İpoteka haqqında Federal Qanuna dəyişiklik edildi. Federal İpoteka Qanunu Yeni ipoteka müddəaları

İpoteka vergisi

Əməliyyatların notarial təsdiqi

İpoteka cərimələrinin məhdudlaşdırılması

İpoteka uzunmüddətli bank kreditlərinin növlərindən biridir. Bu kredit sayəsində siz yaşayış və qeyri-yaşayış obyektləri ala bilərsiniz. Dövlət daşınmaz əmlak sektorunda kreditorların fəaliyyətini diqqətlə izləyir, buna görə də ipoteka 102-FZ nömrəli "İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu) haqqında" Federal Qanunu ilə tənzimlənir. Çox vaxt bu qanun yekunlaşdırılır və ona düzəlişlər edilir. Bundan əlavə, vergi qanunvericiliyi və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Qeydiyyatı qaydaları dəyişir. Müəyyən kateqoriyadan olan vətəndaşlar üçün xüsusi proqramlar yaradılır və kreditləşmə şərtləri genişləndirilir. Buna görə də, 2016-cı ildə ipoteka alarkən nələrə diqqət edəcəyinizi bilmək üçün sizə məlumat verəcəyik. ipoteka haqqında qanuna edilən ən mühüm dəyişikliklər və digər sahələrdə bununla bağlı əlavələr haqqında.

İpoteka üçün vergi endirimi. 2016-cı ilin ilk yeniliklərindən biri də 2016-cı il yanvarın 1-dən daşınmaz əmlakın satışından əldə edilən fiziki şəxslərin gəlirlərinin vergiyə cəlb edilməsi qaydalarının dəyişdirilməsi olub. Əvvəllər daşınmaz əmlak aldıqdan sonra, üç ildən çox müddətə mülkiyyətinizdə olsaydı, onun sonrakı satışına görə vergi ödəmədiniz. Hazırda satış zamanı satıcının vergiyə cəlb olunmadığı daşınmaz əmlaka sahibliyin minimum müddəti 5 ildir. Bu dəyişiklik yalnız 2016-cı il yanvarın 1-dən alınmış daşınmaz əmlaka şamil edilir.

Ancaq istisnalar da var. Vərəsəlik yolu ilə, yaxın qohumlardan hədiyyə müqaviləsi ilə, habelə əmlakın icarə əsasında və ya himayəsində olan şəxslə ömürlük saxlama müqaviləsi ilə ödəyiciyə verilməsi nəticəsində mülkiyyətə alınmış əmlak - bu hallar üçün mülkiyyət müddəti daşınmaz əmlakın, bundan sonra əmlakın satışı zamanı vergi ödənilməyəcək, əvvəlki kimi, cəmi 3 ildir.

Bu dəyişiklik ipoteka bazarına necə təsir edir? Əvvəla, bu, mənzil seçimini çətinləşdirir, çünki bir çox satıcılar vergini ödəmək istəmirlər və göstərilən müddətin bitməsini gözləyəcəklər və ya mənzilin dəyərinə ayrıca əlavə vergi məbləği ödəməyi xahiş edəcəklər. Yeni bir bina yeni mülkiyyət sənədi ilə satılırsa, satıcı üçün ümumi gözləmə müddəti daha da uzanacaq. Axı o, əvvəlcə bir-iki il gözlədi ki, ev tikilsin, indi isə hüququn qeydə alındığı gündən daha beş il keçir.

Əvvəllər alqı-satqı müqaviləsində daşınmaz əmlakın dəyərini “az göstərməklə” vergidən yayınmaq mümkün idi. İndi bu mümkün deyil.

2016-cı ildə daşınmaz əmlakın satışına görə vergi indi ya müqavilə qiymətindən, ya da əmlakın kadastr dəyərindən (azaltma əmsalı ilə) hansı qiymətin daha yüksək olmasından asılı olaraq hesablanır. Bu məqsədlər üçün xüsusi olaraq dövlət kadastr qiymətləndirməsi aparılıb və bu, faktiki olaraq əmlakın bazar dəyərinə bərabərdir.

Müqavilədəki məbləğ kadastr dəyərindən çox olarsa, satıcının seçimi ilə vergi 13% mənfi 1.000.000 rubl (vergi endirimi) və ya əvvəlki əməliyyat üçün mənfi xərclər olacaqdır. Misal üçün:

DCT-də dəyəri 5.000.000 rubl təşkil edir və kadastr dəyərindən yüksəkdir.
Vergi hesablanır:
1. 5.000.000 minus 1.000.000-dan (vergi endirimi) = 4.000.000.
Vergi 4.000.000-ın 13% -i, yəni 520.000 rubl olacaq.
2. Mənzil əvvəllər 3.500.000 rubla alınıbsa, onda:
5.000.000 minus 3.500.000-dan (əvvəlki istehlak) = 1.500.000
Vergi 1.500.000-in 13% -i, yəni 195.000 rubl olacaq.

Əgər müqavilədə kadastr çıxarışına əsasən əmlakın dəyərindən az məbləğ göstərsəniz, onda vergi kadastr dəyərindən 0,7 azalma əmsalı ilə vurularaq hesablanacaqdır. Vergi, satıcının seçiminə əsasən 13% mənfi 1.000.000 rubl (vergi endirimi) və ya əvvəlki əməliyyat üçün mənfi xərclər olacaqdır. Misal üçün:

Pul müqaviləsindəki dəyəri 1.000.000 rubl təşkil edir və kadastr dəyərindən (azalma) aşağıdır.
Kadastr dəyəri 6.000.000 rubl təşkil edir.
1. Vergi 6.000.000-in 0.7 = 4.200.000-ə vurulmasından hesablanır.
Mənfi vergi endirimi 1.000.000 = 3.200.000
Vergi 3.200.000-in 13% -i, yəni 416.000 rubl olacaq.
2. Mənzil əvvəllər, məsələn, 3.500.000 rubla alınıbsa, onda:
Vergi 6.000.000-in 0.7 = 4.200.000-ə vurulmasından hesablanır.
4,200,000 minus 3,500,000 (əvvəlki istehlak) = 700,000
Vergi 700.000 rublun 13% -i, yəni 91.000 rubl olacaq.

Əslində, vergi idarəsi mənzilin kadastr dəyərinin 70% -dən məbləği hesablayır, həmçinin 1.000.000 rubldan vergi endirimi kimi istifadə etməyə və ya əvvəlki xərcləri çıxarmağa imkan verir. Buna görə də, hazırda alqı-satqı müqaviləsində dəyərin kadastr dəyərinin 70% -dən az olduğunu göstərməyin mənası yoxdur.

İpoteka cərimələrinin məhdudlaşdırılması.İpoteka qanununda daha bir mühüm dəyişiklik 2016-cı ilin iyun ayında Dövlət Duması tərəfindən müqavilənin şərtləri pozulduğu təqdirdə ipoteka müqavilələri üzrə cərimələrin maksimum məbləğini məhdudlaşdıran qanunun qəbul edilməsi olub. İndi ipoteka krediti müqaviləsi üzrə cərimənin məbləği kredit müqaviləsi bağlandığı gün Rusiya Mərkəzi Bankı tərəfindən müəyyən edilmiş əsas dərəcəni keçməyəcək. Kredit müqaviləsi üzrə faizlər hesablanmadıqda cərimənin məbləği kredit müqaviləsinin şərtlərinin pozulduğu hər gün üçün vaxtı keçmiş borcun məbləğinin 0,6 faizindən çox olmamalıdır. Əvvəllər cərimənin məbləğini banklar özləri təyin edirdilər və belə olurdu ki, çətin vəziyyətə düşən insanlar ilkin kredit və onun faizindən qat-qat artıq məbləğdə banka borclu qalırdılar.

Daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların notarial təsdiqi. 2016-cı ildə ümumi mülkiyyətdə olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi ilə bağlı bütün əməliyyatların notarial qaydada təsdiqləndiyini bildirən qanun da qüvvəyə minib. 172 saylı Federal Qanun, bütün əmlak sahibləri əməliyyatın tərəfləri olsa belə, daşınmaz əmlakın payları ilə bütün əməliyyatların notarial qaydada təsdiqlənməsini tənzimləyir. Notariusdan bu xidmət ucuz deyil, onun dəyəri daşınmaz əmlakın satış qiymətinin müəyyən faizindən, üstəgəl müəyyən edilmiş tarifdən və bununla bağlı xərclərdən ibarətdir.
Yəni bir deyil, bir neçə (ər-arvad, qohum-əqrəba və s.) satıcınız varsa, onda siz artıq bankda sadə yazılı formada alqı-satqı müqaviləsi bağlaya bilməzsiniz. Notariusa getməyi və onun formasına uyğun olaraq onunla əməliyyat aparmağı unutmayın. Təbii ki, bu, ipoteka bazarına mənfi təsir göstərir. Birincisi, müqavilə bağlamaq üçün lazım olan vaxtı uzadır. Hər notariusun belə bir əməliyyatı təsdiq etmək səlahiyyəti yoxdur, bunu yalnız əmlakın ünvanında yerləşən notarius edə bilər. Əvvəlcə onu tapmaq və görüş təyin etmək lazımdır. Bundan sonra bank və notarius müqavilənin məqbul formasını razılaşdırmalıdırlar ki, bankın, notariusun, satıcının və alıcının istəkləri nəzərə alınsın. Və bu da çox vaxt bir neçə gün çəkir. İkincisi, bunlar əlavə xərclərdir (təxminən 25.000 rubl), çox güman ki, alıcının çiyninə düşəcək, çünki Satıcılar “alırsan, ödəyirsən” prinsipi ilə işləyirlər.

Hərbi ipoteka kredit tarixçənizdə görünməyəcək. 2016-cı ilin yayında Müdafiə Nazirliyi “Hərbi İpoteka” götürən hərbi qulluqçular haqqında məlumatların onların kredit tarixçəsindən silinməsi ilə bağlı qanunvericilik təşəbbüsü hazırlamışdı. Bu qanunvericilik təşəbbüsü hərbçilərin kredit ödənişlərində iştirak etməməsi ilə əlaqədar idi, çünki Rosvoenipoteka bunu onlar üçün edir. Bu qanun layihəsi qəbul olunarsa, “Hərbi ipoteka” ilə bağlı məlumatlar artıq kredit bürolarına ötürülməyəcək. Əgər bu məlumat əvvəllər kredit tarixçəsinə daxil edilibsə, o zaman istənilən hərbi qulluqçu hərbi ipotekanın ondan çıxarılmasını tələb edən ərizə yaza biləcək.
İpoteka qanunvericiliyində və onunla bağlı sahələrdə edilən bu dəyişikliklər ipoteka bazarına həm müsbət, həm də mənfi təsir göstərir. Onlardan bəziləri hələ də dəyişikliklərə məruz qala və daha yaxşı ola bilər. Bu və ya digər şəkildə ipoteka üçün müraciət edərkən bunların hamısı nəzərə alınmalıdır. Ümid edirik ki, 2016-cı ildə ipoteka haqqında qanunda dəyişikliklərlə bağlı məqaləmiz sizə kömək edəcəkdir

Federal İpoteka Qanunu

İpoteka, pulu borc verən borc verənə verilən mülkiyyət hüququ ilə bahalı iri əmlakın girovudur. Borclu öz əmlakı üçün ipoteka müqaviləsi bağlayır və kreditora borcunu pulla və ya nağd şəkildə qaytara bilmədikdə girov qoyulmuş əmlakla qaytaracağına söz verir. İpoteka qoyub mənzil, torpaq, yaxta, avtomobil və digər əmlak ala bilərsiniz. Əmlak ipoteka ilə alındığı andan borc alanın mülkiyyətinə keçir. Ümumi ipoteka variantı kreditlə mənzil almaqdır. Çox vaxt alınan mənzil girov kimi istifadə olunur, lakin mövcud mənzili təmin edə bilərsiniz. İpoteka kreditləri banklar tərəfindən verilir. Hər kəsin kredit şərtləri fərqlidir. İpoteka haqqında Federal Qanun Rusiyada ipotekanın verilməsi və istifadəsi ilə bağlı müddəaları tənzimləyir.

Son dəyişikliklərlə ipoteka qanunu: 2019-cu ildə yeniliklər

2019-cu ildə Rusiya Federasiyasının Prezidenti ipoteka haqqında 102 Federal Qanuna düzəlişlər etdi. Yeni məlumatlara görə, aşağıdakı məqamlar ortaya çıxdı:

Dayanacaq yerlərinin ipoteka kimi qeydiyyata alınması mümkün olub. Bu halda ipotekanın məcburi qeydiyyatı ləğv edilir. Bu funksiya yalnız zəruri hallarda həyata keçirilir.
Qeydiyyat qaydaları, onların şərtləri və fəaliyyətinin dayandırılması ehtimalı ləğv edilib. Bu məsələlər bu ildən 2015-ci il tarixli 218 saylı başqa bir Federal Qanunla tənzimlənir.

Bundan başqa, yeni ipoteka qanunvericiliyinə əsasən, bir neçə bənd qüvvəsini itirib. Məsələn, 22-ci maddənin 1-ci bəndi, habelə 25-ci maddənin 3-cü bəndi. 27 və 28-ci maddələrin mənası da tamamilə itirilib. Onlar ipoteka kreditinin qeydiyyata alınması prosesində tənzimləmə məsələləri ilə bağlı olub. Son dəyişikliklər dövlət dəstəyi ilə verilən kreditlər üzrə baza faiz dərəcələrinin qanuni şəkildə aşağı salınması olub. 2019-cu il yanvarın 1-dən onların ölçüsü 9-11,4% arasında dəyişir. Buna nail olmaq üçün borclulardan pul yığımı ilə bağlı əhəmiyyətli düzəlişlər edilib. İndi borcun kompensasiyasının məbləği birbaşa Mərkəzi Bankın faiz dərəcəsindən asılıdır.

Həmçinin, 2019-cu ildə ipoteka qanununa edilən dəyişikliklər ipoteka kreditlərinin vaxtından əvvəl ödənilməsinə moratoriumun tətbiqinə təsir etdi, lakin indiyədək bu düzəliş səlahiyyətlilər tərəfindən təsdiqlənməyib. Hazırda onlar borcalanlara heç bir cərimə tətbiq etmədən rəsmi öhdəlikləri üzrə ödənişləri göstərilən müddətdən tez həyata keçirməyə imkan verirlər.

Həmçinin, ipoteka borcluları üçün əvvəllər ildə təxminən 20% təşkil edən cərimə və cərimələr yumşaldılıb. İndi bu cərimənin Mərkəzi Bankdan baza dərəcəsindən asılı olaraq ödənilməsi lazım gələcək.

Yeni qanunda göstərilən prosesin rəsmiləşdirilməsi müddətlərinin xüsusiyyətləri

İpoteka krediti haqqında qanunda hansı əmlakın alınmasından, girovun nə olmasından asılı olaraq bu proses nəzərdə tutulur. Prosedurdakı fərqlər bu məqamlardan asılıdır. Yaşayış əmlakı üçün 5 günə qədər, qeyri-yaşayış obyektləri, o cümlədən binanın torpaq sahələri, kommersiya və sənaye daşınmaz əmlakları üçün 15 günə qədər müddət verilir. Digər obyektlər üçün bu müddət 30 günə qədərdir. Girov müqaviləsinin notarial təsdiqi ilə bütün prosedur 5 günə endirilə bilər, lakin daha çox deyil.

