วิธีการประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ คุณสมบัติของการประเมินอสังหาริมทรัพย์: เป้าหมาย เหตุและขั้นตอน ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยของขั้นตอนคืออะไร? การประเมินอสังหาริมทรัพย์

แนวคิดของ "การประเมินอาคาร" หมายถึงการกำหนดราคาของวัตถุ ตลอดจนการกำหนดสิทธิ (ทรัพย์สิน การเช่า ฯลฯ) ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่จะกำหนดราคา

พื้นฐานและวัตถุประสงค์ในการประเมินมูลค่าของสถานที่เป็นสถานการณ์ทั่วไปเช่น:

• การซื้อหรือขาย
• ความจำเป็นในการประกันอสังหาริมทรัพย์
• การเข้าอาคารเข้ากองทุนตามกฎหมาย
• การโอนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ทายาทภายหลังผู้ทำพินัยกรรมถึงแก่ความตาย
• การได้รับเงินกู้จากธนาคารเพื่อจำนำอสังหาริมทรัพย์
• การดำเนินการตามคำตัดสินของศาล

อ้างอิง.เหตุผลในการประเมินทรัพย์สินที่อยู่ในหมวดอสังหาริมทรัพย์อาจแตกต่างกัน แต่ทั้งหมดมีพื้นฐานทางกฎหมายซึ่งเป็นไปตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย

พื้นฐานทางกฎหมาย

สถาบันการประเมินถูกควบคุมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 135 ของ 29.07 พ.ศ. 2541 พร้อมกับการแก้ไขเพิ่มเติมซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับขั้นตอนโดยผู้มีอำนาจ

บทความของกฎหมายกำหนดสาระสำคัญของกิจกรรมดังกล่าวในสหพันธรัฐรัสเซีย กำหนดบุคคลที่ดำเนินการประเมินอสังหาริมทรัพย์ กำหนดกฎและข้อกำหนดสำหรับการประเมินสถานที่และยังระบุกรณีที่จัดให้มีการจัดตั้งการประเมิน มูลค่าของสถานที่

คุณสมบัติเมื่อกำหนดต้นทุนของห้อง

ขั้นตอนการประเมินอสังหาริมทรัพย์คำนึงถึงลักษณะเฉพาะบางอย่างในการกำหนดราคาของวัตถุและขึ้นอยู่กับสถานการณ์ต่าง ๆ ที่เด็ดขาดในการดำเนินกิจกรรมดังกล่าว การประเมินทรัพย์สินที่อยู่ในประเภทอสังหาริมทรัพย์ควรคำนึงถึง:

1. ประเภทของอาคาร
2. วัตถุประสงค์ของวัตถุ
3. สภาพของอสังหาริมทรัพย์
4. ที่ตั้งของอาคาร
5. ขนาดของอาคาร
6. ความพร้อมใช้งานของการเชื่อมโยงการขนส่งกับวัตถุ

การพิจารณาปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้ทำให้สามารถกำหนดหนึ่งในสามประเภทของการประเมินที่ใช้กับวัตถุ ซึ่งถือว่า:

• การประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์
• ประมาณการต้นทุนสำหรับวัตถุ
• การประเมินผลกำไรของทรัพย์สิน

แต่ละหมวดหมู่มีไว้เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับการกำหนดมูลค่าของวัตถุหลายประเภท ได้แก่ ผู้บริโภค ประกันภัย การลงทุน การจำนอง การใช้ประโยชน์ และอื่นๆ

สำคัญ!เสร็จสิ้นขั้นตอนการประเมินวัตถุถือว่าองค์กรประเมินจัดเตรียมเอกสารที่สมบูรณ์ให้กับลูกค้าพร้อมคำอธิบายเหตุผลทั้งหมดที่มีอิทธิพลต่อผลลัพธ์สุดท้ายของการกำหนดต้นทุน

ลักษณะของระยะ

ขั้นตอนสำหรับการประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์บางอย่างประกอบด้วยหลายขั้นตอนที่จำเป็นสำหรับการดำเนินการตามที่ผู้ประเมินจะกำหนดพื้นฐานสำหรับลำดับการกระทำของเขา

กระบวนการทางกฎหมายสำหรับการประเมินอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะดังต่อไปนี้:

1. กำหนดคุณลักษณะเฉพาะของคุณสมบัติ
2. มีการวิเคราะห์สภาวะตลาดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์
3. เลือกวิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์และทำการคำนวณที่จำเป็น
4. ค่าที่ได้รับจากการกระทำของผู้ประเมินซึ่งกำหนดมูลค่าของวัตถุนั้นถูกสร้างขึ้นและวิเคราะห์
5. ลูกค้าจะได้รับรายงานฉบับเต็มเกี่ยวกับราคาก่อสร้าง พร้อมคำอธิบายโดยละเอียดของสาเหตุทั้งหมดที่ส่งผลต่อราคาสุดท้าย

ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณ

การคำนวณที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาห้องจะขึ้นอยู่กับลักษณะของห้องนี้ เช่นเดียวกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน เงื่อนไขและคุณลักษณะอื่นๆ

ราคาก่อสร้างโดยประมาณคำนึงถึง:

วันที่ของขั้นตอนคืออะไร?

วันที่ของการประเมินการก่อสร้างคือวันตามปฏิทินซึ่งผู้เชี่ยวชาญขององค์กรที่ได้รับอนุญาตเป็นผู้กำหนดต้นทุนที่ประกาศขั้นสุดท้ายและคงที่ของวัตถุโดยไม่คำนึงถึงวันที่ในรายงานที่ลงนามโดยผู้ประเมินราคา

วันที่ประเมินมูลค่าแสดงถึงข้อกำหนดพิเศษ โดยที่ราคาของออบเจ็กต์เชื่อมโยงกับวันที่ระบุของการประเมินมูลค่าขั้นสุดท้าย

ข้อกำหนดดังกล่าวมีความจำเป็นในการแก้ไขการประเมินสถานที่สำหรับวันที่กำหนดในบริบทของราคาตลาดที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา

หากวัตถุเป็นอพาร์ตเมนต์

การประเมินอพาร์ทเมนต์จำเป็นต้องมีการตรวจสอบที่อยู่อาศัยโดยตัวแทนของ บริษัท ประเมินและยังคำนึงถึงรายละเอียดคุณสมบัติและรายละเอียดทั้งหมดของสถานที่ที่ควรกำหนดราคา

เมื่อผู้เชี่ยวชาญทำการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญของอพาร์ตเมนต์ การดำเนินการดังต่อไปนี้:

1. การเลือกองค์กรที่จะดำเนินการตามขั้นตอนนี้
2. การเตรียมเอกสารที่จำเป็นในการเริ่มต้นกระบวนการกำหนดต้นทุนของอพาร์ทเมนต์ซึ่งจัดเตรียมไว้สำหรับ:
   • เอกสารยืนยันความเป็นเจ้าของ
   • หนังสือเดินทางทางเทคนิคหรือใบรับรอง USRN
   • แบบแปลนชั้น;
   • หนังสือเดินทาง;
   • คำอธิบายถึงแบบแปลนชั้นที่เจ้าของให้ไว้
3. การถ่ายภาพอาคารที่พักอาศัย ทางเข้า ลานภายใน อาคารตามที่อยู่เฉพาะเพื่อประเมินความน่าดึงดูดใจ
4. การป้อนข้อมูลในสถานที่ในแผ่นตรวจสอบซึ่งผู้มีอำนาจจะจัดทำรายงานและกำหนดค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนท์

การปรับราคาประเมิน

ขั้นตอนการประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์โดยผู้มีอำนาจไม่สามารถผ่านพ้นไปได้โดยปราศจากการแก้ไขเอกสารมาตรฐานที่พัฒนาโดยองค์กร การปรับเปลี่ยนขึ้นอยู่กับลักษณะเฉพาะบางประการของวัตถุ คุณลักษณะของตำแหน่งของทรัพย์สิน ตลอดจนเหตุผลมากมายที่ส่งผลต่อการสร้างมูลค่าขั้นสุดท้าย

การแก้ไขที่แนะนำคำนึงถึง:

อ้างอิง.การแก้ไขเอกสารแต่ละครั้งมีลักษณะเฉพาะของตัวเอง และยังขึ้นอยู่กับเหตุผลและเงื่อนไขหลายประการที่ต้องเผชิญในระหว่างการประเมิน

ต่อประเภทอาคาร

การแก้ไขเพิ่มเติมสำหรับประเภทของอาคารนั้นทำโดยผู้ประเมินในกรณีที่บ้านอยู่ในประเภทของโครงสร้างบล็อกหรือแผงซึ่งทำให้อพาร์ทเมนท์ที่ตั้งอยู่ในนั้นถูกกว่า 10-15%

สำหรับอาคารที่อยู่อาศัยที่สร้างด้วยอิฐจะไม่ใช้การปรับดังกล่าวเอกสารนี้มีสูตรการคำนวณบางอย่างสำหรับอาคารดังกล่าวแล้ว บ้านที่สร้างจากวัสดุที่ทันสมัย ​​ปลอดภัย และเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมมักจะมีราคาแพงกว่าโครงสร้างที่ล้าสมัย

การบัญชีต้นทุน

การประเมินอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นแนวทางที่ทำกำไรได้ในการบัญชีสำหรับเงินทุนที่ใช้ไปในการบำรุงรักษาและการดำเนินงานของวัตถุประเมิน โดยที่ พิจารณาตัวเลือกที่เป็นไปได้ทั้งหมดสำหรับด้านรายได้และรายจ่าย.

