Im Rahmen eines Mietvertrags für staatliches und kommunales Eigentum mietet der Mieter Grundstücke, die einer juristischen Person des öffentlichen Rechts gehören. Vertragspartei ist daher immer deren bevollmächtigte Stelle, die das Recht hat, Regelungen zu erlassen, die sich direkt auf den Mietvertrag beziehen. Diese Handlungen können sich auf die Höhe der Miete und das Verfahren zu ihrer Berechnung auswirken.

Wie die Miete festgelegt und geändert wird

Das Verfahren, die Bedingungen und die Bedingungen für die Zahlung der Miete werden von den Parteien im Mietvertrag festgelegt. Wenn sie im Mietvertrag nicht festgelegt sind, wird davon ausgegangen, dass das Verfahren, die Bedingungen und die Bedingungen gelten, die üblicherweise bei der Vermietung ähnlicher Immobilien unter vergleichbaren Umständen angewendet werden (Artikel 614 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Die Parteien können die Höhe der Miete durch Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung ändern. Die Regelung zur Änderung der Miethöhe im Einvernehmen der Parteien gilt, sofern im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (Artikel 614 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Gleichzeitig weisen Mietverträge für staatliche und kommunale Grundstücke Besonderheiten hinsichtlich der Mietpreisregulierung auf.

Der Mietzins im Rahmen eines Mietvertrags für staatliches und kommunales Eigentum kann von den Vertragsparteien oder von der zuständigen Stelle im entsprechenden Rechtsakt festgelegt und geregelt werden. In diesem Fall kann es zu unterschiedlichen Situationen kommen – je nachdem, welche Art von Immobilie Gegenstand des Mietvertrags ist, wie sich die Parteien auf die Vertragsbedingungen geeinigt haben und wann dieser abgeschlossen wurde.

Wenn im Bundesgesetz vorgesehen ist, dass die Miete geregelt ist und ihre Höhe von der zuständigen Stelle festgelegt wird, wird die Höhe der Miete bei Änderung eines solchen Gesetzes automatisch angepasst. Derzeit ist die Miete für Grundstücke, die sich im Staats- und Gemeindeeigentum befinden, auf diese Weise geregelt.

Wenn es kein Bundesgesetz gibt, das die Höhe der Miete regelt, können Rechtsakte einer juristischen Person des öffentlichen Rechts, die die Bedingungen für die Vermietung von Staats- und Gemeindeeigentum festlegen, ihre Höhe nur bestimmen, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vorgesehen ist.

Insbesondere wenn die Parteien des Mietvertrags für staatliches oder kommunales Eigentum angegeben haben, dass die Höhe der Miete oder einer anderen Bedingung angepasst wird, wenn eine Handlung einer juristischen Person des öffentlichen Rechts geändert wird, erfolgt die Änderung der Beziehungen der Parteien automatisch und geschieht auch Eine Änderung des Mietvertrages ist nicht erforderlich.

Wenn die Parteien die Wirkung einer solchen Handlung auf ihre Beziehungen ausgeweitet haben, die Vereinbarung jedoch eine Bedingung enthält, die ihr zunächst widerspricht, wird davon ausgegangen, dass die Parteien dieser Bedingung der Vereinbarung Vorrang eingeräumt haben (Artikel 431 des Bürgerlichen Gesetzbuches von Die Russische Föderation).

Diese Klarstellung wurde vom Plenum des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation in Absatz 20 der Resolution Nr. 73 vom 17. November 2011 „Zu bestimmten Fragen in der Praxis der Anwendung der Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation auf a Mietvertrag“ (im Folgenden als Beschluss Nr. 73 bezeichnet), geändert durch den Beschluss des Plenums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 25. Januar 2013, Stadt Nr. 13.

Ab dem Datum der offiziellen Veröffentlichung des normativen Gesetzes, das die Formel oder das Verfahren zur Berechnung der Miete festlegt, gelten Mietänderungen als dem Mieter mitgeteilt. Allerdings können die Parteien im Mietvertrag vereinbaren, dass der Vermieter dem Mieter Mietzinsänderungen mitteilt. Daher gilt die neue Miete ab dem Zeitpunkt, an dem der Mieter die Mitteilung erhält. Darüber hinaus kann der Mieter über die Medien über Mietänderungen informiert werden (Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes der Wolgaregion vom 24. September 2010 in der Sache Nr. A12-24416/2009).

Frage: Kann die Miete im Rahmen eines Mietvertrags für staatliches und kommunales Eigentum in zwei Teilen festgelegt werden – einer einmaligen Zahlung und einer periodischen Miete?

Antwort: Ja, das kann es.

Die Vorschriften des Artikels 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation verbieten es nicht, die Höhe der Miete auf diese Weise zu bestimmen. Daher kann der Preis im Rahmen eines Mietvertrags aus zwei Teilen bestehen, die beide eine einzige Miete darstellen (Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 18. September 2012 Nr. 5081/12).

In diesem Zusammenhang ist es zulässig, die Höhe der Miete so festzulegen, dass sich die staatliche Regelung nur auf einen oder mehrere Elemente des im Vertrag festgelegten Verfahrens zur Bestimmung der Höhe der Miete beziehen kann. In diesem Fall werden die übrigen Bestandteile des Mietpreises auf der Grundlage des Ergebnisses der Versteigerung ermittelt, es sei denn, dies widerspricht dem nach Bundesrecht festgelegten Verfahren zur Durchführung der Versteigerung.

Somit ist der Teil der Miete nicht geregelt, der gemäß den Bedingungen der Versteigerung für das Recht zum Abschluss eines Mietvertrags zusätzlich zu den regelmäßigen Zahlungen zu zahlen ist und dessen Höhe auf der Grundlage der Ergebnisse ermittelt wird dieser Auktionen (z. B. Artikel 38.2 Absatz 7 des Grundgesetzbuchs der Russischen Föderation).

Gleichzeitig kann die Höhe des anderen Teils der Miete, der gemäß den Bedingungen des infolge solcher Auktionen geschlossenen Mietvertrags periodisch zu zahlen ist, nach den Regeln über die regulierte Miete (Klausel) bestimmt werden 18 der Resolution Nr. 73).

Frage: Wird die Miete geregelt, wenn sie auf der Grundlage der Ergebnisse einer Ausschreibung zum Abschluss eines Mietvertrags für staatliches oder kommunales Eigentum ermittelt wird?

Antwort: Nein, das wird es nicht.

Die Höhe der Miete im Rahmen eines Mietvertrags für staatliches oder kommunales Eigentum ist nicht geregelt, wenn sie auf der Grundlage der Ergebnisse der Ausschreibung zum Abschluss eines Mietvertrags ermittelt wird (Artikel 447 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

In Fällen, in denen auf der Grundlage der Ergebnisse der Ausschreibung der Satz der regelmäßig zu zahlenden Mietzahlungen festgelegt wird (Ausschreibung zur Erhöhung des Mietsatzes), wird die regulierte Miete nicht angewendet (Ziffer 18 des Beschlusses Nr. 73).

Die Parteien können eine Bedingung vereinbaren, unter der der Vermieter die Höhe der Miete einseitig ändert. In diesem Fall ist es für den Mieter wichtig zu prüfen, unter welchen Umständen der Vermieter dieses Recht ausüben kann. Die Differenz zwischen dieser Vertragslaufzeit und der Mietänderung gemäß Berechnungsformel beträgt:

• Bei der Bestimmung der Miete nach einer Berechnungsformel beziehen sich die Vertragsparteien auf den Rechtsakt, der eine solche Formel festlegt, und weisen darauf hin, dass sich die Miete ändert, wenn die in diesem Rechtsakt festgelegte Berechnungsformel geändert wird. Das heißt, Mieter und Vermieter einigten sich im Vertrag auf das Verfahren zur Änderung der Miete nach der im Rechtsakt verankerten Formel;

• Im Falle einer einseitigen Änderung der Miete weisen die Parteien im Vertrag ausdrücklich darauf hin, dass der Vermieter das Recht hat, die Miete einseitig zu ändern. Und eine solche Mietänderung steht nicht zwangsläufig im Zusammenhang mit einem Regulierungsakt. Dabei kann es sich beispielsweise um eine Änderung der Miethöhe entsprechend dem Bericht über die Verkehrswertermittlung der Miete handeln.

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Fallstudie : Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die einseitige Änderung der im Vertrag festgelegten Miete rechtmäßig ist

JSC „X.“ legte beim Gericht Berufung mit einer Erklärung an die Gebietsverwaltung der Föderalen Agentur für Staatseigentumsverwaltung in der Region Krasnojarsk ein, um Bescheide über Mieterhöhungen für ungültig zu erklären.

Das Gericht stellte fest, dass die Parteien des Mietvertrags die Möglichkeit für den Vermieter vorsahen, die Höhe der Miete einseitig auf der Grundlage eines Gutachtens über den Marktwert der Miete zu ändern. Der Vermieter übermittelt dem Mieter innerhalb von 10 Tagen nach Prüfung des Berichts über die Verkehrswertermittlung der Miete eine Mitteilung über die Ergebnisse der neuen jährlichen Verkehrswertermittlung und dient als Grundlage dafür Der Mieter ist verpflichtet, die Mietzahlungen gemäß diesem Bericht zu leisten. Das Gericht kam außerdem zu dem Schluss, dass die tatsächliche Änderung der Miethöhe infolge einer Bewertung ihres Marktwerts keine Änderung der Miethöhe gemäß Artikel 614 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation darstellt. sondern ist die Erfüllung der Vertragsbedingungen.

Da der Mietvertrag also eine Bedingung für den Vermieter enthält, die Miete einseitig zu ändern, ist die Erhöhung der Miethöhe rechtmäßig (Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes des Ostsibirischen Bezirks vom 13. August 2010 in der Sache Nr. A33- 1331/2010, Beschluss des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 10. Dezember 2010 Nr. VAS-16451/10 lehnte es ab, den Fall an das Präsidium des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation zur Überprüfung im Sinne der Aufsicht weiterzuleiten) .

Fast immer bedeutet eine Änderung der Miete eine Erhöhung. Allerdings gibt es auch Beispiele, bei denen eine öffentliche Einrichtung aufgrund bestimmter Umstände (z. B. aufgrund der globalen Finanzkrise) bereit ist, mit dem Mieter eine Vereinbarung über eine vorübergehende Reduzierung der Miethöhe im Rahmen eines unter abgeschlossenen Vertrags abzuschließen Versteigerung. Ein Beispiel hierfür ist der Erlass der Moskauer Regierung vom 30. Dezember 2008 Nr. 1218-PP „Über zusätzliche Maßnahmen der staatlichen Unterstützung für Organisationen und Unternehmen, die Nichtwohnimmobilien in der Immobilienkasse der Stadt Moskau für die Zeit der Stabilisierung vermieten.“ des Finanzsystems.“

Wie oft kann sich die Miethöhe laut Vertrag ändern?

Die Höhe der Miete kann im Einvernehmen der Parteien innerhalb der im Vertrag festgelegten Fristen, höchstens jedoch einmal im Jahr, geändert werden, sofern im Vertrag keine anderen Bedingungen vereinbart sind. Das Gesetz kann andere Mindestbedingungen für die Überprüfung der Miethöhe für bestimmte Arten von Mietverträgen sowie für die Vermietung bestimmter Arten von Immobilien festlegen (Artikel 614 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Diese Regelung ist dispositiv und ermöglicht die Möglichkeit, die Höhe der Miete im Einvernehmen der Parteien jederzeit zu ändern.

So kann im Vertrag sofort festgelegt werden, wie sich die Miete ändert. Beispielsweise kann sich die Höhe der Miete über einen bestimmten Zeitraum auf einen anderen Wert erhöhen (oder verringern), sich dann erneut ändern usw. Eine andere Möglichkeit: Wenn die Parteien zusätzliche Vereinbarungen getroffen haben, um die Höhe der Miete mehrmals innerhalb eines Zeitraums zu ändern Jahr, dann sind alle diese Vereinbarungen gültig und die Miete ändert sich entsprechend. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vertrag selbst eine Bedingung für die Möglichkeit einer solchen Änderung enthält.

Einseitig kann die Höhe der Miete jedoch höchstens einmal im Jahr geändert werden. Auch wenn der Vertrag eine Bedingung enthält, die es dem Vermieter oder Mieter erlaubt, die Miethöhe öfter als einmal im Jahr einseitig zu ändern, ist diese Bedingung ungültig (Ziffer 21 des Beschlusses Nr. 73).

Begründung. Bisher konnte sich die Höhe der Miete höchstens einmal im Jahr ändern, da zwingend vorgeschrieben war, dass die Vertragsbedingungen, die einen festen Mietbetrag vorsahen, oder das Verfahren (Mechanismus) zu seiner Berechnung das ganze Jahr über unverändert bleiben sollten ( Klausel 11 des Informationsschreibens des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 11. Januar 2002 Nr. 66 „Überprüfung der Praxis der Beilegung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Miete“ (im Folgenden als Informationsschreiben Nr. 66 bezeichnet).

In Absatz 21 der Resolution Nr. 73 des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation änderte das Oberste Schiedsgericht der Russischen Föderation jedoch seine Rechtsposition zu dieser Frage und legte die Möglichkeit fest, die Miete jederzeit im Einvernehmen der Parteien zu ändern Häufigkeit, auch mehr als einmal im Jahr.

Das heißt, wenn der Mieter keine Mietpreiserhöhung wünscht, muss er einer Vertragsänderung nicht zustimmen. Die Vertragsbedingungen, die einen festen Mietbetrag vorsehen, oder das Verfahren (Mechanismus) zu seiner Berechnung müssen das ganze Jahr über unverändert bleiben.

Die Regelung zur einseitigen Mietänderung auf Antrag des Vermieters gilt nur für Mietverträge, die für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr oder ohne Angabe einer Frist abgeschlossen werden. Die Höhe der Miete während der Laufzeit des für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr abgeschlossenen Vertrages kann sich nicht ändern (Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes der Wolgaregion vom 2. Juni 2009 in der Sache Nr. A12-15393/2008). .

Für Mieter gibt es noch eine weitere wichtige Garantie. Selbst wenn der Vermieter die Miete einseitig erhöht hat, die Miete jedoch überproportional zur Änderung der durchschnittlichen Marktpreise für die Miete ähnlicher Immobilien in einem bestimmten Gebiet für den entsprechenden Zeitraum gestiegen ist und diese erheblich übertroffen hat, hat das Gericht auf der Grundlage von Absatz 2 der Artikel 10 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation verweigert die teilweise Einziehung von Mieten, die über den durchschnittlichen Marktsätzen liegen (Ziffer 22 der Resolution Nr. 73).

Wenn im Vertrag ein Mechanismus zur Bestimmung der Miete festgelegt ist, muss der Mieter berücksichtigen, dass eine Anpassung der Miethöhe um den Inflationsfaktor oder die Abhängigkeit der Miete vom Wechselkurs keine Änderung der Miethöhe bedeutet , sondern stellt die Ausführung der Vereinbarung dar (Beschluss des Föderalen Antimonopoldienstes des Moskauer Bezirks vom 21. Oktober 2011 in der Sache Nr. A40-95945/10-157-828).

Mietzinsfestsetzung bei der Vermietung von Grundstücken (regulierte Miete)

Die Miete im Rahmen eines Pachtvertrags für Grundstücke, die sich im Staats- und Gemeindeeigentum befinden, kann nur von der zuständigen Stelle im entsprechenden Rechtsakt festgelegt und geregelt werden.

Das Verfahren zur Bestimmung der Pachthöhe für Grundstücke, die sich im Staats- und Gemeindeeigentum befinden, wird festgelegt durch:

• Regierung der Russischen Föderation;

• Regierungsbehörden der konstituierenden Einheiten der Russischen Föderation;

• lokale Regierungsstellen.

Solche Regeln sind in Artikel 65 Absatz 3 des Landesgesetzbuchs der Russischen Föderation, Artikel 73 des Forstgesetzbuchs der Russischen Föderation, Artikel 3 des Bundesgesetzes Nr. 137-FZ vom 25. Oktober 2001 „Über die Einreise“ vorgesehen Inkrafttreten des Landesgesetzbuches der Russischen Föderation.“

Um die Höhe der regulierten Miete zu ändern, müssen die Parteien keine Änderungen an der Vereinbarung vornehmen (Ziffer 19 des Beschlusses Nr. 73). Die Höhe der neuen Miete ist ab dem Datum des Inkrafttretens des entsprechenden Rechtsakts verbindlich, jedoch nicht ab dem Datum der Bekanntgabe dieses Gesetzes.

Fallstudie : Das Gericht wies darauf hin, dass es sich bei der Miete um einen regulierten Preis handele, der im Einklang mit dem Gesetz und den im Vertrag vorgesehenen Bedingungen angewendet werden müsse

Verwaltung (Vermieter) und JSC PF „Ch.“ (Mieter) hat einen Grundstückspachtvertrag abgeschlossen. Gemäß den Bedingungen dieser Vereinbarung übertrug der Vermieter dem Mieter das Grundstück zur Nutzung als Klärgrube. Gemäß den Bedingungen des Mietvertrags werden Änderungen der Miethöhe einseitig vorgenommen, wenn eine konstituierende Körperschaft der Russischen Föderation Grundmietsätze festlegt.

Mit Bescheid übersandte die Verwaltung dem Beklagten ein Protokoll zur Festsetzung der Miethöhe. Die Miete wurde auf der Grundlage des Wertes berechnet, der nach den Regeln zur Ermittlung des Katasterwertes eines Grundstücks berechnet wurde. Im Zusammenhang mit der Schuldenbildung der JSC PF „Ch.“ Auf die Miete in der geänderten Höhe reichte die Verwaltung Klage beim Schiedsgericht ein.

