หากอพาร์ทเมนท์ถูกซื้อโดยผู้รับมอบฉันทะ อพาร์ทเมนท์ขายโดยผู้รับมอบฉันทะ ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้หนังสือมอบอำนาจ

สถานการณ์อาจเกิดขึ้นจนจำเป็นต้องขายอพาร์ทเมนท์ แต่ไม่สามารถเข้าร่วมการทำธุรกรรมด้วยตนเองได้ ในสถานการณ์เช่นนี้ คุณสามารถเลือกบุคคลที่เชื่อถือได้ซึ่งมีหน้าที่รับผิดชอบในการทำงานทั้งหมดให้กับเจ้าของ จะต้องคำนึงถึงด้านใดบ้างเมื่อโอนหนังสือมอบอำนาจและการเลือกตัวแทนของคุณ?

ประเด็นสำคัญ

โดยปกติแล้วหนังสือมอบอำนาจจะออกให้กับญาติหรือบุคคลใกล้ชิดอื่นๆ เอกสารนี้อนุญาตให้คุณดำเนินการทางกฎหมายในนามของเจ้าของ สิ่งสำคัญคือต้องจัดทำเอกสารในลักษณะที่ผู้ดูแลผลประโยชน์จะได้รับเฉพาะรายการอำนาจเฉพาะเท่านั้น ความเป็นไปได้ในการกำจัดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีอันตรายอยู่หลายประการ

เอกสารจะต้องมีข้อมูลที่ครบถ้วนเกี่ยวกับทรัพย์สินและตัวตนของตัวแทน รวมถึงสิ่งต่อไปนี้:

• รายละเอียดหนังสือเดินทาง
• ถิ่นที่อยู่
• ลักษณะและที่อยู่ของอพาร์ทเมนท์ที่ขาย

ใส่ใจ! ผู้มีอำนาจได้รับมอบอำนาจให้ลงนามแทนผู้ถือลิขสิทธิ์ ดังนั้นการเลือกของเขาควรได้รับการพิจารณาอย่างจริงจัง

ลักษณะเฉพาะของการโอนหนังสือมอบอำนาจถูกควบคุมโดยข้อบังคับต่อไปนี้:

• ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย
• กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 218 วันที่ 13 กรกฎาคม 2558 “ เกี่ยวกับการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ”
• กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 4462-1 ลงวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2536 "พื้นฐานของกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียว่าด้วยการรับรองเอกสาร"

ตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย หนังสือมอบอำนาจจะต้องได้รับการรับรองผ่านทนายความ แต่มีกรณีพิเศษที่พลเมืองไม่สามารถปรากฏตัวในสำนักงานทนายความได้ เอกสารนี้ได้รับการรับรองโดยหัวหน้าแพทย์ของโรงพยาบาล กัปตันเรือเดินทะเล หรือหัวหน้าสถาบันราชทัณฑ์ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งของอาจารย์ใหญ่

ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดบทบัญญัติเพิ่มเติมที่สำคัญ:

• ตามศิลปะ มาตรา 188 ตัวการมีสิทธิเพิกถอนหนังสือมอบอำนาจได้โดยไม่ต้องให้เหตุผล เช่นเดียวกับที่ผู้รับมอบฉันทะสามารถปฏิเสธไม่ผูกพันได้
• หากเอกสารไม่ได้ระบุถึงความเป็นไปได้ในการโอนอำนาจ ตัวแทนจะต้องดำเนินการที่ระบุทั้งหมดเป็นการส่วนตัว จะมีการหารือประเด็นเกี่ยวกับการโอนความรับผิดชอบกับเจ้าของ

ฉันควรเลือกหนังสือมอบอำนาจแบบใด?

มีหลายทางเลือกสำหรับหนังสือมอบอำนาจที่สามารถใช้เพื่อโอนสิทธิในการขายอสังหาริมทรัพย์:

หนังสือมอบอำนาจทั่วไป ให้อำนาจที่กว้างขวางที่สุดในกระบวนการทำธุรกรรม ช่วยให้คุณสามารถแก้ไขปัญหาทั้งหมดได้ในคราวเดียว แต่นี่ไม่ใช่เอกสารที่ปลอดภัยที่สุดสำหรับเจ้าของ ในกรณีนี้หนังสือมอบอำนาจแบบครั้งเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะดำเนินการที่จำเป็น แต่การออกจะไม่นำไปสู่ผลกระทบด้านลบ

คุณสมบัติของหนังสือมอบอำนาจ

ตามส่วนที่ 1 ของศิลปะ มาตรา 185 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ตัวการมอบอำนาจเป็นลายลักษณ์อักษร และผู้มอบฉันทะยอมรับความรับผิดชอบในการเป็นตัวแทนต่อบุคคลที่สาม

หนังสือมอบอำนาจระบุการกระทำของผู้มีอำนาจไว้อย่างชัดเจนซึ่งอาจรวมถึงสิ่งต่อไปนี้:

ใส่ใจ! ควรระบุแยกกันว่าจะให้สิทธิ์ในการมอบอำนาจแก่บุคคลที่สามหรือไม่

หนังสือมอบอำนาจระบุระยะเวลาที่มีผลใช้ได้ ตามศิลปะ มาตรา 186 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย หากไม่มีให้ถือว่ากำหนดระยะเวลาไว้ที่ 1 ปี จำเป็นต้องมีการจัดทำหนังสือมอบอำนาจ

ขายโดยผู้รับมอบฉันทะ

หากคุณต้องการทำทุกอย่างเพื่อรับเงินหนังสือมอบอำนาจทั่วไปก็เหมาะสม หมายถึงการโอนอำนาจในการขายอสังหาริมทรัพย์โดยสมบูรณ์ตั้งแต่การรวบรวมเอกสารเพื่อตรวจสอบความบริสุทธิ์ของธุรกรรมและลงท้ายด้วยการลงนามในโฉนดโอน

ทนายความอาจมีข้อสงสัยเกี่ยวกับขั้นตอนการขายอพาร์ทเมนต์โดยหนังสือมอบอำนาจ นายหน้าพยายามทำธุรกรรมอย่างเป็นทางการโดยตรงหรือพบกับเจ้าของเพื่อค้นหาเหตุผลในการโอนสิทธิ์โดยการมอบฉันทะ แต่หากบุคคลไม่สามารถปรากฏตัวในการทำธุรกรรมได้ นี่เป็นขั้นตอนที่สมเหตุสมผลอย่างสมบูรณ์

หากอพาร์ทเมนท์ขายโดยผู้รับมอบฉันทะ จะดำเนินการตามลำดับต่อไปนี้:

ขั้นตอนการเตรียมการ

ในขั้นตอนนี้ ตัวแทนจะรวบรวมเอกสารที่จำเป็นไม่เพียงแต่สำหรับการลงนามในสัญญาและการลงทะเบียนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการตรวจสอบความปลอดภัยทางกฎหมายด้วย

ประการหลังผู้ซื้ออาจขอเอกสารดังต่อไปนี้:

• เอกสารสำคัญและสารสกัดจากทะเบียนบ้านเป็นประจำ
• หนังสือรับรองการไม่มีหนี้ค่าสาธารณูปโภค โทรศัพท์ และอินเตอร์เน็ต
• ใบรับรองจากคลินิกจิตเวชและยารักษาโรคจากผู้ขาย
• สารสกัดจากทะเบียนอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร

เอกสารที่สำคัญที่สุดประการหนึ่งคือสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate - จากนั้นคุณสามารถดูประวัติการเป็นเจ้าของวัตถุลักษณะของอพาร์ทเมนท์เจ้าของปัจจุบันการมีหรือไม่มีภาระผูกพัน จุดสุดท้ายคือสิ่งที่สำคัญที่สุด เนื่องจากหากมีภาระผูกพัน ธุรกรรมก็ไม่น่าจะได้รับการลงทะเบียน

ผู้ซื้อยังสามารถขอเอกสารและข้อมูลเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของหนังสือมอบอำนาจได้ เขาอาจต้องการการสนทนากับเจ้าของอย่างน้อยก็ทางโทรศัพท์ นี่เป็นเรื่องปกติและช่วยให้เขาสามารถป้องกันตัวเองได้

การสรุปธุรกรรมและการลงทะเบียนการโอนสิทธิ

ในขั้นตอนนี้ จำเป็นต้องหารือเกี่ยวกับเงื่อนไขทั้งหมด รวมถึงรายละเอียดการชำระเงิน การโอนอพาร์ทเมนท์ และสิทธิการเป็นเจ้าของให้กับเจ้าของใหม่ ทั้งหมดนี้จะต้องสะท้อนให้เห็นในสัญญา ข้อตกลงดังกล่าวลงนามต่อหน้าทนายความผู้รับรองการทำธุรกรรม เขาจะตรวจสอบความถูกต้องของหนังสือมอบอำนาจ ความถูกต้องของข้อตกลง และหากจำเป็น จะทำการเปลี่ยนแปลง หลังจากลงนามแล้วเอกสารจะถูกส่งไปลงทะเบียน

เมื่อต้องการทำเช่นนี้ ต่อไปนี้จะถูกส่งผ่าน Rosreestr หรือ MFC:

• หนังสือเดินทางของผู้ขายและผู้ซื้อ
• หนังสือมอบอำนาจและหนังสือเดินทางของตัวแทน
• สัญญาจะซื้อจะขาย
• เอกสารชื่อเรื่องสำหรับอพาร์ตเมนต์
• สารสกัดจากทะเบียนอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรของรัฐ
• ใบเสร็จรับเงินการชำระค่าธรรมเนียมของรัฐสำหรับการลงทะเบียน
• ใบสมัครของแบบฟอร์มที่จัดตั้งขึ้นซึ่งแบบฟอร์มที่ออก ณ สถานที่

การลงทะเบียนจะดำเนินการภายใน 7-9 วัน ขึ้นอยู่กับสถานที่ยื่นเอกสาร หลังจากช่วงเวลานี้จะมีการออกสารสกัดจาก Unified State Register เพื่อระบุการเปลี่ยนแปลงเจ้าของ

ในกรณีส่วนใหญ่ ผู้ซื้อยืนยันการชำระเงินหลังการลงทะเบียน สิ่งนี้ไม่เป็นภัยคุกคามต่อผู้ขาย หากไม่มีการชำระเงินมาเขาอาจยกเลิกการลงทะเบียนเนื่องจากไม่ชำระเงินตามสัญญา แต่ตามข้อตกลงสามารถชำระเงินได้ในเวลาลงนามในสัญญา

เป็นสิ่งสำคัญสำหรับเจ้าของและผู้ดูแลทรัพย์สินที่จะต้องพิจารณาปัญหาการชำระเงินล่วงหน้า- สามารถโอนเงินเข้าบัญชี โอนด้วยมือ หรือผ่านตู้เซฟได้ ตัวเลือกที่ปลอดภัยที่สุดในกรณีนี้คือบัญชีธนาคาร หากโอนเงินเป็นเงินสดควรให้เจ้าของมาโอนเงินจะดีกว่า

หลังจากลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์และการชำระเงินแล้ว การโอนอพาร์ทเมนท์จะเกิดขึ้น ฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายจัดทำเอกสารซึ่งคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายรายงานว่าไม่มีการเรียกร้อง มีการระบุว่าอพาร์ทเมนท์ถูกโอนมาในสภาพที่เหมาะสมและได้รับเงินสำหรับการขายแล้ว

ส่งผลให้ธุรกรรมเป็นไปตามขั้นตอนปกติอย่างสมบูรณ์ ข้อแตกต่างเพียงอย่างเดียวคือผู้ขายไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องเป็นการส่วนตัว ผู้ซื้อมีโอกาสที่จะตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจตามกฎหมาย ในการดำเนินการนี้เขาอาจขอเอกสารเพิ่มเติมได้

กฎหมายกำหนดสถานการณ์ต่อไปนี้เมื่อหนังสือมอบอำนาจสิ้นสุดลง:

• การหมดอายุของเอกสาร
• การปฏิเสธของผู้ดูแลผลประโยชน์ในการปฏิบัติตามภาระหน้าที่ที่สันนิษฐานไว้ต่อไป
• การยกเลิกโดยเงินต้นโดยไม่คำนึงถึงเหตุผล
• การรับรู้ของอาจารย์ใหญ่ว่าสูญหายหรือถึงแก่กรรม
• การรับรู้ของตัวการว่าศาลมีข้อจำกัดหรือไร้ความสามารถโดยสิ้นเชิง
• การรับรู้เอกสารว่าไม่ถูกต้องตามคำตัดสินของศาล

ผลทางกฎหมายสำหรับผู้ดูแลผลประโยชน์จะเกิดขึ้นหลังจากที่เขาทราบถึงการยกเลิกเอกสารเท่านั้น.

จนถึงขณะนี้เขาสามารถปฏิบัติตามภาระหน้าที่ที่ได้รับมอบหมายได้

ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

เป็นสิ่งสำคัญที่ตัวการจะต้องมั่นใจอย่างสมบูรณ์ในบุคคลที่ตัดสินใจมอบสิทธิ์ในการขายทรัพย์สิน หากมีข้อสงสัย คุณสามารถโอนได้เฉพาะสิทธิ์ในการสรุปข้อตกลงภายใต้เงื่อนไขบางประการ และปรากฏตัวด้วยตนเองเพื่อรับเงิน

ความสนใจ! กฎหมายห้ามมิให้จดทะเบียนทรัพย์สินในนามของผู้ดูแลผลประโยชน์ ทำเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้ถือลิขสิทธิ์เพื่อไม่ให้สูญเสียทรัพย์สินและเงิน หากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับความสมบูรณ์ของตัวแทน ควรเพิกถอนหนังสือมอบอำนาจโดยเร็วที่สุด ซึ่งจะช่วยป้องกันปัญหาในอนาคต

หนังสือมอบอำนาจจึงไม่แตกต่างจากขั้นตอนปกติ แต่บุคคลที่เชื่อถือได้กระทำการในนามของผู้ขาย เพื่อปกป้องตัวคุณเอง คุณต้องเลือกตัวแทนของคุณอย่างระมัดระวัง และถ้าเป็นไปได้ขอแนะนำให้แสดงการโอนเงินสำหรับอพาร์ทเมนท์เป็นอย่างน้อย

เรื่องราวของวิดีโอจะบอกคุณเกี่ยวกับความซับซ้อนของการทำธุรกรรมการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์โดยมอบฉันทะ

วิธีที่ง่ายที่สุดในการติดกับดักและสูญเสียสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของคุณเอง!

ไม่ใช่เจ้าของทุกคนที่มอบความไว้วางใจในการขายบ้านให้กับบุคคลที่สามภายใต้หนังสือมอบอำนาจทั่วไปจะรู้ว่าเขามีความเสี่ยงมากแค่ไหน - อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงยังขยายไปในทิศทางตรงกันข้ามด้วย อันเป็นผลมาจากความซับซ้อนทางกฎหมายที่สลับซับซ้อน ธุรกรรมอาจถูกยกเลิกผ่านศาล และผู้ซื้อจะถูกบังคับให้กลับบ้าน แต่จะไม่สามารถรับเงินคืนได้

ด้วยความพยายามที่จะหาวิธีร่างและรับรองเอกสารนี้อย่างถูกต้องเพื่อปกป้องตนเองให้มากที่สุดและหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดมากมาย เราได้ทำการศึกษาโดยการสัมภาษณ์นักกฎหมายมืออาชีพ

มันมักจะเกิดขึ้นที่เจ้าของบ้านไม่มีเวลาหรือโอกาสในการจัดการกับธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ของเขา บางครั้งดูเหมือนเป็นวิธีแก้ปัญหาที่สะดวก - มอบเทปสีแดงให้กับบุคคลที่น่าเชื่อถือซึ่งจะทำทุกอย่างด้วยวิธีที่ดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้และจัดทำรายงานฉบับเต็ม เขาจะนำมาหรือโอนเงินด้วยหากเรากำลังพูดถึงการขายหรือเช่า แต่เพื่อให้สิ่งนี้เป็นไปได้ จำเป็นต้องจัดทำหนังสือมอบอำนาจ นี่เป็นเงื่อนไขที่ขาดไม่ได้ในสถานการณ์ที่เจ้าของอพาร์ทเมนท์ไม่ต้องการมีส่วนร่วมในการทำธุรกรรม

สิทธิและโอกาส

หลังจากร่างเอกสารซึ่งมักเรียกว่าหนังสือมอบอำนาจทั่วไปบุคคลที่ดำเนินการบนพื้นฐานของเอกสารดังกล่าวจะได้รับสิทธิ์ในการดำเนินการที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก:

การรวบรวมเอกสารในนามของเจ้าของ

การจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์

การเช่าที่อยู่อาศัย

แก้ไขปัญหาในภาครัฐและหน่วยงานอื่น ๆ

การมีส่วนร่วมอย่างเต็มที่ในการทำธุรกรรมกับอพาร์ตเมนต์

หนังสือมอบอำนาจทั่วไปไม่ได้เป็นเพียงความเป็นไปได้ในการโอนอำนาจเท่านั้นเกี่ยวกับการจัดการอสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถจัดทำเอกสารความน่าเชื่อถืออื่นๆ แทนได้ เช่น:

• เอกสารความน่าเชื่อถือแบบครั้งเดียวที่ให้โอกาสในการดำเนินการเฉพาะด้าน
• หนังสือมอบอำนาจพิเศษซึ่งจัดทำขึ้นสำหรับการดำเนินการเฉพาะหลายประการตามระยะเวลาที่กำหนดอย่างเคร่งครัด

หนังสือมอบอำนาจเหล่านี้มักจะได้รับเมื่อมีความจำเป็นในการรวบรวมและเตรียมเอกสารที่จำเป็นสำหรับการขาย มักจะเลือกทนายความหรือนายหน้าเป็นทนายความในกรณีเช่นนี้ แต่เป็นไปได้ที่จะสรุปธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการจำหน่ายอพาร์ทเมนต์โดยไม่ต้องมีเจ้าของก็ต่อเมื่อมี "เอกสารทั่วไป" ที่ได้รับการรับรองเท่านั้น

คุณสมบัติของเอกสาร: อำนาจและข้อจำกัด

ก่อนที่จะจัดทำหนังสือมอบอำนาจสำหรับอพาร์ทเมนต์คุณต้องชั่งน้ำหนักทุกอย่างอย่างละเอียดโดยจำไว้ว่าบุคคลที่ดำเนินการตามเอกสารจะได้รับสิทธิ์อย่างเต็มที่ในการทำธุรกรรมทุกประเภทด้วยซึ่งรวมถึงการจำหน่าย การเช่าซื้อ ธุรกรรมการแลกเปลี่ยน บางครั้งการบริจาค และธุรกรรมอื่นๆ อีกจำนวนหนึ่ง ในเวลาเดียวกัน ผู้มีอำนาจที่มีอำนาจดังกล่าวไม่จำเป็นต้องปรึกษากับเจ้าของเกี่ยวกับการตัดสินใจของเขา และธุรกรรมทั้งหมดที่ดำเนินการบนพื้นฐานของเอกสารนี้จะได้รับการยอมรับว่าถูกกฎหมายตัวแทนของเจ้าของสามารถจำนองอสังหาริมทรัพย์หรือเริ่มต้นการเปลี่ยนแปลงเอกสารการลงทะเบียนโดยใส่ลายเซ็นของเขาในเอกสารดังกล่าวทั้งหมดโดยชอบด้วยกฎหมาย

มีข้อจำกัดเกี่ยวกับการบริจาค. มันอยู่ในความจริงที่ว่าตัวแทนสามารถบริจาคอพาร์ทเมนต์หรือทรัพย์สินอื่น ๆ ได้ก็ต่อเมื่ออาจารย์ใหญ่ได้ให้สิทธินี้ไว้ในหนังสือมอบอำนาจในขณะที่ระบุชื่อของผู้รับ

ผู้ดูแลผลประโยชน์ไม่มีสิทธิที่จะยกมรดกทรัพย์สินในนามของผู้ดูแลผลประโยชน์, เนื่องจากในการจัดทำเอกสารนี้จำเป็นต้องมีผู้ทำพินัยกรรมเป็นการส่วนตัวและลงนามโดยเขาเป็นการส่วนตัว อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นในกรณีนี้ - เมื่อผู้ปกครองลงนามแทนเจ้าของ แต่ขั้นตอนนี้ไม่ได้ใช้ในทางปฏิบัติที่เกี่ยวข้องกับหนังสือมอบอำนาจทั่วไป

หากเรากำลังพูดถึงการขายอพาร์ทเมนต์โดยเฉพาะ หนังสือมอบอำนาจจะต้องอธิบายวัตถุอย่างชัดเจน ระบุที่อยู่และข้อมูลการลงทะเบียนทั้งหมดอย่างถูกต้อง สิ่งสำคัญคือต้องระบุอย่างชัดเจนถึงการจัดการกับอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับหนังสือมอบอำนาจและแสดงรายการหนังสือมอบอำนาจของตัวแทน ข้อจำกัดนี้จำเป็นเพื่อให้คุณปลอดภัยจากการกระทำอื่น ๆ ของผู้ดูแลผลประโยชน์ที่เกี่ยวข้องกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์นี้

ระยะเวลาที่หนังสือมอบอำนาจทั่วไปจะยังคงมีผลมีการระบุอย่างชัดเจนและระบุไว้อย่างชัดเจนในเอกสาร

