Ako sa oceňuje nehnuteľnosť. Vlastnosti oceňovania nehnuteľností: ciele, dôvody a fázy. Aké sú priemerné náklady na postup? Oceňovanie nehnuteľností

Pojem „ocenenie budovy“ zahŕňa určenie ceny predmetu, ako aj určenie práv (vlastnícke, nájomné atď.) vo vzťahu k oceňovanej nehnuteľnosti.

Základom a účelom hodnotenia hodnoty priestorov sú také prevládajúce okolnosti ako:

• nákup alebo predaj;
• potreba poistenia nehnuteľnosti;
• vstup budovy do štatutárneho fondu;
• prevod nehnuteľného majetku na dediča po smrti poručiteľa;
• získanie bankového úveru na založenie nehnuteľnosti;
• vykonávanie súdnych rozhodnutí.

Odkaz. Dôvody na posúdenie majetku patriaceho do kategórie nehnuteľností môžu byť rôzne, ale všetky majú právny základ, ktorý vychádza z legislatívnych aktov Ruskej federácie.

Legislatívny základ

Hodnotiaci inštitút je upravený federálnym zákonom č. 135 z 29.07. 1998, spolu s jeho zmenami a doplneniami, ktorý je základom pre postup, ktorý majú vykonávať oprávnené osoby.

Články zákona stanovujú podstatu takýchto činností v Ruskej federácii, určujú osoby vykonávajúce oceňovanie nehnuteľností, ustanovujú pravidlá a požiadavky na oceňovanie priestorov a uvádzajú aj prípady, ktoré zabezpečujú zriadenie oceňovaného majetku. hodnotu priestorov.

Funkcie pri určovaní nákladov na priestory

Postup oceňovania nehnuteľnosti zohľadňuje niektoré znaky pri určovaní ceny veci a závisí výlučne od rôznych okolností, ktoré sú pri vykonávaní takýchto činností rozhodujúce. Pri ocenení majetku patriaceho do kategórie nehnuteľného majetku je potrebné zohľadniť:

1. typ budovy;
2. účel objektu;
3. stav nehnuteľnosti;
4. umiestnenie budovy;
5. rozmery budovy;
6. dostupnosť dopravnej komunikácie s objektom.

Zohľadnenie všetkých týchto faktorov nám umožňuje určiť jednu z troch kategórií hodnotenia aplikovaného na objekt, čo zahŕňa:

• trhové oceňovanie nehnuteľností;
• odhad nákladov na objekt;
• príjmové ocenenie nehnuteľnosti.

Každá kategória stanovuje konkrétny účel, na ktorý sa bude oceňovanie nehnuteľnosti vykonávať, ako aj niekoľko typov určenia hodnoty predmetu: spotrebiteľské, poistné, investičné, zábezpeka, likvidácia a iné.

Dôležité! Ukončenie postupu ocenenia objektu zahŕňa poskytnutie kompletného balíka dokumentácie zákazníkovi zo strany oceňovacej organizácie s popisom všetkých dôvodov, ktoré ovplyvnili konečný výsledok ocenenia.

Charakteristika etáp

Postup pri posudzovaní určitých nehnuteľností pozostáva z niekoľkých etáp potrebných na jeho realizáciu, podľa ktorých odhadca určuje základ pre postupnosť svojich činností.

Legislatívny proces oceňovania nehnuteľností je charakterizovaný týmito úkonmi:

1. určujú sa charakteristické vlastnosti nehnuteľnosti.
2. Analyzujú sa trhové podmienky súvisiace s nehnuteľnosťami.
3. Vyberú sa metódy hodnotenia nehnuteľných predmetov a vykonajú sa na to potrebné výpočty.
4. Hodnoty získané v dôsledku činností vykonávaných odhadcom, ktoré určujú hodnotu objektu, sa tvoria a analyzujú.
5. Zákazník dostane kompletnú správu o cene stavby, ako aj podrobné vyjadrenie všetkých dôvodov, ktoré mali vplyv na konečnú cenu.

Odhadovaná cena nehnuteľnosti

Výpočty zahŕňajúce posúdenie ceny priestorov závisia od charakteristík tohto priestoru, ako aj od účelu hodnotenia a ďalších podmienok a vlastností.

Odhadovaná cena budovy zohľadňuje:

Aký je dátum konania?

Termín posúdenia stavby je kalendárny deň, v ktorom odborníci oprávnenej organizácie určia konečnú deklarovanú a fixnú cenu objektu bez ohľadu na dátum podpísanej správy odhadcami.

Z dátumu ocenenia vyplýva osobitná požiadavka, podľa ktorej je cena predmetu viazaná na konkrétne číslo jeho konečného ocenenia.

Takáto požiadavka je potrebná na stanovenie ocenenia priestorov k určitému dátumu vzhľadom na neustále sa meniace trhové ceny.

Ak je objektom byt

Ocenenie bytu nevyhnutne predpokladá obhliadku obytných priestorov zástupcom spoločnosti, ktorá ho hodnotí, a tiež podrobne zohľadňuje všetky vlastnosti a detaily priestorov, pre ktoré by mala byť stanovená cena.

Pri znaleckom posúdení bytu odborníkom sa poskytujú tieto úkony:

1. výber organizácie, ktorá bude tento postup vykonávať.
2. Príprava dokumentov potrebných na začatie procesu stanovenia nákladov na byt, ktoré zabezpečujú:
   • doklad potvrdzujúci vlastnícke právo;
   • osvedčenie o registrácii alebo osvedčenie USRN;
   • plán poschodia;
   • pas;
   • vysvetlenie k pôdorysu poskytnuté vlastníkom.
3. Fotografovanie obydlia, vchodu, dvora, fasády budovy na určitej adrese za účelom posúdenia jej atraktivity.
4. Zápis údajov o priestoroch do kontrolného listu, na základe ktorého oprávnená osoba vypracuje protokol a určí cenu bytu.

Úpravy nastavenia nákladov

Postup hodnotenia nehnuteľností oprávnenými osobami nemôže prejsť bez vykonania zmien štandardnej dokumentácie vypracovanej organizáciami. Úpravy priamo závisia od určitých vlastností objektu, polohy nehnuteľnosti, ako aj od veľkého množstva dôvodov, ktoré ovplyvňujú konečné určenie jej hodnoty.

Vykonávané zmeny zohľadňujú:

Odkaz. Každá zmena a doplnenie dokumentu má svoje vlastné charakteristiky a závisí aj od množstva dôvodov a podmienok, ktoré sa vyskytli pri hodnotení.

podľa typu budovy

V prípadoch, keď dom patrí do kategórie blokových alebo panelových konštrukcií, vykoná znalec úpravu typu budovy, čím sa znížia náklady na byty v ňom umiestnené o 10-15%.