Bei der Prüfung der Klage gingen die Gerichte wie folgt vor.

Die Kosten für die Pacht staatlicher (kommunaler) Grundstücke fallen in die Kategorie der regulierten Preise. Da es sich bei den Mietpreisen um regulierte Preise handelt, sind die Parteien verpflichtet, sich an der vorgeschriebenen Miethöhe für Grundstücke im Staats- oder Gemeindeeigentum zu orientieren und sind nicht berechtigt, eine andere Miethöhe anzuwenden.

Unabhängig von dem im Vertrag vorgesehenen Mechanismus zur Änderung der Miete ist daher die neue Höhe der Miete ab dem Datum des Inkrafttretens des entsprechenden Rechtsakts anzuwenden, nicht jedoch ab dem Datum der Bekanntgabe hiervon (Beschluss des des Föderalen Antimonopoldienstes des Westsibirischen Bezirks vom 31. Mai 2011 in der Sache Nr. A27-13717 /2010, Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 2. Februar 2010 Nr. 12404/09, Feststellung von des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 19. April 2012 Nr. VAS-1312/12).

Wenn die Parteien vor Inkrafttreten des Gesetzes, das die Höhe der Miete regelt (Artikel 65 Absatz 3 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation, Artikel 73 des Forstgesetzbuchs der Russischen Föderation), einen Mietvertrag abgeschlossen haben, dann Die Bedingungen dieses Mietvertrages bleiben in folgenden Fällen in Kraft:

• es sei denn, das Gesetz sieht vor, dass sich seine Wirkung auf Beziehungen erstreckt, die sich aus zuvor geschlossenen Verträgen ergeben;

• wenn die Parteien die Änderung der Miethöhe nicht mit einer Änderung der auf ihre Beziehungen anzuwendenden Vorschriften verknüpft haben.

Haben die Parteien nach Inkrafttreten eines solchen Gesetzes einen Mietvertrag abgeschlossen, so kommt das in diesem Gesetz vorgesehene Verfahren zur Festsetzung der Miethöhe zur Anwendung, auch wenn ein solches Verfahren zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht durchgeführt wurde bestimmt (Absatz 4, Klausel 16 der Resolution Nr. 73).

Frage: Eine juristische Person des öffentlichen Rechts erwirbt Eigentum an einem gepachteten Objekt. Kann die Miete automatisch reguliert werden?

Antwort: Nein.

Der Übergang des Eigentumsrechts an einem Gegenstand, der sich zuvor im Privatbesitz befand, auf eine öffentlich-rechtliche Rechtsform bedeutet für sich genommen nicht, dass die Zahlung aus einem zuvor abgeschlossenen Mietvertrag für diesen Gegenstand geregelt wird.

Eine ähnliche Situation ergibt sich in einem anderen Fall, wenn ein Grundstück vom öffentlichen Eigentum in privates Eigentum übergeht. Die Parteien haben auch das Recht, den Vertrag allgemein zu ändern und eine andere Höhe oder ein anderes Verfahren zur Festsetzung der Miete festzulegen (Ziffer 17 des Beschlusses Nr. 73).

Wie wird der Mietzins bei der Vermietung von Grundstücken im Staats- oder Gemeindeeigentum ermittelt?

Die Miete für Grundstücke im öffentlichen Eigentum wird nach den von der Regierung der Russischen Föderation festgelegten Grundprinzipien für die Festsetzung der Gebühren berechnet (Artikel 39.7 des Grundgesetzbuchs der Russischen Föderation). Diese Grundsätze werden durch das Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 16. Juli 2009 Nr. 582 „Über die Grundprinzipien für die Bestimmung der Miete bei der Verpachtung von Grundstücken im Staats- oder Gemeindeeigentum und über die Regeln für die Bestimmung der Höhe der Miete“ festgelegt , sowie das Verfahren, die Bedingungen und die Bedingungen für die Zahlung von Pachtzinsen für Grundstücke im Eigentum der Russischen Föderation“ (im Folgenden als Beschluss Nr. 582 bezeichnet).

Die Höhe der Miete wird auf eine von vier Arten bestimmt (Beschluss Nr. 582):

• basierend auf dem Katasterwert von Grundstücken;

• basierend auf den Ergebnissen des Handels (durchgeführt in Form von Auktionen);

• gemäß den Mietpreisen oder Richtlinien für deren Berechnung, die vom Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung Russlands genehmigt wurden;

• basierend auf dem Marktwert von Grundstücken, der gemäß den Rechtsvorschriften über Bewertungstätigkeiten ermittelt wird.

Aufmerksamkeit!Ab dem 1. März 2015 hat sich das Verfahren zur Ermittlung der Miete für staatliche und kommunale Grundstücke geändert. Die Höhe des Entgelts für im Rahmen einer Auktion abgeschlossene Verträge richtet sich nach dem Ergebnis der Auktion.

Im Zusammenhang mit der Änderung des Verfahrens zur Verpachtung öffentlicher Grundstücke hat sich auch das Verfahren zur Festsetzung des Pachtzinses für solche Grundstücke geändert.

Bisher galt bei der Bestimmung der Höhe der Pacht eine allgemeine Regel, nämlich: Das Verfahren zur Bestimmung der Höhe der Pacht für Grundstücke im Besitz der Russischen Föderation, der Mitgliedskörperschaften der Russischen Föderation oder des kommunalen Eigentums wird jeweils von der Russischen Föderation festgelegt Regierung der Russischen Föderation, staatliche Behörden der konstituierenden Einheiten der Russischen Föderation und lokale Regierungsstellen (Absatz 3, Art. 65 des Landesgesetzbuchs der Russischen Föderation). Ab dem 1. März 2015 ist diese Bestimmung nicht mehr in Kraft.

Nun hat das Gesetz die Methoden zur Bestimmung der Höhe der Zahlung für die Pacht eines Grundstücks je nach der Reihenfolge des Abschlusses des Pachtvertrags aufgeteilt. Das bedeutet, dass die Ermittlung der Miethöhe ab dem 1. März 2015 von der Vorgehensweise beim Abschluss eines Mietvertrages abhängt: Versteigerung oder ohne Versteigerung. Wenn also ein Landpachtvertrag abgeschlossen wird (Artikel 39.7 Absätze 2 und 3 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation):

• bei einer Auktion (bei einer Auktion) – die Miete wird auf der Grundlage der Ergebnisse der Auktion bestimmt;

• bei der Person, die den einzigen Antrag auf Teilnahme an der Auktion gestellt hat, oder bei dem einzigen Teilnehmer, der an der Auktion teilgenommen hat – die Höhe der Miete muss dem Startpreis des Auktionsgegenstandes entsprechen;

• ohne Gebot – die Miete wird von der Körperschaft festgelegt, die Eigentümer des Grundstücks ist (die Regierungsbehörde einer konstituierenden Einheit der Russischen Föderation – für Grundstücke, die einer konstituierenden Körperschaft der Russischen Föderation gehören, oder für Grundstücke, für die das Staatseigentum nicht abgegrenzt ist), eine lokale Regierungsbehörde – für kommunale Grundstücke).

Das Entgelt für ohne Gebot abgeschlossene Verträge berechnet sich wie folgt:

• entsprechend dem Katasterwert des Grundstücks, in Prozentsätzen gemäß Beschluss Nr. 582;

• entsprechend den Mietpreisen bzw. Richtlinien für deren Berechnung.

Bei Pachtverträgen für Grundstücke, auf denen sich Gebäude, Bauwerke und unfertige Bauvorhaben befinden, wird die Miete auf der Grundlage des Verkehrswerts des Grundstücks ermittelt (Ziffer 6 der Regeln zur Bestimmung der Miethöhe sowie das Verfahren, die Bedingungen und die Fristen für die Zahlung der Miete für Grundstücke im Besitz der Russischen Föderation, genehmigt durch Beschluss Nr. 582).

Bei der Durchführung von Auktionen wird der Startpreis auf den Betrag festgelegt (Artikel 39.11 Absätze 14-15 des Landesgesetzbuchs der Russischen Föderation):

• Jahresmiete basierend auf Marktbewertung oder

• nicht weniger als 1,5 % des Katasterwerts, jedoch nur, wenn die Ergebnisse der Katasterbewertung frühestens fünf Jahre vor dem Datum der Entscheidung über die Durchführung der Versteigerung genehmigt werden;

• die erste Pachtzahlung auf der Grundlage der Ergebnisse einer Marktbewertung, wenn ein Pachtvertrag für die umfassende Entwicklung des Territoriums oder die Datscha-Landwirtschaft abgeschlossen wird.

Bei wiederholten Auktionen kann der Startpreis gesenkt werden, jedoch nicht mehr als 30 Prozent des Startpreises (Artikel 39.11 Absatz 17 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation).

Die Landgesetzgebung unterliegt der gemeinsamen Zuständigkeit der Russischen Föderation und ihrer Teilstaaten (Artikel 72 der Verfassung der Russischen Föderation). Daher kann eine konstituierende Körperschaft der Russischen Föderation zusätzlich zum Beschluss Nr. 582, der das Verfahren zur Festsetzung der Miete festlegt, auch Rechtsakte erlassen, die diese Frage regeln. Zum Beispiel das Dekret der Moskauer Regierung Nr. 273-PP vom 25. April 2006 „Über die Verbesserung des Verfahrens zur Festsetzung der Pachtzinsen für Grundstücke in der Stadt Moskau“ (im Folgenden als Dekret Nr. 273-PP bezeichnet).

Die Höhe der jährlichen Miete für Grundstücke, die Eigentum der Stadt Moskau sind und außerhalb ihrer Grenzen liegen, wird für Grundstücke bestimmt, die sich befinden (Ziffer 2.1 des Beschlusses Nr. 273-PP):

• in Russland - gemäß Anhang 1 als Prozentsatz des Katasterwertes des Grundstücks);

• außerhalb davon - basierend auf dem Gutachten eines unabhängigen Gutachters.

Außerdem legt der Beschluss Nr. 273-PP das Verfahren zur Festsetzung der Miete beim Bau oder Umbau von Immobilien fest.

Grundstücke können sich auch im unbeschränkten Staatseigentum befinden. Das Verfahren zur Festsetzung der Miete sowie das Verfahren, die Bedingungen und die Fristen für die Zahlung der Miete für die Nutzung von Grundstücken, deren Staatseigentum nicht abgegrenzt ist, werden von den staatlichen Behörden der Teilstaaten der Russischen Föderation festgelegt (Ziffer 10). des Artikels 3 des Gesetzes zur Umsetzung des Landesgesetzbuches).

Der Pachtzins für ein Grundstück muss in einer Höhe festgesetzt werden, die der Rentabilität des Grundstücks unter Berücksichtigung der Grundstückskategorie und seiner zulässigen Nutzung entspricht (Grundsatz der Wirtschaftlichkeit).

Gleichzeitig müssen in den Vorschriften das Verfahren zur Berechnung der Miete und die Fälle festgelegt werden, in denen eine einseitige Änderung der Miethöhe auf Antrag des Vermieters möglich ist (Grundsatz der Vorhersehbarkeit bei der Berechnung der Miethöhe).

Der Grundsatz der Vorhersehbarkeit bei der Berechnung der Höhe des Mietzinses gibt den kommunalen und regionalen Behörden nicht das Recht, den Mietzins für alle betroffenen Grundstücke einseitig zu ändern. Es stellt lediglich eine verbindliche Anforderung für diese Körperschaften hinsichtlich des Verfahrens zur einseitigen Änderung der Miete in den Fällen fest, in denen diese Körperschaften gemäß Gesetz oder Vereinbarung das Recht haben, ihre Größe einseitig zu ändern (Schreiben des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung Russlands vom 15. Juli 2011 Nr. D23-3010).

Nach der Rechtslage des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation fungieren öffentliche Einrichtungen bei der Pacht von ihnen gehörenden Grundstücken sowie von Grundstücken, deren Eigentum nicht abgegrenzt ist, gleichzeitig nicht nur als Gegenstand des Zivilverkehrs und a Vertragspartei des Mietvertrags, aber auch als Gegenstand der Öffentlichkeitsarbeit, der in gesetzlich vorgesehenen Fällen das Recht zusteht, Verordnungen zur Festlegung der Mietpreise oder der Mechanismen zu ihrer Festlegung zu erlassen.

Aufgrund dieser Befugnis hat eine öffentliche Einrichtung tatsächlich die Möglichkeit, die Bedingung für die Höhe der Miete in zuvor von ihr abgeschlossenen Mietverträgen einseitig zu ändern, auch wenn die Bedingungen des Vertrags eine einseitige Änderung überhaupt nicht vorsehen. Wenn sich die Parteien gleichzeitig nicht nur auf eine feste Höhe der Miete geeinigt haben, sondern auch nicht die Möglichkeit einer einseitigen Änderung durch den Vermieter eingeräumt haben, erfolgt mit der anschließenden Übertragung der Rechte des Vermieters auf die Gemeinde diese kann nicht das Recht erwerben, die in der Vereinbarung festgelegte Höhe der Miete einseitig zu ändern ( Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 6. Dezember 2011 Nr. 9069/11).

Außerdem muss die Miete den Grundsätzen entsprechen:

• die maximal zulässige Einfachheit der Mietberechnung;

• Verhinderung der Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage von Landnutzern und Landbesitzern, wenn sie Rechte an Land neu registrieren;

• Verbot unbegründeter Präferenzen.

Frage: Kann das Verfahren zur Berechnung der Pachthöhe für ähnliche Grundstücke unterschiedlich sein (d. h. Grundstücke, die derselben Grundstückskategorie zugeordnet sind, für dieselben Arten von Tätigkeiten genutzt oder bestimmt sind, auf demselben Grundstück bereitgestellt werden)?

Antwort: Nein, das geht nicht. Denn es gilt der Grundsatz des Verbots ungerechtfertigter Präferenzen (Beschluss Nr. 582).

Die im Dekret Nr. 582 verankerten Grundsätze sind bei der Festsetzung der Pacht für Grundstücke im öffentlichen Eigentum in allen Fällen verbindlich, in denen die Höhe dieser Gebühr von den zuständigen Behörden als regulierter Preis festgelegt wird. Diese Rechtslage ist im Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 17. April 2012 Nr. 15837/11 festgelegt.

Wenn die Parteien nach Inkrafttreten des Landesgesetzbuchs der Russischen Föderation einen Mietvertrag abgeschlossen haben, wird die Miete danach geregelt, d. h. durch einen Akt einer öffentlichen Einrichtung bestimmt (Ziffer 16 des Beschlusses Nr. 73). Die Verabschiedung von Rechtsakten durch autorisierte Stellen, die die normativ festgelegten Mietpreise oder die Methodik zu ihrer Berechnung ändern, führt zu einer Änderung der Bedingungen von Mietverträgen. Darüber hinaus erfolgt diese Änderung unabhängig vom Willen der Parteien und ohne Änderungen am Vertragstext aufgrund dieser Rechtsakte.

Handlungen einer öffentlichen Stelle, die unterschiedliche Methoden zur Festsetzung der regulierten Miete vorsehen, was zur Festlegung unterschiedlicher Mieten für ähnliche Grundstücke führt, verstoßen gegen den Grundsatz des Verbots unangemessener Präferenzen. Gemäß diesem Grundsatz sollte es daher keinen Unterschied in der Vorgehensweise bei der Berechnung der Miete für Grundstücke geben, die:

• einer Landkategorie zugeordnet;

• für die gleichen Arten von Tätigkeiten verwendet werden oder bestimmt sind;

• aus den gleichen Gründen bereitgestellt.

Dies wurde vom Obersten Schiedsgericht im Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 17. Dezember 2013 Nr. 9707/13 angegeben.

Fallstudie : Das Präsidium des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation stellte klar, dass die Festlegung unterschiedlicher Methoden zur Berechnung der regulierten Miete und dementsprechend die Anwendung unterschiedlicher Miethöhen für ähnliche Grundstücke rechtswidrig ist

Das Ministerium (Mieter) und der Unternehmer (Verpächter) haben einen Pachtvertrag für ein Grundstück abgeschlossen, das einer konstituierenden Körperschaft der Russischen Föderation gehört. Aus der Vereinbarung geht hervor, dass die Miete gemäß dem Erlass der Regierung dieser Region berechnet wird.

Später verabschiedete die Regierung der konstituierenden Einheit der Russischen Föderation einen neuen Beschluss, der ein anderes Berechnungsverfahren festlegte. Darüber hinaus berechnen Mieter, die Verträge vor Inkrafttreten des neuen Beschlusses abgeschlossen haben, die Miete noch zwei Jahre lang auf die gleiche Weise.

Der Unternehmer berechnete die Zahlung für das von ihm gepachtete Grundstück nach den alten und neuen Regeln und stellte fest, dass sie nach dem neuen Verfahren fast halb so hoch war. In diesem Zusammenhang zog er vor Gericht, weil die Regierung diskriminierende Bedingungen für Mieter geschaffen habe, die vor Inkrafttreten der neuen Regelung Mietverträge abgeschlossen hätten.

Das Präsidium des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation stellte sich auf die Seite des Unternehmers und wies darauf hin, dass der Beschluss, der unterschiedliche Methoden zur Bestimmung der regulierten Miete festlegt, zur Festlegung unterschiedlicher Zahlungsbeträge für ähnliche Grundstücke führt. Dies verstößt gegen den Grundsatz des Verbots ungerechtfertigter Präferenzen.

