Ein Zimmer in einer Kleinfamilienwohnung ist eine separate Kleinwohnung mit separatem Bad und Küche. Deshalb unterscheidet sich der Kauf oder Verkauf einer solchen Immobilie eigentlich nicht vom Kauf oder Verkauf einer gewöhnlichen Wohnung oder eines gewöhnlichen Hauses.
Vollständige Liste der für die Registrierung erforderlichen Dokumente Verkaufs- und Kaufverträge finden Sie auf der offiziellen Website des Bundesregistrierungsdienstes oder indem Sie diesen Dienst persönlich kontaktieren.
Das Standardpapierpaket für die Vertragserstellung ist die folgende Liste:
1. Reisepass und Kopie davon von der Hauptseite, Registrierung, Seite mit der Registrierung von Kindern sowie der Registrierung der Ehe.
2. Eigentumsurkunde für die Wohnung, wenn Sie Eigentümer der Wohnung sind und diese verkaufen möchten.
3. Heiratsurkunde.
4. Ein Dokument, das die Abwesenheit registrierter Familienmitglieder in dieser Wohnung bestätigt.
5. Bestätigung des Finanzamtes über das Fehlen von Schulden und Pfändungen dieser Immobilie.
6. Dokument des Bureau of Technical Inventory mit detaillierter Beschreibung des Objekts, Katasterpass.
7. Wenn Sie die Wohnung zum Zeitpunkt der rechtmäßigen Eheschließung erworben haben, ist für den Verkauf dieser Immobilie die behördliche Zustimmung des Ehegatten bzw. der Ehegattin erforderlich.
8. Sofern minderjährige Familienangehörige in der Wohnung angemeldet sind, ist die schriftliche Zustimmung der örtlichen Vormundschafts- und Treuhandbehörde einzuholen.
In bestimmten Fällen benötigen Sie möglicherweise zusätzliche Dokumente, die nicht zwingend erforderlich sind, aber vom zukünftigen Käufer der Wohnung verlangt werden können. Nachdem alle Papiere gesammelt wurden, können Sie zur Registrierung zum Notar gehen Verkaufs- und Kaufverträge Wohnungen.
Sie sollten die Begriffe „Zimmer in einer kleinen Familie“ und „Zimmer in einem Wohnheim“ oder einer Gemeinschaftswohnung nicht verwechseln, da die Nuancen des Abschlusses einer Kauf- und Verkaufstransaktion hier deutlich unterschiedlich sind. Um also ein Zimmer in einem Kleinfamilienwohnheim oder einer Gemeinschaftswohnung zu verkaufen, müssen Sie zunächst die Zustimmung aller Bewohner zum Verkauf Ihres eigenen Zimmers einholen und jeden Miteigentümer schriftlich im Formular zum Abkauf Ihres Anteils auffordern eines Telegramms oder einer notariellen Mitteilung. Wenn Ihre Miteigentümer Ihr Zimmer (Ihre Wohngemeinschaft) nicht innerhalb eines Monats kaufen können, haben Sie das Recht, Ihre Immobilie an jeden zu verkaufen, den Sie wünschen.
Der Verkauf eines WG-Zimmers gehört zu den komplexesten Rechtsgeschäften im Immobilienbereich.
Erstens muss der Eigentümer des Zimmers der Eigentümer der veräußerten Immobilie sein, da das Zimmer nur in einer privatisierten Gemeinschaftswohnung verkauft werden kann. Nichtprivatisierte Wohnungen sind Eigentum der Gemeinde und können nicht verkauft werden, da gewerbliche Transaktionen mit nichtprivatisierten Wohnimmobilien, einschließlich Zimmern in einer Gemeinschaftswohnung, gesetzlich verboten sind.
Zweitens muss der Nachbar, dem das Zimmer gehört, berücksichtigen, dass die anderen Nachbarn der Gemeinschaftswohnung gesetzlich ein Vorkaufsrecht auf den Erwerb des veräußerten Zimmers haben. Um die Umsetzung dieser gesetzlichen Anforderung sicherzustellen und mögliche negative Folgen in der Zukunft zu vermeiden, muss der Verkäufer ein bestimmtes Verfahren zur Einholung der Zustimmung der Nachbarn zum Verkauf seines Zimmers strikt befolgen.
Drittens birgt der Verkauf eines Anteils an einer Gemeinschaftswohnung viele rechtliche Nuancen und rechtliche Schwierigkeiten. Daher müssen Sie das gesamte Verfahren zum Verkauf einer solchen Immobilie sehr sorgfältig studieren und nach Möglichkeit die Hilfe eines qualifizierten Spezialisten in Anspruch nehmen, der ähnliche Maßnahmen durchgeführt hat Transaktionen mit einem Zimmer in einer Wohngemeinschaft.
Phasen des Verkaufs eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung
Um ein Zimmer zu verkaufen, das Teil einer Gemeinschaftswohnung ist, benötigt der Eigentümer:
- Bestimmen Sie die Verkaufsbedingungen, einschließlich des Preises;
- Erstellen Sie (vorzugsweise notariell beglaubigt) eine Mitteilung über die Verkaufsbedingungen, in der der zugewiesene Preis angegeben ist, und senden Sie diese an alle Eigentümer von Zimmern in einer Wohngemeinschaft.
- Sammeln Sie das für den Verkauf von Wohnimmobilien erforderliche Dokumentenpaket;
- Wenn das Zimmer mehreren Eigentümern gehört, müssen Sie von diesen eine notariell beglaubigte Erlaubnis zum Verkauf des Gemeinschaftsraums einholen;
- Entlassen Sie alle Bewohner aus dem Zimmer und holen Sie sich die entsprechende Entlassungsbescheinigung vom Passamt;
- Dekorieren Sie die Räume und machen Sie einen Deal.
So erhalten Sie die Zustimmung der Nachbarn
Der Haken beim Verkauf eines WG-Zimmers besteht in den meisten Fällen gerade darin, das Vorkaufsrecht der Nachbarn zum Verkauf ihrer Wohnung sicherzustellen, da viele Nachbarn den Verkaufsprozess bewusst verzögern.
Es ist sofort erwähnenswert, dass die Zustimmung der Nachbarn einer Gemeinschaftswohnung zum Verkauf eines der Zimmer überhaupt nicht erforderlich ist. Der Verkäufer muss lediglich den Nachweis erbringen, dass er sich an das Gesetz gehalten und zunächst seinen Nachbarn angeboten hat, sein Zimmer zu kaufen. Dazu muss der Verkäufer die Absicht, das Zimmer zu verkaufen, schriftlich mitteilen:
- Nachbarn, die Eigentümer anderer privatisierter Räume in einer Gemeinschaftswohnung sind;
- die Bezirksverwaltung oder der zuständige Wohnungsausschuss – wenn einer der benachbarten Eigentümer in einer Gemeinschaftswohnung im Rahmen eines Sozialmietvertrags wohnt (in diesem Fall gilt der Eigentümer aus rechtlicher Sicht als kommunale Körperschaft);
- Abteilung für Vormundschaft und Treuhandschaft des Bezirks – wenn der Eigentümer eines oder mehrerer Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung eine behinderte Person oder ein minderjähriger Bürger ist.
Die Benachrichtigung der Nachbarn über die Absicht, ein Zimmer zu verkaufen, unter Angabe des zugewiesenen Preises und der Verkaufsbedingungen, kann auf zwei Arten erfolgen:
- Erstellen Sie selbstständig eine schriftliche Mitteilung und senden Sie diese per Einschreiben mit Benachrichtigung an Ihre Nachbarn in der Gemeinschaftswohnung.
- Nutzen Sie die Hilfe eines Notars, um die entsprechende Mitteilung zu erstellen.
