1. Власник приміщення в багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання житлового приміщення, внесків на капітальний ремонт . Сплата додаткових внесків, призначених для фінансування витрат на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, здійснюється власниками приміщень в багатоквартирному будинку в разі, передбаченому частиною 1.1 цієї статті.
1.1. У разі прийняття власниками приміщень в багатоквартирному будинку, які формують фонд капітального ремонту на рахунку регіонального оператора, рішення про проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку і при цьому неможливості використання коштів фонду капітального ремонту на фінансування послуг і (або) робіт з капітального ремонту, передбачених прийнятим рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, в певні прийнятим рішенням терміни власники приміщень в цьому будинку має право прийняти на загальних зборах власників приміщень у цьому будинку рішення про додатковий внесок для оплати зазначених послуг та (або) робіт і порядку його сплати. При цьому сплата таких платежів не може починатися раніше ніж за три календарних місяці до кінцевого терміну виконання зазначених послуг і (або) робіт, передбачених договором. Використання коштів, сформованих за рахунок додаткових внесків, здійснюється в порядку, встановленому рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
2. Витрати на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку фінансуються за рахунок коштів фонду капітального ремонту та інших не заборонених законом джерел.
3. Обов'язок по оплаті витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку поширюється на всіх власників приміщень у цьому будинку з моменту виникнення права власності на приміщення в цьому будинку. При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку до нового власника переходить зобов'язання попереднього власника з оплати витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку, в тому числі не виконана попереднім власником обов'язок зі сплати внесків на капітальний ремонт.
4. Якщо власники приміщень в багатоквартирному будинку на їх загальних зборах не прийняли рішення про встановлення розміру плати за утримання житлового приміщення, такий розмір встановлюється органом місцевого самоврядування (в суб'єктах Російської Федерації - містах федерального значення Москві, Санкт-Петербурзі та Севастополі - органом державної влади відповідного суб'єкта Російської Федерації, якщо законом відповідного суб'єкта Російської Федерації не встановлено, що дані повноваження здійснюються органами місцевого самоврядування внутрішньоміських муніципальних утворень).
1. Власник приміщення в багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання житлового приміщення, внесків на капітальний ремонт . Сплата додаткових внесків, призначених для фінансування витрат на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, здійснюється власниками приміщень в багатоквартирному будинку в разі, передбаченому частиною 1.1 цієї статті.
1.1. У разі прийняття власниками приміщень в багатоквартирному будинку, які формують фонд капітального ремонту на рахунку регіонального оператора, рішення про проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку і при цьому неможливості використання коштів фонду капітального ремонту на фінансування послуг і (або) робіт з капітального ремонту, передбачених прийнятим рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, в певні прийнятим рішенням терміни власники приміщень в цьому будинку має право прийняти на загальних зборах власників приміщень у цьому будинку рішення про додатковий внесок для оплати зазначених послуг та (або) робіт і порядку його сплати. При цьому сплата таких платежів не може починатися раніше ніж за три календарних місяці до кінцевого терміну виконання зазначених послуг і (або) робіт, передбачених договором. Використання коштів, сформованих за рахунок додаткових внесків, здійснюється в порядку, встановленому рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
2. Витрати на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку фінансуються за рахунок коштів фонду капітального ремонту та інших не заборонених законом джерел.
3. Обов'язок по оплаті витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку поширюється на всіх власників приміщень у цьому будинку з моменту виникнення права власності на приміщення в цьому будинку. При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку до нового власника переходить зобов'язання попереднього власника з оплати витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку, в тому числі не виконана попереднім власником обов'язок зі сплати внесків на капітальний ремонт.