Folglich verletzt der neue Beschluss der Regionalregierung die berechtigten Interessen des Antragstellers sowie anderer Wirtschaftssubjekte, die vor dem 1. Januar 2012 Mietverträge abgeschlossen haben (Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 17. Dezember). , 2013 Nr. 9707/13).

Es ist zu beachten, dass die maximale Miete für Grundstücke, die für den Bau von Objekten mit vorläufiger Genehmigung ihres Standorts gepachtet werden, 2 Prozent des Katasterwerts beträgt. Diese Regelung gilt nicht nur für die Verpachtung von Grundstücken für den Wohnungsbau, sondern auch für alle Bauvorhaben, bei denen der Pachtvertrag mit der vorläufigen Genehmigung des Standorts der Anlage abgeschlossen wird.

Diese Rechtslage ist im Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 17. Dezember 2013 Nr. 10782/13 enthalten.

Fallstudie : Die Miete im Rahmen eines Pachtvertrags für Grundstücke, der für ein Bauwerk vorgesehen ist, darf, wenn dieser mit vorläufiger Genehmigung des Standorts der Anlage abgeschlossen wird, 2 Prozent ihres Katasterwertes nicht überschreiten

Aufgrund der Anordnung des Ministeriums (Verpächters), ein Grundstück ohne Gebot zur Miete bereitzustellen, haben das Ministerium und LLC „Yu.“ (Mieter) hat einen Pachtvertrag für ein Grundstück abgeschlossen, dessen Staatseigentum nicht abgegrenzt ist. Das Grundstück wird für den Bau mit vorläufiger Genehmigung des Standorts der Anlage bereitgestellt.

Wie aus der Vereinbarung hervorgeht, kann sich die Höhe der Miete jährlich ändern, indem sie an den durch die Haushaltsgesetzgebung festgelegten Inflationsindex angepasst wird. In diesem Fall berechnet und zahlt der Mieter die Miete auf der Grundlage zusätzlicher Vereinbarungen zum Vertrag. Anschließend schlossen die Parteien mehrere solcher Zusatzvereinbarungen ab.

Anschließend wurden das Ministerium (Verkäufer) und LLC „Yu.“ (Käufer) hat einen Vertrag über den Kauf und Verkauf eines Grundstücks abgeschlossen. Die Parteien unterzeichneten eine Vereinbarung zur Kündigung des Mietvertrags ab dem Datum der staatlichen Registrierung des Eigentums des Mieters an der Website.

Gleichzeitig reichte das Ministerium eine Klage gegen Yu LLC ein. zum Inkasso aus einem Mietvertrag. Der Mieter erhob Widerklage wegen ungerechtfertigter Bereicherung.

Der Mieter verwies darauf, dass die Höhe der Miete ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Beschlusses Nr. 582 den maximal zulässigen Betrag (in diesem Fall festgelegt durch Unterabsatz „e“ von Absatz 3 der durch den Beschluss genehmigten Geschäftsordnung) nicht überschreiten sollte Nr. 582, für ähnliche Fälle in Bezug auf Grundstücke im Bundeseigentum).

Die Gerichte der ersten Instanz, der Berufungsinstanz und der Kassationsinstanz zogen die Schulden zugunsten des Ministeriums ein und weigerten sich, die Gegenansprüche des Mieters zu befriedigen. Das Präsidium des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation stimmte den Schlussfolgerungen der Vorinstanzen nicht zu und wies darauf hin, dass die in der Resolution Nr. 582 verankerten Grundsätze bei der Festsetzung der Pacht für öffentliche Grundstücke in allen Fällen, in denen die Höhe von Diese Zahlung wird nicht auf der Grundlage von Auktionsergebnissen ermittelt und ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern unterliegt der Festlegung durch die zuständigen Behörden als regulierter Preis.

Diese Rechtslage ist im Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 17. April 2012 Nr. 15837/11 festgelegt.

Da der umstrittene Mietvertrag nach Inkrafttreten des Grundgesetzbuchs der Russischen Föderation abgeschlossen wurde, ist die Miete darin geregelt (Ziffer 16 des Beschlusses Nr. 73). Eine Änderung der normativ festgelegten Mietpreise oder der Methodik zu deren Berechnung führt zu einer Änderung der Bedingungen des Mietvertrages, ohne dass dessen Text geändert wird. Die Einführung anderer Änderungen des Mietvertrags durch die Parteien (auf der Grundlage zusätzlicher Vereinbarungen) kann die Anwendung neuer normativ festgelegter Mietpreise oder Methoden zu deren Berechnung nicht verhindern. Die Höhe der regulierten Miete für Grundstücke, die sich im öffentlichen Eigentum befinden, darf nicht höher sein als die Sätze, die in der Regelung für ähnliche Grundstücke auf Bundesgrundstücken festgelegt sind.

Die Höhe der Miete im Rahmen des umstrittenen Mietvertrags überstieg deutlich 2 Prozent des Katasterwerts des zum Bau gepachteten Grundstücks mit vorläufiger Genehmigung des Standorts der Anlage (Unterabsatz „d“, Absatz 3 der durch Beschluss Nr. 582 genehmigten Regeln). ). Folglich hatte der Mieter keine Mietrückstände. Nach Angaben des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation haben die Vorinstanzen der Forderung des Vermieters zu Unrecht stattgegeben und die Gültigkeit der Berechnung der Höhe der ungerechtfertigten Bereicherung nicht geprüft. In diesem Zusammenhang überwies das Präsidium den Fall zur erneuten Prüfung und wies auch darauf hin, dass gerichtliche Handlungen von Schiedsgerichten in Fällen mit ähnlichen tatsächlichen Umständen, die in Rechtskraft getreten seien, auf der Grundlage einer Rechtsnorm in einer abweichenden Auslegung erlassen würden aus der in diesem Beschluss enthaltenen Auslegung kann revidiert werden (Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 17. Dezember 2013 Nr. 10782/13).

So verhindern Sie Mieterhöhungen

Bereits bei der Einigung über die Vertragsbedingungen kann der Mieter versuchen, die Wahrscheinlichkeit einer Mieterhöhung zu verringern. Allerdings ist dies bei der Vermietung von Staats- und Gemeindeeigentum schwieriger zu erreichen als beim Abschluss eines Mietvertrags für nicht öffentliches Eigentum (d. h. eines Mietvertrags mit einer gewöhnlichen Organisation oder einem Unternehmer).

Daher sind die Parteien in einem Mietvertrag für nicht öffentliches Eigentum nicht verpflichtet, Bedingungen für die Bestimmung der Miethöhe auf der Grundlage gesetzlich festgelegter Indikatoren festzulegen. In einer solchen Vereinbarung ist es möglich, die Fristen festzulegen, innerhalb derer der Vermieter eine Mitteilung über Mietänderungen senden muss. Bei Versäumnis kann die Höhe der Miete nicht geändert werden. Sie können auch eine Grenze festlegen, um die die Miete erhöht wird. Bei einem Mietvertrag über öffentliches Eigentum ist dies praktisch unmöglich, da die Höhe der Miete auf der Grundlage eines Rechtsakts festgelegt wird. Und wenn im Vertrag die Höhe der Miete beispielsweise vom Katasterwert des Grundstücks abhängig gemacht wird, kann es dazu kommen, dass der im selben Vertrag vorgesehene Höchstzahlungsbetrag überschritten wird.

Frage: Welche Vertragsbedingungen tragen dazu bei, eine Mieterhöhung in einem Mietvertrag für staatliches (kommunales) Eigentum zu verhindern?

Bei Mietverhandlungen kann ein Mieter das Risiko von Mieterhöhungen verringern, indem er eine Mietdauer aushandelt, die in seinem besten Interesse ist. Dies ist jedoch nicht immer möglich.

Was Sie bei einem Mietvertrag vermeiden sollten:

• Es ist nicht erforderlich, im Mietvertrag das Recht des Vermieters festzulegen, die Miete einseitig zu ändern.

Was ist besser bereitzustellen:

• Wenn die Parteien im Mietvertrag festlegen, dass eine Mieterhöhung ohne Zustimmung des Mieters nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist, können mangels dieser Voraussetzungen die Klagen des Vermieters auf Erhöhung der Mietzahlungen gerichtlich angefochten werden. So sieht der Vertrag beispielsweise die Möglichkeit vor, die Höhe der Jahresmiete durch Mitteilung nur im Falle einer Änderung der Preise und Tarife oder der Art der Tätigkeit des Mieters zu ändern. Über die Möglichkeit einer einseitigen Preisänderung auf Initiative des Vermieters im Falle einer Erhöhung der Marktpreise waren sich die Parteien nicht einig. Da keine Erhöhung der Preise und Tarife durch Verordnungen vorgenommen wurde, konnte eine Änderung der Miethöhe nur im Einvernehmen der Parteien vorgenommen werden (Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts der Russischen Föderation vom 15. November 2011). Nr. 7121/11);

• Die Parteien können die Bedingungen der Miete so formulieren, dass der Vermieter die Koeffizienten bei der Berechnung nur einseitig ändern kann, nicht jedoch Anpassungen an der Methodik zur Berechnung der Miete selbst vornehmen kann.

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Was ist Miete?

Auf diese Weise, mieten- Hierbei handelt es sich um eine Reihe von Zahlungen für den Eigentumsbesitz, die in bar oder in Form von Sachleistungen ausgedrückt und monatlich oder für andere Zeiträume überwiesen werden. Die Miete muss nicht zwangsläufig über einen Marktbildungsmechanismus verfügen: Im Vordergrund stehen die zwischen Eigentümer und Mieter getroffenen Vereinbarungen. Zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Mietvertrags ist der Mieter tatsächlich Eigentümer der Immobilie (ist jedoch nicht der Eigentümer und kann nicht darüber verfügen), nutzt sie für den vorgesehenen Zweck und ist für ihre Sicherheit verantwortlich.

Es ist wichtig zu verstehen, dass der Artikel die grundlegendsten Situationen beschreibt und eine Reihe technischer Probleme nicht berücksichtigt. Um Ihr spezielles Problem zu lösen, holen Sie sich Rechtsberatung in Wohnungsfragen bei den Hotlines:

Der Mietzins kann für alle beweglichen und unbeweglichen Sachen festgesetzt werden, insbesondere für:

• Wohnungen und sonstiger Wohnraum (alle Kapitel 35 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).
• Transport- und sonstige Ausrüstung, Vermietung (installiert).
• Land ().
• Finanzielle Vermögenswerte (Leasing).
• Unternehmen und Gebäude.

Arten der Miete

Die Berechnung der Miete kann sowohl im Rahmen des Vertrages als auch im Rahmen gesetzlich vorgegebener Methoden festgelegt werden:

• Periodische oder einmalige Zahlungen vor Ablauf der Mietdauer bezahlt werden. Die Zahlungen können fest oder variabel sein, abhängig vom Umfang der während des Prozesses aufgewendeten Zusatzleistungen. Dieser Typ ist am besten anwendbar.
• Gegenmiete, in Form von Sachleistungen ausgedrückt. Es besteht die Möglichkeit, dass das Eigentum an der Sache übertragen wird, also eine Sachleistung erfolgt. Die Parteien legen eine Garantiefrist fest, die als notwendige Entschädigung für die übertragene Sache dient. Die Laufzeit eines Mietvertrags mit vergleichbarer Gebühr richtet sich nach der Dauer des Gegenmietvertrags.
• Einkünfte aus der Geschäftstätigkeit in einem Mietobjekt durchgeführt werden. In diesem Fall wird der Zinssatz festgelegt, der sowohl vorher als auch nachher gilt. In der Praxis ist diese Art der Miete den Festzahlungen deutlich unterlegen, da sie für den Vermieter Unsicherheit und Betrugsrisiko mit sich bringt. Über das Einkommen informiert der Arbeitgeber, der Eigentümer stellt die Verfügung Mietbericht.
• Investitionen in das Erscheinungsbild und die Kommunikation des Mietobjekts. Es wird häufig mit festen Zahlungen kombiniert, wodurch nicht nur Geld aus der Miete erhalten, sondern auch die Qualität von Wohnraum und Fahrzeugen wiederhergestellt werden kann.
• Weitere Leistungen und Leistungen des Mieters an den Eigentümer. Der Mieter darf insbesondere betriebswirtschaftliche Leistungen erbringen, die sonst nur gewerbsmäßig erbracht werden.

Beschluss des Obersten Schiedsgerichts Nr. 3484/07 ermöglicht die Mischung der oben genannten Arten von Mietverträgen in beliebigen Verhältnissen, die im Verhältnis zu einem bestimmten Marktwert des Mietvertrags festgelegt werden. Wird die Miete in bar festgesetzt, wird die Höhe der Miete direkt im Vertrag angegeben.

Ermittlung der Miethöhe

Die Höhe der Zahlung hängt eng mit der Art der Miete zusammen, die im Vertrag festgelegt wird. Beträgt die Miete einen bestimmten Anteil, ist der Mieter verpflichtet, Unterlagen vorzulegen, auf deren Grundlage die Zahlung erfolgt. Mietberechnung nach der angegebenen Formel. Maßgeblich sind insbesondere Bescheinigungen des Finanzamtes oder Kassenbelege.

Feste Zahlung, auch als Pauschalbetrag gezahlt, richtet sich nach den Vertragsbedingungen, die einseitige Mieterhöhungen verbieten. Da dies freiwillig ist, geht der Gesetzgeber davon aus, dass die Parteien den Wert des Eigentums anhand von Marktindikatoren unabhängig bestimmen können. In diesem Fall verpflichtet sich der Mieter zur regelmäßigen Zahlung der Gebühr gemäß Artikel 614 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Diese Klausel definiert die wichtigste Pflicht, deren Verletzung zu einer Vertragsänderung führen kann.

Verfahren zur Zahlung der Miete

Die Miete kann nicht gezahlt werden, es sei denn, die Immobilie wird zur Nutzung übergeben. Ansonsten läuft der Zahlungsvorgang wie folgt ab:

1. Die Höhe des Vertragspreises bestimmen die Personen, die gemeinsam einen Mietvertrag abschließen möchten (oder der Eigentümer allein).
2. Es kommt ein Vertrag nach Muster zustande, in dem die Gültigkeitsdauer des Vertrages angegeben ist. In der Regel ist es angegeben ein Jahr. Das Dokument enthält auch das Verfahren zur Zahlung und Haftung und ergänzt die Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.
3. Mit einer Abnahmebescheinigung geht die Immobilie in den Besitz des Mieters über. Das Dokument muss den Status des Transaktionsgegenstandes sowie Hinweise enthalten, die die empfangende Partei machen kann.
4. Die Zahlung erfolgt auf das im Vertrag angegebene Girokonto der Vermieterorganisation oder wird persönlich im Rahmen einer Quittung, Urkunde oder eines anderen Empfangsdokuments überwiesen. Nicht dokumentierte Leasingzahlungen können nicht als zurückgezahlt gelten.
5. Wird das Eigentum oder eine Pauschalzahlung zahlungshalber übertragen und sind die Bedingungen der Übertragung im Vertrag nicht festgelegt, ist der Mieter verpflichtet, diese bereitzustellen innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum des Zugangs zum Objekt.
6. Am Ende der Mietdauer hat der aktuelle Mieter zunächst das Recht, den Mietvertrag zu verlängern. Gleichzeitig darf der Mietpreis dafür das Angebot dieses Objekts auf dem freien Markt nicht übersteigen. Sofern die Marktlage dies zulässt, kann der Mieter mit einem Schreiben die Miete senken.
7. Alle Zahlungen gehen ab dem Zeitpunkt der Zahlung in das Eigentum über, es sei denn, der Vertrag sieht eine Gegenmiete vor. Der Mieter ist daher nicht berechtigt, über die dem Mieter im Rahmen des Vertrages zugewiesenen Mittel und Vermögenswerte zu verfügen.

Vorzeitige Zahlung der Miete

Das Zivilrecht sieht außerdem vor, dass in Situationen, in denen die Umstände nicht vom Willen des Mieters oder Vermieters abhängen, eine vorzeitige Zahlung der Miete möglich ist. Eine vorzeitige Zahlung bedeutet nicht immer. Insbesondere wenn der Mieter regelmäßig gegen die Vertragsbedingungen verstößt und die Immobilie beschädigt, kann der Vermieter die Zahlung für zwei im Vertrag festgelegte Zeiträume (in der Regel gleich einem Monat) verlangen.

Das Recht auf vorzeitige Zahlung der Miete zugunsten des Eigentümers kann bei Verstößen gegen die Geschäftsbedingungen geltend gemacht werden weniger als ein Monat. Darüber hinaus kann der Vermieter eine Zahlung verlangen höchstens einen Monat im Voraus, was eigentlich Vorauszahlung bedeutet. Im Falle einer gerichtlichen Überprüfung kann das Gericht auch eine vorzeitige Zahlung der Miete erzwingen, wenn das Eigentum des Eigentümers durch die Handlungen des Mieters beschädigt wird und dies im Antrag angegeben ist.

Außerdem kann eine vorzeitige Zahlung das Ablaufdatum des Mietvertrags nicht abdecken, selbst wenn die Parteien unter Berücksichtigung von beschlossen haben, die Mietdauer zu verlängern.

