Прецедентное решение вынес Симоновский районный суд столицы по так называемому договору пожизненной ренты.
Такой договор для многих одиноких стариков - единственный способ обеспечить себе сносные условия жизни, получить небольшой дополнительный доход, а при некоторых договорах - и помощь в ведении хозяйства. Выгодно такое соглашение и второй стороне. Тот, кто обязуется доплачивать и помогать пожилому человеку, получает право собственности на его квартиру. Понятно, что при такой схеме немощные люди рискуют нарваться на мошенников, которые могут или сжить старика со свету, или банально обмануть с выплатами.
Рискует и покупатель. Как показывает судебное решение, он может разом лишиться и права на жилье, и всех выплаченных денег.
Между тем договоры пожизненной ренты становятся все популярней как в Москве, так и в других российских городах. Вместе с тем растет и количество негодяев, пытающихся нажиться на таком виде сотрудничества с пожилыми людьми. Как бороться с обманом? Не каждый престарелый человек сможет грамотно отстаивать свои интересы в судебных тяжбах, некоторые даже не способны правильно оформить документы в суд. Что же им делать? Ответ дает показательная история с одним таким договором.
Потому так важно свежее судебное решение, которое помогло престарелой женщине избавиться от кабальной ренты.
82-летняя женщина, инвалид второй группы, в 2008 году заключила со своей знакомой договор пожизненного содержания с иждивением, по которому передала в ее собственность свою квартиру в Москве. При этом согласно условиям договора плательщик ренты обязался обеспечивать пожилую женщину жильем, питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, а также выплачивать ей ежемесячные рентные платежи и отремонтировать квартиру.
Сначала "добрая знакомая" исправно, каждый месяц платила старушке обещанные взносы. Правда, сразу с момента заключения договора отказалась от какой-либо реальной помощи, в том числе от ремонта квартиры. А с мая 2014 года новая владелица квартиры перестала перечислять пенсионерке и ежемесячные выплаты. После чего квартирантке пришлось даже оплачивать коммунальные платежи за свой счет, чтобы не отключили электричество в квартире.
За защитой своих прав пенсионерка обратилась в прокуратуру. Установив, что условия договора действительно нарушаются, прокурор встал на защиту прав 82-летней москвички и направил в суд исковое заявление о расторжении договора ренты. Суд поддержал позицию прокуратуры. Судебное решение уже направлено в управление Росреестра для обратного переоформления квартиры на бывшую владелицу.
При этом платежи, которые пожилая женщина в течение 6 лет получала от рентоплательщицы, возвращать ей не придется. Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата квартиры либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Эта история закончилась хорошо. Но, к сожалению, нередко люди, подписавшие договор ренты, собственноручно подписывают себе смертный приговор. В конце прошлого года столицу шокировала история гибели у своего подъезда 62-летней Тамары Хохряковой, которой неожиданно подбежавшие двое неизвестных мужчин вкололи шприц с ядом.
Как позднее выяснилось, организатором преступления выступил риэлтор Виталий Студеникин, создавший целый "бизнес" по убийству пенсионеров. Его жертвами стали еще по крайней мере шесть человек. Все они незадолго перед смертью заключили договоры пожизненной ренты.
Тем не менее иногда договор ренты бывает и взаимовыгоден. Старики получают значительную ежемесячную прибавку к пенсии плюс другие предусмотренные договором услуги, а, допустим, молодая пара - возможность в перспективе получить квартиру, на которую накопить у них нет никакой возможности. Главное условие же одно - чтобы обе стороны оказались порядочными людьми.
Кстати, такая схема покупки жилья давно практикуется в Европе. Во многих странах можно по цене значительно ниже рыночной приобрести квартиру, но с оговоркой о том, что владелец будет жить в ней до конца своих дней.
Согласно российскому законодательству "пожизненная рента" - это совокупность норм права, регулирующих передачу недвижимости от одного лица другому в обмен на выплаты рентных платежей прежнему владельцу недвижимости. Говоря проще, покупатель выплачивает продавцу единоразово часть стоимости квартиры и обязуется в равных долях на протяжении всей жизни владельца недвижимости выплачивать ему определенную договором ежемесячную ренту.
Отличительной особенностью пожизненной ренты является то, что продавец такой недвижимости по-прежнему продолжает жить в уже проданном помещении, однако утрачивает возможность продать или подарить квартиру.
По данным агентств недвижимости, в России за право собственности по договору ренты обычно устанавливается дополнительная оплата пенсионеру в размере 10-15 тысяч рублей. Иногда обязательным условием сделки является уход за стариком - покупатель должен будет приобретать ему лекарства, продукты, помогать, если пенсионера положат в больницу. Нередко в договоре предусмотрена оплата расходов на похороны. Но это все, по словам юристов, обсуждается индивидуально сторонами при заключении договора.
Основной документ, оформляемый при таких сделках, - договор ренты, регулирующий все параметры, касающиеся объекта недвижимости, а также условия и сроки выплат. Законодательство РФ определяет, что размер минимальной ренты должен составлять не менее одного МРОТ, а при его индексации должны происходить и соответствующие увеличения платежей.