4. Якщо власники приміщень в багатоквартирному будинку на їх загальних зборах не прийняли рішення про встановлення розміру плати за утримання житлового приміщення, такий розмір встановлюється органом місцевого самоврядування (в суб'єктах Російської Федерації - містах федерального значення Москві, Санкт-Петербурзі та Севастополі - органом державної влади відповідного суб'єкта Російської Федерації, якщо законом відповідного суб'єкта Російської Федерації не встановлено, що дані повноваження здійснюються органами місцевого самоврядування внутрішньоміських муніципальних утворень).
Багато хто вважає, що, якщо збори не прийняло рішення про розмір плати на СіРЖ, то береться ТАРИФ, встановлений органами місцевого самоврядування, правда, призначений для зовсім іншої категорії будинків (які не обрали спосіб управління)
Насправді в законі вказано нема на застосування ТАРИФІВ, а на встановлення РОЗМІРУ
Розмір - суто индивидулизированная величина - для кажого будинку СВОЯ
Зовсім недавно отримую лист - Допоможіть! Відповідаю - опишіть мені Постанова. У відповідь: добре, висилаю Постанова. Я долблю своє - я не гладячи знаю, що там написано в шапці. Треба щоб вчитались ... Це дуже важко - вчитатися ... Я навчився проникати в сенс бюрократично текстів їх описування. Пропоную -опішіте. - У відповідь-Да че це буду описувати? - Терпляче гну свою - як тільки своїми пальцями спробуєте описати, ВІДРАЗУ ПОБАЧИТЕ, що воно вас не стосується ... Там прот ТАРИФИ які для категорії (для групи) будинків ... Ну що сказати діалог тривав днів 10. Описувати - ні в яку . Потім - як часто водиться - зникнення. Зрозумів - краще програти якісь 60 тисяч, ніж витратити хвилин 10 на осягнення сенсу написаного
Півроку тому - є підозра що прочитано - зам директора Департаменту написав ЛИСТ про це ж самому
Отже знову по буквах
Якщо власники на своїх зборах НЕ ПРИЙНЯЛИ РІШЕННЯ про РОЗМІРІ ПЛАТИ
то втручається в ситуацію оргапн місцевого самоврядування
ВІН ПРОВОДИТЬ КОНКУРС
врамках конкурсного виробництва назначется РОЗМІР ПЛАТИ
і осьдокумент Мінбуду та ЖКГ про це
МІНІСТЕРСТВО БУДІВНИЦТВА ТА ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНОГО
ГОСПОДАРСТВА РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
ЛИСТ
(Витяг)
Такий підхід в повному обсязі буде враховувати конструктивні елементи кожного багатоквартирного будинку, наявність і склад внутрішньобудинкових інженерних систем, наявність земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, елементи озеленення і благоустрою, а також інші об'єкти, призначені для обслуговування і експлуатації даного багатоквартирного будинку, геодезичні і природно-кліматичні умови розташування багатоквартирного будинку, що в результаті належним чином позначиться на якості обслуговування багатоквартирного будинку, згідно законним вимогам власників приміщень даного будинку.
У разі встановлення органами місцевого самоврядування власникам приміщень розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення виходячи з груп багатоквартирних будинків, така плата може не враховувати особливості конкретного багатоквартирного будинку.
У разі встановлення органами місцевого самоврядування власникам приміщень розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення виходячи з необхідних послуг, встановлених в обсязі не менше ніж мінімальний перелік, такий розмір плати є більш економічно ефективним в управлінні для кожного багатоквартирного будинку.
На підставі вищевикладеного, а також з метою реалізації пункту 35 Правил N 491, вважаємо за можливе при встановленні органами місцевого самоврядування відповідно до частини 4 статті 158 ЖК РФ власникам приміщень багатоквартирних будинків розміру плати за утримання і ремонт загального майна використовувати підхід щодо встановлення такої плати виходячи з конкретних видів послуг і робіт, встановлених власниками приміщень з урахуванням положень Правил N 491, Мінімального переліку та інших нормативних правових актів, що встановлюють вимоги до утримання спільного майна власників приміщень (в тому числі про санітарно-епідеміологічне благополуччя населення, технічне регулювання, захист прав споживачів ).