ผลลัพธ์ที่ได้จะสะท้อนอยู่ในงบประมาณซึ่งสามารถคำนวณต้นทุนในการบัญชีประเภทนี้ได้

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

การกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์คำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและดำเนินการสิ่งอำนวยความสะดวก และจัดประเภทเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (OP) ในทางกลับกัน ต้นทุนการดำเนินงานดังกล่าวแบ่งออกเป็นสามประเภท:

1. ค่าใช้จ่ายได้รับการแก้ไขตามเงื่อนไข ต้นทุนประเภทนี้แสดงถึงต้นทุนที่ผู้ประเมินราคาพิจารณาซึ่งใช้สำหรับการทำงานและการดำเนินงานที่มั่นคงของทรัพย์สิน

   จำนวนของต้นทุนคงที่ตามเงื่อนไขไม่ได้ขึ้นอยู่กับปริมาณงานของออบเจ็กต์ที่อยู่ภายใต้การประเมิน และจำนวนต้นทุนการดำเนินงานสำหรับการบำรุงรักษานั้นคงที่และยังคงอยู่ที่ระดับที่กำหนดไว้เท่าเดิม

2. ต้นทุนผันแปรตามนัย ประเภทของต้นทุนที่ขึ้นอยู่กับปริมาณงานของอ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์
3. ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยน ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนชิ้นส่วนและส่วนประกอบอาคารที่ไม่ได้อยู่ในบริการ ค่าใช้จ่ายดังกล่าวเนื่องจากการรวมอยู่ในกองทุนแยกต่างหากเรียกว่าค่าใช้จ่ายสำรอง

จะต้องประเมินอะไร?

ออบเจ็กต์ทรัพย์สิน

ทรัพย์สินแต่ละอย่าง ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของที่ตั้ง การออกแบบ วัตถุประสงค์ และปัจจัยอื่น ๆ อีกมากมายมีลักษณะเฉพาะของตนเอง ไม่มีวัตถุสองชิ้นที่เหมือนกันทุกประการที่จะประเมิน

แนวทางของแต่ละบุคคลในการกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คำนึงถึงรายละเอียดทั้งหมดของการประเมินที่อาจส่งผลต่อผลลัพธ์ขั้นสุดท้ายของการกำหนดมูลค่าของวัตถุ

การปรับปรุงอพาร์ตเมนต์

เพื่อกำหนดต้นทุนจริงของอพาร์ทเมนท์ จำเป็นต้องประเมินการซ่อมแซมที่ทำในอพาร์ทเมนท์ และเพิ่มค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนเงินที่ใช้ไปในการซ่อมแซมอาคาร ในกรณีที่ไม่มีการซ่อมแซม เงินที่จะต้องใช้ในการซ่อมแซมจะคำนวณจากต้นทุนที่แท้จริงของที่อยู่อาศัย

ในทางปฏิบัติ การประเมินการซ่อมแซมสถานที่ทำให้ผู้ประเมินสามารถดำเนินการตามลำดับที่บริษัทกำหนด:

1. ตัวแทนขององค์กรวิเคราะห์การเสื่อมสภาพทางกายภาพของที่อยู่อาศัย
2. ผู้เชี่ยวชาญของ บริษัท ดำเนินการวัดที่จำเป็นทั้งหมดเพื่อกำหนดค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม
3. จากผลที่ได้รับ ตัวแทนขององค์กรทำการประเมินสภาพทั่วไปของอพาร์ตเมนต์
4. ในขั้นตอนสุดท้ายจะมีการเตรียมการประมาณการซึ่งระบุค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและงานก่อสร้างที่ทำในห้อง และราคาของวัสดุจะถูกคำนวณในกรณีที่ห้องต้องซ่อมแซม

การประเมินการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์นั้นดำเนินการเพื่อวัตถุประสงค์ต่าง ๆ แต่โดยทั่วไปแล้ว ลูกค้าจะเชิญผู้ประเมินราคาไปที่พื้นที่อยู่อาศัยของเขาเพื่อจุดประสงค์ในการซื้อและขายที่อยู่อาศัย ตลอดจนการประเมินความเสียหายที่เกิดกับสถานที่เพื่อยื่นคำร้อง เรียกร้องกับศาล

อ้างอิง.เพื่อการประเมินอพาร์ตเมนต์ที่ดีขึ้น ลูกค้าสามารถจัดเตรียมใบเสร็จรับเงิน การดำเนินการ สัญญา ใบแจ้งหนี้ และเอกสารอื่นๆ ให้กับผู้ประเมินได้ ข้อมูลเพิ่มเติมที่ได้รับจะช่วยให้ผู้เชี่ยวชาญกำหนดต้นทุนที่แท้จริงของการปรับปรุงสถานที่

ของแต่งบ้าน

ในการประเมินเฟอร์นิเจอร์ในอพาร์ตเมนต์ ผู้เชี่ยวชาญจำเป็นต้องวิเคราะห์คุณภาพผู้บริโภคของทรัพย์สินที่มีอยู่ในห้อง โดยคำนึงถึงปีที่ผลิต ศึกษาสถานะ อุปทาน อุปสงค์ วาดคู่ขนานกับแอนะล็อกสมัยใหม่

ขั้นตอนการประเมินเกี่ยวข้องกับการตรวจสอบทรัพย์สิน ถ่ายภาพ และจัดทำรายงานเกี่ยวกับมูลค่าที่แท้จริงของเฟอร์นิเจอร์

ขั้นตอนการประเมินเฟอร์นิเจอร์ส่วนใหญ่มักเกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการต่อไปนี้:

• การซื้อหรือขายสถานที่
• เช่า;
• บริจาค;
• รวมเฟอร์นิเจอร์ในกองทุนตามกฎหมาย
• การเก็บภาษี;
• การแบ่งทรัพย์สิน
• ขั้นตอนการรับประกันภัย

ห้อง

ลักษณะเด่นของการประเมินห้องคือขั้นตอนในการกำหนดมูลค่าหุ้นของเจ้าของห้องหนึ่ง ซึ่งคำนวณโดยการหารราคาประเมินด้วยจำนวนเจ้าของที่ลงทะเบียนในห้อง

การประเมินห้องจะดำเนินการโดยมีเอกสารที่จำเป็นดังต่อไปนี้:

1. หนังสือเดินทางของเจ้าของสถานที่
2. เอกสารยืนยันสิทธิในการเคหะ
3. หนังสือเดินทางทางเทคนิคหรือใบรับรองจาก USRN
4. แบบแปลนชั้น;
5. คำอธิบาย

ความสนใจ!ในกรณีพิเศษที่กฎหมายกำหนด อาจต้องมีเอกสารยืนยันสิทธิ์ในการรับมรดก

อาคารในชนบท

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองเป็นที่นิยมอย่างมากในหมู่ประชากร บ่อยครั้งที่ความต้องการที่อยู่อาศัยมีมากกว่าอุปทาน และราคาก็สูงกว่ามูลค่าตลาดด้วยซ้ำ การประเมินอิสระช่วยในการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์จริงและสร้างสมดุลระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ

การประเมินอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองคำนึงถึงความห่างไกลของวัตถุจากการเชื่อมโยงเมืองและการขนส่ง คำนึงถึงความพร้อมของทรัพยากรธรรมชาติ กำหนดคุณภาพน้ำ ดิน และคำนึงถึงความพร้อมของสาธารณูปโภค

สิ่งที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับการกำหนดมูลค่าของวัตถุคือการมีอยู่ของโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว ความพร้อมใช้งานของถนนที่เข้าถึงได้ และคุณภาพของถนน

บริษัทประเมินอิสระ

ตามกฎแล้วการประเมินอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการโดย บริษัท ประเมินราคาอิสระที่ได้รับอนุญาตสำหรับกิจกรรมประเภทนี้และผู้เชี่ยวชาญที่ดำเนินการประเมินซึ่งมีประกันความรับผิดส่วนบุคคลจะได้รับใบรับรองที่เหมาะสม

การตัดสินใจของปัญหาการประเมินโดยองค์กรดังกล่าวจะดำเนินการภายใน 1-3 วันหลังจากนั้นลูกค้าจะได้รับรายงานโดยละเอียดเกี่ยวกับมูลค่าของวัตถุซึ่งช่วยให้เขาทำธุรกรรมประเภทใด ๆ ที่กำหนดโดยกฎหมายกับ ทรัพย์สินที่ผ่านขั้นตอนการประเมิน

การดำเนินการตรวจสอบหมายความว่าลูกค้าชำระค่าบริการของผู้เชี่ยวชาญเป็นจำนวนเงินคงที่ในอาณาเขตของสหพันธรัฐรัสเซีย ต้นทุนเฉลี่ยของการประเมินอสังหาริมทรัพย์คำนวณเป็นจำนวนดังต่อไปนี้:

• อพาร์ทเมนต์หนึ่งห้อง - 2,500 รูเบิล;
• อพาร์ทเมนต์สองห้อง - 3125 รูเบิล;
• อพาร์ทเมนต์สามห้อง - 3125 รูเบิล;
• มากกว่าสี่ห้อง - 5,000 รูเบิล;
• อาคารที่พักอาศัยส่วนตัว - 7,500 รูเบิล;
• กระท่อม - 7500 รูเบิล;
• อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (สูงสุด 100 ตร.ม.) - 5,000 รูเบิล;
• ขนาดตั้งแต่ 100 ถึง 300 ตร.ม. ม. - 7500 รูเบิล;
• ขนาดตั้งแต่ 300 ถึง 500 ตร.ม. ม. - 15,000 รูเบิล;
• ขนาดตั้งแต่ 500 ถึง 700 ตารางเมตร - 17,500 รูเบิล;
• ขนาดตั้งแต่ 700 ถึง 1,000 ตร.ม. ม. - 22,500 รูเบิล;
• ขนาดตั้งแต่ 1,000 ถึง 5,000 ตร.ม. ม. - 25,000 รูเบิล

ความสนใจ!ค่าใช้จ่ายในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไข คุณลักษณะ และที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ของภูมิภาคต่างๆ ของสหพันธรัฐรัสเซีย อาจแตกต่างกันอย่างมาก

SRO

หนึ่งในองค์กรไม่แสวงหาผลกำไรที่มีส่วนร่วมในการประเมินอสังหาริมทรัพย์อย่างอิสระคือองค์กรผู้ประเมินราคาประเมินตนเอง (SRO) กิจกรรมทางกฎหมายของ SRO ถูกควบคุมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางของสหพันธรัฐรัสเซียฉบับที่ 315 และฉบับที่ 135

องค์กรประกอบด้วยบุคคลที่ทำงานเป็นผู้ประเมินราคาทั้งภายใต้สัญญาจ้างงานกับนิติบุคคลและในการปฏิบัติงานส่วนตัวซึ่งได้ประกันความรับผิดส่วนบุคคลของตน

STK

ก่อตั้งขึ้นในปี 2541 บริษัท ที่ปรึกษาในอาณาเขตของสหพันธรัฐรัสเซียไม่เพียง แต่ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการวิเคราะห์และประเมินทรัพย์สินขององค์กรต่าง ๆ ด้วยมีประสบการณ์มากมายในการดำเนินกิจกรรม

มีสาขากระจายอยู่ทั่วเกือบทุกภูมิภาคของประเทศ ซึ่งเปิดโอกาสให้บุคคลทั้งทางแพ่งและทางกฎหมายเข้าสู่ความสัมพันธ์ทางธุรกิจกับองค์กรที่ได้รับความนิยม

ความร่วมมืออย่างใกล้ชิดของบริษัทกับธนาคารรัสเซีย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับ Central Tax Service ไม่เพียงแต่ช่วยให้สามารถประเมินทรัพย์สินของลูกค้าได้เท่านั้น แต่ยังรวมถึงความร่วมมือที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้นกับพันธมิตรในด้านการจัดหาอสังหาริมทรัพย์ด้วยซอฟต์แวร์ ตลอดจน มีส่วนช่วยในการพัฒนาสินเชื่อจำนอง

ระบบประสาทส่วนกลาง

วันนี้ศูนย์อสังหาริมทรัพย์ที่จัดโดย Sberbank เปิดโอกาสให้ลูกค้าในมอสโกดำเนินการประเมินอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริการที่สร้างขึ้นโดยผู้เชี่ยวชาญของ CNS

ศูนย์อสังหาริมทรัพย์ประเมินอสังหาริมทรัพย์ของลูกค้าด้วยคุณภาพสูงและในเวลาที่สั้นที่สุด และจัดทำรายงานที่จำเป็นให้กับลูกค้าในเวลาที่เหมาะสม

การประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการที่ลำบากและซับซ้อน โดยที่ คำนึงถึงรายละเอียด ลักษณะ คุณสมบัติ และเงื่อนไขที่เล็กที่สุดของวัตถุ... เฉพาะผู้เชี่ยวชาญที่มีทักษะระดับมืออาชีพในการประเมินทรัพย์สินเท่านั้นที่สามารถสร้างมูลค่าที่แท้จริงของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ได้

การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญจะกำหนดมูลค่าตลาดของอพาร์ตเมนต์

เมื่อทำข้อตกลง ฝ่ายต่างๆ จะเป็นผู้กำหนดอย่างอิสระ

แต่มีประเด็นทางกฎหมายหลายประการที่ต้องการราคาประเมิน

การประเมินอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพโดยอิสระดำเนินการโดยใช้วิธีการวิจัยมูลค่าที่กำหนดไว้และช่วยให้คุณสามารถคำนวณราคาที่เกี่ยวข้องและมีวัตถุประสงค์มากที่สุด

การตัดสินของผู้เชี่ยวชาญมีข้อดีหลายประการ ที่สำคัญที่สุดคือผลลัพธ์ของการวิจัย เมื่อเสร็จแล้วจะมีการร่างเอกสารที่มีผลบังคับทางกฎหมายซึ่งสามารถใช้ในกระบวนการพิจารณาคดีเช่น พื้นฐานในการคำนวณและเรียกเก็บค่าชดเชย.

การตรวจสอบวัตถุอย่างอิสระ จะมีความจำเป็นในกรณีต่อไปนี้:

เกณฑ์หลัก

พารามิเตอร์ที่สำคัญการประเมินที่อยู่อาศัยคือ:

ข้อดีเพิ่มเติม สามารถทำหน้าที่เป็นหมายเลขโทรศัพท์, สายอินเทอร์เน็ต, เคเบิลทีวี การปรากฏตัวของระเบียง, หน้าต่างพลาสติก, ประตูโลหะและสถานะทางสังคมของเพื่อนบ้านในบางครั้งอาจส่งผลต่อมูลค่าของพื้นที่อยู่อาศัย

กฎขั้นตอน

ใครเป็นผู้ดำเนินการ

การกำหนดราคาของอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้ โดยผู้เชี่ยวชาญเฉพาะบางประเภทเท่านั้น... บทบาทนี้เล่นโดยบุคคลที่มี ใบอนุญาตผู้เชี่ยวชาญ ... นอกจากนี้ พวกเขาจะต้องเป็นสมาชิกขององค์กรกำกับดูแลตนเองและประกันความรับผิดของพวกเขา

กิจกรรมของพวกเขาถูกควบคุม FZ-7 "ในกิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย"... เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อติดต่อสำนักงานของผู้เชี่ยวชาญสามารถค้นหาระยะเวลาของกิจกรรมของ บริษัท ความเชี่ยวชาญและความพร้อมของกรมธรรม์สำหรับบริการบางประเภทได้จากพนักงาน องค์กรที่จัดให้มีการประเมินผู้เชี่ยวชาญจำเป็นต้องมีผู้เชี่ยวชาญอย่างน้อย 2 คนและจัดทำสัญญาประกันภัยตามคำขอของลูกค้า

เป็นอันจบกับลูกค้า ข้อตกลงการทำงาน.

วิธีการ

เพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่เป็นรูปธรรมมากที่สุดของการวิจัย ใช้สามวิธี:

ขั้นตอนการดำเนินการ

เพื่อการวิจัยของผู้เชี่ยวชาญ ลูกค้าคือ:

• เอกสารแสดงสิทธิในอพาร์ตเมนต์
• แบบฟอร์ม 11A ใบรับรอง คำอธิบาย และแบบแปลนที่ส่งแล้ว

นอกจากนี้ อาจต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม สำเนาของเอกสารทั้งหมดจะแนบมากับข้อสรุป

ได้สรุปข้อตกลงแล้ว ลูกค้าจ่ายค่างานผู้เชี่ยวชาญ:

ด้านเพิ่มเติม กำหนดวันและเวลาการตรวจสอบวัตถุ การประเมินสามารถทำได้โดยไม่ต้องไปเยี่ยมผู้ประเมินตามเอกสารที่ส่งมา แต่ในขณะเดียวกันก็มีความเป็นไปได้ที่จะมีความคลาดเคลื่อนในการกำหนดราคา

หลังจากตรวจสอบวัตถุแล้ว a รายงานผลการประเมิน... ลูกค้าได้รับการแนะนำให้รู้จักกับผลลัพธ์ของการค้นพบและหากไม่มีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับงานที่ดำเนินการให้เตรียมและลงนาม ใบรับรองการส่งมอบและการรับบริการ.

รายงานจัดทำขึ้นเป็นสองชุดโดยหนึ่งในนั้นมอบให้กับผู้สมัคร

ราคา

หากคุณสั่งซื้อบริการจากผู้เชี่ยวชาญ จำนวนเงินอาจแตกต่างกันโดยสิ้นเชิงสำหรับวัตถุที่แตกต่างกันและจำนวนเงินถึง จาก 2 ถึง 5 พันรูเบิล.