Следует отметить, что договоры пожизненной ренты и пожизненного иждивения (покупка продуктов, лекарств, уборка и прочее) юридически никак не связываются между собой. Поэтому в таких случаях заключаются сразу два договора.
Справка "РГ"
Стоимость квартир по договорам ренты в Москве и размер рентных платежей по ним
По данным риэлторов, по договору ренты в Москве чаще всего продаются однокомнатные квартиры. К примеру, сейчас таким образом можно купить за 2,3 млн однушку на окраине. При этом пенсионеру, которому сейчас 66 лет, нужно будет пожизненно выплачивать по 15 тысяч рублей в месяц.
А вот однокомнатная квартира ближе к центру продается за 3,7 млн рублей. Собственнице 80 лет. В месяц ей нужно будет платить 30 тысяч рублей.
Двухкомнатная квартира в хорошем районе предлагается по договору ренты за 2,2 млн рублей. В ней проживают супруги в возрасте 60 и 70 лет. В месяц им нужно будет дополнительно платить по 30 тысяч рублей. Эта квартира сразу продается в собственность, но с отсрочкой заселения и прописки.
Разъяснения "рг"
Преимущества и недостатки договора ренты для владельцев недвижимости:
1. Продавец и члены его семьи имеют право проживать в своей квартире до своей смерти.
2. У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей.
3. В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.
4. Есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае для того чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд или прокуратуру.
5. Есть риск, что "покупатель" окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти "продавца", будет своими действиями этому способствовать.
Мнение эксперта
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:
Cегодня существует достаточно серьезная криминальная составляющая в этой сфере бизнеса. Работают компании, которые на этом специализируются, и, безусловно, возникает угроза того, что, получив квартиру, недобросовестные люди специально создают худшие условия для пенсионера, сокращая тем самым его жизнь. Поэтому такие договорные отношения заключать с незнакомыми людьми либо с какими-то компаниями считаю достаточно высокорискованной ситуацией, особенно для одиноких пенсионеров.
Что такое договор ренты, в отношении какого имущества он может заключаться, с кем, на каких условиях и кому это выгодно, мы выяснили в агентствах недвижимости, которые предлагают данный вид услуг.
Что такое рента и чего ожидать от данного вида сделки с недвижимостью
Рассказывает Артем Косулин, юрист агентства недвижимости «Адрес»:
Рента – достаточно новый для российского законодательства вид договора. Если все упростить, то отношения ренты сводятся к тому, что одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) имущество в собственность, за что периодически получает вознаграждение или даже полное содержание сколь угодно долго.
Договор ренты регламентируется гл. 33 части второй «Гражданского кодекса» Российской Федерации. Согласно документу, имеют право на существование следующие виды ренты:
Постоянная рента (параграф 2, ст. 589-595) – по договору плательщик ренты принимает на себя обязанность бессрочно выплачивать ее получателю. Права получателя переходят по наследству. После его смерти рентными платежами будут пользоваться наследники. Кроме того, получатель ренты может передать свое право иному лицу путем уступки требований. Получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности;
Пожизненная рента (параграф 3, ст. 596-600) – договор, который предусматривает ежемесячную выплату денежной суммы до конца жизни получателя ренты. Эта сумма должна быть четко определена и зафиксирована в нотариально удостоверенном договоре;
Пожизненное содержание с иждивением (параграф 4, ст. 601-605) – обеспечение получателя ренты жильем, питанием, уходом, медикаментами (если он нуждается в них по состоянию здоровья) взамен права собственности на имущество. В этот вид ренты входит также оплата и организация ритуальных услуг.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах по договоренности сторон (ст. 603).
Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимальной суммы, установленной законом, а в случаях, предусмотренных статьей 318 ГК РФ, подлежит увеличению.
Договор ренты могут заключать совершеннолетние дееспособные граждане. Исключение, пожалуй, составляют социальные работники. Они не могут быть плательщиками ренты в силу своей профессиональной деятельности.
Договор ренты иногда путают с договором дарения. Следует внести ясность: договор дарения – это передача имущества (в нашем случае недвижимого) безвозмездно и навсегда, а договор ренты – передача имущества в обмен на материальные блага до конца жизни получателя ренты. Кроме того, договор ренты можно расторгнуть (по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке), а вернуть подаренную в здравом уме и твердой памяти квартиру будет очень сложно, почти невозможно.
Рассказывает заместитель директора агентства недвижимости «Доверие-АН» Эдуард Чупров:
Договор ренты регулируется статьями 538-597 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 584 ГК РФ договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Вариантов простой письменной формы закон не предусматривает. Именно поэтому обеим сторонам договора ренты до его заключения лучше проконсультироваться у юриста, специализирующегося в области недвижимости. Тогда потенциальным плательщику и получателю ренты будет понятен каждый пункт, по их взаимному согласию внесены дополнения, а сама сделка будет максимально прозрачной.