ที่จริงแล้วตามการปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าเอกสารความน่าเชื่อถือส่วนใหญ่มักจัดทำขึ้นเป็นเวลาสามปี หากข้อตกลงไม่ได้ระบุวันหมดอายุของหนังสือมอบอำนาจที่ออกให้ถือว่าข้อตกลงมีผลใช้ได้เพียงหนึ่งปีเท่านั้น เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารพยายามที่จะไม่รับรองเอกสารโดยไม่มีระยะเวลาที่ชัดเจน แม้ว่าลูกค้าจะพยายามโน้มน้าวพวกเขาถึงความเกี่ยวข้องตลอดชีวิตของเอกสารก็ตาม

แบบฟอร์ม: เอกสารและลายเซ็นส่วนตัวยีน. หนังสือมอบอำนาจสามารถทำได้โดยการมีส่วนร่วมของทนายความเท่านั้น

• หากต้องการรับเอกสารดังกล่าว คุณต้องติดต่อสำนักงานรับรองเอกสารใดๆ ก็ตาม คุณต้องมีเอกสารชุดเล็กๆ ติดตัวไปด้วย:
• หนังสือเดินทางของผู้ดำเนินการหนังสือมอบอำนาจและสำเนาเอกสารของตัวแทนผู้มีอำนาจ
• เอกสารยืนยันการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีที่ให้ของขวัญ - ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ได้รับของขวัญและสำเนาหนังสือเดินทางของเขา

ในการจัดทำเอกสารทั่วไป อาจารย์ใหญ่ต้องไปเยี่ยมตัวแทนของรัฐเป็นการส่วนตัว แต่ตัวแทนที่ได้รับอนุญาตอาจไม่อยู่ด้วย ควรเตรียมพร้อมสำหรับความจริงที่ว่าผู้เชี่ยวชาญจะถามคำถามเกี่ยวกับหนังสือมอบอำนาจประเภทที่ต้องการตลอดจนการดำเนินการเฉพาะที่วางแผนจะระบุไว้ในข้อตกลง

เอกสารระบุอะไร?

เอกสารต้องระบุสถานที่ออกเอกสาร วันที่ และต้องมีลายเซ็นและตราประทับของทนายความด้วยการมีอยู่ของเอกสารนี้ถือเป็นการยืนยันหลักว่าเอกสารนี้ถูกกฎหมายและมีผลใช้ได้ ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับตัวการและตัวแทนจะต้องครบถ้วนที่สุด นอกจากนี้ หนังสือมอบอำนาจหนึ่งฉบับสามารถจัดทำขึ้นสำหรับตัวแทนอย่างเป็นทางการหลายคนได้ในเวลาเดียวกันพวกเขาสามารถได้รับสิทธิที่เท่าเทียมกันหรือชุดที่ชัดเจน - สำหรับผู้ดูแลผลประโยชน์แต่ละคนทั้งหมดนี้ระบุไว้ในเอกสารโดยละเอียด

เนื้อหาหลักของหนังสือมอบอำนาจคือข้อมูลเกี่ยวกับคำแนะนำและหนังสือมอบอำนาจทั้งหมดที่ผู้มีอำนาจสามารถทำได้

บ่อยครั้งที่เรากำลังพูดถึงการจำหน่ายทรัพย์สินในลักษณะใดก็ตามที่กฎหมายปัจจุบันไม่ได้ห้ามไว้ ซึ่งต้องอาศัยอำนาจในการยื่นเอกสารที่จำเป็นในการดำเนินการมอบหมายในลักษณะที่เหมาะสม นอกจากนี้ ตามกฎแล้ว ผู้ดูแลผลประโยชน์ยังได้รับความไว้วางใจให้เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของตัวการในหน่วยงานภาครัฐและโครงสร้างที่ไม่ใช่ของรัฐ รวมถึงต่อหน้าบุคคลด้วย

หากเอกสารชื่อเรื่องมีข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของอพาร์ทเมนต์หลายคน ข้อมูลนี้จะต้องระบุไว้ในเอกสาร นอกจากนี้ทนายความสามารถขออนุญาตจากพวกเขาแต่ละคนในการจัดทำเอกสารซึ่งในความเป็นจริงหมายถึงความยินยอมในการดำเนินการบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

จะทำอย่างไรถ้าคุณต้องการยกเลิก "ทั่วไป"

ก่อนที่คุณจะจัดทำเอกสารคุณควรเข้าใจความแตกต่างทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการเพิกถอนหนังสือมอบอำนาจ ในความเป็นจริงคุณสามารถเพิกถอนเอกสารได้ทันทีหลังจากที่การกระทำของทนายความไม่เหมาะกับตัวการอีกต่อไป ในกรณีนี้คุณไม่จำเป็นต้องบอกเหตุผลกับใคร หากอาจารย์ใหญ่ตัดสินใจทำเช่นนี้ เขาจะต้องแจ้งไม่เพียงแต่ตัวแทนของเขาเกี่ยวกับเรื่องนี้ แต่ยังแจ้งให้บุคคลที่สามที่เป็นไปได้ทั้งหมดที่จัดการเข้าสู่ความสัมพันธ์ทางกฎหมายกับตัวแทนอย่างใดอย่างหนึ่งหรืออย่างอื่นด้วย นี่อาจเป็นเงื่อนไขที่ยากที่สุดที่เกี่ยวข้องกับการยกเลิกหนังสือมอบอำนาจเนื่องจากเอกสารถือว่ามีความเสี่ยงที่สำคัญที่เกี่ยวข้องกับการสูญเสียสิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เป็นการดีกว่ามากที่จะจัดทำเอกสารที่แสดงรายการสิทธิเฉพาะที่ตัวการจะต้องใช้โดยตรง ซึ่งจะช่วยในอนาคตเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาและเหตุการณ์ทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดการอพาร์ทเมนท์

การรับรู้เอกสารและธุรกรรมถือเป็นโมฆะ

เมื่อจัดทำหนังสือมอบอำนาจมีความจำเป็นต้องคำนึงถึงเงื่อนไขที่เอกสารและธุรกรรมทั้งหมดที่สรุปหลังจากการดำเนินการอาจถูกประกาศว่าไม่ถูกต้องโดยคำตัดสินของศาลหรือในแง่กฎหมายถือเป็นโมฆะ สาเหตุหลักที่เป็นไปได้มีดังนี้:

• หนังสือมอบอำนาจแทนผู้เยาว์ที่อายุยังไม่ถึงสิบสี่ปี
• เอกสารที่ออกให้แก่ผู้เยาว์ที่มีอายุเกินสิบสี่ปีโดยไม่ได้รับอนุญาตจากบิดามารดาหรือบุคคลอื่นที่เข้ามาแทนที่ รวมทั้งเจ้าหน้าที่ผู้ปกครอง (เป็นลายลักษณ์อักษร);
• เอกสารแทนตัวการที่เป็นคนไร้ความสามารถ
• หากพิสูจน์ได้ว่าการลงทะเบียนเกิดขึ้นภายใต้การบังคับของบุคคลที่สาม
• หากพบหลักฐานที่ชัดเจนว่าตัวการมีความสามารถตามกฎหมาย แต่ในขณะที่ลงนามในเอกสารเขาไม่ตระหนักถึงการกระทำของตนหรืออยู่ในภาวะหลงใหล
• หากการทำธุรกรรมเสร็จสิ้นภายใต้หนังสือมอบอำนาจที่หมดอายุ

สรุป: คุณควรคิดสองครั้ง

เนื่องจากการเขียนหนังสือมอบอำนาจเพื่อจำหน่ายอพาร์ทเมนต์นั้นเต็มไปด้วยความเสี่ยงสูง คุณจึงต้องระมัดระวังอย่างมากในการเลือกตัวแทนและอ่านทุกจุดของเอกสารด้วยความใส่ใจเป็นอย่างยิ่ง มีความจำเป็นต้องทราบว่าตัวแทนสามารถทำอะไรกับอพาร์ทเมนท์ได้บ้างโดยอาศัยหนังสือมอบอำนาจ

หากมีการออกหนังสือมอบอำนาจประเภทใดก็ตาม คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าหน่วยงานดังกล่าวมีความน่าเชื่อถือซึ่งเขาเป็นตัวแทนและชื่อเสียงอันไร้ที่ติของผู้เชี่ยวชาญเอง ไม่ว่าในกรณีใด สิ่งสำคัญคือต้องจำกัดอำนาจของพร็อกซีดังกล่าวอย่างชัดเจน

หากเป็นไปได้ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ละทิ้งหนังสือมอบอำนาจทั่วไปไปพร้อมๆ กัน เพื่อเป็นเอกสารที่ออกครั้งเดียวซึ่งหมายถึงสิทธิในการเก็บรวบรวมเอกสารต่างๆ เป็นต้น ในการทำธุรกรรมจะดีกว่าถ้าเจ้าของสรุปเป็นการส่วนตัว นอกจากนี้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพจำนวนมากไม่ต้องการมีส่วนร่วมในการสรุปสัญญาโดยมอบฉันทะและมักปฏิเสธอพาร์ทเมนท์ดังกล่าว กรณีนี้เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เจ้าของต้องลดราคาลงอย่างมาก

หากมีข้อสงสัยแม้แต่น้อยเกี่ยวกับความน่าเชื่อถือของผู้ดูแลก็ควรเพิกถอนเอกสารทันทีโดยไม่ต้องให้เหตุผลหรือเหตุผล ซึ่งทำได้ง่ายกว่าการพยายามแก้ไขปัญหาที่ซับซ้อนในศาลในภายหลัง

อิกอร์ วาซิเลนโก

เราได้พูดคุยกันแล้วเกี่ยวกับการซื้อที่อยู่อาศัยที่ขายโดยผู้รับมอบฉันทะและความเสี่ยงจากการทำธุรกรรมดังกล่าว หากไม่มีความปรารถนาที่จะได้รับหมายเรียกและเสียเวลา ความกังวลใจ และเงินในการดำเนินคดี ก็เป็นการดีกว่าที่จะปฏิเสธธุรกรรมดังกล่าว แม้ว่าธุรกรรมดังกล่าวจะดูไม่เป็นอันตรายเลยก็ตาม และราคาก็น่าดึงดูดใจมากกว่า แต่หากผู้ซื้อยังเต็มใจที่จะเสี่ยง เขาก็จำเป็นต้องใช้ความระมัดระวัง

เริ่มด้วย “วารสารของ อสังหาริมทรัพย์ MetrInfo.Ru" แนะนำให้คุณทำความคุ้นเคยกับบทความก่อนหน้าของเราในหัวข้อนี้: “การซื้ออพาร์ทเมนต์โดยมอบฉันทะ: ความเสี่ยงและการหลอกลวงทั่วไป” และสำหรับผู้ที่รู้อยู่แล้ว เรามาดูประเด็นต่อไปกันดีกว่า - มาตรการรักษาความปลอดภัยเมื่อทำธุรกรรมด้วยหนังสือมอบอำนาจ

วิธีป้องกันตัวเองเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ขายโดยพร็อกซี Elena Zhdanova ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์หุ้นส่วนผู้จัดการของสำนักงานกฎหมาย "ปราโว" กล่าว อสังหาริมทรัพย์ ตระกูล" .