นอกจากนี้ แต่ละองค์กรสามารถกำหนดราคาบริการของตนเองได้

การปฏิบัติงานอิสระ

การประเมินตนเองเกี่ยวข้องกับการใช้ขั้นตอนที่ง่ายขึ้นสำหรับการวิเคราะห์เปรียบเทียบอพาร์ทเมนท์เพื่อขายพร้อมพารามิเตอร์ที่คล้ายคลึงกัน

ในสถานการณ์เช่นนี้อย่างระมัดระวัง ฐานข้อมูลของวัตถุที่คล้ายกันถูกเลือกนำไปปฏิบัติ ข้อมูลสามารถพบได้ใน บนอินเทอร์เน็ต และในสื่อที่เผยแพร่โฆษณาฟรี จำเป็นต้องเลือกอย่างน้อยหกตัวเลือกที่เทียบเท่ากับที่ตั้ง การออกแบบอาคาร การตกแต่ง จำนวนห้อง สภาพที่อยู่อาศัย จำนวนชั้น ขนาดของห้องครัว และการมีระเบียง

ข้อมูลที่ได้รับจะต้องน่าเชื่อถือและข้อเสนอต้องเป็นปัจจุบันสำหรับช่วงการประเมิน ข้อมูลสามารถชี้แจงได้เป็นการส่วนตัวโดยโทรติดต่อผู้ติดต่อที่ระบุ

ราคาสำหรับตัวเลือกที่เลือกอาจมีการปรับ ขนาดของการปรับฐานจะขึ้นอยู่กับเวลาที่เพิ่มขึ้นและลดลงของราคาในตลาด เมื่อผู้ขายสนใจที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ของตนอย่างรวดเร็วที่สุด คุณสามารถหวังว่าจะได้ส่วนลดมากถึง 10 ถึง 15% แต่บางครั้งผู้ขายก็สามารถถือครองบ้านของตนได้จนกว่ามูลค่าในอนาคตจะเพิ่มขึ้น หากราคายังคงทรงตัว ส่วนลดจะอยู่ในช่วง 4 ถึง 6%

คิดราคา 1 ตร.ว. ม. แต่ละตัวเลือกจากรายการ ในการทำเช่นนี้โดยคำนึงถึงการปรับจะต้องหารด้วยพื้นที่ทั้งหมดของวัตถุ จากค่าที่ได้รับทั้งหมดจำเป็นต้องยกเว้นค่าสูงสุดและต่ำสุดซึ่งแตกต่างจากค่าเฉลี่ย 20% ได้กำหนดค่าเฉลี่ยต่อหน่วย ตร.ว. ม. และคูณด้วยพื้นที่ของที่อยู่อาศัยโดยประมาณ, คำนวณราคาจริงโดยประมาณ.

นอกจากนี้ยังมีทางเลือกในการศึกษาต้นทุนที่แท้จริงของพื้นที่อยู่อาศัย - นี่คือ การวิจัยทางการตลาด... เริ่มแรกจะถูกเปิดเผยในราคาที่สูงมากเมื่อเทียบกับราคาตลาด หากไม่ได้รับข้อเสนอ จำนวนเงินจะค่อยๆ ลดลงจนกว่าผู้มีส่วนได้เสียจะปรากฏขึ้น วิธีนี้มีจุดบวกและลบ ประการหนึ่ง การขายอพาร์ทเมนต์เป็นเวลานานสามารถทำลายชื่อเสียงได้ คู่แข่งที่มีศักยภาพในการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดสามารถรอให้มูลค่าลดลงเป็นมูลค่าขั้นต่ำ

สำหรับกฎของขั้นตอนการพิจารณา โปรดดูวิดีโอต่อไปนี้:

สวัสดี! วันนี้ คุณจะได้เรียนรู้ว่าการประเมินค่าอพาร์ตเมนต์สำหรับการจำนองคืออะไร เหตุใดจึงมีความจำเป็น การประเมินค่าอพาร์ตเมนต์สำหรับการจำนองเป็นจำนวนเงินเท่าใด และจะสั่งซื้อได้ที่ไหน ในโพสต์นี้ เราได้รวบรวมข้อมูลสำหรับคุณจากผู้เชี่ยวชาญในประเด็นสำคัญนี้ และพร้อมที่จะตอบคำถามที่เหลือในความคิดเห็น

ส่วนหนึ่งของการจดทะเบียนสัญญาจำนองคือการประเมินราคาห้องชุด นี่เป็นข้อกำหนดของรัฐบาลกลาง ธนาคารที่ออกเงินกู้ในจำนวนที่ค่อนข้างมากต้องมีหลักประกันที่มีมูลค่าเท่ากับหรือเกินจำนวนเงินกู้ ในกรณีทำสัญญากู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ อพาร์ตเมนต์ที่ซื้อมาจะเป็นหลักประกัน ทั้งนี้ได้ดำเนินการประเมินอสังหาริมทรัพย์ในการให้สินเชื่อจำนอง

ธนาคารกำหนดจำนวนเงินกู้ตามสภาพคล่องและมูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังคำนึงถึงราคาที่ระบุต่ำสุด ดังนั้น สถาบันการเงินจึงประกันตัวเองจากการละเมิดสัญญาเงินกู้โดยผู้กู้ จึงสามารถขายทรัพย์สินที่จำนำได้ในราคาที่จะชดใช้ค่าเสียหายทั้งหมดจากเงินกู้

นอกจากนี้ การประเมินอสังหาริมทรัพย์ในการให้สินเชื่อจำนองเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้กู้เอง ประการแรก จะช่วยให้เขาประเมินความเพียงพอของราคาบ้านที่ผู้ขายกำหนดไว้ ประการที่สอง ผู้กู้สามารถมั่นใจได้ว่าในกรณีที่ไม่มีความเป็นไปได้ของการชำระเงินที่ทันเวลาเพิ่มเติม สัญญาจำนองสามารถปิดโดยการขายพาร์ทเมนต์ที่มูลค่าตลาดจริง

ในแง่หนึ่งมันเป็นผลประโยชน์ของธนาคารเพื่อให้ค่าที่อยู่อาศัยไม่สูงเกินจริงมิฉะนั้นการขายวัตถุที่จำนำจะไม่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายของสัญญาจำนอง ในทางกลับกัน ผู้กู้และโดยเฉพาะอย่างยิ่งนายหน้าของเขามีความสนใจในวงเงินกู้ที่มากขึ้นและจำนวนธุรกรรมที่มากขึ้นตามลำดับ ดังนั้น เพื่อให้สอดคล้องกับผลประโยชน์ของทุกฝ่าย จึงจำเป็นต้องได้รับการประเมินจากผู้เชี่ยวชาญอิสระ

การประเมินค่าอพาร์ตเมนต์สำหรับการจำนองเป็นอย่างไร

ประการแรก พึงระลึกไว้เสมอว่าการประเมินอพาร์ตเมนต์เกิดขึ้นเมื่อเลือกที่อยู่อาศัยในที่สุดและมีข้อตกลงกับผู้ขาย เพื่อให้การประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการจำนองผู้กู้ต้องรวบรวมเอกสารที่จำเป็น

ประกอบด้วย:

1. เอกสารชื่อเรื่อง ส่วนใหญ่มักจะเป็นสำเนาหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์หรือสำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หากมีการจำนองเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ใช้สอยจะมีการจัดเตรียมสำเนาข้อตกลงการมีส่วนร่วมในตราสารทุน
2. แผน BTI รวมถึงการอธิบายอพาร์ตเมนต์ - เอกสารที่มีคำอธิบายโดยละเอียดของพื้นที่ทั้งหมดซึ่งระบุขนาดที่แน่นอนและแผนผังชั้น ตามโครงการที่มีอยู่ ผู้ประเมินจะตรวจสอบตัวตนของแผนอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงและจัดทำเป็นเอกสาร หากพบข้อเท็จจริงของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระหว่างการปรองดอง จะต้องลงทะเบียนโดยไม่ล้มเหลว มิฉะนั้นธนาคารจะปฏิเสธการออกเงินกู้
3. สำเนาหนังสือเดินทางที่ดิน เอกสารนี้ออกโดย BTI ให้กับเจ้าของทรัพย์สิน
4. ใบรับรองที่ระบุว่าบ้านไม่รวมอยู่ในแผนการรื้อถอน (ไม่จำเป็นสำหรับอาคารใหม่)
5. หากมีการออกการจำนองสำหรับพื้นที่ใช้สอยในบ้านที่สร้างขึ้นในปี พ.ศ. 2503 จะต้องมีหนังสือรับรองการทับซ้อนกัน ความจริงก็คือบ้านเก่ามีพื้นไม้ซึ่งอาจมีอันตรายจากไฟไหม้มากขึ้น ด้วยเหตุนี้ บริษัทประกันภัยจึงปฏิเสธที่จะร่วมมือกับธนาคาร โดยกลัวความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นในเหตุการณ์ผู้เอาประกันภัย ในการนี้ไม่สามารถออกการจำนองได้เนื่องจากไม่มีสัญญาประกัน
6. สำเนาหนังสือเดินทางของคุณและรายละเอียดการติดต่อ

เมื่อรวบรวมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดแล้ว ผู้กู้ต้องติดต่อบริษัทประเมินราคาและตกลงเรื่องสถานที่และเวลาในการสอบ ในวันที่ได้รับการแต่งตั้ง ผู้ประเมินจะไปที่วัตถุซึ่งเขาดำเนินการตามลำดับการกระทำซึ่งผลลัพธ์ที่ได้คือรายงาน - การประเมินเรื่องจำนอง

วิธีการประเมิน

ในระหว่างการตรวจสอบ ผู้ประเมินราคาสามารถใช้วิธีการต่างๆ ในการทำงานเพื่อกำหนดสภาพคล่องและมูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยได้ วิธีที่พบมากที่สุดคือการเปรียบเทียบ ในกรณีนี้ วัตถุจะได้รับการประเมินในแง่ของธุรกรรมที่ปิดในตลาดสำหรับที่อยู่อาศัยที่คล้ายกัน