Putin ipoteka faizlərini 8%-dən aşağı salmağı əmr etdi

Rusiya Federasiyasının Prezidenti ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcəsini 8%-dən aşağı səviyyəyə çatdırmaq barədə göstəriş verib. Bu qərar 2024-cü ilə qədər qüvvəyə minməlidir və hələ də Putinin ipoteka haqqında yeni qanunu kimi qəbul edilir.

Bu, ölkə başçısının “2024-cü ilə qədər olan dövr üçün milli texniki inkişaf məqsədləri” adlı sərəncamında da danışılır. Bu qanun Kremlin rəsmi resursunda dərc olunub.

Rusiya Federasiyası hökuməti 2024-cü ilə qədər gəlirləri orta səviyyəyə bərabər olan bir çox ailəni əlverişli qiymətə mənzillə təmin etməyi tapşırıb. Ona görə də faiz dərəcələri illik 8%-dən çox olmamalıdır. Həmçinin qeyd olunub ki, cari altı ayda hər il ən azı 5 milyon rus ailəsinə öz yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmağa imkan verəcək səviyyəyə çatmaq lazımdır. Əvvəllər Sberbank rəhbəri bildirib ki, onun bankı artıq 2 il ərzində ipoteka faizlərini 7%-ə endirməyə hazırdır, bunu daha əvvəl etməyə çalışacaq. Mütəxəssislərin fikrincə, bu ilin sonuna kimi dərəcələr 6,2%-ə qədər azalacaq.

Putin ipoteka haqqında qanunu imzalayıb, lakin onun qüvvəyə minməsi üçün müştəri ilk növbədə sığorta etdirməli, şəxsi sığorta müqaviləsini bank qurumuna təqdim etdikdən sonra evi sığortalamaq üçün müqavilə imzalamalıdır. Onu da qeyd edirik ki, subsidiyalar yalnız borcalan bütün tələblərə tam əməl etdikdə və verilən kredit üzrə müştərilər aydın şəkildə göstərilən sətirlərlə ödənişlər etdikdə subsidiyalar təklif oluna bilər. Rusiya Federasiyasının bu yanaşması vətəndaşlar üçün ölkədə doğum səviyyəsini artırmaq üçün stimul olacaq.

İpoteka Qanununun 2019-cu il versiyası: proqramın hazırlanmasının səbəbi

İpoteka krediti haqqında Federal Qanunun qüvvəyə minməsi ona görədir ki, 2018-ci ildə tikinti şirkətlərinin və tərtibatçıların işinin təlimat olaraq öz üstünlükləri nəzərə alınmaqla, aydın şəkildə əlaqələndirilmiş bir sxemə əməl etdiyi aydın oldu. Alıcı yalnız öz imkanlarına əsaslanaraq mənzilləri alıb-almamağa qərar verir. Nəticədə, Rusiya Federasiyasında belə bir vəziyyət yaranıb ki, inşaatçılar yeni çoxmənzilli binaları sata bilmirlər və alıcılar yüksək qiymətə görə onların sahibi ola bilmirlər. Bu, hər iki tərəf üçün zərərli vəziyyətə gətirib çıxardı, inşaatçılar müflis oldu, banklar tikintiyə yatırılan pulları qaytarmadı və vətəndaşların yaşamağa yeri yox idi, çünki bank faizləri kiçik uşaqlı ailələrə ipoteka almağa imkan vermirdi. Məhz buna görə də 2019-cu ildə yeni ipoteka qanunu qəbul edilib . Dövlətin hakim qollarına görə belə bir qərar olacaq:

ölkədə doğum səviyyəsini artırmaq;
Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının əsas faiz dərəcəsini azaltmaq, bu ipoteka təklifini əhali üçün mümkün qədər əlverişli edəcəkdir;
daşınmaz əmlak bazarını canlandırmaq, tikintisi başa çatmış əmlakları, tikintisi davam edən çoxmənzilli binaları qeydiyyata almaq;
layihələrin maliyyələşdirilməsi üçün istifadə edilmiş vəsaitlərin bank təşkilatlarına qaytarılması;
ailələrə öz mənzillərini almağa kömək edin, bu, əsasən ekonom sinifə təsir edəcək, bu qərar banka ödənilməli olan faizin azalması səbəbindən baş verəcək;
Rusiya Federasiyasının vətəndaşlarına verilmiş kreditlər üzrə itirə biləcəkləri subsidiyalar şəklində faiz fərqini bank şirkətlərinə qaytarın.

Bundan əlavə, DDU çərçivəsində yeni mənzillər alınarkən vətəndaşların əmanətlərinin qorunması təmin ediləcək.

Qarşıya qoyulan bütün məqsədlərə nail olmaq üçün Prezident, Maliyyə Nazirliyi və Mərkəzi Bank müvafiq fərmanlar verir, qanunvericilik aktlarına yenidən baxılır. Rusiya Federasiyasının Prezidenti üçün bank sistemlərinin fəaliyyətinin tənzimlənməsi prioritet məsələyə çevrildi. Buna görə də, ipoteka üçün müraciət edərkən əsas dərəcəsin azaldılması problemini öz üzərinə götürdü. İpoteka Qanunu, növbəti ildə ipoteka kreditlərinin, eləcə də digər kredit məhsullarının Rusiya Federasiyasının orta vətəndaşları üçün daha əlçatan olacağına zəmanət verir.

“Qanun qüvvəsi ilə” və ya “müqavilə əsasında” ipoteka

Daşınmaz Əmlak İpoteka Qanunu aşağıdakı ipoteka müqavilələrinin bağlanmasını nəzərdə tutur:

“Qanunla” daşınmaz əmlakın kreditlə və icarə əsasında alqı-satqısı, tikintisi, satışıdır. Ev alarkən insan öz pulundan və ya borc pulundan istifadə edir. Borc alınan məbləğ üçün kredit və ya kredit müqaviləsi tərtib edilir. İpoteka alqı-satqı müqaviləsi tərtib edildiyi vaxt qanuni qeydiyyata alınır. Əmlakın sahibi avtomatik olaraq dəyişir. Hər iki tərəfin əlavə açıqlamasına ehtiyac yoxdur.
“Müqavilə əsasında” – girov müqaviləsi hər iki tərəfin Qeydiyyat Palatasına müraciəti ilə tərtib edilir. Ev təmiri, biznes açmaq, təhsil və ya digər tədbirlər üçün insanlar öz əmlaklarını girov qoya bilərlər.

hər bir halın Vahid Dövlət Reyestrində qeydə alınmalı olduğunu, əks halda müqavilənin etibarsız hesab edildiyini göstərir. Hər iki halda, əmlak mülkiyyət şəhadətnaməsində adı olan şəxsə verilir. Mülkiyyətçi girov qoyulmuş mənzildən istifadə edib yaşaya bilər və onun qayğısına qalmalıdır. İpoteka müqaviləsində bu nəzərdə tutulmayıbsa, siz başqa kreditləri sata və ya girov verə bilməzsiniz. Krediti tam ödədikdən sonra əmlaka sərbəst şəkildə sərəncam verə bilərsiniz.

Əgər borclu krediti qaytara bilmirsə, o zaman daşınmaz əmlakın ipoteka qanunu borcalandan pulu almaq üçün borc verəni birinci növbədə qoyur. Bu, ona borcludan pul almaq istəyən digər kreditorlardan (əgər varsa) üstünlük verir. Qanuna görə, girov qoyulmuş mənzil açıq hərracda satılacaq. Gəlir ipoteka borcunu və kreditorun zərərlərini (kredit faizləri, hərrac xərcləri, cərimələr, mənzilin saxlanması xərcləri) ödəməlidir. Elə olur ki, alınan məbləğ bütün xərcləri ödəməyə kifayət etmir. Bu halda, federal ipoteka qanunu borcalanın hələ də ipoteka öhdəliklərini yerinə yetirməsini tələb edir. İpoteka predmeti satılıb, yəni ipoteka müqaviləsi icra olunub. Kreditor qalan borcu silir və onu borcalandan tələb etmək hüququ yoxdur.

