Moskauer Behörden werden Informanten anlocken, um Steuerhinterzieher bei Mieteinnahmen zu identifizieren
Die Moskauer Regierung hat kürzlich einen echten Kreuzzug gegen Moskauer angekündigt, die heimlich Wohnungen von den Behörden vermieten und keine Steuern zahlen. Methoden, um solche skrupellosen Vermieter zu identifizieren, werden fast Spyware verwendet
Die Vorsitzenden der Hauptstadt-HoA haben bereits "Glücksbriefe" vom Bürgermeisteramt erhalten, in denen sie selbstverständlich aufgefordert werden, zu Informanten im Falle der Ergreifung böswilliger Steuerhinterzieher zu werden. Der Wortlaut ist jedoch am wohlwollendsten: "Die Aufforderung, Arbeiten zur Identifizierung von Bürgern durchzuführen, die in Wohnräumen ohne Mietvertrag leben, und auch die Eigentümer zu informieren, dass die Vermietung von Wohnungen besteuert wird."
„Wir sind eingeladen, über Menschen zu berichten, die eine Wohnung mit Vereinbarung, ohne Vereinbarung vermieten, und über Menschen, die einfach ohne jegliche Rechte leben“, sagte Valentin Grigoriev, Vorsitzender des Moskauer Verbandes für Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen und Wohnungseigentümervereinigung, mit Iswestia geteilt.
Der Leiter der Abteilung für Wirtschaftspolitik und Entwicklung Moskaus, Maxim Reshetnikov, sagte seinerseits, dass die Stadtverwaltung bis Ende des Jahres beabsichtige, "die Mechanismen zu verfeinern", und bereits ab 2013 alle Steuern, die der Stadt zustehen werden bei den Vermietern abgeholt. Wenn sich außerdem herausstellt, dass die Wohnung seit mehreren Jahren vermietet ist (und dies wird in jedem ersten Fall festgestellt), müssen Sie für jedes Jahr eine Geldstrafe zahlen.
„Für die zweite Jahreshälfte werden wir alle Informationen sammeln – wo und wer eine Wohnung vermietet. Wir erwarten, dass die Bürger verstehen, dass alle Informationen über sie in der Steuerinspektion enthalten sind und Steuern zahlen wollen und nicht mit den Steuerbehörden kommunizieren", sagte Reshetnikov.
Sich jedoch nur auf Wohnungseigentümergemeinschaften zu verlassen, die sich in der Regel nicht um Mieter kümmern, würden regelmäßig Geld erhalten, die Behörden beabsichtigen jedoch nicht. Als scharfe Augen und scharfe Ohren der Moskauer Verwaltung agieren auch Bezirksmilizionäre und natürlich Mitbewohner, die genau wissen, wer an wen eine Wohnung vermietet. Gleichzeitig machte Reshetnikov sofort einen Vorbehalt, dass niemand die Informanten bezahlen würde. Das bedeutet, dass die Bürger ihre Nachbarn kostenlos „anklopfen“ müssen, wie die Eule aus dem Cartoon über „Winnie Puuh“ zu sagen pflegte.
Maxim Reshetnikov sagte auch, dass die Behörden auf die Gewissenhaftigkeit der "grauen" Vermieter hoffen, die 2012 Wohnungen vermieten. Es stimmt, dass sie keinen Nutzen daraus ziehen, aus dem Schatten zu kommen. Keine Amnestie, keine Belohnung für Ehrlichkeit - schiere Verluste. Und wenn sich herausstellt, dass die Wohnung 2011 vermietet war, dann war schreiben weg.
„Wenn sich die Tatsachen der Vermietung von Wohnungen im Jahr 2011 bestätigen, müssen die Bürger mit den Steuerfahndern sprechen. Wenn sie für 2011 keine Erklärung abgegeben haben, müssen sie den Grund dafür begründen. Es gibt Sanktionen für die Nichtzahlung von Steuern “- Reshetnikov erschreckte die böswilligen Säumigen.
Ob "Glücksbriefe" und kostenlose Informanten helfen, ist noch nicht klar. Laut Valentin Grigoriev ist die Aufforderung zur Identifizierung von Vermietern nicht nur
schwer umsetzbar, aber auch gesetzeswidrig.
„Ich habe kein Recht, die personenbezogenen Daten von Bürgern offenzulegen und sie ohne Zustimmung der Person, die die Wohnung vermietet, offenzulegen. Es gibt ein Steuergeheimnis. Artikel 102 der Abgabenordnung besagt, dass Informationen über die Aktivitäten von Organisationen und Einzelpersonen nicht weitergegeben werden können “, sagte er.
Berufsanwälte sind derselben Meinung. Roman Sorokin, Anwalt der Moskauer Anwaltskammer Alexander Ekim and Partners, sagte der Izvestia beispielsweise, dass er keinen rechtlichen Mechanismus zur Überprüfung von Privatwohnungen sehe.
„Die Wohnung ist Privateigentum, sie ist unantastbar, wie das Privatleben. Du kannst nicht kommen und sagen: Zeig, wer hier bei dir wohnt“, sagte er.
Vermutlich beabsichtigen die Behörden deshalb, bei solchen Kontrollen Bezirksbeauftragte einzubeziehen, die aufgrund ihrer Pflicht das Recht haben, die Wohnungen von Bürgern zu besuchen.