จริงอยู่ การตัดสินคุณค่านั้นคำนึงถึงการกำหนดปัจจัยการแก้ไข คำนวณจากความแตกต่างระหว่างตัวบ่งชี้ที่สำคัญต่างๆ ของที่อยู่อาศัย: ความแปลกใหม่ของบ้าน, ขนาดของพื้นที่ใช้สอย, คุณภาพของการตกแต่ง, ความห่างไกลของอาคารจากโครงสร้างพื้นฐานในเมืองที่สำคัญ ฯลฯ วิธีนี้เรียกว่า วิธีการทางการตลาด

วิธีที่นิยมมากที่สุดอันดับสองที่ผู้ประเมินราคาใช้ในงานของเขานั้นมีค่าใช้จ่ายสูง ในกรณีนี้จะคำนวณต้นทุนสำหรับการสร้างวัตถุที่เหมือนกัน

วิธีที่สามที่ใช้น้อยที่สุด (เมื่อเหตุผลในการประเมินอพาร์ทเมนต์คือการจำนอง) นั้นสามารถทำกำไรได้ ในกรณีนี้ จะถือว่าทรัพย์สินนั้นนำมาซึ่งรายได้ที่เป็นไปได้ ตัวอย่างเช่น หากนำไปใช้เพื่อให้เช่าหรือเพื่อวัตถุประสงค์อื่น โดยมีวัตถุประสงค์คือรายได้

เมื่อใช้วิธีเปรียบเทียบ มูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยจะถูกกำหนด และเมื่อใช้วิธีราคาทุนจะเป็นมูลค่าสภาพคล่อง โดยปกติ ราคาตลาดและสภาพคล่องจะไม่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ แต่มีบางครั้งที่จะเห็นความแตกต่างได้ ตัวอย่างเช่น มีการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ที่มีราคาแพงมากจากวัสดุก่อสร้างคุณภาพสูง แต่ในขณะเดียวกันบ้านที่ตั้งอยู่นั้นเป็นของกองทุนเก่าและตั้งอยู่ห่างไกลจากใจกลางเมือง ในกรณีนี้มูลค่าตลาดจะสูงกว่ามูลค่าของเหลวมาก

ออกจากการตรวจสอบวัตถุ ผู้ประเมินราคาไม่เพียงแต่ตรวจสอบที่อยู่อาศัยและตรวจสอบแผน BTI แต่ยังถ่ายภาพสถานที่

ปัจจัยต่อไปนี้ถูกนำมาพิจารณาด้วย:

• ศักดิ์ศรีและความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมของพื้นที่
• การปรากฏตัวของป้ายรถเมล์ในบริเวณใกล้เคียง, โรงเรียน, เด็ก ๆ สวน คลินิก ศูนย์การค้า และโครงสร้างพื้นฐานอื่นๆ
• ความแปลกใหม่ของบ้าน สภาพการตกแต่ง ทางเข้า พื้น;
• ตัวอาคารสร้างจากวัสดุอะไร
• จำนวนชั้นในบ้าน
• การจัดและปรับปรุงลาน

เกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์นั้นคำนึงถึงสิ่งต่อไปนี้:

• สี่เหลี่ยม;
• จำนวนห้องและที่ตั้ง (เค้าโครง);
• สภาพการตกแต่งและการสื่อสาร
• พื้น;
• ไม่มีหรือมีข้อบกพร่องหรือความบกพร่องที่มองเห็นได้และซ่อนเร้น

พร้อมรายงาน

จากข้อมูลข้างต้น ผู้ประเมินจะจัดทำรายงานที่มีข้อมูลดังต่อไปนี้:

1. ประการแรก ข้อมูลของผู้ประเมินและข้อมูลของลูกค้าจะถูกระบุ
2. ตามด้วยข้อมูลเกี่ยวกับวิธีการทำการประเมิน
3. ให้ข้อมูลที่สมบูรณ์เกี่ยวกับพาร์ทเมนท์ประเมิน
4. การวิเคราะห์เปรียบเทียบของตลาดอสังหาริมทรัพย์
5. สภาพคล่องและมูลค่าตลาดของพื้นที่ใช้สอย
6. ภาคผนวก

ผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อของธนาคารจะศึกษาส่วนสุดท้ายซึ่งมีรายงานเป็นอันดับแรก มันอยู่ในแอพพลิเคชั่นที่จะระบุเอกสารและรูปถ่ายของทรัพย์สินข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัยจะถูกทำซ้ำและที่สำคัญที่สุดคือข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนเงินที่ธนาคารจะสามารถได้รับจากการขายอพาร์ทเมนต์ในกรณีที่ ของการบอกเลิกสัญญาจำนอง

ตัวรายงานเป็นเอกสารพิมพ์ขนาด A4 จำนวน 25-30 แผ่น มีหมายเลขกำกับและรับรองโดยตราประทับและลายเซ็นของพนักงานที่รับผิดชอบของบริษัทประเมินราคา

รายงานการประเมินมูลค่ามีอายุ 6 เดือน หลังจากช่วงเวลานี้ หากยังไม่บรรลุข้อตกลงจำนองด้วยเหตุผลบางประการ ธนาคารจะขอเอกสารฉบับใหม่ที่เป็นปัจจุบัน

ระยะเวลาในการจัดทำรายงานเฉลี่ย 2 ถึง 5 วันทำการ

เท่าไหร่คะ

ค่าใช้จ่ายในการประเมินอพาร์ทเมนต์สำหรับการจำนองจะขึ้นอยู่กับภูมิภาคที่จะทำการประเมินเป็นหลัก

ในมอสโก คุณจะต้องจ่าย 3,500 ถึง 5,000 รูเบิลสำหรับการประเมินและจัดทำรายงาน ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก การสั่งซื้อบริการของผู้ประเมินราคาจะมีราคา 3,000-4,000 รูเบิล

หากการจำนองออกในภูมิภาคการสั่งซื้อบริการจะจ่ายเฉลี่ย 2,000-3,000 รูเบิล

เพื่อประหยัดเงินในการบริการของผู้ประเมินก่อนอื่นดูแลการยื่นคำขอประเมินราคาในเวลาที่เหมาะสม สำหรับการเตรียมรายงานอย่างเร่งด่วน บริษัทจะต้องจ่ายเงินเพิ่ม 2-3 พันรูเบิล

เมื่อต้องเลือกว่าจะสั่งการประเมินจากใคร ให้ศึกษาข้อเสนอของบริษัทและเลือกผลกำไรสูงสุด อย่างไรก็ตาม ให้ใส่ใจกับระยะเวลาในการให้บริการขององค์กรและชื่อเสียงขององค์กร ท้ายที่สุด ธนาคารอาจไม่ยอมรับรายงานที่จัดทำโดยบริษัทหนึ่งวันโดยมีค่าธรรมเนียมเล็กน้อย เนื่องจากจะไม่ดำเนินการตามข้อกำหนดที่จำเป็นทั้งหมด

ใครเป็นผู้จ่ายสำหรับการประเมินพาร์ทเมนท์? ผู้ที่ซื้ออพาร์ตเมนต์และสั่งซื้อบริการคือผู้กู้ ใครก็ตามที่ได้รับเงินกู้สนใจที่จะรวบรวมเอกสารทั้งหมดซึ่งหมายความว่าเขาจ่ายค่าประเมิน

จะสั่งประเมินห้องชุดเพื่อจำนองได้ที่ไหนบ้าง

ใครเป็นผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์? โดยปกติแล้วจะเป็นทั้งบริษัทที่มีส่วนร่วมในกิจกรรมประเภทนี้หรือผู้ประเมินราคาเอกชน อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดต่อไปนี้มีผลบังคับใช้กับทุกคน (บุคคลและนิติบุคคล) ที่เกี่ยวข้องกับการประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์:

1. ผู้ประเมินราคาจะต้องเป็นผู้ประกันตนเป็นเวลา 1 ปีหรือมากกว่า
2. บริษัทหรือบุคคลธรรมดาจะต้องเป็นสมาชิกของ SRO (สมาคมองค์กรกำกับดูแลตนเอง) รวมทั้งบริจาคเงินให้กับกองทุนทั่วไปอย่างต่อเนื่อง
3. ผู้ประเมินราคาต้องมีกรมธรรม์ความรับผิดทางแพ่งจำนวน 300,000 รูเบิลขึ้นไป

เหล่านี้เป็นกฎหลัก แต่มีอีกสิ่งหนึ่งที่อาจส่งผลต่อความเป็นอิสระของผลลัพธ์ - ตัวแทนบริษัทหรือผู้ประเมินราคาเอกชนไม่ควรเป็นญาติของผู้สั่งบริการประเมินราคา

ตามกฎแล้วเมื่อลงทะเบียนจำนองผู้กู้ไม่มีปัญหาในการหาผู้ประเมินราคา โดยปกติธนาคารจะให้รายชื่อองค์กรที่ได้รับการรับรองแก่ลูกค้าซึ่งสามารถสั่งซื้อบริการนี้ได้

เหตุใดจึงควรเลือกผู้ประเมินราคาจากรายการที่ธนาคารให้ไว้? เพราะบริษัททั้งหมดจากรายการนี้เป็นหุ้นส่วนถาวรขององค์กรทางการเงิน ได้ก่อตั้งตัวเองในตลาดนี้ และเตรียมเอกสารตามข้อกำหนดทั้งหมดของสมาคมธนาคารรัสเซียและสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย

สั่งซื้อรายงานจากบริษัทที่เชื่อถือได้ซึ่งธนาคารไว้วางใจ - คุณจะได้รับเอกสารโดยเร็วที่สุด เสร็จสิ้นตามข้อกำหนดทั้งหมด จะเสี่ยงทำไมแล้วหันไปหาบริษัทที่ไม่ได้รับการรับรองจากธนาคารซึ่งจะใช้เงินน้อยที่สุดสำหรับงานของพวกเขา แต่เอกสารสุดท้ายจะไม่ถูกตรวจสอบโดยผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อและการประเมินอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำการสั่งซื้อใหม่ ค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นจะไม่จ่ายให้ใครนอกจากผู้กู้

เมื่อเลือกผู้ประเมินราคาจากรายชื่อที่ได้รับที่ธนาคาร ให้สังเกตว่าบริษัทอยู่ในตลาดมานานแค่ไหน ไม่ว่าจะสามารถแนะนำตัวเองได้หรือไม่ อ่านบทวิจารณ์บนอินเทอร์เน็ต

เมื่อทำการเลือกแล้ว คุณต้องติดต่อผู้ประเมินราคาและส่งใบสมัคร หลังจากนั้นคุณสามารถเริ่มรวบรวมเอกสารที่จำเป็นได้

จะทำอย่างไรถ้าราคาประเมินของอพาร์ทเมนท์แตกต่างจากจำนวนเงินกู้จำนอง

ธนาคารจะเป็นผู้กำหนดจำนวนเงินกู้ยืมที่จะออกตามต้นทุนในการประเมินอพาร์ตเมนต์ หากราคาประเมินเท่ากับหรือสูงกว่าราคาที่ผู้ขายกำหนดไว้เล็กน้อย เงินกู้จำนองจะครอบคลุมต้นทุนการซื้อบ้านใหม่ทั้งหมด แต่ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ราคาประเมินจะต่ำกว่าจำนวนเงินที่ต้องซื้อห้องชุด และด้วยเหตุนี้ ธนาคารจึงไม่สามารถให้กู้ยืมเงินเกินจำนวนที่ระบุในรายงานของบริษัทประเมินราคาได้ จะทำอย่างไรในกรณีนี้?

ก่อนอื่น คุณสามารถสั่งการประเมินใหม่จากผู้เชี่ยวชาญคนอื่นโดยออกค่าใช้จ่ายเอง เป็นไปได้ว่าการประเมินเบื้องต้นไม่ได้คำนึงถึงปัจจัยทั้งหมดที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาที่ถูกต้อง

หากในระหว่างการประเมินใหม่ ราคาถูกกำหนดภายในขอบเขตเดียวกัน ก็เป็นไปได้ที่จะให้หลักประกันเพิ่มเติมสำหรับจำนวนเงินที่ขาดหายไปในการจำนอง

นอกจากนี้อย่าละเลยโอกาสที่จะขอส่วนลดจากผู้ขาย บางทีเมื่อเห็นผู้ซื้อจริงเขาจะยอม

หากไม่มีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมและผู้ขายไม่เห็นด้วยที่จะลดราคาลงอย่างมาก คุณสามารถขอสินเชื่อเงินสดสำหรับจำนวนเงินที่ขาดหายไปได้ จริงอยู่อัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าอัตราการจำนองอย่างมาก

บทสรุป

ไม่ใช่ธุรกรรมจำนองเดียวที่เสร็จสมบูรณ์โดยไม่มีการประเมินค่าอพาร์ตเมนต์ นี่ไม่ใช่แค่พิธีการที่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม การประเมินที่ดำเนินการอย่างเชี่ยวชาญช่วยยืนยันว่าในกรณีที่เกิดสถานการณ์ที่นำไปสู่การยุติสัญญาจำนอง ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถขายบ้านให้กับคู่กรณีได้อย่างแท้จริง ซึ่งครอบคลุมความสูญเสียทั้งหมด สิ่งสำคัญสำหรับทั้งธนาคารและลูกค้าคือการประเมินนั้นมีวัตถุประสงค์ เป็นมืออาชีพและเป็นอิสระ

หากคุณยังคงมีคำถามในหัวข้อนี้เรากำลังรอพวกเขาอยู่ในความคิดเห็น

การเรียนรู้วิธีการจัดเรียงอย่างถูกต้องและเหตุผลที่คุณต้องการจะเป็นเรื่องที่น่าสนใจและสำคัญสำหรับคุณ

เราจะขอบคุณสำหรับการโพสต์ซ้ำ ถูกใจและให้คะแนนบทความ

กระบวนการสร้างมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามหลักการบางอย่างโดยใช้วิธีการที่จัดตั้งขึ้น การประเมินอสังหาริมทรัพย์มีหลายขั้นตอน

ขั้นตอนที่ 1คำชี้แจงของปัญหา - ซึ่งจำเป็นต้องกำหนดค่าของวัตถุ ในขั้นตอนนี้จำเป็นต้องมีการชี้แจงวัตถุประสงค์ของขั้นตอน ตัวอย่างเช่น สำหรับการขายอพาร์ทเมนต์หรือการจำนอง

จะต้องค้นหาว่าจะต้องกำหนดต้นทุนประเภทใด จะขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของงานประเมิน ดังนั้นสำหรับการขายทรัพย์สิน คุณต้องกำหนดมูลค่าตลาด เพื่อออกกรมธรรม์ประกันภัย - แบบประกัน มูลค่าหลักประกันมักจะคำนวณเมื่อคุณลงทะเบียนจำนองทรัพย์สินเพื่อจัดหาเงินกู้

ต้องกำหนดวันทำงานเงื่อนไขและสถานการณ์ที่เป็นไปได้ทั้งหมดที่อาจส่งผลต่อต้นทุนขั้นสุดท้ายจะถูกบันทึกไว้

ระยะที่ 2การก่อตัวของแผนและสัญญา ผู้ประเมินราคาหลังจากทำความคุ้นเคยกับวัตถุเบื้องต้นแล้วได้จัดทำขั้นตอนการปฏิบัติงานประเมินซึ่งเริ่มต้นด้วยการตรวจสอบทรัพย์สินด้วยสายตาทำความคุ้นเคยกับข้อมูลที่ให้ไว้ หากวัตถุมีขนาดใหญ่พอ จะพิจารณาความจำเป็นในการดึงดูดผู้ประเมินผู้เชี่ยวชาญเพิ่มเติม

เมื่อสิ้นสุดขั้นตอนนี้ จะต้องร่างและลงนามในข้อตกลงซึ่งระบุถึงคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

อีกด้วย e อธิบายเรื่องของสัญญา, ระยะเวลาของงาน, ต้นทุนของการบริการที่มีให้

ขั้นตอนที่ 3การรวบรวมข้อมูลและเหตุผลของข้อสรุป ขั้นตอนนี้เป็นสิ่งสำคัญที่สุด ผลสุดท้ายขึ้นอยู่กับข้อมูลที่จะเก็บรวบรวม

ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งลงนามในรายละเอียด มีการระบุข้อบกพร่องที่เป็นไปได้อธิบายอาณาเขตที่อยู่ติดกับวัตถุ มีการวิเคราะห์เอกสารทางกฎหมายที่มีอยู่ ตรวจสอบความน่าเชื่อถือ วัตถุนี้พิจารณาจากมุมมองของตำแหน่งทางเศรษฐกิจและสังคม

ในท้ายที่สุด ข้อมูลที่รวบรวมและให้มาทั้งหมดจะถูกวิเคราะห์โดยผู้เชี่ยวชาญ

ขั้นตอนที่ 4เลือกใช้อาณาเขตที่เป็นที่ยอมรับและมีประสิทธิภาพมากที่สุด ทั้งเป็นสถานที่ที่พัฒนาแล้วและน่าจะว่าง กำหนดราคาสูงสุดสำหรับการใช้ที่ดินที่วัตถุตั้งอยู่

ขั้นตอนที่ 5ขั้นตอนการคำนวณต้นทุนของวัตถุ ดำเนินการบนพื้นฐานของวิธีการคำนวณหลักสามวิธี:

1. แนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับการพิจารณาการรับผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่เป็นไปได้จากการใช้วัตถุนี้
2. วิธีเปรียบเทียบใช้การเปรียบเทียบคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกัน วิธีนี้ไม่สามารถใช้กับคุณสมบัติเฉพาะได้ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ต้องสามารถเปรียบเทียบได้
3. แนวทางต้นทุนขึ้นอยู่กับการรวมต้นทุนที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้และควรจ่ายเพิ่มเติมเพื่อกู้คืนออบเจ็กต์โดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา

ระยะที่ 6การประสานงานของผลลัพธ์ที่ได้รับโดยคำนึงถึงเงื่อนไขทั้งหมด ในขั้นตอนนี้ จะระบุความไม่ถูกต้องและข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้ ต้นทุนรวมขั้นสุดท้ายจะเกิดขึ้น

7 เวที.จัดทำรายงานการประเมินซึ่งส่งมอบให้กับลูกค้าของงาน

จะต้องมีข้อมูลดังต่อไปนี้:

• วันที่รายงาน;
• ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ประเมินราคา
• พื้นฐานสำหรับงานประเมิน
• คำอธิบายของทรัพย์สิน;
• รายการวิธีการและวิธีการที่ใช้ในการประเมิน
• ความคลาดเคลื่อนและข้อจำกัดในการกำหนดต้นทุน
• รายการเอกสาร;
• ต้นทุนรวมของวัตถุ