Yeni qanunvericiliyə əsasən ipoteka 2019 bir neçə parametrə görə fərqlənir. Əsas fərqlərə baxaq. İpotekanın qanuni növünə görə, girov alınan, borcalanın almağa qərar verdiyi mənzildir. Müqavilə əsasında ipotekanın predmeti alıcının malik olduğu hər hansı digər daşınmaz əmlak növü ola bilər.

İpoteka kreditinin qeydiyyatı daşınmaz əmlakın qeydiyyatı hüququ ilə paralel olaraq, müqavilə üzrə isə alqı-satqı sənədi tərtib edildikdən sonra aparılır. Qanuni ipotekanın qeydiyyatı müqavilədə qüvvəyə minəndən fərqli olaraq dövlət rüsumunun yığılmasını nəzərdə tutmur.

Rusiya Federasiyasının yeni qanunvericiliyi sayəsində ipoteka ölkə vətəndaşları üçün daha da əlçatan olacaq.

İpoteka qeydiyyatı qaydası

16 iyul 1998-ci il tarixdən N102, ipoteka haqqında federal qanun ipotekanın qeydiyyatını tənzimləyir. Əgər bu, müqaviləyə əsaslanırsa, o zaman dövlət qeydiyyatını həyata keçirmək üçün müqaviləyə hər iki tərəfdən ərizə təqdim etmək lazımdır. Borcalan sənədlərin siyahısını təqdim etməlidir:

imzalanmış ipoteka müqaviləsi;
müqaviləni müşayiət edən sənədlər;
dövlət rüsumunun ödənilməsi barədə qəbz.

Daşınmaz Əmlak İpoteka Qanunu da qeydiyyatın müddətini müəyyən edir. Qanunvericilik onları bir ay müddətinə məhdudlaşdırır. Vahid Reyestrdə ipotekanı qeydiyyata almaq üçün ona müəyyən bir giriş etməlisiniz ki, bu da borcalanın ipoteka altında əmlak almaq hüququnu təsdiqləyir. Qeydə alınan tarix qeydiyyat tarixi hesab olunur. Bu prosedur olmadan əməliyyat natamam sayılır və borcalana mənzil hüququnu vermir.

İpoteka müqaviləsində aşağıdakılar olmalıdır:

ipoteka predmeti;
qiymətləndirilmiş dəyər;
kreditin məbləği və ödənilmə müddəti;
onun daşınmaz əmlaka hüququnun qeydə alındığı dövlət orqanı göstərilməklə, onun əsasında girov qoyulmuş əmlakın borcalanın yanında yerləşdiyi hüquq (mülkiyyət, icarə və s.).

İpoteka şərtləri

İpoteka haqqında Federal Qanun müəyyən edir ki, ipoteka obyektləri ipoteka kreditinin verilməsi üçün aşağıdakı şərtlər əsasında bir daşınmaz əmlak və ya bir neçə daşınmaz əmlak növü ola bilər:

əmlak kreditora məxsus olduqda və ya təsərrüfat mülkiyyət hüququna malikdirsə;
daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ ayrıca obyekt kimi qeydə alındıqda;
ipoteka müqaviləsi bağlandıqdan sonra girov saxlayanın mülkiyyətinə keçəcək digər daşınmaz əmlak (tikməkdə olan daşınmaz əmlak da ola bilər);
təsərrüfat mülkiyyəti əsasında dövlət və ya bələdiyyə müəssisəsinin obyekti olan daşınmaz əmlak;
əmlakın payı.

Əmlak bütün zəruri aksesuarları ilə girovdadır. Torpaq sahəsi girov qoyulubsa, ipoteka onun üzərində yerləşən tikililəri əhatə edir. İpoteka şərtlərində nəzərdə tutulur ki, girov qoyulmuş əmlakın dəyəri hər iki tərəfin razılığı ilə girov qoyulmuş əmlakın eksperti tərəfindən müstəqil qiymətləndirmənin köməyi ilə müəyyən edilir.

Daşınmaz Əmlak İpoteka Qanunu ipoteka kreditinin alınması şərtlərini müəyyən edir:

İllik faiz dərəcəsi.
Kreditin məbləği. Alınan evin ümumi dəyərinin 70 və ya 80%-i ola bilər. Qalanı isə borcalanın kredit alarkən etdiyi ilkin ödəniş hesab edilir. Borcalan ortaq borcalanların köməyi ilə kredit məbləğini artıra biləcək. Bu, ər və ya arvad, qohumlar və ya digər şəxslər ola bilər. Bank ipoteka kreditinin məbləğini hesablayarkən onların əlaqə dərəcəsini və gəlir nisbətini nəzərə alacaq. Birgə borcalanın məsuliyyəti ipoteka müqaviləsi ilə tənzimlənir.
Ödənişlərin hesablanması. Borcalanın borc verənə verəcəyi qalan məbləğ ondan asılıdır. O, kredit valyutasını özü seçmək hüququna malikdir.
Borcalanın gəlirinin təsdiqi. Gəlirlərin siyahısı və təsdiq forması bankdan banka dəyişir. Çoxları bir işdə müəyyən iş təcrübəsi tələb edir.
Zəmanətçilərin mövcudluğu.
Kredit almaq üçün əlavə xərclər ümumiyyətlə ilkin ödəniş məbləğinin 10%-ni təşkil edir. Borcalan buna hazır olmalıdır.
Kredit müddəti.

Yeni qanunvericiliyə əsasən 6%-lə ipotekanı necə əldə etmək olar

Federal İpoteka Qanunu bildirir ki, əgər ipoteka ödənişləri artıq davam edirsə, siz sadəcə olaraq övladlarınızın doğumunu təsdiq edən sənəd təqdim etməlisiniz. Sonra bir il üçün ərizə tərtib etməlisiniz. Bu halda bank qalan ödənişi yenidən strukturlaşdıracaq. Əgər siz sadəcə ipoteka almağı planlaşdırırsınızsa, o zaman kredit almaq üçün standart sənədlər paketi toplamaq lazımdır. Bunlara daxildir:

doldurulmuş ipoteka ərizəsi;
pasport, həmçinin onun skan edilmiş versiyası;
əmək kitabçasının surəti;
2NDFL şəklində tərtib edilmiş gəlir səviyyələri barədə bildiriş;
fərdi sahibkar olduqda - dövlət sənədinin surəti qeydiyyat və vergi bəyannaməsi;
uşaqların doğum haqqında şəhadətnamələrinin skan edilmiş versiyaları;
alqı-satqı müqaviləsi və ya şərikli tikintidə iştirak haqqında sənəd.

Mübahisəli vəziyyətlər yaranarsa və ya banklar bu və ya digər məlumatın təsdiqini istəsə, əlavə sənədlər tələb oluna bilər. Onlar maliyyə institutunun menecerinin tələbi ilə verilir.

Uşaq doğulduqdan sonra ipotekanın yenidən maliyyələşdirilməsi

“İpoteka haqqında” qanunun hazırkı redaksiyasında göstərilir ki, kredit 2018-ci ildən sonra verilibsə, sonra isə 2022-ci ilədək olan dövr ərzində ailənin ikinci və ya üçüncü övladı varsa, onlara ipotekanı yenidən maliyyələşdirmək imkanı verilir. Subsidiya proqramında iştirak edənlərə ikinci övladının doğulduğu andan etibarən güzəştli ipoteka da təklif olunur, lakin üçüncü uşağı doğulduqdan sonra.

Kredit üçün tələblər nələrdir?