Der Verkäufer kann sich in seiner Kündigung an die Nachbareigentümer der Gemeinschaftswohnung wenden und diese schriftlich bitten, den Kauf des betreffenden Zimmers abzulehnen. Geht eine solche Ablehnung ein, muss diese entweder von der Registrierungsbehörde formalisiert oder von einem Notar beglaubigt werden. In diesem Fall darf der Verkäufer die gesetzlich vorgesehene einmonatige Frist für die Äußerung des Wunsches des Nachbarn zum Kauf des ihm angebotenen Zimmers nicht mehr einhalten.
Reagieren die Nachbarn nicht innerhalb von 30 Tagen, also innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist, ab Erhalt der Mitteilung, kommt dies einer Weigerung gleich. Von nun an kann der Zimmerbesitzer seine Immobilie ohne Zustimmung seiner Nachbarn verkaufen.
Wenn einer der Nachbarn den Wunsch geäußert hat, ein Zimmer zu erwerben, ist der Verkäufer nicht berechtigt, seine Wohnung in einer Gemeinschaftswohnung an einen Außenstehenden zu verkaufen. In diesem Fall ist der Abschluss eines Kaufvertrages mit dem Nachbarn erforderlich.
Eine Situation ist möglich, wenn mehrere Nachbarn, die Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung besitzen, dem Erwerb des entfremdeten Zimmers zustimmen. In diesem Fall ist die Frage, an wen das Zimmer verkauft werden soll, auf Antrag des Verkäufers zu entscheiden, da das Vorkaufsrecht nur dann greift, wenn die Absicht besteht, das Zimmer, das Teil einer Gemeinschaftswohnung ist, zu verkaufen ein Außenseiter.
Nachbareigentümer haben lediglich ein Vorkaufsrecht für den Wohnungskauf; darüber hinaus haben sie keine weiteren Vorrechte (bezüglich des Preises oder der Kaufbedingungen). Das bedeutet, dass Nachbarn ein Zimmer, das Teil einer Gemeinschaftswohnung ist, nur zu dem vom Verkäufer festgelegten Preis kaufen können.
Der Eigentümer des veräußerten Zimmers muss jedoch eine wichtige rechtliche Nuance berücksichtigen: Er kann seinen Anteil (Zimmer) nur zu dem in der Bekanntmachung angegebenen Preis oder zu einem höheren Preis an einen Außenstehenden verkaufen. Wenn die Wohnung zu einem niedrigeren Preis verkauft wird, können Nachbarn die Rechtmäßigkeit der Transaktion zusätzlich anfechten.
In diesem Fall muss auch der Käufer des entsprechenden Zimmers vorsichtig sein. Im Vertrag muss der tatsächliche Transaktionspreis angegeben sein. Um Steuern zu vermeiden, bieten viele Verkäufer an, im Vertrag einen reduzierten Preis für die Immobilie anzugeben. Durch die Zustimmung zu solchen Bedingungen setzt sich der Käufer des Zimmers einem erheblichen Risiko aus, da das Geschäft auf Antrag der Nachbarn angefochten werden kann (wenn der Preis im Kaufvertrag niedriger ist als in der Bekanntmachung).
Unterlagen zum Verkauf eines Zimmers, das Teil einer Gemeinschaftswohnung ist
Um den Verkauf eines Zimmers zu registrieren, muss der Eigentümer folgende Dokumente sammeln:
- Reisepässe aller an der jeweiligen Kauf- und Verkaufstransaktion beteiligten Bürger;
- Bescheinigung über die Entlassung der Bewohner aus einem Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung;
- eine Mitteilung über die Absicht, ein Zimmer zu verkaufen, mit den Verkaufsbedingungen und dem darin angegebenen Zimmerpreis, die per Einschreiben an andere Eigentümer von Zimmern in einer Wohngemeinschaft gesendet wird (dies ist erforderlich, wenn der Käufer ein Außenstehender und nicht einer von ihnen ist). die Nachbarn);
- der Kaufvertrag;
- ein Auszug aus der vZTA mit Erläuterung;
- Katasterplan der veräußerten Wohnräume;
- Annahmeakt - Übergabe des Zimmers;
- Titeldokumentation für den Raum;
- notariell beglaubigte Erlaubnis zum Verkauf von anderen Eigentümern des Zimmers;
- Erlaubnis der Vormundschaftsbehörde, wenn einer der Eigentümer des zu verkaufenden Zimmers minderjährig ist.
Wenn die Nachbarn den Verkauf des Zimmers verhindern
Komplizierter wird die Situation, wenn die Nachbarn den Verkauf des Zimmers bewusst verhindern oder andere sachliche Gründe vorliegen, die eine Kündigung erschweren (z. B. weil die Nachbarn nicht in dieser Wohngemeinschaft wohnen und nicht auffindbar sind).
Nachbarbesitzer, die aus irgendeinem Grund nicht möchten, dass eines der Zimmer an einen Außenstehenden verkauft wird, können bewusst darauf verzichten, eine schriftliche Mitteilung über den Verkauf des Zimmers zu erhalten. Dementsprechend kann der Verkäufer sein Recht zum Verkauf von Immobilien nicht ausüben, wenn bei Erhalt dieses Dokuments kein Vermerk vorliegt.
Der beste Weg, ein solches Problem zu lösen, besteht darin, zu versuchen (über einen Notar, einen Kurierdienst oder auf andere Weise), die schriftliche Mitteilung zuzustellen. Ist dies nicht möglich, können Sie anstelle eines Kaufvertrags auch einen Schenkungsvertrag abschließen.
Im Rahmen dieses Schemas kann der Verkäufer des Zimmers Folgendes tun:
- Geld vom Käufer erhalten, aber keinen Kauf- und Verkaufsvertrag, sondern einen Schenkungsvertrag abschließen;
- Schließen Sie im Namen eines potenziellen Käufers einen Schenkungsvertrag für nur einen kleinen Teil Ihres Anteils ab und bieten Sie ihm dann als Ihren Nachbarn in einer Gemeinschaftswohnung, der zum vollständigen Eigentümer des Anteils geworden ist, an, das gesamte Zimmer zu kaufen.
Bei Verwendung dieser Schemata ist zu bedenken, dass eine solche Transaktion auf Antrag von Nachbarn als nichtig anerkannt werden kann, obwohl es in diesem Fall für Nachbarn sehr schwierig sein wird, die Scheintransaktion nachzuweisen. Versuchen Sie jedoch, wenn möglich, einen legalen Mechanismus für den Verkauf eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft zu nutzen.
Kommentare (139)
Elena | 10.01.2018
Hallo, mir wurde gesagt, dass man ein Zimmer in einer Dreizimmerwohnung so verkaufen kann: Für 1/100 des Anteils wird ein Schenkungsvertrag erstellt und für den restlichen Anteil dann ein Kauf- und Verkaufsvertrag Muss von einem Notar beglaubigt werden und ist es rentabel, ist es legal, dass mein Mann und ich im gemeinsamen Eigentum wohnen?
Administrator | 17.01.2018
Hallo Elena! Da die Wohnung Ihr gemeinsames Eigentum ist und Ihre Ehe nicht geschieden ist, benötigen Sie für den Verkauf des Anteils die notariell beglaubigte Zustimmung Ihres Ehegatten zum Verkauf des Anteils. Die von Ihnen angegebene Methode zum Verkauf eines Wohnungsanteils entspricht nicht vollständig der geltenden Gesetzgebung. Gemäß den neuesten Änderungen des Gesetzes „Über die Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit“ unterliegen alle Transaktionen zum Verkauf von Anteilen an einer Wohnung der obligatorischen notariellen Beurkundung
Tatiana | 16.05.2018
Hallo, sagen Sie mir bitte, wie kann ich herausfinden, dass die Mieter beschlossen haben, die Wohnung zu einem niedrigeren Preis als dem in der Bekanntmachung angegebenen Preis zu verkaufen?
Administrator | 24.05.2018
Hallo Tatiana! Als Kaufinteressent können Sie bei Rosreestr einen entsprechenden Antrag stellen, da bei Rosreestr der Kaufvertrag unter Angabe des Vertragspreises eingereicht wird.