กฎความปลอดภัย: พบปะกับเจ้าของ, ตรวจสอบโนตารี
เพื่อปกป้องตัวคุณเองจากแผนการฉ้อโกงในการทำธุรกรรมด้วยหนังสือมอบอำนาจ ก่อนอื่นคุณต้องมี สื่อสารกับเจ้าของทรัพย์สิน - หากไม่มีสิ่งนี้ คุณไม่ควรซื้อบ้าน แม้ว่าผู้ดูแลจะบอกว่าเขาป่วยหนักก็ตาม เป็นการดีกว่าที่จะรอจนกว่าผู้ดูแลจะดีขึ้นและพบกับเขา คุณสามารถไปที่บ้านหรือไปโรงพยาบาลได้ และหากเจ้าของอาศัยอยู่ต่างประเทศควรถามบุคคลที่น่าเชื่อถือหรือบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ขายที่อยู่อาศัยให้เจ้าของมาจะดีกว่า (เป็นไปไม่ได้ในบางกรณีเท่านั้น) คุณต้องยืนกรานให้มีการประชุมดังกล่าว แม้ว่านายหน้าจะบอกว่าผู้ขายต้องการเงินอย่างเร่งด่วน หรือธุรกรรมนี้เป็นส่วนหนึ่งของห่วงโซ่ทางเลือก และทุกอย่างจะพังทลายเนื่องจากความคาดหวังของเจ้าของ การพบผู้ขายด้วยตนเองเท่านั้นจึงจะเข้าใจได้ว่าเขามีความเพียงพอเพียงใด และต้องการขายทรัพย์สินจริงหรือไม่ และเหตุใดเขาจึงมอบความไว้วางใจในการขายให้กับบุคคลที่สาม โดยปกติแล้วการซื้อบ้านจะคุ้มค่าเมื่อข้อมูลที่ได้รับไม่ทำให้เกิดคำถามใดๆ

หากไม่มีสิ่งที่จับได้ บริษัท อสังหาริมทรัพย์และตัวแทนที่ได้รับอนุญาตก็เห็นใจต่อความต้องการของผู้ซื้อเจ้าของบ้านตกลงที่จะประชุมและผู้เข้าร่วมทั้งหมดในทางเลือกอื่นก็พร้อมที่จะรอ: สำหรับผู้ที่ต้องการทำข้อตกลงจริงๆ ไม่มีอะไรต้องกังวลเพราะมีคิวของผู้ซื้อและผู้ขายโดยทั่วไปไม่คุ้มค่า แต่ถ้าพวกเขาไม่อนุญาตให้คุณพบกับเจ้าของและแม้กระทั่งเร่งจัดการ นี่คือเหตุผลที่ต้องคำนึงถึงความบริสุทธิ์ ซึ่งในกรณีนี้ความเสี่ยงของปัญหาต่อไปจะสูงมาก

มันก็จำเป็นเช่นกัน ตรวจสอบทนายความ ซึ่งรับรองหนังสือมอบอำนาจ ดูว่าทนายความดังกล่าวมีอยู่จริงหรือไม่ และเขาถูกแยกออกจากรายชื่อทนายความหรือไม่ ข้อมูลดังกล่าวได้มาไม่ยาก - มีเผยแพร่ต่อสาธารณะในห้องทนายความ แต่อนิจจาแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจ: ภายใต้สถานการณ์ใดที่ออกเอกสารใดที่นำเสนอ แน่นอนคุณสามารถติดต่อทนายความเพื่อขอคำร้องขอดังกล่าวได้ แต่ตามกฎหมายว่าด้วยทนายความเขาไม่มีสิทธิ์เปิดเผยข้อมูลใด ๆ เกี่ยวกับงานรับรองเอกสารของเขาโดยไม่ต้องมีการตัดสินของศาล ดังนั้นจึงจำเป็นต้องเตรียมล่วงหน้าสำหรับการพิจารณาคดีที่เป็นไปได้เพื่อให้ได้สถานะผู้ซื้อโดยสุจริตและยังคงอยู่ในทรัพย์สินที่ได้มา

ตัวอย่างเช่น คุณต้องถามผู้ดูแลหรือเจ้าของ ใบรับรองที่ระบุว่าเจ้าของอพาร์ทเมนต์ไม่ได้ลงทะเบียนกับแผนกบำบัดยาหรือจิตประสาท - เอกสารดังกล่าวอาจตกอยู่ในมือของผู้ซื้อในศาลได้ เขาจะได้รับการพิจารณาโดยสุจริตเพราะเขาพยายามปกป้องตัวเอง อย่างไรก็ตาม เป็นที่น่าสังเกตว่าใบรับรองเหล่านี้อาจเป็นของปลอมได้เช่นกัน เพื่อไม่ให้ถูกหลอกคุณต้องรู้ว่าเอกสารดังกล่าว (อย่างน้อยก็ถึง Muscovites) ได้ออก ณ สถานที่ที่ลงทะเบียนเช่น หากบุคคลใดลงทะเบียนในเขตหนึ่งเขาจะไม่ได้รับใบรับรองในอีกเขตหนึ่ง ดังนั้น เมื่อเจ้าของทรัพย์สินที่จะขายมาจากพื้นที่หนึ่ง และใบรับรองมาจากอีกพื้นที่หนึ่ง นี่จึงน่าตกใจ นอกจากนี้ใบรับรองจะมีตราประทับและลายเซ็นต์ของแพทย์ การใช้ข้อมูลนี้ คุณสามารถและควรตรวจสอบความถูกต้อง เช่น ค้นหาที่คลินิกว่ามีแพทย์ดังกล่าวหรือไม่ พูดคุยกับเขา เป็นต้น แน่นอนว่าสถาบันทางการแพทย์ไม่จำเป็นต้องให้ข้อมูลดังกล่าว แต่ตามกฎแล้วทนายความและทนายความจะได้รับแจ้ง

จำเป็น ตรวจสอบผู้มีอำนาจดูหนังสือเดินทางของเขา - ไม่ควรเป็นของปลอม (สามารถจดจำของปลอมได้ชัดเจน) แต่ควรเป็นภาษารัสเซีย - อย่างน้อยก็มีความมั่นใจว่าเขาไม่ใช่แรงงานข้ามชาติและจะไม่หนีไปง่ายๆ เช่นเดียวกับเจ้าของชาวยูเครน ความเป็นพลเมือง นอกจากนี้ การลงทะเบียนในเมืองหรือภูมิภาคเดียวกันกับที่อพาร์ทเมนต์สำหรับขายตั้งอยู่ (สำหรับมอสโก การลงทะเบียนมอสโกจะดีกว่า)

นอกจากนี้สำหรับผู้ซื้อ เป็นการดีกว่าที่หนังสือมอบอำนาจจะไม่เป็นแบบทั่วไป และไม่ใช่ "มีสิทธิได้รับเงิน" แต่ไม่มีสิทธินี้เพื่อให้เจ้าของเองยังคงได้รับเงินอยู่ และแม้ว่าหนังสือมอบอำนาจจะเต็มคุณต้องพยายามป้องกันตัวเองด้วยการโอนเงินไม่ใช่ให้กับผู้มีอำนาจ แต่ให้กับผู้ขาย และหากทำไม่ได้ ก็ต้องถามคนที่เชื่อถือได้ รับใบเสร็จรับเงินจากเจ้าของ เพื่อยืนยันว่าผู้ขายได้รับจำนวนเงินดังกล่าวจากผู้ซื้อดังกล่าวและวันที่ดังกล่าวจนถึงวันที่ทำธุรกรรม ต้องมีใบเสร็จรับเงินแม้ว่าเจ้าของจะพร้อมที่จะขาย แต่ยังไม่ทราบวันที่แน่นอนของการทำธุรกรรมและเขาจะออกไปแล้ว

แน่นอนว่าในวันที่ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายผู้มีอำนาจไม่ต้องโอนใบเสร็จรับเงินให้ผู้ซื้อเพราะอาจเปลี่ยนใจจึงต้องใส่เอกสารลงในกล่องพร้อมกับเงินและ เมื่อธุรกรรมเสร็จสิ้น ผู้ซื้อจะสามารถรับเงินได้ - ด้วยวิธีนี้ เขาจะมีหลักฐานว่าเจ้าของอพาร์ทเมนท์ได้รับจำนวนเงินที่ถึงกำหนดชำระแล้ว จริงอยู่ ผู้ฉ้อโกงสามารถเขียนใบเสร็จรับเงินได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ซื้อไม่เคยเห็นผู้ขายและไม่คุ้นเคยกับลายมือของเขา จากนั้นเจ้าของอพาร์ทเมนท์จะสามารถท้าทายเอกสารนี้ได้ และยิ่งง่ายยิ่งขึ้นในการท้าทายใบเสร็จที่พิมพ์ออกมา เนื่องจากผู้เชี่ยวชาญจะไม่สามารถระบุความถูกต้องได้ ดังนั้นคุณไม่ควรเห็นด้วยกับเอกสารดังกล่าวอย่างแน่นอน ตัวเลือกในอุดมคติคือให้เจ้าของเขียนใบเสร็จรับเงินต่อหน้าผู้ซื้อ

มันน่าเชื่อถือกว่ามากถ้า หนังสือมอบอำนาจจะมีความเฉพาะเจาะจง : ข้าพเจ้าอนุญาตให้ขายห้องชุดดังกล่าวได้ในราคาไม่ต่ำกว่าจำนวนดังกล่าว หากหนังสือมอบอำนาจระบุว่าเงินต้นอนุญาตให้ขายอพาร์ทเมนท์ในราคาใดก็ได้ภายใต้เงื่อนไขใด ๆ (และสิ่งนี้มักเกิดขึ้นในหนังสือมอบอำนาจทั่วไป) สิ่งนี้อาจกลายเป็นสาเหตุของข้อพิพาทระหว่างเจ้าของและผู้ถืออำนาจ ของผู้รับมอบอำนาจ ตัวอย่างเช่น เจ้าของอนุญาตให้ขายทรัพย์สินด้วยวาจาในราคา 5 ล้านรูเบิล แต่ผู้ดูแลทรัพย์สินขายในราคา 3 หรือ 4 ล้าน ในกรณีนี้ ผู้ดูแลสามารถไปขึ้นศาลและคัดค้านข้อตกลงได้ และผู้ซื้อจะต้องเป็น กังวลและอาจสูญเสียบ้านที่ซื้อไป อย่างไรก็ตาม ครูใหญ่และตัวแทนที่ได้รับอนุญาตสามารถดำเนินการนี้โดยเฉพาะเพื่อคืนอพาร์ทเมนท์ได้ แต่มันก็ยังห่างไกลจากความจริงที่ว่าผู้ซื้อจะคืนเงินทั้งหมดของเขา

