Wie werden immobilien bewertet. Merkmale der Immobilienbewertung: Ziele, Gründe und Etappen. Wie hoch sind die durchschnittlichen Kosten eines Verfahrens? Immobilienbewertung

Der Begriff „Gebäudebewertung“ impliziert die Bestimmung des Preises des Objekts sowie die Bestimmung von Rechten (Eigentum, Pacht usw.) in Bezug auf die zu bewertende Immobilie.

Grundlage und Zweck der Wertermittlung des Grundstücks sind die vorherrschenden Umstände wie:

• Kauf oder Verkauf;
• die Notwendigkeit einer Immobilienversicherung;
• Eintragung des Gebäudes in die gesetzliche Kasse;
• Übertragung von unbeweglichem Vermögen an den Erben nach dem Tod des Erblassers;
• Erhalt eines Bankdarlehens zur Verpfändung von Immobilien;
• Umsetzung von Gerichtsentscheidungen.

Bezug. Die Gründe für die Bewertung von Vermögenswerten, die zur Kategorie der Immobilien gehören, können unterschiedlich sein, aber sie haben alle eine Rechtsgrundlage, die auf den Gesetzgebungsakten der Russischen Föderation basiert.

Gesetzliche Grundlage

Das Bewertungsinstitut wird durch das Bundesgesetz Nr. 135 vom 29.07. geregelt. 1998 mit den daran vorgenommenen Änderungen, die die Grundlage für das von befugten Personen durchzuführende Verfahren bilden.

Die Gesetzesartikel legen das Wesen solcher Aktivitäten in der Russischen Föderation fest, bestimmen die Personen, die die Bewertung von Immobilien durchführen, legen die Regeln und Anforderungen für die Bewertung der Räumlichkeiten fest und geben auch Fälle an, die die Einrichtung des Gutachtens vorsehen Wert der Räumlichkeiten.

Merkmale bei der Ermittlung der Kosten der Räumlichkeiten

Das Immobilienbewertungsverfahren berücksichtigt einige Besonderheiten bei der Bestimmung des Preises eines Objekts und hängt ganz von verschiedenen Umständen ab, die für die Durchführung solcher Tätigkeiten ausschlaggebend sind. Bei der Bewertung von Immobilien, die zur Kategorie der Immobilien gehören, sind zu berücksichtigen:

1. Art des Gebäudes;
2. Zweck des Objekts;
3. Zustand der Immobilie;
4. der Standort des Gebäudes;
5. Gebäudeabmessungen;
6. Verfügbarkeit der Transportkommunikation mit dem Objekt.

Unter Berücksichtigung all dieser Faktoren können wir eine der drei Bewertungskategorien für das Objekt bestimmen, die Folgendes umfassen:

• Marktbewertung von Immobilien;
• Kostenvoranschlag für das Objekt;
• Einkommensbewertung der Immobilie.

Jede Kategorie sieht einen bestimmten Zweck vor, für den die Immobilienbewertung durchgeführt wird, sowie mehrere Arten der Bestimmung des Werts eines Objekts: Verbraucher, Versicherung, Investition, Sicherheit, Veräußerung und andere.

Wichtig! Der Abschluss des Objektbewertungsverfahrens beinhaltet die Bereitstellung eines vollständigen Dokumentationspakets durch die Bewertungsorganisation für den Kunden mit einer Beschreibung aller Gründe, die das Endergebnis der Bewertung beeinflusst haben.

Merkmale der Stufen

Das Verfahren zur Bewertung bestimmter Immobilienobjekte besteht aus mehreren für seine Durchführung notwendigen Stufen, nach denen der Gutachter die Grundlage für die Abfolge seiner Handlungen bestimmt.

Der Gesetzgebungsprozess der Immobilienbewertung ist durch folgende Maßnahmen gekennzeichnet:

1. charakteristische Merkmale des Grundstücks bestimmt werden.
2. Marktbedingungen im Zusammenhang mit Immobilien werden analysiert.
3. Methoden zur Bewertung unbeweglicher Gegenstände werden ausgewählt und die dafür notwendigen Berechnungen durchgeführt.
4. Die als Ergebnis der vom Gutachter durchgeführten Maßnahmen erhaltenen Werte, die den Wert des Objekts bestimmen, werden gebildet und analysiert.
5. Der Kunde erhält einen vollständigen Bericht über den Baupreis sowie eine detaillierte Aufstellung aller Gründe, die sich auf den Endpreis ausgewirkt haben.

Geschätzter Immobilienpreis

Berechnungen zur Bewertung des Preises der Räumlichkeiten hängen von den Eigenschaften dieser Räumlichkeiten sowie vom Zweck der Bewertung und anderen Bedingungen und Merkmalen ab.

Der geschätzte Preis des Gebäudes berücksichtigt:

Was ist das Datum des Verfahrens?

Das Baubewertungsdatum ist ein Kalendertag, an dem die Spezialisten der autorisierten Organisation die endgültig deklarierten und festen Kosten des Objekts ermitteln, unabhängig vom Datum des von den Gutachtern unterzeichneten Berichts.

Das Bewertungsdatum impliziert eine besondere Anforderung, wonach der Preis eines Objekts an eine bestimmte Zahl seiner endgültigen Bewertung gebunden ist.

Eine solche Anforderung ist notwendig, um die Bewertung des Grundstücks angesichts sich ständig ändernder Marktpreise zu einem bestimmten Zeitpunkt festzulegen.

Wenn es sich bei dem Objekt um eine Wohnung handelt

Eine Bewertung einer Wohnung sieht notwendigerweise eine Besichtigung der Wohnräume durch einen Vertreter des bewertenden Unternehmens vor und berücksichtigt auch im Detail alle Merkmale und Details der Wohnung, für die der Preis festgelegt werden soll.

Wenn eine Expertenbewertung einer Wohnung von einem Spezialisten durchgeführt wird, sind folgende Maßnahmen vorgesehen:

1. Auswahl der Organisation, die dieses Verfahren durchführt.
2. Erstellung von Dokumenten, die für den Beginn des Prozesses zur Ermittlung der Kosten einer Wohnung erforderlich sind und Folgendes vorsehen:
   • ein Dokument, das das Eigentumsrecht bestätigt;
   • Registrierungsbescheinigung oder USRN-Zertifikat;
   • Gebäudeplan;
   • der Pass;
   • Erläuterung zum Grundriss des Eigentümers.
3. Fotografieren einer Wohnung, eines Eingangs, eines Innenhofs, einer Gebäudefassade an einer bestimmten Adresse, um deren Attraktivität zu bewerten.
4. Eingabe von Daten zu den Räumlichkeiten in das Inspektionsblatt, auf deren Grundlage eine autorisierte Person einen Bericht erstellt und die Kosten der Wohnung ermittelt.

Anpassungen der Kosteneinstellung

Das Verfahren zur Bewertung von Immobilienobjekten durch autorisierte Personen kann nicht ohne Änderungen an der von Organisationen entwickelten Standarddokumentation durchgeführt werden. Anpassungen hängen direkt von bestimmten Eigenschaften des Objekts, der Lage der Immobilie sowie von einer Vielzahl von Gründen ab, die die endgültige Bestimmung seines Wertes beeinflussen.

Die vorgenommenen Änderungen berücksichtigen:

Bezug. Jede am Dokument vorgenommene Änderung hat ihre eigenen Merkmale und hängt auch von einer Reihe von Gründen und Bedingungen ab, die bei der Bewertung aufgetreten sind.

pro Gebäudetyp

In Fällen, in denen das Haus zur Kategorie der Block- oder Plattenbauten gehört, nimmt der Gutachter eine Änderung vor, die den Gebäudetyp vorsieht, wodurch die Kosten der darin befindlichen Wohnungen um 10-15% gesenkt werden.