Swetlana | 24.07.2018
Guten Tag! Sagen Sie mir, welches Gesetz besagt, dass die anderen Nachbarn einer Gemeinschaftswohnung gesetzlich ein Vorkaufsrecht haben, das entfremdete Zimmer zu kaufen?
Administrator | 01.08.2018
Hallo Swetlana! Die Regelung zum Vorkaufsrecht zum Kauf ist im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation enthalten, und zwar in Artikel 250: „Beim Verkauf eines Anteils am Miteigentumsrecht an einen Außenstehenden haben die übrigen Anteilseigner am Miteigentum das Vorrecht.“ -Leerrecht zum Kauf des verkauften Anteils zu dem Preis, zu dem er verkauft wurde, und zu anderen gleichen Bedingungen, außer im Falle des Verkaufs auf einer öffentlichen Versteigerung sowie in Fällen des Verkaufs eines Anteils im Miteigentumsrecht an a Grundstück durch den Eigentümer eines Teils eines Gebäudes oder Bauwerks, das sich auf einem solchen Grundstück befindet, oder durch den Eigentümer von Räumlichkeiten in dem angegebenen Gebäude oder Bauwerk. Der Verkäufer einer Aktie ist verpflichtet, die anderen Miteigentümer schriftlich über seine Absicht zu informieren, seine Aktie an einen Außenstehenden zu verkaufen, und dabei den Preis und die sonstigen Bedingungen anzugeben, zu denen er sie verkauft.“
Evgenia | 06.09.2018
Guten Tag! Verstehe ich richtig, dass der Verkäufer des Zimmers über einen offiziellen („Papier“) Nachweis über die Benachrichtigung der Nachbarn über den Verkauf sowie eine offizielle Ablehnung der Nachbarn verfügen muss (sofern die Beziehungen zu den Nachbarn normal sind)? Oder reicht nur eine notarielle Ablehnung?
Administrator | 21.09.2018
Hallo Evgenia! Die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Erwerb einer Aktie enthalten keine Bedingung für die zwingende Bestimmung einer Verweigerung, sondern nur für das Vorliegen einer Bestätigung der Benachrichtigung anderer Eigentümer über den Verkauf. Um eine Kauf- und Verkaufstransaktion in Rosreestr zu registrieren, benötigen Sie daher notariell beglaubigte Verkaufsmitteilungen, also einen Nachweis über die Benachrichtigung der Eigentümer über den Verkauf in Papierform.
Administrator | 01.10.2018
Hallo Galina! Ja, die diesbezügliche Gesetzgebung der Russischen Föderation schränkt die Rechte des Eigentümers in keiner Weise ein. Darüber hinaus handelt es sich bei der Schenkung um eine unentgeltliche Transaktion und bedarf nicht der Zustimmung anderer Miteigentümer.
Margarita | 30.11.2018
Hallo, ich möchte ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft gegen Barzahlung kaufen. Ich kaufe über eine Agentur. Nach einiger Zeit rief der Makler an und sagte, ich müsse für die Briefe bezahlen, die an die Eigentümer geschickt würden. Soll ich dafür bezahlen? Und sie haben mir eine Vorabvereinbarung angeboten, was ist das?
Administrator | 09.12.2018
Hallo Margarita! Ja, gemäß den Gesetzesänderungen, nämlich den Artikeln 24 und 30 des Bundesgesetzes vom 21. Juli 1997 Nr. 122-FZ „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit“, alle Transaktionen zum Kauf und der Verkauf von Miteigentum unterliegen der obligatorischen notariellen Beurkundung. In Ihrem Fall wurde Ihnen als Käufer angeboten, die Kosten des Verkäufers für die Erstellung notariell beglaubigter Mitteilungen über den Verkauf der Wohnung (Anteile) durch die Verkäufer zu tragen. Die Übernahme dieser Kosten durch eine der Parteien wird durch Vereinbarung geregelt. Sie haben das Recht, die Übernahme dieser Kosten sowie die Zahlung einer Vorauszahlung im Rahmen des Kauf- und Verkaufsvertrags zu verweigern und sich an jede andere Agentur zur Unterstützung von Immobilientransaktionen zu wenden.
Albina | 08.12.2018
Hallo! Meine Nachbarn haben mir mitgeteilt, dass sie ihr Zimmer zu einem bestimmten Preis verkaufen möchten. Jetzt sagen sie, dass sie den Preis falsch verstanden haben. Dass es noch Versorgungsschulden gibt und diese auch beglichen werden müssen. Wenn Sie es nicht möchten, ist ein Drittkäufer zum Kauf bereit. Oder mehr bezahlen. Wir senden Ihnen eine neue Mitteilung. Haben sie recht? Was ist in diesem Fall zu tun?
Administrator | 20.12.2018
Hallo Albina! Ja, leider haben Ihre Nachbarn das Recht, Ihnen einen neuen Bescheid zuzusenden, in dem ein neuer Verkaufspreis für einen Anteil am Wohneigentum festgelegt wird, da ihr Handeln nicht gegen die Bestimmungen des Art. 2 verstößt. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation über die Einhaltung Ihres Vorkaufsrechts.
inga | 18.12.2018
Guten Tag, wenn ich das richtig verstanden habe, muss ich meinen Mitbewohnern eine Benachrichtigung per Post senden. Wenn sie die Nachricht nicht erhalten und nicht geantwortet haben, kann ich sie dann, nachdem ich eine Benachrichtigung per Post erhalten habe, während der Transaktion als Bestätigung ihrer Ablehnung vorlegen?
Administrator | 28.12.2018
Hallo Inga! Befindet sich Ihre Wohnung im Miteigentum, dann unter Berücksichtigung der Gesetzesänderungen vom 2. Juli 2016 (nämlich Änderungen der Artikel 24 und 30 des Bundesgesetzes vom 21. Juli 1997 Nr. 122-FZ „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen mit ihm") müssen Sie Ihren Nachbarn Mitteilungen über den Verkauf der Anteile über einen Notar zukommen lassen, da derzeit alle Transaktionen mit der Veräußerung von Eigentumsanteilen der notariellen Beurkundungspflicht unterliegen (einschließlich Personenmitteilung). das Vorkaufsrecht zum Kauf haben).
Ilona | 20.12.2018
Guten Tag.
Beglaubigen Sie die Ablehnung beim Verkauf einer AKTIE!! Und wenn ich ein eigenes Zimmer mit separatem Privatkonto verkaufe, reicht dann eine schriftliche Mitteilung und die Ablehnung der Nachbarn per Einschreiben aus?
Administrator | 28.12.2018
Hallo Ilona! Handelt es sich bei Ihrem Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung um einen eigenständigen Wohnraum und nicht um einen Miteigentumsgegenstand, ist in Ihrem Fall keine notarielle Beglaubigung erforderlich, um dem Vorkaufsrecht Ihrer Nachbarn gemäß Artikel nachzukommen; Gemäß Artikel 42 des Wohnungsgesetzbuchs der Russischen Föderation und Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation ist ein schriftliches Kaufangebot und eine schriftliche Ablehnung der Nachbarn oder fehlende Antwort innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Benachrichtigung ausreichend.
Irina | 02.01.2019
Hallo, meine Tochter und ich besitzen ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft mit 1/2 Wohnanteil.
Wenn die Nachbarn anderer Zimmer minderjährige Kinder haben, die ebenfalls an der Immobilie beteiligt sind, sollen dann an jede Person, die an der Immobilie beteiligt ist, oder an jedes Zimmer in der Gemeinschaftswohnung ein Benachrichtigungsschreiben gesendet werden? Und ist es dann notwendig, die Bescheide von einem Geburtshelfer beglaubigen zu lassen? Vielen Dank im Voraus.
Administrator | 18.01.2019
Hallo Irina! Wenn der Eigentümer des Zimmers ein minderjähriges Kind ist, wird die Verkaufsmitteilung an den gesetzlichen Vertreter des Kindes (Elternteil) gesendet, in dem der Eigentümer der Immobilie (Kind) angegeben ist. Im Zusammenhang mit den jüngsten Änderungen des Gesetzes Nr. 122-FZ „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit“ werden alle Mitteilungen über den Verkauf von Anteilen an einer Gemeinschaftswohnung ausschließlich über einen Notar übermittelt. Daher müssen Sie sich an einen Notar in Ihrer Wohnregion wenden.