เกณฑ์ต้นทุนอ็อบเจ็กต์

มูลค่าของราคาสุดท้ายของอสังหาริมทรัพย์ได้รับอิทธิพลจากเกณฑ์และปัจจัยจำนวนมาก:

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนจะได้รับอิทธิพลอย่างมากจากปีที่สร้างอาคารตลอดจนวัสดุที่ใช้สร้าง

วิธีการประเมินในทางปฏิบัติ: ลำดับขั้นตอน

โดยปกติ เมื่อมีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสองฝ่ายในการทำธุรกรรมจะมีมุมมองที่แตกต่างกันในผลลัพธ์สุดท้าย ธนาคารมีความสนใจในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ต่ำเกินไป หากต่ำกว่านั้นการดำเนินการตามวัตถุเป็นหลักประกันอาจเร็วขึ้น

สำหรับผู้กู้ ค่าใช้จ่ายสูงค้ำประกันเงินกู้จำนวนมาก สถานการณ์นี้ควรนำมาพิจารณาเมื่อองค์กรธนาคารจัดให้มีผู้ประเมินราคาของตนเอง

นอกจากนี้ เมื่อดำเนินการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญอิสระ ธนาคารอาจปฏิเสธที่จะรับรายงานดังกล่าว

การประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นขั้นตอนที่จำเป็นในการกำหนดมูลค่าของวัตถุในช่วงเวลาหนึ่ง ผู้ประเมินราคาผู้เชี่ยวชาญทำงานเพื่อกำหนดต้นทุน ขั้นตอนการประมาณค่าประกอบด้วยหลายขั้นตอน ซึ่งแต่ละขั้นตอนมีความสำคัญต่อการกำหนดต้นทุนขั้นสุดท้ายที่ถูกต้องแม่นยำ

14.03.2008 08:36 [บริษัทประเมินราคา "บริษัทประเมินราคา"]

บทความนี้มีเนื้อหาเกี่ยวกับการประเมินอสังหาริมทรัพย์และมุ่งเน้นไปที่ผู้ที่สนใจในการกำหนดราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก เช่นเดียวกับในพื้นฐานระเบียบวิธีและกฎหมายของการประเมินอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์หรือ ทรัพย์สิน, - เหล่านี้คือแปลงที่ดิน, แปลงดินใต้ผิวดิน, แหล่งน้ำที่แยกจากกันและทุกสิ่งที่เชื่อมต่อกับแผ่นดินอย่างแน่นหนานั่นคือวัตถุซึ่งการเคลื่อนไหวที่เป็นไปไม่ได้โดยไม่มีความเสียหายที่ไม่สมส่วนต่อวัตถุประสงค์ของพวกเขา แนวคิดนี้ยังรวมถึงสิทธิ ผลประโยชน์ และผลประโยชน์ที่เกิดจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ในประเทศของเราอยู่ในการหมุนเวียนของพลเมืองอย่างเสรีและเป็นเป้าหมายของการทำธุรกรรมต่างๆ ซึ่งมักจะก่อให้เกิดความจำเป็นในการประเมินมูลค่าของมัน ตามคำจำกัดความ การประเมินคือชุดของการกระทำที่มุ่งสร้างมูลค่าของวัตถุที่ประเมิน อะไรทำหน้าที่เป็นเป้าหมายของการประเมินถ้าเราพูดถึงการประเมินอสังหาริมทรัพย์? แน่นอน อย่างแรกเลย สิ่งเหล่านี้คือ วัตถุอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ แต่ก็สามารถแยกสิทธิที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินได้ เช่น สิทธิในการเช่า และภาระผูกพัน (หนี้) ตลอดจนงานหรือบริการ

ส่วนใหญ่แล้วในทางปฏิบัติของการประเมินอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่อไปนี้จะปรากฏเป็นวัตถุของการประเมิน:

* ที่ดิน;
* อาคาร (ที่อยู่อาศัยและที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย);
* สถานที่ (ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัย);
* วัตถุที่ยังไม่เสร็จ;
* โครงสร้าง;
* แปลงดินชั้นล่าง;
* ป่าไม้ยืนต้น;
* แหล่งน้ำแยก

เมื่อประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ จำเป็นต้องกำหนดว่าสิทธิ์ใดในวัตถุนี้กำลังได้รับการประเมินในกรณีนี้ ตัวอย่างเช่น สามารถประเมินทั้งความเป็นเจ้าของและสัญญาเช่าสำหรับอาคารเดียวกันได้ เห็นได้ชัดว่าค่านิยมของกฎหมายทั้งสองประเภทนี้มีความแตกต่างกันโดยพื้นฐาน

มีบางสถานการณ์ที่มีสิทธิตามกฎหมายของบุคคลที่สามซึ่งไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินในทรัพย์สิน ในกรณีนี้ ถือว่าวัตถุมีภาระผูกพัน ตัวอย่างเช่น หากมีการเช่าอาคารโดยสัญญาเช่าระยะยาว นอกเหนือจากสิทธิ์ความเป็นเจ้าของที่เป็นของเจ้าของอาคารแล้ว ก็ยังมีสิทธิ์ของผู้เช่าตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าและกฎหมายฉบับปัจจุบันอีกด้วย อีกตัวอย่างหนึ่งของภาระผูกพันคือที่ดินซึ่งเจ้าของเนื่องจากลักษณะเฉพาะของที่ตั้งของแปลงจำเป็นต้องให้สิทธิ์ในการเดิน (ทาง) ในแปลงของเขา เมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องคำนึงถึงภาระผูกพันใด ๆ เนื่องจากตามกฎแล้วจะลดมูลค่าของทรัพย์สิน

แต่เป้าหมายของการประเมินสามารถไม่ใช่แค่สิ่งของเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสิทธิ ภาระผูกพัน หนี้ งานบริการ สิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวถึงข้างต้นนั้นไม่มีอะไรมากไปกว่าประเภทของภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนี้และสามารถทำหน้าที่เป็นเป้าหมายของการประเมินมูลค่าได้ นอกจากนี้ วัตถุประเภทนี้ (สิทธิการเช่า) ยังสามารถขาย จำนำ หรือสนับสนุนเพื่อสนับสนุนทุนจดทะเบียนของนิติบุคคล

งานหลักที่ได้รับการแก้ไขในกระบวนการประเมินอสังหาริมทรัพย์คือการกำหนดมูลค่าของวัตถุ แต่ควรกำหนดต้นทุนแบบใดในแต่ละกรณี? ผู้ประเมินต้องตอบคำถามนี้ก่อนดำเนินการประเมิน มูลค่ามีหลายประเภท ซึ่งโดยทั่วไปแล้วคือมูลค่าตลาด

มูลค่าตลาดเป็นราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดที่เรื่องของการประเมินมูลค่าสามารถทำให้แปลกแยกในตลาดเปิดในสภาพแวดล้อมการแข่งขัน เมื่อคู่สัญญาทำธุรกรรมอย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมด และไม่มีสถานการณ์พิเศษใดสะท้อนให้เห็นในมูลค่าของ ราคาซื้อขาย มูลค่าตลาดมีขอบเขตที่กว้างมากและถูกกำหนดไว้ในกรณีของการซื้อและขายหรือการจำนำอสังหาริมทรัพย์การมีส่วนร่วมในทุนจดทะเบียนหรือการจดทะเบียนในกรณีของการสืบทอดหรือการบริจาคของวัตถุเมื่อกำหนดฐานภาษีและ ในสถานการณ์อื่นๆ อีกมากมาย มาตรฐานมูลค่าตลาดมักใช้กันมากจนแม้แต่ในระดับนิติบัญญัติก็มีบทบัญญัติว่าหากใช้คำว่า "มูลค่า" ในเอกสารทางราชการ (ข้อความของกฎหมาย พระราชกฤษฎีกา ฯลฯ ) โดยไม่มีคำอธิบายใดๆ ก็ตาม ควรจะเป็นพาหะในใจ มูลค่าตลาด. วลี "มูลค่าจริง" "มูลค่ายุติธรรม" "มูลค่าจริง" ที่พบในเอกสารควรเข้าใจว่าเป็น "มูลค่าตลาด" ด้วย

การประเมินใดๆ เริ่มต้นด้วยการสรุปสัญญาการประเมินและสิ้นสุดด้วยการเตรียมและส่งรายงานการประเมินเป็นลายลักษณ์อักษรให้กับลูกค้า พิจารณารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับขั้นตอนการประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ตัวอย่างการประเมินอาคาร การประเมินอาคารประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้:

* สรุปสัญญาประเมินราคากับลูกค้า
* การจัดตั้งลักษณะเชิงปริมาณและคุณภาพของอาคาร
* การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ตั้งของอาคารที่ประเมิน
* ทางเลือกของวิธีการ (s) ของการประเมินภายในแต่ละแนวทางในการประเมินและการดำเนินการตามการประมาณการที่จำเป็น
* ภาพรวมของผลลัพธ์ที่ได้รับในกรอบของแนวทางการประเมินแต่ละวิธี และการกำหนดมูลค่าขั้นสุดท้ายของต้นทุนของอาคาร
* รวบรวมและส่งรายงานการประเมินให้กับลูกค้า