Pre obytné budovy postavené z tehál sa takáto úprava neuplatňuje, dokument už stanovuje určitý výpočtový vzorec určený pre takéto budovy. Domy postavené z modernejších, bezpečnejších a ekologickejších materiálov sú vždy drahšie ako zastarané stavby.

Nákladové účtovníctvo

Pri oceňovaní nehnuteľností ide o výnosový prístup k účtovaniu prostriedkov vynaložených na údržbu a prevádzku predmetu ocenenia, kde zohľadňujú sa všetky možné možnosti príjmov a výdavkov.

Získané výsledky sú premietnuté do rozpočtu, podľa ktorého je možné vypočítať náklady v tejto kategórii účtovníctva.

Prevádzkové náklady

Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti zohľadňuje náklady na údržbu a prevádzku zariadenia a zaraďuje ich medzi prevádzkové náklady (OP). Takéto prevádzkové náklady sú zase rozdelené do troch typov:

1. výdavky sú podmienene fixné. Tento typ nákladov zahŕňa náklady, ktoré zohľadňujú odhadcovia a uplatňujú sa na stabilné fungovanie a prevádzku nehnuteľnosti.

   Výška polofixných nákladov nezávisí od vyťaženosti posudzovaného objektu a výška prevádzkových nákladov na jeho údržbu je stabilná a na rovnakej stanovenej úrovni.

2. Náklady sú podmienene variabilné. Druh nákladov, ktorý úplne závisí od pracovného zaťaženia nehnuteľného objektu.
3. náklady na výmenu. Náklady určené na výmenu vyradených častí a prvkov budovy. Takéto výdavky, pretože sa účtujú do samostatného fondu, sa nazývajú rezervné výdavky.

Čo sa má hodnotiť?

Nehnuteľnosť

Každá nehnuteľnosť, v závislosti od podmienok jej polohy, dizajnu, účelu určenia, ako aj mnohých ďalších faktorov, má svoje špecifické črty. Neexistujú dva absolútne rovnaké objekty, ktoré by sa mali posudzovať.

Individuálny prístup pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti zohľadňuje všetky detaily posudku, ktoré môžu ovplyvniť konečný výsledok stanovenia hodnoty predmetu.

Renovácia bytu

Na zistenie skutočných nákladov na byt je potrebné vyhodnotiť opravy vykonané v byte a k nákladom na bývanie pripočítať sumu, ktorá bola vynaložená na opravu priestorov. V prípadoch, keď sa opravy nevykonali, skutočné náklady na obydlie sa vypočítajú z peňazí, ktoré budú potrebné na opravy.

V praxi hodnotenie opravy priestorov umožňuje odhadcovi vykonávať svoje činnosti v poradí stanovenom spoločnosťou:

1. zástupca organizácie analyzuje fyzické poškodenie obydlia;
2. Špecialista spoločnosti vykonáva všetky potrebné merania na určenie nákladov na opravy;
3. Na základe získaných výsledkov zástupca organizácie posudzuje všeobecný stav bytu;
4. V záverečnej fáze sa pripraví odhad, ktorý počíta s nákladmi na opravy a stavebné práce vykonávané v priestoroch a cena materiálov sa vypočíta v prípade, že priestory vyžadujú opravu.

Opravy bytu sa posudzujú na rôzne účely, ale v zásade si zákazník pozve znalca do svojho obytného priestoru za účelom kúpy a predaja bývania, ako aj posúdenia škôd spôsobených v priestoroch, aby mohol podať žalobu na súd.

Odkaz. Pre lepšie ohodnotenie bytu môže zákazník poskytnúť odhadcovi predajné doklady, úkony, zmluvy, faktúry a inú dokumentáciu. Získané dodatočné informácie pomôžu odborníkovi určiť skutočné náklady na opravu priestorov.

bytový nábytok

Aby bolo možné zhodnotiť nábytok v byte, odborník musí analyzovať spotrebiteľské vlastnosti nehnuteľnosti prítomnej v miestnosti, vziať do úvahy rok výroby, študovať stav, ponuku, dopyt a nakresliť paralelu s modernými analógmi.

Súčasťou oceňovania je obhliadka nehnuteľnosti, jej nafotenie, ako aj vyhotovenie účtovnej dokumentácie o skutočnej hodnote nábytku.

Najbežnejší postup hodnotenia nábytku prebieha pri nasledujúcich operáciách:

• nákup alebo predaj priestorov;
• nájomné;
• darcovstvo;
• zaradenie nábytku do štatutárneho fondu;
• zdaňovanie;
• rozdelenie majetku;
• poistný proces.

Izby

Charakteristickým znakom ohodnotenia miestnosti je postup určenia hodnoty podielu jedného z vlastníkov, ktorý sa vypočíta vydelením oceňovanej sumy počtom vlastníkov zapísaných v miestnosti.

Hodnotenie miestnosti sa vykonáva za prítomnosti takýchto potrebných dokumentov:

1. pasy vlastníkov priestorov;
2. doklad potvrdzujúci práva na obydlie;
3. osvedčenie o registrácii alebo osvedčenie z USRN;
4. plán poschodia;
5. vysvetlenie.

Pozor! V osobitných prípadoch ustanovených zákonom sa môže vyžadovať doklad potvrdzujúci právo na dedičstvo.

vidiecke budovy

Trh s nehnuteľnosťami na predmestí je medzi obyvateľstvom veľmi obľúbený. Dopyt po bývaní veľmi často prevyšuje ponuku a ceny sú dokonca vyššie ako trhová hodnota. Nezávislé ocenenie pomáha určiť skutočnú cenu nehnuteľnosti a vyvážiť rovnováhu medzi predávajúcim a kupujúcim.

Pri hodnotení prímestských nehnuteľností sa zohľadňuje odľahlosť objektu od mesta a dopravného spojenia, zohľadňuje sa dostupnosť prírodných zdrojov, zisťuje sa kvalita vody a pôdy, zohľadňuje sa dostupnosť inžinierskych sietí.

Veľký význam pre stanovenie hodnoty objektu má prítomnosť rozvinutej infraštruktúry, dostupnosť prístupových ciest a kvalita ciest.

Nezávislé oceňovacie spoločnosti

Oceňovanie nehnuteľností spravidla vykonávajú nezávislé oceňovacie spoločnosti, ktoré majú licenciu na tento typ činnosti, a odhadcovia, ktorí si poistili svoju osobnú zodpovednosť, dostávajú príslušné osvedčenia.

Riešenie otázky ocenenia týmito organizáciami sa uskutoční do 1 až 3 dní, po ktorých zákazník dostane podrobnú správu o hodnote objektu, ktorá mu umožňuje vykonávať akékoľvek druhy transakcií ustanovených zákonom s majetkom. ktorá prešla postupom oceňovania.