Larisa | 27.01.2019
Guten Tag! Mein Vater lebt in einer Zweizimmerwohnung. Gemeinschaftswohnung. Der Besitzer des zweiten Zimmers ist vor zehn Jahren gestorben, in dem Zimmer ist niemand registriert, aber der Enkel des ehemaligen Besitzers lebt. Wir wollen unser Zimmer verkaufen. Sollten wir vor dem Verkauf die Zustimmung unseres Nachbarn einholen? Die Zimmer sind privatisiert. Danke.
Administrator | 05.02.2019
Hallo Larisa! Wenn nach dem Tod Ihrer Nachbarin einer ihrer Verwandten das Erbrecht eingetreten ist und die Immobilie nicht als Pfändung anerkannt wurde, müssen Sie sich an einen Notar wenden, um die Mitteilung über den Verkauf Ihrer Anteile an der Immobilie in der richtigen Reihenfolge zu senden zur Wahrung des Nachbarkaufrechts gemäß Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.
Tatiana | 15.02.2019
Guten Tag. Bitte klären Sie den Unterschied zwischen Anteilen am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die Normen von 122-FZ angewendet werden (Benachrichtigung erfolgt durch einen Notar) und wenn es sich bei dem Raum um einen unabhängigen Wohnraum handelt, der kein Gegenstand des Miteigentums ist, wenn dies ausreicht ein Kaufangebot senden. Auf welchen der Fälle trifft das folgende Beispiel zu: Mein Mann und ich haben in Wohneigentum ein Zimmer von 20 Metern (im Formular 7/9 erscheint es als separates Objekt - im Abschnitt Merkmale der bewohnten Räume), in den Unterlagen von jedem erscheint ein Anteil von 10/35, d.h. Filmmaterial von jedem, aber im Hinblick auf die gesamte Wohnfläche?
Und sind die oben aufgeführten Dokumente erforderlich, wenn das Zimmer (das meines Mannes und meine Anteile) an einen der Eigentümer der anderen Anteile verkauft wird?
Danke!
Administrator | 26.02.2019
Hallo Tatiana! Handelt es sich bei dem Raum laut Unterlagen um einen eigenständigen Wohnraum und Sie sind nicht Miteigentümer, so gelten die Bestimmungen des Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation über die Ausübung des Vorkaufsrechts. In Ihrem Fall sind Sie und Ihr Mann Miteigentumsbeteiligte, daher müssen Sie über einen Notar notariell beglaubigte Mitteilungen über den Verkauf Ihres Zimmers an Ihre Nachbarn senden.
Irina | 08.03.2019
Guten Tag.
Bitte teilen Sie mir mit, dass ich ein privatisiertes Zimmer mit gemeinsamer Unterbringung im Rahmen eines Schenkungsvertrags verkaufen möchte. Welchen Mindestpreis kann ich für ein Zimmer angeben, damit der Käufer (Beschenkte) weniger Steuern zahlt? Der Katasterwert der Räumlichkeiten beträgt 456.000 Rubel. Vielen Dank im Voraus.
Administrator | 20.03.2019
Hallo Irina! Die Bestimmungen der Abgabenordnung der Russischen Föderation über die Steuerbefreiung beim Verkauf einer Wohnung im Wert von weniger als 1 Million Rubel gelten nicht für Transaktionen, die durch den Abschluss eines Immobilienspendevertrags formalisiert werden. Gemäß der geltenden Gesetzgebung ist jeder Beschenkte, der kein naher Verwandter des Schenkers ist, verpflichtet, eine Steuer in Höhe von 13 % des Wertes der gespendeten Immobilie zu zahlen. Somit errechnet sich für Ihre Empfänger der Steuerbetrag aus dem Wert der gespendeten Immobilie (in Ihrem Fall dem Katasterwert des Zimmers).
Swetlana | 17.03.2019
Guten Tag! Ich war mit meinem Sohn in einem städtischen Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung angemeldet, habe 2012 geheiratet und 2013 habe ich mit meinem Sohn ein Zimmer für zwei Personen privatisiert. Der Mann hatte mit diesem Zimmer nichts zu tun, jetzt wollen wir das Zimmer verkaufen, brauchen wir dafür die Zustimmung des Mannes?
Administrator | 01.04.2019
Hallo Swetlana! Gemäß Art. 36 des Familiengesetzbuches der Russischen Föderation, Vermögen, das jedem Ehegatten vor der Ehe gehörte, sowie Vermögen, das einer der Ehegatten während der Ehe als Schenkung, durch Erbschaft oder durch andere unentgeltliche Transaktionen erhalten hat (das Vermögen jedes Ehegatten). ), ist sein Eigentum. Somit ist die Zustimmung des Ehegatten für den Verkauf des Zimmers nicht erforderlich.
Elena | 31.03.2019
Guten Tag. Wir möchten ein Zimmer in einer Zweizimmerwohnung verkaufen; unser Nachbar wohnt in einer anderen Region und hat seit vielen Jahren nicht auf Briefe geantwortet. Was ist unsere Lösung? Eine Notarerklärung erstellen und 1 Monat warten?
Administrator | 10.04.2019
Hallo Elena! Im Zusammenhang mit Änderungen der Artikel 24 und 30 des Bundesgesetzes vom 21. Juli 1997 Nr. 122-FZ „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit“ müssen Sie einen Anteil an der Wohnung verkaufen Senden Sie Ihrem Nachbarn über einen Notar an einer Ihnen bekannten Adresse eine Mitteilung über den Verkauf der Aktie. Wenn die Kündigung nach einem Monat zurückgegeben wird, können Sie Ihre Aktie frei an einen Dritten verkaufen und eine solche Transaktion bei Rosreestr anmelden, da das Vorkaufsrecht des Nachbarn zum Kauf einer Aktie in diesem Fall nicht verletzt wird.
Irina | 03.04.2019
Guten Tag. Ich kann den Unterschied zwischen Anteilen am gemeinschaftlichen Eigentum nicht unabhängig bestimmen. Wann ist eine Notarbeurkundung notwendig und wann reicht der Versand per Post aus? Dreizimmer-WG, in der zwei Familien wohnen. Eine Familie hat 1 Zimmer im gemeinsamen Besitz für 3 Personen, jeweils 1/3, und eines davon ist ein Kind im Alter von 14-15 Jahren. Die zweite Familie besitzt 2 Zimmer, 1/2 in jedem Zimmer. Dem Auszug aus dem Unified State Register of Real Estate nach zu urteilen, wird der Auszug für jedes Zimmer separat erstellt und jedes Zimmer hat eine eigene Katasternummer. Wenn Eigentümer von 2 Zimmern ihre Zimmer verkaufen möchten, wie sollten sie dies ihren Nachbarn ordnungsgemäß über einen Notar mitteilen oder reicht ein Brief mit einer Bestandsaufnahme und einer Benachrichtigung aus? Danke im Voraus für Ihre Antwort.
Administrator | 21.04.2019
Hallo Irina! Die Bestimmungen des Artikels 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation über das Vorkaufsrecht und die Notwendigkeit der Übermittlung von Mitteilungen durch einen Notar gelten nur beim Verkauf einer Aktie an einen Außenstehenden. Erfolgt der Verkauf einer Aktie an einen Miteigentümer (Nachbarn), erfolgt keine Benachrichtigung an andere Eigentümer. Wenn die Eigentümer ihren Anteil an einen Außenstehenden verkaufen möchten, müssen Sie an jeden Eigentümer Mitteilungen über einen Notar senden, und zwar: Mitteilungen werden nicht an die Wohnräume (Zimmer), sondern an den Namen des Eigentümers gesendet. Ist der Eigentümer minderjährig, kann die Mitteilung an seinen gesetzlichen Vertreter gerichtet werden.