По сложившейся на рынке недвижимости практике договор пожизненной ренты встречается гораздо чаще по сравнению с другими видами договоров ренты. И этому есть объяснение. Договор пожизненного содержания с иждивением, например, кроме ежемесячных рентных платежей предусматривает обязанности по уходу за рентополучателем, обеспечение его продуктами, лекарствами… На такое идут, обычно, близкие люди, родственники, располагающие к тому же достаточным количеством времени. Деловому человеку легче регулярно выплачивать зафиксированную договором сумму денег.
Рассмотрим договор пожизненной ренты. В его вводной части должна содержаться полная достоверная информация об участниках договора, ими могут быть со сторон рентополучателя только физические лица, со стороны рентоплательщика физические лица и организации.
Рентополучатель – лицо, предоставляющее в собственность рентоплательщика свое имущество на условиях компенсации, размер и периодичность которой определяется договором ренты. Компенсация может выражаться либо в денежной либо в натуральной форме.
Рентоплательщик – лицо, в чью собственность предоставляется имущество рентополучателя.
По закону имуществом, передаваемым по договору ренты, может быть любое имущество рентополучателя. Поскольку у нас речь идет о недвижимости, то имуществом по договору становится квартира, дом, гараж, земельный участок и т.п. Следует указать, какое именно это недвижимое имущество, где оно находится, на основании каких документов является собственностью получателя ренты.
Важными положениями договора ренты являются размер единовременной выплаты, виды, размер и периодичность прочих выплат (рентный платеж, оплата коммунальных услуг иные платежи). Как правило, периодические платежи производятся ежемесячно.
Важно обратить внимание на то, в каком размере плательщик ренты обязуется в обмен на получение имущества передать получателю ренты единовременную плату. Это может быть и десять процентов от рыночной стоимости квартиры или сумма, предположим, в 100 тысяч рублей. Цена объекта недвижимости определяется на момент заключения договора.
Размер ежемесячной ренты указывается обязательно. Сумма по договору может быть любой, но не менее двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ).
Кстати, в договор могут быть внесены несколько получателей ренты. После смерти одного из них рента умершего переходит к живому и здравствующему получателю. Например, договор был заключен с пожилыми супругами. Каждому из них ежемесячно полагалось, допустим, по одной тысяче рублей. После смерти одного из супругов его вдова (вдовец) будет получать две тысячи ежемесячно в качестве рентного платежа.
В этот раздел договора могут быть внесены обязательства по ежемесячной оплате коммунальных услуг, некая зафиксированная сумма на покупку лекарств, медицинских препаратов и др.
Необходимо внимательно изучить права и обязанности сторон. Именно то, что зафиксировано в договоре, будет предоставлять плательщик ренты и получать, извините за однокоренные слова, получатель ренты.
Здесь учитываются и расходы на погребение в соответствии с обрядом вероисповедания, и способы перечисления рентных платежей (на расчетный счет в банке, с помощью почтового перевода, наличными под расписку или как-то иначе) с указанием даты, возмещение ущерба при наступлении форс-мажорных обстоятельств и многое другое. Помощь юриста потребуется в разъяснении каждого пункта договора во избежание возможных взаимных претензий сторон.
Расторжение договора. Еще один очень важный раздел. Предусматриваются условия расторжения договора как по инициативе одной из сторон, так и по обоюдному согласию.
Часто при оформлении договора пожизненной ренты возникает множество вопросов. Что будет, если плательщик ренты умрет раньше рентополучателя? Как поступить, если рентополучатель дал согласие на продажу квартиры другому лицу с переходом к тому прав и обязанностей по выплате ренты, а потом это лицо ему чем-то не понравилось? Можно ли изменить размер ренты, если в договоре указана определенная сумма, а в связи с тем, что жизнь дорожает, этих денег оказывается крайне мало? Для грамотного урегулирования всех этих вопросов и отражения их в заключаемом договоре ренты, советую обратиться к юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью.
Мы уже говорили о том, что получателями ренты могут быть одновременно несколько человек. Плательщиков ренты тоже может быть несколько, например, муж и жена. Вместе они будут помогать друг другу и нести солидарную ответственность за выполнение условий договора, чтобы в будущем они или их подросшие дети были обеспечены собственным жильем.
Договор ренты в действии. Информация для сомневающихся
Рассказывает Оксана Шагалова, менеджер агентства недвижимости «Жемчужина России»:
Как и в любой сделке с недвижимым имуществом некоторые сомнения могут присутствовать у обеих сторон договора ренты. Главное из сомнений: кому будет принадлежать квартира, можно ли выселить из нее рентополучателя и вселиться плательщику ренты, можно ли ее продать, прописать в нее внуков, допустим, или племянников, у которых после заключения одинокой старушкой договора ренты внезапно проснулись к ней нежные родственные чувства. Закон предусматривает сохранение за получателем ренты права пользования и проживания. Право собственности на квартиру по договору ренты переходит к плательщику ренты, но оно обременено залогом (ипотекой) в силу закона. Иными словами, без согласия получателя ренты плательщик ренты не может производить каких-либо сделок с недвижимостью. А получателю ренты закон не разрешит распоряжаться квартирой по своему усмотрению, потому что документально она принадлежит теперь другому собственнику.