Für Wohngebäude aus Ziegeln gilt eine solche Anpassung nicht, das Dokument sieht bereits eine bestimmte Berechnungsformel vor, die für solche Gebäude vorgesehen ist. Häuser, die aus moderneren, sichereren und umweltfreundlicheren Materialien gebaut werden, sind immer teurer als veraltete Strukturen.

Kostenrechnung

Die Bewertung von Immobilien beinhaltet einen Ertragsansatz zur Bilanzierung der für die Instandhaltung und den Betrieb des Bewertungsobjekts aufgewendeten Mittel, wobei alle möglichen Einnahme- und Ausgabemöglichkeiten werden berücksichtigt.

Die erzielten Ergebnisse spiegeln sich im Budget wider, nach dem die Kosten in dieser Rechnungslegungskategorie berechnet werden können.

Betriebsaufwand

Bei der Ermittlung des Immobilienwertes werden die Kosten für Unterhalt und Betrieb der Anlage berücksichtigt und als Betriebsausgaben (OP) klassifiziert. Solche Betriebskosten werden wiederum in drei Arten unterteilt:

1. Die Kosten sind bedingt festgesetzt. Diese Art von Kosten beinhaltet Kosten, die von Gutachtern berücksichtigt und für das stabile Funktionieren und Betreiben der Immobilie beantragt werden.

   Die Höhe der halbfesten Kosten hängt nicht von der Auslastung des Bewertungsobjekts ab, und die Höhe der Betriebskosten für seine Instandhaltung ist stabil und befindet sich auf dem gleichen etablierten Niveau.

2. Die Kosten sind bedingt variabel. Eine Kostenart, die ausschließlich von der Arbeitsbelastung des unbeweglichen Objekts abhängt.
3. Ersatzkosten. Kosten, die dazu bestimmt sind, stillgelegte Teile und Elemente des Gebäudes zu ersetzen. Solche Ausgaben werden Reserveausgaben genannt, weil sie einem separaten Fonds gutgeschrieben werden.

Was soll bewertet werden?

Eigentum

Jede Immobilie hat, abhängig von Lage, Gestaltung, Bestimmungszweck und vielen weiteren Faktoren, ihre ganz eigenen Besonderheiten. Es gibt keine zwei absolut identischen Objekte, die es zu beurteilen gilt.

Ein individueller Ansatz zur Ermittlung des Immobilienwerts berücksichtigt alle Details der Bewertung, die das Endergebnis der Wertermittlung des Objekts beeinflussen können.

Renovierung der Wohnung

Um die tatsächlichen Kosten der Wohnung zu ermitteln, müssen die in der Wohnung durchgeführten Reparaturen bewertet und zu den Wohnkosten der Betrag hinzugefügt werden, der für die Reparatur der Räumlichkeiten aufgewendet wurde. In Fällen, in denen keine Reparaturen durchgeführt wurden, werden die tatsächlichen Kosten der Wohnung aus dem Geld berechnet, das für Reparaturen benötigt wird.

In der Praxis ermöglicht die Bewertung der Reparatur der Räumlichkeiten dem Gutachter, seine Maßnahmen in der vom Unternehmen festgelegten Reihenfolge auszuführen:

1. ein Vertreter der Organisation analysiert die physische Verschlechterung der Wohnung;
2. Der Spezialist des Unternehmens führt alle erforderlichen Messungen durch, um die Reparaturkosten zu ermitteln.
3. Anhand der erzielten Ergebnisse beurteilt der Vertreter der Organisation den allgemeinen Zustand der Wohnung;
4. In der letzten Phase wird ein Kostenvoranschlag erstellt, der die Kosten für Reparatur- und Bauarbeiten in den Räumlichkeiten vorsieht, und der Materialpreis wird berechnet, falls die Räumlichkeiten repariert werden müssen.

Wohnungsreparaturen werden für verschiedene Zwecke bewertet, aber grundsätzlich lädt der Kunde einen Gutachter in seine Wohnung ein, um Wohnungen zu kaufen und zu verkaufen sowie den an den Räumlichkeiten verursachten Schaden zu bewerten, um eine Klage vor Gericht einzureichen.

Bezug. Zur besseren Bewertung der Wohnung kann der Kunde dem Gutachter Kaufbelege, Arbeitsleistungen, Verträge, Rechnungen und andere Unterlagen zur Verfügung stellen. Die erhaltenen zusätzlichen Informationen helfen dem Spezialisten, die tatsächlichen Kosten für die Reparatur der Räumlichkeiten zu ermitteln.

Haus möbel

Um die Möbel in der Wohnung zu bewerten, muss ein Spezialist die Verbraucherqualitäten der im Raum vorhandenen Immobilien analysieren, das Herstellungsjahr berücksichtigen, den Zustand, das Angebot und die Nachfrage untersuchen und eine Parallele zu modernen Analoga ziehen.

Der Bewertungsprozess umfasst eine Besichtigung der Immobilie, deren Fotografieren sowie die Erstellung von Buchhaltungsunterlagen über den tatsächlichen Wert der Möbel.

Das häufigste Verfahren zur Bewertung von Möbeln findet bei den folgenden Vorgängen statt:

• Kauf oder Verkauf von Räumlichkeiten;
• Miete;
• Spende;
• Aufnahme von Mobiliar in die gesetzliche Kasse;
• Besteuerung;
• Vermögensaufteilung;
• Versicherungsprozess.

Räume

Eine Besonderheit des Raumgutachtens ist das Verfahren zur Bestimmung des Werts eines Anteils, der einem der Eigentümer gehört, der sich aus der Teilung des geschätzten Betrags durch die Anzahl der im Raum registrierten Eigentümer ergibt.

Die Bewertung des Raums erfolgt in Gegenwart solcher notwendigen Dokumente:

1. Pässe der Eigentümer der Räumlichkeiten;
2. ein Dokument, das die Rechte an einer Wohnung bestätigt;
3. Registrierungsbescheinigung oder Bescheinigung der USRN;
4. Gebäudeplan;
5. Erklärung.

Aufmerksamkeit! In gesetzlich vorgesehenen Sonderfällen kann eine Urkunde zur Bestätigung des Erbrechts verlangt werden.

ländliche Gebäude

Der vorstädtische Immobilienmarkt ist bei der Bevölkerung sehr beliebt. Sehr oft übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot und die Preise übersteigen sogar den Marktwert. Eine unabhängige Bewertung hilft dabei, den tatsächlichen Preis der Immobilie zu ermitteln und das Gleichgewicht zwischen Verkäufer und Käufer auszugleichen.

Bei der Bewertung von Vorstadtimmobilien werden die Entfernung des Objekts von der Stadt und die Verkehrsanbindung berücksichtigt, die Verfügbarkeit natürlicher Ressourcen wird berücksichtigt, die Wasser- und Bodenqualität wird bestimmt, die Verfügbarkeit von Versorgungsunternehmen wird berücksichtigt.

Von großer Bedeutung für die Wertermittlung des Objekts ist das Vorhandensein einer ausgebauten Infrastruktur, die Verfügbarkeit von Zufahrtsstraßen und die Straßenqualität.

Unabhängige Bewertungsunternehmen

Die Bewertung von Immobilien wird in der Regel von unabhängigen Bewertungsunternehmen durchgeführt, die über eine Zulassung für diese Art von Tätigkeit verfügen, und die Gutachter, die ihre persönliche Haftpflicht versichert haben, erhalten entsprechende Zertifikate.

Die Lösung des Bewertungsproblems durch solche Organisationen erfolgt innerhalb von 1-3 Tagen, wonach der Kunde einen detaillierten Bericht über den Wert des Objekts erhält, der es ihm ermöglicht, alle gesetzlich vorgesehenen Transaktionen mit der Immobilie durchzuführen die das Bewertungsverfahren bestanden hat.

