Umowa sprzedaży i kupna pokoju w małej rodzinie. Czy jest to możliwe i jak sprzedać pokój w mieszkaniu komunalnym? Co musisz wiedzieć kupując małą rodzinę?

Pokój w mieszkaniu małorodzinnym to osobne, niewielkie mieszkanie z wydzieloną łazienką i kuchnią. Dlatego też zakup lub sprzedaż takiej nieruchomości właściwie niczym nie różni się od zakupu lub sprzedaży zwykłego mieszkania czy domu.

Pełna lista dokumentów wymaganych do rejestracji Umowy sprzedaży i zakupu można znaleźć na oficjalnej stronie Federalnej Służby Rejestracyjnej lub osobiście kontaktując się z tym serwisem.

Standardowy pakiet dokumentów do sporządzenia umowy przedstawia się następująco:

1. Paszport i jego kopia ze strony głównej, rejestracji, strony z rejestracją dzieci, a także rejestracji małżeństwa.

2. Dokument tytułowy na mieszkanie, jeśli jesteś właścicielem mieszkania i chcesz je sprzedać.

3. Akt małżeństwa.

4. Dokument potwierdzający nieobecność zameldowanych członków rodziny w tym mieszkaniu.

5. Potwierdzenie ze służby podatkowej o braku długów i zajęcia tej nieruchomości.

6. Dokument Biura Inwentaryzacji Technicznej ze szczegółowym opisem obiektu, paszport katastralny.

7. Jeżeli mieszkanie nabyłeś w momencie zawarcia legalnego związku małżeńskiego, na sprzedaż tej nieruchomości wymagana jest oficjalna zgoda męża lub żony.

8. Jeżeli w mieszkaniu zameldowani są nieletni członkowie rodziny, konieczne jest uzyskanie pisemnej zgody lokalnych władz opiekuńczych i kuratorskich.

W niektórych przypadkach możesz potrzebować dodatkowych dokumentów, które nie są obowiązkowe, ale mogą być wymagane przez przyszłego nabywcę mieszkania. Po zebraniu wszystkich dokumentów możesz udać się do notariusza w celu rejestracji Umowy sprzedaży i zakupu mieszkanie.

Nie należy mylić pojęć „pokój w małej rodzinie” i „pokój w akademiku” lub mieszkaniu komunalnym, ponieważ niuanse realizacji transakcji kupna i sprzedaży są tutaj znacząco różne. Zatem chcąc sprzedać pokój w akademiku małorodzinnym lub mieszkaniu komunalnym należy najpierw uzyskać zgodę wszystkich mieszkańców na sprzedaż własnego pokoju, zapraszając każdego ze współwłaścicieli do wykupu Twojego udziału w formie pisemnej telegramu lub zawiadomienia notarialnego. Jeśli Twoi współwłaściciele nie będą mogli kupić Twojego pokoju (udziału) w ciągu miesiąca, masz pełne prawo sprzedać swoją nieruchomość komukolwiek chcesz.

Sprzedaż pokoju we współdzielonym mieszkaniu komunalnym to jedna z najbardziej skomplikowanych transakcji prawnych związanych z nieruchomościami.

Po pierwsze, właściciel pokoju musi być właścicielem wywłaszczonej nieruchomości, ponieważ pokój można sprzedać wyłącznie w sprywatyzowanym mieszkaniu komunalnym. Mieszkania nieprywatyzowane stanowią własność gminy i nie mogą być sprzedawane, gdyż transakcje handlowe nieprywatyzowanymi nieruchomościami mieszkalnymi, w tym także pokojami w mieszkaniu komunalnym, są prawnie zakazane.

Po drugie, sąsiad będący właścicielem pokoju musi liczyć się z tym, że pozostali sąsiedzi lokalu wspólnego mają z mocy prawa pierwszeństwo nabycia wyobcowanego pokoju. Aby zapewnić realizację tego wymogu prawnego i uniknąć ewentualnych negatywnych konsekwencji w przyszłości, sprzedawca musi ściśle przestrzegać określonej procedury uzyskania zgody sąsiadów na sprzedaż swojego pokoju.

Po trzecie, sprzedaż udziału w mieszkaniu komunalnym wiąże się z wieloma niuansami prawnymi i trudnościami prawnymi, dlatego należy bardzo dokładnie przestudiować całą procedurę sprzedaży takiej nieruchomości i, jeśli to możliwe, skorzystać z pomocy wykwalifikowanego specjalisty, który przeprowadził podobne transakcje z pokojem we współdzielonym mieszkaniu.

Etapy sprzedaży pokoju w mieszkaniu komunalnym

Aby sprzedać pokój będący częścią mieszkania komunalnego, właściciel potrzebuje:

Ustalić warunki sprzedaży, w tym cenę;
Sporządzić (najlepiej notarialnie) zawiadomienie o warunkach sprzedaży, w którym zostanie podana przypisana cena, i wysłać je do wszystkich właścicieli pokoi we wspólnym mieszkaniu;
Odbierz pakiet dokumentów niezbędnych do sprzedaży nieruchomości mieszkalnej;
Jeżeli pokój należy do kilku właścicieli, należy uzyskać od nich zgodę na sprzedaż pokoju wspólnego poświadczoną notarialnie;
Wypisz wszystkich mieszkańców z pokoju i uzyskaj odpowiednie zaświadczenie o wypisie z biura paszportowego;
Udekoruj pokoje i zawrzyj umowę.

Jak uzyskać zgodę sąsiadów

W większości przypadków problem sprzedaży jednego z pokoi we współdzielonym mieszkaniu polega właśnie na zapewnieniu sąsiadom prawa pierwokupu do sprzedaży domu, ponieważ wielu sąsiadów celowo opóźnia proces sprzedaży.

Od razu warto zauważyć, że zgoda sąsiadów w mieszkaniu komunalnym na sprzedaż jednego z pokoi wcale nie jest konieczna. Sprzedający musi jedynie posiadać dowód, że przestrzegał prawa i przede wszystkim zaoferował sąsiadom zakup jego pokoju. W tym celu sprzedający musi zgłosić pisemnie zamiar sprzedaży pokoju:

sąsiedzi będący właścicielami innych sprywatyzowanych pokoi we wspólnym mieszkaniu komunalnym;
zarząd dzielnicy lub upoważniona Komisja Mieszkaniowa – jeżeli jeden z sąsiednich właścicieli zamieszkuje w mieszkaniu komunalnym na podstawie umowy najmu socjalnego (w tym przypadku właściciel z prawnego punktu widzenia uważany jest za podmiot komunalny);
wydział opiekuńczo-powierniczy powiatowy – jeżeli właścicielem jednego lub większej liczby pokoi we wspólnym mieszkaniu jest osoba niepełnosprawna lub małoletni obywatel.

Zawiadomienie sąsiadów o zamiarze sprzedaży pokoju, wskazanie wyznaczonej ceny i warunków sprzedaży, można przeprowadzić na dwa sposoby:

samodzielnie sporządź pisemne zawiadomienie i wyślij je sąsiadom w mieszkaniu komunalnym listem poleconym z powiadomieniem;
skorzystać z pomocy notariusza w celu sporządzenia odpowiedniego zawiadomienia.

