İcarə müqaviləsi üzrə hesablaşmanın təxirə salınması. Gecikmiş hesablaşma ilə mənzil. Faydaları və təhlükələri. Asılı annuitet və ömürlük annuitet arasındakı fərqlər

Paytaxtın Simonovski Rayon Məhkəməsi qondarma ömürlük annuitet müqaviləsi ilə bağlı presedent qərar qəbul edib.

Bir çox tənha qocalar üçün belə bir razılaşma dözümlü həyat şəraitini təmin etmək, kiçik bir əlavə gəlir əldə etmək və bəzi müqavilələrə əsasən ev təsərrüfatında kömək etmək üçün yeganə yoldur. Belə bir razılaşma qarşı tərəf üçün də faydalıdır. Əlavə pul ödəməyi və qocaya kömək etməyi öhdəsinə götürən hər kəs onun mənzilinə sahib olur. Aydındır ki, belə bir sxemlə zəif insanlar ya dünyadan olan qocanı öldürə biləcək, ya da sadəcə ödənişlərlə fırıldaq edə biləcək fırıldaqçılarla qarşılaşmaq riski daşıyırlar.

Alıcı da risk altındadır. Məhkəmə qərarından göründüyü kimi, o, həm mənzil hüququnu, həm də ödənilən bütün pulu dərhal itirə bilər.

Bu arada, ömürlük annuitet müqavilələri həm Moskvada, həm də Rusiyanın digər şəhərlərində getdikcə populyarlaşır. Eyni zamanda, yaşlılarla bu cür əməkdaşlıqdan pul qazanmağa çalışan bədxahların sayı da artır. Aldatma ilə necə məşğul olmaq olar? Hər bir yaşlı insan məhkəmədə öz maraqlarını bacarıqla müdafiə edə bilməyəcək, bəziləri hətta məhkəmədə sənədləri düzgün tərtib edə bilmirlər. Onlar nə etməlidirlər? Cavab belə bir müqavilə ilə aşkar bir hekayə ilə verilir.

Ona görə də yaşlı qadına qul kirayəsindən qurtulmağa kömək edən yeni məhkəmə qərarı çox vacibdir.

2008-ci ildə ikinci qrup əlil olan 82 yaşlı qadın rəfiqəsi ilə himayəsində olan şəxslə ömürlük saxlanma müqaviləsi bağlayıb və bu müqaviləyə əsasən o, Moskvadakı mənzilini onun mülkiyyətinə verib. Eyni zamanda, müqavilənin şərtlərinə əsasən kirayə ödəyicisi ahıl qadını mənzillə, yeməklə, geyimlə, qulluqla, lazımi köməkliklərlə təmin etməyi, o cümlədən aylıq kirayə haqqını ödəməyi və mənzili təmir etməyi öhdəsinə götürüb.

Əvvəlcə "yaxşı dost" yaşlı qadına hər ay vəd etdiyi töhfələri müntəzəm olaraq ödəyirdi. Düzdür, müqavilə bağlanan andan dərhal hər hansı real köməkdən, o cümlədən mənzilin təmirindən imtina etdi. Və 2014-cü ilin may ayından etibarən mənzilin yeni sahibi pensiyaçıya aylıq ödənişləri köçürməyi dayandırdı. Bundan sonra kirayəçi hətta kommunal xərclərini öz hesabına ödəməli olub ki, mənzildə işıq kəsilməsin.

Təqaüdçü hüquqlarını qorumaq üçün prokurorluğa müraciət edib. Müqavilənin şərtlərinin həqiqətən pozulduğunu müəyyən edən prokuror 82 yaşlı moskvalının hüquqlarını müdafiə etdi və icarə müqaviləsinə xitam verilməsi üçün məhkəməyə iddia göndərdi. Məhkəmə prokurorun mövqeyini təmin edib. Məhkəmə qərarı artıq Rosreestr rəhbərliyinə mənzilin keçmiş sahibinə əks yenidən rəsmiləşdirilməsi üçün göndərilib.

Eyni zamanda, yaşlı qadının kirayə verəndən 6 il ərzində aldığı ödənişlər ona qaytarılmalı olmayacaq. Məsələ burasındadır ki, Mülki Məcəlləyə görə, kirayə haqqının ödəyicisi öz öhdəliklərini əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda, kirayə haqqı alanın mənzilin qaytarılmasını və ya satınalma qiymətinin ona ödənilməsini tələb etmək hüququ vardır. . Bu halda icarə haqqı ödəyicisi icarə haqqını alanın saxlanması ilə əlaqədar çəkdiyi xərclərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik deyil.

Bu hekayə yaxşı bitdi. Amma təəssüflər olsun ki, çox vaxt kirayə müqaviləsi bağlamış insanlar öz ölüm əmrini imzalayırlar. Keçən ilin sonunda paytaxt 62 yaşlı Tamara Xoxryakovanın girişində qəfildən iki naməlum şəxs tərəfindən şprisə zəhər vuraraq qaçaraq ölüm hekayəsi ilə şoka düşdü.

Sonradan məlum oldu ki, cinayətin təşkilatçısı təqaüdçülərin qətli üçün bütöv bir “biznes” yaradan rieltor Vitali Studenikin olub. Ən azı daha altı nəfər həlak olub. Onların hamısı ölümündən az əvvəl ömürlük annuitet müqavilələri bağlamışdılar.

Buna baxmayaraq, bəzən annuitet müqaviləsi qarşılıqlı faydalı olur. Yaşlı insanlar pensiyalarında əhəmiyyətli aylıq artım və müqavilədə nəzərdə tutulmuş digər xidmətlər və deyək ki, gənc cütlük - gələcəkdə qənaət etməyə imkanları olmayan bir mənzil almaq imkanı əldə edirlər. Əsas şərt eynidir - hər iki tərəfin layiqli insanlar olması.

Yeri gəlmişkən, ev almaq üçün belə bir sxem Avropada çoxdan tətbiq olunur. Bir çox ölkələrdə bazar qiymətindən xeyli aşağı qiymətə mənzil almaq mümkündür, lakin sahibinin ömrünün sonuna kimi orada yaşaması şərti ilə.

Rusiya qanunvericiliyinə görə, “ömürlük annuitet” əmlakın keçmiş sahibinə icarə haqqının ödənilməsi müqabilində daşınmaz əmlakın bir şəxsdən digərinə verilməsini tənzimləyən hüquq normalarının məcmusudur. Sadə dillə desək, alıcı mənzilin dəyərinin birdəfəlik hissəsini satıcıya ödəyir və müqavilədə göstərilən aylıq icarə haqqını əmlak sahibinin bütün ömrü boyu bərabər hissələrlə ödəməyi öhdəsinə götürür.

Ömürlük annuitetin fərqləndirici xüsusiyyəti ondan ibarətdir ki, belə daşınmaz əmlakın satıcısı hələ də satılmış binalarda yaşamağa davam edir, lakin mənzili satmaq və ya bağışlamaq imkanını itirir.

Daşınmaz əmlak agentliklərinin məlumatına görə, Rusiyada kirayə müqaviləsi əsasında mülkiyyət hüququ üçün adətən pensiyaçıya 10-15 min rubl məbləğində əlavə ödəniş təyin edilir. Bəzən sövdələşmənin ilkin şərti qocaya qulluq etməkdir - təqaüdçü xəstəxanaya yerləşdirilsə, alıcı ona dərman, yemək, kömək almalı olacaq. Çox vaxt müqavilədə dəfn xərclərinin ödənilməsi nəzərdə tutulur. Amma bütün bunlar, hüquqşünasların fikrincə, müqavilə bağlanarkən tərəflər tərəfindən fərdi şəkildə müzakirə olunur.