Olga | 05.04.2019
Guten Tag!
Bitte sagen Sie mir: Wir verkaufen ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft. Mehrere Räume sind Eigentum des Staates, das heißt, sie sind nicht privatisiert. Muss auf diese Räume verzichtet werden? Und wenn ja, von wem kann man sie bekommen?
Danke.
Administrator | 21.04.2019
Hallo Olga! In diesem Fall müssen Sie eine notariell beglaubigte Mitteilung an den Eigentümer senden. Wenn die Räume in einer Gemeinschaftswohnung einer Gemeinde gehören, können Sie sich an die Abteilung für Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen der Stadtverwaltung Ihres Wohnsitzes wenden. Meldungen werden auch an die Abteilung für Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen der Verwaltung gerichtet.
Irina | 16.04.2019
Guten Tag! Es kam zu einer Situation, in der die Nachbarn das Zimmer ohne meine Zustimmung verkauften. Wo kann ich beginnen, die Transaktion und den Kauf meinerseits zu stornieren? Vielen Dank im Voraus!
Administrator | 29.04.2019
Hallo Irina! Gemäß Art. 168 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation können Sie diese Transaktion aufgrund einer Verletzung Ihres Vorkaufsrechts für ungültig erklären. Die Anerkennung von Transaktionen als ungültig ist nur vor Gericht möglich. Daher müssen Sie sich mit der entsprechenden Klageschrift und Unterlagen an das Bezirksgericht wenden. Diese Kategorie von Rechtsstreitigkeiten ist recht komplex, daher sollten Sie sich an einen Anwalt oder Anwalt wenden, um vor Gericht qualifizierte Rechtshilfe zu erhalten.
Olga | 23.04.2019
Danke! Ich habe Informationen gefunden, dass es in St. Petersburg anscheinend keinen Grund gibt, Absagen zu erhalten, wenn das Zimmer dem Staat gehört. In St. Petersburg scheint es eine Art Gesetz zu geben. Sagen Sie mir, stimmt das? Konkrete Informationen zu diesem Gesetz konnte ich nicht finden.
Administrator | 08.05.2019
Hallo Olga! Gemäß der Anordnung des Stadder Verwaltung von St. Petersburg vom 16. April 1999 N 595-r (in der Fassung vom 23. März 2001) „Über den Verzicht auf das Vorkaufsrecht zum Erwerb einer Aktie.“ im Recht des gemeinsamen Eigentums“ wurde die Liste der Immobilienobjekte im Wohnungssektor genehmigt, die sich im gemeinsamen Eigentum befinden, wobei einer der Teilnehmer die Russische Föderation oder St. Petersburg ist, deren Anteile veräußert werden Die Entschädigung bedarf der Zustimmung des Ausschusses für die Verwaltung des Stadteigentums von St. Petersburg. Wenn Ihre Wohnadresse also nicht auf der Liste steht, müssen Sie die Verwaltung von St. Petersburg nicht über den Verkauf Ihres Anteils informieren.
Ljudmila | 26.04.2019
Guten Tag. 2016 wollte ich mein Zimmer verkaufen. Ich habe notariell beglaubigte Mitteilungen an andere Eigentümer und persönliche Verweigerungen des Vorkaufsrechts durch den Notar gesendet. Im Moment ist das Zimmer nicht verkauft. Sagen Sie mir bitte, ob es notwendig ist, die Absagen der Nachbarn erneut einzuholen und neue Benachrichtigungen zu senden.
Administrator | 08.05.2019
Hallo Lyudmila! Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation über das Vorkaufsrecht sowie andere Vorschriften sehen keine bestimmte Gültigkeitsdauer der Verkaufsanzeige vor. Die von Ihnen gesendete Mitteilung gilt als gültig, sofern sich die in der Mitteilung angegebenen Bedingungen der Transaktion nicht geändert haben. Wenn sich die Bedingungen der Transaktion Ihrerseits nicht ändern, müssen keine neuen Benachrichtigungen gesendet werden.
„Mikroapartments sind die Hölle aus der Dose. Selbst für ein junges Paar ist es unrealistisch, dort zu leben“, sind sich CIAN-Experten sicher.
Das Produkt der Krise sind kleine Wohnungen bis 25 Quadratmeter. m - sie sind bereit zu bauen und zu kaufen. Aber „bezahlbarer Wohnraum“ und „würdiger Wohnraum“ seien zwei verschiedene Dinge, warnen Experten.
Die Behausung wies keine Anzeichen einer anständigen Behausung auf, der Aufzug hielt beispielsweise nur in jedem 3. Stockwerk
Ilja Maschkow Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Designer der Region Moskau
In den 1960er Jahren wurden 2.870 Familien im Pruitt-Igoe-Gebiet in den Vereinigten Staaten umgesiedelt. Die Unterkünfte waren einfach klein, obwohl dies nicht das einzige Problem in der Gegend war. Erschwerend kam hinzu, dass die dicht besiedelte Wohnanlage über keine Infrastruktur verfügte und die soziale Zusammensetzung zunächst ungünstig war – hierher wurden einkommensschwache Familien aus Slums umgesiedelt. „Die Wohnungen wiesen, ehrlich gesagt, keine Anzeichen von Anständigkeit auf – zum Beispiel hielt der Aufzug nur in jedem dritten Stock“, sagt Ilya Mashkov, Vorstandsvorsitzender des Verbands der Designer der Region Moskau. „Bereits zehn Jahre nach der Fertigstellung von Pruitt-Igoe reagierten die Polizeibeamten dort nicht mehr auf Anrufe und die Nichtzahlung von Stromrechnungen verursachte zahlreiche Unfälle. Nur 16 Jahre nach dem Bau wurde beschlossen, den Block abzureißen.“
„Die Geschichte, die sich in den 60er Jahren in der Region Pruitt-Igoe in den USA abspielte, lässt uns vor jeder Entwicklung misstrauisch werden, bei der das Konzept des „würdigen Wohnens“ vollständig durch das Konzept des „bezahlbaren Wohnens“ abgedeckt wird“, fährt der Architekt fort.
„Kleine Familien“: „Warum so Ma..?“
Für Mikroapartments - Studios bis 25 qm. m - „Gostinki“, „Kleinfamilie“ und ihre Analoga machen mittlerweile 2,3 % des Gesamtangebots auf dem Moskauer Markt aus, sagt Alexey Popov, Leiter des CIAN-Analysezentrums. Der größte Anteil dieser Wohnungen entfällt auf Wohnanlagen in Neu-Moskau – 3,5 %, in den alten Grenzen Moskaus – 1,4 %, in der Region Moskau – 2,7 %.
„Gostinki“ bezeichnet eine kleine Einzimmerwohnung oder ein Zimmer mit Küchennische und Bad mit einer Fläche von bis zu 24 Quadratmetern. M.
„Kleine Familie“ ist eine Einzimmerwohnung mit kleiner Fläche, die mit der Fläche einer typischen Einzimmerwohnung (29-40 qm) übereinstimmen kann; Kleinfamilien mit reduziertem Zimmerangebot haben eine Fläche von 21-26 Quadratmetern. M.
Mikrowohnungen sollten von kleinen Wohnungen unterschieden werden, betont Popov. Letztere verfügen über kleine Räume, enge Flure und niedrige Decken, die Gesamtfläche der Wohnung ist jedoch nicht begrenzt. In den 1970er Jahren wurden in Plattenhäusern kleinteilige 4-Zimmer-Wohnungen mit einer Fläche von weniger als 60 Quadratmetern konzipiert. M.