Вызывают сомнения размеры ежемесячных рентных платежей. По закону они должны быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда. На самом деле существуют два разных понятия МРОТ. Первое касается трудовых отношений. В соответствии с этим с 1 сентября 2007 года МРОТ составляет 1100 рублей. Другой МРОТ относится к гражданско-правовым отношениям. В настоящее время он равен 100 рублям. Таким образом, рентный платеж не должен быть меньше 200 рублей в месяц. Конечно, ради такой смешной суммы никто не станет заключать договор ренты. Вот здесь важно предусмотреть и обязательную оплату коммуналки, и единовременную выплату, и дополнительные выплаты по обоюдному согласию сторон.
«А не бросит ли меня социальный работник, если я заключу договор ренты», - высказывает сомнение одинокий пенсионер. По закону переход права собственности на недвижимое имущество от одного лица другому никак не влияет на предоставление или отсутствие социальной помощи.
А вот о родственниках одиноких пожилых людей следует сказать особо. Случается, подарит престарелая тетушка своей троюродной племяннице квартиру и ждет, когда та начнет за ней ухаживать. Договор дарения никаких обязанностей на одариваемого не накладывает. Закон не может заставить племянницу тете за молоком сбегать или мусор вынести. В то время как договор пожизненной ренты обязывает поддерживать рентополучателя материально, а договор пожизненного содержания с иждивением помимо денег ухаживать, обеспечивать продуктами, необходимыми лекарствами и всем, что прописано в данном договоре.
«Жемчужина России» имеет опыт оформления договоров ренты. Например, мужчина 68 лет, инвалид 2 группы, в подробностях расспросил условия заключения договора ренты, посоветовался с друзьями, принял решение. А одна пожилая женщина пришла за помощью в расторжении договора пожизненного содержания с иждивением с одним плательщиком ренты и заключения договора с другим.
Проведение любой сделки с недвижимым имуществом – серьезный шаг. Перед тем, как принять решение, обязательно посоветуйтесь со специалистами рынка недвижимости. Не стоит доверять случайным людям и принимать скоропалительных решений.
Приведу пример. Как-то на улице подошла я со своей знакомой к старушке, разложившей баночки с соленьями-вареньями. Приценились. А она меня спрашивает: «Вы в агентстве недвижимости работаете?» - «Да.» - «Посоветуйте, что мне делать». И рассказала свою историю. Примерно год назад она по договору дарения передала свою квартиру агенту по недвижимости или посреднику. Пожилая женщина не уточнила место работы, а просто доверилась приятной даме, поверив, что та будет ей помогать и деньгами, и продуктами, и за квартиру платить. Действительно, все шло замечательно, пенсионерка была довольна. Внезапно женщина, которой была подарена квартира, умерла. Ее взрослая дочь теперь вступает в наследство. О старушке и их устном соглашении с умершей матерью слышать ничего не желает. Бабушка теперь боится остаться на улице.
Стоит подумать над пользой ренты для одиноких пожилых людей.
Записала Ольга Кустова
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .
Подписка на обновления
Очень часто можно встретить объявления о том, что продается квартира с отсрочкой в заселении. Обычно такие квартиры продаются пожилыми людьми, которым хотелось бы получать регулярные деньги, может быть, продукты или лекарства и так далее.
Существует два типа договоров, благодаря которым квартира может быть продана с отсрочкой заселения.
Первый тип называется договором ренты и рассчитывается только на то, чтобы получать денежные средства. Такой договор можно заключить по отношению к любому имуществу.
Второй вид договора называется договором пожизненного содержания с иждивением. Обычно такую форму используют только для того, чтобы передать жилье. Этим договором предполагается не только выплата денежной ренты, но и предоставление других услуг.
В любом из случаев продавец выступает как рентополучаель, а покупатель как плательщик ренты. Квартира переходит в собственность плательщика ренты сразу после того, как был заключен договор еще при жизни рентополучателя.
Подводными камнями, поджидающими стороны данного договора, обычно являются те, которые связаны со списком дополнительных обязанностей того, кто платит ренту. В большинстве случае, когда подаются иски о рентах, то их в основном подают те, кто получает ренту, так как по его мнению он не получает должного ухода, который пр
предусматривается договором.
Либо причиной может послужить то, что для него не покупаются продукты питания или необходимые медикаменты. Встречаются и такие пенсионеры, которые продают свою квартиру по несколько раз и каждый из них они отсуживают квартиру обратно.
Чтобы не возникало подобных случаев лучше заключать договор ренты и ограничиваться только выплатой необходимых сумм.
Если продавец очень сильно настаивает на том, чтобы договор был заключен с иждивением, то это вас должно настораживать, и обязательно стоит проверить, не совершались ли продавцом подобные сделки в прошлом. Если такие сделки имели место, то все-таки стоит проявить интерес к тому, чем же они были закончены. В договоре обязательно должны быть прописаны все условия по содержанию и уходу. Таким образом, чтобы всегда, когда осуществляются подобные действия, на руках были необходимые документы.