Kontrola znamená platbu zákazníkom za služby špecialistu v peňažných sumách, ktoré sú stanovené na území Ruskej federácie. Priemerné náklady na ocenenie nehnuteľnosti sú definované takto:

• jednoizbový byt - 2500 rubľov;
• dvojizbový byt - 3125 rubľov;
• trojizbový byt - 3125 rubľov;
• viac ako štyri izby - 5 000 rubľov;
• súkromné ​​obytné budovy - 7500 rubľov;
• chaty - 7500 rubľov;
• prebiehajúca výstavba (do 100 m2) - 5 000 rubľov;
• veľkosť od 100 do 300 m2. m - 7500 rubľov;
• veľkosť od 300 do 500 m2. m - 15 000 rubľov;
• veľkosť od 500 do 700 m2 - 17 500 rubľov;
• veľkosť od 700 do 1000 m2. m - 22 500 rubľov;
• veľkosť od 1000 do 5000 m2. m - 25 000 rubľov.

Pozor! Náklady na ocenenie nehnuteľností v závislosti od podmienok, vlastností a geografickej polohy rôznych regiónov Ruskej federácie sa môžu výrazne líšiť.

SRO

Jednou z neziskových organizácií, ktorá sa venuje nezávislému posudzovaniu nehnuteľností, je aj samoregulačná organizácia odhadcov (SRO). Legislatívna činnosť SRO je upravená federálnym zákonom Ruskej federácie č. 315 a č. 135.

Organizáciu tvoria osoby pracujúce ako odhadcovia na základe pracovnej zmluvy s právnickou osobou, ako aj v súkromnej praxi, ktorí si poistili svoju osobnú zodpovednosť.

STK

Poradenská spoločnosť, založená v roku 1998, pôsobiaca na území Ruskej federácie nielen v oblasti oceňovania nehnuteľností, ale aj analýzy a oceňovania aktív rôznych podnikov, má rozsiahle skúsenosti s vykonávaním svojich činností.

Jej pobočky sú roztrúsené takmer vo všetkých regiónoch krajiny, čo poskytuje príležitosť všetkým občianskym a právnickým osobám nadviazať obchodné vzťahy s organizáciou, ktorá si získala popularitu.

Úzka spolupráca podniku s ruskými bankami, najmä s CNS, umožňuje nielen zhodnotiť majetok svojich klientov, ale aj prehĺbiť spoluprácu s partnermi v oblasti poskytovania nehnuteľností softvérom, ako aj prispieť k vývoj hypotekárnych úverov.

CNS

Realitné centrum organizované Sberbank dnes ponúka svojim klientom v Moskve jedinečnú príležitosť ohodnotiť nehnuteľnosti prostredníctvom služby, ktorú vytvorili špecialisti CNS.

Realitné centrum kvalitne a v čo najkratšom čase ohodnocuje nehnuteľné objekty svojich zákazníkov a včas im poskytuje potrebný reporting.

Oceňovanie nehnuteľností je časovo náročný a zložitý proces, kde zohľadňujú sa všetky najmenšie detaily, vlastnosti, vlastnosti a podmienky objektu. Skutočnú hodnotu nehnuteľnosti môžu určiť len odborníci s odbornými znalosťami v oblasti oceňovania nehnuteľností.

Znalecký posudok určuje trhovú hodnotu bytu.

Pri uskutočňovaní transakcie ju strany nezávisle určujú.

Existujú však rôzne právne body, v ktorých je potrebná ocenená hodnota.

Profesionálne nezávislé ocenenie nehnuteľností sa vykonáva pomocou zavedených metód prieskumu hodnoty a umožňuje vám vypočítať najaktuálnejšiu a objektívnu cenu.

Hodnotenie odborníkmi má mnoho výhod, z ktorých najdôležitejšia je výsledok prebiehajúceho výskumu. Po ich vyplnení sa vyhotoví listina, ktorá má právnu silu, ktorú možno použiť v súdnom konaní ako základ pre výpočet a výber náhrady.

Nezávislé preskúmanie objektu potrebné v nasledujúcich prípadoch:

Hlavné kritériá

Dôležité parametre Ocenenia bývania sú:

Ďalšie plusy môže slúžiť ako telefónne číslo, internetová linka, káblová televízia. Prítomnosť lodžie, plastových okien, plechových dverí a občas aj sociálne postavenie susedov môže ovplyvniť hodnotu bytového priestoru.

Pravidlá postupu

Kto to vedie

Je možné určiť cenu nehnuteľnej veci len určitá kategória špecialistov. Túto úlohu zohrávajú jednotlivci, ktorí majú licenciu na vykonávanie znaleckej činnosti . Okrem toho musia byť členmi samoregulačnej organizácie a musia si poistiť svoju zodpovednosť.

Ich činnosť je regulovaná FZ-7 „O oceňovacích činnostiach v Ruskej federácii“. Majiteľ nehnuteľnosti pri kontakte s kanceláriou znalcov môže od zamestnancov zistiť dobu činnosti ich firmy, špecializáciu a dostupnosť poistenia na určitý druh služby. Organizácia poskytujúca odborné posúdenie musí mať nevyhnutne aspoň 2 špecialistov a poskytnúť poistnú zmluvu na žiadosť klienta.

Uzatvára sa so zákazníkom dohodu o pracovnej činnosti.

Metódy

Získať čo najobjektívnejšie výsledky štúdie používajú sa tri prístupy:

Postup implementácie

Pre odborný výskum je zastúpený zákazník:

• Doklady preukazujúce oprávnenie k bytu;
• Predložené osvedčenie formulára 11A, vysvetlenie a pôdorys.

Okrem toho môže byť potrebná ďalšia dokumentácia. Kópie všetkých príspevkov sú priložené k záveru.

Podpísaním zmluvy, klient platí za prácušpecialista:

Ďalšia ruka určiť dátum a čas obhliadka objektu. Ocenenie je možné vykonať aj bez návštevy odhadcu podľa predloženej dokumentácie, existuje však možnosť nepresností pri stanovení ceny.

Po obhliadke objektu a hodnotiacej správy. Zákazník je oboznámený s výsledkami zistení a ak nemá výhrady k vykonaným prácam, je pripravený a podpísaný úkon dodania a prevzatia služieb.

Správa sa vyhotovuje v dvoch kópiách, z ktorých jedno dostane žiadateľ.

cena

Ak si objednáte službu od profesionálnych odborníkov, potom môže byť suma pre rôzne objekty úplne odlišná od 2 do 5 tisíc rubľov.

Okrem toho si každá organizácia môže stanoviť vlastnú cenu za poskytované služby.

Vlastné vykonávanie práce

Samohodnotenie zahŕňa použitie zjednodušeného postupu na porovnávaciu analýzu bytov na predaj s podobnými parametrami.

V takejto situácii opatrne vyberie sa databáza podobných objektov dať na predaj. Informácie je možné získať na, na internete a v médiách uverejňujúcich bezplatné inzeráty. Je potrebné vybrať aspoň šesť možností, ktoré sú ekvivalentné z hľadiska umiestnenia, dizajnu budovy, dekorácie, počtu izieb, stavu bývania, počtu podlaží, veľkosti kuchyne a prítomnosti balkóna.