Was erwartet die „grauen“ Vermieter, die an der Hand gegriffen werden? Nach der Abgabenordnung der Russischen Föderation wird die Strafe für die Nichtzahlung von Steuern auf Einkünfte aus der Anmietung einer Wohnung in den Vorjahren für maximal drei Jahre erhoben. Wenn der Hausbesitzer „vergessen“ hat, eine Einkommenserklärung beim Finanzamt einzureichen, muss er eine Geldstrafe von 5000 Rubel oder mehr zahlen.
Wenn sich herausstellt, dass der Eigentümer in den Jahren 2010-2011 Mietsteuer zahlen musste, sich aber entschieden hat, dies nicht zu tun, wird er für jeden Tag der Verspätung mit einer Geldstrafe belegt. Aber für die Nichtzahlung von Steuern können Sie eine Echtzeit erhalten. Zwar nur, wenn der Schuldenbetrag in einem Kalenderjahr 100 Tausend Rubel überschreitet.
Laut Roman Sorokin wurden diese Sanktionen jedoch noch nie in großem Umfang angewendet. Auch Natalya Sivko, Geschäftsführerin von Miel-Arenda, konnte sich nicht an Präzedenzfälle erinnern, in denen Vermietern wegen Steuerhinterziehung für die Lieferung von Immobilien Geldstrafen drohen.
Offenbar sind die Behörden entschlossen, die hartgesottenen Steuerhinterzieher, die von der Wohnungsvermietung profitieren, ernsthaft unter Druck zu setzen. Bisherige Initiativen in diesem Bereich waren jedoch nicht von Erfolg gekrönt. Auch als das FMS dem Finanzamt die Adressen der illegalen Migranten in Mietwohnungen vorlegte, wurden den Hauseigentümern keine Sanktionen auferlegt.
Sehen Sie, wie es diesmal endet.
Rechtsanwalt Stanislav Ryzhenkov
Einige Besonderheiten bei der Anmietung von Nichtwohnräumen in einem Mehrfamilienhaus durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Wohnungsgesetzgebung ermöglicht es Wohnungseigentümergemeinschaften, wirtschaftliche Tätigkeiten auszuüben, einschließlich der Vermietung, der Überlassung zur Nutzung, der Vermietung von Teilen des Gemeinschaftseigentums in einem Mehrfamilienhaus (Artikel 2, Artikel 152 der RF LC).
In Übereinstimmung mit Teil 2 der Kunst. 137 ZhK RF "In den Fällen, in denen die Rechte und berechtigten Interessen der Eigentümer von Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus nicht verletzt werden, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums in einer Wohnung zur Nutzung oder eingeschränkten Nutzung bereitzustellen Gebäude."
Es ist zu beachten, dass für die Vermietung (Nutzung) von Gemeinschaftseigentum eine Entscheidung der Hauptversammlung der Eigentümer von Räumen in einem Mehrfamilienhaus erforderlich ist (§ 3, Teil 2, Artikel 44 RF LC). Eine solche Entscheidung wird mit zwei Dritteln der Stimmen der Gesamtzahl der Stimmen der Eigentümer von Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus getroffen.
So hat eine Wohnungseigentümervereinigung das Recht, als Vermieter von Nichtwohnräumen in Beziehungen mit Organisationen (Einzelunternehmern) - Mietern aufzutreten.
Der Vorteil dieser Option besteht darin, dass die Miete in das Eigentum der HOA übergeht und nicht an die Eigentümer der Räumlichkeiten im Mehrfamilienhaus, sodass keine Einkommensteuer anfällt. Folglich sind Mieterorganisationen nicht verpflichtet, als Steuerbevollmächtigte für die Einkommensteuer aufzutreten (oh, es besteht keine Verpflichtung, Steuern zu berechnen, sie vom Einkommen eines Steuerpflichtigen einzubehalten, der eine natürliche Person ist, und den einbehaltenen Steuerbetrag an die Budget).
Gemäß Paragraphen. 7 S. 2 Art.-Nr. 145 RF LC ist die Zuständigkeit der Mitgliederversammlung der HOA-Mitglieder, die Verwendungsrichtungen der Einkünfte aus der wirtschaftlichen Tätigkeit der Gesellschaft festzulegen. Nach Absatz 3 der Kunst. 151 ZhK RF: " Auf Grund des Beschlusses der Mitgliederversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft können in der Wohnungseigentümergemeinschaft Sondervermögen zur Verwendung für die satzungsgemäßen Zwecke gebildet werden. Das Verfahren zur Bildung von Sondervermögen wird von der Mitgliederversammlung der Gesellschaft bestimmt.».
Aus den obigen Normen des Wohnungsgesetzbuches der Russischen Föderation folgt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaften das Recht haben, über das Verfahren zur Verwendung der Einkünfte aus der wirtschaftlichen Tätigkeit der Partnerschaft nicht nur durch die Planung direkter Kostenpositionen, sondern auch durch die Gründung zu entscheiden Sondervermögen, deren Anzahl und Art durch das Wohnungsgesetzbuch nicht beschränkt sind. Grundlage für die Gründung des Fonds ist der Beschluss zur Gründung des Fonds, der von der Mitgliederversammlung der HOA angenommen wird.
Фонды ТСЖ представляют собой денежные средства ТСЖ, которые могут расходоваться на цели и задачи товарищества, например, на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обеспечение аварийно-восстановительных работ, покрытие непредвиденных расходов, строительство или переустройство объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме usw. Der Hauptzweck der Schaffung von Fonds ist die Ansammlung von Mitteln, um bestimmte Arten von HOA-Ausgaben zu bezahlen.