Каких-то определенных требований к тому, как правильно оформляются документы по договору ренты или пожизненному содержанию с иждивением на сегодня нет. Вот приблизительный перечень необходимых документов:
1. Документы, которые устанавливают права на имущество, вместе со свидетельством о праве собственности, а также документы, являющиеся основанием (договор о купле-продаже, дарение, договор о передаче, если квартира была приватизирована, свидетельство о правах на наследование, и другие).
2. Справка из БТИ по форме 11а и технический паспорт на жилое или нежилое помещение.
3. Выписка из домовой книги и копии финансового лицевого счета.
4. Паспорта сторон, заключающих договор.
5. После того, как была завершена государственная регистрация, к плательщику ренты переходят права собственности, а получателем ренты приобретается право получения от него содержания.
Вас так же могут заинтересовать разделы.
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:
Квартира с отcрочкой заселения
Иногда в объявлениях о продаже недвижимости можно прочитать: «Предлагаю квартиру с отсрочкой заселения». И цена, как правило, значительно ниже рыночной. Что скрывает за собой эта витиеватая формулировка?
За разъяснениями мы обратились к Марату Григорьевичу Кауфману, генеральному директору ООО «Куратор-НН».
В данном случае речь, скорее всего, идет о заключении договора ренты. По нему получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество, но с условием - оказывать проживающему в ней гражданину определенные услуги, выплачивать денежные суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Само по себе, понятие «рента», предполагает получение регулярного дохода с капитала, имущества или земли, не связанного с предпринимательской деятельностью. В советском законодательстве до 1964 года договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, так как никакое ростовщичество не допускалось вообще. В ГК 1964 появилась норма, которая регулировала лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание с иждивением гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома. В российском законодательстве взаимоотношения сторон по договору ренты регулируются нормами главы 33 Гражданского Кодекса РФ. Здесь определены такие понятия, как договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (разновидность договора ренты).
Рента или договор пожизненного содержания с иждивением?
Что касается ренты (передачи имущества в собственность за плату или без таковой и получение рентных платежей), то она бывает постоянной и пожизненной.
Если рента является постоянной, то права на нее могут переходить по наследству. Например, если по договору ренты передано какое-то имущество, то после смерти получателя ренты, все права на получение рентных платежей переходят к его наследникам. Права получателя платежей на условиях постоянной ренты могут быть, также, уступлены или получены в порядке правопреемства. При этом следует знать, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане или некоммерческие организации.
Пожизненную ренту могут получать только граждане (рентополучатели). Платежи в этом случае определяются сроком жизни рентополучателя. После его смерти они прекращаются. Договор пожизненной ренты может предусматривать выплату денежных сумм - единовременной денежной суммы вначале, далее - определенных ежемесячных денежных сумм до момента смерти, оплату коммунальных услуг, налогов, оплату процентов за просрочку платежей и т.п. Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты.
Важно! Следует знать, что в договоре ренты, право получателя ренты на проживание в данном жилом помещении может быть, а может и не быть прописано.
В этом смысле договор пожизненного содержания с иждивением более конкретен – проживание гражданина в жилом помещении является обязательным. Также в данном договоре прописывается, помимо суммы ежемесячных платежей, то, каким образом осуществляется содержание получателя ренты, перечисляются обязанности плательщика. Например, необходимость последнего оплачивать ежегодный отдых, медицинские и ритуальные услуги, осуществлять приобретение лекарств и продуктов питания и т.п.
Важно! Договор пожизненного содержания с иждивением может заключаться на жилые помещения, земельные участки и иную недвижимость, принадлежащие получателю ренты на праве собственности.
Из самого названия договора понятно, что заключается он (как и договор пожизненной ренты) только на период жизни рентополучателя.
Размеры ежемесячных выплат
При заключении договора пожизненного содержания с иждивением в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая должна быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, для договора пожизненной ренты - не менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законодательством РФ.
Однако, это не значит, что эта сумма может быть в размере 100 – 200 рублей.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11-П положение части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", предписывающее исчисление платежей по договору пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, исходя из базовой суммы, равной 100 рублям, - признано не соответствующим Конституции Российской Федерации.
В соответствии с указанным Постановлением, законодатель обязан внести в законы соответствующие изменения не позднее 1 июля 2009 года. Но пока, к сожалению, информация о таких изменениях отсутствует.
В договоре ренты может быть установлена различная форма оплаты, в договоре пожизненного содержания с иждивением определяется ежемесячный размер содержания гражданина, получателя ренты, который может быть заменен периодическими платежами, а также, могут определяются и другие условия.
Сделки возможны?
Недвижимое имущество, дом или квартира, к примеру, в случае заключения вышеописанных договоров, будет находиться под обременением (в залоге) у получателя ренты. Значит, гражданско-правовые сделки по последующему отчуждению имущества, возможны только при условии получения нотариального согласия получателя ренты, а за продавцом и приобретателем после регистрации отчуждения такой недвижимости, сохраняются субсидиарные обязательства по уплате рентных платежей и содержанию рентополучателя.