Bu cür əməliyyatlarda tərtib edilən əsas sənəd əmlakla bağlı bütün parametrləri, habelə ödəniş şərtlərini və şərtlərini tənzimləyən icarə müqaviləsidir. Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyi minimum kirayə haqqının ölçüsünün ən azı bir minimum əmək haqqı olmalıdır və indeksləşdirildikdə, ödənişlərdə də müvafiq artımlar baş verməlidir.

Qeyd etmək lazımdır ki, ömürlük annuitet və ömürlük asılılıq müqavilələri (ərzaq, dərman, təmizlik və s.) heç bir şəkildə hüquqi cəhətdən əlaqələndirilmir. Ona görə də belə hallarda bir anda iki müqavilə bağlanır.

Kömək "RG"

Moskvada kirayə müqavilələri üzrə mənzillərin dəyəri və onlar üzrə icarə ödənişlərinin məbləği

Rieltorların sözlərinə görə, bir otaqlı mənzillər ən çox Moskvada kirayə müqaviləsi əsasında satılır. Məsələn, indi bu şəkildə 2,3 milyona kənarda bir odnuşka ala bilərsiniz. Eyni zamanda, hazırda 66 yaşı olan təqaüdçü ömür boyu ayda 15 min rubl ödəməli olacaq.

Amma mərkəzə yaxın bir otaqlı mənzil 3,7 milyon rubla satılır. Sahibinin 80 yaşı var. O, ayda 30 min rubl ödəməli olacaq.

Yaxşı bir ərazidə iki otaqlı mənzil 2,2 milyon rubl üçün kirayə müqaviləsi ilə təklif olunur. Burada 60 və 70 yaşlı ər-arvad yaşayır. Onlar ayda əlavə 30 min rubl ödəməli olacaqlar. Bu mənzil dərhal mülk kimi satılır, lakin hesablaşma və qeydiyyatda gecikmə ilə.

"rg" üçün izahatlar

Əmlak sahibləri üçün icarə müqaviləsinin üstünlükləri və mənfi cəhətləri:

1. Satıcı və onun ailə üzvləri ölənə qədər onun mənzilində yaşamaq hüququna malikdirlər.

2. Mənzilin satıcısının kirayə haqqı şəklində müntəzəm gəlir mənbəyi var.

3. Müqavilədə ödəyicinin kirayəçiyə ömrünün sonuna qədər göstərəcəyi bir sıra xidmətlər göstərilə bilər.

4. Müqavilənin şərtlərindən yayınan və ya lazımınca yerinə yetirməyən icarə haqqı ödəyicisinin vicdansızlığı ilə qarşılaşma təhlükəsi var. Bu halda kirayə müqaviləsinə xitam vermək və ya qarşı tərəfi onun şərtlərini yerinə yetirməyə çağırmaq üçün məhkəməyə və ya prokurorluğa müraciət etməli olacaqsınız.

5. “Alıcı”nın fırıldaqçıya çevrilməsi və “satıcının” ölümündə maraqlı olduğu üçün öz hərəkətləri ilə buna töhfə verməsi riski var.

Ekspert rəyi

Konstantin Aprelev, Rusiya Rieltorlar Gildiyasının vitse-prezidenti:

Bu gün biznesin bu sahəsində kifayət qədər ciddi cinayət tərkibi var. Bu işdə ixtisaslaşan şirkətlər var və təbii ki, təhlükə var ki, mənzil aldıqdan sonra vicdansız insanlar qəsdən pensiyaçıya ən pis şərait yaradırlar, bununla da onun ömrünü qısaldırlar. Ona görə də yad şəxslərlə və ya bəzi şirkətlərlə, xüsusən də tək pensiyaçılarla belə müqavilə münasibətlərinə girməyi kifayət qədər riskli vəziyyət hesab edirəm.

İcarə müqaviləsi nədir, hansı əmlakla bağlı bağlana bilər, kiminlə, hansı şərtlərlə və kimə sərfəli olduğunu bu xidmət növünü təklif edən daşınmaz əmlak agentliklərində öyrəndik.

Kirayə nədir və bu tip daşınmaz əmlak əməliyyatından nə gözləmək olar

Adres daşınmaz əmlak agentliyinin hüquqşünası Artem Kosulin deyir:

Kirayə Rusiya qanunvericiliyi üçün kifayət qədər yeni bir müqavilə növüdür. Hər şey sadələşdirilərsə, onda icarə münasibətləri bir tərəfin (icarə alanın) əmlakı digər tərəfə (icarə ödəyicisi) köçürməsi ilə nəticələnir, bunun üçün vaxtaşırı mükafat və ya hətta özbaşına uzun müddətə tam texniki xidmət alır.

İcarə müqaviləsi Ch. Rusiya Federasiyasının ikinci "Mülki Məcəlləsinin" 33 hissəsi. Sənədə əsasən, aşağıdakı icarə növləri mövcud olmaq hüququna malikdir:

Daimi renta (bənd 2, maddə 589-595) - müqaviləyə əsasən, renta ödəyicisi onu alana qeyri-müəyyən müddətə ödəmək öhdəliyini öz üzərinə götürür. Qəbul edənin hüquqları miras qalır. Onun ölümündən sonra varislər icarə ödənişlərindən istifadə edəcəklər. Bundan əlavə, annuitet alan şəxs tələblərin verilməsi yolu ilə öz hüququnu başqa şəxsə verə bilər. Daimi kirayə alanlar həm vətəndaşlar, həm də qeyri-kommersiya təşkilatları ola bilərlər, əgər bu onların fəaliyyət məqsədlərinə zidd deyilsə;

Ömürlük annuitet (bənd 3, maddə 596-600) - annuitet alanın ömrünün sonuna qədər pul məbləğinin aylıq ödənilməsini nəzərdə tutan müqavilə. Bu məbləğ dəqiq müəyyən edilməli və notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilədə qeyd edilməlidir;

himayəsində olan şəxslə ömürlük saxlanma (maddə 4-ün 601-605-ci bəndi) - kirayə haqqını alan şəxsin mülkiyyət hüququ müqabilində mənzil, yemək, qulluq, dərman vasitələri (sağlamlığına görə onlara ehtiyac olduqda) ilə təmin edilməsi. Bu kirayə növünə həmçinin dəfn xidmətlərinin ödənilməsi və təşkili daxildir.

Asılılıqda olan şəxslə ömürlük aliment haqqında müqavilə tərəflərin razılığı ilə vətəndaşın sağlığında vaxtaşırı pul şəklində ödənişlər etməklə, himayəsində olan şəxslə təminatla əvəz edilməsinin mümkünlüyü nəzərdə tutula bilər (maddə 603).

Müqavilədə müəyyən edilmiş ömürlük annuitetin ayda ölçüsü qanunla müəyyən edilmiş minimum məbləğdən az olmamalıdır və Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 318-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hallarda artırılmalıdır.

Annuitet müqaviləsi yetkinlik yaşına çatmış əmək qabiliyyətli vətəndaşlar tərəfindən bağlana bilər. Yeganə istisna sosial işçilərdir. Peşəkar fəaliyyətlərinə görə kirayə ödəyicisi ola bilməzlər.

Annuitet müqaviləsi bəzən ianə müqaviləsi ilə qarışdırılır. Bunu aydınlaşdırmaq lazımdır: ianə müqaviləsi əmlakın (bizim vəziyyətimizdə daşınmaz əmlakın) pulsuz və əbədi olaraq verilməsi, annuitet müqaviləsi isə əmlakın maddi nemətlər müqabilində ömrünün sonuna qədər verilməsidir. icarə haqqını alan şəxs. Bundan əlavə, kirayə müqaviləsinə xitam verilə bilər (tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə və ya məhkəmə yolu ilə) və onların ağlına və yaddaşına bağışlanmış mənzili geri qaytarmaq çox çətin, demək olar ki, qeyri-mümkün olacaq.