Das Verfahren zur Bildung und Verwendung von Mitteln der HOA-Fonds sollte durch besondere Bestimmungen über HOA-Fonds bestimmt werden, die von der Mitgliederversammlung genehmigt werden.
So können Einkünfte aus der Anmietung von Nichtwohnräumen an einen speziellen HOA-Fonds (z die von Vertrags-(Verwaltungs-)Organisationen im Rahmen einer Vereinbarung mit HOA durchgeführt werden.
Abteilung für Arbeit mit Steuerzahlern und Medien
Amt des Föderalen Steuerdienstes Russlands für die Region Tambow
In letzter Zeit ist die Frage der Wahl der Verwaltungsform eines Mehrfamilienhauses und insbesondere von Wohnungseigentümergemeinschaften (HOA), seiner Gründung und Besteuerung besonders relevant.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine relativ neue Organisations- und Rechtsform gemeinnütziger Organisationen für Russland, die sich in den letzten Jahren im Zusammenhang mit der Umsetzung der Wohnungsreform und der Umgestaltung im Bereich des Wohnungswesens und der kommunalen Dienstleistungen verbreitet hat.
Nach dem Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation (Wohngesetzbuch der Russischen Föderation) wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft als eine Vereinigung von Eigentümern von Räumen in einem Mehrfamilienhaus zur gemeinsamen Verwaltung eines Immobilienkomplexes anerkannt, die deren Wartung und Eigentum organisiert , Nutzung, Betrieb und innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen der Verfügung über dieses Eigentum (Kl. 1 Artikel 135 des LC RF). Beachten Sie, dass HOA-Aktivitäten durch das Housing Code geregelt sind.
Wir möchten Sie daran erinnern, dass gemäß Art. 161 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation sind Hausbesitzer verpflichtet, eine Methode zur Verwaltung eines Mehrfamilienhauses zu wählen. Es gibt insgesamt drei solcher Methoden:
1) direkte Kontrolle. Jeder Eigentümer schließt einen separaten Vertrag über Versorgungs- und Wohnungsdienstleistungen ab und bezahlt diese selbst;
2) Selbstverwaltung. Gegründet (z. B. HOA), handelnd im Namen aller Eigentümer durch einen gewählten Vorstand. Beziehungen zu Anbietern von Versorgungs- und Wohnungsdienstleistungen werden im Rahmen von Verträgen zwischen juristischen Personen aufgebaut. Die HOA ist verantwortlich für die Berechnung von Zahlungen, das Sammeln von Geldern und die Abrechnung mit spezialisierten Organisationen;
3) Beauftragung eines privaten Unternehmens oder kommunalen Dienstes und Bevollmächtigung auf der Grundlage einer Vereinbarung mit den Wohnungseigentümern.
Die Erstellung einer HOA hat eine Reihe von Vorteilen. Erstens trägt die Selbstverwaltung zu einer besseren Effizienz bei, da jedes Mitglied der Partnerschaft an einer schnellen Lösung aufkommender Probleme interessiert ist. Zweitens gibt es Arbeitsplätze für die Bewohner. Drittens kann innerhalb der HOA ein kleines, aber stabiles Unternehmen gegründet werden, um beispielsweise verschiedene Arten von Dienstleistungen in ihrem Bereich (im Rahmen der Charta) anzubieten. Viertens besitzt die HOA ein Wohngebäude vollständig - vom Fundament bis zum Dach und unter bestimmten Voraussetzungen auch die angrenzenden Territorien (die sogenannte Eigentumswohnung). Durch gemeinsame Anstrengungen wird es möglich sein, die Verbesserung ihres Hauses und ihres Hofes zu verbessern. Und fünftens, wenn die HOA nicht bereit ist, unabhängig zu arbeiten, können Sie eine Verwaltungsgesellschaft finden, der sie vertrauen würde. Für einen konsolidierten Kunden, also einen HOA, ist es viel einfacher als für jeden Wohnungseigentümer.
Bitte beachten Sie: Bei der Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden die Nebenkosten der Mieter nicht erhöht. Tatsache ist, dass die Stromtarife von regionalen und lokalen Behörden festgelegt werden und nicht geändert werden können. Lassen Sie uns noch etwas hinzufügen: Durch die Einrichtung einer HOA können die Eigentümer der Räumlichkeiten klar verfolgen, wofür ihr Geld ausgegeben wird, und entscheiden, was mit dem Gemeinschaftseigentum geschehen soll. Mit einem kompetenten Ansatz können Sie viele Probleme bewältigen, zum Beispiel Subventionen für die Instandhaltung oder Reparatur eines Hauses usw.
Gleichzeitig gilt es, die angeblichen Nachteile der HOA zu berücksichtigen. Zum Beispiel die Möglichkeit einer Insolvenz, die durch irrationalen Ressourceneinsatz, unprofessionelles Management oder aus anderen Gründen eintreten kann.
In Übereinstimmung mit Absatz 1 der Kunst. § 36 Wohngesetzbuch besitzen die Eigentümer von Räumen in einem Mehrfamilienhaus auf der Grundlage des gemeinschaftlichen Miteigentums Räume, die nicht Bestandteil von Wohnungen sind und dazu bestimmt sind, mehr als einen Raum im Haus zu bedienen:
Aufzüge, Aufzugs- und andere Schächte; - Flure, Treppen, Treppenhäuser; - technische Böden, Dachböden, Keller, Dächer; - Umschließen von tragenden und nicht tragenden Konstruktionen; - mechanische, elektrische, sanitäre und sonstige Ausrüstung des Gebäudes; - das Grundstück, auf dem es sich befindet, mit Elementen der Landschaftsgestaltung und Verbesserung usw.