Damals haben die Designer an allem gespart und im wahrsten Sinne des Wortes zentimetergenau berechnet, wie sich auf minimaler Fläche ein Maximum an Funktionszonen unterbringen lässt. Die Grundrisse der „Chruschtschow“, wie sie heute etwas verächtlich genannt werden, basierten auf einer ernsthaften Untersuchung aller möglichen Alltagssituationen in der sowjetischen Familie. Das heißt, die Fünf-Meter-Küche in den Projekten entstand nicht nur, weil Platz gespart werden musste, sondern auch, weil diese Mindestfläche es ermöglichte, alle notwendigen Aktionen in der Küche für die Zubereitung von Frühstück, Mittag- und Abendessen durchzuführen sowie zur Ernährung der Familie. „Solche Räume waren immer noch funktionaler als 20-Meter-Räume“, bemerkt Popov.
Die Wohnungsfläche in Neubauten ist deutlich bescheidener als in den Chruschtschow-Bauten der 50er und 60er Jahre. Laut CIAN-Statistik gibt es „Hotels“ mit einer Größe von 11 Quadratmetern. m und sogar 8-10 qm. M.
Heute kehrt der kleinteilige Wohnungsbau zurück, und die Fläche der Wohnungen in Neubauten ist viel bescheidener als in den Chruschtschow-Gebäuden der 50er und 60er Jahre (typische Merkmale einer Einzimmerwohnung in einem fünfstöckigen Gebäude sind 28). -33 qm). Und anders als zu Sowjetzeiten gibt es heute keinen einheitlichen Standard, der mögliche Optionen für Flächen und Grundrisse regelt. Der Markt ist ein Markt, Käufer stimmen mit Rubel ab – und Entwickler sind motiviert, anzubieten, was sie nehmen.
Laut CIAN-Statistik gibt es auf dem Immobilienmarkt Grundstücke mit einer viel kleineren Fläche – 11 Quadratmeter. m und sogar 8-10 qm. m. Grundsätzlich handelt es sich um Zweitmarktangebote, die sich überwiegend in den ersten Stockwerken von Wohngebäuden befinden und meist durch Sanierungen entstehen, die durch die Verlegung von Nassbereichen in andere Stockwerke nicht möglich sind.
Der Wunsch der Entwickler, „TV-Boxen“ zu entwickeln, wie es ein Entwickler ausdrückte, ist verständlich. Sie streben danach, die Schwelle für den Eintritt in den Markt für Neubauten zu minimieren, um diejenigen anzulocken, die zuvor Wohnungen gemietet haben. Manchmal diktieren die Merkmale des Gebäudes dieses Format (beim Umbau eines Hotels oder einer Herberge), kommentiert Alexey Popov.
„Das Bett passt nicht“
„Für mich ist der Kauf eines 18-Meter-Studios ein riesiges Ereignis, das eine neue Ebene erreicht“, sagt die 27-jährige Anna, eine Reisebüromitarbeiterin, die seit 8 Jahren in Moskau arbeitet. „Natürlich ist es unrealistisch, dass eine Familie oder gar ein Paar in einer solchen Wohnung lebt, aber sobald man die Immobilie hat, ist es einfacher, weitere Schritte zu unternehmen.“
In einer solchen Wohnung mit einer Familie oder sogar einem Paar zu leben, ist unrealistisch
Anna Studiokäufer
„Ich wäre vorsichtig mit den Beschreibungen der Entwickler“, sagt Nikolai, ein Vermarkter. – Die Hauptfalle sind die Layouts, die Ihnen der Entwickler zeigt. Alles ist in Ordnung, aber die tatsächlichen Abmessungen von Objekten können nach der Erfahrung meiner Frau und mir um 20 % kleiner ausfallen als auf dem Plan eingezeichnet. Dadurch kann das Bett dort, wo ein Durchgang zu einem anderen Bereich des Raumes geschaffen wird, einfach an der Wand ruhen.“
Wo ein Durchgang zu einem anderen Bereich des Zimmers besteht, kann das Bett einfach an die Wand gestellt werden
Nikolay Käufer
„Kleine Wohnungen haben ein Hauptproblem – die Ergonomie: Wie man alles, was man zum Leben braucht, auf kleinem Raum unterbringt“, stimmt Nikita Malikov, Architekt und Gründer des Architekturbüros Nikita Malikov, zu. – Und das ist auch ein Problem für den Architekten. Wenn das Ziel des Bauträgers ein absolutes Maximum an Wohnungen auf minimaler Fläche ist, muss man nicht über die Bequemlichkeit der Grundrisse sprechen. In jedem Fall handelt es sich dabei um typische längliche „Hotelzimmer“.
Es ist möglich, ein gutes Mini-Studio-Projekt zu machen, sowohl hinsichtlich der Ergonomie als auch des Designs. Das Paradoxe ist jedoch, dass es teurer sein kann als ein geräumiger Drei-Rubel-Schein. Allein mit guter Ergonomie sei es jedoch unmöglich, eine einheitliche Studioetage zu schaffen, fügt der Architekt hinzu. Dies ist kein Studentenwohnheim, hier werden zu viele unterschiedliche Menschen leben, jeder mit seinen eigenen Bedürfnissen und jeder braucht seine eigene Aufteilung. Nun, ein Studio für ein Paar sei im Allgemeinen ein Mythos, da ist sich Malikov sicher: „Zwei Menschen können nicht bequem in einer Wohnung leben, in der es keinen Ort gibt, an dem man sich vor den Blicken des anderen verstecken kann.“ Auch wenn es sich um enge Menschen handelt, brauchen sie persönlichen Freiraum.“
Die Ansprüche eines modernen Menschen passen nicht in eine Fläche von 25 Quadratmetern. m, ganz zu schweigen von 10 qm. M
Ruslan KirnichanskyArchitekt, Raummanagementspezialist
Hölle aus der Dose
„Studiowohnungen sind die Hölle“, sagt Ruslan Kirnichansky, Architekt und Raumorganisationsspezialist. „Die Anforderungen eines modernen Menschen passen nicht auf eine Fläche von 25 Quadratmetern.“ m, ganz zu schweigen von 10 qm. m. Wir berücksichtigen: Schlafzimmer (mindestens 12 m², immer mit Fenster, dies ist für einen gesunden Schlaf notwendig), Wohnküche (mindestens 20 m²), Badezimmer (4 m² reichen für eine kompakte Ausstattung). ), plus Flur, – über dieses Filmmaterial sind wir schon weit hinausgegangen, aber wenn es sich um eine Familie mit Kindern handelt, brauchen wir mindestens ein Kinderzimmer.
Auf Wunsch besteht die Aufgabe darin, einen komfortablen Innenraum von 25 Quadratmetern einzurichten. m ist lösbar, bemerkt Kirnichansky, aber es werden die Dienste eines professionellen Designers benötigt, der eine Planungslösung auswählt, die richtige Zonierung vornimmt und umwandelbare Möbel für ein bestimmtes Studio entwickelt. Ein solches Projekt ist kompliziert, es wird viel kosten: „Wenn das Studio nicht in der Stoleshnikov Lane liegt, ist es, als würde man eine Lada-Limousine mit 95-Benzin tanken“, fasst er zusammen.
Der Vorteil einer so kleinen Immobilie ist der Preis, der Mindestpreis beginnt bei 1 Million. Für dieses Geld kann man allerdings nur sehr weit von Moskau entfernt wohnen – in Novy Stupin. In der nächstgelegenen Region und Moskau ist die Preisspanne extrem breit: ab 2,3 Millionen Rubel. bis zu fast 7 Millionen Rubel, aber die Auswahl ist groß: vom Economy-Class-Zimmer bis zum Studio mit Blick auf das historische Zentrum in einer High-Budget-Immobilienklasse.
Offtopic
Mikroapartments werden in 30 Wohnkomplexen in Moskau, in 9 Wohnkomplexen in Neu-Moskau und in 66 Wohnkomplexen in der Region Moskau präsentiert. Die Preisspanne bei Mikroapartments ist durchaus spürbar. In Moskau, innerhalb der alten Grenzen, liegen die teuersten Angebote bei 6,96 Millionen Rubel. - im Wohnkomplex Vander Park in Kuntsevo und 6,58 Millionen Rubel. in der Wohnanlage „Presnensky Val 21“ im Zentralverwaltungsbezirk. Die günstigsten Angebote in Moskau innerhalb der alten Grenzen sind 2,32 Millionen in der Wohnanlage Clever Land, 2,42 Millionen in der Wohnanlage Zhemchuzhina Zelenograd. In der Region Moskau ist ein vierfacher Unterschied zu beobachten – die teuersten Mikroapartments (4,29 Millionen Rubel im Wohnkomplex Novokosino-2), die erschwinglichsten (1 Million Rubel im Wohnkomplex Novoye Stupino).