Die Inspektion beinhaltet die Zahlung des Kunden für die Dienste eines Spezialisten in Geldbeträgen, die auf dem Territorium der Russischen Föderation festgelegt werden. Die durchschnittlichen Kosten der Immobilienbewertung sind wie folgt definiert:

• Einzimmerwohnung - 2500 Rubel;
• Zweizimmerwohnung - 3125 Rubel;
• Dreizimmerwohnung - 3125 Rubel;
• mehr als vier Zimmer - 5000 Rubel;
• private Wohngebäude - 7500 Rubel;
• Hütten - 7500 Rubel;
• Bau im Gange (bis zu 100 qm) - 5000 Rubel;
• Größe von 100 bis 300 qm m - 7500 Rubel;
• Größe von 300 bis 500 qm m - 15.000 Rubel;
• Größe von 500 bis 700 qm - 17.500 Rubel;
• Größe von 700 bis 1000 qm m - 22500 Rubel;
• Größe von 1000 bis 5000 qm. m - 25.000 Rubel.

Aufmerksamkeit! Die Kosten für die Immobilienbewertung können je nach den Bedingungen, Merkmalen und der geografischen Lage der verschiedenen Regionen der Russischen Föderation erheblich voneinander abweichen.

SRO

Eine der gemeinnützigen Organisationen, die sich mit der unabhängigen Bewertung von Immobilien beschäftigt, ist die Selbstregulierungsorganisation der Sachverständigen (SRO). Die gesetzgeberische Tätigkeit der SRO wird durch das Bundesgesetz der Russischen Föderation Nr. 315 und Nr. 135 geregelt.

Die Organisation besteht aus Personen, die als Gutachter tätig sind, sowohl im Rahmen eines Arbeitsvertrags mit einer juristischen Person als auch in einer Privatpraxis, die ihre persönliche Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben.

STK

Das 1998 gegründete Beratungsunternehmen, das sich auf dem Gebiet der Russischen Föderation nicht nur mit der Bewertung von Immobilien, sondern auch mit der Analyse und Bewertung des Vermögens verschiedener Unternehmen beschäftigt, verfügt über umfangreiche Erfahrung in der Ausübung seiner Tätigkeit.

Ihre Niederlassungen sind in fast allen Regionen des Landes verstreut, was allen zivilen und juristischen Personen die Möglichkeit bietet, Geschäftsbeziehungen mit der an Popularität gewonnenen Organisation aufzunehmen.

Die enge Zusammenarbeit des Unternehmens mit russischen Banken, insbesondere mit der CNS, ermöglicht es nicht nur, das Eigentum seiner Kunden zu bewerten, sondern auch die Zusammenarbeit mit seinen Partnern im Bereich der Bereitstellung von Immobilien mit Software zu vertiefen und dazu beizutragen die Entwicklung der Hypothekarkredite.

ZNS

Das von der Sberbank organisierte Real Estate Center bietet heute seinen Kunden in Moskau eine einzigartige Gelegenheit, Immobilien durch einen von CNS-Spezialisten geschaffenen Service zu bewerten.

Das Immobilien Center bewertet die Immobilienobjekte seiner Kunden mit hoher Qualität und in kürzester Zeit und stellt ihnen zeitnah das notwendige Reporting zur Verfügung.

Die Immobilienbewertung ist ein zeitaufwändiger und komplexer Prozess, bei dem Alle kleinsten Details, Eigenschaften, Merkmale und Bedingungen des Objekts werden berücksichtigt. Nur Fachleute mit Fachkenntnissen in der Immobilienbewertung können den realen Wert von Immobilien ermitteln.

Sachverständigengutachten ermittelt den Marktwert der Wohnung.

Bei der Durchführung einer Transaktion bestimmen die Parteien diese unabhängig voneinander.

Aber es gibt verschiedene rechtliche Punkte, in denen der Schätzwert notwendig ist.

Eine professionelle, unabhängige Immobilienbewertung erfolgt nach etablierten Methoden der Wertforschung und ermöglicht Ihnen, den aktuellsten und objektivsten Preis zu ermitteln.

Die Bewertung durch Experten hat viele Vorteile, von denen der wichtigste das Ergebnis laufender Forschung ist. Nach ihrer Fertigstellung wird ein rechtskräftiges Dokument erstellt, das in Gerichtsverfahren als verwendet werden kann Grundlage für die Berechnung und Erhebung von Entschädigungen.

Eigenständige Prüfung des Objekts in folgenden Fällen erforderlich:

Hauptkriterien

Wichtige Parameter Wohnungsbewertungen sind:

Zusätzliche Pluspunkte kann als Telefonnummer, Internetleitung, Kabelfernsehen dienen. Das Vorhandensein einer Loggia, Kunststofffenster, einer Metalltür und gelegentlich der soziale Status der Nachbarn können den Wert des Wohnraums beeinträchtigen.

Regeln für das Verfahren

Wer führt sie durch

Die Bestimmung des Preises einer unbeweglichen Sache kann vorgenommen werden nur eine bestimmte Kategorie von Spezialisten. Diese Rolle wird von Personen gespielt, die haben Erlaubnis zur Ausübung von Sachverständigentätigkeiten . Außerdem müssen sie Mitglied einer Selbstregulierungsorganisation sein und sich haftpflichtversichern.

Ihre Tätigkeit ist reglementiert FZ-7 "Über Bewertungsaktivitäten in der Russischen Föderation". Der Eigentümer von Immobilien kann bei der Kontaktaufnahme mit dem Sachverständigenbüro von den Mitarbeitern die Tätigkeitsdauer seines Unternehmens, die Spezialisierung und die Verfügbarkeit einer Versicherungspolice für eine bestimmte Art von Dienstleistung erfahren. Eine Organisation, die ein Gutachten erstellt, muss unbedingt über mindestens 2 Spezialisten verfügen und auf Wunsch des Auftraggebers einen Versicherungsvertrag vorlegen.

Wird mit dem Kunden abgeschlossen Arbeitsvertrag.

Methoden

Um die objektivsten Ergebnisse der Studie zu erhalten drei Ansätze werden verwendet:

Durchführungsverfahren

Für Expertenrecherche Der Kunde wird vertreten:

• Dokumente, die die Befugnis zur Wohnung begründen;
• Formular 11A-Zertifikat, Erklärung und Grundriss eingereicht.

Darüber hinaus können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein. Kopien aller Arbeiten sind dem Abschluss beigefügt.

Durch Unterzeichnung einer Vereinbarung, Kunde zahlt für Arbeit Spezialist:

Nächste Hand Datum und Uhrzeit bestimmen Besichtigung des Objektes. Die Bewertung kann gemäß den eingereichten Unterlagen ohne Besuch des Gutachters durchgeführt werden, es besteht jedoch die Möglichkeit von Ungenauigkeiten bei der Preisermittlung.

Nach der Objektinspektion a Bewertungsbericht. Das Befundergebnis wird dem Auftraggeber bekannt gegeben und, sofern er keine Beanstandungen der durchgeführten Arbeiten hat, erstellt und unterschrieben Akt der Lieferung und Annahme von Dienstleistungen.

Der Bericht wird in zwei Exemplaren erstellt, von denen eines dem Antragsteller ausgehändigt wird.

Preis

Wenn Sie eine Dienstleistung von professionellen Experten beauftragen, dann kann der Betrag für verschiedene Objekte völlig unterschiedlich sein und betragen von 2 bis 5 Tausend Rubel.

Darüber hinaus kann jede Organisation ihren eigenen Preis für die erbrachten Dienstleistungen festlegen.

Eigenleistung der Arbeit

Die Selbstbewertung beinhaltet die Verwendung eines vereinfachten Verfahrens zur vergleichenden Analyse von zum Verkauf stehenden Wohnungen mit ähnlichen Parametern.