Bitte beachten Sie: Das Haus selbst gehört nicht der HOA und ist jedoch nicht deren Hauptvermögenswert, wie das Grundstück, auf dem sich das Mehrfamilienhaus befindet.
Die Erstellung einer HOA erfordert wie jedes andere Unternehmen Konsistenz. Laut Gesetz kann eine HOA als gemeinnützige Organisation mit Zustimmung von mehr als 50 Prozent der Eigentümer gegründet werden. Der Rest ist verpflichtet, der Mehrheit zu gehorchen. Darüber hinaus kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann gegründet werden, wenn das Haus über Staats- oder Gemeindewohnungen verfügt, sowie bei Neubauten, wenn die Mieter das Eigentumsrecht noch nicht formalisiert haben. Im letzteren Fall bestätigen die künftigen Eigentümer bei der Abstimmung ihre Rechte beispielsweise durch einen Investitionsvertrag, Kaufvertrag usw.
Neben dem Beschluss, eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu gründen, muss die Mitgliederversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit die Satzung annehmen und den Vorstand wählen (Art. 135 Abs. 2 und Art. 147 Abs. 2 der RF-AG). Dem Vorstand können nur Mitglieder der HOA angehören (Ziffer 2 des Artikels 147 LC RF). Die Mitglieder des Vorstandes wählen aus ihrer Zusammensetzung getrennt einen Vorsitzenden (Art. 147 Ziff. 3 der RF-AG). Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine juristische Person, das heißt, sie muss registriert, abgestempelt, ein Bankkonto eröffnen usw.
Ab dem 15. Dezember 2007 erfolgt die staatliche Registrierung von Wohnungseigentümergemeinschaften (sowie einer Reihe anderer gemeinnütziger Organisationen) nach dem durch das Bundesgesetz vom 08.08.2001 Nr. 129-FZ . festgelegten Verfahren "Über die staatliche Registrierung von juristischen Personen und Einzelunternehmern" (im Zusammenhang mit dem Inkrafttreten ab diesem Datum das Bundesgesetz vom 29. November 2007 Nr. 278-FZ "Über die Änderung von Artikel 1 des Bundesgesetzes" über das nichtgewerbliche Organisationen").
Das heißt, seit Dezember letzten Jahres müssen Dokumente für die staatliche Registrierung von HOA nicht bei der Gebietsverwaltung des föderalen Registrierungsdienstes eingereicht werden, sondern bei der Steuerinspektion am Standort der HOA, wo die Entscheidung über die staatliche Registrierung getroffen wird und eine Die Eintragung erfolgt in das Unified State Register of Legal Entities. Auch die Formulare der bei der Registrierungsbehörde zur staatlichen Registrierung eingereichten Unterlagen haben sich geändert. Sie werden durch das Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 19. Juni 2002 Nr. 439 "Über die Genehmigung von Formularen und Anforderungen für die Ausführung von Dokumenten, die für die staatliche Registrierung von juristischen Personen sowie von Einzelpersonen als Einzelunternehmern verwendet werden, festgelegt. "
Lassen Sie uns ein paar Worte zur Mitgliedschaft in der HOA sagen. Der Eintritt in die Partnerschaft und der Austritt aus dieser erfolgt auf der Grundlage eines schriftlichen Antrags (Art. 143 BG RF). Ab dem Zeitpunkt, an dem der Mieter das Eigentum an den Räumlichkeiten verliert (z. B. beim Verkauf einer Wohnung), hört er auf, Mitglied der HOA zu sein. Der neue Eigentümer kann auch auf schriftlichen Antrag der Partnerschaft beitreten.
Die HOA kann selbst Verträge über Hauswartung, Müllentsorgung, Reinigung der Umgebung und sonstige Arbeiten und Dienstleistungen abschließen. Die Eigentümer von Wohnungen und Nichtwohngebäuden, auch solche, die nicht Mitglieder der Partnerschaft sind, müssen ihm Geld für Nebenkosten, Wasser, Wärme usw. überweisen. Und die HOA zahlt von ihrem Girokonto mit spezialisierten Organisationen.
Vergessen Sie nicht, dass die HOA, obwohl sie eine Non-Profit-Organisation ist, selbst Geld verdienen kann. Um die in der Charta festgelegten Ziele zu erreichen, erlaubt das Gesetz HOAs, wirtschaftliche Tätigkeiten auszuüben. Es stimmt, die Liste solcher Aktivitäten ist klein, sie ist auf drei Arten beschränkt (Artikel 152 Artikel 152 der RF LC). Das:
1) Wartung, Betrieb und Reparatur von Immobilien in einem Mehrfamilienhaus; 2) Bau zusätzlicher Räumlichkeiten und gemeinsamer Eigentumsobjekte in einem Mehrfamilienhaus; 3) Pacht, Pacht eines Teils des Gemeinschaftseigentums in einem Mehrfamilienhaus.
Was kann das zusätzliche Einkommen der Partnerschaft ausmachen.
Nutzung von Grundstücken, die in Gemeinschaftseigentum umgewandelt wurden. Einkünfte können aus der Verpachtung von Grundstücken erzielt werden, zum Beispiel für einen Parkplatz, Kiosk usw.