Doverie-AN daşınmaz əmlak agentliyinin direktor müavini Eduard Çuprov deyir:

İcarə müqaviləsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 538-597-ci maddələri ilə tənzimlənir. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 584-cü maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi məcburi notarial qaydada təsdiq edilməlidir. Qanun sadə yazılı formanın variantlarını nəzərdə tutmur. Odur ki, icarə müqaviləsinin hər iki tərəfi onu bağlamazdan əvvəl daşınmaz əmlak üzrə ixtisaslaşmış hüquqşünasla məsləhətləşsələr, daha yaxşı olar. Onda potensial ödəyici və icarə haqqını alan hər bir məqamı başa düşəcək, onların qarşılıqlı razılığı ilə əlavələr ediləcək və əməliyyatın özü mümkün qədər şəffaf olacaq.

Daşınmaz əmlak bazarında inkişaf etmiş təcrübəyə görə, ömürlük annuitet müqaviləsi digər növ annuitet müqavilələrinə nisbətən daha çox yayılmışdır. Və bunun bir izahı var. Asılı şəxslə ömürlük saxlama müqaviləsi, məsələn, aylıq kirayə ödənişlərinə əlavə olaraq, kirayəçiyə qulluq etmək, onu yemək, dərmanlarla təmin etmək öhdəliyini nəzərdə tutur ... Adətən yaxın insanlar, qohumlar, onların da kifayət qədər vaxtı var. , bunun üçün gedin. İş adamı üçün müqavilədə müəyyən edilmiş pul məbləğini müntəzəm olaraq ödəmək daha asandır.

Ömürlük annuitet müqaviləsini nəzərdən keçirin. Onun giriş hissəsində müqavilənin tərəfləri haqqında tam və etibarlı məlumatlar olmalıdır, onlar yalnız icarə haqqı alan tərəfindən fiziki şəxslər, renta ödəyicisi tərəfindən fiziki şəxslər və təşkilatlar ola bilər.

Kirayəçi - icarəyə götürənin əmlakını onun əmlakı ilə əvəzin məbləği və tezliyi icarə müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş kompensasiya şərtləri ilə təmin edən şəxs. Kompensasiya həm nağd, həm də natura şəklində ifadə edilə bilər.

İcarəyə verən - icarədarın əmlakı mülkiyyətində olan şəxs.

Qanuna görə, icarə müqaviləsi ilə verilən əmlak kirayəçinin istənilən əmlakı ola bilər. Söhbət daşınmaz əmlakdan getdiyi üçün müqavilə üzrə əmlak mənzil, ev, qaraj, torpaq və s. Onun hansı daşınmaz əmlak olduğu, harada yerləşdiyi, hansı sənədlər əsasında icarə haqqı alanın mülkiyyəti olduğu göstərilməlidir.

İcarə müqaviləsinin mühüm müddəaları birdəfəlik ödəmənin ölçüsü, digər ödənişlərin növləri, ölçüsü və tezliyi (icarə haqqı, kommunal ödənişlər və digər ödənişlərdir). Tipik olaraq, təkrar ödənişlər aylıq edilir.

İcarə ödəyicisinin əmlakı almaq müqabilində icarə haqqını alana birdəfəlik ödəməni hansı məbləğdə köçürməyi öhdəsinə götürdüyünə diqqət yetirmək vacibdir. Bu, mənzilin bazar dəyərinin on faizi və ya məbləğ, məsələn, 100 min rubl ola bilər. Əmlakın qiyməti müqavilə bağlanarkən müəyyən edilir.

Aylıq icarə haqqının məbləği tələb olunur. Müqavilə üzrə məbləğ istənilən ola bilər, lakin iki minimum əmək haqqından (SMIC) az olmamalıdır.

Yeri gəlmişkən, müqaviləyə bir neçə icarə haqqı alan şəxs daxil edilə bilər. Onlardan birinin ölümündən sonra mərhumun kirayə haqqı diri və sağlam alıcıya keçir. Məsələn, yaşlı həyat yoldaşları ilə müqavilə bağlandı. Onların hər birinin, deyək ki, ayda min rubl almaq hüququ var idi. Ər-arvaddan biri vəfat etdikdən sonra onun dul arvadı (dul qadın) annuitet ödənişi olaraq hər ay iki min pul alır.

Müqavilənin bu bölməsinə kommunal xidmətlərin aylıq ödənilməsi, dərmanların, tibbi preparatların alınması üçün müəyyən sabit məbləğ və s.

Tərəflərin hüquq və vəzifələri diqqətlə nəzərdən keçirilməlidir. Müqavilədə dəqiq qeyd olunanlar kirayə haqqını ödəyən tərəfindən veriləcək və eyni kökdən olan sözlərə görə üzr istəyirik, icarə haqqını alan şəxs alacaq.

Bu, həm dini ayinlərə uyğun olaraq dəfn xərclərini, həm də icarə haqqının köçürülmə üsullarını (bank hesabına, poçt sifarişindən istifadə edərək, qəbzlə və ya başqa şəkildə) tarixi, zərərə görə kompensasiyanı nəzərə alır. fors-major hadisəsi və daha çox. Tərəflərin mümkün qarşılıqlı iddialarının qarşısını almaq üçün müqavilənin hər bir bəndinin izah edilməsində vəkilin köməyi tələb olunacaq.

Müqavilənin ləğvi. Başqa bir çox vacib bölmə. Müqavilənin ləğvi şərtləri həm tərəflərdən birinin təşəbbüsü, həm də qarşılıqlı razılaşma əsasında təmin edilir.

Ömürlük annuitet müqaviləsi imzalayarkən tez-tez bir çox sual yaranır. İcarə ödəyicisi kirayəni alandan əvvəl vəfat edərsə nə olar? Kirayəçi kirayə haqqını ödəmək hüquq və vəzifələrini köçürməklə mənzili başqa şəxsə satmağa razılaşsa və nədənsə bu şəxsi bəyənməsə nə etməli? Müqavilədə müəyyən məbləğ göstərilibsə və həyat bahalaşdığına görə bu pullar həddən artıq kiçik çıxsa, icarə haqqının məbləğini dəyişmək olarmı? Bütün bu məsələlərin səlahiyyətli həlli və bağlanmış icarə müqaviləsində əks olunması üçün sizə daşınmaz əmlak əməliyyatları üzrə ixtisaslaşmış hüquqşünaslarla əlaqə saxlamağı məsləhət görürəm.

Artıq dedik ki, eyni vaxtda bir neçə nəfər kirayə alıcısı ola bilər. Bir neçə kirayə ödəyicisi də ola bilər, məsələn, ər və arvad. Onlar birlikdə bir-birlərinə kömək edəcək və müqavilə şərtlərinin yerinə yetirilməsi üçün birgə məsuliyyət daşıyacaqlar ki, gələcəkdə onlar və ya onların yetkin övladları öz mənzilləri ilə təmin olunsunlar.

İcarə müqaviləsi fəaliyyətdədir. Şübhə edənlər üçün məlumat

Oksana Şaqalova, "Rusiyanın mirvarisi" daşınmaz əmlak agentliyinin meneceri:

Hər hansı bir daşınmaz əmlak əməliyyatında olduğu kimi, icarə müqaviləsinin hər iki tərəfində bəzi şübhələr ola bilər. Şübhələrin əsası: mənzilin kimə məxsus olacağı, kirayə götürən şəxsi oradan çıxarıb kirayə ödəyicisinə keçmək mümkündürmü, onu satmaq olarmı, məsələn, nəvələri, yaxud bacısı oğulları, müqavilə bağlandıqdan sonra tənha yaşlı qadın tərəfindən kirayə müqaviləsi, birdən ona qarşı incə ailə hissləri oyandı. Qanun icarə haqqını alan şəxsdə istifadə və yaşayış hüququnun saxlanmasını nəzərdə tutur. Kirayə müqaviləsi üzrə mənzilə mülkiyyət hüququ kirayə haqqını ödəyənə keçir, lakin qanunla o, girov (ipoteka) ilə yüklüdür. Yəni icarə haqqını alanın razılığı olmadan icarə haqqını ödəyən daşınmaz əmlakla heç bir əməliyyat apara bilməz. Və qanun icarə haqqını alan şəxsə öz mülahizəsinə görə mənzilə sərəncam verməyə icazə verməyəcək, çünki sənədli olaraq o, indi başqa sahibinə məxsusdur.