2019-cu ildə Putinin ipoteka qanunu kredit müqavilələri bir neçə parametrə cavab verən vətəndaşlar üçün aktual olacaq:

kredit yalnız rublla verilir və 2018-ci il yanvarın 1-dən gec olmayaraq;
kreditin məbləği 3.000.000 rubldan çox olmamalıdır. Rusiya Federasiyasının bölgələri üçün və 8 milyon rubldan çox deyil. Moskva və region, eləcə də Sankt-Peterburq üçün;
ilkin ödəniş mənzilin ümumi dəyərinin ən azı 20%-ni təşkil etməlidir;
subsidiya zamanı faiz dərəcəsi 6% olacaq;
məcburi şərt, tikinti başa çatdığı andan borcalan və obyekt üçün həyat sığortasının olmasıdır.

Həm də unutmayın ki, 102 Federal Qanuna əsasən ipoteka ödənişləri annuitet ödənişlərindən istifadə etməklə həyata keçirilir.

2019-cu ildən başlayaraq ipoteka risk nisbətlərində dəyişikliklər

Rusiya Federasiyasının bir çox vətəndaşı öz evinə sahib olmaq arzusundadır, lakin əksər hallarda onu almaq üçün kifayət qədər maliyyə imkanları yoxdur, buna görə də ipoteka götürmək məcburiyyətində qalırlar. İpoteka krediti götürdüyünüz zaman aldığınız əmlak girov kimi istifadə olunur. 2019-cu ilin yeni ipoteka qanununda, əvvəlki kimi, ipoteka krediti üzrə öz borcunu ödəmək mümkün olmadıqda, müştəri aldığı evi itirəcək. Bu nəticə nə banklar, nə də borcalanlar üçün sərfəli deyil. Amma ipoteka krediti verərkən banklar yenə də mümkün maliyyə risklərini qiymətləndirmək istəyirlər. Bu məqsədlə müəyyən təhlillər, hesabatlar aparılır. Bundan əlavə, kredit götürmək istəyən müştərinin maliyyə vəziyyətini qiymətləndirmək, həmçinin maliyyə institutunun sığortasına və sabitliyinə zəmanət verən müəyyən şərtləri təhlil etmək lazımdır.

Bu yaxınlarda ipoteka qanunlarına aşağı ödənişli ipoteka üçün risk faktoru ilə bağlı dəyişikliklər edilib. 2019-cu il yanvarın 1-dən 150-dən 200%-ə qədər artır. Bu qərar maliyyə sabitliyini təmin etmək məqsədilə yenilənib. Bu dəyişiklik bu il yanvarın 1-dən veriləcək kreditlərə şamil edilir. Mərkəzi Bank da bu kredit seqmentinin ən riskli olduğunu açıqlayıb. Ona görə də bu kreditlərin son zamanlar kəmiyyətcə artmağa başladığını nəzərə alsaq, nisbətin artırılması tamamilə əsaslandırılmış qərardır.

Təbii ki, bank şirkətləri kredit verməzdən əvvəl öz borcalanlarının ödəmə qabiliyyətinin səviyyəsini qiymətləndirirlər. Bu zaman mütləq müştərinin aylıq gəlir səviyyəsi, zaminlərin olması, ailənin tərkibi və s. İstənilən halda, ipoteka almaq üçün maliyyə institutu onun gəlir səviyyəsini sənədləşdirəcək bir çox faktların təqdim edilməsini tələb edəcək.

Təbii ki, bir çox ailələr bu məsələdə dövlət dəstəyini almaq üçün ipoteka kreditlərindən yararlanmaq imkanı tələb edir. Müasir bazarın xüsusiyyətlərinə əsaslanaraq, ev almaq üçün lazımi miqdarda vəsaiti dərhal toplamaq qeyri-realdır. Buna görə də, ipoteka haqqında 102 saylı Federal Qanunun son nəşri bu növ krediti başqaları arasında daha da populyarlaşdıracaq.

Rusiya Federasiyasında VTB 24 Bank və Sberbank ipoteka kreditləşməsində çox fəaldır. İpoteka kreditləri ilə birbaşa məşğul olan bir çox maliyyə qurumları da var, məsələn, Mənzil Maliyyələşdirmə Bankı. UniCredit və Alfa da sərfəli təkliflər təqdim edə bilər. İpoteka Qanunu 102 Federal Qanun, müştərinin bütün təklifləri öyrəndikdən sonra birbaşa əməkdaşlıq haqqında qərar seçməsini nəzərdə tutur.

İpoteka haqqında Federal Qanunun son nəşrində bankların təklifi

Girov qoyulmuş əmlakın təhlükəsizliyi

16 iyul 1998-ci il tarixli 102 nömrəli "İpoteka haqqında" Federal Qanun borcalanı öz vəsaiti hesabına girov qoyulmuş əmlakı lazımi vəziyyətdə saxlamağa borcludur. Lazım gələrsə, öz hesabına cari təmir işləri aparmalı və xırda ziyanı bərpa etməlidir. İpoteka predmetinin vəziyyəti pisləşdikdə və ya itirildikdə borcalan kreditoru xəbərdar etməlidir. İpoteka üçün müraciət edərkən kreditorun girov qoyulmuş əmlakın vəziyyətini sənədləşdirmək və fiziki yoxlamaq hüququ vardır. Qanun ona bu hüququ ipoteka müqaviləsinin müddəti ərzində verir.

Sualtı qayalar

Daşınmaz Əmlak İpoteka Qanunu etiraf edir ki, mənzil kredit müqaviləsində olmayan üçüncü şəxs tərəfindən girov qoyula bilər. Əgər o, yoxsa, pulu borc götürdüyü şəxs müqavilə əsasında ipoteka öhdəliklərinin ona keçməsi şərti ilə bu mənzilə sahiblik alacaq. Kredit verən bankın razılığı olmadan bu mənzili satmaq mümkün deyil. Əgər ər və ya arvad evli olarkən daşınmaz əmlak alıbsa, o zaman boşanma halında federal ipoteka qanunu ər-arvadlara borcunu ödəməsələr belə, girov qoyulmuş mənzili bölmək hüququ verir. Mənzilin kimə qeydiyyatdan keçməsindən asılı olmayaraq, ikincisi gələcəkdə banka krediti qaytarmaq fikrində olmasa belə, mənzilin 50%-ni tələb edə bilər. Belə bir vəziyyətin qarşısını almaq üçün ər-arvad ipotekanın qeydiyyatı mərhələsində nikahdan əvvəl müqavilə bağlayırlar. Bu, kreditin verildiyi əmlakın yeganə sahibini göstərir.

İpoteka kreditinin üstünlükləri və mənfi cəhətləri

İpoteka kreditinin əsas üstünlüyü ondan ibarətdir ki, uzun illər ev almaq üçün lazım olan məbləği saxlamaq əvəzinə, federal ipoteka qanunu sizə elə indi yeni mənzilə və ya evə köçməyə imkan verir. Bu halda ipotekaya qoyulmuş mənzil borcalanın mülkiyyətinə keçir. Borcalanın ailə üzvləri yeni mənzildə qeydiyyata düşə bilər. Təhlükəsizlik məqsədilə mənzilə mülkiyyət hüququnun itirilməsi və onun zədələnməsi, habelə borcalanın əmək qabiliyyətinin itirilməsi riskləri sığortalanır. Bundan əlavə, ipotekanın bir sıra üstünlükləri var:

Borcalana əmlak vergisi endirimi verilir. O, mənzil almağa xərclənən məbləğdən və faizlərdən gəlir vergisi ödəməli olmadığı üçün faiz dərəcəsini azaldır.
Uzun kredit müddəti aylıq ödənişləri kiçik saxlayır, yəni onlar çox da ağır deyil.
Müəyyən kateqoriyadan olan insanlar üçün onların bölgələrində sosial ipotekanın olması sürpriz ola bilər.

İpotekanın dezavantajı odur ki, siz bir mənzil üçün “artıq ödəyirsiniz”. 100%-ə çata bilər. İpoteka “artıq ödənişi”nə illik icbari sığorta xərcləri və kredit üzrə faizlər daxildir. Digər çatışmazlıq ondan ibarətdir ki, bankların borcalanlara bir çox tələbləri var: qeydiyyat, Rusiya vətəndaşlığı, gəliri təsdiq edən sənəd, bir yerdə iş stajı, zaminlər və s.