Vermietung von Räumlichkeiten im gemeinsamen Eigentum. Auch Keller, Dachböden oder Nebengebäude, die zum Beispiel zu einer Werkstatt oder Arztpraxis umgebaut und vermietet werden, können Einnahmen bringen.
Die erhaltenen Mittel können zwar entweder zur Begleichung der allgemeinen Ausgaben verwendet oder in Fonds konzentriert werden, die der Satzung der Partnerschaft entsprechen (Artikel 3, Artikel 152 des RF-LC). Auf Kosten der Einkünfte aus unternehmerischer Tätigkeit ist es beispielsweise möglich, das Haus und die Umgebung zu verbessern und Aufzüge zu reparieren.
Die Wartung und der Betrieb eines Wohngebäudes können durch das Personal der HOA oder einer Fachorganisation durchgeführt werden. Der Vorstandsvorsitzende schließt entweder mit natürlichen Personen arbeits- oder zivilrechtliche Verträge oder mit einer juristischen Person einen Vertrag über die Instandhaltung oder Verwaltung des Hauses ab.
Ein Vertrag erfordert große Aufmerksamkeit, der, wenn er abgeschlossen wird, das wichtigste Dokument nach der Charta wird. Es wird nur schriftlich erstellt (Artikel 162 Artikel 162 der RF LC) und enthält notwendigerweise die Adresse des Hauses, die Zusammensetzung des Gemeinschaftseigentums, eine Liste der Arbeiten für seine Wartung und Reparatur, das Verfahren für die Änderung solcher Liste, eine Liste der bereitgestellten Dienstprogramme, die Regeln für die Berechnung des Vertragspreises, die Kostenerhaltung, die Reparatur von Wohngebäuden und Dienstprogrammen, das Zahlungsverfahren sowie die Kontrollmaßnahmen für die Erfüllung der Verpflichtungen der Verwaltungsorganisation.
Der Mindestzeitraum, für den ein Vertrag über die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses abgeschlossen werden kann, beträgt ein Jahr, der Höchstzeitraum beträgt fünf Jahre (Artikel 162 Artikel 162 RF LC). Wenn am Ende der Laufzeit keine der Parteien die Kündigung des Vertrages erklärt, gilt dieser als zu den gleichen Bedingungen verlängert (Artikel 162 LC RF Art. 6).
Kommen wir nun zu einem sehr schwierigen Thema - der Besteuerung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Es ist bekannt, dass mit dem Aufkommen neuer Organisations- und Rechtsformen oder Arten von Vertragsbeziehungen oder Transaktionen steuerliche Probleme entstehen, da die Steuergesetzgebung deren Besonderheiten oft nicht berücksichtigt. Die wichtigste Frage, die sich für die HOA stellt, ist, ob in die Mund in die bei der Berechnung der Einkommensteuer berücksichtigten Einkünfte Zahlungen von Gebietsansässigen und Einkünfte aus der Verpachtung von Gemeinschaftseigentum einbezogen werden müssen.
Um diese beantworten zu können, ist es notwendig, den Status der HOA festzustellen. Kehren wir zu seiner Definition zurück, die im Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation verankert ist. HOA ist also zunächst eine gemeinnützige Organisation, d. h. eine juristische Person, und gemäß der geltenden Steuergesetzgebung sind alle juristischen Personen Steuerzahler und müssen sich bei der Steuerbehörde registrieren. Gemeinnützige Organisationen sind keine Ausnahme von der allgemeinen Regel und gelten als gesetzlich festgelegte Zahler von Steuern und Gebühren. Der Hauptunterschied zwischen gemeinnützigen Organisationen besteht darin, dass die Erzielung von Gewinnen nicht das Hauptziel ihrer Aktivitäten ist. Dies schließt jedoch nicht aus, dass gemeinnützige Organisationen unternehmerisch tätig werden können, wenn dies der Erreichung der gesetzlichen Ziele dient. Der durch die Durchführung unternehmerischer Tätigkeit durch eine gemeinnützige Organisation erzielte Gewinn unterliegt keiner Verteilung an die Teilnehmer und dient der Erreichung der in der Satzung der Organisation verankerten Ziele. In diesem Fall ist er nach Ansicht der Finanzbehörden, die in zahlreichen Schreiben des Finanzministeriums der Russischen Föderation dargelegt sind, zur Zahlung von Einkommensteuer und Mehrwertsteuer verpflichtet.
Darüber hinaus besteht für HOA (vorbehaltlich der Beschränkungen gemäß Artikel 346.12 Absatz 3 der Abgabenordnung der Russischen Föderation) die Möglichkeit, auf ein vereinfachtes Besteuerungssystem (USN) umzusteigen und somit von der Einkommensteuer befreit zu werden , Mehrwertsteuer (ohne Mehrwertsteuer, zahlbar bei der Einfuhr von Waren in das Zollgebiet der Russischen Föderation sowie Mehrwertsteuer gemäß Artikel 174.1 der Abgabenordnung der Russischen Föderation), Körperschaftsteuer und UST. Organisationen, die das vereinfachte Steuersystem verwenden, zahlen die obligatorische Rentenversicherung gemäß den Rechtsvorschriften der Russischen Föderation. Sonstige Steuern werden von Organisationen gezahlt, die das „vereinfachte Steuersystem“ gemäß dem Gesetz über Steuern und Gebühren anwenden.