Aylıq kirayə ödənişlərinin həcmi şübhə doğurur. Qanuna görə, onlar minimum əmək haqqının iki mislindən az olmamalıdır. Əslində minimum əmək haqqının iki fərqli anlayışı var. Birincisi əmək münasibətlərinə aiddir. Buna uyğun olaraq, 2007-ci il sentyabrın 1-dən minimum əmək haqqı 1100 rubl təşkil edir. Digər minimum əmək haqqı mülki hüquq münasibətlərinə aiddir. Hazırda 100 rubla bərabərdir. Beləliklə, kirayə haqqı ayda 200 rubldan az olmamalıdır. Təbii ki, bu qədər gülünc məbləğə görə heç kim annuitet müqaviləsi bağlamayacaq. Burada kommunal mənzilin məcburi ödənilməsini və birdəfəlik ödəməni və tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə əlavə ödənişləri təmin etmək vacibdir.

“Annuitet müqaviləsi bağlasam, sosial işçi məni tərk edəcəkmi” deyə tənha təqaüdçü şübhələrini dilə gətirir. Qanuna görə, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun bir şəxsdən digərinə keçməsi sosial yardımın göstərilməsinə və ya olmamasına təsir göstərmir.

Amma tənha qocaların yaxınlarını xüsusi qeyd etmək lazımdır. Elə olur ki, yaşlı xala ikinci əmisi oğluna mənzil verir və onun qayğısına qalmasını gözləyir. İanə müqaviləsi hədiyyə alanın üzərinə heç bir öhdəlik qoymur. Qanun xala bacısı qızını süd üçün qaçmağa və ya zibil çıxarmağa məcbur edə bilməz. Ömürlük annuitet müqaviləsi kirayəni alan şəxsə maddi dəstək göstərməyi öhdəsinə götürdüyü halda, öhdəliyi olan şəxslə ömürlük təminat müqaviləsi puldan əlavə, qida, lazımi dərmanlar və bu müqavilədə nəzərdə tutulan hər şeyi təmin edir.

Zhemchuzhina Rossii icarə müqavilələrinin tərtib edilməsində təcrübəyə malikdir. Məsələn, 68 yaşlı kişi, 2-ci qrup əlil kirayə müqaviləsi bağlamaq üçün şərtləri ətraflı soruşdu, dostları ilə məsləhətləşdi və qərar verdi. Və bir yaşlı qadın bir kirayə ödəyicisi ilə himayəsində olan şəxslə həyat təminatı müqaviləsini ləğv etmək və digəri ilə müqavilə bağlamaq üçün kömək üçün gəldi.

Daşınmaz əmlakla bağlı istənilən əməliyyatın aparılması ciddi addımdır. Qərar verməzdən əvvəl mütləq əmlak bazarı mütəxəssisləri ilə məsləhətləşin. Təsadüfi insanlara etibar etməyin və tələsik qərarlar verməyin.

Mən sizə bir nümunə verim. Bir dəfə küçədə dostumla bir yaşlı qadının yanına gəldim, o, bankalara turşu və mürəbbə qoydu. Qiymətli. Və məndən soruşur: “Sən daşınmaz əmlak agentliyində işləyirsən?” - "Bəli." - "Mənə nə edəcəyimi məsləhət gör." Və hekayəsini danışdı. Təxminən bir il əvvəl o, mənzilini ianə müqaviləsi əsasında daşınmaz əmlak agentinə və ya vasitəçiyə bağışlayıb. Yaşlı qadın iş yerini dəqiqləşdirməyib, sadəcə olaraq, pul, yemək, mənzilin pulunu ödəyəcəyinə inanaraq kefli xanıma inanıb. Həqiqətən də hər şey əla getdi, təqaüdçü razı qaldı. Qəfildən mənzil verilən qadın dünyasını dəyişib. Onun yetkin qızı indi mirasa daxil olur. Yaşlı qadın və onların ölmüş anası ilə şifahi razılaşması haqqında heç nə eşitmək istəmir. Nənə indi küçədə qalmaqdan qorxur.

Tək yaşlı insanlar üçün kirayə haqqının faydalarını nəzərə almağa dəyər.

Olqa Kustova tərəfindən göndərildi

Yeri gəlmişkən, biz Telegram-da daşınmaz əmlak və daşınmaz əmlak texnologiyaları ilə bağlı ən maraqlı xəbərləri dərc etdiyimiz kanal açmışıq. Bu materialları ilk oxuyanlardan biri olmaq istəyirsinizsə, abunə olun: t.me/ners_news.

Yeniləmələr üçün abunə

Çox tez-tez bir mənzilin həlli gecikmə ilə satıldığına dair elanlara rast gələ bilərsiniz. Adətən belə mənzilləri müntəzəm pul, bəlkə də yemək və ya dərman almaq istəyən yaşlı insanlar satırlar.
Müqavilələrin iki növü var, bunun sayəsində bir mənzil gecikmə ilə satıla bilər.
Birinci növə annuitet müqaviləsi deyilir və yalnız pul almaq üçün hesablanır. Belə bir müqavilə istənilən əmlaka münasibətdə bağlana bilər.
İkinci növ müqavilə, öhdəliyi olan şəxslə ömürlük saxlama müqaviləsi adlanır. Tipik olaraq, bu forma yalnız mənzilin köçürülməsi üçün istifadə olunur. Bu müqavilə təkcə nağd icarə haqqının ödənilməsini deyil, həm də digər xidmətlərin göstərilməsini nəzərdə tutur.
Hər hansı bir halda satıcı icarəyə götürən, alıcı isə kirayə ödəyicisi kimi çıxış edir. Mənzil kirayə alanın sağlığında müqavilə bağlandıqdan dərhal sonra kirayə ödəyicisinin mülkiyyətinə keçir.
Bu müqavilənin tərəflərini gözləyən tələlər adətən icarə haqqını ödəyənin əlavə öhdəliklərinin siyahısı ilə əlaqəli olanlardır. Əksər hallarda, annuitet iddiaları qaldırıldıqda, onlar əsasən annuitet alanlar tərəfindən verilir, çünki onun fikrincə, ona lazımi qayğı göstərilmir,

Yaxud səbəb ona yemək və ya lazımi dərmanların alınmaması ola bilər. Elə təqaüdçülər də var ki, mənzilini dəfələrlə satıb, hər biri mənzili məhkəməyə verir.
Belə halların qarşısını almaq üçün annuitet müqaviləsi bağlamaq və özünüzü yalnız lazımi məbləğləri ödəmək ilə məhdudlaşdırmaq daha yaxşıdır.
Satıcı müqavilənin asılı şəxslə bağlanmasını qəti şəkildə israr edirsə, bu sizi xəbərdar etməlidir və siz satıcının keçmişdə oxşar əməliyyatlar edib-etmədiyini mütləq yoxlamalısınız. Əgər belə əməliyyatlar baş veribsə, onların necə başa çatdığına hələ də maraq göstərməyə dəyər. Müqavilədə baxım və qulluq üçün bütün şərtlər mütləq göstərilməlidir. Belə ki, nə vaxt belə hərəkətlər aparılsa, lazımi sənədlər hazır olsun.
Annuitet müqaviləsi və ya öhdəliyi olan şəxslə ömürlük təminat üzrə sənədlərin necə düzgün tərtib edilməsinə dair xüsusi tələblər yoxdur. Budur tələb olunan sənədlərin təxmini siyahısı:
1. Mülkiyyət hüququ şəhadətnaməsi ilə birlikdə mülkiyyət hüququnu müəyyən edən sənədlər, habelə əsas olan sənədlər (alqı-satqı müqaviləsi, bağışlama, mənzil özəlləşdirilibsə, təhvil-təslim müqaviləsi, vərəsəlik hüququ haqqında şəhadətnamə və s.) .
2. BTI-dən 11a formasında arayış və yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahələri üçün texniki pasport.
3. Ev kitabçasından çıxarış və maliyyə şəxsi hesabının surəti.
4. Müqavilə bağlayan tərəflərin pasportları.
5. Dövlət qeydiyyatı başa çatdıqdan sonra mülkiyyət hüquqları renta ödəyicisinə keçir və renta alan ondan aliment almaq hüququnu əldə edir.