คำแนะนำจากทนายความ
บางทีวิธีที่มีประสิทธิภาพที่สุดในการป้องกันตัวเองจากการหลอกลวงและปัญหาคือการติดต่อทนายความ โดยหลักการแล้ว นายหน้าผู้จริงจังสามารถตรวจสอบความบริสุทธิ์ของธุรกรรมได้ โดยปกติแล้วพวกเขาจะมีแผนกกฎหมาย แต่ควรติดต่อผู้เชี่ยวชาญอิสระเพื่อให้เขาสามารถทำธุรกรรมทั้งหมดที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินนี้ได้ นายหน้ามีเป้าหมายที่จะซื้อหรือขาย พวกเขาได้รับเงินจากสิ่งนี้ และยิ่งการทำธุรกรรมผ่านไปเร็วเท่าไรก็ยิ่งดีสำหรับพวกเขาเท่านั้น ทนายความมีหน้าที่ที่แตกต่างกัน: พวกเขาได้รับเงินสำหรับการให้คำปรึกษาและความเชี่ยวชาญทางกฎหมาย และยิ่งพวกเขาให้ข้อมูลที่เชื่อถือได้มากขึ้น เพื่อปกป้องผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากนักต้มตุ๋น ชื่อเสียงของพวกเขาก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น และด้วยเหตุนี้จึงมีลูกค้ามากขึ้นด้วย

สำหรับค่าธรรมเนียมทนายความจะเรียกเก็บเงินประมาณ 50-60,000 รูเบิลเพื่อตรวจสอบความบริสุทธิ์ของธุรกรรม หากไม่มีเงินเพื่อตรวจสอบความบริสุทธิ์ของธุรกรรม อย่างน้อยคุณควรไปขอคำปรึกษาทางกฎหมายเป็นลายลักษณ์อักษร และเมื่อแจ้งสถานการณ์ของธุรกรรมที่เสนอแล้ว ให้รับอัลกอริทึมที่ถูกต้องสำหรับการกระทำของคุณและคำแนะนำเกี่ยวกับสิ่งที่ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษ . บริการนี้มีราคาเฉลี่ย 5-12,000 รูเบิล คุณยังสามารถขอคำแนะนำจากทนายความในระหว่างกระบวนการทำธุรกรรมได้ เมื่อมีข้อสงสัยเกิดขึ้นหรือคุณไม่มั่นใจในความถูกต้องของการกระทำของคุณ เช่น ทนายความสามารถบอกคุณได้ว่าจะซื้อหรือไม่หากผู้ขาย (และเงินต้น) ) เครื่องดื่ม หรือวิธีการใส่ตู้เซฟให้ถูกต้องและนำใบเสร็จรับเงิน การให้คำปรึกษาเล็กน้อยดังกล่าวจะมีค่าใช้จ่าย 1.5 - 2 สูงสุด 3 พันรูเบิล นี่ไม่ใช่เงินจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาว่าเมื่อข้อตกลงเสร็จสิ้นแล้ว การแก้ไขทุกอย่างจะยากขึ้นมาก และคุณอาจสูญเสียมากกว่าค่าใช้จ่ายในการให้คำปรึกษาอีกด้วย

ไม่ผ่านครับ
หากผู้ซื้อเข้าใกล้ธุรกรรมที่มีหนังสือมอบอำนาจปรากฏขึ้นอย่างระมัดระวังและรอบคอบ วิเคราะห์สถานการณ์ ค้นหานายหน้าที่มีประสบการณ์และน่านับถือ และหันไปหาทนายความ ปัญหาต่างๆ แทบจะหลีกเลี่ยงได้เกือบทุกครั้ง แต่มิฉะนั้น ตามกฎแล้วจะจบลงที่ศาล .

ที่น่าตกใจที่สุดคือปีแรกหลังจากการซื้อ เนื่องจากอายุความในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์คือหนึ่งปี ในช่วงเวลานี้ อดีตเจ้าของหรือผู้มีส่วนได้เสีย (ทายาท ญาติสนิท) สามารถโต้แย้งการทำธุรกรรมได้ ดังนั้นหากยังไม่ได้รับหมายศาลภายในหนึ่งปี ก็สงบใจได้สักหน่อย แต่ไม่ควรผ่อนคลายให้เต็มที่ เนื่องจากอายุความไม่ได้กำหนดจากวันที่ทำธุรกรรม แต่นับจากวินาทีที่เมื่อทำธุรกรรม โจทก์อาจได้เรียนรู้เกี่ยวกับความผิดกฎหมายและความผิดกฎหมายในการซื้อและขาย ตัวอย่างเช่น พ่อที่อยู่ในร้านขายยาจิตประสาทวิทยาขายอพาร์ทเมนต์แห่งหนึ่งโดยมอบฉันทะ และลูกชายของเขา - เช่น กัปตันเรือ - กลับมาบ้านและรู้เรื่องนี้ในอีกห้าเดือนต่อมา ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ เขามีเวลาอีกหนึ่งปีในการยกเลิกข้อตกลง โดยยืนยันด้วยเอกสารถึงความไม่เพียงพอของบิดาของเขาและวันที่เขากลับมา

หากคดีจบลงในศาล คุณควรติดต่อทนายความทันทีและปกป้องตัวเอง โชคดีที่มีโอกาสที่จะรักษาอพาร์ทเมนท์ได้ หากผู้ซื้อมีมโนธรรม: เขาไม่ได้และไม่สามารถรู้เกี่ยวกับการหลอกลวง ตรวจสอบความบริสุทธิ์ของธุรกรรม และพยายามทุกวิถีทางที่เป็นไปได้เพื่อปกป้องตัวเอง จากนั้นศาลซึ่งมีความเป็นไปได้สูงจะทิ้งทรัพย์สินไว้ข้างหลังเขา . นอกจากนี้ไม่ว่าผู้ขายจะกระทำโดยเจตนาหรือตกเป็นเหยื่อของการหลอกลวงและยอมจำนนต่อการโน้มน้าวใจของผู้หลอกลวงต้องการขายบ้านและออกหนังสือมอบอำนาจโดยตระหนักถึงการกระทำของเขาอย่างเต็มที่

ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังให้คำแนะนำแก่ผู้ที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยที่ขายโดยผู้รับมอบฉันทะ:

Igor Boachev ผู้อำนวยการทั่วไปของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ "Aenbi":
หากคุณปฏิบัติตามกฎพื้นฐาน: โอนเงินผ่านตู้เซฟ ระบุมูลค่าทรัพย์สินเต็มจำนวนในสัญญา รับใบเสร็จ ตรวจสอบหนังสือเดินทางของเจ้าของและตัวแทนที่ได้รับอนุญาต และติดต่อเฉพาะบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้เท่านั้น จึงสามารถรับประกันความปลอดภัยของธุรกรรมใดๆ ได้ โดยปกติแล้วเอเจนซี่ที่ยังไม่ได้รับการยอมรับในตลาดมากนักจะมียอดขายผ่านตัวแทนเป็นจำนวนมาก และหากหน่วยงานมีชื่อเสียงในด้านชื่อเสียง ให้คุณค่า เป็นสมาชิกของ Guild of Realtors และมีทนายความเป็นพนักงาน กรณีของ "ธุรกรรมที่น่าสงสัย" ที่อ้างถึงบริษัทดังกล่าวก็ไม่มีนัยสำคัญ

Marina Tolstik หุ้นส่วนผู้จัดการของ MIEL - เครือข่ายสำนักงานอสังหาริมทรัพย์:
ในการทำธุรกรรมโดยใช้หนังสือมอบอำนาจ ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบความถูกต้องของการออกกับทนายความหรือกับเจ้าของเอง และตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของอยู่ตรงหน้าเขาจริงๆ เป็นเรื่องยากอย่างยิ่งที่จะตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจที่ออกในต่างประเทศที่สถานกงสุล ในกรณีนี้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพของอพาร์ทเมนท์ควรยื่นคำขอที่เกี่ยวข้องหรือโทรติดต่อสถานกงสุลเพื่อให้แน่ใจว่าได้มีการออกหนังสือมอบอำนาจแล้วและไม่ได้ถูกเพิกถอน

Svetlana Birina หัวหน้าแผนกอสังหาริมทรัพย์ในเมืองของบริษัท NDV-Real Estate:
เมื่อจัดการกับหนังสือมอบอำนาจคุณต้องใส่ใจกับระยะเวลาที่ออกเพื่อไม่ให้เกิดความล่าช้า (อย่างไรก็ตาม หนังสือมอบอำนาจที่หมดอายุนั้นไม่ใช่เรื่องแปลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการออกในช่วงเวลาสั้น ๆ ) คุณต้องตรวจสอบด้วยว่าสูญเสียกำลังไปเนื่องจากพลเมืองที่ออกคำสั่งเสียชีวิต การรับรองว่าไร้ความสามารถหรือสูญหาย และถูกเพิกถอนหรือไม่ คุณสามารถตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจได้ด้วยตัวเองกับโนตารีที่รับรองการโอนสิทธิ์ในการทำธุรกรรม

Maria Litinetskaya ผู้อำนวยการทั่วไปของ Metrium Group:
ผู้ซื้อจะต้องพบกับผู้ขายและตรวจสอบหนังสือเดินทางและเอกสารเป็นการส่วนตัว นี่เป็นวิธีเดียวที่จะยืนยันความตั้งใจของเจ้าของที่จะขายอพาร์ทเมนท์ นอกจากนี้คุณสามารถค้นหาข้อเท็จจริงที่สำคัญเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยได้จากเจ้าของ: ใครจดทะเบียนในอพาร์ทเมนต์ว่าสิทธิในการอยู่อาศัยจะยังคงอยู่กับบุคคลเหล่านี้หลังการขายทรัพย์สินหรือไม่ว่าสิทธิของผู้เยาว์ถูกละเมิดหรือไม่ เพื่อตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร จำเป็นต้องแสดงตนโดยส่วนตัวของเจ้าของเมื่อได้รับสารสกัดจากหนังสือบ้าน Rosreestr ฯลฯ สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงอายุของอาจารย์ใหญ่และสภาพของเขาด้วย เพราะในกรณีที่เขาเสียชีวิต หนังสือมอบอำนาจจะสิ้นสุดลง

พาเวล เลพิช ผู้อำนวยการทั่วไปของ Domus Finance:
ผู้ซื้อจำเป็นต้องตรวจสอบความถูกต้องของหนังสือมอบอำนาจโดยพบปะกับผู้มอบอำนาจและทนายความซึ่งสามารถให้คำแนะนำได้ว่าหนังสือมอบอำนาจถูกเพิกถอนหรือไม่ จำเป็นต้องตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจของผู้มีอำนาจที่ระบุในหนังสือมอบอำนาจ รายละเอียดหนังสือเดินทาง หนังสือมอบอำนาจของผู้ออกหนังสือมอบอำนาจ (ไม่ว่าเขาจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินจริงหรือไม่) หากมีความกังวลเกี่ยวกับความไร้ความสามารถหรือความสามารถทางกฎหมายที่จำกัดของตัวการ จำเป็นต้องขอใบรับรองจากร้านขายยาจิตประสาทและเภสัชวิทยา