Sprzedający może w swoim zawiadomieniu zwrócić się do sąsiadujących właścicieli lokalu mieszkalnego z pisemną prośbą o odmowę zakupu danego pokoju. W przypadku otrzymania takiej odmowy należy ją sformalizować przez organ rejestrujący lub poświadczyć notarialnie. W takim przypadku sprzedający nie może już dotrzymywać wyznaczonego przez prawo miesięcznego terminu, w którym sąsiedzi mogą wyrazić chęć zakupu oferowanego mu pokoju.

Jeżeli sąsiedzi nie odpowiedzą w ciągu 30 dni, czyli terminu przewidzianego przez prawo, od dnia otrzymania zawiadomienia, jest to równoznaczne z odmową. Od tej chwili właściciel pokoju może sprzedać swoją nieruchomość bez zgody sąsiadów.

Jeżeli któryś z sąsiadów wyraził chęć zakupu pokoju, sprzedający nie ma prawa sprzedać swojego mieszkania w mieszkaniu komunalnym osobie z zewnątrz. W takim przypadku konieczne jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży z sąsiadem.

Możliwa jest sytuacja, gdy kilku sąsiadów będących właścicielami pokoi we wspólnym mieszkaniu komunalnym wyrazi zgodę na przejęcie wyobcowanego pokoju. W takim przypadku kwestię, komu sprzedać pokój, należy rozstrzygnąć na wniosek sprzedającego, ponieważ prawo pierwokupu ma zastosowanie tylko wtedy, gdy istnieje zamiar sprzedaży pokoju będącego częścią mieszkania wspólnego człowiek z zewnątrz.

Właściciele sąsiedzi mają jedynie prawo pierwokupu mieszkania, nie mają innych prerogatyw (co do ceny i warunków zakupu). Oznacza to, że sąsiedzi mogą kupić pokój będący częścią mieszkania wspólnego tylko za cenę ustaloną przez sprzedawcę.

Właściciel wyobcowanego pokoju musi jednak wziąć pod uwagę ważny niuans prawny: może sprzedać swój udział (pokój) osobie z zewnątrz tylko po cenie wskazanej w ogłoszeniu lub po cenie wyższej. W przypadku sprzedaży mieszkania po niższej cenie sąsiedzi mogą dodatkowo kwestionować legalność transakcji.

W takim przypadku kupujący odpowiedni pokój również musi zachować ostrożność. Umowa musi wskazywać rzeczywistą cenę transakcyjną. Wielu sprzedawców, chcąc uniknąć podatków, oferuje wskazanie w umowie obniżonej ceny nieruchomości. Zgadzając się na takie warunki, kupujący pokój naraża się na znaczne ryzyko, gdyż transakcja na prośbę sąsiadów (jeśli cena w umowie kupna-sprzedaży jest niższa niż w ogłoszeniu) może zostać zakwestionowana.

Dokumenty do sprzedaży pokoju wchodzącego w skład mieszkania wspólnego

Aby zarejestrować sprzedaż pokoju, właściciel musi zebrać następujące dokumenty:

paszporty wszystkich obywateli uczestniczących w danej transakcji kupna i sprzedaży;
zaświadczenie o wypisie mieszkańców z pokoju w mieszkaniu komunalnym;
ogłoszenie o zamiarze sprzedaży pokoju wraz z warunkami sprzedaży i ceną za pokój w nim wskazane, wysłane listem poleconym do innych właścicieli pokoi we współdzielonym mieszkaniu (jest to konieczne, jeżeli kupującym jest osoba z zewnątrz, a nie osoba z sąsiedzi);
umowa sprzedaży;
wyciąg z WIT wraz z wyjaśnieniem;
plan katastralny wyalienowanych lokali mieszkalnych;
akt odbioru - przeniesienie pokoju;
dokumentacja tytułowa pokoju;
notarialne zezwolenie na sprzedaż od innych właścicieli pokoju;
zgodę władz opiekuńczych, jeżeli jednym z właścicieli sprzedawanego pokoju jest osoba niepełnoletnia.

Jeśli sąsiedzi uniemożliwią sprzedaż pokoju

Sytuacja jest bardziej skomplikowana, jeśli sąsiedzi celowo uniemożliwiają sprzedaż pokoju lub istnieją inne obiektywne powody, dla których wysłanie ogłoszenia jest problematyczne (np. Sąsiedzi nie mieszkają w tym mieszkaniu komunalnym i nie można ich znaleźć).

Właściciele sąsiedzi, którzy z jakiegoś powodu nie chcą, aby któryś z pokoi został sprzedany osobie z zewnątrz, mogą celowo uniknąć pisemnego zawiadomienia o sprzedaży pokoju. W związku z brakiem znaku po otrzymaniu tego dokumentu sprzedawca nie może skorzystać z prawa do sprzedaży nieruchomości.

Najlepszym sposobem rozwiązania tego problemu jest próba (za pośrednictwem notariusza, firmy kurierskiej lub w inny sposób) dostarczenia pisemnego powiadomienia. Jeśli nie jest to możliwe, zamiast umowy kupna-sprzedaży możesz sporządzić umowę podarunkową.

W ramach tego schematu sprzedawca pokoju może wykonać następujące czynności:

otrzymywać pieniądze od kupującego, ale nie sporządzać umowy kupna-sprzedaży, ale umowę podarunkową;
sporządź umowę podarunkową tylko na niewielką część swojego udziału w imieniu potencjalnego nabywcy, a następnie zaoferuj mu, jako sąsiadowi w mieszkaniu komunalnym, który stał się pełnym właścicielem udziału, zakup całego pokoju.

Korzystając z tych schematów, warto wziąć pod uwagę, że taką transakcję na wniosek sąsiadów można uznać za nieważną, choć w tym przypadku sąsiadom będzie bardzo trudno udowodnić fikcję transakcji. Jeśli jednak masz taką możliwość, staraj się skorzystać z prawnego mechanizmu sprzedaży pokoju we współdzielonym mieszkaniu.

Komentarze (139)

Elena | 2018.01.10

Witam, powiedziano mi, że można sprzedać pokój w mieszkaniu trzypokojowym w ten sposób: sporządzana jest umowa darowizny na 1/100 udziału, a następnie umowa kupna-sprzedaży pozostałego udziału. Która z tych umów musi być poświadczone przez notariusza i czy jest to opłacalne, czy jest to legalne pokój dla mnie i mojego męża we wspólności majątkowej?

administrator | 2018.01.17

Cześć Elena! Ponieważ mieszkanie jest Waszą wspólną własnością, a małżeństwo nie zostało rozwiązane, do sprzedaży udziału potrzebna będzie notarialna zgoda współmałżonka na sprzedaż udziału. Wskazany przez Ciebie sposób sprzedaży udziału w mieszkaniu nie jest w pełni zgodny z obowiązującymi przepisami. Zgodnie z najnowszymi zmianami w ustawie „O rejestracji praw do nieruchomości i transakcjach z nią” wszystkie transakcje sprzedaży udziałów w mieszkaniu podlegają obowiązkowemu poświadczeniu notarialnemu

Tatiana | 2018.05.16

Witam, proszę o informację, jak mogę dowiedzieć się, że najemcy zdecydowali się sprzedać mieszkanie za cenę niższą niż wskazana w ogłoszeniu?

administrator | 24.05.2018

Witaj Tatiano! Możesz złożyć odpowiedni wniosek do Rosreestr jako zainteresowanej strony, która ma prawo pierwokupu zakupu, ponieważ to Rosreestr składa umowę kupna-sprzedaży ze wskazaniem ceny umownej.