In einer solchen Situation vorsichtig eine Datenbank mit ähnlichen Objekten wird ausgewählt zum verkauf stellen. Informationen können bei, im Internet und in den Medien veröffentlichten kostenlosen Anzeigen entnommen werden. Es müssen mindestens sechs Optionen ausgewählt werden, die in Bezug auf Lage, Gebäudegestaltung, Dekoration, Anzahl der Zimmer, Wohnungszustand, Anzahl der Stockwerke, Küchengröße und Vorhandensein eines Balkons gleichwertig sind.

Die erhaltenen Informationen müssen glaubwürdig und der Vorschlag für den Bewertungszeitraum relevant sein. Informationen können persönlich unter Anruf bei den angegebenen Kontakten geklärt werden.

Preise für ausgewählte Optionen können sich ändern. Die Größe der Anpassung hängt von der Zeit des Wachstums und des Rückgangs der Preise auf dem Markt ab. Wenn Verkäufer am meisten daran interessiert sind, ihre Immobilien schnell zu verkaufen, können Sie mit einem erheblichen Rabatt von 10 bis 15 % rechnen. Aber manchmal können Verkäufer ihr Haus behalten, bis sein Wert in der Zukunft steigt. Bei stabilen Preisen kann der Rabatt 4 bis 6 % betragen.

Der Preis wird für 1 qm berechnet. m. jeder Option aus der zusammengestellten Liste. Dazu muss er unter Berücksichtigung der Anpassung durch die Gesamtfläche des Objekts geteilt werden. Von allen erhaltenen Werten müssen die meisten Maxima und Minima ausgeschlossen werden, die um 20% vom Durchschnitt abweichen. Nachdem der Durchschnittswert pro Flächeneinheit ermittelt wurde. m. und durch Multiplizieren mit der Fläche der geschätzten Wohnung wird der ungefähre reale Preis berechnet.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die tatsächlichen Wohnkosten zu studieren - dies Marktforschung. Zunächst wird es zu einem sehr hohen Preis im Vergleich zum Marktpreis ausgestellt. Gehen keine Vorschläge ein, wird der Betrag sukzessive reduziert, bis die Interessenten erscheinen. Diese Methode hat positive und negative Punkte. Einerseits kann der Verkauf einer Wohnung auf lange Zeit ihren Ruf ruinieren. Potenzielle Bieter, die die Situation auf dem Markt analysieren, können warten, bis der Preis auf einen Mindestwert gefallen ist.

Die Regeln des betrachteten Verfahrens finden Sie im folgenden Video:

Herzlich willkommen! Heute erfahren Sie, was eine Wohnungsbewertung für eine Hypothek ist, warum sie benötigt wird, wie viel eine Wohnungsbewertung für eine Hypothek kostet und wo Sie sie bestellen können. In diesem Beitrag haben wir Informationen von unseren Experten zu diesem wichtigen Thema für Sie gesammelt und sind bereit, die verbleibenden Fragen in den Kommentaren zu beantworten.

Ein wesentlicher Bestandteil des Abschlusses eines Hypothekenvertrages ist die Schätzung des Wertes der Wohnung. Dies ist eine bundesstaatliche Vorgabe. Die Bank, die einen Kredit in ziemlich großer Höhe ausgibt, verlangt Sicherheiten zu einem Preis, der gleich oder höher als der Kreditbetrag ist. Beim Abschluss eines Darlehensvertrages zum Kauf einer Immobilie ist die gekaufte Wohnung Gegenstand der Sicherheit. In diesem Zusammenhang erfolgt die Bewertung von Immobilien in der Baufinanzierung.

Die Bank ermittelt die Kredithöhe anhand des Liquiditäts- und Marktwertes der Immobilie. Außerdem wird der niedrigste angegebene Preis berücksichtigt. Somit versichert sich das Finanzinstitut bei groben Verstößen gegen den Kreditvertrag durch den Kreditnehmer und kann dadurch das Pfandobjekt zu einem Preis verkaufen, der alle Kreditverluste kompensiert.

Auch die Bewertung von Immobilien in der Baufinanzierung ist für den Kreditnehmer selbst wichtig. Erstens hilft es ihm, die Angemessenheit des vom Verkäufer festgelegten Wohnungspreises zu beurteilen. Zweitens kann der Kreditnehmer sicher sein, dass mangels der Möglichkeit einer weiteren fristgerechten Rückzahlung der Hypothekenvertrag durch Verkauf der Wohnung zu einem fairen Marktwert abgeschlossen werden kann.

Einerseits liegt es im Interesse der Bank, dass die Wohnkosten nicht künstlich hoch werden, da sonst der Verkauf der Sicherheiten die Kosten des Baufinanzierungsvertrages nicht deckt. Andererseits sind der Kreditnehmer und insbesondere sein Makler an einer größeren Kreditsumme bzw. einer größeren Transaktionssumme interessiert. Um den Interessen aller Beteiligten gerecht zu werden, ist daher die Einholung eines unabhängigen Sachverständigengutachtens erforderlich.

Wie bewertet eine Hypothek eine Wohnung?

Zunächst ist zu bedenken, dass die Bewertung der Wohnung erfolgt, wenn die Wohnung endgültig ausgewählt ist und eine Vereinbarung mit dem Verkäufer vorliegt. Damit eine Immobilienbewertung für eine Hypothek durchgeführt werden kann, muss der Kreditnehmer das erforderliche Paket von Dokumenten zusammenstellen.

Es enthält:

1. Legale Dokumente. Meistens ist dies eine Kopie des Eigentumsnachweises der Wohnung oder eine Kopie des Kaufvertrags. Wird ein Teil des Wohnraums belehnt, ist eine Kopie des Beteiligungsvertrages beizulegen.
2. BTI-Pläne, einschließlich der Explikation der Wohnung - ein Dokument, das eine detaillierte Beschreibung des gesamten Gebiets mit Angabe der genauen Abmessungen und eines Grundrisses enthält. Nach den vorliegenden Schemata prüft der Gutachter die Identität der Liegenschaft und des dokumentierten Liegenschaftsplans. Wenn während der Versöhnung die Tatsache der Sanierung von Wohnungen festgestellt wird, ist deren Registrierung unbedingt erforderlich. Andernfalls lehnt die Bank die Kreditvergabe ab.
3. Eine Kopie des Katasterpasses. Dieses Dokument wird von der vZTA an den Eigentümer der Immobilie ausgestellt.
4. Bescheinigung, dass das Haus nicht in den Abrissplänen auftaucht (bei Neubau nicht erforderlich).
5. Wird eine Hypothek auf Wohnraum in einem Haus, das vor 1960 gebaut wurde, vergeben, ist eine Überschneidungsbescheinigung erforderlich. Tatsache ist, dass alte Häuser Holzböden haben, die anfälliger für Feuer sind. Aus diesem Grund verweigern Versicherungen die Zusammenarbeit mit der Bank, da sie erhöhte Risiken im Versicherungsfall befürchten. Eine Hypothek kann in diesem Zusammenhang nicht ausgestellt werden, da kein Versicherungsvertrag besteht.
6. Kopie Ihres Reisepasses und Kontaktdaten.

Wenn alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, muss sich der Kreditnehmer mit dem Bewertungsunternehmen in Verbindung setzen und Ort und Zeit der Prüfung vereinbaren. Am festgelegten Tag geht der Gutachter zum Objekt, wo er eine bestimmte Abfolge von Aktionen ausführt, deren Ergebnis ein Bericht ist - die Bewertung des Hypothekenobjekts.

Bewertungsmethoden

Der Sachverständige kann bei seiner Arbeit mehrere Methoden anwenden, um den Flüssig- und Verkehrswert von Wohnungen zu ermitteln. Die gebräuchlichste Methode ist die vergleichende. In diesem Fall wird das Objekt in Bezug auf abgeschlossene Transaktionen auf dem Markt für ähnliche Wohnungen bewertet.