Die beliebtesten Fragen und Antworten zum Thema Miete

Abschluss

Die Miete ist ein wirksames Instrument zur Förderung von Eigentümern, die den Gegenstand ihrer Rechte nicht selbstständig nutzen. Die Miete kann einseitig oder durch Vereinbarung zwischen Personen festgelegt werden. Die entgeltliche Übertragung von Eigentum an andere Personen wird im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation, im Bodengesetzbuch der Russischen Föderation sowie in bestimmten Bundesgesetzen, die Folgendes festlegen, ausführlich behandelt:

• Gegenseitige Verpflichtungen zur Eigentumsübertragung, Geldmittel und Einhaltung von Fristen zwischen Mieter und Vermieter.
• Die Notwendigkeit, die Miete pünktlich zu zahlen.
• Verschiedene Zahlungsarten, die nur durch die Vertragsbedingungen begrenzt sind.
• Möglichkeit, Zahlungen vorzeitig zu erhalten, wenn die Umstände dies erfordern.

Apfel = [(Sbi x jz x Kk x Kist x Kkr x En + Am) x S + Pa] x MwSt. x j inf wobei: Apl – Jahresmiete für ein Nichtwohngebäude (Räumlichkeiten), reiben.; Sbi – Buchwert des Gebäudes unter Berücksichtigung der Abschreibungen bei der Berechnung pro 1 qm m der Gesamtfläche, einschließlich der Fläche Innenräume des Gebäudes ohne Treppenpodeste Zellen, Technikkeller usw., Rubel/qm M; jз - Index der steigenden Kosten für Bau und Installation arbeiten; Kk - Koeffizient des minimalen Komforts, akzeptiert gleich 1. Bei Unterbringung der Mietsache im Keller - wird um 0,25 reduziert, und wenn nicht im Gebäude (Räumlichkeiten) Wasserversorgung, Kanalisation, Heizung, Stromversorgung - um 0,1 für jede Abwesenheit Anordnungselement; Zyste – der Kostensteigerungskoeffizient im Zusammenhang mit der Umsetzung Reparatur- und Bauarbeiten im historischen Teil der Stadt; Kcr – Koeffizient der Mehrkosten des Komplexes Überholung und Umbau über Kosten Neubau; En-Standard-Investitionseffizienzquote (Anhang 1 zur Methodik); Am - jährliche Abschreibung pro 1 Quadratmeter. m. total nützlich Fläche des Gebäudes (Raum), Rubel/qm M; S - Gesamtfläche eines vermieteten Nichtwohngebäudes (Räumlichkeiten). Miete, qm M; Vater - Miete für vom Mieter genutztes Grundstück Nichtwohngebäude (Räumlichkeiten); j inf - Inflationskoeffizient (Index); MwSt<*>- Koeffizient unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer Kosten (MwSt.).

3.2. Bei der Miete für Nichtwohngebäude (Gebäude) werden die Mietkosten für Grundstücke (Pa) berücksichtigt, die von den Mietern von Nichtwohngebäuden (Gebäuden) tatsächlich genutzt werden, einschließlich der vom Gebäude (Gebäude) bewohnten Grundstücke, die jeweils ermittelt werden Einzelfall gesondert nach Vereinbarung der Parteien, auf der Grundlage und in Übereinstimmung mit dem Gesetz der RSFSR „Über die Zahlung von Grundstücken“, dem Dekret der Regierung der Russischen Föderation „Über das Verfahren zur Festsetzung der Grundsteuer und des Standardpreises“. von Grundstücken“ vom 25.02.92 N 112, die Anweisung „Über das Verfahren zur Anwendung des Gesetzes der RSFSR „Über die Zahlung von Grundstücken“, genehmigt vom Finanzministerium der Russischen Föderation, Roskomzem, Staatlicher Steuerdienst der Russischen Föderation Federation 17. April 1992 NN 21; 2-10-1/1020:11.

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<*>Die Mehrwertsteuer wird in der bei Vertragsschluss genehmigten Höhe ermittelt. Der in der Miete als Mehrwertsteuer berechnete Betrag (Apl) wird in einer separaten Zeile ausgewiesen.

3.3. Jährliche Abschreibung pro 1 Quadratmeter. m. der gesamten Nutzfläche des Gebäudes (Räumlichkeiten), unabhängig von seiner tatsächlichen Nutzungsdauer, wird durch die Formel bestimmt:

N bin Am = Sa x jz x Kk x Kist x Kkr x ------- 100 wobei: N am – Abschreibungssatz für die vollständige Sanierung des Gebäudes, %; Sa - Buchwert (Anfangs-)Kosten des Gebäudes basierend auf 1 qm m der gesamten Nutzfläche, Rubel/Quadrat. M (berechnet als Quotient des Originals die Kosten des Gebäudes für seine gesamte Nutzfläche).

3.4. Bei aus dem Bundes- und Kommunalhaushalt finanzierten Organisationen ist die Mehrwertsteuer nicht in der Jahresmiete für Nichtwohngebäude (Räumlichkeiten) enthalten.

3.5. Bei der Berechnung der Kosten für die Anmietung von Nichtwohngebäuden (Gebäuden) (Apl) wird der Inflationskoeffizient (Index) (j inf) in den anschließend zentral ermittelten Betrag einbezogen.

Unter Berücksichtigung der Änderungen werden die Zahlungen für die Miete von Nichtwohnräumen regelmäßig angepasst, was in den Bedingungen des Mietvertrags festgelegt werden sollte.

3.6.1. Gegenstand der Bewertung sind Gebäude – historische und kulturelle Denkmäler, die unter staatlichem Schutz stehen.

3.6.2. Das Verfahren berücksichtigt die Auswirkungen auf die Beurteilung des Denkmalwertes;

Historischer Bauzeitraum des Denkmals;

Historischer und kultureller Wert des Denkmals (Buchhaltungskategorien).

3.6.3. Die Verknüpfung der Methodik mit historischen und kulturellen Denkmälern erfolgt durch die Auswahl und Anwendung von Koeffizienten, die für ein bestimmtes Denkmal geeignet sind, um dessen Wiederbeschaffungskosten zu bestimmen.

3.6.4. Die Miete für historische und kulturelle Denkmäler wird nach folgender Formel ermittelt:

Apl = [(Sb(i) x K<п>x En + Am) x S + Pa] x MwSt. x j inf Wo: ZU<п>- integrierter Restwert-Umrechnungsfaktor Denkmal in die Restaurierung unter Berücksichtigung aller Faktoren, in Abschnitt 3.6.2 angegeben. ZU<п>berechnet nach der Formel: ZU<п>= Kp x Tritt x Ki Wo: Кп – Umrechnungsfaktor des Restwerts in Wiederbeschaffungskosten (Anhang 2); Kik – Koeffizient des historischen und kulturellen Wertes von Denkmälern

Es ist notwendig zu unterscheiden Arten Miete als Methode zur Berechnung von Zahlungen und deren Formen, diese. ihre äußere materielle oder wertmäßige Verkörperung (Abbildung 10.4).

Schema 10.4.

Abhängig von den konkreten Bedingungen kann eine der Arten von Leasingzahlungen oder eine geeignete Kombination davon angewendet werden.

Die gemeinsame Methode der Mietzahlungen berücksichtigt zwar die Schwierigkeiten der Anfangsphase des Produktionsunternehmertums, setzt jedoch tatsächlich das bösartige Prinzip um: Je besser Sie arbeiten, desto mehr zahlen Sie.

Der geeignetste Weg, Mietzahlungen abzuheben, besteht in vielen Fällen darin, sie auf einen bestimmten Betrag festzusetzen, der auf dem Wert der zu vermietenden Immobilie, einschließlich Grundstücken, basiert und dabei Qualität und Lage sowie Angebot und Nachfrage in einem Wettbewerbsumfeld berücksichtigt.

Die Form ist attraktive Sach- oder Ausgleichszahlungen, wenn Zahlungen in Form von unter Verwendung des Leasinggegenstands hergestellten Waren oder durch Erbringung von Gegenleistungen für den Leasinggeber erfolgen (Artikel 614 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Dieses Formular ermöglicht es angehenden Unternehmern, zunächst eine Produktion aufzubauen und dann die Mietzahlungen abzubezahlen.

Methoden zur Berechnung der Miete für Nichtwohnräume, Wohnräume und Grundstücke

Die methodische Grundlage für die Bestimmung der von den Parteien einvernehmlich festgelegten Höhe der Miete ist die Theorie der Verteilung des vom Mieter geschaffenen Produkts, die eine für beide Seiten vorteilhafte Kombination seiner Interessen und der Interessen des Eigentümers bei einer durchschnittlichen Gewinnrate gewährleisten würde . Bei geschickter Nutzung der Immobilie soll der Mieter in der Lage sein, nach Zahlung der Miete nicht nur die entstandenen Kosten aus seinem Erlös zu erstatten, sondern auch Einnahmen für die Entwicklung der Geschäftstätigkeit und des persönlichen Konsums zu erhalten. Der Eigentümer benötigt außerdem Ersparnisse für die Sanierung der Immobilie und einen bestimmten Prozentsatz des investierten Kapitals. Aus methodischer Sicht ist daher zwischen der Ober- und Untergrenze der Miete zu unterscheiden.

Die Obergrenze ist die maximal mögliche Höhe der Miete, bei der eine einfache Reproduktion mit der durchschnittlichen Profitrate der Branche für den Mieter erreichbar ist, d. h. Miete = Renditewert + maximale Rendite.

Theoretisch ist die untere Grenze die minimal mögliche Höhe des Mietzinses, bei der eine einfache Reproduktion der Mietsache erreicht wird, d. h. die Miete entspricht dem Rückgabewert.

Die konkrete Höhe der Miete ist in der Regel Gegenstand der Verhandlung zwischen den Parteien, sollte aber grundsätzlich bei keiner Immobilienart über die festgelegten wirtschaftlichen Grenzen hinausgehen. In der Praxis werden verschiedene Methoden zur Begründung der Höhe der Miete für Räumlichkeiten und Grundstücke verwendet.

Für Nichtwohnräume Die jährliche Miete (L“) für staatliche und kommunale Immobilien kann auf zwei Arten festgelegt werden:

o basierend auf dem Mietpreis (Bap) pro 1 m2 Räumlichkeiten (mindestens 1000 Rubel) gemäß der Formel

Liegt die Miete unter den Betriebskosten (Er), dann

o basierend auf geschätzte Kosten für den Neubau(Сс) pro 1 m2 Nichtwohngebäude gemäß der in Diagramm 10.5 angegebenen Formel.

Die Bezeichnungen und Werte der entsprechenden Koeffizienten sind in den Diagrammen 10.5 und 10.6 dargestellt.

Bei der Bestimmung des Qualitätskoeffizienten von Nichtwohnräumen (KNZH) in Moskau berücksichtigt zusätzlich zu den in Abbildung 10.6 angegebenen Faktoren zwei weitere Parameter:

• o Komfortkoeffizient für gewerbliche Nutzung (UK): Bei einer Gebäudeentfernung von der U-Bahn bis zu 200 m beträgt er 0,54 und über 200 m - Null;
• o Koeffizient des Zugangs zu stadtweiten Autobahnen (Vm): mit Uk = 0,54 wird gleich 0,19 angenommen, und mit Uk = 0 + 0,45.

Bei der Berechnung der Miete für Nichtwohnräume in Moskau wird der Territorialzonenkoeffizient berücksichtigt (Kr) akzeptiert im Bereich von 1,0 am Stadtrand bis 2,0 im Zentrum.

Um die Art der Tätigkeit bei der Berechnung der Miete für Nichtwohnräume in Moskau zu berücksichtigen, wurde seit Februar 2001 die folgende Klassifizierung der Tätigkeitsarten festgelegt (Tabelle 10.1).

Nach der Rosstroi-Methodik wird die Jahresmiete für Nichtwohngebäude (Räumlichkeiten) für Unternehmen und Organisationen nicht niedriger als das vorherrschende Niveau des Vorjahres festgelegt und nach folgender Formel berechnet:

wobei A" die jährliche Miete für ein Nichtwohngebäude (Räumlichkeiten) ist, Rubel; Cbi ist der Buchwert des Gebäudes unter Berücksichtigung der Abschreibung pro 1 m2 der Gesamtfläche, einschließlich der Fläche des Gebäudeinneren ohne Treppenpodeste, technische Keller usw., Rubel/m;(- Index der Kostensteigerung für Bau- und Installationsarbeiten; Kk- Der Mindestkomfortkoeffizient wird mit 1 angenommen, wenn sich das Mietobjekt im Keller befindet, verringert er sich um 0,25, und wenn im Gebäude (Räumlichkeiten) keine Wasser-, Abwasser-, Heizungs- oder Stromversorgung vorhanden ist - um 0,1 für jedes fehlende Element der Anordnung; Zyste - Kostensteigerungskoeffizient im Zusammenhang mit Reparatur- und Bauarbeiten im historischen Teil der Stadt; /Gkr – Koeffizient des Überschusses der Kosten einer umfassenden Überholung und Rekonstruktion über die Kosten eines Neubaus; E" - Standard-Investitionseffizienzquote (von

Schema 10.5.

Schema 10.6.

0,03 bis 0,27 je nach Branche und Art der Tätigkeit); A – jährliche Abschreibung pro 1 m2 der gesamten Nutzfläche des Gebäudes (Räumlichkeiten), Rubel/m2; 5 - Gesamtfläche des zu vermietenden Nichtwohngebäudes (Räumlichkeiten), m2; A3 – Miete für Grundstücke, die vom Mieter eines Nichtwohngebäudes (Räumlichkeiten) genutzt werden; Inf - Inflationskoeffizient (Index); Die Mehrwertsteuer ist ein Koeffizient, der die Mehrwertsteuer berücksichtigt.

Die Miete für Bundesimmobilien in Moskau wird unter Berücksichtigung der in Diagramm 10.7 angegebenen Koeffizienten ermittelt. Gleichzeitig wurde ein besonderes Verfahren zur Erfassung der Mieten für die Nutzung von Bundesliegenschaften eingeführt, die Organisationen aus den Bereichen Wissenschaft, Kultur, Gesundheitswesen und Bildung zugewiesen wurden (Abbildung 10.8).

Bei der Miete für Nichtwohngebäude (Gebäude) werden die Mietkosten für Grundstücke (A3) berücksichtigt, die von den Mietern von Nichtwohngebäuden (Gebäuden) tatsächlich genutzt werden, einschließlich der vom Gebäude (Gebäude) bewohnten Grundstücke, die jeweils ermittelt werden Einzelfall gesondert durch Vereinbarung der Parteien, auf der Grundlage und in Übereinstimmung mit dem Gesetz.

Die jährliche Abschreibung pro 1 m2 der Gesamtfläche des Gebäudes (Räumlichkeiten) wird unabhängig von seiner tatsächlichen Nutzungsdauer durch die Formel ermittelt

wobei Na der Abschreibungssatz für die vollständige Sanierung des Gebäudes ist, %; St. Petersburg – der anfängliche Buchwert des Gebäudes pro 1 m2 der gesamten Nutzfläche, RUB/m2 (berechnet als Quotient aus den anfänglichen Kosten des Gebäudes dividiert durch seine gesamte nutzbare Fläche).

Tabelle 10.1. Werte des Aktivitätstypkoeffizienten(Kd) Miete für Räumlichkeiten berechnen G. Moskau

Arten von Aktivitäten und Organisationen		Bedeutung CD
Gemeinnützige Organisationen
Kommerzielle Organisationen:
Bank, Wechselstube, Casino, Nachtclubs
- Notar- und Anwaltskanzleien, Rechtsberatung - Zentren und Büros, die Informations- und Computerdienste, Beratung zu Hardware und Software sowie zur Erstellung von Softwareprodukten anbieten
Hotels, Motels, Campingplätze
- Unternehmen, die in den Bereichen Marktforschung, Unternehmensberatung und Finanzen tätig sind - Detektiv- und Sicherheitsbüros - Großhandelsunternehmen - Restaurants, Bars - Bäder und Saunen - Luxus-Friseur- und Schönheitssalons
- Snackbars wie McDonald's, Pizzerien - Lagerhallen, Stützpunkte, Zollabfertigungsterminals - Nachrichtenagenturen, Filmstudios, Video- und Audiostudios
- Autowerkstatt - Radio- und Fernsehzentren, Rundfunk- und Funkkommunikationszentren, Telefonzentralen, Postamt, Telegraf, Telefon - Ausflugs- und Reisebüros - Spielautomatenhallen, Diskotheken
- Fahrschulen - Einzelhandelsunternehmen - Café - Forschungsinstitute und Designorganisationen, die angewandte Forschungs- und Entwicklungsarbeiten durchführen
- Transportorganisationen - Redaktionen von Zeitungen und Zeitschriften, Verlage - Sportvereine, Fitnessstudios - Kunstsalons und Ausstellungshallen, die verkaufen - Zirkus-, Theater-, Fernseh- und Rundfunkbüros - Krankenhäuser, Kliniken, Arztpraxen - Bildungseinrichtungen, die höhere, weiterführende und weiterführende Fachausbildung anbieten - Wissenschaftliche und experimentelle Stationen, Labore, Pilotanlagen
- Unternehmen, die Sanitärreinigung, Reinigung und Landschaftsgestaltung der Stadt organisieren - Unternehmen aller Branchen - Küchenfabriken - Recycling- und Lebensmittelabfallbüros - Konstruktion - Kochgelegenheiten, Kantinen
Vorschulerziehungsgruppen
Arten von Aktivitäten, die nicht in dieser Liste enthalten sind

Bei aus dem Bundes- und Kommunalhaushalt finanzierten Organisationen ist die Mehrwertsteuer nicht in der Jahresmiete für Nichtwohngebäude (Räumlichkeiten) enthalten.