Swietłana | 24.07.2018

Dzień dobry Powiedz mi, które prawo stanowi, że pozostali sąsiedzi mieszkania wspólnego mają z mocy prawa pierwszeństwo zakupu wyobcowanego pokoju?

administrator | 2018.08.01

Witaj Swietłano! Zasada prawa pierwokupu zawarta jest w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, a mianowicie w art. 250: „W przypadku sprzedaży udziału w prawie wspólnej własności osobie z zewnątrz, pozostali uczestnicy współwłasności mają pierwszeństwo przed -prawo poboru sprzedawanego udziału za cenę, za jaką jest sprzedawany, i na innych równorzędnych warunkach, z wyjątkiem sprzedaży na aukcji publicznej, a także przypadków zbycia udziału w prawie współwłasności gruntu przez właściciela części budynku lub budowli znajdującej się na tej działce albo przez właściciela lokalu w określonym budynku lub obiekcie. Sprzedający udział jest obowiązany pisemnie zawiadomić pozostałych uczestników współwłasności o swoim zamiarze sprzedaży swojego udziału osobie trzeciej, podając cenę i inne warunki, na jakich go sprzedaje.”

Ewgienia | 2018.09.06

Cześć! Czy dobrze rozumiem, że sprzedawca pokoju musi mieć oficjalny („papierowy”) dowód powiadomienia sąsiadów o sprzedaży, a także oficjalną odmowę sąsiadów (o ile stosunki z sąsiadami są normalne)? A może wystarczy notarialna odmowa?

administrator | 21.09.2018

Witaj Ewgenio! Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące wykonywania prawa pierwokupu udziału nie zawierają przesłanki obligatoryjnego złożenia odmowy, a jedynie obecności potwierdzenia zawiadomienia pozostałych właścicieli o sprzedaży. Zatem, aby zarejestrować transakcję kupna i sprzedaży w Rosreestr, należy posiadać notarialne zawiadomienia o sprzedaży, czyli dowód powiadomienia właścicieli o sprzedaży w formie papierowej.

administrator | 2018.10.01

Witaj Galino! Tak, ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej w tej kwestii nie ogranicza w żaden sposób praw właściciela. Ponadto darowizna jest transakcją nieodpłatną i nie wymaga zgody innych uczestników współwłasności.

Małgorzata | 30.11.2018

Witam, chcę kupić pokój w mieszkaniu komunalnym za gotówkę. Kupuję przez agencję. Po pewnym czasie zadzwonił pośrednik i powiedział, że muszę zapłacić za listy wysyłane do właścicieli. Czy powinienem za to zapłacić? I zaproponowali mi umowę z góry, co to jest?

administrator | 2018.12.09

Witaj Margarito! Tak, zgodnie ze zmianami wprowadzonymi do ustawodawstwa, a mianowicie art. 24 i 30 ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. nr 122-FZ „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”, wszystkie transakcje zakupu i sprzedaż współwłasności podlegają obowiązkowemu poświadczeniu notarialnemu. W Twoim przypadku zaproponowano Tobie, jako kupującemu, poniesienie przez sprzedającego kosztów sporządzenia notarialnych zawiadomień o sprzedaży mieszkania (udziałów) przez sprzedających. Ponoszenie tych wydatków przez jedną ze stron ustala się w drodze porozumienia. Masz prawo odmówić poniesienia takich wydatków, a także odmówić wpłacenia zaliczki w ramach umowy kupna-sprzedaży, a także skontaktować się z inną agencją w celu obsługi transakcji nieruchomościowych.

Albina | 2018.12.08

Witam! Moi sąsiedzi wysłali mi zawiadomienie o zamiarze sprzedaży pokoju za określoną cenę. Zgodziłem się. Teraz mówią, że pomylili cenę. Że nadal istnieją długi za media, które również trzeba spłacić. Jeśli tego nie chcesz, kupujący będący stroną trzecią jest gotowy do zakupu. Albo zapłać więcej. Wyślemy Ci nowe powiadomienie. Czy mają rację? Co zrobić w tym przypadku?

administrator | 2018.12.20

Witaj Albino! Tak, niestety sąsiedzi mają prawo przesłać Ci nowe zawiadomienie ustalające nową cenę sprzedaży udziału we własności lokalu mieszkalnego, gdyż ich działania nie naruszają przepisów art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w sprawie przestrzegania prawa pierwokupu zakupu.

inga | 2018.12.18

Dzień dobry, jeśli dobrze rozumiem, muszę wysłać powiadomienie do współlokatorów pocztą. Jeśli go nie otrzymali i nie odpowiedzieli, to czy otrzymawszy powiadomienie pocztą, mogę je przedstawić podczas transakcji jako potwierdzenie odmowy?

administrator | 28.12.2018

Witaj Ingo! Jeśli Twoje mieszkanie jest współwłasnością, to biorąc pod uwagę zmiany w przepisach z dnia 2 lipca 2016 r. (mianowicie zmiany w art. 24 i 30 ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. nr 122-FZ „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcje z nim”), będziesz musiał wysłać sąsiadom powiadomienia o sprzedaży udziału za pośrednictwem notariusza, ponieważ w tej chwili wszystkie transakcje związane z przeniesieniem udziałów własności podlegają obowiązkowemu poświadczeniu notarialnemu (w tym powiadomieniu osób z prawem pierwokupu).

Ilona | 2018.12.20

Dzień dobry.
Notarialnie potwierdź odmowę sprzedaży UDZIAŁU!! a jeśli sprzedam dedykowany pokój z osobnym kontem osobistym, czy wystarczy pisemne powiadomienie i odmowa sąsiadów listem poleconym?

administrator | 28.12.2018

Witaj Ilono! Jeżeli Twój pokój w mieszkaniu komunalnym jest samodzielnym pomieszczeniem mieszkalnym i nie jest przedmiotem współwłasności, w Twoim przypadku nie ma potrzeby wysyłania notarialnych zawiadomień; 42 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, wystarczająca będzie pisemna oferta zakupu oraz pisemna odmowa sąsiadów lub brak odpowiedzi w ciągu 30 dni od daty otrzymania powiadomienia.