Werturteile werden zwar unter Berücksichtigung der Definition von Korrekturfaktoren getroffen. Sie werden auf der Grundlage der Differenz verschiedener signifikanter Wohnindikatoren berechnet: die Neuheit des Hauses, die Größe des Wohnraums, die Qualität der Verarbeitung, die Entfernung des Gebäudes von bedeutender städtischer Infrastruktur usw. Diese Methode ist auch Marktmethode genannt.

Die zweitbeliebteste Methode, die der Gutachter in seiner Arbeit anwendet, ist kostspielig. In diesem Fall werden die Kosten für den Bau eines identischen Objekts berechnet.

Die dritte, am wenigsten anwendbare Methode (wenn der Grund für die Bewertung einer Wohnung eine Hypothek ist) ist rentabel. In diesem Fall wird davon ausgegangen, welche potenziellen Einnahmen die Immobilie bringen würde, wenn sie beispielsweise zur Vermietung oder für andere Zwecke verwendet würde, deren Zweck Einnahmen sind.

Bei der Vergleichsmethode wird der Verkehrswert der Wohnung und bei der kostenintensiven Methode der Liquid Value ermittelt. Normalerweise unterscheiden sich die Markt- und Liquiditätspreise nicht wesentlich, aber es gibt Fälle, in denen der Unterschied spürbar ist. So wurde beispielsweise in einer Wohnung aus hochwertigen Baumaterialien eine sehr teure Reparatur durchgeführt, gleichzeitig gehört das Haus, in dem es sich befindet, zum Altbestand und liegt in einem vom Zentrum entfernten Stadtteil. In diesem Fall wird der Marktwert viel höher sein als die Liquidität.

Bei der Objektbesichtigung besichtigt der Gutachter nicht nur die Wohnung und nimmt einen Abgleich mit den vZTA-Plänen vor, sondern fotografiert auch die Räumlichkeiten.

Außerdem müssen folgende Faktoren berücksichtigt werden:

• Prestige und Umweltfreundlichkeit des Gebiets;
• das Vorhandensein von nahe gelegenen Haltestellen, Schulen, Kindern. Gärten, Kliniken, Einkaufszentren und andere Infrastruktur;
• die Neuheit des Hauses, der Zustand der Dekoration, Eingänge, Decken;
• aus welchen Materialien das Gebäude gebaut ist;
• Anzahl der Stockwerke im Haus;
• Landschaftsgestaltung und Landschaftsgestaltung.

In Bezug auf die Wohnung selbst wird Folgendes berücksichtigt:

• Platz;
• Anzahl der Räume und deren Lage (Aufteilung);
• Zustand der Fertigstellung und Kommunikation;
• umhauen;
• das Fehlen oder Vorhandensein von sichtbaren und versteckten Mängeln oder Ausfällen.

Fertiger Bericht

Basierend auf den oben genannten Daten erstellt der Gutachter einen Bericht, der die folgenden Informationen enthält:

1. Zunächst werden die Daten des Firmengutachters und die Daten des Auftraggebers angegeben.
2. Im Folgenden finden Sie Informationen zu den Methoden, mit denen die Bewertung vorgenommen wurde.
3. Bietet vollständige Informationen über die bewertete Wohnung.
4. Vergleichende Analyse des Immobilienmarktes.
5. Der Liquiditäts- und Marktwert der Immobilie.
6. Anhang.

Zunächst studieren die Kreditspezialisten der Bank den letzten Teil, der den Bericht enthält. In der Anwendung werden Dokumente und Fotos der Immobilie gespeichert, Informationen zum Wohnungspreis dupliziert und vor allem Daten darüber, wie viel die Bank im Falle eines Verkaufs der Wohnung gewinnen kann Kündigung des Pfandvertrages.

Der Bericht selbst ist ein gedrucktes Dokument mit einem Umfang von 25-30 Blatt im Format A4, geschnürt, nummeriert und mit Siegel und Unterschrift des zuständigen Mitarbeiters des Gutachterunternehmens beglaubigt.

Die Gültigkeit des Evaluierungsberichts beträgt 6 Monate. Wenn nach dieser Frist der Hypothekenvertrag aus irgendeinem Grund noch nicht abgeschlossen wurde, fordert die Bank ein neues, aktuelles Dokument an.

Die durchschnittliche Bearbeitungszeit für einen Bericht beträgt 2 bis 5 Werktage.

Wie viel es kostet

Die Kosten für die Bewertung einer Wohnung für eine Hypothek hängen in erster Linie von der Region ab, in der die Bewertung vorgenommen wird.

In Moskau müssen Sie für die Durchführung einer Bewertung und die Erstellung eines Berichts zwischen 3.500 und 5.000 Rubel bezahlen. In St. Petersburg kostet die Bestellung der Dienste eines Gutachters 3.000 bis 4.000 Rubel.

Wenn in den Regionen eine Hypothek ausgestellt wird, zahlt die Bestellung des Dienstes durchschnittlich 2000-3000 Rubel.

Um die Dienste von Gutachtern zu sparen, kümmern Sie sich zunächst um die rechtzeitige Einreichung eines Antrags auf ein Gutachten. Für die dringende Erstellung des Berichts verlangt das Unternehmen eine zusätzliche Gebühr von 2-3 Tausend Rubel.

Wenn Sie auswählen, bei wem Sie eine Bewertung bestellen möchten, studieren Sie die Angebote von Unternehmen und wählen Sie das rentabelste aus. Achten Sie jedoch auf die Betriebszugehörigkeit der Organisation und ihren Ruf. Schließlich kann ein von einer Eintagesfirma gegen eine geringe Gebühr erstelltes Gutachten von der Bank einfach nicht akzeptiert werden, weil es nicht in Übereinstimmung mit allen erforderlichen Anforderungen ausgeführt wird.

Wer bezahlt die Immobilienbewertung? Kreditnehmer ist derjenige, der eine Wohnung kauft und eine Dienstleistung bestellt. Wer einen Kredit erhält, ist daran interessiert, alle Unterlagen zu sammeln und bezahlt somit die Begutachtung.

Wo kann man eine Bewertung einer Wohnung für eine Hypothek bestellen?

Wer führt die Immobilienbewertung durch? Normalerweise ist dies entweder ein Unternehmen, das diese Art von Tätigkeit ausübt, oder ein privater Gutachter. Dennoch werden allen an der Bewertung von Immobilienobjekten beteiligten Personen (natürliche und juristische Personen) folgende Anforderungen auferlegt:

1. Die Tätigkeit des Gutachters muss für die Dauer von 1 Jahr versichert werden.
2. Ein Unternehmen oder eine natürliche Person muss Mitglied einer SRO (Verein von Selbstregulierungsorganisationen) sein und laufend Beiträge an den allgemeinen Fonds leisten.
3. Der Gutachter muss über eine Haftpflichtversicherung in Höhe von 300.000 Rubel verfügen.

Dies sind die wichtigsten Regeln. Aber es gibt noch eine weitere Sache, die die Unabhängigkeit des Ergebnisses beeinträchtigen kann – ein Vertreter eines Unternehmens oder ein privater Gutachter sollte kein Verwandter der Person sein, die die Bewertungsdienstleistung in Auftrag gibt.

Bei der Beantragung einer Hypothek hat der Kreditnehmer in der Regel keine Schwierigkeiten, einen Gutachter zu finden. Üblicherweise stellt die Bank ihrem Kunden eine Liste akkreditierter Organisationen zur Verfügung, bei denen dieser Service bestellt werden kann.

Warum ist es besser, einen Gutachter aus der Liste der Bank auszuwählen? Weil alle Unternehmen aus dieser Liste regelmäßige Partner einer Finanzorganisation sind, sich auf diesem Markt bewährt haben und Dokumente gemäß allen Anforderungen der Association of Russian Banks und der Association of Housing Mortgage Lending erstellen.