Заступник Директора Департаменту
житлово-комунального господарства
Норми ст. 158 є новими для федерального житлового законодавства. З приводу даних відносин в ЖК 1983 року і Основах спеціальне регулювання відсутнє.
1. Частина 1 коментованої статті конкретизує обов'язки власників житлових приміщень, встановлені в ст. 30 Кодексу, стосовно власникам приміщень у багатоквартирному будинку і визначає структуру їх витрат, встановлює критерії визначення цих витрат, а також форму їх оплати.
- управління багатоквартирним будинком (про управління багатоквартирними будинками см. розділ VIII Кодексу),
- утримання, поточного і капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку (див. ст. ст. 39, 43; про структуру плати за житлове приміщення см. ст. 154 Кодексу).
Власником приміщення в багатоквартирному будинку може бути російський чи іноземний громадянин, особа без громадянства, юридична особа, Російська Федерація, суб'єкт Російської Федерації чи муніципальне освіту. Таке приміщення може належати на праві спільної власності кільком особам.
На власника приміщення в багатоквартирному будинку покладається тягар по утриманню та ремонту належного йому приміщення і утримання спільного майна власників приміщень у такому будинку, а на власника кімнати в комунальній квартирі - також тягар утримання спільного майна власників кімнат в такій квартирі, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором (про спільному майні власників приміщень у багатоквартирному будинку, визначення часток у праві власності на таке майно, спільному майні власників кімнат у комунальній квартирі і визначення часток в праві власності на таке майно см. ст. ст. 36, 37, 41, 42 кодексу).
Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення в такому будинку, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку зазначеного власника.
Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна в комунальній квартирі, тягар яких несе власник кімнати в даній квартирі, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно в даній квартирі зазначеного власника.
Перелік робіт, пов'язаних з поточним ремонтом загального майна житлових будинків і оплачуваних за рахунок плати за ремонт житла, стосовно до багатоквартирних житлових будинків, в яких не створено об'єднання власників, затверджений Постановою Уряду РФ від 30.07.2004 N 392. Див. Також Правила оплати громадянами житла і комунальних послуг, затверджені названим Постановою.
2. Частина 2 ст. 158 Кодексу відносить до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку прийняття рішення про оплату витрат на капітальний ремонт даного будинку і вводить умови прийняття названого рішення, тим самим доповнюючи відкритий перелік питань, що входять в компетенцію органу управління багатоквартирним будинком. Згідно ст. 44 Кодексу ремонт загального майна в багатоквартирному будинку належить до компетенції загальних зборів власників приміщень у такому будинку. Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку проводиться в порядку, встановленому ст. ст. 45 - 48 Кодексу.
Згідно ч. 7 ст. 156 Кодексу, в багатоквартирному будинку, в якому не створені товариство власників житла або житловий кооператив або інший спеціалізований споживчий кооператив, розмір плати за утримання і ремонт житлового приміщення визначається з урахуванням пропозицій керуючої організації і встановлюється на строк не менше ніж один рік. Стаття, що конкретизує дане правило стосовно до оплати витрат на капітальний ремонт і містить відкритий перелік питань, пов'язаних з умовами проведення капітального ремонту, які слід узгоджувати з керуючою організацією і враховувати при прийнятті рішень по оплаті таких витрат.
Керуюча організація в терміни і на умовах, зазначених у договорі управління, забезпечує утримання і ремонт житлових будинків відповідно до вимог до житлових будинків, встановлених технічними регламентами.
Обов'язковими умовами, які відображаються в договорі управління багатоквартирним будинком, що укладається між керуючою організацією та власниками приміщень в багатоквартирному будинку, органами управління товариства власників житла або органами управління житлового кооперативу або органами управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, є, зокрема, перелік послуг і робіт по утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку; порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення, а також порядок внесення такої плати.