Расторжение
При существенном нарушении плательщиком ренты условий договора, он может быть расторгнут получателем ренты. Расторжение таких сделок осуществляется, как правило, в судебном порядке.
Возможно расторжение договора и по соглашению сторон, если обе стороны готовы пойти на это. В этом случае у нотариуса подписывается соглашение о расторжении договора, и бывший рентополучатель, после процедуры государственной регистрации, вновь становится собственником своего имущества.
Если плательщик исполняет условия договора ренты неукоснительно, в полном объеме, расторгнуть договор крайне сложно, ведь договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус до момента подписания удостоверяет дееспособность сторон, указывает, что они понимают содержание договора, его смысл, все участники договора подписываются под этим.
С какого возраста можно оформить такую сделку?
Теоретически, с 18 лет и с той, и с другой стороны. Но идут на заключение подобных договоров, как правило, одинокие пожилые люди, надеясь получить таким образом дополнительные средства на свое содержание.
Как правило, граждане преклонного возраста считают, что прожили большую жизнь, имеют огромный жизненный опыт и хорошо разбираются в людях. Однако, это не всегда так. Многие из этих почтенных граждан до сих пор живут мышлением советских времен, строя отношения с людьми на полном доверии, считая, что никто не посмеет обмануть пожилого человека. В результате, когда такое случается, когда они понимают, что их, все-таки, обманули и обращаются к юристу за помощью, выясняется, что сделать уже почти ничего нельзя: договор составлен юридически грамотно, плательщик ренты исполняет, со своей стороны, все условия договора, оснований для расторжения договора одной стороной нет.
Думаю, что прежде чем соглашаться заключать такие договоры, следует заранее проконсультироваться у специалиста, тогда положения главы 33 ГК РФ станут более понятны.
Моральная сторона вопроса
Государство в результате издания закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» позволило гражданам приобрести в собственность жилые помещения. Поскольку произошло это бесплатно, у многих осталась психология нанимателей, а не хозяев.
В связи с этим, собственники у нас в большинстве своем номинальные, а поэтому зачастую легко расстаются со своей собственностью. Как можно всерьез надеяться улучшить свое материальное положение, если предлагается размер ежемесячных выплат по договору ренты в размере двух тысяч рублей? А ведь некоторые граждане преклонного возраста согласны на это.
В моей практике был случай. Собственнику приватизированной двухкомнатной квартиры 90 лет. Стоимость его жилплощади - порядка 2 миллионов рублей. Квартира была им передана по договору ренты с единовременным платежом в 100 тысяч рублей и ежемесячными выплатами в 900 (!). Даже если индексировать эти выплаты с учетом инфляции и осуществлять их на протяжении 10-20 лет, то очевидно, что получатель ренты явно продешевил. Стоимость квартиры явно не соразмерна с суммой прогнозируемых выплат по договору ренты.
Вот так, пользуясь неграмотностью пожилых людей, недобросовестные компании используют договоры ренты для своей наживы.
И еще, если говорить о морали. Очень часто, и именно в городах, у пожилых людей прерываются связи с родственниками. Возможно, если им было бы с кем поговорить, посоветоваться, то таких договоров они не заключали.
Я заметил, что бескорыстных людей у нас становится все меньше. С точки зрения борьбы за существование, наверное, это, наверное, правильно и нормально. С точки зрения человеческой общности – нет.
Для получателя ренты:
1. Самое главное для получателя платежей – получить деньги и остаться жить в квартире пожизненно. Поэтому, на мой взгляд, со стороны рентополучателя должен действовать независимый юрист, а не специалист, который работает в организации, предлагающей свои услуги по заключению договоров ренты. Факт остается фактом – большинство граждан, заключивших такие договоры, считают себя обманутыми, недовольны сложившимся положением, но сделать ничего не могут – юридически все оформлено грамотно.
Следует поэтому знать не только свои права по данному договору, но и обязательства. Это касается каждой из сторон. Без юриста все нюансы понять сложно.
2. Что касается размера ежемесячных выплат, то желательно указать, что они должны будут индексироваться в соответствии с инфляцией.
Для плательщика ренты:
3. Чтобы доказать добросовестность исполнения обязательств, каждый платеж, услуга должны быть подтверждены получателем ренты. Плательщик ренты не должен полагаться на авось – не поступает никаких претензий, значит, все хорошо. Желательно завести специальный журнал, в котором бы рентополучатель за все расписывался. А не просто собирать чеки.
4. Перед тем, как заключать договор ренты, стоит подумать – а справитесь ли вы. Ведь заселение в квартиру произойдет неизвестно когда, при этом ежедневно придется общаться с посторонним пожилым человеком. Как сложатся ваши отношения с получателем ренты, неизвестно. Этот вид договора отличается от остальных тем, что в нем экономические отношения переходят в личностные. Если что-то не устраивает, вызывает опасения – заключать такой договор не следует.
А вот что думают по этому поводу наши эксперты
Наталья Корионова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Нижегородской области:
Переход права очень ответственный момент. Если гражданин дарит кому-то квартиру, пусть даже ближайшим родственникам, то должен осознавать, что больше ее собственником он не является, не имеет на нее никаких прав.