Bestellen Sie einen Bericht bei einem von der Bank vertrauten Unternehmen des Vertrauens - Sie erhalten in kürzester Zeit ein Dokument, das allen Anforderungen entspricht. Warum das Risiko eingehen und sich an Firmen wenden, die nicht von der Bank akkreditiert sind, die für ihre Arbeit so wenig Geld wie möglich nehmen, aber das endgültige Dokument nicht von Kreditspezialisten prüfen und die Immobilienbewertung in Auftrag geben müssen wieder, während unvorhergesehene, zusätzliche Kosten, die niemand außer dem Kreditnehmer zahlen wird.

Achten Sie bei der Auswahl eines Gutachters aus der bei der Bank erhaltenen Liste darauf, wie lange das Unternehmen auf dem Markt ist, ob es sich bewährt hat, lesen Sie die Bewertungen im Internet.

Nachdem Sie eine Auswahl getroffen haben, müssen Sie sich an den Gutachter wenden und einen Antrag stellen. Danach können Sie mit dem Sammeln der erforderlichen Dokumente beginnen.

Was tun, wenn der Schätzwert der Wohnung von der Höhe des Hypothekendarlehens abweicht?

Basierend auf dem Wert, zu dem die Wohnung bewertet wird, bestimmt die Bank die Höhe des Darlehens. Wenn der Schätzwert dem vom Verkäufer festgelegten Preis entspricht oder ihn leicht übersteigt, deckt das Hypothekendarlehen alle Kosten für den Erwerb eines neuen Eigenheims. Es kommt aber nicht selten vor, dass der Schätzwert unter dem für den Kauf einer Wohnung erforderlichen Betrag liegt und die Bank dementsprechend kein Darlehen über den im Gutachten des Schätzunternehmens angegebenen Betrag hinaus vergeben kann. Was ist in diesem Fall zu tun?

Zunächst können Sie auf eigene Kosten ein zweites Gutachten bei einem anderen Facharzt bestellen. Es ist möglich, dass bei der Erstbewertung nicht alle Faktoren berücksichtigt wurden, die sich auf die korrekte Preisgestaltung auswirken.

Wird bei der Neufestsetzung der Preis innerhalb der gleichen Grenzen ermittelt, ist es möglich, eine zusätzliche Hypothek für den fehlenden Betrag bereitzustellen.

Vernachlässigen Sie auch nicht die Gelegenheit, den Verkäufer um einen Rabatt zu bitten. Vielleicht wird er Zugeständnisse machen, wenn er einen echten Käufer sieht.

Wenn keine zusätzlichen Immobilien vorhanden sind und der Verkäufer einer erheblichen Preissenkung nicht zustimmt, können Sie einen Barkredit für den fehlenden Betrag erhalten. Richtig, der Zinssatz wird deutlich höher sein als der Hypothekenzins.

Fazit

Kein Hypothekengeschäft ist ohne eine Wohnungsbewertung abgeschlossen. Dies ist nicht nur eine Formalität, die zusätzliche Kosten verursacht. Eine gut durchgeführte Bewertung bestätigt, dass im Falle von Situationen, die zur Beendigung des Hypothekenvertrags führen, die Wohnung tatsächlich von einer der Parteien an die Parteien verkauft werden kann, wodurch alle Verluste abgedeckt werden. Entscheidend für Bank und Kunde ist, dass die Beurteilung objektiv, professionell und unabhängig erfolgt.

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Es wird auch interessant und wichtig für Sie sein, zu erfahren, wie Sie es richtig anordnen und warum es benötigt wird.

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Der Prozess der Wertermittlung von Immobilien erfolgt nach bestimmten Grundsätzen und nach etablierten Methoden. Die Immobilienbewertung umfasst mehrere Phasen.

Stufe 1. Angabe des Problems - für die es notwendig ist, den Wert des Objekts zu bestimmen. In diesem Stadium ist eine Klärung des Zwecks des Verfahrens erforderlich. Zum Beispiel, um eine Wohnung zu verkaufen oder ein Hypothekendarlehen zu erhalten.

Es muss festgestellt werden, welcher Wert eingestellt werden soll. Dies hängt vom Zweck der Bewertung ab. Für den Verkauf von Immobilien müssen Sie also den Marktwert bestimmen, um eine Versicherungspolice zu registrieren - eine Versicherungspolice. Der Beleihungswert wird in der Regel bei der Beleihung einer Immobilie berechnet.

Das Datum der Arbeit muss bestimmt werden. Alle möglichen Bedingungen und Umstände, die sich auf die endgültigen Kosten auswirken können, werden aufgezeichnet.

Stufe 2. Erstellung des Plans und Vertrages. Der Gutachter erstellt nach einer vorläufigen Bekanntschaft mit dem Objekt ein Verfahren zur Durchführung von Bewertungsarbeiten, das mit einer Sichtprüfung der Immobilie und der Einarbeitung in die bereitgestellten Informationen beginnt. Wenn das Objekt groß genug ist, wird die Notwendigkeit ermittelt, weitere Sachverständige zu gewinnen.

Am Ende dieser Phase ist es erforderlich, eine Vereinbarung zu erstellen und zu unterzeichnen, die die Parteien auf ihren Abschluss hinweist.

Ebenfalls e beschreibt den Vertragsgegenstand, den Zeitpunkt der Arbeiten, die Kosten der erbrachten Dienstleistungen.

Stufe 3. Sammlung von Informationen und Begründung von Schlussfolgerungen. Diese Phase ist die verantwortungsvollste. Das Endergebnis hängt davon ab, welche Informationen gesammelt werden.

Immobilien werden genauer untersucht, was im Detail unterzeichnet ist. Auf eventuelle Mängel wird hingewiesen, das angrenzende Gebiet zum Objekt wird beschrieben. Vorhandene juristische Dokumente werden analysiert, ihre Zuverlässigkeit überprüft. Das Objekt wird unter dem Gesichtspunkt seines wirtschaftlichen und sozialen Standorts betrachtet.

Am Ende werden alle gesammelten und bereitgestellten Informationen von einem Spezialisten analysiert.

Stufe 4. Es wird die akzeptabelste und effektivste Art der Nutzung des gegebenen Territoriums, sowohl des ausgestatteten als auch des vermeintlich freien Platzes, gewählt. Der Höchstpreis für die Nutzung des Grundstücks, auf dem sich das Objekt befindet, wird ermittelt.

Stufe 5 Verfahren zur Berechnung des Wertes eines Gegenstandes. Es wird auf der Grundlage von drei Hauptberechnungsmethoden durchgeführt:

1. Der Einkommensansatz basiert auf der Ermittlung des möglichen wirtschaftlichen Nutzens aus der Nutzung dieses Objekts.
2. Die Vergleichsmethode basiert auf dem Vergleich ähnlicher Eigenschaften. Diese Methode kann nicht auf einzigartige Objekte angewendet werden, da die Eigenschaft vergleichbar sein muss.
3. Der Anschaffungskostenansatz basiert auf der Einbeziehung jener Kosten, die zuvor angefallen sind und zusätzlich zur Wiederherstellung des Objekts unter Berücksichtigung seiner Wertminderung gezahlt werden sollten.

Stufe 6 Abstimmung der erzielten Ergebnisse unter Berücksichtigung aller Gegebenheiten. In dieser Phase werden mögliche Ungenauigkeiten und Fehler identifiziert. Die endgültigen Gesamtkosten werden gebildet.

Stufe 7. Erstellung eines Bewertungsberichts, der dem Auftraggeber der Arbeiten übermittelt wird.

Es muss folgende Angaben enthalten:

• Datum des Berichts;
• Angaben zum Gutachter;
• die Grundlage für die Durchführung von Bewertungsarbeiten;
• Beschreibung der Immobilie;
• eine Liste der verwendeten Methoden und Methoden zur Durchführung der Bewertung;
• Toleranzen und Einschränkungen bei der Kostenermittlung;
• Liste der Dokumentation;
• Gesamtwert des Objekts.