Oleg Samoilov ผู้อำนวยการทั่วไปของ RELIGHT-Real Estate ประธานคณะกรรมการ RGR เพื่อปรับปรุงกรอบการกำกับดูแล ผู้ประสานงานของความร่วมมือระหว่างภูมิภาคของนายหน้า:
ก่อนที่การลงทะเบียนการทำธุรกรรมจะเสร็จสิ้น จำเป็นต้องได้รับคำชี้แจงจากผู้ขายว่าเขาประสงค์จะขายอพาร์ทเมนต์ภายใต้เงื่อนไขบางประการ ซึ่งโดยการออกหนังสือมอบอำนาจเขาได้สั่งให้ตัวแทนของเขาดำเนินการ จำนวนการกระทำที่ตนไม่ได้เพิกถอนหนังสือมอบอำนาจที่ออกไว้และไม่ได้ตั้งใจจะทำเช่นนั้นในอนาคต ตนเห็นชอบการกระทำของผู้รับมอบอำนาจ และหากเขาไม่โอนเงินจำนวนที่ถึงกำหนดชำระให้เขา ตกลงที่จะแก้ไขปัญหาโดยตรงกับทนายความโดยไม่เรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจากผู้ซื้อ

Inna Ignatkina ผู้อำนวยการสาขาของ บริษัท "MIC-Real Estate" บน Presnya:
คุณควรระวังเมื่อพวกเขาเสนอซื้ออพาร์ทเมนต์ในราคาถูกโดยมอบฉันทะจากผู้สูงอายุ และเอกสารดังกล่าวออกโดยสำนักงานทนายความที่น่าสงสัย นี่เป็นการหลอกลวงประเภทหนึ่งที่พบบ่อยที่สุด ซึ่งหมายความว่าในอนาคตอันใกล้นี้ เจ้าของจะพยายามท้าทายข้อตกลงในศาล อย่างน้อยที่สุด คุณจะต้องตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับหนังสือมอบอำนาจโดยไปที่สำนักงานทนายความและตัวทนายความเองที่ห้องทนายความ

Vadim Rubtsov ผู้เชี่ยวชาญชั้นนำของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ "Russian Real Estate House":
วิธีป้องกันตัวเองที่น่าเชื่อถือที่สุดคือการรับรองการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขายจากโนตารีคนเดียวกันที่รับรองหนังสือมอบอำนาจ

Irina Shugurova รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายกฎหมาย MIEL - เครือข่ายสำนักงานอสังหาริมทรัพย์:
สิ่งที่สำคัญที่สุดในการตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจคือการหาเงินต้น ใน 99% ของกรณี สามารถติดต่ออาจารย์ใหญ่ได้ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง ตัวอย่างเช่น หากอาจารย์ใหญ่อยู่ในมอสโกหรืออย่างน้อยก็ในรัสเซีย เราจะไปเยี่ยมเขาหรือสื่อสารทางโทรศัพท์ อีเมล โทรสาร และขอให้เขายืนยันว่าหนังสือมอบอำนาจไม่ได้ถูกเพิกถอน และหากผู้ขายอยู่ต่างประเทศก็ควรส่งแฟกซ์จะดีกว่า

Alexander Ryumin ผู้อำนวยการฝ่ายการค้าของ PREMIER ESTATE LLC:
นอกจากการพบปะกับเจ้าของ การรวบรวมใบรับรองเกี่ยวกับความสามารถทางกฎหมายของผู้ขาย และการตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจกับโนตารีแล้ว คุณยังสามารถประกันการทำธุรกรรมด้วยหนังสือมอบอำนาจกับบริษัทประกันภัยได้

Lev Litovkin หัวหน้าสำนักงาน Mitino ของ บริษัท INCOM-Real Estate:
หากมีการใช้หนังสือมอบอำนาจในการทำธุรกรรมจะต้องเป็น "สด" นั่นคือออกไม่เกินหนึ่งเดือนที่ผ่านมา แม้ว่าตามกฎหมายแล้ว อายุของหนังสือมอบอำนาจจะต้องไม่เกิน 3 ปี แต่เมื่อเวลาผ่านไป สถานการณ์โดยรอบการออกเอกสารอาจเปลี่ยนแปลงอย่างมาก ส่งผลให้เอกสารไม่ถูกต้อง

และไม่ว่าในกรณีใดจำเป็นต้องตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจตามทะเบียนกับโนตารีว่าถูกเพิกถอนหรือไม่ โดยทั่วไปแล้ว การตรวจสอบดังกล่าวจะดำเนินการในวันที่ทำธุรกรรม รวมถึงหลังจากสรุปผลแล้ว เพื่อให้แน่ใจว่าเอกสารจะไม่ถูกเพิกถอนในระหว่างขั้นตอนการลงทะเบียน

ขายอพาร์ทเมนท์โดยหนังสือมอบอำนาจ - นี่เป็นโอกาสในการขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ที่ไม่สามารถเข้าร่วมในการทำธุรกรรมด้วยตนเองได้ หนังสือมอบอำนาจเป็นเอกสารที่บุคคลอื่นได้รับสิทธิในการดำเนินการทางกฎหมายใด ๆ ในนามของตัวการ มีความเสี่ยงอะไรบ้างเมื่อขายอพาร์ทเมนต์ตามหนังสือมอบอำนาจ?

ประเภทของหนังสือมอบอำนาจ

หนังสือมอบอำนาจมีหลายประเภทที่สามารถออกในสหพันธรัฐรัสเซียเพื่อดำเนินการทางกฎหมายในนามของอาจารย์ใหญ่ การเลือกตัวเลือกที่ต้องการจะพิจารณาจากเป้าหมายที่ประธานต้องเผชิญ

ในทางกฎหมาย หนังสือมอบอำนาจประเภทต่อไปนี้มีความโดดเด่น:

1. ครั้งเดียว. ช่วยให้คุณดำเนินการทางกฎหมายอย่างจำกัดที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ความถูกต้องของมันถูกจำกัดอยู่ในระยะเวลาที่เพียงพอสำหรับการใช้อำนาจที่ระบุไว้ในนั้น โดยปกติหนังสือมอบอำนาจแบบครั้งเดียวจะออกเป็นระยะเวลาสูงสุด 3 เดือน
2. พิเศษ. มอบให้สำหรับการใช้สิทธิบางประการ เช่น การปรากฏตัวในระหว่างการลงทะเบียนใน Rosreestr ที่เกี่ยวข้องกับอพาร์ทเมนต์เฉพาะที่มีสิทธิ์รับเอกสาร
3. ทั่วไป. ให้อำนาจในวงกว้างในการกำจัดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องเป็นระยะเวลานาน สามารถใช้จดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งได้

มีเพียงหนังสือมอบอำนาจทั่วไปเท่านั้นที่อนุญาตให้คุณดำเนินการใดๆ กับอพาร์ทเมนท์ได้ ประกอบด้วยรายการอำนาจของทนายความฉบับสมบูรณ์ จะต้องได้รับการรับรองโดยทนายความซึ่งเตือนเกี่ยวกับผลที่อาจเกิดขึ้นจากการลงทะเบียน

ระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้สูงสุดของหนังสือมอบอำนาจใด ๆ คือ 3 ปี- หากเอกสารไม่ระบุวาระการดำรงตำแหน่งจะมีอายุเท่ากับ 1 ปีโดยอัตโนมัตินับจากวันที่ลงนามในเอกสาร อันตรายหลักเกี่ยวข้องกับการลงนามในหนังสือมอบอำนาจทั่วไปซึ่งทนายความมีโอกาสที่จะขายอพาร์ทเมนท์

หากคุณกำลังวางแผนที่จะออกหนังสือมอบอำนาจทั่วไป คุณไม่ควรออกให้กับพนักงานของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

การขายอพาร์ทเมนต์ภายใต้หนังสือมอบอำนาจทั่วไปเริ่มต้นด้วยการลงทะเบียนที่เหมาะสม ขั้นตอนนี้ดำเนินการเป็นขั้นตอนเดียว ไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากฝ่ายรับ เพื่อจุดประสงค์นี้ ข้อตกลงด้วยวาจาระหว่างตัวการและตัวแทนที่ได้รับอนุญาตก็เพียงพอแล้ว

เอกสารนี้สามารถออกโดยทนายความหรือที่สำนักงานกงสุลของสถานทูตรัสเซีย อาจารย์ใหญ่จะต้องปรากฏตัวด้วยตนเองพร้อมหนังสือเดินทางพลเรือนที่ยังไม่หมดอายุ หากเรากำลังพูดถึงสถานกงสุล หนังสือเดินทางต่างประเทศที่มีข้อมูลจากหนังสือเดินทางพลเรือนก็เพียงพอแล้ว

หากอพาร์ทเมนต์ขายภายใต้หนังสือมอบอำนาจทั่วไป ความเสี่ยงที่พบบ่อยที่สุดคือเหตุผลในการลงทะเบียน ดังนั้นบุคคลที่เชื่อถือได้จึงสามารถใช้การเตรียมเอกสารสำหรับอพาร์ทเมนต์หรือมรดกเป็นข้อแก้ตัวได้ หากบุคคลไม่ทราบถึงความซับซ้อนทางกฎหมาย เขาสามารถลงนามในเอกสารดังกล่าวและโอนสิทธิ์ทั้งหมดในการทำธุรกรรมในนามของเขา

ประเด็นที่ยากอีกประการหนึ่งคือเงื่อนไขของข้อตกลงการซื้อและการขาย หากผู้ดูแลผลประโยชน์ไม่สนใจในการทำธุรกรรม เขาสามารถขายอพาร์ทเมนท์ในจำนวนขั้นต่ำและตกลงตามเงื่อนไขที่ไม่เอื้ออำนวยอื่น ๆ สำหรับผู้ขาย ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่เพียงแต่จะต้องมอบอำนาจเท่านั้น แต่ยังต้องอธิบายเงื่อนไขที่สำคัญทั้งหมดในนั้นด้วย และควรเลือกบุคคลที่น่าเชื่อถืออย่างแท้จริงมาเป็นคนสนิท

ความเสี่ยงหลัก

ควรสังเกตว่าการสรุปข้อตกลงการซื้อและการขายมักจะมีความเสี่ยงสำหรับทั้งสองฝ่ายเสมอ แต่เมื่อทำธุรกรรมโดยพร็อกซี ความเสี่ยงต่อไปนี้อาจเกิดขึ้นได้:

• การขายต่อความน่าเชื่อถือ;
• การเพิกถอนหนังสือมอบอำนาจ
• ความไร้ความสามารถของเงินต้น;
• การเสียชีวิตของอาจารย์ใหญ่
• การรับรู้ตัวการว่าถึงแก่กรรมหรือสูญหาย