Bölmələr də sizi maraqlandıra bilər.

Təxirə salınmış qeydiyyat ilə mənzil

Bəzən daşınmaz əmlakın satışı ilə bağlı elanlarda belə oxuya bilərsiniz: “Məskunlaşma gecikən mənzil təklif edirəm”. Və qiymət adətən bazar qiymətindən çox aşağı olur. Bu təmtəraqlı ifadənin arxasında nə gizlənir?
Aydınlıq üçün “Kurator-NN” MMC-nin baş direktoru Marat Qriqoryeviç Kaufmana müraciət etdik.

Bu halda, çox güman ki, annuitet müqaviləsinin bağlanmasından danışırıq. Buna əsasən, icarə haqqını alan əmlakı icarə haqqı ödəyicisinə verir, lakin o, orada yaşayan vətəndaşa müəyyən xidmətlər göstərmək, pul məbləğlərini müddətsiz (daimi kirayə) və ya alanın ömür boyu ödəmək şərti ilə. icarə haqqı (ömürlük kirayə).
Özlüyündə “icarə” anlayışı sahibkarlıq fəaliyyəti ilə bağlı olmayan kapitaldan, əmlakdan və ya torpaqdan müntəzəm gəlir əldə etməyi nəzərdə tutur. Sovet qanunvericiliyində 1964-cü ilə qədər icarə müqaviləsinə bənzər müqavilə modelləri ideoloji səbəblərdən yox idi, çünki sələmçiliyə ümumiyyətlə icazə verilmirdi. 1964-cü il Mülki Məcəlləsində kirayə müqaviləsinin yalnız bir növünü - vətəndaşın himayəsində olan şəxslə ömürlük saxlama və yalnız yaşayış binasının satışı üçün müqavilə növü kimi tənzimləyən norma ortaya çıxdı. Rusiya qanunvericiliyində, annuitet müqaviləsi üzrə tərəflər arasında münasibətlər Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 33-cü fəslinin normaları ilə tənzimlənir. O, annuitet müqaviləsi və asılı şəxslə ömürlük saxlama müqaviləsi (annuitet müqaviləsinin bir növü) kimi anlayışları müəyyən edir.

Annuitet və ya himayədarı ilə ömürlük saxlama müqaviləsi?

İcarəyə gəldikdə (əmlakın ödənişli və ya ödənişsiz mülkiyyətə verilməsi və icarə haqqının alınması) daimi və ömürlükdür.
Əgər kirayə haqqı daimidirsə, onda ona olan hüquqlar miras qala bilər. Məsələn, bəzi əmlak annuitet müqaviləsi ilə verilirsə, annuitet alan şəxs öldükdən sonra icarə ödənişlərini almaq üçün bütün hüquqlar onun varislərinə keçir. Daimi annuitet şərtləri ilə ödəniş alanın hüquqları da vərəsəlik yolu ilə verilə və ya alına bilər. Eyni zamanda, bilməlisiniz ki, yalnız vətəndaşlar və ya qeyri-kommersiya təşkilatları daimi icarə haqqının alıcıları ola bilər.

Yalnız vətəndaşlar (icarəçilər) ömürlük annuitet ala bilərlər. Bu halda ödənişlər kirayəçinin ömrü ilə müəyyən edilir. Onun ölümündən sonra dayanırlar. Ömürlük annuitet müqaviləsində pul məbləğlərinin - əvvəlində birdəfəlik pulun, sonra - ölüm anına qədər müəyyən aylıq pul məbləğlərinin, kommunal xidmətlərin, vergilərin ödənilməsi, gecikdirilmiş ödənişlərə görə faizlərin ödənilməsi və s. nəzərdə tutula bilər. . Köçürülmüş əmlakın itirilməsi və ya təsadüfən zədələnməsi ödəyicini ömürlük annuitet ödəmək öhdəliyindən azad etmir.

Vacibdir! Bilməlisiniz ki, kirayə müqaviləsində kirayə haqqı alan şəxsin bu yaşayış massivində yaşamaq hüququ göstərilə bilər və ya olmaya da bilər.

Bu mənada, himayəsində olan şəxslə ömürlük saxlama müqaviləsi daha konkretdir - vətəndaşın yaşayış binasında yaşaması məcburidir. Həmçinin bu müqavilədə aylıq ödənişlərin məbləğindən əlavə, icarə haqqını alanın saxlanmasının necə həyata keçirildiyi, ödəyicinin öhdəlikləri sadalanır. Məsələn, sonuncunun illik istirahət, tibbi və ritual xidmətlərin ödənilməsi, dərman və qida alınması və s.

Vacibdir! İcarəyə götürənin mülkiyyət hüququ əsasında mülkiyyətində olan yaşayış sahəsi, torpaq sahələri və digər daşınmaz əmlak üçün himayəsində olan şəxslə ömürlük saxlama müqaviləsi bağlana bilər.

Müqavilənin adından belə aydın olur ki, o (eləcə də ömürlük annuitet müqaviləsi) yalnız kirayəçinin ömürlük müddəti üçün bağlanır.

Aylıq ödənişlərin ölçüləri

Asılılıqda olan şəxslə ömürlük saxlama müqaviləsi bağlanarkən, himayəsində olan şəxslə saxlanmanın bütün məbləğinin dəyəri müqavilədə müəyyən edilməlidir ki, bu minimum əmək haqqının iki məbləğindən az olmamalıdır, ömürlük annuitet müqaviləsi üçün - minimum bir minimum əmək haqqı müəyyən edilməlidir. Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyi ilə.
Ancaq bu, bu məbləğin 100 - 200 rubl məbləğində ola biləcəyini ifadə etmir.
Rusiya Federasiyası Konstitusiya Məhkəməsinin 27 noyabr 2008-ci il tarixli 11-P saylı qərarı ilə ömürlük annuitet müqaviləsi üzrə ödənişlərin hesablanmasını nəzərdə tutan "Minimum əmək haqqı haqqında" Federal Qanunun 5-ci maddəsinin ikinci hissəsinin müddəaları və 100 rubla bərabər əsas məbləğə əsaslanan asılı ilə həyat təminatı - Rusiya Federasiyasının Konstitusiyasına zidd olaraq tanınır.
Sözügedən Fərmana uyğun olaraq, qanunverici 2009-cu il iyulun 1-dən gec olmayaraq qanunlara müvafiq dəyişikliklər etməyə borcludur. Amma hələ ki, təəssüf ki, belə dəyişikliklərlə bağlı məlumat yoxdur.
İcarə müqaviləsində başqa ödəniş forması müəyyən edilə bilər, himayəsində olan şəxslə bağlanan ömürlük saxlama müqaviləsində kirayə haqqı alan vətəndaşın aylıq təminatının məbləği müəyyən edilə bilər ki, bu da dövri ödənişlərlə əvəz edilə bilər. müəyyən edilir və digər şərtlər də müəyyən edilə bilər.

Sövdələşmələr mümkündürmü?