Získané informácie musia byť dôveryhodné a návrh na obdobie hodnotenia relevantný. Informácie je možné objasniť osobne zavolaním na uvedené kontakty.

Ceny za vybrané možnosti sa môžu zmeniť. Veľkosť úpravy bude závisieť od času rastu a poklesu cien na trhu. Keď majú predajcovia najväčší záujem rýchlo predať svoje nehnuteľnosti, môžete očakávať výraznú zľavu 10 až 15 %. Niekedy však predajcovia môžu držať svoj dom až do budúceho zvýšenia jeho hodnoty. Pri stabilných cenách môže byť zľava od 4 do 6 %.

Cena je kalkulovaná za 1m2. m. každej možnosti zo zostaveného zoznamu. Ak to chcete urobiť, berúc do úvahy úpravu, musí byť rozdelená celkovou plochou objektu. Zo všetkých získaných hodnôt je potrebné vylúčiť najviac maxima a minima, ktoré sa od priemeru líšia o 20 %. Po určení priemernej hodnoty na jednotku štvorca. m. a vynásobením plochou hodnoteného bývania sa vypočíta jeho približná reálna cena.

Okrem toho je tu možnosť študovať skutočné náklady na životný priestor - toto prieskum trhu. Spočiatku sa vystavuje za veľmi vysokú cenu v porovnaní s trhovou cenou. Ak neprichádzajú žiadne návrhy, suma sa postupne znižuje, kým sa neobjavia záujemcovia. Táto metóda má pozitívne a negatívne body. Na jednej strane predaj bytu na dlhší čas môže pokaziť jeho reputáciu. Potenciálni záujemcovia analyzujúci situáciu na trhu môžu počkať, kým cena klesne na minimálnu hodnotu.

Pravidlá uvažovaného postupu nájdete v nasledujúcom videu:

Vitajte! Dnes sa dozviete, čo je to ocenenie bytu na hypotéku, prečo je potrebné, koľko stojí ocenenie bytu na hypotéku a kde si ho objednať. V tomto príspevku sme pre vás zhromaždili informácie od našich odborníkov na túto dôležitú otázku a sme pripravení odpovedať na zostávajúce otázky v komentároch.

Neoddeliteľnou súčasťou vyhotovenia záložnej zmluvy je ocenenie hodnoty bytu. Toto je federálna požiadavka. Banka, ktorá poskytuje úver v pomerne veľkej výške, vyžaduje zabezpečenie v nákladoch rovnakých alebo vyšších ako výška úveru. V prípade uzatvorenia zmluvy o úvere na kúpu nehnuteľnosti je predmetom zabezpečenia kupovaný byt. V tejto súvislosti sa vykonáva hodnotenie nehnuteľností pri hypotekárnych úveroch.

Banka určuje výšku úveru na základe likvidnej a trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Okrem toho sa berie do úvahy najnižšia uvedená cena. Finančná inštitúcia sa tak poistí pre prípad hrubého porušenia úverovej zmluvy zo strany dlžníka, čím môže predať založenú nehnuteľnosť za cenu, ktorá nahradí všetky straty z úveru.

Taktiež posúdenie nehnuteľnosti pri hypotekárnych úveroch je dôležité pre samotného dlžníka. Jednak mu pomôže posúdiť primeranosť ceny bývania stanovenej predávajúcim. Po druhé, dlžník si môže byť istý, že pri absencii možnosti ďalšieho včasného splácania platieb môže byť hypotekárna zmluva uzavretá predajom bytu za primeranú trhovú hodnotu.

Na jednej strane je v záujme banky, aby náklady na bývanie neboli umelo vysoké, inak predaj kolaterálu nepokryje náklady na hypotekárny úver. Na druhej strane, dlžník a najmä jeho realitný maklér majú záujem o väčší objem úveru, resp. väčší objem transakcie. Preto, aby boli v súlade so záujmami všetkých strán, je potrebné získať nezávislé odborné posúdenie.

Ako sa hypotékou oceňuje byt?

V prvom rade stojí za zváženie, že posúdenie bytu sa robí vtedy, keď sa definitívne vyberie bývanie a dôjde k dohode s predávajúcim. Aby mohol byť vyhotovený odhad nehnuteľnosti na hypotéku, musí si dlžník zozbierať potrebný balík dokumentov.

Obsahuje:

1. Legálne dokumenty. Najčastejšie ide o kópiu listu vlastníctva bytu, prípadne kópiu kúpnej zmluvy. Ak je hypotéka vystavená na časť obytného priestoru, poskytuje sa kópia zmluvy o majetkovej účasti.
2. Plány ZINZ vrátane vysvetlenia bytu - dokument, ktorý má podrobný popis celej oblasti s uvedením presných rozmerov a pôdorysu. Odhadca podľa dostupných schém kontroluje totožnosť skutočného a zdokumentovaného realitného zámeru. Ak sa počas zmierenia zistí skutočnosť prestavby bývania, bude sa vyžadovať jeho registrácia. V opačnom prípade banka odmietne poskytnúť úver.
3. Kópia katastrálneho pasu. Tento dokument vydáva ZINZ vlastníkovi nehnuteľnosti.
4. Osvedčenie o tom, že dom sa nenachádza v búracích plánoch (nie je potrebné pri novostavbe).
5. Ak je hypotéka vystavená na obytnú plochu v dome postavenom pred rokom 1960, bude sa vyžadovať osvedčenie o prekrytí. Faktom je, že staré domy majú drevené podlahy, ktoré sú náchylnejšie na požiar. Poisťovne kvôli tomu odmietajú s bankou spolupracovať, obávajú sa zvýšených rizík v prípade poistnej udalosti. V tejto súvislosti nie je možné vydať hypotéku, keďže neexistuje poistná zmluva.
6. Kópia pasu a kontaktné údaje.

Po zhromaždení všetkých potrebných dokumentov musí dlžník kontaktovať znaleckú spoločnosť a dohodnúť sa na mieste a čase kontroly. V určený deň ide znalec k objektu, kde vykoná určitú postupnosť úkonov, ktorých výsledkom je správa - posúdenie predmetu hypotéky.

Metódy hodnotenia

Pri skúmaní môže odhadca pri svojej práci použiť niekoľko metód na určenie likvidnej a trhovej hodnoty bývania. Najbežnejšou metódou je porovnávacia metóda. V tomto prípade je objekt hodnotený z hľadiska uzavretých transakcií na trhu podobného bývania.

Je pravda, že hodnotové úsudky sa robia s prihliadnutím na definíciu korekčných faktorov. Vypočítavajú sa na základe rozdielu v rôznych významných ukazovateľoch bývania: novosť domu, veľkosť obytnej plochy, kvalita povrchovej úpravy, odľahlosť budovy od významnej mestskej infraštruktúry atď. nazývaná aj trhová metóda.