Objektkostenkriterien

Der Wert des Endpreises einer Immobilie wird von einer Vielzahl von Kriterien und Faktoren beeinflusst:

Bei Immobilien hat das Baujahr des Gebäudes sowie das Material, aus dem es gebaut wurde, einen wesentlichen Einfluss auf den Wert.

Wie die Bewertung in der Praxis durchgeführt wird: Verfahrensablauf

Üblicherweise haben bei einer Immobilienbewertung die beiden Transaktionsbeteiligten eine unterschiedliche Sicht auf das Endergebnis. Die Bank ist daran interessiert, den Wert von Immobilien zu unterschätzen. Wenn es niedriger ist, kann die Umsetzung des Objekts als Sicherheit schneller sein.

Für den Kreditnehmer garantieren höhere Kosten einen größeren Kreditbetrag. Diese Situation sollte berücksichtigt werden, wenn eine Bankorganisation ihren Gutachter bereitstellt.

Darüber hinaus kann die Bank bei der Durchführung von Bewertungsarbeiten durch einen unabhängigen Spezialisten die Annahme eines solchen Gutachtens verweigern.

Die Immobilienbewertung ist ein Verfahren, das durchgeführt werden muss, um den Wert eines Objekts zu einem bestimmten Zeitpunkt festzustellen. Führen Sie Arbeiten durch, um den Wert von Sachverständigen zu bestimmen. Das Schätzverfahren besteht aus mehreren Phasen, von denen jede wichtig ist, um genaue Endkosten zu ermitteln.

14.03.2008 08:36 [ Unternehmensbewertung "Unternehmensbewertung" ]

Dieser Artikel widmet sich der Immobilienbewertung und richtet sich in erster Linie an Personen, die sich für Preisfragen auf dem Immobilienmarkt sowie die methodischen und rechtlichen Grundlagen der Immobilienbewertung interessieren.

Immobilien bzw die Eigenschaft,- das sind Grundstücke, Baugrundstücke, isolierte Gewässer und alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist, also Gegenstände, die nicht ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung ihrer Bestimmung bewegt werden können. Dieser Begriff umfasst auch die Rechte, Interessen und Vorteile, die sich aus dem Eigentum an Immobilien ergeben.

Immobilien in unserem Land befinden sich im freien bürgerlichen Verkehr und sind Gegenstand verschiedener Transaktionen, was häufig die Notwendigkeit einer Wertermittlung erforderlich macht. Per Definition ist eine Bewertung eine Reihe von Maßnahmen, die darauf abzielen, den Wert eines Bewertungsobjekts zu ermitteln. Was kann als Bewertungsobjekt dienen, wenn wir über Immobilienbewertung sprechen? Natürlich sind dies zunächst Dinge, dh verschiedene Immobilienobjekte. Es können aber auch einzelne Rechte an der Immobilie sein, zum Beispiel das Recht auf Pacht, und Pflichten (Schulden) sowie Werk- oder Dienstleistungen.

In der Praxis der Immobilienbewertung treten am häufigsten folgende Arten von Immobilien als Bewertungsobjekte auf:

* Land;
* Gebäude (Wohn- und Nichtwohngebäude);
* Räumlichkeiten (Wohn- und Nichtwohngebäude);
* Objekte im Bau;
* Gebäude;
* Untergrundparzellen;
* Wälder, Staudenpflanzungen;
* isolierte Gewässer.

Bei der Bewertung eines Immobilienobjekts muss festgestellt werden, welches Recht an diesem Objekt in diesem Fall bewertet wird. Beispielsweise können sowohl Eigentums- als auch Pachtrechte für dasselbe Gebäude bewertet werden. Es liegt auf der Hand, dass der Wert dieser beiden Arten von Rechten grundlegend unterschiedlich ist.

Es gibt Situationen, in denen die gesetzlichen Rechte Dritter, die nicht Eigentümer der Immobilie sind, an der Immobilie bestehen. In diesem Fall spricht man von einer Belastung des Gegenstands. Wird ein Gebäude beispielsweise langfristig vermietet, so besteht neben dem Eigentumsrecht des Gebäudeeigentümers auch das Recht des Mieters, das sich aus dem Mietvertrag und der geltenden Gesetzgebung ergibt . Ein weiteres Beispiel für eine Belastung ist ein Grundstück, dessen Eigentümer aufgrund der Besonderheiten der Lage des Grundstücks verpflichtet ist, das Recht zum Durchgang (Durchgang) durch sein Grundstück zu gewähren. Bei der Bewertung von Immobilien ist das Vorhandensein von Belastungen zu berücksichtigen, da diese in der Regel den Wert des Objekts mindern.

Gegenstand der Bewertung können aber nicht nur Sachen sein, sondern auch Rechte, Pflichten, Schulden, Werke, Dienstleistungen. Das oben bereits erwähnte Recht zur Verpachtung einer Immobilie ist nichts anderes als eine Art Verpflichtung in Bezug auf diese Immobilie und kann als Bewertungsobjekt fungieren. Darüber hinaus kann ein solcher Gegenstand (das Mietrecht) verkauft, verpfändet oder als Einlage in das Grundkapital einer juristischen Person eingebracht werden.

Die Hauptaufgabe, die im Prozess der Immobilienbewertung gelöst wird, ist die Ermittlung des Werts des Objekts. Doch welcher Wert ist im konkreten Fall zu ermitteln? Diese Frage muss der Gutachter beantworten, bevor er mit der Bewertung fortfährt. Es gibt viele verschiedene Arten von Werten, von denen die häufigste der Marktwert ist.

Der Marktwert ist der wahrscheinlichste Preis, zu dem das Bewertungsobjekt auf dem freien Markt in einem Wettbewerbsumfeld veräußert werden kann, wenn die Transaktionsparteien vernünftig handeln, über alle erforderlichen Informationen verfügen und sich außergewöhnliche Umstände nicht im Wert widerspiegeln des Transaktionspreises. Der Verkehrswert hat eine äußerst weite Tragweite und wird in Fällen des Kaufs und Verkaufs oder der Verpfändung eines Immobilienobjekts, seiner Einlage in das genehmigte Kapital oder der Eintragung, in Fällen der Erbschaft oder Schenkung eines Objekts, bei der Bestimmung der Besteuerungsgrundlage und ermittelt in vielen anderen Situationen. Der Verkehrswertmaßstab wird so häufig verwendet, dass es sogar auf gesetzlicher Ebene eine Bestimmung gibt, nach der, wenn das Wort „Kosten“ in amtlichen Dokumenten (Gesetzestexte, Regierungserlasse usw.) ohne jede Erklärung verwendet wird, dann es sollte im Auge behalten genau Marktwert. Die in den Dokumenten vorkommenden Begriffe „tatsächlicher Wert“, „beizulegender Zeitwert“, „tatsächlicher Wert“ sind auch als „Marktwert“ zu verstehen.

Jede Wertermittlung beginnt mit dem Abschluss eines Wertermittlungsvertrages und endet mit der Erstellung und Übermittlung eines schriftlichen Wertgutachtens an den Auftraggeber. Betrachten wir den Prozess der Immobilienbewertung am Beispiel der Gebäudebewertung genauer. Die Gebäudebewertung umfasst folgende Schritte:

* Abschluss des Evaluationsvertrages mit dem Kunden.
* Ermittlung quantitativer und qualitativer Merkmale des Gebäudes.
* Analyse des Immobilienmarktes im Bereich des bewerteten Gebäudes.
* Die Wahl der Bewertungsmethode(n) innerhalb der einzelnen Bewertungsansätze und die Durchführung der erforderlichen Schätzberechnungen.
* Zusammenfassung der Ergebnisse, die im Rahmen der einzelnen Bewertungsansätze erzielt wurden, und Bestimmung des endgültigen Werts der Gebäudekosten.
* Erstellung und Übermittlung des Bewertungsberichts an den Kunden.