Die Höhe der Miete für Nichtwohnräume Bundeseigentum, befindet sich in Moskau, wird durch die Formel bestimmt

wobei Am die Jahresmiete pro 1 m2 ist.

1,5 - vermietbare Fläche der Räumlichkeiten im Gebäude......................m2

einschließlich:

• - Räumlichkeiten im Keller, Dachboden, Zwischengeschoss........;
• - Räumlichkeiten im Erdgeschoss................................................;
• - Bereich der Räumlichkeiten im Erdgeschoss................................................. ............

Schema 10.7.

Schema 10.8. Das Verfahren zur Abrechnung der Einnahmen aus der Miete für die Nutzung von Bundesimmobilien, die Organisationen der Wissenschaft, des Bildungswesens und des Gesundheitswesens zugewiesen werden, im Bundeshaushalt und Kultur

2. Abaz – der jährliche Grundmietpreis für 1 m2 beträgt 1000 Rubel.

Notiz: die Höhe des Grundzinses der Hauptmiete für 1 m kann sich gemäß der Entscheidung des Bundesamtes für Liegenschaftsverwaltung ändern, jedoch nicht öfter als einmal im Jahr.

3. ZU" - Gebäudeeignungsfaktor:

Notiz: Der Eignungskoeffizient darf nicht unter 0,5 liegen.

• 4. CT - Gebäudetypkoeffizient:
  • - Produktion usw. - 1,0;
  • - Lager (beheizt) - 0,8;
  • - Lager (unbeheizt) - 0,6.
• 5. Ku - Zweckmäßigkeitskoeffizient des Standorts der Publikationsräume:

• 5.1. Ku1 - Zweckmäßigkeitskoeffizient der Lage der Räumlichkeiten im Gebäude:
  • - im Bodenteil - 0,9;
  • - im Erdgeschoss - 0,85;
  • - im Keller, Dachboden, Zwischengeschoss - 0,8.

Notiz: Wenn die gemieteten Räumlichkeiten unterschiedliche /Су1 haben, wird die Miete für jede Gruppe solcher Räumlichkeiten separat berechnet und dann aufsummiert.

• 5.2. Ku2 - Bequemlichkeitskoeffizient des Gebäudestandorts in Moskau:
  • - innerhalb des Boulevard-Rings, auf dem Boulevard-Ring und im Umkreis von 200 m um die U-Bahn-Station -1,0;
  • - innerhalb des Gartenrings, auf dem Gartenring, auf vom Gartenring kommenden Verkehrsstraßen, auf Plätzen, Autobahnen und Alleen - 0,9;
  • - auf anderen Verkehrswegen - 0,75.
• 6. ZU., - Koeffizient der Moskauer Territorialzone:
  • - 1a-2
  • - 16 - 1,8
  • - 2-1,6
  • - 3 - 1,4
  • - 4 - 1,2
  • - 5-1,0

Notiz: Die Grenzen der Zonen auf dem Territorium Moskaus werden von der Moskauer Regierung festgelegt.

• 7. ZU" - Preiskoeffizient für die Nutzung gemieteter Räumlichkeiten:
  • - alle Räumlichkeiten von Geschäfts- und Sparkassen und deren Institutionen (Filialen), Aktien- und Warenbörsen, Makleragenturen, Casinos, Restaurants, Bars, Nachtclubs - 3,0;
  • - Büros einer Versicherungs-, Investment- und Werbeagentur, Immobilienagentur, Vorstand und Rechtsberatung von Rechtsanwälten, Wirtschaftsprüfungs- und Notariatsbüros - 2,4;
  • - alle Räumlichkeiten eines Hotels, Motels und Campingplatzes, Büros einer Repräsentanz und Zweigniederlassung einer juristischen Person - 2,0;
  • - alle Räumlichkeiten eines Sicherheitsbüros, eines Autowerkstattzentrums, des Kaufs von Edelsteinen und Metallen, Bäder, Saunen, eines Friseursalons, eines Schönheitssalons, eines Großhandelslagers (Lager) und eines Terminals, eines Detektivbüros, eines Computer- und Internetsalons, eines Videosalons, Kunst Salon, Ausstellungshalle, Moderatorenumsetzung, Spielautomatenhalle, Disco 1,8;
  • - alle Räumlichkeiten des Pfandhauses und Lagers (außer Terminal, Großhandel und Apothekenlager) -1,6;
  • - alle Räumlichkeiten eines Einzelhandelsgeschäfts, einer Redaktion, eines Verlagshauses, einer Nachrichtenagentur, eines Radiosenders, Video- und Tonstudios, Fernseh- und Filmstudios, Postamt, Telegrafen- und Telefonzentrale, Büros von Ausflugs- und Tourismusbüros - 1,4;
  • - alle Räumlichkeiten des Speisesaals, des Buffets, der Gastronomie, der Apotheke, des Pharmalagers, der Garage, der nichtstaatlichen medizinischen und präventiven Einrichtung, der nichtstaatlichen wissenschaftlichen Einrichtung (akkreditiert) und der nichtstaatlichen Organisation im Bereich Verbraucherdienstleistungen, Werkstatt von a nichtstaatliche Organisation im Bereich der materiellen Produktion - 1,2;
  • - alle Räumlichkeiten eines Sportvereins, eines nichtstaatlichen Unterhaltungsunternehmens, einer nichtstaatlichen Bildungseinrichtung, eines staatlichen (bundesstaatlichen) Einheitsunternehmens, von Sport- und Fitnessstudios, einer Ausstellungshalle, in der kein Verkauf stattfindet - 1,0;
  • - alle Räumlichkeiten einer nichtstaatlichen außerschulischen Kindereinrichtung, Geschäftsstelle eines öffentlichen Vereins - 0,8;
  • - alle Räumlichkeiten für andere Zwecke - 1.5.

Notiz: wenn die gemieteten Räumlichkeiten unterschiedliche haben KI, dann wird die Miete für jede Gruppe solcher Räumlichkeiten separat berechnet und dann aufsummiert.

• 8. K0 - Organisationstypkoeffizient:
  • - für öffentliche Vereine - 0,75;
  • - für kleine Unternehmen - 1,0;
  • - für andere Organisationen - 1,25.

Gemäß dem Erlass der Moskauer Regierung vom 28.08.2001 Nr. 778-PP wurde ab dem 01.01.2002 ein besonderes Verfahren zur Ermittlung der Miete für Nichtwohnimmobilien im Besitz der Stadt Moskau eingeführt, um die Politik der Stadt Moskau umzusetzen Die Regierungsbehörden der Hauptstadt sollen Folgendes anregen:

• o die Aktivitäten von Institutionen und Organisationen, die im Interesse der Stadt und der Einwohner Moskaus durchgeführt werden, einschließlich derjenigen, die mit Kindern und behinderten Menschen arbeiten;
• o Entwicklung eines Netzwerks von Institutionen und Organisationen, die medizinische Dienstleistungen für Menschen mit durchschnittlichem und niedrigerem Einkommen bereitstellen;
• o Entwicklung kleiner und mittlerer Unternehmen, vor allem in den Bereichen Innovation, Produktion, Konsum und soziale Dienstleistungen für die Stadtbevölkerung;
• o Umsetzung städtischer Zielprogramme in Moskau.

Die Höhe der Miete kann in diesen Fällen bestimmt werden durch:

• o Multiplikation der geschätzten Miethöhe, die gemäß der Methode zur Berechnung der Miete für Nichtwohnimmobilien im Besitz der Stadt Moskau ermittelt wurde, mit einem Kürzungsfaktor;
• o Festlegung eines Grundmietbetrags (Mindestbetrags), der durch einen Beschluss der Moskauer Regierung genehmigt wird;
• o Festlegung einer Miete, die ein Vielfaches des Mindestlohns beträgt.

Die auf besondere Weise festgelegte Methode zur Bestimmung der Höhe der Miete für Nichtwohnimmobilien im Eigentum der Stadt Moskau wird durch einen Beschluss der Moskauer Regierung festgelegt und ist einheitlich (unabhängig von der Eigentumsform oder der Rechtsform). Mieter) für jede spezifische Kategorie (Gruppe) von Mietern, deren Zusammensetzung in Vorschlägen der sektoralen oder territorialen Exekutivbehörden Moskaus mit der obligatorischen Angabe von Folgendem begründet wird:

• a) Begründung der sozioökonomischen Ergebnisse der Mietsenkung;
• b) Schlussfolgerungen zur Wirksamkeit der Verwendung zuvor vorgestellter Maßnahmen zur Eigentums- und Finanzunterstützung;
• c) Prognoseindikatoren für die Anzahl der Mieter dieser Kategorie (Gruppe);
• d) die Größe der von ihnen genutzten Flächen;
• e) die geschätzte Höhe der Einnahmen aus der Vermietung von Nichtwohneinrichtungen im Eigentum der Stadt Moskau, ohne Anrechnung der Miete für diese Nichtwohneinrichtungen im Eigentum der Stadt Moskau, die in einer Sonderverordnung festgelegt wurde;
• f) die geschätzte Höhe der Einnahmen aus der Vermietung von Nichtwohneinrichtungen im Eigentum der Stadt Moskau, nach Anwendung der in einer Sonderverordnung festgelegten Miete für diese Nichtwohneinrichtungen im Eigentum der Stadt Moskau.

Als Beispiel nennen wir den Beschluss der Moskauer Regierung Nr. 27-PP vom 27. Januar 2004, mit dem die Liste der Kategorien von Mietern von Nichtwohnimmobilien im Eigentum der Stadt Moskau genehmigt wurde, in der der Mietpreis auf besondere Weise festgelegt wurde (Tabelle 10.2).

Tabelle 10.2. Liste der Kategorien von Mietern von Nichtwohnimmobilien im Eigentum der Stadt Moskau, die den Mietpreis in einer besonderen Reihenfolge festlegt

				Korrekturfaktor
		Staatliche Kultureinrichtungen werden aus dem Moskauer Haushalt finanziert
		Nichtstaatliche Bildungseinrichtungen, die mit Kindern arbeiten
		Zentrum zur Prävention von Vernachlässigung, Kriminalität, Alkoholismus und Drogensucht bei Minderjährigen
		Verband für Veterinärmedizin Moskau
		Unternehmen der Leichtindustrie und Unternehmen, die die Arbeit behinderter Menschen beschäftigen, wobei die Zahl der behinderten Menschen mindestens 50 % der Gesamtzahl der Beschäftigten ausmacht
		Staatliche Einheitsunternehmen, die Arbeiten im Bereich der städtischen Beschaffung durchführen
		Organisationen der Allrussischen Gesellschaft der Blinden (VOS), der Allrussischen Gesellschaft der Gehörlosen (VOG), der Allrussischen Gesellschaft der Behinderten (VOI)
		Obligatorische Krankenversicherungskasse der Stadt Moskau
		Unternehmen im Verbrauchermarkt: 1) Schulkantinen und Unternehmen, die Bildungs- und Sondereinrichtungen sowie einkommensschwache Bevölkerungsgruppen bedienen 2) Buchhandlungen
		Im Kleingewerberegister eingetragene Kleinunternehmen: 1) Verbraucherdienstleistungsunternehmen 2) Organisationen, die Produktionsstätten besetzen 3) Themen des Handwerks 4) Organisationen, die Nicht-Produktionsstätten besetzen		0,5 0,5
	Organisationen der Russischen Föderation; Justizbehörden; Gerichte; Büro des Staatsanwalts; Anwaltskammer der Stadt Moskau, alle Rechtsberatungen; Organisationen des Innenministeriums Russlands; Organisationen der Direktion für innere Angelegenheiten der Stadt Moskau; Militäreinheiten; Brandschutz; Steuerbehörden; Steuerpolizeibehörden; Staatsarchive; Bibliotheken Forschungs- und Entwicklungsorganisationen der Russischen Akademie der Wissenschaften Staatliche Statistikbehörden (Mosgorstat) Föderales staatliches Einheitsunternehmen „Glavkosmos“ Hauptdirektion für Zivilschutz und Notsituationen der Moskauer Föderalen Staatsinstitution „Grundbucheintragung für Moskau begonnen“
	Öffentliche Organisationen und Verbände Veteranenorganisationen Öffentliche Behindertenorganisationen, Behinderte seit ihrer Kindheit, Eltern behinderter Kinder Öffentliche Behindertenorganisationen und Teilnehmer an der Beseitigung des Unfalls von Tschernobyl und anderer von Menschen verursachter Unfälle Öffentliche Organisationen von Kindern, Jugendlichen und Jugendlichen Wohltätigkeitsorganisationen in Moskau, die über einen Wohltätigkeitspass verfügen. Öffentliche Frauenorganisationen. Kreative öffentliche Organisationen
	Infrastrukturorganisationen zur Unterstützung kleiner Unternehmen
	Organisationen und Unternehmen – Implementierer umfassender Programme zur Unterstützung kleiner Unternehmen
	Staatliche einheitliche Apothekenunternehmen von Moskau
	Auftragnehmer, die Arbeiten im Wohnungsbestand durchführen
	Parteien, soziale Bewegungen und Gewerkschaften sind als öffentliche Organisationen registriert
	Kreative Gewerkschaften des Moskauer Künstlerverbandes

Aus methodischer Sicht betrachten wir den Beschluss der Moskauer Regierung vom 22. Januar 2002 Nr. 68-PP, mit dem eine Methodik zur Berechnung der Miete bei der Vermietung von Nichtwohnimmobilien im Eigentum der Stadt Moskau eingeführt wurde. Er bestimmt den Angebotspreis, zu dem die Immobilie dem Vermieter zur Vermietung angeboten wird, und berücksichtigt nicht die Kosten für Nebenkosten und Betriebsleistungen.

Der Mietbetrag besteht aus zwei getrennt berechneten Komponenten:

• - der Kostenanteil in Höhe der jährlichen Kosten des Eigentümers für die Instandhaltung des Mietobjekts (ohne Betriebskosten), der vom Mieter erstattet wird;
• - der Einkommensanteil, der dem Nettoeinkommen des Eigentümers aus der Vermietung der Immobilie entspricht.

Die Miete wird für jedes Mietobjekt individuell berechnet, ohne die Art der Tätigkeit des Mieters unmittelbar zu berücksichtigen. Die Miete wird nach folgender Formel berechnet:

wobei Ap 1(1D der jährliche Schinken der Miete ist; A.,af die Kostenkomponente der Miete ist; Ada die Einkommenskomponente der Miete ist; Ot Abzüge für die Renovierung von Nichtwohnvermögen, einschließlich Abschreibungen und berechnet in Höhe von mindestens 2 % des Inventarwerts der Objektmiete (zu aktuellen Jahrespreisen):

(СШ|В - Inventarwert der gemieteten Fläche gemäß BTI-Daten (in Preisen des laufenden Jahres); CT- Abzugskoeffizient für Renovierungen, festgelegt durch das Verordnungsgesetz der Stadt Moskau für das laufende Jahr im Bereich von 0,02 bis 0,05); Nkl – die Höhe der Gemeinkosten, bestehend aus den Kosten für die Ausgaben des Eigentümers für die Registrierung eines Objekts zur Vermietung (in Preisen des laufenden Jahres); Seite – die Höhe der Versicherungsprämie für das Mietobjekt (in Preisen des laufenden Jahres); Ots – Bewertung des Marktwerts von 1 m Mietobjekt; 5 - Fläche des Mietobjekts; Kdh - der Rentabilitätskoeffizient von 1 m2 Mietobjekt, der durch den Rechtsakt der Stadt Moskau für das laufende Jahr festgelegt wurde; /Scor – ein Anpassungskoeffizient, der den Grad der Rechte des Mieters in Bezug auf das Mietobjekt widerspiegelt.

Die Höhe der Miete (An) ändert sich jährlich in Abhängigkeit von Änderungen der Indikatoren aller Komponenten der Mietformel. Änderungen der Indikatoren hängen insbesondere von der Höhe der Inflation (dem Wert des Deflators) ab, die im nächsten Jahreshaushalt des Stadt Moskau.

Mietberechnungskoeffizienten, die sich jährlich ändern - Der Kater, Nkl, Kdh, Kkor - werden im Rahmen der Erstellung einer Prognose für die sozioökonomische Entwicklung Moskaus für das nächste Jahr begründet, ermittelt und genehmigt.

Die Versicherung des Objekts erfolgt durch den Eigentümer (Vermieter) mit anschließender Erstattung dieser Kosten aus der Mietzahlung. Die Sachversicherung wird jährlich bei im Rahmen eines offenen Wettbewerbs ermittelten Versicherungsgesellschaften durchgeführt, die über eine Lizenz zur Versicherung von Nichtwohnvermögen verfügen.

Die Ermittlung (V) des Verkehrswerts einer Nichtwohnimmobilie (Bewertungsobjekt) zu Mietzwecken erfolgt durch einen zugelassenen Gutachter und wird im Rahmen eines offenen Wettbewerbs ermittelt. Die Marktwertermittlung spiegelt sich im Bewertungsbericht der Nichtwohnimmobilie (Bewertungsgegenstand) und im Mietvertrag für Nichtwohnimmobilien wider.

Liegt keine Bewertung des Marktwerts einer Nichtwohnimmobilie vor, wird bei der Berechnung der Miethöhe der Grundbetrag der Baukosten von 1 m Nichtwohnfläche für das entsprechende Jahr zugrunde gelegt.

Der Wert des Rentabilitätskoeffizienten (K1X) wird bei der Prognose der sozioökonomischen Entwicklung für das nächste Jahr ermittelt und durch einen Rechtsakt der Stadt Moskau festgelegt.