Bei der Umstellung auf das vereinfachte Steuersystem muss die Wohneigentümergemeinschaft über den Besteuerungsgegenstand entscheiden. Erwartet die HOA, nach der von der Hauptversammlung genehmigten Schätzung eindeutig zu leben, ohne unternehmerische Tätigkeit auszuüben, ist es zweckmäßiger, den Gegenstand „Einkommen“ zu wählen. Höchstwahrscheinlich wird das gleiche Objekt rentabler sein, auch wenn die HOA durch die Vermietung von Räumlichkeiten oder die Erbringung von Dienstleistungen selbst Geld verdienen möchte. Im letzteren Fall ist jedoch auch eine andere Option möglich (Einnahmen abzüglich Ausgaben) - wenn der Kostenteil mit dem Einnahmenteil vergleichbar ist.
Sie können Eigentum von einer HOA mieten, das von Mitgliedern der Partnerschaft und anderen Hausbesitzern gemeinsam genutzt wird, wenn diese Nutzung die Nutzung des restlichen Eigentums und die Organisation der Aktivitäten der HOA nicht behindert (Teil 2 von Artikel 137 des RF-LC).
Der Mieter hat das Recht, ein Grundstück, Nichtwohnräume sowie einen Teil des Gemeinschaftseigentums (z. B. eine Wand zum Anbringen eines Banners) zu pachten. Es gab Fälle, in denen eine Partnerschaft den Bereich am Eingang gepachtet hat, um ein Zahlungsterminal zu installieren.
In der Praxis der russischen Gerichte hat es die Tendenz gegeben, dass jedes Eigentum zur gemeinsamen Nutzung eines Wohngebäudes zur Nutzung übertragen werden kann, mit Ausnahme von Kommunikationen und Eigentum, die für die Durchführung der Aktivitäten der Partnerschaft erforderlich sind von Hausbesitzern für die Verwaltung eines Wohngebäudes und die Organisation des Lebens der Bewohner (Spielplatz, Sammelstellen für Hausmüll, Aufzug usw.).
Wie kann ich Räumlichkeiten von der Partnerschaft mieten?
WICHTIG: Ein solches Geschäft kann nicht ohne Zustimmung der Eigentümer und Mitglieder der Partnerschaft abgeschlossen werden (Teil 3 von Artikel 44 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation).
Die beste Option ist eine Situation, in der die Eigentümerversammlung sofort die Liste der Objekte genehmigt, die Mieter zur Vermietung gestatten, und die Partnerschaft auf der Grundlage dieses Protokolls Verträge mit jedem Mieter während der Arbeit einer gemeinnützigen Organisation abschließt.
Die Entscheidung der Eigentümerversammlung obliegt in diesem Fall dem zukünftigen Mieter.
In der Regel organisiert der Mieter selbst die Einberufung der Versammlung oder macht eine Tür-zu-Tür-Runde und bittet um Zustimmung zur Übergabe der Immobilie.
Die Anmietung von Räumlichkeiten bedarf der Registrierung bei Rosreestr, wenn die Nutzungsdauer der Immobilie weniger als ein Jahr beträgt. Wenn die Laufzeit ein Jahr nicht überschreitet, ist es nicht erforderlich, das Mietrecht zu registrieren (Artikel 651 Teil 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).
Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation Artikel 651. Form und staatliche Registrierung eines Pachtvertrags für ein Gebäude oder Bauwerk
- Der Mietvertrag für ein Gebäude oder Bauwerk wird schriftlich durch Ausfertigung eines von den Parteien unterzeichneten Dokuments abgeschlossen (Artikel 434) Absatz 2.
Die Nichteinhaltung der Form des Mietvertrages für ein Gebäude oder Bauwerk hat seine Unwirksamkeit zur Folge. - Ein Mietvertrag für ein Gebäude oder Bauwerk, der für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr abgeschlossen wird, unterliegt der staatlichen Registrierung und gilt ab dem Zeitpunkt der Registrierung als abgeschlossen.
Im Namen der HOA wird die Vereinbarung vom Vorstandsvorsitzenden unterzeichnet, der von den Mitgliedern der Partnerschaft gewählt wird. Zur Überprüfung der Befugnisse reicht es aus, einen Auszug aus dem Einheitlichen Staatsregister der juristischen Personen einzuholen oder vom Vorsitzenden das Protokoll der Sitzung zu verlangen, in der er gewählt wurde.
Wenn der Vertrag nicht registriert wird, beginnt die Nutzungsdauer der Immobilie ab dem Zeitpunkt, an dem die Parteien die Übertragungsurkunde genehmigen. Ausgehend vom Datum der Unterzeichnung des Gesetzes legen die Parteien die Nutzungsdauer des Objekts, die Berechnung der Gebühren und die Berechnung der Strafen fest.
Höchstwahrscheinlich hat die Partnerschaft einen Vertragsentwurf, der ständig mit allen Mietern unterzeichnet wird. Gleichzeitig räumt das Gesetz dem Mieter das Recht ein, eigene Vertragsanpassungen vorzunehmen oder eine eigene Version anzubieten.
HINWEIS: Dieses Dokument muss die Mietdauer, die Zahlung (in der Regel werden die monatlichen Kosten angegeben) und die Zahlungsfrist enthalten. Im Vertrag ist es erforderlich, den Gegenstand der Transaktion so detailliert wie möglich zu beschreiben.
Handelt es sich bei dem Motiv um einen Teil eines Raumes oder Teil einer Gebäudewand, erstellen Sie am besten ein Lagediagramm mit den genauen Maßen und Koordinaten. Ein solches Schema sollte als Anhang gekennzeichnet werden, der von den Parteien zu unterzeichnen ist.