การขายต่อที่เชื่อถือได้เป็นหนึ่งในความเสี่ยงที่อันตรายที่สุดสำหรับผู้ขาย หากเป็นไปได้มีความจำเป็นต้องยกเว้นการขายอสังหาริมทรัพย์และการรับชำระเงินสำหรับการทำธุรกรรมพร้อมกัน แม้ว่าขั้นตอนจะถูกต้องตามกฎหมาย แต่ก็มีอันตรายที่ผู้มีอำนาจจะนำเงินจากตู้เซฟไปและไม่โอนให้ผู้ขาย ความเสี่ยงหลักของผู้ขายเกี่ยวข้องกับการฉ้อโกงตามหนังสือมอบอำนาจประเภทนี้

การกระทำฉ้อโกงดังกล่าวสามารถกระทำได้ไม่เพียงแต่โดยคนแปลกหน้าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงญาติสนิทด้วย ดังนั้นจึงแนะนำให้หาโอกาสรับเงินค่าอพาร์ทเมนต์ที่ขายเป็นการส่วนตัว

จุดที่เป็นอันตรายสำหรับผู้ซื้ออาจเกี่ยวข้องกับหนังสือมอบอำนาจนั่นเอง หนังสือมอบอำนาจจึงสามารถเพิกถอนได้ตลอดเวลา นี่เป็นขั้นตอนเดียวที่ดำเนินการผ่านทนายความ ไม่จำเป็นต้องมีบุคคลที่ได้รับอนุญาตเป็นการส่วนตัวและไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้าจากผู้ซื้อ ในความเป็นจริงเขาสามารถโอนเงินได้ และ Rosreestr จะได้รับใบสมัครเพื่อระงับการทำธุรกรรม เพื่อป้องกันไม่ให้สิ่งนี้เกิดขึ้น จำเป็นต้องโอนเงินผ่านตู้เซฟ ในกรณีนี้ ผู้ดูแลผลประโยชน์จะไม่สามารถรับการชำระเงินได้จนกว่าจะจดทะเบียนกรรมสิทธิ์แล้ว

ในกรณีที่ตัวการถึงแก่ความตายหรือได้รับการยอมรับว่าเป็นคนไร้ความสามารถ หนังสือมอบอำนาจจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ ธุรกรรมทั้งหมดที่ใช้ถือว่าไม่ถูกต้อง หากเกิดปัญหาขัดแย้งขึ้น ทายาทสามารถขึ้นศาลได้ ซึ่งจะคืนอพาร์ทเมนท์ให้กับฐานมรดก

ควรใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษเมื่อทำธุรกรรมเมื่อผู้ขายเป็นผู้สูงอายุ สามารถยกเลิกการทำธุรกรรมในภายหลังได้ แน่นอนว่าทนายความจะต้องถามคำถามที่ชัดเจนเพื่อให้แน่ใจว่าความสามารถทางกฎหมายของตัวการ แต่เขาไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญทางการแพทย์และไม่สามารถสร้างความสามารถในการเข้าใจการกระทำของเขาได้อย่างถูกต้องและเต็มที่

สถานการณ์เมื่อมีการมอบหนังสือมอบอำนาจจากพลเมืองที่หายตัวไปจริงๆ สมควรได้รับความสนใจเป็นพิเศษ ในกรณีนี้ ธุรกรรมทั้งหมดจะถูกยกเลิกจนกว่าจะถึงเวลาที่พบหรือประกาศว่าสูญหาย นี่เป็นกระบวนการทางกฎหมายที่ใช้เวลานานซึ่งต้องใช้หลักฐาน มีการตรวจสอบความบริสุทธิ์ทางกฎหมาย สรุปข้อตกลงการซื้อและการขาย และส่งเอกสารเพื่อลงทะเบียนกับ Rosreestr แต่ในกรณีนี้จะต้องส่งหนังสือมอบอำนาจและหนังสือเดินทางของผู้มีอำนาจพร้อมกับเอกสารอื่น ๆ และไม่ว่าในขั้นตอนใดก็ตาม ข้อตกลงสามารถถูกระงับได้

ความเสี่ยงของผู้ซื้อในกรณีส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับช่วงเวลาที่เขาชำระเงินแล้วและการโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์สามารถถูกท้าทายในศาลได้

วิธีการป้องกัน

เมื่อออกหนังสือมอบอำนาจคุณต้องป้องกันตัวเองให้มากที่สุดจากกิจกรรมฉ้อโกง เมื่อต้องการทำเช่นนี้ คุณต้องปฏิบัติตามสิ่งต่อไปนี้:

1. เพิกถอนหนังสือมอบอำนาจหากระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้หมดอายุหรือถูกยกเลิกโดยผู้มอบอำนาจ
2. ประกาศว่าไม่ถูกต้องในศาลตลอดจนการกระทำทั้งหมดที่ดำเนินการด้วยความช่วยเหลือ
   ให้หนังสือมอบอำนาจแก่บุคคลที่ไว้วางใจเท่านั้นซึ่งคุณมั่นใจในความรับผิดชอบและความซื่อสัตย์อย่างแท้จริง
3. อย่าจัดทำเอกสารที่มีอำนาจไม่ จำกัด แต่ออกหนังสือมอบอำนาจเพื่อดำเนินการเฉพาะ
4. ห้ามออกหนังสือมอบอำนาจให้รับชำระเงิน
5. ห้ามออกหนังสือมอบอำนาจให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายเบื้องต้นพร้อมชำระเงินล่วงหน้า

ปัจจุบันมีวิธีที่ช่วยให้คุณสามารถดำเนินการโอนเงินผ่านธนาคารได้โดยตรงจากพนักงานธนาคาร พวกเขารับผิดชอบอย่างเต็มที่ต่อความปลอดภัยของเงินในบัญชี ดังนั้นตามคำสั่งของเจ้าของบัญชีจึงสามารถโอนเงินได้ตามรายละเอียดที่กำหนด แน่นอนว่าสิ่งนี้จะนำไปสู่ค่าคอมมิชชันของธนาคาร แต่จะช่วยปกป้องเงินของคุณ

ส่วนผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบธุรกรรมด้วยตนเองเพื่อความปลอดภัยทางกฎหมาย หากเป็นไปได้จำเป็นต้องติดต่ออาจารย์ใหญ่อย่างน้อยทางโทรศัพท์ หากตัวแทนที่ได้รับอนุญาตไม่ได้ให้ข้อมูลติดต่อ จะเป็นการดีกว่าที่จะปฏิเสธการทำธุรกรรม หากผู้สูงอายุทำหน้าที่เป็นครูใหญ่ จำเป็นต้องตรวจสอบอย่างรอบคอบว่าเขาถูกหลอกหรือไม่

มีความจำเป็นต้องตรวจสอบตัวตนของบุคคลที่กระทำการตามหนังสือมอบอำนาจ เขาต้องแสดงไม่เพียงแต่หนังสือมอบอำนาจเท่านั้น แต่ยังต้องแสดงหนังสือเดินทางส่วนตัวด้วย สิ่งสำคัญคือต้องมีบันทึกการลงทะเบียน ณ สถานที่อยู่อาศัยด้วย ต้องระบุข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับผู้ขาย รวมถึงรายละเอียดหนังสือเดินทางและสถานที่อยู่อาศัย

หากมีการออกหนังสือมอบอำนาจสำหรับการขายอพาร์ทเมนต์ จะต้องมีการลงทะเบียนรับรอง ไม่จำเป็นในกรณีส่วนใหญ่ แต่ในกรณีของการขายอสังหาริมทรัพย์ คุณไม่สามารถทำได้หากไม่มีมัน

ตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจอย่างรอบคอบ ขอแนะนำให้ทำสำเนาเอกสารนี้และขอคำแนะนำจากทนายความที่มีประสบการณ์ สิ่งสำคัญคือระยะเวลาที่ใช้ได้จะต้องไม่หมดอายุหรือสิ้นสุดเมื่อธุรกรรมเสร็จสิ้น หนังสือมอบอำนาจจะต้องระบุการกระทำทั้งหมดที่ผู้ดูแลสามารถทำได้ในนามของตัวการอย่างชัดเจน สิ่งเหล่านี้คือการกระทำ เช่น การลงนามในเอกสาร การเปลี่ยนแปลงราคาและเงื่อนไขการขาย

สำหรับขั้นตอนการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่แตกต่างจากกรณีที่การทำธุรกรรมเสร็จสิ้นต่อหน้าคู่สัญญา

ดังนั้นเมื่อขายอพาร์ทเมนต์โดยผู้รับมอบฉันทะมีความเสี่ยงร้ายแรงไม่เพียง แต่สำหรับผู้ขายเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ซื้อด้วย ทั้งสองฝ่ายกำลังเสี่ยงเงินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน และหากในกรณีที่มีการละเมิดในส่วนของผู้ดูแลผลประโยชน์ ผู้ขายสามารถยกเลิกธุรกรรมผ่านทางศาลและคืนสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ ก็จะไม่สามารถรับเงินคืนได้เสมอไป

เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์โดยมอบฉันทะ การป้องกันตนเองจากความเสี่ยงและการฉ้อโกงโดยทั่วไปเป็นเรื่องยาก ดังนั้นคุณควรรู้ว่าผู้ขายและผู้ซื้อมีความเสี่ยงอะไรบ้างเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์โดยมอบฉันทะและจะหลีกเลี่ยงได้อย่างไร

ประเภทของหนังสือมอบอำนาจ

ก่อนอื่นคุณต้องรู้ว่ามีหนังสือมอบอำนาจประเภทใดบ้างและใครสามารถออกหนังสือมอบอำนาจได้- บ่อยครั้งที่นักต้มตุ๋นใช้ประโยชน์จากความไม่รู้ของผู้ซื้อและส่งเอกสารปลอมไปให้เขา ส่งผลให้ “ผู้ขาย” เข้าครอบครองเงินแล้วหายตัวไปในทิศทางที่ไม่รู้จัก เมื่อมีการเปิดเผยการฉ้อโกงในขั้นตอนการลงทะเบียนธุรกรรมหรือในภายหลัง ผู้ซื้อจะถูกทิ้งไว้โดยไม่มีเงินและไม่มีอพาร์ตเมนต์

เพื่อป้องกันสิ่งนี้ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจำเป็นต้องทราบว่าหนังสือมอบอำนาจมีลักษณะอย่างไรและใครสามารถออกหนังสือมอบอำนาจได้

หนังสือมอบอำนาจส่วนใหญ่จะออกในรูปแบบพิเศษซึ่งได้รับการรับรองโดยทนายความ หากคุณเขียนด้วยมือเพียงอย่างเดียวก็อาจไม่ได้รับการยอมรับว่าเป็นเอกสารอย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเรากำลังพูดถึงเงินจำนวนมากและทรัพย์สินราคาแพงเช่นอสังหาริมทรัพย์ หนังสือมอบอำนาจทั่วไปสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะจะต้องได้รับการรับรอง

เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ Federal Notary Chamber คือ data.notariat.ru คุณจะพบทนายความจริงในเมืองของคุณได้ที่นี่ หากคนที่คุณรู้จักเสนอทนายความให้คุณ อย่าขี้เกียจและตรวจสอบใบอนุญาตของเขาบนเว็บไซต์นี้ หากคุณไม่พบทนายความเช่นนั้น แสดงว่าเขาเป็นสแกมเมอร์!