Мало используется такая форма правовых отношений, как пожизненное содержание с иждивением. А ведь в этом случае закон охраняет права человека, который отдает в ренту свое имущество. Его обязаны содержать, без его согласия квартира не будет отчуждена. На мой взгляд, это надежнее. Ведь можно заранее определить условия содержания, прописать все до мелочей – приобретение лекарств, уборка квартиры, приготовление пищи, посещения врача и т.п.
Но, видимо, такой вариант считается проблемным. В итоге мы сталкиваемся с тем, что старики оказываются на улице. Либо их отправляют в дом престарелых, или приобретают непригодное для нормального существования жилье, где они в итоге погибают.
Антон Кузнецов, заместитель директора АН «Чекни»:
Практика заключения договоров ренты мало распространена в нашем городе. Если сравнивать, например, с наследованием жилья, то таких договоров меньше на порядки. И это хорошо, поскольку сам факт их существования свидетельствует если не о болезни общества, то о печальной судьбе одиноких пожилых людей, за которыми государство не в состоянии обеспечить достойный уход. В итоге они вынуждены искать кого-то, кто не в силу родственных или дружеских чувств, а из корыстных побуждений, из-за жилых метров готов ухаживать за ними. Так, видимо, быть не должно.
Этичен такой договор или нет – сказать сложно. Думаю, что он имеет право на существование. Это типичные рыночные отношения, изложенные в нотариально заверенном договоре, когда на одной чаше весов жилье, на другой - уход и регулярные денежные выплаты на протяжении оставшихся лет жизни одинокого человека.
Если говорить об организациях, специализирующихся на оказании такого рода услуг, то в нижегородском регионе, к сожалению, есть печальный опыт. В начале 90-х у нас действовала очень крупная фирма в этой сфере. Она была на слуху у всего города и риэлторского сообщества. В итоге выяснилось, что это были мошенники, стариков они обманывали, и в итоге оказались в тюрьме.
Риэлторы в чистом виде мало практикуют данное направление – потока нет и делать акцент на этом неправильно. Какой вид договора ренты лучше выбрать, сказать нельзя. Все индивидуально. Кому-то нужны только деньги, а кому-то еще и помощь по ведению хозяйства.
При заключении договора ренты неким гарантом выступает нотариус. Тем более, если это известный специалист, дорожащий своим именем и репутацией. Часто такие договоры заключаются с дальними родственниками, сиделками или работниками ЖЭКов, владеющими всей необходимой информацией.
Риски при покупке такой квартиры существуют, как и при приобретении, например, квартиры, перешедшей по наследству или продаваемой по доверенности. Здесь возможны некие юридические нюансы, которые, в итоге, могут привести к оспариванию сделки. Поэтому покупателям следует обращаться к профессионалам рынка, в проверенные агентства, чтобы избежать возможных недоразумений. Солидные риэлторские компании кровно заинтересованы в том, чтобы никаких осложнений в дальнейшем не возникло.
Здесь мы, конечно, не говорим о фирмах-однодневках, не дорожащих своей репутацией. После того, как государство прекратило лицензирование риэлторской деятельности, у них появился карт-бланш.
Процент расторжения договоров ренты выше, чем иных договоров по отчуждению недвижимости. Приведу типичную ситуацию. После заключения договора ренты у одинокого, казалось, пенсионера, появляются родственники, пытающиеся договор расторгнуть. Часто они мотивируют это тем, что уход не осуществлялся в должном объеме. И не важно, как обстояли дела на самом деле.
Такое поведение легко объяснимо. Большинство наших граждан не в состоянии в течение всей своей жизни заработать на квартиру. Жилплощадь для многих является единственным в жизни капиталом. Поэтому она и представляет такой интерес. Как для людей с честными намерениями, так и для мошенников.
Одиноко проживающим малоимущим пенсионерам можно только посочувствовать, что они в жизни оказались в такой ситуации - в зоне риска.
Когда что-то в этой сфере изменится – сказать сложно. Прежде всего, необходимы кардинальные изменения в экономике. А пока все идет, как идет.
Рыночные отношения и непростая экономическая обстановка в государстве привели к появлению в нашем законодательстве определённых отношений, которые оформляются договором ренты.
Получатель ренты признаётся незащищённой стороной, вот поэтому государство контролирует заключение этих соглашений.
В чём суть рентных взаимоотношений?
Первый участник (получатель) передаёт второму (плательщику) имущество и получает за него регулярные выплаты.
Различают два вида таких отношений:
- Постоянная рента. Уплаты бессрочные и передаются по наследству. Такой тип соглашения заключается не только с гражданами, но и с коммерческими организациями.
- Пожизненная. Оплата индивидуальна, заканчивается со смертью получателя дивидендов. Только частные лица, то есть простые граждане могут участвовать в оформлении этого вида соглашений.
Есть ещё пожизненное содержание с иждивением (вариация пожизненной ренты). Один из участников соглашения полностью обеспечивает получателя дивидендов (снабжает продуктами, лекарствами, вызывает медиков, организует удовлетворение духовных потребностей и погребение).