Die Verantwortlichkeit der Parteien, die Form und der Umfang der Verantwortlichkeit sind angegeben.
Landnutzungsvertrag
In einigen Fällen ist neben einem Pachtvertrag der Abschluss eines Nutzungsvertrages für ein Grundstück erforderlich. Ein Landnutzungsvertrag kommt zustande, wenn aufgrund der Tätigkeit des Mieters eine unbeschränkte Anzahl von Personen auf das Mietobjekt übergeht.
Zum Beispiel hat eine Partnerschaft Räumlichkeiten für ein Geschäft vermietet und dieses Geschäft braucht, damit Kunden in das Geschäft gehen können. Das Grundstück kann auch als Parkplatz für Autos genutzt werden.
Wenn der Mieter eine lizenzierte Tätigkeit ausübt, wird höchstwahrscheinlich die Lizenzierungsabteilung eine solche Vereinbarung verlangen.
BEACHTUNG: Wenn der Eigentümer einer solchen Site eine Personengesellschaft ist, ändern sich die Parteien nicht, und wenn die Verwaltung, dann wird der Vertrag auf allgemeiner Basis geschlossen oder eine Dienstbarkeit errichtet.
Nuancen und Fallstricke
Die Hauptfalle bei der Anmietung einer HOA ist das Fehlen einer Hauptversammlung der Hausbesitzer oder Mitglieder, auf der die Transaktion genehmigt wurde. Die Versammlung kann die Transaktion vor Gericht für ungültig erklären, wenn sie sie nicht genehmigt hat und eine solche Transaktion groß ist (Teil 6 von Artikel 46 LC RF).
Gleichzeitig kann das Verfahren zur weiteren Zulassung in der Satzung der Organisation genehmigt werden. Zum Beispiel wurde der Deal ohne eine Eigentümerversammlung abgeschlossen, aber später, auf der Hauptversammlung, haben die Mitglieder der Partnerschaft dem Deal zugestimmt, dann ist ein solcher Deal gültig.
Die Satzung ermöglicht die Begründung des Rechts der Hauptversammlung, dem Vorstand der HOA Befugnisse zu übertragen, wenn diese Befugnisse gesetzlich nicht in die ausschließliche Zuständigkeit der Versammlung fallen.
Das Recht zur Anmietung von Nichtwohnräumen kann auch auf die Geschäftsführung übertragen werden.
Deshalb Vor Vertragsabschluss sollte die Satzung der Organisation gelesen werden.
WICHTIG: Ein weiteres Hindernis kann ein unrechtmäßiges Treffen sein. Eine solche Versammlung kann für unrechtmäßig erklärt werden, wenn weniger als die Hälfte der Hauseigentümer anwesend sind.
Heutzutage werden Wohnungen in Russland oft vermietet und bei Vorlage des Protokolls an den Mieter ist es unmöglich zu überprüfen, wer den Namen, den Eigentümer oder Mieter der Immobilie oder ein Familienmitglied unterschrieben hat. Wenn Nichteigentümer an der Sitzung teilgenommen und das Protokoll unterzeichnet haben, erkennt das Gericht diese Entscheidung als rechtswidrig an (Artikel 46 Teil 6 des RF-AG).
Nach dem Housing Code (LC RF) ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) eine gemeinnützige juristische Person. Das bedeutet, dass seine Tätigkeit nicht ausschließlich auf die Erzielung von Gewinn ausgerichtet sein kann. Aber wie jede andere gemeinnützige Organisation hat die HOA das Recht, sich an kommerziellen Aktivitäten zu beteiligen, um die für die Partnerschaft festgelegten Ziele zu erreichen. Ist es für eine HOA realistisch, Geld zu verdienen und wie es geht, sagt der Anwalt.
Der Hauptzweck der HOA ist die Instandhaltung von Wohngebäuden. Für die Umsetzung werden Mittel benötigt. Gemäß Art. 151 des Wohnungsgesetzes der Russischen Föderation werden die Mittel der Partnerschaft aus Beiträgen und Zahlungen von Mitgliedern der HOA gebildet; Einkünfte aus Geschäftstätigkeiten; Subventionen und andere Quellen.
Subventionen und Zahlungen von HOA-Mitgliedern werden das Thema eines separaten Artikels sein, heute werden wir über die wirtschaftlichen Aktivitäten der HOA sprechen. Ungeachtet der Tatsache, dass gemeinnützige Organisationen gesetzlich das Recht haben, gewerbliche Tätigkeiten auszuüben, ist Art. 152 ZhK RF führt für sie Einschränkungen ein. Abschnitt 2 dieses Artikels enthält eine geschlossene Liste von Arten von wirtschaftlichen Tätigkeiten, die für HOAs zulässig sind. Diese beinhalten:
Wartung, Reparatur und Betrieb von Immobilien in einem Mehrfamilienhaus;
Bau zusätzlicher Räumlichkeiten und Einrichtungen in einem Mehrfamilienhaus;
Vermietung eines Teils des Gemeinschaftseigentums in einem Mehrfamilienhaus.
Es ist nicht schwer zu erraten, dass die Vermietung von Gemeinschaftseigentum die attraktivste Art der erwähnten Wirtschaftstätigkeit ist.