Druhá najpopulárnejšia metóda, ktorú odhadca pri svojej práci používa, je finančne náročná. V tomto prípade sa kalkulujú náklady na výstavbu identického objektu.

Tretí, najmenej použiteľný spôsob (keď dôvodom ocenenia bytu je hypotéka) je ziskový. V tomto prípade sa predpokladá, aký potenciálny príjem by nehnuteľnosť priniesla, ak by bola napríklad využívaná na prenájom alebo na iné účely, ktorých účelom je výnos.

Pri použití porovnávacej metódy sa zisťuje trhová hodnota bývania a pri nákladnej metóde sa zisťuje likvidná hodnota. Zvyčajne sa trhové a likvidné ceny výrazne nelíšia, existujú však prípady, kedy je rozdiel badateľný. Napríklad v byte bola vykonaná veľmi nákladná oprava z kvalitných stavebných materiálov, no zároveň dom, v ktorom sa nachádza, patrí do starého fondu a nachádza sa v mestskej časti vzdialenej od centra. V tomto prípade bude trhová hodnota oveľa vyššia ako likvidita.

Pri odchode na obhliadku objektu odhadca nielen skontroluje bývanie a zosúladí sa s plánmi ZINZ, ale aj odfotografuje priestory.

Je potrebné vziať do úvahy aj tieto faktory:

• prestíž a šetrnosť k životnému prostrediu oblasti;
• prítomnosť blízkych zastávok, škôl, detí. záhrady, polikliniky, nákupné centrá a iná infraštruktúra;
• novosť domu, stav dekorácie, vchody, stropy;
• z akých materiálov je budova postavená;
• počet poschodí v dome;
• terénne úpravy a terénne úpravy.

Pokiaľ ide o samotný byt, berie sa do úvahy toto:

• námestie;
• počet izieb a ich umiestnenie (rozloženie);
• stav dokončenia a komunikácie;
• podlaha;
• neprítomnosť alebo prítomnosť viditeľných a skrytých chýb alebo porúch.

Pripravená správa

Na základe vyššie uvedených údajov odhadca vypracuje správu, ktorá obsahuje tieto informácie:

1. V prvom rade sú uvedené údaje odhadcu firmy a údaje zákazníka.
2. Nasleduje informácia o metódach, ktorými sa hodnotenie vykonalo.
3. Poskytuje kompletné informácie o oceňovanom byte.
4. Porovnávacia analýza trhu s nehnuteľnosťami.
5. Likvidná a trhová hodnota nehnuteľnosti.
6. Dodatok.

Úveroví špecialisti banky si najskôr preštudujú záverečnú časť, ktorá obsahuje správu. Práve v žiadosti sa budú nachádzať doklady a fotografie nehnuteľnosti, duplicitná informácia o cene bývania a hlavne údaje o tom, koľko bude môcť banka získať predajom bytu v prípade ukončenie hypotekárnej zmluvy.

Samotný protokol je tlačený dokument, v objeme 25-30 listov formátu A4, čipkovaný, očíslovaný a overený pečiatkou a podpisom zodpovedného pracovníka odhadcovskej firmy.

Platnosť hodnotiacej správy je 6 mesiacov. Po uplynutí tejto lehoty, ak z nejakého dôvodu ešte nedošlo k uzavretiu záložnej zmluvy, banka si vyžiada nový aktuálny doklad.

Priemerná doba spracovania správy je 2 až 5 pracovných dní.

Koľko stojí

Náklady na posúdenie bytu na hypotéku budú závisieť predovšetkým od regiónu, v ktorom sa bude posudzovať.

V Moskve budete musieť zaplatiť od 3 500 do 5 000 rubľov za vykonanie hodnotenia a zostavenie správy. V Petrohrade bude objednávka služieb odhadcu stáť 3 000 - 4 000 rubľov.

Ak je hypotéka vydaná v regiónoch, potom objednanie služby zaplatí v priemere 2 000 - 3 000 rubľov.

Aby ste ušetrili na službách odhadcov, postarajte sa v prvom rade o včasné podanie žiadosti o znalecký posudok. Za naliehavú prípravu správy bude spoločnosť vyžadovať dodatočný poplatok vo výške 2-3 tisíc rubľov.

Pri výbere, u koho si objednať hodnotenie, si preštudujte ponuky firiem a vyberte si tú najziskovejšiu. Pozor však na dĺžku služby organizácie a jej dobré meno. Správu vypracovanú jednodňovou firmou za malý poplatok totiž banka jednoducho nemusí akceptovať, pretože nebude vykonaná v súlade so všetkými potrebnými požiadavkami.

Kto platí odhad nehnuteľnosti? Ten, kto kupuje byt a objednáva službu, je dlžníkom. Kto dostane pôžičku, má záujem zhromaždiť všetky dokumenty, a preto platí za posúdenie.

Kde si objednať ocenenie bytu na hypotéku

Kto oceňuje nehnuteľnosť? Zvyčajne ide buď o spoločnosť zaoberajúcu sa týmto typom činnosti, alebo o súkromného odhadcu. Na všetky osoby (fyzické aj právnické osoby), ktoré sa podieľajú na posudzovaní nehnuteľností, sa však vzťahujú tieto požiadavky:

1. Činnosť odhadcu musí byť poistená na dobu 1 roka.
2. Firma alebo jednotlivec musí byť členom SRO (združenia samoregulačných organizácií), ako aj priebežne prispievať do všeobecného fondu.
3. Odhadca musí mať politiku občianskej zodpovednosti vo výške 300 000 rubľov.

Toto sú hlavné pravidlá. Nezávislosť výsledku však môže ovplyvniť ešte jedna vec – zástupca firmy alebo súkromný odhadca by nemal byť príbuzným objednávateľa znaleckej služby.

Dlžník pri žiadosti o hypotéku spravidla nemá problém nájsť odhadcu. Banka zvyčajne poskytuje svojmu klientovi zoznam akreditovaných organizácií, u ktorých je možné si túto službu objednať.

Prečo je lepšie vybrať si odhadcu zo zoznamu, ktorý poskytuje banka? Pretože všetky spoločnosti z tohto zoznamu sú pravidelnými partnermi finančnej organizácie, osvedčili sa na tomto trhu a pripravujú dokumenty v súlade so všetkými požiadavkami Asociácie ruských bánk a Asociácie hypotekárnych úverov na bývanie.

Objednajte si správu od dôveryhodnej spoločnosti, ktorej banka dôveruje - dostanete dokument v čo najkratšom čase, vyplnený v súlade so všetkými požiadavkami. Prečo riskovať a obrátiť sa na firmy, ktoré nie sú akreditované bankou, ktoré si za svoju prácu vezmú čo najmenej peňazí, no výsledný dokument neskontrolujú úveroví špecialisti a znalecký posudok nehnuteľnosti sa bude musieť objednať opäť, aj keď nepredvídané, dodatočné výdavky nezaplatí nikto okrem dlžníka.