Договор ренты оформляется в письменной форме, заверяется нотариально и проходит регистрацию в Федеральной регистрационной службе – это специализированный контроль со стороны государства.
Обязательные пункты соглашения
- Субъекты. Постоянная рента является бессрочной, поэтому срок не надо писать в документе, но надо назвать кому перейдёт право получать уплату в порядке наследования.
- Законом не урегулирован вопрос – к кому перейдёт право, если наследников нет или они отказались от наследства.
- Форма выплат. Для постоянной уплаты - это денежные суммы, но приемлемы и натуральные выплаты, например, услуга, вещь, работа. Всё должно быть эквивалентно по стоимости сумме, которая согласована сторонами. Для пожизненной ренты уплатой являются деньги. Для пожизненной ренты с содержанием – в натуральном виде (работы, услуги, вещи). Заменить такие выплаты деньгами можно, но об этом надо непременно записать в документе.
- Размер платежей. Если не указать величину платежей, контракт признают не заключённым. По закону размер постоянно меняется соответственно росту минимального размера оплаты труда. Но по уговору сторон можно отказаться от таких изменений и выработать свой принцип изменения рентных платежей или указать на их неизменность.
- Для контракта содержания с досмотром нижний порог размера платежа не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда (выплаты в натуральном виде эквивалентны этой сумме).
- Периодичность платежей. Это важный, но несущественный пункт, и если его не указать в договоре, то периодичность будет устанавливаться по законодательству. При постоянной ренте – это ежеквартально, при пожизненной ренте – ежемесячно.
"Готовь сани летом": какие документы потребуются?
Оформляя договор, надо заранее приготовить и предоставить следующую документацию.
- Свидетельства, подтверждающие личность сторон договора (паспорта).
- От собственника надо справку из БТИ формы 11а.
- Технический паспорт помещения.
- Правоустанавливающие документы, то есть документ купли – продажи, соглашение передачи при приватизации квартиры/комнаты, свидетельство о правах пользования.
- Согласие живых супруги или супруга на заключение соглашения, заверенное у нотариуса.
- Выписка из домовой книги.
- Копия финансового лицевого счёта.
Что передают по соглашению?
Законом предмет этого соглашения обозначен очень обобщённо. Точно определён только для договора пожизненного содержания с иждивением – это недвижимое имущество.
Для других видов соглашения предметом могут стать деньги, ценные бумаги и имущественные права.
Но правоприменительная практика показывает, что нельзя передавать долю вправе общей собственности на имущество, например, на одну комнату в многокомнатной квартире.
На что надо обратить внимание?
Получатель ренты теряет своё право собственности на помещение, например, на квартиру.
Чтобы исключить неприятные неожиданности надо в договоре пожизненной ренты указать, что его не имеют права выселить из этого помещения.
По условиям документа плательщик может предложить другое помещение, например, не 3 - х комнатную, а однокомнатную квартиру.
В интересах получателя содержания чётко указать в соглашении точный адрес этого помещения.
Так как часто договора пожизненного содержания заключаются с пожилыми и больными людьми, то надо иметь в виду, что документ считается не заключённым, если получатель умер до момента подписания.
И в случае если у нотариуса уже заверили, но государственную регистрацию ещё не прошли.
Получение квартиры по соглашению
Всё чаще Россияне используют договор ренты на квартиру, потому что он позволяет получить жильё значительно выгоднее. Лучше заключать простое соглашение, чем договор пожизненного содержания с иждивением.
Ведь такие документы подписываются с людьми преклонного возраста, а они могут изменить своё решение. А аннулировать соглашение можно, только если не выполнялись обязательства по выплатам.
Так вот, доказать добросовестность выплат по договору ренты будет просто – это деньги, перечисление которых зафиксировано документально.
При расторжении таких договоров плательщик ренты не получит обратно средства, которые он потратил на получателя ренты.
Часто попадаются предложения о продаже квартиры с отсрочкой заселения. Это не другой вид договора, а всё та же рента.
Здесь плательщик ренты рискует нарваться на мошенников, которые, получив определённые услуги или деньги, добиваются по суду расторжение договора. В таком случае тоже лучше заключать именно договор ренты с выплатой деньгами.
Но если предложение интересное, а продавец хочет только договор содержания с иждивением, то надо очень чётко описать в тексте обязанности плательщика аренды. То есть подробно перечислить какие пункты содержания надо выполнять.
Договор ренты расторгается, если не выполняются обязательства оплаты. Например, получатель ренты полагает, что плательщик не так выполняет свои обязанности.
Плательщик ренты должен обеспечить себя доказательствами выполнения своих обязанностей.
- Так, если он обязан покупать что – то, то надо делать это через Интернет, оформляя заказ на своё имя.
- При выполнении ремонта, оформлять договор подрядных работ на своё имя.
- Оплачивать по безналичному расчёту со своего расчётного счёта. Даже если с получателем ренты сложились тёплые отношения, лишняя страховка никогда не помешает.
Суды часто встают на сторону слабой стороны, то есть получателя ренты, и расторгают договора. А плательщик остаётся без имущества и без денег.
