Hypotéka, podobne ako akúkoľvek inú dohodu o úvere, vždy preberá pravidlá. Úverová inštitúcia poskytuje dlžníkovi s finančnými prostriedkami a dlžník sa zaväzuje vrátiť sumu peňazí a zaplatiť úroky na to. Často sa stáva, že banky používajú takzvané "nečestné percento": reklama je daná, ktorá poskytuje hypotéku pod 11% ročne. Pre taký trik, mnohí, ktorí chcú kúpiť byt v hypotéke, bude povedané.
Keď dlžník príde na túto banku, učí sa, že má ťažkú \u200b\u200bsituáciu, hypotekárny úver dostane, ale riziko je veľké, a preto sadzba nebude 11%, a aspoň 13%. A keď dlžník prináša dokumenty a vyplní žiadosť, rýchlosť sa môže zvýšiť na 15%. Keď o mesiac neskôr, rozhodnutie sa uvádza, ukázalo sa, že veriteľ je pripravený vydať úver, ale menej ako 16%. V tejto situácii je ťažké vypočítať úrokovú sadzbu na hypotéku vopred. A aby nestrácal čas, dlžník často súhlasí aj pre takýto záujem.
Dlžník by preto mal vedieť, že ak banka už v počiatočnej fáze zvyšuje hypotekárne sadzbu, potom je lepšie uplatňovať na inú finančnú inštitúciu. Postup pri časovom úmysle, ich veľkosti a termínov určuje hypotekárna zmluva a zmeniť ich bez súhlasu dlžníka, banka nemá nárok. Zároveň vám množstvo úrokovej sadzby nedovoľuje povedať, koľko bude dlžník zaplatiť na konci. Hypotekárny úver sa spravidla poskytuje na obdobie 10, 15 alebo 20 rokov, a záleží na tomto období, ktoré percento bude vyplatená.
Stojí však za to, že banky majú svoje vlastné metódy na výpočet a odpočítanie percenta. Úverová lehota na 10 rokov nie je 120 mesiacov a 122. Zároveň Úverová organizácia súhlasí v prvom mesiaci, aby prijala len záujem, bez podielu hlavného dlhu. Aby nedostať sa zamieňať vo všetkých zložitých procesoch výpočtu hypotekárnych percent, dlžník potrebuje poznať určité vzorce pre odpočítanie na hypotéku.
Vzorec pre výpočet komplexného záujmu
Pred výpočtom zložitých úrokových sadzieb je potrebné pripomenúť infláciu, ktorá je hlavnou príčinou preplatku hypotékou. Rubľov, ktoré sú uložené "v pančuchách" dostať lacnejšie z denného dňa. Ak ste tam vložili 1000 rubľov a nechať ho na 3-4 mesiace, potom v tomto čase inflácia "jesť" je asi 170 rubľov, a ak opustíte tento tisíc ďalších niekoľko mesiacov, potom z 830 rubľov ďalších 170 rubľov bude odstránený , atď.
Takže za rok nezostane takmer nič z vašich 1000 rubľov. Jeho náklady budú nulové. Tento fenomén sa nazýva - odpočet komplexného percentuálneho podielu hypotéky a väčšina veriteľov sa aktívne používa. Vypočítajte zložitý záujem o vzorca:
Táto metóda je príjemnejšia pre úverovej organizácii, ale dlžník je lepšie presunúť platby a zaplatiť rovnaké akcie.
Metóda 2: Robber, ale jednoduchý. Využívanie nekompetentnosti obyčajných občanov môže finančná inštitúcia ponúknuť dlžníkovi takto: Vezmeme úroky za 10 rokov, pridajte ich do výšky hlavného dlhu: $ 20,000 + (0,1 x 20000 dolárov) x 10 \u003d $ 40,000 . Teraz rozdelíme to všetko 10 rokov - vychádza z 4000 dolárov ročne. Ale v prvom vzorci, oveľa menej vyšiel!
Faktom je, že podľa druhej metódy dlžník platí úrokovú sadzbu o celej výške úveru počas celého obdobia vrátane časti, ktorú dlžník už dlho vráti. Tento vzorec tu pracuje:
Vo svojej čistej forme je takýto prístup zriedkavý, v každom prípade, solídne úverové inštitúcie.
Metóda 3: Čestné, ale nie ľahké. V tomto prípade, keď vymazanie, musíte zvážiť koncepciu diskontovania, pretože platby sú oddelené podľa času, jednoducho ich zložte, nie je úplne správne. Je správne nájsť ich celkovú súčasnú hodnotu a potom nahradiť výšku úveru vo vzorci a určiť, čo sa rovná jednorazovej platbe.
Rozdelením hodnoty úveru v našom prípade, 20 000 USD za výraz (1 + R) n R získavame požadované množstvo jednorazovej platby. Na obdobie 10 rokov a sadzby 10% je faktor anuity 6.14, takže ročná platba bude 20 000 USD: 6,14 \u003d $ 3255. V tejto sume už existuje záujem a splácanie hlavného dlhu. Od roku do roka bude podiel úrokov klesať.
Metóda 4: Atraktívne, ale komplikované. Niektoré banky vytvárajú určité množstvo mesačných zrážok a príspevkov k splácaniu hlavného dlhu a zostávajúcu sumu. S takýmto systémom sa vytvorí určitý "chvost", ktorý je splatený v poslednom roku hypoték. Napríklad, s množstvom úveru v rovnakých 20 000 $, dlžník dosiahne 1500 dolárov + percento pre zvyšok, a v desiatom roku platí posledných 6500 $ + ročný záujem o ne. V tomto prípade všeobecný vzorec vyzerá takto:
Si \u003d A + R, kde A je zavedená suma odpočtov.
Pri použití tejto schémy bude celková suma hypotekárnych platieb väčšia ako v prvom a treťom systéme. Na oplátku však banka berie všetky ďalšie riziká a odpočítanie.
Čo je výhodnejšie pre dlžníka?
Hlavným problémom nie je spôsob výpočtu, ale v tom, čo sme hovorili na samom začiatku článku - to je pomer inzerovaných a reálnych sadzieb. Hypotekárne banky môžu manipulovať s postupom na výpočet a odpočítanie úrokových sadzieb prijímaním určitých výsledkov. Posúdiť atraktívnosť jedného alebo druhého, musíte poznať výsledok v každom jednotlivom prípade, a rozhodnúť, čo je pre vás výhodnejšie.
Ďalším problémom je riziko meniacich sa úrokových sadzieb. Ak sa sadzby vyrastajú, je to prospešné pre dlžníka metóda 4. - S "chvostom": bude pre neho jednoduchšie zaplatiť veľkú sumu na konci termínu, keď sa odpisuje. Ak sa sadzby pád, je to výhodnejšie metóda 1., v ktorých sa hypotekárne platby posunie na začiatok: ich celková suma v rámci tejto schémy je nižšia.
Rozhodnutie o prijatí hypotekárneho úveru teda predloží dokumenty nie sú v jednej banke, ale hneď v niekoľkých. Samozrejme, hypotéka nie je lacná. Napriek všetkým ťažkostiam, že by sa mal dlžník prekonať, je tiež plánovaný určitý pokrok v oblasti hypotekárnych úverov v Rusku. Počet dlžníkov by sa preto mal čoskoro zvýšiť.