Pri výbere odhadcu zo zoznamu, ktorý dostanete v banke, venujte pozornosť tomu, ako dlho je spoločnosť na trhu, či sa dokázala preukázať, prečítajte si recenzie na internete.

Po výbere musíte kontaktovať odhadcu a odoslať žiadosť. Potom môžete začať zbierať potrebné dokumenty.

Čo robiť, ak sa odhadovaná hodnota bytu líši od výšky hypotekárneho úveru

Na základe hodnoty, na ktorú bude byt ocenený, banka určí výšku úveru. Ak sa odhadovaná hodnota rovná alebo mierne prevyšuje cenu stanovenú predávajúcim, hypotekárny úver pokryje všetky náklady na obstaranie nového bývania. Nie je však neobvyklé, že odhadovaná hodnota je nižšia ako suma potrebná na kúpu bytu, a preto banka nemôže poskytnúť úver na sumu presahujúcu sumu uvedenú v správe znalca. Čo robiť v tomto prípade?

V prvom rade si môžete na vlastné náklady objednať druhé posúdenie u iného odborníka. Je možné, že prvotné posúdenie nezohľadnilo všetky faktory, ktoré ovplyvňujú správnu tvorbu cien.

Ak sa pri prehodnocovaní cena určí v rovnakých hraniciach, potom je možné poskytnúť ďalšiu hypotéku na chýbajúcu sumu.

Nezanedbajte ani možnosť požiadať predajcu o zľavu. Možno, keď uvidí skutočného kupca, urobí ústupky.

Ak neexistuje ďalšia nehnuteľnosť a predávajúci nesúhlasí s výrazným znížením ceny, môžete získať hotovostný úver na chýbajúcu sumu. Pravda, úroková sadzba bude výrazne vyššia ako sadzba hypotéky.

Záver

Žiadna hypotéka sa nezaobíde bez odhadu bytu. Nie je to len formalita, ktorá si vyžaduje dodatočné náklady. Dobre vykonané hodnotenie potvrdzuje, že v prípade situácií vedúcich k zániku hypotekárnej zmluvy môže byt skutočne predať jedna zo zmluvných strán a tým pokryť všetky straty. Pre banku aj klienta je hlavné, aby posúdenie bolo objektívne, profesionálne a nezávislé.

Ak máte nejaké otázky k tejto téme, čakáme na ne v komentároch.

Bude tiež zaujímavé a dôležité, aby ste sa naučili, ako to správne usporiadať a prečo je to potrebné.

Budeme vďační za repost, like a hodnotenie článku.

Proces zisťovania hodnoty nehnuteľnosti prebieha podľa určitých zásad, zaužívanými metódami. Ocenenie nehnuteľnosti zahŕňa niekoľko etáp.

1. fáza Vyhlásenie problému - pre ktorý je potrebné určiť hodnotu objektu. V tejto fáze je potrebné objasniť účel postupu. Napríklad na predaj bytu alebo na získanie hypotekárneho úveru.

Je potrebné zistiť, akú hodnotu nastaviť. Bude to závisieť od účelu hodnotenia. Takže pri predaji majetku musíte určiť trhovú hodnotu, na registráciu poistnej zmluvy - poistnej zmluvy. Hodnota zabezpečenia sa zvyčajne vypočítava, keď je nehnuteľnosť založená na úver.

Je potrebné určiť dátum práce. Zaznamenávajú sa všetky možné podmienky a okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť konečné náklady.

2. fáza Tvorba plánu a zmluvy. Odhadca po predbežnom oboznámení sa s objektom vypracuje postup na vykonanie posudkových prác, ktoré začínajú vizuálnou obhliadkou nehnuteľnosti, oboznámením sa s poskytnutými informáciami. Ak je objekt dostatočne veľký, potom je určená potreba prilákať ďalších znalcov.

Na konci tejto fázy je potrebné vypracovať a podpísať dohodu, ktorá označí strany k jej uzavretiu.

Tiež e popisuje predmet zákazky, načasovanie prác, cenu poskytovaných služieb.

3. fáza Zber informácií a zdôvodnenie záverov. Táto fáza je najzodpovednejšia. Konečný výsledok závisí od toho, aké informácie sa zhromažďujú.

Bližšie sú študované nehnuteľnosti, ktoré sa do detailov podpisujú. Uvedú sa možné závady, popíše sa priľahlé územie k objektu. Existujúce právne dokumenty sa analyzujú, kontroluje sa ich spoľahlivosť. Objekt je posudzovaný z hľadiska jeho ekonomickej a sociálnej polohy.

Nakoniec všetky zhromaždené a poskytnuté informácie analyzuje špecialista.

4. fáza Zvolí sa najprijateľnejší a najefektívnejší spôsob využitia daného územia, či už vybaveného, ​​alebo údajne voľného miesta. Stanovená je najvyššia cena za užívanie pozemku, na ktorom sa objekt nachádza.

5. fáza Postup výpočtu hodnoty objektu. Vykonáva sa na základe troch hlavných metód výpočtu:

1. výnosový prístup je založený na stanovení možného získania ekonomických úžitkov z používania tohto objektu.
2. Porovnávacia metóda je založená na porovnávaní podobných vlastností. Túto metódu nemožno použiť na jedinečné objekty, pretože vlastnosť musí byť porovnateľná.
3. Nákladový prístup je založený na zahrnutí tých nákladov, ktoré boli predtým vynaložené a ktoré by sa mali dodatočne zaplatiť na obnovu objektu, berúc do úvahy jeho amortizáciu.

6. fáza Koordinácia získaných výsledkov pri zohľadnení všetkých podmienok. V tejto fáze sa identifikujú možné nepresnosti a chyby. Vytvoria sa konečné celkové náklady.

7. fáza Vypracovanie hodnotiacej správy, ktorá je odovzdaná objednávateľovi diela.

Musí obsahovať nasledujúce informácie:

• dátum správy;
• informácie o odhadcovi;
• základ pre vykonávanie hodnotiacich prác;
• popis nehnuteľnosti;
• zoznam použitých metód a spôsobov vykonávania hodnotenia;
• tolerancie a obmedzenia pri určovaní nákladov;
• zoznam dokumentácie;
• celková hodnota objektu.

Kritériá nákladov na objekt

Hodnotu konečnej ceny nehnuteľnosti ovplyvňuje veľké množstvo kritérií a faktorov:

Pri nehnuteľnosti má na hodnotu podstatný vplyv rok výstavby budovy, ako aj materiál, z ktorého bola postavená.