Daşınmaz əmlak, ev və ya mənzil, məsələn, yuxarıda göstərilən müqavilələr bağlandıqda, kirayə haqqını alan şəxs tərəfindən yüklü (ipoteka) qoyulacaqdır. Bu o deməkdir ki, əmlakın sonradan özgəninkiləşdirilməsinə dair mülki-hüquqi əməliyyatlar yalnız icarə haqqını alanın notariat razılığı alındıqdan sonra mümkündür və satıcı və alıcı belə daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsini qeydə aldıqdan sonra icarə haqqını ödəmək üzrə köməkçi öhdəliklərini özündə saxlayırlar. ödənişlər və kirayə alanını saxlamaq.

Xitam

İcarənin ödəyicisi tərəfindən müqavilənin şərtləri əhəmiyyətli dərəcədə pozulduqda, icarə haqqını alan şəxs tərəfindən ona xitam verilə bilər. Belə əməliyyatlara xitam verilməsi, bir qayda olaraq, məhkəmə qaydasında həyata keçirilir.
Tərəflərin razılığı ilə müqaviləyə xitam verilə bilər, əgər hər iki tərəf buna razıdırsa. Bu halda notarius müqaviləyə xitam verilməsi haqqında müqavilə imzalayır və keçmiş kirayəçi dövlət qeydiyyatı prosedurundan sonra yenidən öz əmlakının sahibi olur.
Ödəyici annuitet müqaviləsinin şərtlərini ciddi şəkildə, tam şəkildə yerinə yetirirsə, müqaviləyə xitam vermək son dərəcə çətindir, çünki müqavilə məcburi notarial qaydada təsdiq edilməlidir. İmzalama anına qədər notarius tərəflərin hüquq qabiliyyətini təsdiq edir, müqavilənin məzmununu, onun mənasını başa düşdüklərini, müqavilənin bütün tərəflərinin buna görə imza atdıqlarını bildirir.

Hansı yaşda belə bir sövdələşmə etmək olar?

Teorik olaraq 18 yaşından hər iki tərəfdən. Amma bir qayda olaraq, tənha qocalar bu yolla onların saxlanması üçün əlavə vəsait əldə etmək ümidi ilə belə müqavilələrin bağlanmasına gedirlər.
Bir qayda olaraq, yaşlı vətəndaşlar böyük həyat sürdüklərinə, böyük həyat təcrübəsinə sahib olduqlarına və insanları yaxşı tanıdıqlarına inanırlar. Lakin bu, həmişə belə olmur. Bu hörmətli vətəndaşların çoxu hələ də sovet dövrünün təfəkkürü ilə yaşayır, insanlarla tam etimad əsasında münasibətlər qurur, heç kimin qocanı aldatmağa cürət etməyəcəyinə inanırlar. Nəticədə, bu baş verəndə, aldadıldıqlarını başa düşdükdə və kömək üçün vəkilə müraciət etdikdə, demək olar ki, heç bir şeyin edilə bilməyəcəyi məlum olur: müqavilə qanuni olaraq səriştəli tərtib edilmişdir, icarə ödəyicisi yerinə yetirir, öz növbəsində, müqavilənin bütün şərtləri, bir tərəf tərəfindən müqavilənin ləğvi üçün heç bir əsas yoxdur.
Düşünürəm ki, bu cür müqavilələrin bağlanmasına razılıq verməzdən əvvəl bir mütəxəssislə əvvəlcədən məsləhətləşmək lazımdır, onda Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 33-cü fəslinin müddəaları daha başa düşüləcək.

Məsələnin mənəvi tərəfi

Dövlət “Dövlət və bələdiyyə əmlakının özəlləşdirilməsi haqqında” qanunun qəbulu nəticəsində vətəndaşlara öz mülkiyyətində olan yaşayış sahələrini əldə etməyə icazə verib. Bu pulsuz baş verdiyi üçün çoxlarında sahiblərin deyil, işəgötürənlərin psixologiyası var.
Bu baxımdan, sahiblərimizin əksəriyyəti nominaldır və buna görə də tez-tez öz əmlakı ilə asanlıqla ayrılır. İki min rubl məbləğində annuitet müqaviləsi üzrə aylıq ödənişlərin məbləği təklif edilərsə, maddi vəziyyətini yaxşılaşdırmağa necə ciddi ümid etmək olar? Ancaq bəzi yaşlı vətəndaşlar bununla razılaşır.
Mənim praktikamda belə bir hal var idi. Özəlləşdirilən iki otaqlı mənzilin sahibinin 90 yaşı var. Onun yaşayış sahəsinin dəyəri təxminən 2 milyon rubl təşkil edir. Mənzil onlara kirayə müqaviləsi əsasında 100 min rubl birdəfəlik ödəmə və 900 (!) məbləğində aylıq ödənişlə verilib. Bu ödənişləri inflyasiyanı nəzərə alaraq indeksləşdirsək və 10-20 il müddətinə etsək belə, kirayəni alanın açıq-aşkar satıldığı göz qabağındadır. Mənzilin dəyəri açıq şəkildə kirayə müqaviləsi üzrə proqnozlaşdırılan ödənişlərin məbləğinə uyğun gəlmir.
Belə ki, yaşlı insanların savadsızlığından istifadə edən vicdansız şirkətlər icarə müqavilələrindən öz mənfəətləri üçün istifadə edirlər.
Və daha çox, əgər əxlaqdan danışırıqsa. Çox tez-tez və şəhərlərdə qohumlarla əlaqə qocalar üçün kəsilir. Ola bilsin ki, danışacaqları, məsləhətləşəcəkləri birisi olubsa, deməli, belə müqavilələr bağlamayıblar.
Müşahidə etdim ki, ölkəmizdə maraqsız insanlar getdikcə azalır. Varlıq mübarizəsi baxımından bu, yəqin ki, düzgün və normaldır. İnsan nöqteyi-nəzərindən, yox.

İcarəyə götürən şəxs üçün:

1. Ödənişləri alan şəxs üçün ən vacib şey pul almaq və ömürlük mənzildə qalmaqdır. Ona görə də məncə, icarə müqavilələrinin bağlanmasında öz xidmətlərini təklif edən təşkilatda çalışan mütəxəssis yox, icarəyə götürən tərəfdə müstəqil hüquqşünas çıxış etməlidir. Fakt budur ki, belə müqavilələr bağlayan vətəndaşların əksəriyyəti özlərini aldadılmış hesab edirlər, mövcud vəziyyətdən narazıdırlar, lakin heç nə edə bilmirlər - hər şey qanuni olaraq düzgün rəsmiləşdirilib.
Ona görə də siz bu müqavilə üzrə təkcə hüquqlarınızı deyil, həm də öhdəliklərinizi bilməlisiniz. Bu, hər tərəfə aiddir. Hüquqşünas olmadan bütün nüansları başa düşmək çətindir.

2. Aylıq ödənişlərin məbləğinə gəlincə, onların inflyasiyaya uyğun olaraq indeksasiya edilməli olduğunu qeyd etmək məqsədəuyğundur.

İcarə ödəyicisi üçün:

3. Öhdəliklərin vicdanla yerinə yetirilməsini sübut etmək üçün hər bir ödəniş, xidmət annuitet alan tərəfindən təsdiq edilməlidir. İcarə ödəyicisi şansa güvənməməlidir - heç bir iddia alınmır, yəni hər şey qaydasındadır. Kirayəçinin hər şeyi imzalayacağı xüsusi bir jurnalın olması məsləhətdir. Və yalnız çekləri toplamaq deyil.

4. İcarə müqaviləsi bağlamazdan əvvəl onun öhdəsindən gələ biləcəyinizi düşünməlisiniz. Axı, mənzildə məskunlaşma nə vaxt baş verəcəyini heç kim bilmir, hər gün daha yaşlı bir qəriblə ünsiyyət qurmalı olacaqsınız. İcarəyə götürən şəxslə münasibətinizin necə inkişaf edəcəyi məlum deyil. Bu müqavilə növü digərlərindən iqtisadi münasibətləri şəxsi münasibətlərə çevirməsi ilə fərqlənir. Bir şey sizə uyğun gəlmirsə, narahatlıq doğurur - belə bir müqavilə bağlamamalısınız.