Irina | 2019.01.02

Witam, moja córka i ja mamy pokój w mieszkaniu komunalnym z 1/2 udziałem.
Jeżeli sąsiedzi innych pomieszczeń mają małoletnie dzieci, które również mają udział w nieruchomości, czy zawiadomienia należy wysyłać do każdej osoby mającej udział w nieruchomości, czy po jednym do każdego pokoju w mieszkaniu wspólnym? I czy konieczne jest wówczas poświadczenie notarialnego zawiadomień? Z góry dziękuję.

administrator | 2019.01.18

Witaj Irino! Jeżeli właścicielem pokoju jest małoletnie dziecko, wówczas zawiadomienie o sprzedaży wysyłane jest do prawnego przedstawiciela dziecka (rodzica) ze wskazaniem właściciela nieruchomości (dziecka). W związku z najnowszymi zmianami w ustawie nr 122-FZ „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią” wszelkie powiadomienia o sprzedaży udziałów w mieszkaniu komunalnym przesyłane są wyłącznie za pośrednictwem notariusza. Dlatego musisz skontaktować się z dowolnym notariuszem w swoim regionie zamieszkania.

Larisa | 27.01.2019

Cześć! Mój tata mieszka w dwupokojowym mieszkaniu. mieszkanie komunalne. Właściciel drugiego pokoju zmarł dziesięć lat temu, nikt nie jest w nim zarejestrowany, ale żyje wnuk poprzedniego właściciela. Chcemy sprzedać nasz pokój. Czy przed sprzedażą powinniśmy zapytać sąsiada o zgodę? Pokoje są sprywatyzowane. Dziękuję.

administrator | 2019.02.05

Witaj Lariso! Jeżeli po śmierci sąsiadki jeden z jej krewnych wstąpił w prawo do spadku, a nieruchomość nie została uznana za zastaw, należy zwrócić się do notariusza o przesłanie zawiadomień o sprzedaży udziałów we własności nieruchomości, aby zastosować się do przysługującego sąsiadowi prawa pierwokupu zgodnie z art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Tatiana | 2019.02.15

Dzień dobry. Proszę o wyjaśnienie różnicy pomiędzy udziałami we wspólnej nieruchomości komunalnej w przypadku stosowania przepisów 122-FZ (zgłoszenie dokonywane jest za pośrednictwem notariusza), a gdy pokój stanowi samodzielną przestrzeń mieszkalną, niebędącą przedmiotem współwłasności, gdy wystarczy wyślij ofertę zakupu. Do którego z przypadków odnosi się następujący przykład: we współwłasności mamy z mężem pokój o powierzchni 20 metrów (w formularzu 7/9 pojawia się on jako odrębny obiekt - w dziale Charakterystyka zajmowanych pomieszczeń), w dokumentach z każdego wynika udział 10/35, tj. nagrania każdego z nich, ale pod względem całkowitej powierzchni mieszkalnej?
A czy wymienione wyżej dokumenty są wymagane w przypadku sprzedaży pokoju (mojego męża i moich udziałów) jednemu z właścicieli pozostałych udziałów?
Dziękuję!

administrator | 26.02.2019

Witaj Tatiano! Jeżeli pokój zgodnie z dokumentami stanowi samodzielną przestrzeń mieszkalną, a Ty nie jesteś uczestnikiem współwłasności, wówczas przepisy art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w sprawie korzystania z prawa pierwokupu. W twoim przypadku ty i twój mąż jesteście uczestnikami współwłasności, więc musisz wysyłać notarialne zawiadomienia o sprzedaży pokoju sąsiadom za pośrednictwem notariusza.

Irina | 2019.03.08

Dzień dobry.
Proszę o informację - chcę sprzedać sprywatyzowany pokój ze wspólnym zakwaterowaniem w ramach umowy podarunkowej. Jaka jest minimalna cena za pokój, którą mogę wskazać, aby kupujący (odbiorca) zapłacił niższy podatek? Wartość katastralna pokoju wynosi 456 000 rubli. Z góry dziękuję.

administrator | 2019.03.20

Witaj Irino! Przepisy Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej dotyczące zwolnienia z podatku przy sprzedaży mieszkania o wartości mniejszej niż 1 milion rubli nie mają zastosowania do transakcji sformalizowanych poprzez zawarcie umowy darowizny nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami od obdarowanego, który nie jest bliskim krewnym darczyńcy, przysługuje podatek w wysokości 13% wartości darowanego majątku. Zatem dla Twoich odbiorców kwota podatku zostanie obliczona od wartości darowanej nieruchomości (w Twoim przypadku od wartości katastralnej pokoju).

Swietłana | 2019.03.17

Dzień dobry Zarejestrowałam się z synem w pokoju komunalnym w mieszkaniu komunalnym, w 2012 roku wyszłam za mąż, a w 2013 roku sprywatyzowałam pokój dwuosobowy z synem. Mąż nie miał nic wspólnego z tym pokojem, teraz chcemy ten pokój sprzedać, czy potrzebna jest zgoda męża?

administrator | 2019.04.01

Witaj Swietłano! Zgodnie z art. 36 Kodeksu rodzinnego Federacji Rosyjskiej majątek, który należał do każdego z małżonków przed zawarciem związku małżeńskiego, a także majątek otrzymany przez jednego z małżonków w trakcie małżeństwa w prezencie, w drodze dziedziczenia lub w drodze innych nieodpłatnych transakcji (majątek każdego z małżonków ), jest jego własnością. Tym samym zgoda współmałżonka na sprzedaż pokoju nie jest wymagana.

Elena | 31.03.2019

Cześć. Chcemy sprzedać pokój w mieszkaniu dwupokojowym, nasz sąsiad mieszka w innym regionie i od wielu lat nie odpowiada na listy. Jakie jest nasze rozwiązanie? Sporządzić wypowiedzenie u notariusza i czekać 1 miesiąc?

administrator | 2019.04.10

Cześć Elena! W związku ze zmianami w art. 24 i 30 ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. nr 122-FZ „W sprawie państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi”, aby sprzedać udział w mieszkaniu, musisz wyślij zawiadomienie o sprzedaży udziału swojemu sąsiadowi za pośrednictwem notariusza pod znanym Ci adresem. Jeśli wypowiedzenie zostanie zwrócone po miesiącu, możesz swobodnie sprzedać swój udział osobie trzeciej i zarejestrować taką transakcję w Rosreestr, ponieważ w tym przypadku prawo pierwokupu sąsiada do zakupu akcji nie zostanie naruszone.