İpoteka kreditinin köməyi ilə mənzil problemini həll etmək üçün ipotekanın müsbət və mənfi tərəfləri arasında kompromis tapmaq və layiqli tərəfdaş (bank) seçmək vacibdir.

Bu gün bir çox ruslar daşınmaz əmlakı girov kimi tərk etmək hüququndan istifadə edirlər. Bununla belə, hər kəs kreditləşmə sahələrindən birini birbaşa tənzimləyən "İpoteka haqqında" Federal Qanunu öyrənməyib. Bu məqalədə bu qanun layihəsinin əsas məqamlarının qısa təsviri veriləcəkdir.

İpoteka haqqında

İpoteka müqaviləsi tam olaraq nədir? Mövcud “İpoteka haqqında” qanunda göstərilir ki, əqddə bir tərəf girov saxlayan, yəni kreditor, digər tərəf isə girov qoyan, yaxud sadəcə olaraq borclu olmalıdır. İpoteka qoyan ipoteka ilə təmin olunur ki, bu da ona vacib bir öhdəlik qoyur: borcluya daşınmaz əmlak verən ipoteka saxlayanın pul tələblərini təmin etmək.

İpoteka haqqında Qanunda qeyd olunur ki, daşınmaz əmlaka müəssisələr, binalar, mənzillər, torpaq sahələri və bəzi digər elementlər aid edilə bilər. Bu əmlak növlərinin dövriyyəsi müvafiq qanunla tənzimlənməlidir.

İpoteka ilə təmin olunan tələblər o qədər də böyük deyil: bu, borc verənə kreditdən istifadə üçün ona çatacaq faizin ödənilməsidir. Bir qayda olaraq, ipoteka müqaviləsi əsas borcun sabit məbləğini və ipoteka saxlayanın əlavə tələblərini müəyyən edir. İstənilən belə müqavilə İpoteka Qanununa ciddi şəkildə uyğun olmalıdır.

İpoteka predmeti haqqında

İpotekanın hüquqi predmeti kimi hansı əmlak çıxış edə bilər? Baxılan qanuna görə, vurğulamağa dəyər:

sahəsi müəyyən edilmiş minimum ölçüdən çox olan və ya ona uyğun gələn torpaq sahələri;
sahibkarlıq fəaliyyəti üçün istifadə edilən binalar və müəssisələr;
yaşayış binaları və izolyasiya edilmiş otaqları olan mənzillər;
qarajlar, bağ evləri və kotteclər;
təyyarə, dəniz və ya kosmik gəmilər;
parkinq yerləri.

“İpoteka haqqında” Qanunda göstərilir ki, ipotekanın predmetinə əsas əmlakla yanaşı girov qoyulmuş ləvazimatlar da daxildir. Bu halda bölünməz əşyaların əmlakının hissələri müqavilənin predmeti kimi çıxış edə bilməz.

Müqavilənin bağlanması

Bütün ipoteka krediti prosesində vacib məqam müqavilənin səlahiyyətli bağlanmasıdır. Bu, Rusiya Mülki Məcəlləsinin normalarına uyğun olaraq baş verməlidir. Müqavilənin məzmunu aşağıdakıları əks etdirməlidir:

bilavasitə ipotekanın predmeti, onun mahiyyəti, ölçüsü və qiymətləndirmə xüsusiyyətləri;
əşyanın adı və yeri (girova qoyulan əşyanın dəqiq müəyyən edilməsi üçün);
ipoteka müqaviləsi ilə təmin edilən öhdəliyin dəqiq təsviri, habelə müqavilənin baş verməsi və icra müddəti üçün əsaslar;
məbləğ gələcəkdə müəyyən edildikdə, məbləğin müəyyən edilməsi qaydası və zəruri şərtləri;
ipoteka krediti predmeti hissə-hissə satılacaqsa, ödəmə müddətləri və onların məbləğləri;
ipoteka saxlayanın hüquqlarının sertifikatlaşdırılmasının göstəricisi.

İpoteka tam olaraq nədir? Bu sənəd nədir və onun ipoteka müqaviləsinə necə aidiyyatı var? Bütün bu suallara cavablar “İpoteka haqqında” qanunun üçüncü fəslində (Federal Qanun No 102) verilmişdir.

İpoteka haqqında

İpoteka qeydiyyatdan keçmiş qiymətli kağızdır. Bu sənəd sayəsində onun sahibinin aşağıdakı hüquqları sertifikatlaşdırılmalıdır:

ipoteka müqaviləsinin predmeti olan əmlaka girov hüququ;
ipoteka üzrə pul öhdəliklərini yerinə yetirmək hüququ.

İpoteka istisna olmaqla, digər eyniləşdirmə formaları hələ qanunla müəyyən edilməmişdir. Bu zaman ipotekaya görə borclu şəxslər həm girov qoyan, həm də borcludurlar. İpoteka qoyan həmişə ipotekanın tərtibinə cavabdehdir.

Hansı hallarda ipotekanın verilməsi həyata keçirilə bilməz? Müvafiq federal qanun aşağıdakı şərtləri müəyyən edir:

ipotekanın predmeti əmlak kompleksidir;
ipoteka borcunun məbləği və bu məbləği müəyyən etməyə kömək edəcək heç bir şərt yoxdur.

Xüsusilə vacib bir məqam, aşağıda müzakirə ediləcək ipotekanın məzmunudur.

“İpoteka haqqında” Qanunun hazırkı redaksiyasına görə, ipoteka ilkin ipoteka saxlayana verilərkən aşağıdakılar olmalıdır:

girov qoyanın və girov saxlayanın adları və şəxsiyyət məlumatları (məlumatlara dair tələblər müqavilə tərəflərinin fiziki və ya hüquqi şəxs olmasından asılı olaraq bir qədər fərqli olacaq);
ipoteka ilə təmin edilmiş müqavilənin adı;
tələb olunan ipoteka məbləğinin, habelə faizlərin məbləğinin göstərilməsi;
məbləğin ödənilməsi üçün son tarixlərin göstərilməsi;
ipotekanın qoyulduğu əmlakı müəyyən etmək üçün zəruri məlumatlar;
müqavilə tərəflərinin imzaları, habelə ipoteka müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alınması haqqında məlumatlar.

İpoteka kağızının tərtibçisi ipoteka kağızının ləğvi ilə əlaqədar və ya onun reallığa uyğun gəlməməsi ilə əlaqədar dəymiş itkilərə görə tam məsuliyyət daşıyır. Həm də qeyd etmək lazımdır ki, uyğunsuzluqlar hazırlandıqdan dərhal sonra aşkar edilərsə, sözügedən sənədin fərdi tələblərini ləğv etmək də mümkündür.

Dövlət qeydiyyatı

Daşınmaz əmlakın təminatı kimi ipoteka haqqında Federal Qanunun 20-ci maddəsində bütün prosesin dövlət qeydiyyatına alınması qaydası göstərilir. Məlum olduğu kimi, ipoteka yalnız müvafiq dövlət qeydiyyatına alındıqdan sonra qüvvəyə minə bilər. Əqdin hər iki tərəfinin imzaladığı notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilə qarşılıqlı öhdəliklərin mənbəyidir.

İpoteka saxlayanın hüquqlarını təsdiq edən ipoteka olduqda, qeydiyyat orqanı ipotekanın özünü, habelə onda göstərilən sənədləri tələb edə bilər. Qeydiyyatın nəticələrinə əsasən yeni ipoteka saxlayan haqqında məlumat Vahid Dövlət Reyestrinə daxil ediləcək.

Əmlakdan istifadə

Bu və ya digər əmlakdan istifadə etmək hüququ almış girov qoyan, əgər bu, əmlaka zərər vurmazsa və onun dəyərini aşağı sala bilməzsə, müqavilənin predmetindən bütün gəlir və meyvələri çıxarmaq imkanına malikdir. Kreditor girovqoyanın əmlakdan istifadə hüquqlarını məhdudlaşdıra bilməz. Borclu başqa nə edə bilər?