Bei der Durchführung einer Bewertung verwendet der Gutachter Informationen aus den folgenden Dokumenten:

* Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Rechts auf das bewertete Gebäude.
* Auszug aus dem vZTA-Pass für Gebäude, Erläuterung und Grundriss.
* Ein Mietvertrag oder eine Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Rechts auf ein Grundstück, auf dem sich das bewertete Gebäude befindet.
* Hilfe des Urheberrechtsinhabers zum Fehlen oder Vorhandensein von Belastungen.
* Bescheinigung über den Buchwert des Gebäudes (für Eigentümer - juristische Personen).

Die Informationen aus diesen Unterlagen sowie die Ergebnisse der Gebäudebesichtigung durch den Gutachter sind die Informationsgrundlage für eine objektive Beurteilung.

Im Allgemeinen werden drei Hauptansätze verwendet, um den Wert von Gebäuden zu bewerten: Kosten, Einnahmen und Vergleich.

Der Kostenansatz ist eine Reihe von Kostenschätzungsmethoden, die auf der Bestimmung der Kosten basieren, die für die Wiederherstellung oder den Ersatz eines Gebäudes unter Berücksichtigung seiner Abnutzung erforderlich sind. Der Kostenansatz basiert auf dem Substitutionsprinzip, das davon ausgeht, dass ein vernünftiger Käufer nicht mehr zahlen würde als die Kosten für den Bau eines Gebäudes mit ähnlichem Nutzen wie das zu bewertende.

Der Ertragswertansatz ist eine Reihe von Bewertungsmethoden, die auf der Ermittlung der erwarteten Erträge aus dem Betrieb des Gebäudes basieren. Die Ermittlung des Wertes eines Gebäudes nach dem Ertragswertverfahren basiert auf der Annahme, dass ein potenzieller Käufer (Investor) nicht mehr als den Barwert der zukünftigen Einnahmen aus dem Betrieb dieses Gebäudes zahlen wird (es wird davon ausgegangen dass es für diesen Käufer nicht wichtig ist die Eigenschaft als solches, aber das Recht, künftige Einkünfte aus dem Eigentum daran zu erhalten die Eigenschaft Ju). Ebenso wird der Eigentümer seine nicht verkaufen die Eigenschaft zu einem Preis unter dem Barwert der prognostizierten zukünftigen Erträge. Es wird davon ausgegangen, dass sich die Parteien als Ergebnis der Interaktion auf den Marktpreis des Gebäudes einigen werden, der dem aktuellen Wert zukünftiger Einnahmen entspricht.

Am offensichtlichsten und unter vollständiger Berücksichtigung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage auf dem Markt ist ein vergleichender Ansatz - eine Reihe von Methoden zur Schätzung des Werts auf der Grundlage des Vergleichs des zu bewertenden Gebäudes mit ähnlichen Gebäuden, für die Informationen darüber vorliegen Preise der Transaktionen mit ihnen. Die Anwendung des vergleichenden Ansatzes basiert auf der Annahme, dass ein informierter, vernünftiger Käufer nicht mehr als den Erwerbs- (Angebots-) Preis eines anderen Objekts mit ähnlichem Nutzen auf demselben Markt zahlen wird. In der praktischen Anwendung des vergleichenden Ansatzes werden dem bewerteten ähnliche Gebäude betrachtet, die verkauft oder zumindest zum Verkauf angeboten wurden. Dann werden Korrekturen (Korrekturen) für die Unterschiede vorgenommen, die zwischen den bewerteten und vergleichbaren Objekten bestehen, weil Es ist sehr schwierig, zwei absolut ähnliche Objekte zu finden. Der angepasste Preis bestimmt den wahrscheinlichsten Preis für die zu bewertende Immobilie, wenn sie auf dem freien Markt zum Verkauf angeboten würde.

Wie Sie sehen, ist die Immobilienbewertung ein ziemlich komplizierter Prozess, der spezielle Kenntnisse erfordert. Nur Gutachter, die die Anforderungen des Gesetzes „Über die Tätigkeit der Gutachter in der Russischen Föderation“ erfüllen, haben das Recht, eine Gutachtertätigkeit durchzuführen und Gutachten zu erstellen. Vor nicht allzu langer Zeit wurde dieses Gesetz geändert, und nach dem derzeitigen Verfahren sind Gutachter Personen, die Mitglieder einer der Selbstverwaltungsorganisationen der Gutachter sind und sich gemäß den Anforderungen der geltenden Gesetzgebung haftpflichtversichert haben. Gleichzeitig wird eine gemeinnützige Organisation, die zum Zwecke der Regulierung und Kontrolle von Bewertungsaktivitäten gegründet wurde und in das einheitliche staatliche Register der Selbstregulierungsorganisationen von Gutachtern aufgenommen ist, und die Vereinigung von Gutachtern aufgrund der Mitgliedschaftsbedingungen als Selbstregulierungsorganisation anerkannt von Gutachtern. Um Mitglied einer Selbstregulierungsorganisation zu werden, muss jeder Gutachter folgende Voraussetzungen erfüllen:

* Hochschulbildung haben;
* über eine von staatlichen Stellen anerkannte besondere Ausbildung im Bereich der Beurteilungstätigkeit verfügen;
* regelmäßige (mindestens alle drei Jahre) Teilnahme an speziellen Weiterbildungsprogrammen;
* keine ungeklärte oder rechtskräftige Verurteilung wegen Straftaten im Bereich der Wirtschaft, sowie wegen Straftaten mittlerer Schwere, schwerer und besonders schwerer Straftaten haben.

Das Ergebnis der Arbeit des Gutachters ist ein Beurteilungsbericht, der das Ergebnis der Beurteilung enthält und den gesamten Beurteilungsprozess beschreibt. Der Bewertungsbericht muss enthalten:

* das Datum der Bewertung;
* verwendete Bewertungsstandards;
* Ziele und Zielsetzungen der Bewertung;
* Erstellungsdatum und Seriennummer des Berichts;
* die Grundlage für die Bewertung (eine solche Grundlage ist in der Regel eine Bewertungsvereinbarung);
* Standort des Gutachters und Informationen über die ihm erteilte Lizenz;
* eine genaue Beschreibung des Bewertungsobjekts und bei Objekten im Eigentum einer juristischen Person die Angaben zur juristischen Person und den Buchwert dieser Objekte;
* die Standards, die zur Bestimmung der angemessenen Art des Werts des bewerteten Objekts verwendet wurden, die Begründung für ihre Verwendung bei der Bewertung dieses Objekts, die Liste der verwendeten Daten, die die Quellen ihres Eingangs angeben, sowie die Annahmen, die während der Bewertung gemacht wurden Auswertung;
* die Reihenfolge der Bestimmung des Werts des Objekts und seines endgültigen Werts sowie die Grenzen und Grenzen der Anwendung des Ergebnisses;
* Datum der Wertermittlung des Objekts;
* eine Liste der vom Gutachter verwendeten Dokumente, aus denen die quantitativen und qualitativen Merkmale des zu bewertenden Objekts hervorgehen.

Der Beurteilungsbericht muss seitennummeriert, geheftet, vom Beurteilungsgutachter unterschrieben und zusätzlich mit dem persönlichen Siegel des Beurteilungsgutachters oder dem Siegel der juristischen Person, mit der der Beurteilungsgutachter einen Arbeitsvertrag abgeschlossen hat, versehen sein. Verbraucher von Bewertungsdiensten sollten bedenken, dass nur ein solches Dokument, das in Übereinstimmung mit allen gesetzlichen Anforderungen und geltenden Bewertungsstandards erstellt wurde, ein echtes Bewertungsgutachten ist, das in allen offiziellen Instanzen akzeptiert wird.

Wenn Sie eine detaillierte professionelle Beratung zur Immobilienbewertung benötigen, können Sie sich telefonisch an das Bewertungsunternehmen "Corporation" APPRAISAL" wenden: + 7-495-7268674