Ako sa hodnotenie vykonáva v praxi: poradie postupu

Zvyčajne, keď sa odhaduje nehnuteľnosť, majú dvaja účastníci transakcie na konečný výsledok rozdielny pohľad. Banka má záujem podhodnotiť hodnotu nehnuteľnosti. Ak je nižšia, realizácia predmetu ako kolaterálu môže byť rýchlejšia.

Pre dlžníka vyššie náklady zaručujú vyššiu sumu úveru. Táto situácia by sa mala brať do úvahy, keď banková organizácia poskytuje svojho odhadcu.

Okrem toho pri vykonávaní oceňovacích prác nezávislým odborníkom môže banka odmietnuť prijať takúto správu.

Ocenenie nehnuteľnosti je postup, ktorý je potrebné vykonať na zistenie hodnoty objektu v konkrétnom okamihu. Vykonávať prácu na určenie hodnoty znalcov-oceniteľov. Postup odhadu pozostáva z niekoľkých etáp, z ktorých každá je dôležitá pre stanovenie presnej konečnej ceny.

14.03.2008 08:36 [ Hodnotiaca spoločnosť "HODNOTENIE korporácií" ]

Tento článok je venovaný oceňovaniu nehnuteľností a je určený predovšetkým záujemcom o cenovú problematiku na realitnom trhu, ako aj o metodické a právne základy oceňovania nehnuteľností.

nehnuteľnosti, príp vlastníctvo, - ide o pozemky, podložia, izolované vodné plochy a všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, teda predmety, ktoré nemožno premiestňovať bez toho, aby neúmerne poškodili ich účel. Tento pojem zahŕňa aj práva, záujmy a výhody vyplývajúce z vlastníctva nehnuteľností.

Nehnuteľnosti sú u nás vo voľnom občianskom obehu a sú predmetom rôznych transakcií, čo často vyvoláva potrebu odhadnúť ich hodnotu. Podľa definície je ocenenie súbor činností zameraných na stanovenie hodnoty predmetu hodnotenia. Čo môže pôsobiť ako predmet hodnotenia, ak hovoríme o oceňovaní nehnuteľností? Samozrejme, v prvom rade sú to veci, teda rôzne nehnuteľnosti. Môže však ísť aj o samostatné práva vo vzťahu k majetku, napríklad právo nájmu, a záväzky (dlhy), ako aj práce alebo služby.

Najčastejšie sa v praxi oceňovania nehnuteľností objavujú ako predmety oceňovania tieto typy nehnuteľností:

* pôda;
* budovy (bytové a nebytové);
* priestory (bytové a nebytové);
* rozostavané objekty;
* budovy;
* pozemky podložia;
* lesy, trvalkové výsadby;
* izolované vodné útvary.

Pri ohodnocovaní akéhokoľvek nehnuteľného predmetu je potrebné zistiť, aké právo k tomuto predmetu sa v tomto prípade posudzuje. Napríklad vlastnícke aj nájomné práva môžu byť ocenené pre tú istú budovu. Je zrejmé, že hodnota týchto dvoch druhov práv je zásadne odlišná.

Sú situácie, keď na nehnuteľnosť existujú zákonné práva tretích osôb, ktoré nie sú vlastníkmi nehnuteľnosti. V tomto prípade sa hovorí, že na objekte je vecné bremeno. Ak sa napríklad budova dlhodobo prenajíma, potom okrem vlastníckeho práva, ktoré patrí vlastníkovi budovy, existuje aj právo nájomcu, stanovené nájomnou zmluvou a platnou legislatívou. . Ďalším príkladom vecného bremena je pozemok, ktorého vlastník je vzhľadom na osobitosti umiestnenia pozemku povinný zabezpečiť právo prechodu (prejazdu) cez svoj pozemok. Pri oceňovaní nehnuteľností je potrebné vziať do úvahy prítomnosť akýchkoľvek vecných bremien, pretože spravidla znižujú hodnotu objektu.

Ale objektmi hodnotenia môžu byť nielen veci, ale aj práva, povinnosti, dlhy, práce, služby. Už vyššie uvedené právo prenájmu nehnuteľnosti nie je vo vzťahu k tomuto majetku ničím iným ako druhom záväzku a môže pôsobiť ako predmet hodnotenia. Okrem toho je možné takýto predmet (právo na prenájom) predať, dať do zálohu alebo vložiť ako vklad do základného imania právnickej osoby.

Hlavnou úlohou, ktorá sa rieši v procese oceňovania nehnuteľnosti, je určenie hodnoty predmetu. Aká hodnota by sa však mala určiť v každom konkrétnom prípade? Túto otázku musí zodpovedať odhadca predtým, ako pristúpi k hodnoteniu. Existuje mnoho rôznych typov hodnoty, z ktorých najbežnejšia je trhová hodnota.

Trhová hodnota je najpravdepodobnejšia cena, za ktorú možno predmet ocenenia odcudziť na voľnom trhu v konkurenčnom prostredí, keď účastníci transakcie konajú primerane, majú všetky potrebné informácie a v hodnote nie sú zohľadnené žiadne mimoriadne okolnosti. transakčnej ceny. Trhová hodnota má mimoriadne široký rozsah a zisťuje sa v prípadoch kúpy a predaja alebo záložného práva nehnuteľného majetku, jeho vkladu do základného imania alebo zápisu, v prípadoch dedenia alebo darovania veci, pri zisťovaní základu dane a pri zisťovaní základu dane. v mnohých iných situáciách. Štandard trhovej hodnoty je tak často používaný, že aj na legislatívnej úrovni existuje ustanovenie, podľa ktorého ak sa v úradných dokumentoch (texty zákonov, vládne nariadenia a pod.) bez akéhokoľvek vysvetlenia použije slovo „náklad“, potom treba mať na pamäti presne trhovú hodnotu. Výrazy „skutočná hodnota“, „reálna hodnota“, „skutočná hodnota“ uvedené v dokumentoch by sa mali chápať aj ako „trhová hodnota“.

Akékoľvek ocenenie sa začína uzavretím zmluvy o ocenení a končí vypracovaním a predložením písomnej správy o ocenení zákazníkovi. Pozrime sa podrobnejšie na proces oceňovania nehnuteľností na príklade oceňovania budov. Hodnotenie budovy zahŕňa nasledujúce kroky:

* Uzavretie zmluvy so zákazníkom na posúdenie.
* Stanovenie kvantitatívnych a kvalitatívnych charakteristík budovy.
* Analýza trhu s nehnuteľnosťami v oblasti oceňovanej budovy.
* Voľba metódy (metód) hodnotenia v rámci každého z prístupov hodnotenia a realizácia potrebných odhadovaných výpočtov.
* Zhrnutie výsledkov získaných v rámci každého z oceňovacích prístupov a stanovenie konečnej hodnoty nákladov na budovu.
* Vypracovanie a odovzdanie správy o hodnotení zákazníkovi.