Korrekturfaktor (Kkor) differenziert nach drei Kategorien von Mietern:

• - Kategorie der Mieter, deren Mindestmiete durch den Rechtsakt der Stadt Moskau festgelegt ist;
• - Kategorie der Mieter, deren Mietvorteil durch einen Rechtsakt der Stadt Moskau festgelegt ist;
• - Kategorie der Mieter, für die keine Mietvorteile gewährt werden.

Der Koeffizient wird mit Null angenommen (Kcor = 0) für die Kategorie der Mieter, für die die Mindestmiete durch den Rechtsakt der Stadt Moskau festgelegt ist. Ein Mietvertrag über das Nutzungsrecht (ohne Kaufrecht, Untermiete und unentgeltliche Nutzung, Abtretung des Mietrechts, Verpfändung und Einbeziehung des Mietrechts in das genehmigte Kapital) wird für die Dauer von bis zu einem Jahr mit anschließender Verlängerung abgeschlossen Verlängerung um eine neue Amtszeit nach Bestätigung des Rechts zur Festlegung einer Mindestmiete.

Als Koeffizient wird mindestens die Hälfte des geplanten Einkommens (mindestens) angenommen Kkor= 0,5) für die Kategorie der Mieter, für die durch den Rechtsakt der Stadt Moskau eine entsprechende Leistung festgelegt wurde. Ein Mietvertrag über das Nutzungsrecht (ohne das Recht, den Mietgegenstand abzukaufen, unterzuvermieten und unentgeltlich zu nutzen, Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf eine andere Person zu übertragen, Mietrechte zu verpfänden und als Einlage zu leisten (Genehmigtes Kapital) wird mit jährlicher Bestätigung des Anspruchs auf Mietentlastung für die Dauer von bis zu 5 Jahren abgeschlossen.

Der Koeffizient wird mit 1,0 angenommen (Kkir= 1,0) Für die Kategorie der gewerblichen Mieter, die das Recht zur Miete auf allgemeiner Basis (Ausschreibung/Auktion) erhalten haben, kann ein Mietvertrag für die Dauer von mehr als fünf Jahren mit dem Nutzungs- und Eigentumsrecht (einschließlich) abgeschlossen werden das Recht, den Mietgegenstand gemäß den geltenden Rechtsvorschriften zu erwerben, ihn unterzuvermieten und unentgeltlich zu nutzen, Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf eine andere Person zu übertragen, Mietrechte zu verpfänden und diese als Einlage in das genehmigte Kapital zu leisten).

Die Höhe der Miete darf nicht niedriger sein als die Kosten des Kostenbestandteils der Miete.

Eine individuelle Leistungsgewährung ist nicht zulässig.

Für Mieter, die in aus dem Haushalt finanzierten Bereichen im sozialen, kulturellen und produktiven Bereich investieren, ist eine Kürzung des geschätzten Wertes der Mieteinnahmen zulässig, jedoch nicht mehr als 50 %. Die Höhe der Mietminderung wird durch einen Ordnungsrechtsakt der Stadt festgelegt, der zielgerichteter Natur ist und die Bedingungen, die Höhe und die Gültigkeitsdauer festlegt.

Die Mindestmiete für Nichtwohnräume in Moskau betrug 2008 1.000 Rubel, 2009 1.070 Rubel und 2010 2.140 Rubel. Es wurden Vorzugsmietpreise mit einem Anpassungsfaktor von 0,3 bis 0,75 festgelegt:

• o kleine Unternehmen;
• o Großhandelsunternehmen, die Obst und Gemüse verkaufen;
• o Staatliche Einheitsunternehmen und Organisationen, in denen der Anteil der Arbeit im Auftrag der Regierung mindestens 70 % beträgt;
• o eine Anwaltskanzlei, die den Moskauern mindestens 30 % kostenlose Dienstleistungen anbietet;
• o Bildungseinrichtungen;
• o Verbraucherdienstorganisationen, die öffentliche Dienstleistungen erbringen.

Bei der Berechnung der Miete wird ein Anpassungsfaktor von Null angewendet:

• o für kreative Gewerkschaften;
• o staatliche Apotheken;
• o Auftragnehmer, die Arbeiten im Wohnungsbestand durchführen;
• o Staatliche Einheitsunternehmen, die in der kommunalen Wirtschaft tätig sind;
• o Sozialläden;
• o Sozialunternehmen für Verbraucherdienstleistungen und Gastronomie;
• o Unternehmen und Organisationen, die Sicherheitsschuhe, Arbeitskleidung und Prothesen für behinderte Menschen und Moskauer mit eingeschränkten Fähigkeiten herstellen;
• o Unternehmen, in denen mindestens 50 % behinderte Menschen beschäftigt sind;
• o Firmen, die Bestattungsdienstleistungen anbieten;
• o Organisationen, die professionelle Reinigung von Räumlichkeiten, Reparatur und Schneiderei von Kleidung und Hüten anbieten;
• o Verleih- und Fotodienstleistungsunternehmen.

Für kleine Unternehmen wurde die Miete für 1 m2 im Jahr 2011 auf 1.800 Rubel festgesetzt. pro Jahr (im Jahr 2010 waren es 2000 Rubel). Jetzt können kleine Unternehmen bis zu 300 m2 in Moskau kaufen (zuvor hatten sie das Recht auf 100 m2).

Die Miete für Parkplätze und Einzelgaragen betrug im Jahr 2008 160 Rubel. pro 1 m2 pro Jahr, im Jahr 2009 - 210 Rubel, im Jahr 2010 260 Rubel:

• - für Behinderte des Großen Vaterländischen Krieges, Überlebende von Tschernobyl und andere Kategorien von Behinderten;
• - für Rentner, Arbeitsveteranen und die Streitkräfte der Russischen Föderation;
• - Eltern behinderter Kinder;
• - öffentliche Organisationen, Bewegungen und Vereine, die zu mindestens 70 % aus dem Staatshaushalt finanziert werden.

Die Methode zur Berechnung der Miete für die Vermietung von Gebäuden (Teilen davon), die sich im Staats- und (oder) Gemeindeeigentum in Sonderwirtschaftszonen der Russischen Föderation befinden, ist in der Tabelle dargestellt. 10.3.

Das Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 21. August 2010 Nr. 645 sieht die bevorzugte Verpachtung von Staatseigentum an kleine und mittlere Unternehmen zu folgenden Bedingungen vor:

• o Die Mietdauer beträgt mindestens fünf Jahre.
• o im ersten Mietjahr zahlen Unternehmer 40 % der Miete;
• o im zweiten Jahr - 60 %;
• o im dritten Jahr - 80 %;
• o im vierten und darüber hinaus - 100 % der Miete.

Für Wohnräume wird die jährliche (monatliche) Miete im Wesentlichen auf zwei Arten ermittelt:

o nach der Methode des Marktvergleichs – durch paarweise Vergleiche der Miethöhe bei abgeschlossenen oder geplanten Transaktionen mit ähnlichen Wohnungen in den relevanten Stadtteilen;

Tabelle 10.3.

o in Form eines festen Prozentsatzes (3-12 % pro Jahr) der Kosten für Wohnräume.

Im zweiten Fall müssen Sie zunächst den Verkehrswert der Wohnimmobilie ermitteln. Von den vielen Ansätzen zur Berechnung der Kosten (oder des Preises) von Wohnungen betrachten wir nur zwei – den offiziellen, der von der Moskauer Regierung verwendet wird, und den aus der Praxis von Handelsunternehmen.

Die beispielsweise von der Firma Ratibor entwickelte Methodik zur Berechnung der Kosten einer Wohnung basiert auf den folgenden Bestimmungen.

• 1. Typische Häuser in Moskau werden in vier Kategorien unterteilt: alte – stalinistische und fünfstöckige Gebäude, Plattenhäuser und neue – Backstein- und Plattenhäuser.
• 2. Abhängig von den Wohnungskosten ist die Stadt in 14 Bezirke unterteilt: 13 entlang der U-Bahn- und Centre-Linien.
• 3. Die durchschnittlichen Kosten für 1 m2 Wohnraum werden durch Analyse der im Unternehmen gesammelten Informationen und Mediendaten (Zeitung „Von Hand zu Hand“ usw.) ermittelt.
• 4. Die Kosten einer Wohnung werden von mindestens 14-15 Faktoren beeinflusst. Wenn die durchschnittlichen Kosten für 1 m2 Wohnfläche für eine Wohnung mit einem, zwei und drei Zimmern in einem bestimmten Gebiet und die Kategorie des Hauses bekannt sind, können sie mithilfe der entsprechenden Koeffizienten leicht angepasst werden (Tabelle 10.4).

Nehmen wir an, wir interessieren uns für eine 2-Zimmer-Wohnung in Zhulebino (U-Bahn-Station Vykhino) mit einer Gesamtfläche von 50 m in einem neuen Backsteingebäude. Wir haben herausgefunden, dass der durchschnittliche Preis für 1 m2 einer 2-Zimmer-Wohnung in dieser Gegend 2800 Höhle beträgt. Einheiten Wir werden den Preis entsprechend den in der Tabelle angegebenen Koeffizienten anpassen. 10.4.

Tabelle 10.4.

Die Wohnung liegt weit vom Zentrum (-15 %) und von der U-Bahn (-3 %), es gibt einen Balkon (+1 %), kein Telefon (-3 %), separates Badezimmer (+0,5 %), Fenster nach vorne zur Straße (-2 %), es gibt einen Aufzug (+1 %), die Umgebung ist ungünstig (-8 %), isolierte Räume (+1 %), Küche 9 m2 (+2 %). Insgesamt: -25,5 %. Der tatsächliche Preis für 1 m2 beträgt 2086 Den. Einheiten Durch Multiplikation mit der Gesamtfläche erhalten wir den möglichen Preis der Wohnung – 104.300 Höhle. Einheiten (2086 x 50). Die Jahresmiete kann 5215 Höhlen betragen. Einheiten (104.300 x 5 %) und für den Monat - 434,6 Höhle. Einheiten (5215: 12).

Schauen wir uns nun die methodische Berechnung des Verkaufspreises von Wohnungen an, die auf Beschluss der Moskauer Regierung an natürliche und juristische Personen verkauft wurden, unter Berücksichtigung der Lage des Hauses.“

Die Begründung erfolgt in vier Stufen. In der ersten Phase werden die Kosten für 1 m Gesamtfläche auf der Grundlage der Wiederbeschaffungskosten von Wohngebäuden (der Baukosten zum Zeitpunkt der Bewertung) ermittelt: berechnet durch Multiplikation der ursprünglichen Wiederbeschaffungskosten mit dem Wertsteigerungsfaktor in Wirkung zum Zeitpunkt der Beurteilung. Als anfängliche Wiederbeschaffungskosten (C, (d)) gelten die Kosten, die von der VZTA auf dem Preisniveau vom 01.01.2000 ermittelt und in den technischen Pässen der Gebäude enthalten sind.

Um der Abnutzung des Bauwerks während hundert Betriebsjahren Rechnung zu tragen, wird es festgelegt Restwert 1 m2 der Gesamtfläche des Gebäudes als Differenz zwischen den Wiederbeschaffungskosten der Gesamtfläche des Gebäudes zum 01.01.2000 und dem Kostenausdruck seiner physischen Abnutzung pro 1 m2:

wobei C() der Restwert von 1 m2 ist; Svd - Wiederbeschaffungskosten eines Wohngebäudes, Rubel; Wenn - physische Abnutzung des Hauses für das Jahr seiner letzten vZTA-Inspektion mit Anpassung des Ausmaßes der Abnutzung; 5 - Gesamtfläche des Hauses, m2.

An zweite Etage Die Preisberechnung wird durchgeführt Hausverkäufe unter Berücksichtigung der Preissteigerung Bauprodukte.

Der Preis für 1 m2 der Gesamtfläche des Hauses wird anhand seines Restwerts gemäß der Formel ermittelt

wobei C0 der Restwert von 1 m2 der Gesamtfläche des Hauses ist; Kuya - Die Preiserhöhung wird monatlich als Verhältnis der durchschnittlichen Kosten von 1 m2 Gesamtfläche nach Angaben des Moskauer Ministeriums für Wirtschaftspolitik und Entwicklung zu den Kosten von 1 m2 Gesamtfläche am 01.01.2000 ermittelt.

Der Wohnungspreis wird durch die Formel bestimmt

wo C<.м - цена 1 м2 квартиры; 5К - общая площадь квартиры.

An dritter Abschnitt Der Verkaufspreis der Wohnung wird unter Berücksichtigung der technischen Eigenschaften des Hauses und der Wohnung (DTM) ermittelt.

Der Preis für 1 m2 Gesamtfläche wird auf der Grundlage des Preises berechnet, der unter Berücksichtigung der Preissteigerung von Bauprodukten anhand von Koeffizienten ermittelt wird, die die Verbraucherqualitäten des Hauses und der Wohnung berücksichtigen, nach folgender Formel:

Wo Ksozh - Koeffizient, der das Verhältnis der Gesamtfläche der Wohnung zu ihrer Wohnfläche charakterisiert und gleich ist:

• 0,95–1,00, wenn das Verhältnis weniger als 1,50 beträgt; 1,00-1,05 von 1,50 bis 1,66; 1,05-1,10 von 1,66 bis 2,00; 1,10-über 2,00; /Sbl – Koeffizient, der das Vorhandensein eines Balkons kennzeichnet: 1,00 – wenn ein Balkon vorhanden ist;
• 1,05 - wenn eine Loggia vorhanden ist; 0,95 – falls nicht vorhanden;
• 1.10 - wenn zwei oder mehr Balkone oder Loggien vorhanden sind; /Set – wenn sich die Wohnung im ersten oder letzten Stock des Gebäudes befindet, beträgt sie 0,90. In allen anderen Fällen -1,00;

CT - Isolierung von Räumen:

• 1.04 - alle Räume sind isoliert;
• 0,96 - Nebenräume in 2-Zimmer-Wohnungen bzw. mehr als ein Durchgangszimmer in 3-Zimmer-Wohnungen;
• 1,00 - in allen anderen Fällen; Mieder - Verfügbarkeit des Aufzugs:
• 1,03 – kommt in Häusern mit 5 oder weniger Etagen vor;
• 1,00 – verfügbar in Häusern mit mehr als 5 Etagen oder nicht in Häusern mit 5 oder weniger Etagen;
• 0,97 - Haustier in Häusern mit mehr als 5 Etagen; Ksh.- Raumhöhenkoeffizient:
• 0,98 - weniger als 2,5 m;
• 1,00 - von 2,5 bis 2,8 m;
• 1,02 - von 2,8 bis 3,00 m;
• 1,04 - von 3,00 bis 3,40 m;
• 1,06 - über 3,40 m;

mus - Vorhandensein einer Müllrutsche:

• 1,02 – gefunden in Häusern mit weniger als 4 Etagen;
• 0,97 – nicht in Häusern mit mehr als 3 Etagen; Km - Wandmaterial:
• 1,10 - Ziegel;
• 1,05 - Monolith;
• 1,00 - vorgefertigter Stahlbeton; Kk- Koeffizient unter Berücksichtigung der Küchenfläche: 0,95 - für Küchenfläche bis 6 m2; 1,00 - von 9 bis 12 m2; 1,10 - über 12 m2.

Der Preis für 1 m2 Gesamtfläche sollte unter Berücksichtigung der technischen Eigenschaften des Hauses und der Wohnung nicht niedriger sein als der Preis für 1 m2 Gesamtfläche, berechnet unter Berücksichtigung der Baukosten. Ansonsten gelten diese Preise als gleichwertig.

Der Wohnungspreis unter Berücksichtigung der technischen Eigenschaften des Hauses und der Wohnung (C,k) beträgt

wobei 5K die Gesamtfläche der Wohnung ist.

In der vierten Stufe wird der Preis für 1 m2 Gesamtfläche (Tmm) auf der Grundlage des unter Berücksichtigung der technischen Merkmale des Hauses und der Wohnung ermittelten Preises berechnet, wobei Koeffizienten verwendet werden, die die Lage des Hauses berücksichtigen folgende Formel:

gds/<Гр= 1,1 - при местонахождении от станции метро в радиусе 200 м; 1,0 - во всех остальных случаях; Kzht - Bewertungszonenkoeffizient, der abhängig von der Bewertungszone bestimmt wird, in der sich das Haus befindet (Tabelle 10.5).

Der Preis für 1 m2 Gesamtfläche muss unter Berücksichtigung der Lage des Hauses den von der Interdepartementalen Kommission festgelegten Preis für 1 m2 Gesamtfläche in Neubauten in einer bestimmten Bewertungszone (Tskon) überschreiten. Ansonsten wird davon ausgegangen, dass diese Preise gleich sind.

Der Wohnpreis unter Berücksichtigung der Lage des Hauses (TsMK) beträgt

Basierend auf dem festgestellten Wert der Wohnräume wird die Miete in Höhe von 5-12 % ihres Wertes ermittelt. Wenn zum Beispiel der Preis für eine 1-Zimmer-Wohnung 67.000 Höhlen beträgt. Einheiten, dann kann die Miete für das Jahr 4020 Höhle betragen. Einheiten (67.000 x 6 %), oder 335 Höhle. Einheiten pro Monat. Der Prozentsatz wird empirisch ermittelt: Bei Wohnungen in der Innenstadt und in prestigeträchtigen Lagen erreicht er ein Maximum, in ungünstigen Lagen liegt er in der Regel nicht über 5-6 %.

Tabelle 10.5. Bewertungskoeffizienten der Zonen in Moskau

Es werden auch andere Methoden zur Bestimmung der Miete verwendet, die auf der Berücksichtigung von Nachfrage, Angebot und Verbraucherqualitäten der Räumlichkeiten basieren.