Als erstes - der Vertrag
Damit die Sozietät Räumlichkeiten vermieten kann, muss die Mitgliederversammlung der HOA-Teilnehmer zunächst festlegen, welche Flächen und an wen genau die Mitglieder der Sozietät für wie lange und zu welcher Miete zur Anmietung bereit sind. Alle anderen Vertragsbedingungen, die für die Mitglieder der HOA nicht von grundsätzlicher Bedeutung sind, können von einem Rechtsanwalt, dem die Sozietät einen Mietvertrag bestellt, in den Vertrag aufgenommen werden. Der Abschluss eines solchen Vertrages kostet einen gewissen Betrag, den Sie jedoch nur einmal bezahlen müssen: Später kann dieser Vertrag als Standardvertrag für alle Mieter verwendet werden.
Wenn es sich um einen langfristigen Mietvertrag handelt, müssen Sie ihn registrieren. Dies ist ein mühsames und langwieriges Geschäft, daher ist es besser, Mietverträge auf unbestimmte Zeit oder für 11 Monate mit dem Recht auf unbegrenzte Verlängerungen abzuschließen. Dadurch entfällt die Notwendigkeit, den Vertrag anzumelden, obwohl die tatsächliche Laufzeit am Ende deutlich mehr als ein Jahr beträgt.
Auch im Pachtvertrag der HOA ist das Verfahren zur Kündigung des Vertrages auf Initiative der Partnerschaft vorzusehen. Vermieter bestimmen in der Regel, dass der Vertrag von ihnen einseitig mit einer einmonatigen (maximalen) Kündigungsfrist gegenüber dem Mieter ohne Angabe von Gründen gekündigt wird. So verschwenden Sie keine Zeit mit Papierkram.
Miete: wichtige Kleinigkeiten
Da die Frage der Vermietung von Räumlichkeiten in die Zuständigkeit der Hauptversammlung fällt, wird für jeden Mieter eine entsprechende Entscheidung getroffen. Andernfalls haben die unzufriedenen Gesellschafter das Recht, die Rechtmäßigkeit der Anwesenheit der Mieter im Gebäude anzufechten.
Sie sollten sich auch von einem Buchhalter helfen lassen, der Ihnen erklärt, wie Sie Mieteinnahmen richtig bilanzieren und Steuern darauf zahlen. Nach Abschluss des Vertrages kann die HOA ihren Mietern Dienstleistungen für den Betrieb von Räumen, deren Reparatur usw. anbieten. Der Mieter erhält somit eine bestimmte Reihe von Dienstleistungen und die Partnerschaft auf vollständig legaler Basis hilft mehr Geld für ein Zimmer.
Auf welche Schwierigkeiten stößt die Kameradschaft auf dem Weg? Zunächst sei daran erinnert, dass das Gesetz nur die Anmietung der gemeinsamen Räumlichkeiten des Hauses und nur auf Beschluss der Mitgliederversammlung der HOA zulässt. Daher sollte den Fragen der Rechtmäßigkeit der Versammlung und der Richtigkeit der Ausführung ihrer Beschlüsse besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden. Wenn weniger als die Hälfte der HOA-Mitglieder bei der Versammlung anwesend sind, ist sie nicht berechtigt, Entscheidungen zu treffen. Leere Wohnungen können nicht vermietet werden. Sie gelten nicht als Gemeinschaftseigentum und können daher nicht vermietet werden.
Zweitens kann die Personengesellschaft beispielsweise keinen Parkplatz zur nachträglichen Vermietung bauen: Laut Gesetz hat die HOA nur das Recht, das im Haus befindliche Gemeinschaftseigentum zu vermieten, und Parkplätze gehören nicht zu diesem Grundstück. Gleichzeitig kann ein solcher Parkplatz wirklich für die Bedürfnisse der Mitglieder der Partnerschaft geschaffen werden. Die Organisation eines Parkplatzes erfordert viel Aufwand. Es ist notwendig, sich mit der Gemeinde und der Präfektur des Landkreises in Verbindung zu setzen, um die Zuweisung der Grundstückszuweisung für den Parkplatz zu erhalten. Wenn die Site zur HOA gehört, müssen Sie ihren Zweck ändern.
Bei den Mietern selbst ist zu beachten, dass niemand die Unterbringung eines Industrieunternehmens in einem Wohngebäude zulassen wird. Dadurch werden die Interessen nicht nur der Mitglieder der Partnerschaft, sondern auch der Bewohner der umliegenden Häuser verletzt. Bei der Vermittlung von Unterhaltungseinrichtungen (Restaurants, Clubs usw.) ist es erforderlich, im Mietvertrag nicht nur den Arbeitsplan, sondern auch die Verpflichtungen für die zusätzliche Ausstattung der gemieteten Räumlichkeiten gesondert festzulegen. Um die Ruhe der Mieter zu wahren, können diese Mieter die Räumlichkeiten mit schallabsorbierenden Paneelen ausstatten, die keine Fremdgeräusche in die Wohnungen lassen.
Wohnungseigentümergemeinschaften sind nicht berechtigt, durch den Verkauf von Kuchen, Autovermietung oder andere gesetzlich nicht vorgesehene Dienstleistungen zu verdienen. Aber die Möglichkeiten, die den Personengesellschaften vom Gesetz eingeräumt werden, ermöglichen es, genügend Gewinn zu erwirtschaften, um das Haus in einem guten Zustand zu erhalten. Die Hauptsache ist, den Prozess richtig zu organisieren, Dokumente zu erstellen und Steuern zu zahlen. Dann können sich die Bewohner sowohl Sicherheit am Eingang als auch Blumen auf den Treppenläufen leisten.
