočítava ako súčet cien každého jednotlivého stavebného prvku. Nákladová cena pre každý jednotlivý prvok sa vypočítava na základe priamych aj nepriamych nákladov.
Z = (∑ Obj * Cj) * Kn, kde
Tsz- cena stavby nehnuteľnej veci, Aboutj- objem j-tého prvku, Tsej je cena jednej jednotky objemu, Kon je koeficient, ktorý zohľadňuje rozdiely medzi konkrétnym objektom a vybranou štandardnou budovou (pri podobných budovách Kon = 1).
Metodológia kvantitatívneho výskumu je základom pre použitie vyššie popísaných metód na výpočet veľkosti reprodukčných nákladov nehnuteľnosti. Umožňuje vám získať najpresnejšie údaje. Zároveň stojí za zmienku skutočnosť, že táto metóda je najdrahší. V tomto smere musí mať osoba, ktorá sa bude podieľať na hodnotení, dostatočnú úroveň vedomostí a primeranú teoretickú prípravu podporenú praktickými skúsenosťami.
2.2. Reprodukčné náklady dlhodobého majetku
Cena náhrady– obstarávacia cena dlhodobého majetku v moderných podmienkach s modernými cenami a technológiou je obstarávacia cena, ktorou sa dlhodobý majetok oceňuje po precenení.
Dlhodobý majetok s hodnotou v rámci limitu stanoveného v účtovnej politike organizácie, ale nie viac ako 20 000 rubľov na jednotku, sa môže prejaviť v účtovníctve a účtovnej závierke ako súčasť zásob. Aby bola zaistená bezpečnosť týchto objektov, musí byť organizovaná správna kontrola ich pohybu.
Na daňové účely sa predmety v hodnote do 10 000 rubľov v čase uvedenia do prevádzky naraz odpisujú ako materiálové náklady.
Obstarávacia cena dlhodobého majetku, v ktorej je prijatý do účtovníctva, sa nemení, okrem prípadov dostavby, dovybavenia, rekonštrukcie, modernizácie, čiastočnej likvidácie a precenenia dlhodobého majetku.
V priebehu času sa počiatočná cena investičného majetku líši od počiatočnej ceny podobného investičného majetku nadobudnutého alebo vyrobeného v neskorších obdobiach. Aby sa eliminovali prípadné odchýlky, dlhodobý majetok sa preceňuje.
Účelom precenenia dlhodobého majetku je zistiť reálnu hodnotu dlhodobého majetku uvedením jeho pôvodnej hodnoty do súladu s trhovými cenami a reprodukčnými podmienkami ku dňu precenenia.
V súlade s odsekom 15 PBU 6/01 môže obchodná organizácia najviac jedenkrát ročne na začiatku účtovného roka preceniť skupiny podobného investičného majetku v bežných (obnovovacích) obstarávacích cenách. Precenenie sa vykonáva indexáciou alebo priamym prepočtom na základe zdokumentovaných trhových cien.
Pod bežné (náhradné) náklady označuje množstvo peňazí, ktoré musí organizácia zaplatiť k dátumu precenenia, ak je potrebné vymeniť akýkoľvek objekt. Na určenie týchto nákladov možno použiť nasledujúce údaje:
– údaje o podobných produktoch získané od výrobných organizácií;
– informácie o cenových hladinách od orgánov štátnej štatistiky, obchodných inšpektorátov a organizácií;
– hodnotenie úradu pre technický inventár;
– znalecké posudky na bežnú (obstarávaciu) obstarávaciu cenu dlhodobého majetku.
Pri rozhodovaní o precenení dlhodobého majetku zaradeného do homogénnej skupiny objektov musia organizácie pamätať na to, že v budúcnosti budú musieť pravidelne vykonávať preceňovanie tak, aby náklady na tieto objekty, v ktorých sa premietajú do účtovníctva a výkazníctva, zodpovedali sa výrazne nelíšia od súčasných (náhradných) nákladov.
Pred precenením dlhodobého majetku sa vykonajú prípravné práce, najmä sa vypracuje príkaz alebo iný administratívny doklad o precenení a vypracuje sa zoznam dlhodobého majetku, ktorý podlieha preceneniu. V zozname je uvedený presný názov predmetov, dátum ich nadobudnutia, zhotovenia, výroby a dátum prijatia predmetov do účtovníctva. Kontroluje sa aj dostupnosť týchto objektov.
V súlade s odsekom 46 Metodického pokynu č. 91n sú východiskovými údajmi na precenenie:
– počiatočné náklady alebo bežné (náhradné) náklady, ak bol objekt predtým precenený, k 31. decembru predchádzajúceho vykazovaného roku;
– výšku odpisov naakumulovaných k rovnakému dátumu za celú dobu používania predmetu;
– zdokumentované údaje o aktuálnych (výmenných) nákladoch na precenené predmety k 1. januáru vykazovaného roka.