Bei Grundstücken kann die Miete im allgemeinen Fall anhand des Grundstückspreises (P3), der Darlehenszinsen (C) und des tatsächlichen oder erwarteten Gewinns (P) pro Grundstückseinheit anhand der Formel ermittelt werden

Wo T - Mietdauer in Jahren. Weil das

Unter Berücksichtigung der Zinseszinsformel

Wenn zum Beispiel der Gewinn von 1 Hektar Land 1000 Rubel beträgt. (P = 1000), Darlehenszins C = 3 % und die Pachtlaufzeit beträgt 50 Jahre, dann beträgt die Pacht für 1 Hektar

In diesem Fall sinkt mit einer Erhöhung der Darlehenszinsen die Grundstücksmiete und mit einer Verkürzung der Pachtlaufzeit steigt sie.

Die Methode zur Berechnung der Miete für Grundstücke in Sonderwirtschaftszonen der Russischen Föderation ist in der Tabelle dargestellt. 10.6.

In der Region Moskau wird die jährliche Miete für von verschiedenen Unternehmen genutzte Grundstücke nach der Formel berechnet

wobei C31| - Grundsteuersatz (basierend auf einer Bescheinigung des Bezirksausschusses für Landressourcen und Landverwaltung; 5 - Grundstücksfläche, m2; Cl- Koeffizient der Aktivitätsart:

• a) 1 – für Industrie-, Transport- und Kommunikationsunternehmen, die der landwirtschaftlichen Produktion dienen;
• b) 1,5 – für Vermittler, Handel und Einkauf, Dienstleistung, Joint Ventures, Versicherungsgesellschaften, Banken, Privatunternehmen;
• c) 2 – für die Verpachtung von Grundstücken, die von umweltgefährdenden, nicht zum Kerngeschäft gehörenden Unternehmen für die Region Moskau genutzt werden, vorbehaltlich (aber vorbehaltlich der Entscheidung der Verwaltung der Region Moskau) zur Verlegung außerhalb der Region;

Tabelle 10.6.

d) 1,2 – andere Unternehmen, die nicht zu den Kategorien 1, 2, 3 gehören;

K3- Gebietsentwicklungskoeffizient:

• 90 % oder mehr - 1;
• 70-90% - 1,2;
• 40-70% - 1,5;
• 20-40% - 1,7;

weniger als 20 % - 2.

Der Bebauungsanteil wird vom Vermieter anhand einer vom Grundbuchamt ausgestellten Bescheinigung ermittelt.

Der Grundsteuersatz in Moskau wird durch das Moskauer Gesetz vom 24. November 2004 Nr. 74 „Über die Grundsteuer“ (Tabelle 10.7) festgelegt.

In Tabelle 1 sind die Grundmietsätze für Grundstücke pro Jahr nach Kategorien von Mietern und Arten der beabsichtigten Nutzung des Grundstücks sowie die Mietsätze für Grundstücke für Kategorien von Mietern, die vorrangige Tätigkeiten für die Stadt ausüben, aufgeführt. 10.8 und 10.9.

Mit Beschluss des Finanzministeriums Russlands vom 20. Juni 2005 Nr. 75-N wurden Empfehlungen zum Ausfüllen des Formulars „Informationen zu Grundstücken, die als Besteuerungsgegenstand für die Grundsteuer anerkannt sind“ genehmigt, die von den Behörden von Rosnedvizhimost an die Steuerbehörde übermittelt werden Service.

Tabelle 10.7. Grundsteuersätze für Moskau

Steuersatz, % des Katasterwerts des Grundstücks	Eigenschaften von Grundstücken
	Grundstücke innerhalb der landwirtschaftlichen Nutzungszonen sind für den persönlichen Neben- und Sommerhausanbau, den Gartenbau, den Gemüseanbau und die Viehzucht vorgesehen
	Grundstücke mit Parkplätzen zur Langzeitlagerung von Fahrzeugen und mehrstöckigen Garagenparkplätzen; Wohnungsbestand und Objekte des Ingenieurbauwerks der Wohn- und Gemeinschaftsanlage oder bereitgestellt für Wohnschlinge
	Andere Grundstücke
		Grundstücke für soziale Rehabilitation, Gesundheits-, Bildungs- und Bildungseinrichtungen, Bau von Ingenieur- und Wohnungsbau sowie kommunaler Infrastruktur (Strom- und Heizkraftwerke), Wohn- und kommunale Dienstleistungseinrichtungen
1 Dekret der Moskauer Regierung vom 06.07.2011 Nr. 254-1111

Mit Beschluss des Ministeriums für Steuern und Abgaben Russlands vom 29. Dezember 2003 Nr. BG-2-21/725 wurden ein Steuererklärungsformular für die Grundsteuer und Anweisungen zum Ausfüllen eingeführt. Seit 2004 müssen alle Organisationen und Einzelpersonen eine Grundsteuererklärung abgeben, einschließlich derjenigen, die auf eine einheitliche Agrarsteuer umgestiegen sind (in der durch Kapitel 26 der Abgabenordnung der Russischen Föderation geänderten Fassung wurden sie Grundsteuerzahler) und auf a vereinfachtes Buchhaltungssystem sowie Organisationen, die von der Zahlung der Grundsteuer befreit sind.

Tabelle 10.8. Grundsätze der Jahresmiete für Grundstücke nach Mieterkategorien und Art der beabsichtigten Grundstücksnutzung

NEIN.					Grundmietpreise für Grundstücke, Rubel/ha
		Bau, Wiederaufbau und Überholung von Anlagen, finanziert von der Moskauer Regierung
		Durchführung von Garten- und Landschaftsbauarbeiten auf öffentlichen Grundstücken, die für diese Zwecke vorgesehen sind
		Für Rettungsdienste besetzte Grundstücke
		Großreparaturen und Umbau von Wärme- und Gasnetzen, Kabel- und Freileitungen, Wasserversorgung und Kanalisation
		Grundstücke unter Springbrunnen und Wasserspielen
			Grundstücke, die von Unternehmen und Organisationen zur Erbringung von Bestattungsdienstleistungen für die Bevölkerung genutzt werden
			Gartengrundstücke der gewerblichen Wohnbebauung und Wohnanteile bei der Verpachtung unteilbarer Grundstücke
			Kunden-Entwickler, die in den ersten Jahren des industriellen Wohnungsbaus ein Programm zum Wiederaufbau von fünfstöckigen Wohngebäuden umsetzen
			Öffentliche Organisationen von Behinderten, Teilnehmern des Zweiten Weltkriegs und ihnen gleichgestellten Personen
			Büros öffentlicher Organisationen (mit Ausnahme der in Abschnitt 9 genannten)
			Landwirtschaftliche Organisationen (außer Gewächshausanlagen) und Gartenbaupartnerschaften
			Gewächshauskomponenten
			Parkhäuser und Tiefgaragen für Einzelfahrzeuge
			Einstöckige (flache) Parkhäuser, kommunale gebührenpflichtige Parkplätze
			Dachas außerhalb der Moskauer Ringstraße
			Dachas innerhalb der Moskauer Ringstraße
			Organisationen und Einrichtungen des Gesundheitswesens, der Bildung, des Kinos, der Kultur und Kunst, der Körperkultur und des Sports sowie der sozialen Sicherheit, die entsprechend dem Haupttätigkeitsprofil eingesetzt werden
			Städtische technische Unterstützungseinrichtungen (gemäß der von der Moskauer Regierung genehmigten Liste)
	Organisationen der Verbraucherdienstleistungen für die Bevölkerung (mit Ausnahme von Kfz-Wartung, -Reparatur und -Bau, gewerbliche Pfandleihhäuser)
	Branchenorganisationen: a) staatliche und kommunale Einheit Moskauer Unternehmen
	Handelsorganisationen: a) Non-Food-Produkte und Mischsortimentswaren (mit Ausnahme der in den Unterabsätzen „b“, „c“, „d“ und den Absätzen 22, 27 dieser Tabelle genannten) b) Märkte, Messen c) Märkte, die in das System der Lebensmittelgroßmärkte in Moskau einbezogen sind (vom Zeitpunkt der Standortzuteilung bis zum Ende der regulatorischen Bauzeit) d) Kioske, Zelte, Einkaufspavillons (mit Ausnahme der in Unterabsatz „e“ genannten) e) Kioske und Zelte von Mosgorspravka, GC „Mosgortrans“, Zeitschriften, Eis, Sportlotto, alkoholfreie (alkoholfreie) Getränke, Kwas, Backwaren, Kirchenutensilien, Abendkasse, Fast Food			216 000 270 000 180 000 900 000 180 000
	Tankstellen und -komplexe, Autowaschstationen, Autowartungsorganisationen, Geschäfte mit verwandten Produkten
	Hotels (außer 4- und 5-Sterne-Hotels), Motels, Campingplätze sowie Cafés, Bars, Restaurants und andere Catering-Organisationen, die alkoholische Getränke (außer Luxus) verkaufen
			Banken, Börsen, Makler- und andere Vermittlungsfirmen und -büros, Wechselstuben, Firmen, die Transaktionen mit Wertpapieren und Währungen durchführen, gewerbliche Pfandleihhäuser, Leasing- und Versicherungsgesellschaften, Investment-, Immobilien- und Wirtschaftsprüfungsfirmen, Werbe- und Reisebüros, kurzfristig bezahlt Parkplätze (außer kommunal)
			Notar- und Anwaltskanzleien, Rechtsberatungen
			Automessen, Ausstellungen und Verkäufe (außer künstlerische)

Tabelle 10.9.

• 2. Die Gültigkeitsdauer der in den Ziffern 5 und 6 dieser Anlage festgelegten Grundstücksmietsätze wird durch den Pachtvertrag bestimmt.
• 3. Der im angegebenen Anhang (Spalte 4) angegebene Prozentsatz des durchschnittlichen Erbbauzinssatzes der Stadt dient nur als Referenz und wird bei der Berechnung des Erbbauzinses nicht berücksichtigt.

Auf die Grundmietpreise werden Anpassungsfaktoren angewendet, die die zulässige Grundstücksnutzung berücksichtigen, d. h. ihre Verwendung für bestimmte Zwecke (Verwendungszweck) unter Berücksichtigung von Einschränkungen und Belastungen (Dienstbarkeiten) für bestimmte Kategorien, Branchen und Objekte (Tabelle 10.10. 10.11),

Bei Verstößen oder Nichteinhaltung der Regelung der zulässigen Nutzung von Pachtgrundstücken werden bei der Berechnung des Erbbauzinses keine Kürzungskoeffizienten angewendet, sondern die Werte der Erhöhungskoeffizienten werden verdoppelt, ebenso wie die Höhe der Grundzinssätze für Personen, deren Miete ohne Koeffizienten berechnet wird.

Tabelle 10.10. Korrekturfaktoren unter Berücksichtigung der zulässigen Landnutzung

NEIN.			Korrekturfaktor
		Staatliche Haushaltsinstitutionen (soziokulturelle Industrie, Wissenschaft, Regierungsbehörden, das Verteidigungsministerium Russlands, das Innenministerium Russlands, der FSB Russlands, die Staatsanwaltschaft, die Justiz) und religiöse Vereinigungen, auf deren Grundstücken sich befinden vom Staat als historische und kulturelle Denkmäler geschützte Gebäude	0,01, jedoch nicht mehr als 10.000 Rubel. Jahresmiete für das gesamte Grundstück
		Physische Linde (für Grundstücke für alle Nutzungsarten, mit Ausnahme gewerblicher Nutzung): Teilnehmer des Großen Vaterländischen Krieges sowie Bürger, denen gesetzlich soziale Garantien und Leistungen der Teilnehmer des Großen Vaterländischen Krieges gewährt werden; Behinderte der Gruppen I und II Helden der UdSSR, Helden der Russischen Föderation, Helden der sozialistischen Arbeit und volle Träger der Orden des Ruhms, des Arbeitsruhms und „Für den Dienst am Vaterland in den Streitkräften der UdSSR“ Bürger, die infolge der Tschernobyl-Katastrophe und anderer Strahlenunfälle in Kernanlagen zu zivilen oder militärischen Zwecken Strahlung ausgesetzt waren	0,005 0,005 0,005
	Militärangehörige, aus dem Militärdienst entlassene Bürger mit einer Gesamtwehrdienstzeit von 20 Jahren oder mehr, Familienangehörige von Militärangehörigen und Mitarbeiter von Organen für innere Angelegenheiten, die bei der Ausübung ihrer Amtspflichten ihren Ernährer verloren haben
	Geschäftsbanken, Börsen, Maklerhäuser, Sattlerei- und Showbusiness-Betriebe, Autoserviceunternehmen, Hotels und Restaurants der höchsten Dienstleistungskategorie, Supermärkte, Pfandhäuser, private Versicherungsinstitute, Werbebüros, private Notare, Immobilienfirmen, Ausstellungen und Verkauf (außer Kunst), Reisebüros (Agenturen), gebührenpflichtige Parkplätze und andere äußerst profitable Unternehmen und Organisationen
	Handel und Gastronomie: - Unternehmen, die Non-Food-Produkte und Mischsortimentswaren (Food- und Non-Food-Produkte) verkaufen, mit Ausnahme der unten aufgeführten Märkte und Messen - Kioske, Zelte, Pavillons des kleinen Einzelhandels (mit Ausnahme der Kioske von Mosgorspravka, Mosgortrans, Zeitschriften, Apotheken, Eis, alkoholfreie (alkoholfreie) Getränke, Backwaren und Theaterkasse) Cafés, Bars, Restaurants und andere Gastronomiebetriebe, die alkoholische Getränke verkaufen		1,5 5,0
	Industrieunternehmen: - kommunale Unternehmen öffentlicher Organisationen - staatliche, staatliche Unternehmen - kommerzielle jegliche Organisations- und Rechtsformen und Eigentumsformen, auf denen sie basieren, einschließlich einheitlicher		0,8 1,2
	Institutionen, Unternehmen und Organisationen ausländischer juristischer Personen (Einzelpersonen) und russischer juristischer Personen mit einem Anteil ausländischer Investitionen am genehmigten Kapital von 50 % oder mehr
		Institutionen im sozialen und kulturellen Bereich (Gesundheitswesen, Bildung, Leibeserziehung und Sport, Kultur und Kunst, Kinematographie und soziale Sicherheit), finanziert aus außerbudgetären Quellen
		Städtische Personenverkehrsunternehmen (außer Taxis), städtische Ingenieureinrichtungen
		Externer Transport (Flugplätze, Flughäfen, Flusshäfen, Yachthäfen, Busbahnhöfe)
		Eisenbahntransport	Basierend auf dem gewichteten durchschnittlichen Basiszinssatz
		Verbr(mit Ausnahme von Autoserviceunternehmen, Reparatur- und Bauunternehmen, Pfandhäusern)
		Tankstellen
		Einstöckige Garagen, Parkplätze und „Hüllen“ für den individuellen Transport (im Rahmen etablierter Standards) Mehrgeschossige Garagen und Parkplätze für Einzelfahrzeuge (im Rahmen etablierter Standards)
		Dachas: - innerhalb der Grenzen der Moskauer Ringstraße (innerhalb etablierter Standards) - außerhalb der Grenzen der Moskauer Ringstraße (innerhalb etablierter Standards)
		Wohnviertel, Mikrobezirke, private Grundstücke der individuellen Wohnbebauung
		Landwirtschaft, einschließlich Gartenbaugemeinschaften (mit Ausnahme von Gewächshausanlagen, deren Miete auf der Grundlage der vollen Basissätze berechnet wird)

Die Anwendung von Kürzungsfaktoren auf die Grundmietsätze für Grundstücke ist ausgeschlossen, wenn der Mieter ein Grundstück (Teil davon) oder ein auf diesem Grundstück befindliches Gebäude, Bauwerk, Räumlichkeiten (Teil davon) zur Vermietung an ein anderes überträgt Person oder als Vergütung für Dienstleistungen oder im Rahmen einer gemeinsamen Aktivitätsvereinbarung.