Irina | 2019.04.03

Dzień dobry. Nie jestem w stanie samodzielnie ustalić różnicy pomiędzy udziałami we wspólnym majątku komunalnym. Kiedy konieczne jest zgłoszenie wyłącznie u notariusza, a kiedy wystarczy mailing? Mieszkanie komunalne trzypokojowe, mieszkają dwie rodziny. Jedna rodzina ma 1 pokój we współwłasności dla 3 osób po 1/3 każda, a w jednej z nich znajduje się dziecko w wieku 14-15 lat. Druga rodzina posiada 2 pokoje, po 1/2 w każdym pokoju. Sądząc po wyciągu z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości, wyciąg sporządzany jest osobno dla każdego pokoju i każdy pokój ma swój własny numer katastralny. Jeżeli właściciele 2 pokoi chcą sprzedać swoje pokoje, jak powinni odpowiednio powiadomić sąsiadów, za pośrednictwem notariusza, czy też wystarczy pismo z inwentarzem i zawiadomieniem? Z góry dziękuję za odpowiedź.

administrator | 21.04.2019

Witaj Irino! Postanowienia art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczące prawa pierwokupu i konieczności dokonywania zawiadomień za pośrednictwem notariusza mają zastosowanie wyłącznie w przypadku sprzedaży udziału osobie trzeciej. Jeżeli sprzedaż udziału następuje na rzecz uczestnika współwłasności (sąsiada), zawiadomienia nie są kierowane do pozostałych właścicieli. Jeśli właściciele chcą sprzedać swój udział osobie z zewnątrz, konieczne będzie wysłanie zawiadomień za pośrednictwem notariusza do każdego właściciela, a mianowicie: powiadomienia wysyłane są nie do lokalu mieszkalnego (pokoju), ale na nazwisko jego właściciela. Jeżeli właściciel jest osobą niepełnoletnią, zawiadomienie może zostać przesłane jego przedstawicielowi prawnemu.

Olga | 2019.04.05

Cześć!
Proszę o informację: sprzedajemy pokój w mieszkaniu komunalnym. Kilka pokoi jest własnością państwa, czyli nie zostały sprywatyzowane. Czy trzeba z nich zrezygnować? A jeśli tak, to od kogo je zdobyć?
Dziękuję.

administrator | 21.04.2019

Witaj Olgo! W takim przypadku należy wysłać właścicielowi jedno notarialne powiadomienie. Jeżeli pokoje w mieszkaniu komunalnym należą do gminy, możesz skontaktować się z Wydziałem Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych administracji w mieście Twojego zamieszkania, a powiadomienia będą kierowane również do Wydziału Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych tej administracji.

Irina | 2019.04.16

Cześć! Doszło do sytuacji, w której sąsiedzi sprzedali pokój bez mojej zgody. Od czego powinienem zacząć, aby anulować transakcję i zakup z mojej strony? Z góry dziękuję!

administrator | 29.04.2019

Witaj Irino! Zgodnie z art. 168 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, możesz unieważnić tę transakcję z powodu naruszenia Twojego prawa pierwokupu. Uznanie transakcji za nieważne możliwe jest wyłącznie przed sądem. Należy zatem zwrócić się do sądu rejonowego z odpowiednim pozwem i dokumentami. Ta kategoria sporów jest dość złożona, dlatego należy skontaktować się z prawnikiem lub adwokatem, aby uzyskać wykwalifikowaną pomoc prawną w sądzie.

Olga | 23.04.2019

Dziękuję! Znalazłem informację, że w Petersburgu wydaje się, że nie ma potrzeby przyjmowania odmów, jeśli pokój jest własnością państwa, wydaje się, że w Petersburgu obowiązuje jakieś prawo, powiedz mi, czy to prawda? Nie udało mi się znaleźć żadnych konkretnych informacji na temat tej ustawy.

administrator | 2019.05.08

Witaj Olgo! Zgodnie z postanowieniem Komitetu Zarządzania Majątkiem Miejskim Administracji Petersburga z dnia 16 kwietnia 1999 r. N 595-r (zmienionym w dniu 23 marca 2001 r.) „W sprawie zrzeczenia się prawa poboru akcji w prawie współwłasności” zatwierdzono Wykaz nieruchomości w sektorze mieszkaniowym, które są wspólną współwłasnością, której jednym z uczestników jest Federacja Rosyjska lub Sankt Petersburg, zbycie udziałów, w których za odszkodowanie wymaga zgody Komitetu Zarządzania Majątkiem Miejskim w Petersburgu. Zatem, jeśli Twojego adresu zamieszkania nie ma na Liście, nie musisz powiadamiać administracji Petersburga o sprzedaży swojego udziału.

Ludmiła | 26.04.2019

Cześć. W 2016 roku chciałem sprzedać swój pokój. Wysłałem innym właścicielom powiadomienia, notarialnie i osobistą odmowę od notariusza o prawie pierwokupu. W chwili obecnej pokój nie jest sprzedany, proszę o informację, czy konieczne jest ponowne zbieranie odmów od sąsiadów i wysyłanie nowych powiadomień?

administrator | 2019.05.08

Witaj Ludmiła! Artykuł 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczący prawa pierwokupu oraz inne przepisy nie określają konkretnego terminu ważności zawiadomienia o sprzedaży. Wysłane powiadomienie zostanie uznane za ważne, chyba że warunki transakcji określone w zawiadomieniu ulegną zmianie. Jeśli więc warunki transakcji nie ulegną zmianie z Twojej strony, nie ma potrzeby wysyłania nowych powiadomień.

„Mikroapartamenty to piekło w puszkach. Życie nawet młodej pary jest nierealne” – są pewni eksperci CIAN.

Produktem kryzysu są małe mieszkania do 25 metrów kwadratowych. m - są chętni do budowy i chętni do zakupu. Eksperci ostrzegają jednak, że „niedrogie mieszkania” i „przyzwoite mieszkania” to różne rzeczy.

Osiedle nie nosiło znamion przyzwoitego mieszkania, np. winda zatrzymywała się tylko na co 3 piętrze

Ilja Maszkow Prezes Zarządu Stowarzyszenia Projektantów Obwodu Moskiewskiego

W latach sześćdziesiątych XX wieku na obszarze Pruitt-Igoe w Stanach Zjednoczonych przesiedlono 2870 rodzin. Obudowa była niewielka, jednak nie był to jedyny problem w okolicy. Sytuację pogarszał fakt, że gęsto zabudowany zespół mieszkaniowy nie był wyposażony w infrastrukturę, a skład społeczny był początkowo niekorzystny – przenoszono tu rodziny o niskich dochodach ze slumsów. „Szczerze mówiąc, mieszkanie nie nosiło znamion przyzwoitości - na przykład winda zatrzymywała się tylko na co 3 piętrze” – mówi Ilya Mashkov, prezes zarządu Stowarzyszenia Projektantów Obwodu Moskiewskiego. – Już 10 lat po zakończeniu budowy Pruitt-Igoe policjanci przestali tam reagować na wezwania, a niepłacenie rachunków za media było przyczyną licznych wypadków. Zaledwie 16 lat po budowie zapadła decyzja o rozbiórce bloku.

„Historia, która miała miejsce w latach 60. w USA, w rejonie Pruitt-Igoe, każe nam zachować ostrożność wobec wszelkich inwestycji, w których koncepcja „przyzwoitego mieszkania” całkowicie pokrywa się z koncepcją „mieszkania niedrogiego” – kontynuuje architekt.

„Małe rodziny”: „Dlaczego tak ma..?”