“Xarici valyutada ipoteka haqqında” qanuna əsasən, girovqoyan aldığı əmlakı saz vəziyyətdə saxlamağa və onun saxlanması xərclərini operativ şəkildə - ipoteka müqaviləsinə xitam verilənədək öz üzərinə götürməyə borcludur. Əslində bu iki vəzifə borclunun üzərinə düşən əsas vəzifədir. Bundan əlavə, əsaslı və cari təmirin, sığorta proseslərinin həyata keçirilməsini, girov qoyulmuş əmlakın zədələnmədən və itkidən qorunması üçün tədbirlərin görülməsini və s. Qanunda göstərilir ki, girov qoyan öz əmlakını üçüncü şəxslərin tələblərindən qorumağa, habelə onun təhlükəsizliyini hər cür təmin etməyə borcludur.

Əmlakın köçürülməsi

Baxılan qanun layihəsinin altıncı fəslində ipoteka müqaviləsi ilə girov qoyulmuş əmlak hüququnun başqa vətəndaşlara verilməsinin mümkünlüyündən bəhs edilir. Söhbət girov qoyan tərəfindən həyata keçirilən ianə, satış və ya mübadilə proseslərindən gedir. Bəs belə bir şey necə planlaşdırıla bilər? Burada hər şey o qədər də mürəkkəb deyil.

Diqqət yetirməyə dəyər olan əsas məqam, əmlakın ipotekaya verilməsinin mümkünlüyünün göstəricisidir. Əgər sənəddə belə bir şərt göstərilməyibsə, o zaman ipoteka qoyan yuxarıda göstərilən bütün hüquqlardan sadəcə istifadə edə bilməyəcək (vəsiyyətnamə üzrə əmlakın vərəsəliyi istisna olmaqla).

İpoteka qoyan yerini tutan şəxs üzərinə bir sıra vəzifələr düşür. Beləliklə, əmlak girovu borclu ona həvalə edilmiş bütün öhdəlikləri yerinə yetirənə qədər qüvvədə qalır.

Qaydaların pozulması halında girov qoyanların üzərinə qoyulan məsuliyyəti ayrıca qeyd etmək lazımdır. Rusiya Mülki Məcəlləsi ilə müəyyən edilir.

Qanunun digər müddəaları

Əvvəlki, ödənilməmiş ipoteka üçün təminat kimi sonrakı ipotekanı qəbul etmək mümkündürmü? Qanun, xüsusən onun yeddinci fəsli müəyyən nüanslar nəzərə alınmaqla bu imkanı tənzimləyir.

Doqquzuncu fəsildə borclular tərəfindən yerinə yetirilməmiş qanuni tələbləri təmin etmək üçün girov saxlayanın əmlaka girov qoymaq hüququndan bəhs edilir. Bu məhkəmədə baş verməlidir. Onuncu fəsil əmlakın satışını tənzimləyir Satış haqqında qərar da məhkəməyə aiddir. Nəhayət, “İpoteka haqqında” qanun layihəsinin on birinci fəslində ipoteka predmeti olan və olmayan fərdi torpaq sahələrinin növləri ətraflı araşdırılır.

Yəqin ki, rus ipotekaçılar arasında ən çox oxunan, yaşayış mənzilləri və evlər üçün ipotekanın xüsusiyyətlərindən bəhs edən 13-cü Fəsildir. Bu, bu əmlak növləri üçün tələbləri təsvir edir. Bunlar, məsələn, təcrid olunmuş otaqların olması, daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatına alınması ehtiyacı və bəzi digər məqamlardır. Eyni zamanda, qanun ipotekanın ödənilməsini girovqoyan tərəfindən öz öhdəliklərini tam yerinə yetirməsi kimi şərh edir.

İpoteka girov qoyulmuş daşınmaz əmlakın borclunun sərəncamında qaldığı girov formalarından biridir. Kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklər yerinə yetirilmədikdə, borc verən borcalanın əmlakını satmaqla öhdəliklərini ödəmək hüququna malikdir.

İpoteka haqqında qanunun təsviri

"İpoteka haqqında" 102 saylı Federal Qanun 24 iyun 1997-ci ildə Dövlət Duması tərəfindən qəbul edilmiş və həmin il iyulun 9-da Federasiya Şurası tərəfindən təsdiq edilmişdir. Son dəyişikliklər 25 noyabr 2017-ci ildə edilib.

Federal Qanunun xülasəsi:

Fəsil 1— Əsas müddəaları təsvir edir.
Fəsil 2— İpoteka müqaviləsinin bağlanması prosesini açıqlayır.
Fəsil 3— İpoteka anlayışını təsvir edir.
4-cü fəsil— İpotekaların dövlət qeydiyyatını sadalayır.
Fəsil 5— İpoteka müqaviləsi ilə girov qoyulmuş əmlakın təhlükəsizliyini təmin edir.
Fəsil 6— İpoteka müqaviləsi ilə girov qoyulmuş əmlaka hüquqların ötürülməsini təsvir edir.
Fəsil 7— Növbəti ipoteka krediti götürərkən müştərinin seçimlərini sadalayır.
Fəsil 8— İpoteka müqaviləsi üzrə hüquqların verilməsi üsullarını, o cümlədən ipotekanın verilməsi və girov qoyulmasını təsvir edir.
Fəsil 9— İpoteka müqaviləsi ilə girov qoyulmuş əmlakın girov qoyulması prosedurunu açıqlayır.
Fəsil 10— Müqavilədə ilkin qeyd olunan girov qoyulmuş əmlakın satışını təsvir edir.
Fəsil 11— Torpaq ərazilərinin girov qoyulmasının xüsusiyyətlərini sadalayır.
Fəsil 12— Bina, müəssisə, tikili və qeyri-yaşayış sahələri üçün ipoteka kreditlərinin rəsmiləşdirilməsinin xüsusiyyətlərini aşkar edir.
Fəsil 13— Mənzillər və yaşayış binaları üçün ipotekanın xüsusiyyətlərini təsvir edir.

Yeni düzəlişlər

25 noyabr 2017-ci ildə "İpoteka haqqında" Federal Qanuna dəyişiklik edildi. Xüsusilə, aşağıdakı maddələr və bəndlər dəyişdirilib:

P 2 st 1

Əgər əqd tərəflərindən birinin ipotekaya ehtiyacı varsa, tərəflər öz aralarında şərtləri və tələbləri, habelə razılaşdırılmış məqamlara əməl edilmədikdə məsuliyyətin həcmini sadalayan müqavilə bağlamalıdırlar.

Həmin qanunun 4-cü maddəsinə dəyişiklik edilib. Burada təsvir edilir ki, girovqoyan bəzi hallarda ipoteka saxlayanın konkret daşınmaz əmlakın sığortalanması xərclərini öz üzərinə götürməyə borcludur. Bəzən o, aşağıdakılarla bağlı borcları ödəməlidir:

kommunal xidmətlər;
əmlak vergisi;
haqları

Lakin bu cür xərclərin ödənilməsi girov qoyulmuş daşınmaz əmlakın hesabına həyata keçirilir.

P 1-ci 5

Həmin qanunun 5-ci maddəsində 1-ci bənddə “kosmik obyektlər” termini çıxarılıb. İndi yalnız dəniz və hava gəmiləri, eləcə də daxili naviqasiya gəmiləri qalıb.

Qanunun 5-ci maddəsinə uyğun olaraq göstərilən əmlaka ipoteka verilir. Əmlak kimi girov qoyan şəxsə məxsusdur. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinə və digər federal qanunlara əsaslandıqda, bu cür əmlak operativ idarəetmə və ya təsərrüfat idarəetməsi əsasında sahib ola bilər.