Tabelle 10.11. Liste der Koeffizienten, die bei der Berechnung der Grundstücksmiete auf die jährliche Grundmiete angewendet werden

NEIN.	Koeffizientenname		Base	Koeffizientwert		Notiz
	Nutzungskoeffizient der Flächen des Stadtgebiets (öffentliche Grundstücke)		Nutzung stadtweiter Gebiete bei Bau-, Reparatur-, Sanierungs- und Sanierungsarbeiten außerhalb der für den Betrieb von Anlagen vorgesehenen Grundstücksflächen: - für die Fahrbahn von Autobahnen, Plätzen, Straßen und Gassen - für Gehwege - für andere öffentliche Grundstücke	20 10		Bei Nutzung der angegebenen Grundstücke ausschließlich abends, nachts und morgens (von 20.00 bis 8.00 Uhr) reduziert sich die Miete um 50 %. Bei Überschreitung der Regelbauzeit verdoppelt sich der Mietzins für das Haupt- und Nebengrundstück monatlich im Verhältnis zum bisherigen Mietzins
	Kommerzieller Effizienzkoeffizient der Grundstücksnutzung		Nutzung von Grundstücken für die Unterbringung von Banken, Börsen, Maklerhäusern, Autoserviceunternehmen, Glücksspiel- und Showbusiness-Einrichtungen, Restaurants und Hotels der höchsten Dienstleistungskategorie
	Dichte (Intensität) Koeffizient der Entwicklung des Standorts, Wohn- und Nichtwohnfonds		Identifizierung überschüssiger besetzter Landfläche			Die Höhe des angewandten Koeffizienten wird auf der Grundlage von Berechnungen des Forschungs- und Entwicklungsinstituts des Generalplans von Moskau gemäß der durch die Verordnung des Bürgermeisters von Moskau Nr. 768-RM vom 30. Dezember 1993 genehmigten Methodik bestimmt ( Anhang 3). Bei Änderungen der städtebaulichen Parameter der Mietfläche werden entsprechende Anpassungen bei der Mietberechnung vorgenommen
	Umweltbelastungsfaktor		Nutzung von Grundstücken für den Standort umweltgefährdender, für Moskau nicht zum Kerngeschäft gehörender Unternehmen, vorbehaltlich der Stilllegung (Liquidation) gemäß den Entscheidungen der Stadtverwaltungsorgane. Nutzung von Grundstücken innerhalb der Grenzen von Grundstücken mit ökologischen, Erholungs- sowie historischen und kulturellen Zwecken für Zwecke, die nicht den geltenden Schutzbestimmungen entsprechen			Ab dem Zeitpunkt der Ausstellung des Verwaltungsdokuments. Nach Ablauf der festgelegten Frist für den Rückzug (Liquidation) des Unternehmens verdoppelt sich der angewandte Koeffizient
	Koeffizient der Landnutzung	Missbrauch von Grundstücken, einschließlich Untervermietung ohne Registrierung eines Untermietvertrags beim Moskauer Ministerium für Landressourcen
	Landnutzungsverhältnis beim U-Bahn-Bau	Nutzung von Grundstücken für Produktionszwecke (U-Bahn-Linien, Bahnhöfe, Bodenhallen, Umspannwerke usw.) Nutzung von Grundstücken für Hütten, Duschpavillons und andere Nebenbauten, auch solche, die an Dritte verpachtet werden

Auf dem Territorium von Moskau wird die Zahlung für einen Teil der Fläche, die über die festgelegten Normen innerhalb der Doppelnorm hinausgeht, für Datscha-Grundstücke innerhalb der Grenzen der Moskauer Ringstraße mit 50 % der Basissätze berechnet, für Datscha-Grundstücke außerhalb des Moskauer Rings Straße – 30 % und mehr als die doppelte Norm – zum vollen Basistarif.

Vergütung für einen über die festgelegten Normen hinausgehenden Teil der Fläche innerhalb der Doppelnorm für einstöckige Garagen, Parkplätze und „Rohbauten“ einzelner Fahrzeuge – in Höhe von 80 % des Grundtarifs, für mehrstöckige – 30 % und über der doppelten Norm - zu vollen Basissätzen.

Abmessungen der Standardgrundstücksflächen zur Berechnung der Miete:

• - für Garagen für Privatfahrzeuge, abhängig von der Geschossanzahl (m2 pro Stellplatz):
  • 30 - für einstöckige Gebäude;
  • 20 - 2-stöckig;
  • 14 - 3-stöckig;
  • 12 - 4-stöckig;
  • 10 - 5 Stockwerke und höher;
• - für Parkplätze für Privatfahrzeuge - 25 m2 pro Stellplatz;
• - für individuelle Gartenarbeit - 600 m;
• - persönliche Grundstücke für individuelle Wohnsiedlungen und Datschen innerhalb der Grenzen der Moskauer Ringstraße - 400 m;
• - Privatgrundstücke für individuelle Wohnsiedlungen und Datschen außerhalb der Moskauer Ringstraße - 600 m2.

Standardgrundstücksflächen für andere Nutzungsarten werden gemäß genehmigten Projekten und städtebaulichen Aufgaben festgelegt.

In der Tabelle angegeben. 10.12 Korrekturfaktoren beziehen sich auf die tatsächliche Landnutzung, nicht jedoch auf die satzungsmäßige Tätigkeit der juristischen Person. Daher sollte der Korrekturfaktor nicht nach der Charta des Landnutzers, sondern nach der spezifischen Nutzung des Landes festgelegt werden. Beispielsweise wird für einen Kindergarten in einer Fabrik der Koeffizient speziell für den Kindergarten, nicht jedoch für die Fabrik festgelegt.

Wenn das Grundstück mehrere funktionale Nutzungszwecke hat (Café K = 2 und Reifenservice ZU= 3), dann sind folgende Lösungen möglich:

• a) einer der möglichen Koeffizienten wird ausgewählt: das Maximum der steigenden oder das Minimum der sinkenden Koeffizienten, das bei der Berechnung der Leasingraten berücksichtigt wird;
• b) wenn die Flächen von Grundstücksteilen mit unterschiedlichen Nutzungskoeffizienten bekannt sind (ZU), dann wird die Höhe der Miete als Summe der Mietzahlungen für Teile des Grundstücks berechnet:

wobei C6az der Basiszinssatz für eine bestimmte Wirtschaftszone ist; 5 (und 52 - Flächen von Teilen des Grundstücks;

c) die Grundstücksanteile für jede konkrete Nutzungsart werden ermittelt und der gewichtete Durchschnittswert des Koeffizienten berechnet. Wenn beispielsweise ein Café und ein Reifengeschäft unter Berücksichtigung von Parkplätzen für Autos jeweils 50 % der Grundstücksfläche einnehmen, dann

Schauen wir uns ein kleines Beispiel an (Tabelle 10.12).

In der ersten Phase der Landreform werden zwei Hauptindikatoren zur Berechnung der Effizienz der Landnutzung verwendet:

• - Gesamtfläche des Produktionsgeländes;
• - Gebiet, das von allen Arten von Entwicklungen eingenommen wird. Formel zur Berechnung des Effizienzkoeffizienten der Landnutzung

Wo IP - Missverhältnis nach Produktionsstätten; th$ - Missverhältnis in Gebieten, die von allen Arten von Entwicklung besetzt sind.

Disproportionen werden wie folgt berechnet:

wobei Piersm und 5ierS11 Indikatoren für den voraussichtlichen Nutzungsgrad der von Produktionsflächen abgedeckten Fläche bzw. des von allen Arten von Entwicklungen eingenommenen Gebiets sind; Psush – die Gesamtfläche bestehender Produktionsräume; 5 vorhanden – die Fläche des Geländes, die von allen Arten bestehender Gebäude eingenommen wird.

Die endgültige Miete für das Grundstück beträgt unter Berücksichtigung der Effizienz der Grundstücksnutzung

wobei A:[ die Endmiete für Grundstücke ist; K:y- Effizienzkoeffizient der Gebietsnutzung; - Grundmiete für Grundstücke.

Tabelle 10.12. Ein Beispiel für die Berechnung der Miete für ein Grundstück unter einem Parkplatz im Moskauer Bezirk Orekhovo-Borisovo Severnoe

	Index	Einheit Messungen	Menge
	Jahresgrundmiete
	Landfläche einschließlich:
	Innerhalb der festgelegten Zuteilungsnorm
	Innerhalb der doppelten Zuteilungsnorm
	Angewendeter zulässiger Landnutzungskoeffizient: - innerhalb der festgelegten Norm für die Landzuteilung - innerhalb der doppelten Norm für die Landzuteilung
	Jährliche Miete:
	Für ein Grundstück innerhalb der festgelegten Zuteilungsnorm
	Für ein Grundstück innerhalb der Doppelzuteilungsnorm
	Jahresmiete für das gesamte Grundstück

Gemäß Art. Gemäß Artikel 22 und 65 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation werden die allgemeinen Regeln für die Bestimmung der Höhe der Pacht für staatliche und kommunale Grundstücke sowie das Verfahren, die Bedingungen und die Bedingungen für ihre Zahlung von der Regierung der Russischen Föderation festgelegt erst am 16. Juli 2009 wurde der entsprechende Beschluss Nr. 582 verabschiedet. Nun sind die Ansätze zur Bestimmung der Pacht für staatliche oder kommunale Grundstücke vereinheitlicht. Sie basieren auf fünf Grundsätzen, die in allen Regionen und Bezirken des Landes berücksichtigt werden müssen (Tabelle 10.13).

Tabelle 10.13. Grundsätze zur Festsetzung des Mietzinses für staatliche oder kommunale Grundstücke

NEIN.	Prinzip
	Wirtschaftliche Machbarkeit	Die Höhe der Miete muss der Rentabilität des Grundstücks unter Berücksichtigung der Grundstückskategorie und der zulässigen Nutzung entsprechen
	Vorhersagbarkeit von Größenberechnungen	Das Verfahren zur Berechnung der Miete im Falle einer möglichen einseitigen Änderung der Höhe ist in den Rechtsakten der Landes- oder Kommunalverwaltungen festgelegt
	Maximal zulässige Rechenfreundlichkeit	Möglichkeit der Mietpreisermittlung anhand des Katasterwerts des Grundstücks
	Die Unzulässigkeit einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage von Landnutzern und Grundeigentümern durch die Neuanmeldung von Rechten an einem Grundstück	Der bei der Neuregistrierung von Rechten an einem Grundstück festgesetzte Pachtzins darf das Doppelte der Grundsteuer nicht übersteigen
	Unter Berücksichtigung der Notwendigkeit, gesellschaftlich bedeutsame Aktivitäten zu unterstützen und die Interessen von Personen zu schützen, die von der Zahlung der Grundsteuer befreit sind	Die Höhe der Miete wird in Grenzen festgelegt, die den Betrag der Grundsteuer nicht überschreiten

Für die Verpachtung von Bundesgrundstücken wurden klarere Regeln für die Festlegung der jährlichen Höhe der Pacht sowie für das Verfahren, die Bedingungen und die Bedingungen für ihre Zahlung festgelegt (Schemata 10.9, 10.10).

Planen 10.9.

Mietberechnung nach Tarifen oder Richtlinien Gemäß seiner vom Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung Russlands genehmigten Definition wird es auf Grundstücke angewendet, die für die Unterbringung von Folgendem vorgesehen sind:

o Autobahnen und Straßenbauwerke;

Schema 10.10

• o Eisenbahninfrastruktur;
• o U-Bahnlinien;
• o Strom- und Kommunikationsleitungen;
• o Rohrleitungen und andere Anlagen im Bereich Wärme, Wasserversorgung, Wasserentsorgung und Abwasserbehandlung;
• o Einrichtungen zur Entsorgung fester Haushaltsabfälle;
• o Öl- und Gaspipelines;
• o Wasserkraftwerke, Wärmekraftwerke und andere Kraftwerke;
• o Weltrauminfrastruktureinrichtungen;
• o Einrichtungen in Sonderwirtschaftszonen;
• o Flugplätze, Aeroflots und Landeplätze;
• o Infrastruktur von See- und Flusshäfen, Terminals.

Bei der Festsetzung der Miethöhe gem Marktwert eines Grundstücks erfolgt die Berechnung nach der Formel

wobei „A“ die Jahresmiete in Rubel ist; Refinanzierungssatz der Zentralbank der Russischen Föderation für Anfang des Jahres, %.

Aufgrund von Änderungen des Marktwertes des Grundstücks kann sich der Mietzins ändern, jedoch nicht öfter als einmal im Jahr. Die Neuberechnung erfolgt ab dem 1. Januar des Folgejahres, in dem die Kostenermittlung durchgeführt wurde, bis zu sechs Monate vor der Neuberechnung der Miete.

Wenn nach Ablauf von drei Jahren ab dem Datum der Pacht eines Grundstücks für den Wohnungsbau die Immobilie nicht in Betrieb genommen wurde, wird die Miete für das Grundstück auf mindestens das Doppelte des Grundsteuersatzes für das entsprechende Grundstück festgesetzt, es sei denn andernfalls durch die Landgesetzgebung der Russischen Föderation festgelegt. Diese Regelung gilt nicht für die Verpachtung von Grundstücken individueller Wohnungsbau.

Der Mietpreis ist der Betrag der Zahlungen für den im Mietvertrag festgelegten Zeitraum. Der Mietpreis muss so bemessen sein, dass der Vermieter ein Einkommen erzielt, das mindestens dem durchschnittlichen Zinssatz der in die vermietete Immobilie investierten Mittel entspricht. Der Mietpreis für den Mieter wiederum sollte die Kosten für die Aufrechterhaltung eines Bankdarlehens, das für den Kauf von Immobilien, Grundstücken, Geräten und Maschinen erforderlich ist, nicht übersteigen.

Mietpreis: Wesen, Merkmale, Abhängigkeit

Mietpreis- der Gesamtbetrag der im Mietvertrag vorgesehenen Zahlungen für die Nutzung oder vorübergehende Nutzung des Transaktionsgegenstandes. Hierbei handelt es sich um einen Wert, der unter Berücksichtigung des Basiszinssatzes und der Koeffizienten in Abhängigkeit von verschiedenen Parametern – den Eigenschaften der Mietsache, der Gebietszugehörigkeit und der Nutzerkategorie – berechnet wird.

Merkmale des Mietpreises:

Der Tarif kann für das gesamte Objekt als Ganzes festgelegt werden. Beispielsweise kann der Mietpreis für das Grundstück oder separat für das Gebäude festgelegt werden;

Der Satz kann geändert werden, wenn in der Vereinbarung kein Moratorium für solche Maßnahmen vorgesehen ist;

Der Mieter kann eine Herabsetzung des Mietpreises verlangen, wenn sich die Nutzungsbedingungen oder der Zustand der Immobilie seit Vertragsschluss geändert haben;

Die Hauptverantwortung des Mieters besteht in der pünktlichen Zahlung der Miete unter Berücksichtigung des im Vertrag festgelegten Mietpreises für die Immobilie. Diese entsteht nach der Überlassung des Eigentums zur Nutzung;

Verstößt der Mieter gegen Vertragspflichten, hat der Vermieter das Recht, die Zahlung des gesamten Betrages unter Berücksichtigung des vereinbarten Mietpreises zu verlangen. Diese Möglichkeit bietet den Eigentümern dieser oder jener Immobilie einen zuverlässigen Schutz vor skrupellosen Mietern.

Der Mietpreis hängt von folgenden Faktoren ab:

1. Das Niveau von Angebot und Nachfrage auf dem Markt.

2. Die Art des gemieteten Objekts (Werkzeuge, Immobilien, Grundstücke, Ausrüstung).

Der Mietpreis muss vom Vermieter abgedeckt werden:

Verwaltungsaufwand für die Versicherung der Anlage und ihres technischen Betriebs;

Der Marktpreis von Mietartikeln, die vom Lieferanten gekauft wurden;

Kosten für die Aufnahme eines Kredits von einem Hersteller, Investor oder Bankinstitut.

Der Mietpreis ist begrenzt:

Zahlung eines Darlehens für den Kauf derselben Immobilie;

Rendite der in die Anlage investierten Mittel.

Mietpreis: Beurteilung und Berechnung

Mietpreisschätzung - ein Verfahren zur Berechnung eines angemessenen Mietpreises. Folgende Faktoren sollten bei der Beurteilung berücksichtigt werden::

Angemessenheit der Nutzungsdauer des Mietgegenstandes;

Verfügbarkeit aller Informationen zum Gegenstand der Transaktion für die Parteien, Abwesenheit von Druck oder Zwang seitens Dritter;

Mieterhöhungen sind im Zeitraum der Veranlagung typisch;

Angebote zu niedrigen oder überhöhten Preisen werden nicht berücksichtigt.

Mietpreisschätzung - eine zwingende Voraussetzung für staatliche Unternehmen, die über freie Flächen verfügen. Eine ähnliche Anforderung gilt für Grundstücke.

Berechnung der Mietpreise wird ermittelt, indem die gesamten Mietkosten durch die Gesamtzahl der Zahlungen dividiert werden. Die Mietpreise setzen sich aus zwei Teilen zusammen:

Beträge der Grundzinssätze im Zusammenhang mit wertvollen Leasingverträgen für Ausrüstung, Maschinen, Immobilien oder Grundstücke;

Beträge zusätzlicher Tarife, die für die Erbringung zusätzlicher Dienstleistungen berechnet werden, beispielsweise technische Wartung, Versicherung und andere.

Der Mietpreis für kurz- und mittelfristige Mietverträge kann betragen:

Konstant – keine Änderungen während der gesamten Vertragslaufzeit;

Variabel – mit der Möglichkeit der Anpassung, wenn sich die Mietbedingungen ändern.

Vermieter versuchen, eine regressive Art der Mietänderung zu etablieren, die maximale Mietzahlungen in den ersten Monaten der Mietdauer gewährleistet. Der Mieter hat daher Interesse an einer Vertragsverlängerung.

Mietpreis können als tatsächliche Leistungen für den Eigentümer unter Berücksichtigung eines Aufschlags von 10-20 % berechnet werden. Dies ist möglich, wenn sich die Parteien zum Zeitpunkt der Transaktion nicht über die Liste und den Umfang der Leistungen geeinigt haben.

Der Mietpreis wird wie folgt berechnet:

Miete = P*Ki*B, Wo

P - Bereich,

Ki ist ein Koeffizient, der unter Berücksichtigung der Kategorie des Arbeitgebers berechnet wird.

B – Grundmietpreis.

Grundmietpreis:

B = Saft*K, Wo

K ist ein Indikator, der für jede Region unterschiedlich sein kann und von einer Reihe von Parametern (Standort, Fläche usw.) abhängt;

Die Miete ist der durchschnittliche Parameter des Mietpreises (berechnet pro Jahr).

Bei der Berechnung werden folgende Faktoren berücksichtigt:

Art der Entwicklung;
- territoriale Lage;
- Organisations- und Rechtsform;
- Zustand der Räumlichkeiten und andere Faktoren.

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