Dla mikroapartamentów – kawalerek do 25 mkw. m - „gostinki”, „mała rodzina” i ich analogi stanowią obecnie 2,3% całkowitej podaży na rynku moskiewskim, mówi Aleksiej Popow, szef centrum analitycznego CIAN. Największy udział takich mieszkań znajduje się w kompleksach mieszkaniowych w Nowej Moskwie - 3,5%, w starych granicach Moskwy - 1,4%, w obwodzie moskiewskim - 2,7%.

„Gostinki” oznaczają małe jednopokojowe mieszkanie lub pokój z wnęką kuchenną i łazienką o powierzchni do 24 metrów kwadratowych. M.

„Mała rodzina” to jednopokojowe mieszkanie o małej powierzchni, które może pokrywać się z powierzchnią typowego mieszkania jednopokojowego (29-40 m2); małe rodziny o zmniejszonym pokoju mają powierzchnię 21-26 metrów kwadratowych. M.

Mikroapartamenty należy odróżnić od małych – zauważa Popow. Te ostatnie mają małe pokoje, wąskie korytarze i niskie sufity, ale całkowita powierzchnia mieszkania nie jest ograniczona. W latach 70. w domach panelowych projektowano niewielkie, 4-pokojowe mieszkania o powierzchni mniejszej niż 60 metrów kwadratowych. M.

Projektanci oszczędzali wówczas na wszystkim, dosłownie co do centymetra obliczając, jak na minimalnej powierzchni zmieścić maksimum stref funkcjonalnych. Układy „Chruszczowa”, jak się je dziś nieco pogardliwie nazywa, powstały w oparciu o poważne badania nad wszystkimi możliwymi codziennymi sytuacjami występującymi w sowieckiej rodzinie. Oznacza to, że pięciometrowa kuchnia w projektach powstała nie tylko dlatego, że konieczne było zaoszczędzenie miejsca, ale także dlatego, że to właśnie ta minimalna powierzchnia umożliwiła wykonanie wszystkich niezbędnych czynności w kuchni w celu przygotowania śniadania, lunchu i kolacji , a także na wyżywienie rodziny. „Takie pomieszczenia były nadal bardziej funkcjonalne niż pomieszczenia 20-metrowe” – zauważa Popow.

Powierzchnia mieszkań w nowych budynkach jest znacznie skromniejsza niż w budynkach Chruszczowa z lat 50. i 60. XX wieku. Według statystyk CIAN można znaleźć „hotele” o powierzchni 11 metrów kwadratowych. m, a nawet 8-10 mkw. M.

Dziś powracają małe mieszkania, a powierzchnia mieszkań w nowych budynkach jest znacznie skromniejsza niż w budynkach Chruszczowa z lat 50. i 60. (typowe cechy jednopokojowego mieszkania w pięciopiętrowym budynku to 28 -33 mkw.). I w przeciwieństwie do czasów radzieckich, obecnie nie ma jednego standardu regulującego możliwe opcje obszarów i układów. Rynek jest rynkiem, kupujący głosują rublami, a deweloperzy mają motywację do oferowania tego, co biorą.

Według statystyk CIAN, na rynku nieruchomości można znaleźć działki o znacznie mniejszej powierzchni – 11 metrów kwadratowych. m, a nawet 8-10 mkw. m. Są to w zasadzie oferty z rynku wtórnego, zlokalizowane głównie na pierwszych piętrach budynków mieszkalnych; tego typu powierzchnie powstają najczęściej w wyniku przebudowy, której nie da się przeprowadzić z przeniesieniem terenów podmokłych na inne kondygnacje.

Chęć programistów do stworzenia „pudełek telewizyjnych”, jak to ujął jeden z programistów, jest zrozumiała. Dążą do zminimalizowania progu wejścia na rynek nowych budynków, aby przyciągnąć tych, którzy wcześniej wynajmowali mieszkania; czasami cechy budynku dyktują ten format (przy przebudowie hotelu lub hostelu) – komentuje Aleksiej Popow.

„Łóżko się nie zmieści”

„Dla mnie zakup 18-metrowego studia to ogromne wydarzenie, przejście na nowy poziom” – mówi 27-letnia Anna, pracownica biura podróży, która od 8 lat pracuje w Moskwie. „Oczywiście mieszkanie w takim mieszkaniu dla rodziny czy nawet pary jest nierealne, ale gdy już mamy nieruchomość, łatwiej jest podjąć dalsze kroki”.

Mieszkanie w takim mieszkaniu z rodziną lub nawet parą jest nierealne

Ania nabywca studia

„Byłbym ostrożny w opisach deweloperów” – mówi Nikolai, marketer. – Główną pułapką są układy, które pokaże ci programista. Wszystko jest w porządku, jednak rzeczywiste wymiary obiektów, zgodnie z doświadczeniem mojej żony i mnie, mogą okazać się o 20% mniejsze niż te narysowane na planie. Dzięki temu, gdy zostanie wytyczone przejście do innej części pokoju, łóżko może po prostu oprzeć się o ścianę.”

Jeśli istnieje przejście do innej części pokoju, łóżko można po prostu oprzeć o ścianę

Kupiec Nikołaj

„Małe mieszkania mają główny problem – ergonomię: jak zmieścić wszystko, czego potrzebujesz do życia na małej powierzchni” – zgadza się Nikita Malikov, architekt, założycielka pracowni architektonicznej Nikita Malikov. – I to jest także problem architekta. Jeśli celem dewelopera jest absolutne maksimum mieszkań na minimalnej powierzchni, nie ma co mówić o wygodzie rozkładów. W każdym razie będą to typowe wydłużone „pokoje hotelowe”.

Możliwe jest wykonanie dobrego projektu mini-studio, zarówno pod względem ergonomii, jak i designu. Ale paradoks polega na tym, że może być droższy niż pojemny banknot trzyrublowy. Nie da się jednak stworzyć standardowego piętra kawalerek, zachowując wyłącznie dobrą ergonomię – dodaje architekt. To nie jest akademik, będzie tu mieszkać zbyt wielu różnych ludzi, każdy z własnymi potrzebami i każdy potrzebujący własnego układu. Cóż, studio dla pary to ogólnie mit, Malikov jest pewien: „dwie osoby nie mogą wygodnie mieszkać w mieszkaniu, w którym nie ma gdzie się ukryć przed wzajemnymi spojrzeniami. Nawet jeśli są to bliskie osoby, potrzebują przestrzeni osobistej”.

Wymagania współczesnego człowieka nie mieszczą się na powierzchni 25 metrów kwadratowych. m, nie mówiąc już o 10 mkw. M

Rusłan Kirniczanskiarchitekt, specjalista ds. zarządzania przestrzenią

Konserwowe piekło

„Apartamenty typu studio to piekło w puszkach” – kategorycznie ocenia Ruslan Kirnichansky, architekt i specjalista ds. organizacji przestrzeni. „Wymagania współczesnego człowieka nie mieszczą się na powierzchni 25 metrów kwadratowych. m, nie mówiąc już o 10 mkw. m. Bierzemy pod uwagę: sypialnię (minimum 12 m2, zawsze z oknem, jest to konieczne do zdrowego snu), kuchnię z salonem (co najmniej 20 m2), łazienkę (4 m2 wystarczy na kompaktowy sprzęt) ), plus przedpokój, - wyszliśmy już daleko poza ten materiał, ale jeśli jest to rodzina z dziećmi, potrzebny jest nam chociaż pokój dziecięcy.