หนังสือมอบอำนาจส่วนใหญ่ได้รับการรับรองโดยทนายความ แต่มาตรา 185 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียให้อำนาจดังกล่าวแก่บุคคลอื่น:

• หัวหน้าสถาบัน FSIN ที่อาจารย์ใหญ่รับโทษ
• หัวหน้าสถาบันคุ้มครองทางสังคม
• หัวหน้าแพทย์ของสถาบันการแพทย์
• ผู้บัญชาการหน่วยทหาร
• แพทย์อาวุโสของโรงพยาบาลทหาร ฯลฯ

การมีหนังสือมอบอำนาจไม่ว่าในกรณีใดๆ จะเป็นการเพิ่มความเสี่ยงของคู่สัญญา ดังนั้น คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเอกสารนั้นไม่ได้มีการปลอมแปลง วิธีที่ง่ายที่สุดในการทำเช่นนี้คือติดต่ออาจารย์ใหญ่และบุคคลที่รับรองหนังสือมอบอำนาจ

จำเป็นต้องมีหนังสือมอบอำนาจในกรณีใดบ้าง?

ส่วนใหญ่แล้ว หนังสือมอบอำนาจจะออกเมื่อผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมไม่สามารถเข้าร่วมในการสรุปได้ด้วยเหตุผลบางประการ ตัวอย่างเช่น หากเขาขายอพาร์ทเมนต์จากต่างประเทศ กำลังเข้ารับการรักษา หรือกำลังรับราชการทหาร หนังสือมอบอำนาจมักจะออกโดยผู้สูงอายุที่ไม่สามารถไปหาเจ้าหน้าที่ได้เนื่องจากอายุของพวกเขา

ส่วนใหญ่แล้วญาติสนิทจะกลายเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ ซึ่งแทบจะไม่ได้เป็นนายหน้า ในกรณีพิเศษ ทนายความสามารถมีบทบาทนี้ได้ นอกจากนี้ หนังสือมอบอำนาจมักจะออกในนามของพนักงานของธนาคารที่ผู้ซื้อจำนอง เพื่อที่เขาจะได้ดำเนินการตามขั้นตอนที่จำเป็นในการลงทะเบียนธุรกรรม

หนังสือมอบอำนาจมีประเภทต่อไปนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์::

• ทั่วไป– ผู้ถือเอกสารดังกล่าวสามารถดำเนินการจัดการใด ๆ กับอพาร์ทเมนท์ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด
• พิเศษ– ออกเพื่อดำเนินการบางอย่าง เช่น เพื่อรวบรวมเอกสาร
• ครั้งเดียว– มีวัตถุประสงค์เพื่อดำเนินการเฉพาะ เช่น เพื่อรับใบรับรองความเป็นเจ้าของจาก Rosreestr

ระยะเวลาความถูกต้องมาตรฐานของเอกสารคือ 1 ปี ในกรณีพิเศษ หนังสือมอบอำนาจสามารถขยายได้สูงสุด 3 ปี แต่ส่วนใหญ่มักจะออกเป็นเวลา 1-2 เดือน - ช่วงนี้ก็เพียงพอที่จะดำเนินการทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการซื้อและขายที่อยู่อาศัยให้เสร็จสิ้น

โดยปกติในการขายอพาร์ทเมนต์จะมีการออกหนังสือมอบอำนาจทั่วไปหรือหนังสือมอบอำนาจพิเศษ- หากผู้ขายหรือผู้ซื้อต้องการควบคุมธุรกรรมโดยสมบูรณ์ พวกเขาจะออกหนังสือมอบอำนาจแบบครั้งเดียวสำหรับแต่ละขั้นตอน

ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นสำหรับผู้ขาย

ความเสี่ยงที่สำคัญที่สุดที่เกิดขึ้นในส่วนของผู้ขายเมื่อเขียนหนังสือมอบอำนาจคือเงินจะผ่านไปหากผู้มีอำนาจต้องการจัดสรร ส่วนใหญ่แล้วญาติสนิทหรือเพื่อนที่ไว้ใจได้จะได้รับความไว้วางใจให้จัดการเงินก้อนโต แต่มีแบบอย่างเมื่อผู้ขายไว้วางใจนายหน้าหรือตัวกลางอื่น ๆ -- และเป็นผลให้สูญเสียเงิน

การได้รับเงินคืนค่อนข้างยาก คุณต้องไปศาลและพิสูจน์ว่าเงินไม่ได้โอนไปให้เจ้าของทรัพย์สิน แต่ผู้ดูแลทรัพย์สินจงใจจัดสรรเงินให้ตัวเอง ในการดำเนินการนี้ คุณจำเป็นต้องทราบตำแหน่งของจำเลยและสถานที่ที่ใช้เงินไป

บ่อยครั้งที่บุคคลที่ไว้ใจได้เปลี่ยนที่อยู่อาศัย แสร้งทำเป็นว่าไร้ความสามารถ หรือแม้แต่เลียนแบบการปล้น

ความเสี่ยงของผู้ซื้อที่เป็นไปได้

แต่ในส่วนของผู้ซื้อที่ทำธุรกรรมผ่านตัวกลางนั้นมีความเสี่ยงมากกว่ามาก ที่พบบ่อยที่สุดมีดังต่อไปนี้:

• ผู้เขียนหนังสือมอบอำนาจเพิกถอนหนังสือมอบอำนาจก่อนสิ้นอายุ ธุรกรรมจะถูกประกาศว่าไม่ถูกต้อง แม้ว่าผู้ซื้อและผู้ดูแลผลประโยชน์จะไม่ทราบก็ตาม
• อาจารย์ใหญ่เสียชีวิตแล้ว ในกรณีนี้ มีเพียงทายาทเท่านั้นที่สามารถขายทรัพย์สินได้ และเขายังคงจำเป็นต้องเข้าสู่การรับมรดก ในกรณีใด ๆ หนังสือมอบอำนาจจะเป็นโมฆะเมื่อตัวการถึงแก่ความตาย
• ตัวการเป็นคนไร้ความสามารถในขณะที่เขียนหนังสือมอบอำนาจหรือมิได้เล่าให้ฟังถึงการกระทำของตนขณะอยู่ในภาวะมึนเมา ผู้ฉ้อโกงมักใช้ประโยชน์จากสถานะวิกลจริตของลูกค้าโดยสมรู้ร่วมคิดกับแพทย์ที่คลินิกเฉพาะทาง เป็นผลให้หนังสือมอบอำนาจมีการลงนามโดยผู้ป่วยจริง หากญาติของเขาพิสูจน์ความจริงข้อนี้ ข้อตกลงก็จะเป็นโมฆะ
• ถ้าอาจารย์ใหญ่ถูกข่มขู่หรือทำให้เข้าใจผิด หลังจากการพิจารณาคดี หนังสือมอบอำนาจดังกล่าวจะถูกเพิกถอน และธุรกรรมทั้งหมดที่ดำเนินการภายใต้ที่มีอยู่จะถูกยกเลิก
• ผู้แต่งหนังสือมอบอำนาจอาจถูกระบุว่าสูญหาย หากญาติของเขาได้รับการยอมรับว่าเขาเสียชีวิตผ่านทางศาล ธุรกรรมที่ทำในนามของเขาจะถือเป็นโมฆะ

ดังนั้นสำหรับผู้ซื้อ ความเสี่ยงที่สำคัญที่สุดคือความเป็นไปได้ที่หนังสือมอบอำนาจจะถือเป็นโมฆะเนื่องจากการสิ้นสุดหนังสือมอบอำนาจ เป็นผลให้ศาลกำหนดให้ผู้ซื้อคืนบ้านให้กับเจ้าของที่แท้จริงและจะต้อง "ควักเงิน" ออกจากกระเป๋าเงินของผู้หลอกลวง แต่ต้องใช้เวลาและไม่รับประกันว่าจะประสบความสำเร็จ

สิ่งที่คุณควรระวัง?

ตัวอย่างธุรกรรมฉ้อโกงในวิดีโอ:

คำแนะนำที่สำคัญที่สุดเกี่ยวกับวิธีการป้องกันตนเองเมื่อทำธุรกรรมด้วยหนังสือมอบอำนาจคือต้องแน่ใจว่าได้ติดต่ออาจารย์ใหญ่และตรวจสอบให้แน่ใจว่าเขาได้เขียนเอกสารนี้ออกมาจริงและถูกต้อง

ผู้โจมตีสามารถรับลายเซ็นของเหยื่อได้หลายวิธี:

• โดยการข่มขู่หรือแบล็กเมล์
• ผ่านการหลอกลวงและการบิดเบือนความจริง;
• เพียงโดยการปลอม;
• การถอดหนังสือมอบอำนาจเก่าและเปลี่ยนวัน ฯลฯ

หากเจ้าของอพาร์ทเมนท์ยืนยันอำนาจของผู้มีอำนาจก็สามารถเชื่อถือได้ ถ้าไม่เช่นนั้น คุณควรติดต่อหน่วยงานบังคับใช้กฎหมาย

นอกจากนี้ควรคำนึงถึงประเด็นต่อไปนี้::

• ผู้ถือหนังสือมอบอำนาจรีบเร่งผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง
• เสนอให้ซื้ออพาร์ทเมนต์ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดเฉลี่ย
• คนกลางไม่อนุญาตให้มีการประชุมกับเจ้าของทรัพย์สิน
• ผู้ที่เชื่อถือได้มักทำผิดพลาด สับสนข้อเท็จจริง ที่อยู่ ชื่อ เช่น ไม่มีข้อมูลทั้งหมด
• ฝั่งผู้ซื้อตัวอย่างหนังสือมอบอำนาจไม่เป็นไปตามมาตรฐาน เป็นต้น

ดังนั้นความเสี่ยงหลักสำหรับทั้งผู้ขายและผู้ซื้อยังคงเป็นความไม่ซื่อสัตย์ของคนกลาง- เขาสามารถถอนแผนการฉ้อโกงเพื่อครอบครองเงินของผู้ซื้อหรืออพาร์ทเมนต์ของผู้ขายได้ ดังนั้นจึงขอแนะนำให้ทั้งสองฝ่ายโต้ตอบโดยตรง โดยใช้พร็อกซีเพื่อการดำเนินการที่เป็นตัวกลางอย่างแท้จริงเท่านั้น เช่น การโอนเอกสาร