Von „Hotels“ bis zum Abriss
Der große Anteil der „kleinen Familien“- und „Hotel“-Hotels in der Region ist mit Problemen behaftet, die schwerwiegender sind als überdimensionierte Durchgänge zu den Zimmern.
Eine Verschärfung der Situation in Gebieten mit kleinen „Müllwohnungen“ außerhalb der Moskauer Ringstraße ohne entsprechende Infrastruktur und ohne Kommunikation mit der Stadt sei durchaus möglich, sagt Sergei Pereslegin, Architekt und Partner des Architekturbüros Kleinewelt Architekten.
Es ist möglich, dass das Problem einiger Gebiete in der Nähe von Moskau im Laufe der Zeit auf die gleiche Weise gelöst werden muss wie im Westen – durch die Zerstörung von Vierteln, die zu Enklaven der Kriminalität geworden sind
Sergey PeresleginArchitekt, Partner des Architekturbüros Kleinewelt Architekten
Das Problem besteht darin, dass solche Wohnungen aufgrund der Billigkeit oft aktiv von privaten Investoren gekauft werden – anschließend ist es ziemlich schwierig, sie weiterzuverkaufen, „und das Leben in solchen Wohnungen ist unbequem, daher werden Wohnungen an die anspruchslosesten Mieter vermietet.“ Meistens sind es nicht sehr wohlhabende Besucher“, sagt der Experte. „Die Nachbarn, die ursprünglich nicht ausziehen wollten, beschließen dennoch, die unbequem gewordene Gegend zu verlassen; ihr Platz wird auch von Neuankömmlingen usw. eingenommen“, sagt Sergei Pereslegin. „Es ist möglich, dass das Problem einiger Gebiete in der Nähe von Moskau im Laufe der Zeit auf die gleiche Weise gelöst werden muss, wie es im Westen getan wurde – durch die Zerstörung von Vierteln, die sich in Enklaven der Kriminalität verwandelt haben.“
„Das völlige Streben nach billigen Wohnungen und die Vernachlässigung der sozialen Infrastruktur sowie das Fehlen einer ausgewogenen und nachhaltigen Entwicklung können zu einer Wiederholung der traurigen Geschichte führen“, stimmt Ilja Maschkow zu.
Die Minimierung des Platzbedarfs verwirrt nicht nur Käufer, sondern auch die Entwickler selbst. „Fläche bis zu 25 qm.“ m ist das wirkliche Minimum, sagt Pavel Bryzgalov, Direktor für strategische Entwicklung bei FGC Leader. – Es sollte nicht viele solcher Aufnahmen im Projekt geben. Ihre Aufgabe besteht zunächst darin, das Angebotsspektrum zu erweitern.“ Darüber hinaus besteht das größte Interesse der Käufer an Wohnungen mit einer Grundfläche von 24,5 m². m – in diesem Bereich können Sie, ohne auf Komfort zu verzichten, eine Küchennische und lebensnotwendige Möbel platzieren“, stimmt Yulia Ivanova, Leiterin des Analysedienstes von NDV-Real Estate, zu. Das Unternehmen hatte einen Fall, in dem eine Vergrößerung der Atelierfläche im Wohnkomplex Krasnogorsky die Nachfrage steigerte.
Es macht keinen Sinn, den Anteil kleiner Wohnungen zu erhöhen, sagt Natalya Shatalina, Generaldirektorin des Unternehmens Miel-Novostroiki, da der Markt mittlerweile recht stabil sei. Ihrer Meinung nach wird der Trend zur Platzminimierung allmählich der Vergangenheit angehören.
Der Artikel verwendet das Foto „Kleines Studio-Apartment. Innenarchitektur"
Das Verfahren zum Verkauf eines Zimmers in einem Wohnheim unterscheidet sich nicht vom Verfahren zum Verkauf anderer Wohnimmobilien, hat jedoch seine eigenen Nuancen, die berücksichtigt werden müssen, damit der erfolgreiche, gewinnbringende und schnelle Verkauf des Zimmers nicht schwierig sein wird.
Wo soll ich anfangen?
Für ein zum Verkauf stehendes Wohnheimzimmer müssen Sie zunächst alle Unterlagen zusammentragen:
- Eigentumsurkunde;
- ein Auszug aus dem Hausbuch;
- ein Dokument, das die Tatsache bestätigt, dass der Verkäufer Eigentümer der Räumlichkeiten ist;
- eine Kopie des persönlichen Kontos, wenn die Zahlung per Banküberweisung erfolgt;
- eine Bescheinigung der Verwaltungsgesellschaft, die bestätigt, dass auf den Stromrechnungen keine Schulden bestehen;
- Erlaubnis der Vormundschaftsbehörde, wenn im Zimmer eine behinderte Person oder ein minderjähriges Kind angemeldet ist;
- Sonstige Unterlagen.
Die Registrierungs-, Katasterkammer oder BTI ist für die Erstellung aller erforderlichen Unterlagen verantwortlich. Da einige Dokumente innerhalb von 5 bis 30 Tagen ausgestellt werden können, ist es besser, sie sofort nach der Entscheidung zum Verkauf des Zimmers abzuholen.
Wenn das Wohnheimzimmer nicht privatisiert ist, empfiehlt es sich, dieses Verfahren durchzuführen, da es sonst bei der Transaktion zu Problemen kommen kann, die vor Gericht geklärt werden müssen.
Beginnen wir mit der Suche nach einem Käufer
Am besten überlassen Sie den Verkauf eines Wohnheimzimmers einem Immobilienmakler. Er hilft Ihnen dabei, die Immobilie schnell und gewinnbringend zu verkaufen, kümmert sich zudem um alle organisatorischen Belange und begleitet die Transaktion rechtlich. Der einzige Nachteil der Zusammenarbeit mit einem Makler besteht darin, dass Sie für seine Dienste einen bestimmten Prozentsatz des für das Zimmer erhaltenen Betrags zahlen müssen. Sie können auch versuchen, Ihr Wohnheimzimmer selbst zu verkaufen. In diesem Fall ist es notwendig, eine Anzeige zu erstellen und diese in den Medien sowie im Internet zu veröffentlichen. Machen Sie bei Tageslicht aus günstigen Winkeln Fotos vom Raum. Und Sie können beispielsweise damit beginnen, Anzeigen für den Verkauf eines Zimmers zu schalten.
Vorbereiten des Wohnheimzimmers für die Vorführung
Bevor das Zimmer dem Käufer gezeigt wird, muss es ordnungsgemäß vorbereitet werden:
- Es wird empfohlen, Möbel aus dem Raum zu entfernen, da dies den Raum optisch vergrößert.
- wenn möglich, ist es am besten, kostengünstige Schönheitsreparaturen am Raum vorzunehmen;
- Wenn ein Balkon vorhanden ist, muss dieser von Schutt und Müll befreit werden, damit der Käufer die Aussicht ungehindert genießen kann.
- Bringen Sie das gemeinsame Badezimmer und die Küche in Ordnung, reparieren Sie sie bestenfalls.
Der beste Zeitpunkt, ein Wohnheimzimmer zu zeigen, ist, wenn Ihre Nachbarn bei der Arbeit sind. Übermäßiges Gedränge kann einen potenziellen Käufer „abschrecken“.