ในการดำเนินการประเมิน ผู้ประเมินจะใช้ข้อมูลจากเอกสารดังต่อไปนี้

* หนังสือรับรองการจดทะเบียนสิทธิในอาคารที่ได้รับการประเมิน
* สารสกัดจากหนังสือเดินทาง BTI สำหรับอาคาร คำอธิบาย และแบบแปลนชั้น
* สัญญาเช่าหรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนของรัฐเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินที่อาคารประเมินตั้งอยู่
* หนังสือรับรองของผู้ถือลิขสิทธิ์เกี่ยวกับการไม่มีหรือมีภาระผูกพัน
* หนังสือรับรองมูลค่าตามบัญชีของอาคาร (สำหรับเจ้าของ - นิติบุคคล)

ข้อมูลจากเอกสารเหล่านี้ รวมทั้งผลการตรวจสอบอาคารที่ดำเนินการโดยผู้ประเมินราคา เป็นฐานข้อมูลสำหรับการประเมินตามวัตถุประสงค์

โดยทั่วไป มีการใช้วิธีการหลักสามวิธีในการประเมินมูลค่าอาคาร ได้แก่ ต้นทุน รายได้ และการเปรียบเทียบ

วิธีต้นทุนคือชุดของวิธีการประมาณต้นทุนตามการกำหนดต้นทุนที่จำเป็นในการฟื้นฟูหรือเปลี่ยนอาคาร โดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา วิธีราคาทุนอยู่บนพื้นฐานของหลักการทดแทน ซึ่งถือว่าผู้ซื้อที่สมเหตุสมผลจะไม่จ่ายมากกว่าต้นทุนในการสร้างอาคารสาธารณูปโภคที่คล้ายคลึงกันกับมูลค่าที่มีมูลค่า

แนวทางรายได้เป็นชุดของวิธีการประมาณราคาตามการกำหนดรายได้ที่คาดหวังจากการดำเนินงานของอาคาร การกำหนดมูลค่าอาคารจากมุมมองของแนวทางรายได้ขึ้นอยู่กับสมมติฐานว่าผู้ซื้อที่มีศักยภาพ (นักลงทุน) จะไม่จ่ายเงินมากกว่ามูลค่าปัจจุบันของรายได้ในอนาคตจากการดำเนินงานของอาคารนี้ (สันนิษฐานว่าสำหรับผู้ซื้อรายนี้ มันไม่สำคัญ ทรัพย์สินดังกล่าว แต่สิทธิที่จะได้รับรายได้ในอนาคตจากการเป็นเจ้าของนี้ ทรัพย์สินยู) ในทำนองเดียวกันเจ้าของจะไม่ขายของเขา ทรัพย์สินในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าปัจจุบันของกำไรสุทธิที่คาดการณ์ไว้ เป็นที่เชื่อกันว่าเป็นผลจากการมีปฏิสัมพันธ์คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะบรรลุข้อตกลงเกี่ยวกับราคาตลาดของอาคารเท่ากับมูลค่าปัจจุบันของรายได้ในอนาคต

ตัวอย่างที่แสดงให้เห็นมากที่สุดและคำนึงถึงอัตราส่วนของอุปสงค์และอุปทานในตลาดอย่างครบถ้วนคือ วิธีเปรียบเทียบ ซึ่งเป็นชุดของวิธีการประมาณราคาโดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบอาคารที่ประเมินแล้วกับอาคารที่คล้ายกันซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของธุรกรรมกับ พวกเขา. การใช้วิธีการเปรียบเทียบนั้นอยู่บนสมมติฐานที่ว่าผู้ซื้อที่มีความรู้และสมเหตุสมผลจะไม่จ่ายมากกว่าราคาซื้อ (ข้อเสนอ) ของอสังหาริมทรัพย์อื่นในตลาดเดียวกันที่มียูทิลิตี้คล้ายกัน ในการใช้งานจริงของแนวทางเปรียบเทียบ ให้พิจารณาว่าอาคารที่คล้ายกับการประเมินนั้นขายแล้วหรืออย่างน้อยก็เสนอขาย จากนั้นจะมีการแก้ไข (การปรับ) สำหรับความแตกต่างที่มีอยู่ระหว่างวัตถุที่ประเมินและเปรียบเทียบได้ตั้งแต่ เป็นการยากมากที่จะหาวัตถุสองชิ้นที่คล้ายคลึงกันอย่างสิ้นเชิง ราคาที่ปรับปรุงแล้วจะเป็นตัวกำหนดราคาที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดสำหรับทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินหากมีการเสนอขายในตลาดเปิด

อย่างที่คุณเห็น การประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการที่ค่อนข้างซับซ้อน ซึ่งต้องใช้ความรู้พิเศษ เฉพาะผู้ประเมินราคาที่ตรงตามข้อกำหนดของกฎหมาย "เกี่ยวกับกิจกรรมการประเมินในสหพันธรัฐรัสเซีย" เท่านั้นที่มีสิทธิ์ประเมินและออกรายงานการประเมิน ไม่นานมานี้ กฎหมายฉบับนี้ได้รับการแก้ไขและตามขั้นตอนปัจจุบัน ผู้ประเมินราคาคือบุคคลที่เป็นสมาชิกขององค์กรกำกับดูแลตนเองแห่งหนึ่งของผู้ประเมินราคา และเป็นผู้ประกันความรับผิดของตนตามข้อกำหนดของกฎหมายปัจจุบัน ในเวลาเดียวกัน องค์กรกำกับดูแลตนเองของผู้ประเมินราคาเป็นองค์กรไม่แสวงหาผลกำไรที่สร้างขึ้นเพื่อควบคุมและควบคุมกิจกรรมการประเมิน ซึ่งรวมอยู่ในทะเบียนแบบรวมของรัฐขององค์กรผู้ประเมินราคาที่ควบคุมตนเองและผู้ประเมินราคาที่รวมกันเป็นหนึ่งตามเงื่อนไขการเป็นสมาชิก ในการเป็นสมาชิกขององค์กรกำกับดูแลตนเอง ผู้ประเมินแต่ละรายต้องมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดต่อไปนี้:

* มีการศึกษาที่สูงขึ้น
* มีการศึกษาพิเศษตามโครงการที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐในด้านกิจกรรมการประเมิน
* เป็นประจำ (อย่างน้อยทุก ๆ สามปี) เพื่อศึกษาในโปรแกรมการฝึกอบรมพิเศษ
* ไม่มีการลงโทษที่ไม่ได้ลบล้างหรือโดดเด่นในคดีอาชญากรรมในแวดวงเศรษฐกิจ เช่นเดียวกับอาชญากรรมที่มีความรุนแรงปานกลาง อาชญากรรมร้ายแรง และโดยเฉพาะอย่างยิ่งอาชญากรรมร้ายแรง

ผลงานของผู้ประเมินคือรายงานการประเมินซึ่งประกอบด้วยผลการประเมินและอธิบายกระบวนการประเมินทั้งหมด รายงานการประเมินจะต้องประกอบด้วย:

* วันที่ของการประเมิน;
* ใช้มาตรฐานการประเมิน
* เป้าหมายและวัตถุประสงค์ของการประเมิน
* วันที่จัดทำและหมายเลขซีเรียลของรายงาน
* พื้นฐานสำหรับการประเมิน (ตามหลักเกณฑ์คือสัญญาสำหรับการประเมิน)
* ที่ตั้งของผู้ประเมินราคาและข้อมูลเกี่ยวกับใบอนุญาตที่ออกให้เขา
* คำอธิบายที่แน่นอนของวัตถุของการประเมินและเกี่ยวกับวัตถุที่เป็นของนิติบุคคล - รายละเอียดของนิติบุคคลและมูลค่าตามบัญชีของวัตถุเหล่านี้
* มาตรฐานที่ใช้กำหนดประเภทมูลค่าของวัตถุที่ประเมินที่สอดคล้องกัน เหตุผลสำหรับการใช้งานในการประเมินวัตถุนี้ รายการข้อมูลที่ใช้ ระบุแหล่งที่มาของการรับ ตลอดจนข้อสมมติที่นำมาใช้ในระหว่างการประเมิน
* ลำดับของการกำหนดค่าของวัตถุและมูลค่ารวมของมันตลอดจนข้อ จำกัด และข้อ จำกัด ของการประยุกต์ใช้ผลลัพธ์ที่ได้รับ;
* วันที่กำหนดมูลค่าของวัตถุ;
* รายการเอกสารที่ผู้ประเมินใช้และกำหนดลักษณะเชิงปริมาณและคุณภาพของวัตถุที่ประเมิน

รายงานการประเมินจะต้องระบุหมายเลขทีละหน้า เย็บเล่ม ลงนามโดยผู้ประเมินที่ดำเนินการประเมิน และปิดผนึกด้วยตราประทับส่วนตัวของผู้ประเมินราคาหรือตราประทับของนิติบุคคลที่ผู้ประเมินราคาทำสัญญาจ้าง ผู้บริโภคบริการประเมินราคาควรจำไว้ว่าเฉพาะเอกสารดังกล่าวซึ่งจัดทำขึ้นตามข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งหมดและมาตรฐานการประเมินปัจจุบันเท่านั้นที่จะเป็นรายงานการประเมินจริง ซึ่งจะนำมาใช้ในทุกกรณีอย่างเป็นทางการ

หากคุณต้องการรับคำแนะนำอย่างมืออาชีพโดยละเอียดเกี่ยวกับการประเมินอสังหาริมทรัพย์ โปรดติดต่อบริษัทประเมินราคา "OTSENKA Corporation" ทางโทรศัพท์: +7-495-7268674