Mütəxəssislərimiz bu barədə nə düşünürlər

Natalya Korionova, Rosreestr İdarəsinin Nijni Novqorod vilayəti üzrə rəis müavini:

Qanuna keçid çox həlledici məqamdır. Vətəndaş kiməsə, hətta ən yaxın qohumlarına belə mənzil verirsə, bilməlidir ki, o, artıq onun sahibi deyil, ona heç bir hüququ yoxdur.
Asılı ilə ömürlük təminat kimi hüquqi münasibətlər formasından nadir hallarda istifadə olunur. Amma bu halda qanun öz əmlakını icarəyə götürən şəxsin hüquqlarını qoruyur. Ona dəstək olmalıdır, onun razılığı olmadan mənzil özgəninkiləşdirilməyəcək. Məncə, daha etibarlıdır. Axı, siz saxlanma şəraitini əvvəlcədən müəyyənləşdirə, hər şeyi ən xırda detallarına qədər təyin edə bilərsiniz - dərmanların alınması, mənzilin təmizlənməsi, yemək bişirmək, həkimə baş çəkmək və s.
Ancaq görünür, bu seçim problemli hesab olunur. Nəticədə qocaların küçədə olması ilə qarşılaşırıq. Ya qocalar evinə göndərilir, ya da normal yaşamaq üçün yararsız bir mənzil əldə edir və nəticədə orada ölürlər.

Anton Kuznetsov, Chekni Elmlər Akademiyasının direktor müavini:

Şəhərimizdə kirayə müqavilələrinin bağlanması praktikasına çox da rast gəlinmir. Məsələn, mənzilin miras qalması ilə müqayisə etsək, bu cür müqavilələrin daha az sifarişləri var. Bu da yaxşıdır, çünki onların mövcudluğu faktı cəmiyyətin xəstəliyindən deyilsə, dövlətin layiqli qayğı göstərə bilmədiyi tənha qocaların kədərli taleyindən xəbər verir. Nəticədə, ailə və ya dostluq hisslərinə görə deyil, eqoist motivlərə görə, yaşayış sayğaclarına görə onlara qayğı göstərməyə hazır olan birini axtarmağa məcbur olurlar. Deməli, belə olmamalıdır.

Belə bir razılaşmanın etik olub-olmadığını söyləmək çətindir. Düşünürəm ki, onun mövcud olmağa haqqı var. Bunlar notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilə ilə müəyyən edilmiş tipik bazar münasibətləri, bir tərəfdə mənzil, digər tərəfdən - qayğı və tək bir insanın ömrünün qalan illəri üçün müntəzəm nağd ödənişlərdir.

Bu cür xidmətlərin göstərilməsində ixtisaslaşmış təşkilatlar haqqında danışırıqsa, Nijni Novqorod vilayətində təəssüf ki, kədərli bir təcrübə var. 90-cı illərin əvvəllərində bu sahədə bizim çox böyük şirkətimiz fəaliyyət göstərirdi. Onu bütün şəhər və daşınmaz əmlak ictimaiyyəti eşitdi. Nəticədə məlum oldu ki, onlar dələduzdurlar, qocaları aldadıblar və sonda həbsxanaya düşüblər.
Rieltorlar ən təmiz formada bu istiqaməti bir az tətbiq edirlər - axın yoxdur və buna diqqət yetirmək düzgün deyil. Hansı növ icarə müqaviləsini seçmək daha yaxşıdır, demək mümkün deyil. Hər şey fərdi. Bəzi insanların yalnız pula ehtiyacı var, bəzilərinin isə ev işləri ilə bağlı köməyə ehtiyacı var.

İcarə müqaviləsi bağlayarkən notarius bir növ zamin kimi çıxış edir. Xüsusilə bu, adını və nüfuzunu qiymətləndirən tanınmış bir mütəxəssisdirsə. Çox vaxt belə müqavilələr bütün lazımi məlumatlara malik olan uzaq qohumlar, tibb bacıları və ya mənzil idarəsinin işçiləri ilə bağlanır.
Belə bir mənzili alarkən, məsələn, miras qalmış və ya vəkil tərəfindən satılan mənzili alarkən risklər var. Burada bəzi hüquqi nüanslar mümkündür ki, bu da sonda əməliyyatın çətinləşməsinə səbəb ola bilər. Buna görə də, alıcılar mümkün anlaşılmazlıqların qarşısını almaq üçün bazar mütəxəssisləri, etibarlı agentliklərlə əlaqə saxlamalıdırlar. Nüfuzlu daşınmaz əmlak şirkətləri gələcəkdə heç bir fəsadın yaranmamasını təmin etməkdə maraqlıdırlar.
Burada təbii ki, öz reputasiyasını dəyərləndirməyən bir günlük firmalardan söhbət getmir. Dövlət daşınmaz əmlak fəaliyyətinin lisenziyalaşdırılmasını dayandırdıqdan sonra onların kart-blanşları var idi.

İcarə müqavilələrinə xitam vermə faizi daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə dair digər müqavilələrə nisbətən daha yüksəkdir. Tipik bir vəziyyət verəcəm. Annuitet müqaviləsi bağlandıqdan sonra tənha görünən pensiyaçının qohumları müqaviləni pozmağa çalışır. Çox vaxt bunu qayğının lazımi miqdarda həyata keçirilməməsi ilə əlaqələndirirlər. İşlərin əslində necə olmasının əhəmiyyəti yoxdur.
Bu davranış asanlıqla izah olunur. Vətəndaşlarımızın çoxu ömrü boyu mənzil pulu qazana bilmir. Çoxları üçün mənzil həyatda yeganə kapitaldır. Ona görə də belə maraq doğurur. Həm vicdanlı insanlar üçün, həm də fırıldaqçılar üçün.
Yalnız yaşayan kasıb pensiyaçılara rəğbət bəsləmək olar ki, onlar həyatda belə bir vəziyyətdə - risk altındadırlar.
Bu sahədə nəyinsə nə vaxt dəyişəcəyini demək çətindir. İlk növbədə iqtisadiyyatda əsaslı dəyişikliklər lazımdır. Hələlik hər şey olduğu kimi gedir.

Bazar münasibətləri və dövlətdəki ağır iqtisadi vəziyyət qanunvericiliyimizdə annuitet müqaviləsi ilə rəsmiləşdirilən müəyyən münasibətlərin yaranmasına səbəb olmuşdur.

İcarə haqqını alan müdafiə olunmayan tərəf kimi tanınır, ona görə də dövlət bu müqavilələrin bağlanmasına nəzarət edir.

İcarə münasibətlərinin mahiyyəti nədir?

Birinci iştirakçı (alıcı) əmlakı ikinciyə (ödəyiciyə) verir və onun üçün müntəzəm ödənişlər alır.

Belə münasibətlərin iki növü var:

1. Daimi icarə.Ödənişlər daimidir və miras qalır. Bu növ müqavilə təkcə vətəndaşlarla deyil, həm də kommersiya təşkilatları ilə bağlanır.
2. Ömür boyu.Ödəniş fərdi xarakter daşıyır, dividend alan şəxsin ölümü ilə başa çatır. Bu növ müqavilənin icrasında yalnız fiziki şəxslər, yəni adi vətəndaşlar iştirak edə bilərlər.

Asılılıqla (həyat annuitetinin dəyişməsi) ömür boyu saxlama da var. Müqavilənin tərəflərindən biri divident alanını tam təmin edir (yemək, dərman verir, həkimləri çağırır, mənəvi ehtiyacların ödənilməsini və dəfn edilməsini təşkil edir).