Beginnen wir mit der Dokumentation der Transaktion
Und so ist ein Käufer gefunden, die Bedingungen für die Räumung des Zimmers, der Endpreis dafür und die Zahlungsmodalitäten vereinbart. Es bleibt nur noch, den Zeitpunkt der Transaktion zu bestimmen und nach der Geldüberweisung einen Kaufvertrag mit einem Notar auszuarbeiten. Jeder kann sich an einen Notar wenden; es empfiehlt sich, zunächst alle Fragen mit ihm abzustimmen. An diesem Punkt kann das Verfahren zum Verkauf eines Wohnheimzimmers als abgeschlossen betrachtet werden.
In Krisenzeiten sind teure Wohnungen schwer zu verkaufen, während preisgünstige Wohnungen – Zimmer für kleine Familien – wie warme Semmeln ausverkauft sind. Wenn Sie sich fragen, wie Sie ein Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung verkaufen können, studieren Sie jetzt die Feinheiten des Verkaufs, um nicht vorschnell Fehler zu machen. Und denken Sie daran Sie können ein Zimmer nur verkaufen, wenn Sie über ein Zertifikat verfügen.
Was ist eine Gemeinschaftswohnung?
Nach der Revolution beschäftigten sich die Behörden mit der Umverteilung des Eigentums. Da die Bauern von gestern auf der Suche nach einem neuen Leben aus Dörfern und Dörfern abwanderten, war städtischer Wohnraum Mangelware. Um das Problem der Umsiedlung der Menschen zu lösen, wurden Nachbarn in die Wohnungen eingezogen. Dadurch wohnte nicht eine Familie, sondern mehrere in der Wohnung, jede in einem eigenen Zimmer.
Und heute gibt es solche Wohnungen. Die Besonderheit von Gemeinschaftswohnungen besteht darin, dass sich deren Räume im privaten (bzw. kommunalen) Eigentum befinden und die Gemeinschaftsräume (Küche, Bad, Flur) im Miteigentum sind.
Ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft ist ein isolierter Raum, in dem eine Familie (oder eine einzelne Person) lebt. Darüber hinaus wurde jedes Zimmer einzeln erworben – es wurde von der Gemeinde gekauft, geschenkt, geerbt oder gemietet.
Erinnerung.
Ein privatisiertes Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung gibt dem Eigentümer nicht nur das Recht, darin zu wohnen, sondern auch die Gemeinschaftsräume zu nutzen. Beim Verkauf eines Zimmers geht das Eigentum daran und der Anteil an den Gemeinschaftsräumen auf den Käufer über.
Verkauf eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung, Zustimmung der Nachbarn
Wenn eine Person beabsichtigt, einen Anteil an einer Immobilie zu verkaufen, ist sie gemäß den Bestimmungen des Artikels 250 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet, anderen Miteigentümern den Kauf des Anteils anzubieten. Dabei handelt es sich um das sogenannte Vorkaufsrecht
.
Es besteht in Bezug auf eine Gemeinschaftswohnung, denn auch wenn Sie Eigentümer eines bestimmten Zimmers und nicht eines Wohnanteils sind, besitzen Sie standardmäßig auch einen Anteil am Recht auf Gemeinschaftsräume.
Aber seit Zimmer in Gemeinschaftswohnungen können unterschiedliche Status haben (privat und kommunal) stellt sich die berechtigte Frage: Ist die Zustimmung der von der Sozialmiete lebenden Nachbarn erforderlich? Da das Zimmer der Gemeinde gehört, hat die Verwaltung als Eigentümerin das Recht, Ihr Zimmer zu kaufen.
Bekanntmachung über den Verkauf eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung
Dies ist ein obligatorisches Dokument, das im Verkaufsverfahren enthalten ist. Es besteht keine Notwendigkeit, es jemandem zu zeigen, aber Sie müssen es behalten. Es muss in Übereinstimmung mit den Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches erstellt werden:
- Beschreiben Sie, was der Verkäufer besitzt und auf welcher Grundlage;
- Geben Sie den Preis des Zimmers an (nicht niedriger als der Preis, für den Sie verkaufen möchten);
- Geben Sie die Verkaufsbedingungen an (z. B. wie viel und wann Sie die Anzahlung überweisen müssen).
Beispielbenachrichtigung.
Als nächstes müssen Sie herausfinden, wem die restlichen Räume in der Wohnung gehören: 
- Sie können bei Rosreestr einen Auszug aus dem Staatsregister bestellen – darin sind sowohl die Eigentümer als auch deren Adressen aufgeführt (Sie können auch online auf der Rosreestr-Website bestellen);
- Sie können Ihre Nachbarn um die Vorlage von Dokumenten (Eigentumsbescheinigung oder Sozialmietvertrag) bitten.
Jetzt muss jeder Eigentümer (einschließlich der Gemeinde, wenn das Zimmer eine Sozialmiete hat) ein Kaufangebot per Einschreiben mit Benachrichtigung senden. Wenn nach einem Monat keiner der Nachbarn zustimmt, Ihr Zimmer zu kaufen (schriftlich!), kann es an Fremde verkauft werden.
Wichtig:
Der Preis im Kaufvertrag sollte nicht niedriger sein als der in der Bekanntmachung angegebene Preis, sonst können die Nachbarn die Transaktion gerichtlich für ungültig erklären!
Wenn Sie sicher wissen, dass die Eigentümer in den Zimmern wohnen (aus dem Rosreestr-Auszug oder aus den Dokumenten für die Zimmer) und Sie mit Ihren Nachbarn normale Beziehungen pflegen, können die Mitteilungen persönlich zugestellt werden. Jeder Eigentümer muss unterschreiben und eine Nummer unter den Text schreiben. Nach einem Monat kann das Zimmer verkauft werden.
Unterlagen zum Verkauf eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung
Die Transaktion wird innerhalb von 10 Werktagen in der örtlichen Filiale von Rosreestr oder beim MFC abgeschlossen. Der Registrar muss Folgendes bereitstellen:
- Reisepässe sowohl des Verkäufers als auch des Käufers;
- Zertifikat für das Zimmer;
- notarielle Zustimmung des Ehemannes (der Ehefrau), wenn das Zimmer im gemeinsamen Eigentum steht;
- Kauf- und Verkaufsvertrag (mit Übertragungsurkunde).
Die staatliche Registrierungsgebühr beträgt 2000 Rubel.
So umgehen Sie das Vorkaufsrecht
Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches verpflichtet die Nachbarn nur dann zur Benachrichtigung, wenn ein gemeinsames Eigentum verkauft wird 
Eigentum, jedoch nicht durch Tausch, Schenkung oder Verpfändung. Basierend auf diesen Daten können wir Schlussfolgerungen ziehen:
- Sie können ein Zimmer spenden (jedoch nur an eine zuverlässige Person; wird die Geldüberweisung aufgedeckt, kann die Schenkungstransaktion als vorgetäuscht gelten);
- es für den Rückzahlungsbetrag verpfänden (gemäß den Verpfändungsregeln geht das Pfand in das Eigentum des Gläubigers über, wenn das Geld nicht rechtzeitig zurückgegeben wird);
- Umtausch gegen eine andere Unterkunft mit oder ohne Zuzahlung (sofern Sie mit dieser Option zufrieden sind).
Möglichkeit.
Sie können dies auch tun: Geben Sie dem potenziellen Käufer einen winzigen Anteil am Zimmer, zum Beispiel 1/100. Nach Abschluss der Transaktion wird der Beschenkte Ihr Mitgesellschafter und Sie können ihm den restlichen Zimmeranteil ohne Zustimmung der Nachbarn verkaufen.
Sollte sich der Käufer jedoch als skrupellos erweisen, kann er nach der Registrierung der Schenkung als Eigentümer das Zimmer legal beziehen. Dann muss das Gericht das Eigentum an seinem winzigen Anteil anerkennen und dafür eine Entschädigung zahlen. Und das kostet Zeit und große finanzielle Kosten.
Noch sicherer ist es, den Kauf und Verkauf zu registrieren . Vergessen Sie aber nicht: Bevor Sie ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft an Fremde verkaufen, benachrichtigen Sie Ihre Nachbarn und bewahren Sie die Bekanntmachungen auf.