Na życzenie zadanie zaaranżowania komfortowego wnętrza o powierzchni 25 metrów kwadratowych. m jest do rozwiązania, zauważa Kirnichansky, ale wymagane będą usługi profesjonalnego projektanta, który wybierze rozwiązanie planistyczne, dokona prawidłowego podziału na strefy i opracuje przekształcalne meble dla konkretnego studia. Taki projekt jest skomplikowany, będzie dużo kosztować: „Jeśli studio nie znajduje się przy Stoleshnikov Lane, to jak zatankowanie sedana Łada benzyną 95” – podsumowuje.

Zaletą tak małej nieruchomości jest cena, minimalna zaczyna się od 1 miliona, jednak za te pieniądze można mieszkać tylko bardzo daleko od Moskwy - w Nowym Stupinie. W najbliższym regionie i Moskwie przedział cenowy jest niezwykle szeroki: od 2,3 miliona rubli. do prawie 7 milionów rubli, ale wybór jest duży: od pokoju klasy ekonomicznej po kawalerkę z widokiem na historyczne centrum w wysokobudżetowej klasie nieruchomości.

poza tematem

Mikroapartamenty prezentowane są w 30 kompleksach mieszkalnych w Moskwie, w 9 kompleksach mieszkalnych w Nowej Moskwie, w 66 kompleksach mieszkalnych w obwodzie moskiewskim. Rozpiętość cenowa mikroapartamentów jest dość zauważalna. W Moskwie, w starych granicach, najdroższe oferty wynoszą 6,96 mln rubli. - w kompleksie mieszkaniowym Vander Park w Kuntsevo i 6,58 mln rubli. w kompleksie mieszkaniowym „Presnensky Val 21” w Centralnym Okręgu Administracyjnym. Najtańsze oferty w Moskwie w starych granicach to 2,32 mln w kompleksie mieszkaniowym Clever Land, 2,42 mln w kompleksie mieszkaniowym Zhemchuzhina Zelenograd. W obwodzie moskiewskim obserwuje się 4-krotną różnicę - najdroższe mikroapartamenty (4,29 mln rubli w kompleksie mieszkaniowym Novokosino-2), najtańsze (1 milion rubli w kompleksie mieszkaniowym Novoye Stupino).

Od „hoteli” po rozbiórkę

Duża część hoteli „małych rodzinnych” i „hotelowych” w regionie boryka się z problemami poważniejszymi niż zbyt duże przejścia do pokoi.

Pogorszenie sytuacji na terenach z niewielką zabudową „wysypiska” poza obwodnicą Moskwy, bez odpowiedniej infrastruktury i komunikacji z miastem, jest całkiem możliwe – mówi Siergiej Pereslegin, architekt, partner biura architektonicznego Kleinewelt Architekten.

Możliwe, że z czasem problem niektórych obszarów pod Moskwą trzeba będzie rozwiązać w taki sam sposób, jak to zrobiono na Zachodzie – wyburzając dzielnice, które zamieniły się w enklawy przestępczości

Siergiej Peresleginarchitekt, wspólnik biura architektonicznego Kleinewelt Architekten

Problem w tym, że ze względu na taniość takiego mieszkania często jest ono aktywnie kupowane przez prywatnych inwestorów – później dość trudno je odsprzedać, „a mieszkanie w takich mieszkaniach jest niewygodne, więc mieszkania wynajmuje się najbardziej skromnym lokatorom, najczęściej niezbyt zamożni goście” – mówi ekspert. „Sąsiedzi, którzy początkowo nie mieli zamiaru się wyprowadzić, ostatecznie decydują się na opuszczenie niewygodnego obszaru; ich miejsce zajmują także przybysze itp.” – mówi Siergiej Pereslegin. „Możliwe, że z czasem problem niektórych obszarów pod Moskwą będzie musiał zostać rozwiązany w taki sam sposób, jak to zrobiono na Zachodzie – poprzez wyburzenie dzielnic, które zamieniły się w enklawy przestępczości”.

„Całkowita pogoń za tanimi mieszkaniami i zaniedbanie infrastruktury społecznej, brak zrównoważonego i zrównoważonego rozwoju może doprowadzić do powtórzenia się smutnej historii” – zgadza się Ilja Maszkow.

Minimalizowanie powierzchni dezorientuje nie tylko kupujących, ale także samych deweloperów. „Powierzchnia do 25 mkw. m to prawdziwe minimum, mówi Pavel Bryzgalov, dyrektor ds. rozwoju strategicznego w FGC Leader. – Takich materiałów w projekcie nie powinno być dużo. Ich rolą jest przede wszystkim poszerzanie asortymentu ofert.” Ponadto największym zainteresowaniem kupujących cieszą się mieszkania o powierzchni 24,5 mkw. m - to właśnie w tym miejscu, bez uszczerbku dla komfortu, można umieścić wnękę kuchenną i zestaw mebli niezbędnych do życia” – zgadza się Julia Ivanova, szefowa serwisu analitycznego NDV-Real Estate. Firma miała przypadek, gdy zwiększenie powierzchni studyjnej w kompleksie mieszkalnym Krasnogorsky zwiększyło ich popyt.

Nie ma sensu zwiększać udziału małych mieszkań, mówi Natalya Shatalina, dyrektor generalna firmy Miel-Novostroiki, ponieważ rynek jest już dość stabilny. Jej zdaniem tendencja do minimalizacji przestrzeni będzie stopniowo odchodzić w przeszłość.

W artykule wykorzystano zdjęcie „Mała kawalerka. Projektowanie wnętrz"

Procedura sprzedaży pokoju w akademiku nie różni się od procedury sprzedaży jakiejkolwiek innej nieruchomości mieszkalnej, ale ma swoje własne niuanse, należy je wziąć pod uwagę, a wtedy pomyślna, opłacalna i szybka sprzedaż pokoju nie będzie trudna.

Gdzie zacząć?

Przede wszystkim, w przypadku pokoju w akademiku, który jest na sprzedaż, musisz zebrać wszystkie dokumenty:

świadectwo własności;
wypis z rejestru domu;
dokument potwierdzający fakt, że sprzedający jest właścicielem lokalu;
kopię konta osobistego w przypadku płatności przelewem bankowym;
zaświadczenie od spółki zarządzającej potwierdzające, że nie ma długów z tytułu rachunków za media;
zezwolenie władz opiekuńczych, jeżeli w pokoju jest zarejestrowana osoba niepełnosprawna lub małoletnie dziecko;
inne dokumenty.

Za przygotowanie wszystkich niezbędnych dokumentów odpowiedzialna jest Izba Rejestracyjna, Izba Katastralna lub WIT. Ponieważ niektóre dokumenty można wystawić w ciągu 5 – 30 dni, lepiej je odebrać od razu po podjęciu decyzji o sprzedaży pokoju.