Pri hodnotení odhadca používa informácie z nasledujúcich dokumentov:

* Osvedčenie o štátnej registrácii práva na posudzovanú stavbu.
* Výpis z pasu ZINZ pre budovu, vysvetlenie a pôdorys.
* Nájomná zmluva alebo osvedčenie o štátnej registrácii práva k pozemku, na ktorom sa nachádza posudzovaná stavba.
* Pomoc od držiteľa autorských práv pri absencii alebo prítomnosti vecných bremien.
* Potvrdenie o účtovnej hodnote budovy (pre vlastníkov - právnické osoby).

Informácie z týchto dokumentov, ako aj výsledky obhliadky stavby odhadcom sú podkladom pre objektívne posúdenie.

Vo všeobecnosti sa na hodnotenie hodnoty budov používajú tri hlavné prístupy: nákladový, výnosový a porovnávací.

Nákladový prístup je súbor metód odhadu nákladov založených na stanovení nákladov potrebných na obnovu alebo výmenu budovy s prihliadnutím na jej opotrebovanie. Nákladový prístup je založený na princípe substitúcie, ktorý predpokladá, že rozumný kupujúci by nezaplatil viac, ako sú náklady na výstavbu budovy s podobnou úžitkovou hodnotou, ako je tá, ktorá sa oceňuje.

Výnosový prístup predstavuje súbor metód oceňovania založených na stanovení očakávaných výnosov z prevádzky budovy. Stanovenie hodnoty budovy z hľadiska výnosového prístupu vychádza z predpokladu, že potenciálny kupujúci (investor) nezaplatí viac, ako je súčasná hodnota budúcich príjmov získaných v dôsledku prevádzky tejto budovy (predpokladá sa že pre tohto kupujúceho to nie je dôležité vlastníctvo ako také, ale právo na budúci príjem z vlastníctva tohto vlastníctvo Yu). Podobne majiteľ nepredá svoje vlastníctvo za cenu pod súčasnou hodnotou plánovaných budúcich ziskov. Predpokladá sa, že v dôsledku interakcie strany dospejú k dohode o trhovej cene budovy, ktorá sa rovná súčasnej hodnote budúcich príjmov.

Najzrejmejší a plne zohľadňujúci pomer ponuky a dopytu na trhu je komparatívny prístup - súbor metód odhadu hodnoty na základe porovnania oceňovanej budovy s podobnými budovami, pre ktoré existujú informácie o ceny transakcií s nimi. Aplikácia komparatívneho prístupu vychádza z predpokladu, že informovaný, rozumný kupujúci nezaplatí viac, ako je obstarávacia (ponuková) cena na tom istom trhu iného objektu s podobnou úžitkovou hodnotou. Pri praktickej aplikácii komparatívneho prístupu sa budovy podobné hodnoteným považujú za predané alebo aspoň ponúknuté na predaj. Potom sa robia korekcie (korekcie) na rozdiely, ktoré existujú medzi hodnotenými a porovnateľnými objektmi, pretože je veľmi ťažké nájsť dva absolútne podobné predmety. Upravená cena určuje najpravdepodobnejšiu cenu oceňovanej nehnuteľnosti, ak by bola ponúkaná na predaj na voľnom trhu.

Ako vidíte, oceňovanie nehnuteľností je pomerne komplikovaný proces, ktorý si vyžaduje špeciálne znalosti. Iba odhadcovia, ktorí spĺňajú požiadavky zákona „O činnostiach v oblasti posudzovania v Ruskej federácii“, majú právo vykonávať hodnotenie a vydávať hodnotiace správy. Nie je to tak dávno, čo bol tento zákon novelizovaný a podľa doterajšieho postupu sú odhadcami osoby, ktoré sú členmi niektorej zo samosprávnych organizácií odhadcov a majú poistenú zodpovednosť v súlade s požiadavkami platnej legislatívy. Zároveň je nezisková organizácia zriadená za účelom regulácie a kontroly oceňovateľskej činnosti, zaradená do jednotného štátneho registra samosprávnych organizácií odhadcov a združujúcich odhadcov z hľadiska podmienok členstva, uznaná ako samosprávna organizácia. odhadcov. Aby sa mohol stať členom samoregulačnej organizácie, musí každý hodnotiteľ spĺňať tieto požiadavky:

* mať vyššie vzdelanie;
* mať špeciálne vzdelanie v oblasti oceňovacej činnosti schválené štátnymi orgánmi;
* Pravidelne (najmenej raz za tri roky) štúdium v ​​špeciálnych programoch ďalšieho vzdelávania;
* nebyť odsúdený za trestné činy v oblasti hospodárstva, ako aj za trestné činy strednej závažnosti, ťažké a obzvlášť závažné trestné činy.

Výsledkom práce odhadcu je znalecký posudok, ktorý obsahuje výsledok ohodnotenia a popisuje celý proces ohodnotenia. Hodnotiaca správa musí obsahovať:

* dátum hodnotenia;
* použité hodnotiace štandardy;
* ciele a zámery hodnotenia;
* dátum zostavenia a poradové číslo správy;
* vymeriavací základ (takýmto základom je spravidla dohoda o vymeriavaní);
* umiestnenie odhadcu a informácie o licencii, ktorá mu bola vydaná;
* presný popis predmetu hodnotenia a vo vzťahu k veciam vo vlastníctve právnickej osoby údaje o právnickej osobe a účtovná hodnota týchto predmetov;
* normy používané na určenie vhodného typu hodnoty hodnoteného predmetu, zdôvodnenie ich použitia pri hodnotení tohto predmetu, zoznam použitých údajov s uvedením zdrojov ich prijatia, ako aj predpoklady uskutočnené počas hodnotenie;
* postupnosť určovania hodnoty objektu a jeho konečnej hodnoty, ako aj obmedzenia a limity aplikácie výsledku;
* dátum určenia hodnoty predmetu;
* zoznam dokumentov používaných odhadcom a stanovujúcich kvantitatívne a kvalitatívne charakteristiky hodnoteného objektu.

Hodnotiaca správa musí byť očíslovaná, zošitá, podpísaná odhadcom, ktorý znaleckú hodnotu vykonal, a tiež opečiatkovaná osobnou pečaťou znalca alebo pečiatkou právnickej osoby, s ktorou má znalec uzatvorenú pracovnú zmluvu. Spotrebitelia oceňovacích služieb by mali pamätať na to, že iba takýto dokument, vypracovaný v súlade so všetkými zákonnými požiadavkami a platnými oceňovacími štandardmi, bude skutočnou správou o ocenení, ktorá bude akceptovaná vo všetkých oficiálnych prípadoch.

Ak potrebujete získať podrobné odborné poradenstvo v oblasti oceňovania nehnuteľností, môžete kontaktovať znaleckú spoločnosť "Corporation" APPRAISAL "telefonicky: + 7-495-7268674