İcarə müqaviləsi yazılı şəkildə tərtib edilir, notarial qaydada təsdiqlənir və Federal Qeydiyyat Xidmətində qeydiyyata alınır - bu, dövlət tərəfindən ixtisaslaşmış bir nəzarətdir.

Müqavilənin məcburi bəndləri

• Fənlər. Daimi annuitet əbədidir, buna görə də müddətin sənəddə yazılması lazım deyil, ancaq vərəsəlik qaydasında ödəniş almaq hüququnu kimin alacağını qeyd etmək lazımdır.
• Qanun məsələni tənzimləmir - vərəsələr olmadıqda və ya vərəsəlikdən imtina etdikdə hüququn kimə keçəcəyi.
• Ödəniş forması. Daimi ödəniş üçün bunlar pul məbləğləridir, lakin natura şəklində ödənişlər də məqbuldur, məsələn, xidmət, əşya, iş. Hər şey dəyər baxımından tərəflərin razılaşdığı məbləğə bərabər olmalıdır. Ömürlük annuitet üçün ödəniş puldur. Saxlanılan ömürlük annuitet üçün - natura şəklində (işlər, xidmətlər, əşyalar). Bu cür ödənişləri pulla əvəz etmək mümkündür, lakin bu, sənəddə qeyd edilməlidir.
• Ödənişlərin məbləği. Ödənişlərin məbləğini göstərməsəniz, müqavilə bağlanmamış kimi tanınır. Qanunla minimum əmək haqqının artımına uyğun olaraq ölçü daim dəyişir. Ancaq tərəflərin razılığı ilə siz bu cür dəyişikliklərdən imtina edə və icarə ödənişlərinin dəyişdirilməsi üçün öz prinsipinizi inkişaf etdirə və ya onların dəyişməzliyinə işarə edə bilərsiniz.
• Axtarışla təminat müqaviləsi üçün ödəniş məbləğinin aşağı həddi iki minimum əmək haqqından aşağı ola bilməz (natura şəklində ödənişlər bu məbləğə bərabərdir).
• Ödənişlərin tezliyi. Bu, vacib, lakin vacib olmayan məqamdır və əgər müqavilədə göstərilməyibsə, onda tezlik qanunla müəyyən ediləcək. Daimi annuitetlə - bu rüblük, ömürlük annuitetlə - aylıqdır.

"Yayda kirşə hazırlayın": hansı sənədlər tələb olunur?

Müqavilə tərtib edərkən aşağıdakı sənədləri əvvəlcədən hazırlamaq və təqdim etmək lazımdır.

1. Müqavilə tərəflərinin şəxsiyyətini təsdiq edən sübut (pasport).
2. Sahibindən BTI forması 11a sertifikatı lazımdır.
3. Obyektin texniki pasportu.
4. Mülkiyyət sənədləri, yəni alqı-satqı sənədi, mənzilin/otağın özəlləşdirilməsi üçün təhvil-təslim müqaviləsi, istifadə hüququnun sertifikatı.
5. Yaşayan həyat yoldaşının və ya həyat yoldaşının müqavilə bağlamaq üçün notarius tərəfindən təsdiq edilmiş razılığı.
6. Ev kitabından çıxarış.
7. Maliyyə hesabının surəti.

Müqaviləyə əsasən nə köçürülür?

Qanun bu müqavilənin predmetini çox ümumi şəkildə müəyyən edir. Yalnız bir öhdəliyi olan bir ömür boyu saxlama müqaviləsi üçün dəqiq müəyyən edilmişdir - bu daşınmaz əmlakdır.

Digər növ müqavilələr üçün predmet pul, qiymətli kağızlar və mülkiyyət hüquqları ola bilər.

Amma hüquq-mühafizə təcrübəsi göstərir ki, əmlaka ümumi mülkiyyət hüququnun bir hissəsini, məsələn, çox otaqlı mənzildə bir otaqa köçürmək mümkün deyil.

Nəyə diqqət etməlisiniz?

İcarəyə götürən şəxs mənzil kimi binalara mülkiyyət hüququnu itirir.

Xoşagəlməz sürprizləri istisna etmək üçün ömürlük annuitet müqaviləsində onun bu binadan çıxarılmaq hüququ olmadığını göstərmək lazımdır.

Sənədin şərtlərinə görə, ödəyici başqa bir otaq, məsələn, 3 otaqlı deyil, bir otaqlı mənzil təklif edə bilər.

Müqavilədə binanın dəqiq ünvanını aydın şəkildə qeyd etmək məzmunu alanın maraqlarına uyğundur.

Həyatın saxlanması müqavilələri çox vaxt yaşlı və xəstə insanlarla bağlandığından, nəzərə alınmalıdır ki, sənədi alan şəxs imzalanmadan əvvəl vəfat edərsə, sənəd bağlanmamış sayılır.

Və əgər notarius artıq təminat veribsə, lakin dövlət qeydiyyatı hələ keçməyib.

Razılaşma yolu ilə mənzil almaq

Getdikcə ruslar bir mənzil üçün kirayə müqaviləsindən istifadə edirlər, çünki bu, daha sərfəli mənzil almağa imkan verir. Asılı şəxslə ömürlük saxlama müqaviləsi bağlamaqdansa, sadə müqavilə bağlamaq daha yaxşıdır.

Axı bu cür sənədlər yaşlı insanlarla imzalanır və onlar öz fikirlərini dəyişə bilirlər. Və müqaviləni yalnız ödənişlər üzrə öhdəliklər yerinə yetirilmədikdə ləğv edə bilərsiniz.

Beləliklə, annuitet müqaviləsi üzrə ödənişlərin vicdanlı olduğunu sübut etmək asan olacaq - bu, köçürülməsi sənədləşdirilmiş puldur.

Belə müqavilələrə xitam verildikdə, icarə ödəyicisi icarə haqqını alan şəxsə xərclədiyi vəsaiti geri almayacaq.

Tez-tez məskunlaşmada gecikmə ilə mənzil satmaq təkliflərinə rast gəlinir. Bu, fərqli bir müqavilə növü deyil, eyni kirayə haqqıdır.

Burada kirayə ödəyicisi müəyyən xidmətlər və ya pul aldıqdan sonra məhkəmədə müqavilənin ləğvini istəyən fırıldaqçılarla qarşılaşma riskini daşıyır. Bu vəziyyətdə nağd ödənişlə annuitet müqaviləsi bağlamaq da yaxşıdır.

Amma əgər təklif maraqlıdırsa və satıcı yalnız öhdəliyi olan şəxslə texniki xidmət müqaviləsi bağlamaq istəyirsə, o zaman kirayə ödəyicisinin öhdəlikləri mətndə çox aydın şəkildə təsvir edilməlidir. Yəni, hansı məzmun elementlərinin həyata keçirilməli olduğunu ətraflı şəkildə sadalayın.

Ödəniş öhdəlikləri yerinə yetirilmədikdə icarə müqaviləsinə xitam verilir. Məsələn, annuitet alan şəxs hesab edir ki, ödəyici öz öhdəliklərini düzgün şəkildə yerinə yetirmir.

İcarə ödəyicisi öz öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinə dair sübut təqdim etməlidir.

• Belə ki, əgər o, nəyisə almaq məcburiyyətindədirsə, o zaman bunu internet vasitəsilə, öz adına sifariş verərək etməlidir.
• Təmir işləri apararkən, adınıza müqavilə iş müqaviləsi tərtib edin.
• Cari hesabınızdan bank köçürməsi ilə ödəyin. İcarəyə götürən şəxslə isti münasibət yaransa belə, əlavə sığorta heç vaxt zərər vermir.

Məhkəmələr çox vaxt zəif tərəfin, yəni icarə haqqını alanın tərəfini tutur və müqavilələrə xitam verir.Ödəyici isə əmlaksız və pulsuz qalır.