Звісно ж, що на відносини, що виникають у зв'язку з безпосереднім управлінням багатоквартирним будинком самими власниками приміщень, дія ч. 2 ст. 158 Кодексу не повинно поширюватися (формулювання "з урахуванням пропозицій керуючої організації" обмежує застосування цієї норми). Про безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень в такому будинку см. Ст. 164 Кодексу.
Переліки видів робіт з поточного та капітального ремонту, зокрема робіт, що проводяться за рахунок коштів, призначених на капітальний ремонт житлового фонду, містять Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду, затверджені Постановою Держбуду РФ від 27.09.2003 N 170.
Слід зазначити, що з метою створення умов для управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування можуть надавати керуючим організаціям, товариствам власників житла або житловим кооперативам чи іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні кошти на капітальний ремонт багатоквартирних будинків.
3. Норми ч. 3 коментарів статті конкретизують загальне правило, відповідно до якого обов'язок вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги у власника житлового приміщення виникає з моменту виникнення права власності на житлове приміщення. Плата за капітальний ремонт входить складовою частиною в плату, що вноситься власниками приміщень в багатоквартирному будинку за утримання і ремонт житлового приміщення.
Рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийняте в установленому Кодексом порядку, з питань, віднесених до компетенції таких зборів, є обов'язковим для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку, в т.ч. для тих власників, які не брали участі в голосуванні. Це правило поширюється і на рішення з питання про оплату витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку.
Кодексом встановлено умови, при наявності яких власник приміщення в багатоквартирному будинку має право оскаржити до суду рішення загальних зборів власників приміщень у такому будинку. Право на оскарження виникає в разі, якщо:
- рішення прийнято загальними зборами власників приміщень у даному будинку з порушенням вимог Кодексу;
- власник не брав участь в цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення;
- таким рішенням порушені права і законні інтереси цього власника.
Частина 3 коментованої статті встановлює правило про правонаступництво в зобов'язанні з оплати витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку. Новий власник при переході до нього права власності на приміщення в багатоквартирному будинку зобов'язаний брати участь у витратах на утримання спільного майна в такому будинку, в т.ч. на капітальний ремонт, пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно.
Дане положення логічно випливає з правового режиму, встановленого Кодексом для житлових приміщень і часткою у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирних будинках при переході права власності на приміщення в таких будинках. При цьому доречно нагадати, що частка в праві спільної власності на спільне майно власника приміщення в багатоквартирному будинку слід долю права власності на вказане приміщення; частка в праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі власника кімнати в даній квартирі слід долю права власності на зазначену кімнату.
При придбанні у власність приміщення в багатоквартирному будинку до набувача переходить частка в праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку.
При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку частка в праві спільної власності на спільне майно в даному будинку нового власника такого приміщення дорівнює частці у праві спільної власності на вказане загальне майно попереднього власника такого приміщення. Умови договору, якими перехід права власності на приміщення в багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку, є нікчемними.
4. Вирішення питання про встановлення розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення відноситься до компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, порядок проведення якого регламентується ст. ст. 45 - 48 Кодексу.
Так само як і ч. 3 ст. 156 (стосовно вибору способу управління багатоквартирним будинком), ч. 4 ст. 158 Кодексу відносить до компетенції органів місцевого самоврядування, органів державної влади Москви і Санкт-Петербурга встановлення розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення в разі, якщо рішення з даного питання не прийнято власниками приміщень.
До прийняття Кодексу відповідні відносини регулювалися ст. 15 Основ, згідно з якою названі органи встановлювали ціни на утримання, ремонт житла, наймання житлових приміщень у державному і муніципальному житлових фондах.
Відкритий перелік питань, що відносяться до компетенції органів місцевого самоврядування в області житлових відносин, наводиться в ст. 14 Кодексу.