P 3 Maddə 6

O, ipotekanın predmetinin çox vaxt əmlak olduğunu təsvir edir. Onu girov qoymaq üçün ikinci sahibin (əgər varsa) razılığı/icazəsi tələb olunur. İpoteka prosesində oxşar razılıq tələb olunur.

Operativ idarəetməyə aid olmayan və ya təsərrüfat idarəetmə hüququ olan daşınmaz əmlak girov kimi istifadə edilərsə, Rusiya Federasiyası Hökuməti və ya subyekti tərəfindən qəbul edilir.

P 1.1 maddə 9

İpoteka Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyi əsasında verilirsə, müqavilədə girov qoyulmuş daşınmaz əmlakın satışı üsulları, habelə yerinə yetirilməli olan şərtlər göstərilə bilər. Girov qoyulmuş əmlakın satışının şərtləri və qaydası məhkəmə tərəfindən müəyyən edilə bilər.

P 2 st 9

Qanunvericiliyə görə, ipoteka müqaviləsində əmlakın ipoteka saxlayana məxsus olduğu hüquq göstərilməlidir. Bundan əlavə, bu hüququ verən dövlət orqanının adını göstərməlisiniz.

P 4 st 9

9-cu maddənin 4-cü bəndində ipoteka krediti ilə təmin edilmiş öhdəliklər nəzərdə tutulur. İpoteka müqaviləsində məbləğ, yaranma əsasları və icra müddəti göstərilir. Məbləğ razılaşdırıla bilərsə, müqavilədə onun müəyyən edilməsi üçün meyarlar göstərilir.

P 3 st 20

20-ci maddənin 3-cü bəndi ipotekanı təsvir edir. İpoteka mövcud "İpoteka haqqında" Federal Qanunun 14-cü maddəsinin tələblərinə uyğun olmalıdır.

29-cu maddənin P 2

İpoteka saxlayan digər kredit təşkilatları ilə müqayisədə ilk növbədə daşınmaz əmlakdan başqa şəxslər istifadə etdikdə və ondan istifadə üçün girovqoyana vəsait köçürdükdə vəsait almağa borcludur.

P 2 maddə 31

31-ci maddənin 2-ci bəndi dəyişdirilib. İpoteka müqaviləsinə mütləq sığorta müddəaları daxil edilməlidir. Şərt yoxdursa, o zaman ipoteka qoyan qanunla daşınmaz əmlakı öz hesabına sığortalamalıdır. Bu bənd yerinə yetirilmədikdə, ipoteka saxlayan müstəqil olaraq əmlakı zədələnmə və itki risklərindən tam dəyərində sığortalaya bilər. Əmlakın tam dəyəri ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlikdən yüksək olduqda, bu halda ipoteka saxlayan borcalandan çəkdiyi xərclər məbləğində vəsait tələb edə bilər.

P 3 maddə 43

Bu, müəyyən edilmiş qadağaya baxmayaraq bağlanan sonrakı ipoteka müqaviləsinin bağlanmasının nüanslarını təsvir edir. O, müqaviləyə uyğun olaraq məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.

P 1-ci 44

İpoteka saxlayan öz öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə, əvvəlki ipoteka haqqında məlumat alması sübuta yetirilmədikdə, zərərin ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir.

P 3 maddə 44

Ondakı şərtləri və tələbləri dəyişdirmək üçün sonrakı ipoteka müqaviləsi əvvəlkindən sonra bağlana bilər. Bununla belə, ikinci müqavilə birinci müqavilədə yazılı şəkildə göstərilən tərəflərin hüquqlarını pozmamalıdır.

P 4 st 46

İpoteka qoyan müəyyən bir ipoteka saxlayanın ondan müəyyən məbləğdə pul tələb etməsi barədə onu köçürməzdən əvvəl bildiriş aldıqda, girovqoyan bu daşınmaz və ya daşınar əmlak haqqında digər ipoteka saxlayanları xəbərdar etməyə borcludur.

P 2 Art 55

Bu paraqraf girov qoyulmuş daşınmaz əmlakın məhkəmədənkənar qaydada satışını təsvir edir. Bunu düzgün həyata keçirmək üçün bu Federal Qanunun 56-cı maddəsində göstərilən prosedura əməl etməlisiniz.

İpoteka müqaviləsində girov qoyulmuş əmlakın məhkəmədənkənar qaydada geri alınması şərtləri, müqavilənin tərəfləri hüquqi şəxslər və ya fərdi sahibkarlar olduqda nəzərdə tutula bilər. Bu zaman daşınmaz və ya daşınar əmlakın satışının yollarından biri müstəqil prosedurdur. Bu prosedur həyata keçirilərkən mülki qanunvericilikdən alqı-satqı qaydaları götürülür.

Fərdi sahibkar vahid dövlət reyestrindən çıxarılıbsa, bu, müqavilədə göstərilən şərtləri ləğv etmək üçün əsas deyil.

P 3 Art 55

Müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq girov saxlayan daşınar və ya daşınmaz əmlakı özündə saxlayırsa, o, girov saxlayanın borcunun ödənilməsinə daxil edilir. Məs, daşınmaz əmlakın dəyəri bazar qiymətindən aşağı ola bilməz.

Təsvir edilən proseduru həyata keçirmək üçün əmlak əvvəlcədən qiymətləndirilir. Satın almaqda maraqlı olan müştəri təxmin edilən dəyərlə razılaşmadıqda, ikinci dərəcəli yoxlama aparıla bilər. Əmlak bazar dəyərindən aşağı satılıbsa, qanunla girovqoyan girov saxlayandan əmlakın qiymətləndirilmiş dəyəri ilə satılan qiymət arasındakı fərq məbləğində dəymiş ziyanın ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir.

P 5 st 55

Bu bənd təsvir edir ki, daimi yaşayış yeri kimi yeganə uyğun olan yaşayış sahəsi də ipotekanın predmetinə çevrilə bilər. İpoteka predmeti müxtəlif girov prosedurlarından istifadə edən əvvəlki və sonrakı ipotekanın predmetidir.

P 4 maddə 55.2

Əgər girov qoyulmuş əmlakın yığılması nəzərdə tutulursa, o zaman qanunun müddəalarına uyğun olaraq hüquqi və ya fiziki şəxsin olduğu yerə göndərilir.

Maddə 59.1

Qanunun sonuncu redaksiyasında 59.1-ci maddə tamamilə yeni redaksiyada verilib. Orada göstərilir ki, girov saxlayan əmlakı saxlaya və ya başqa şəxsə sata bilər. 1.1-ci bənddə göstərildiyi kimi. Bu Federal Qanunun 9-cu maddəsi, müəyyən bir bənddə müəyyən edilmiş qaydada, tərəflər girov qoyulmuş şəxsin əmlakını həm məhkəmədən kənarda, həm də məhkəmənin tələbi ilə saxlaya bilərlər.

İpoteka sayəsində ipoteka saxlayana borcun qaytarılmaması riskləri və ya itkilərin və məhkəmə xərclərinin ödənilməsi (zəruri hallarda) ödənilir. Müqavilədə borclu tərəfindən ödənilməli olan konkret məbləğ göstərilir. Alınan bərpa məbləği sənəddə nəzərdə tutulmuş məbləğdən çox olarsa, ipoteka saxlayanın qalığı girov saxlayana qaytarmaq hüququ vardır.

102 Federal Qanunun son nəşrini yükləyin

İpoteka kredit müqaviləsi və ya kredit müqaviləsi tərtib edilərkən yaranan öhdəliklər şəklində təsis edilir. İpoteka kreditinin alınması nəticəsində yaranan öhdəliklər borc verən və borclu tərəfindən nəzərə alınmalıdır. Tərəflər hüquqi şəxslərdirsə, müqavilə üzrə öhdəliklər Rusiya Federasiyasının mühasibat uçotu haqqında qanununda müəyyən edilmiş qaydada müəyyən edilir.