Керуюча організація хоче стягнути заборгованість з власника приміщення, не оплатив житлово-комунальні послуги
Особа, яка управляє МКД, хоче стягнути з власника приміщення заборгованість по оплаті внесків на капітальний ремонт загального майна МКД
Нова керуюча організація хоче стягнути з організації, раніше керувала МКД, безпідставне збагачення в розмірі невитрачених коштів, зібраних з власників приміщень на утримання та поточний ремонт МКД
Особа, яка управляє МКД, хоче стягнути з особи, раніше керував МКД, безпідставне збагачення в розмірі не використаних на капітальний ремонт коштів
Керуючої організації наказано перерахувати плату за житлове приміщення або комунальні послуги, усунути порушення при обмеженні їх надання
Див. Всі ситуації, пов'язані зі ст. 158 ЖК РФ
1. Власник приміщення в багатоквартирному будинку зобов'язаний нести витрати на утримання належного йому приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на це майно шляхом внесення плати за утримання житлового приміщення, внесків на капітальний ремонт . Сплата додаткових внесків, призначених для фінансування витрат на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, здійснюється власниками приміщень в багатоквартирному будинку в разі, передбаченому частиною 1.1 цієї статті.
1.1. У разі прийняття власниками приміщень в багатоквартирному будинку, які формують фонд капітального ремонту на рахунку регіонального оператора, рішення про проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку і при цьому неможливості використання коштів фонду капітального ремонту на фінансування послуг і (або) робіт з капітального ремонту, передбачених прийнятим рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, в певні прийнятим рішенням терміни власники приміщень в цьому будинку має право прийняти на загальних зборах власників приміщень у цьому будинку рішення про додатковий внесок для оплати зазначених послуг та (або) робіт і порядку його сплати. При цьому сплата таких платежів не може починатися раніше ніж за три календарних місяці до кінцевого терміну виконання зазначених послуг і (або) робіт, передбачених договором. Використання коштів, сформованих за рахунок додаткових внесків, здійснюється в порядку, встановленому рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
2. Витрати на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку фінансуються за рахунок коштів фонду капітального ремонту та інших не заборонених законом джерел.
(Див. Текст в попередній редакції)
3. Обов'язок по оплаті витрат на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку поширюється на всіх власників приміщень у цьому будинку з моменту виникнення права власності на приміщення в цьому будинку. При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку до нового власника переходить зобов'язання попереднього власника з оплати витрат на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, в тому числі не виконана попереднім власником обов'язок зі сплати внесків на капітальний ремонт, за винятком такого обов'язку, що не виконаною російською Федерацією, суб'єктом Російської Федерації чи муніципальній освітою, які є попереднім власником приміщення в багатоквартирному будинку.
(Див. Текст в попередній редакції)
4. Якщо власники приміщень в багатоквартирному будинку на їх загальних зборах не прийняли рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком, рішення про встановлення розміру плати за утримання житлового приміщення, такий розмір встановлюється органом місцевого самоврядування (в суб'єктах Російської Федерації - містах федерального значення Москві, Санкт Петербурзі і Севастополі - органом державної влади відповідного суб'єкта Російської Федерації, якщо законом відповідного суб'єкта Російської Федерації не встановлено, що дані повноваження здійснюються органами місцевого самоврядування внутрішньоміських муніципальних утворень) з урахуванням методичних рекомендацій, затверджених федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення і реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері житлово-комунального господарства. Граничні індекси зміни розміру плати за утримання житлового приміщення в зазначених випадках визначаються органом місцевого самоврядування (в суб'єктах Російської Федерації - містах федерального значення Москві, Санкт-Петербурзі та Севастополі - органом державної влади відповідного суб'єкта Російської Федерації, якщо законом відповідного суб'єкта Російської Федерації не встановлено, що дані повноваження здійснюються органами місцевого самоврядування внутрішньоміських муніципальних утворень) відповідно до вказаних методичних рекомендацій.
(Див. Текст в попередній редакції)