Jeśli pokój w akademiku nie zostanie sprywatyzowany, wskazane jest przeprowadzenie tej procedury, w przeciwnym razie w procesie transakcji mogą pojawić się problemy, które trzeba będzie rozstrzygnąć w sądzie.

Zacznijmy szukać kupca

Sprzedaż pokoju w akademiku najlepiej powierzyć pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Pomoże Ci szybko i korzystnie sprzedać lokal, zajmie się także wszelkimi kwestiami organizacyjnymi, a także zapewni obsługę prawną transakcji. Jedyną wadą współpracy z pośrednikiem w handlu nieruchomościami jest to, że za jego usługi będziesz musiał zapłacić określony procent kwoty otrzymanej za pokój. Możesz także spróbować samodzielnie sprzedać swój pokój w akademiku. W takim przypadku konieczne jest stworzenie reklamy i zamieszczenie jej w mediach, a także w Internecie. Rób zdjęcia pokoju w ciągu dnia, pod korzystnym kątem. I możesz zacząć zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży pokoju, możesz na przykład zacząć.

Przygotowanie pokoju w akademiku na projekcję

Przed pokazaniem pokoju kupującemu należy go odpowiednio przygotować:

Zaleca się usunięcie mebli z pokoju, co wizualnie zwiększy przestrzeń;
jeśli to możliwe, najlepiej dokonać niedrogich kosmetycznych napraw pokoju;
jeśli jest balkon, należy go oczyścić z gruzu i śmieci, aby kupujący mógł swobodnie podziwiać widok z niego;
uporządkuj wspólną łazienkę i kuchnię, w najlepszym razie napraw.

Najlepszym momentem na pokazanie pokoju w akademiku jest czas, gdy sąsiedzi są w pracy. Nadmierne zatłoczenie może „przestraszyć” potencjalnego nabywcę.

Zacznijmy dokumentować transakcję

I tak znalazł się kupujący, uzgodniono warunki opuszczenia pokoju, ostateczną cenę za niego i sposoby płatności. Pozostaje jedynie ustalić termin transakcji i po przekazaniu pieniędzy spisać z notariuszem umowę kupna-sprzedaży. Każdy może skontaktować się z notariuszem; wskazane jest, aby najpierw uzgodnić z nim wszystkie kwestie. Na tym etapie procedurę sprzedaży pokoju w akademiku można uznać za zakończoną.

W czasach kryzysu drogie mieszkania trudno sprzedać, a budżetowe mieszkania – pokoje dla małych rodzin – sprzedają się jak świeże bułeczki. Jeśli zastanawiasz się, jak sprzedać pokój w mieszkaniu komunalnym, przestudiuj niuanse sprzedaży już teraz, aby nie popełnić w pośpiechu błędów. I pamiętaj o tym Pokój możesz sprzedać tylko wtedy, gdy posiadasz na niego certyfikat.

Co to jest mieszkanie komunalne

Po rewolucji władze przystąpiły do redystrybucji majątku. Ponieważ wczorajsi chłopi wyemigrowali ze wsi i wsi w poszukiwaniu nowego życia, brakowało mieszkań w miastach. Aby rozwiązać problem przesiedleń, do mieszkań przeniesiono sąsiadów. W rezultacie w mieszkaniu mieszkała nie jedna rodzina, ale kilka, każda w swoim pokoju.

A dziś takie mieszkania istnieją. Osobliwością mieszkań komunalnych jest to, że znajdujące się w nich pokoje są własnością prywatną (lub komunalną), a części wspólne (kuchnia, łazienka, korytarz) są własnością współwłasności.

Pokój w mieszkaniu komunalnym to wyizolowany pokój, w którym mieszka jedna rodzina (lub jedna osoba). Co więcej, każdy pokój został nabyty na własną rękę – został zakupiony, otrzymany w prezencie, odziedziczony lub wynajęty od gminy.

Przypomnienie.
Sprywatyzowany pokój w mieszkaniu komunalnym daje właścicielowi nie tylko prawo do zamieszkania w nim, ale także do korzystania ze wspólnego lokalu. Sprzedając pokój, na kupującego przechodzi zarówno jego własność, jak i udział w częściach wspólnych.

Sprzedam pokój w mieszkaniu komunalnym za zgodą sąsiadów

Jeżeli ktoś zamierza sprzedać udział w nieruchomości, zgodnie z przepisami art. 250 Kodeksu cywilnego, jest obowiązany zaproponować innym współwłaścicielom wykup tego udziału. Jest to tak zwane prawo pierwokupu .

Występuje w odniesieniu do mieszkania komunalnego, gdyż nawet jeśli jesteś właścicielem określonego pokoju, a nie udziału w mieszkaniu, to z założenia posiadasz także udział w prawie do części wspólnych.

Lecz odkąd pokoje w mieszkaniach komunalnych mogą mieć różne statusy (prywatnych i komunalnych) pojawia się uzasadnione pytanie: czy konieczna jest zgoda sąsiadów utrzymujących się z czynszu socjalnego? Ponieważ pokój należy do gminy, to administracja jako właściciel ma prawo kupić Twój pokój.

Ogłoszenie o sprzedaży pokoju w mieszkaniu komunalnym

Jest to obowiązkowy dokument dołączany do procedury sprzedaży. Nie ma potrzeby go nikomu przedstawiać, ale należy go zachować. Należy go sporządzić zgodnie z normami Kodeksu cywilnego:

opisać, co sprzedający posiada i na jakiej podstawie;
wskazać cenę pokoju (nie niższą niż ta, za którą zamierzasz sprzedać);
wskaż warunki sprzedaży (na przykład, ile i kiedy musisz przelać kaucję).

Przykładowe powiadomienie.

Następnie musisz dowiedzieć się, kto jest właścicielem pozostałych pokoi w mieszkaniu:

możesz zamówić wyciąg z rejestru państwowego z Rosreestr - wskazuje on zarówno właścicieli, jak i ich adresy (można również zamówić online na stronie internetowej Rosreestr);
Możesz poprosić sąsiadów o okazanie dokumentów (świadectwo własności lub umowa najmu lokalu socjalnego).

Teraz każdy właściciel (w tym gmina, jeśli pokój jest objęty czynszem socjalnym) musi przesłać ofertę kupna listem poleconym z powiadomieniem. Jeśli po miesiącu żaden z sąsiadów nie zgodzi się na zakup Twojego pokoju (pisemnie!), możesz go sprzedać obcym osobom.

Ważny:
cena w umowie kupna-sprzedaży nie powinna być niższa niż wskazana w ogłoszeniu, w przeciwnym razie sąsiedzi będą mogli unieważnić transakcję na drodze sądu!

Jeśli masz pewność, że w pokojach mieszkają właściciele (z wyciągu z Rosreestr lub z dokumentów dotyczących pokoi) i utrzymujesz normalne stosunki z sąsiadami, zawiadomienia można doręczyć osobiście. Każdy właściciel musi się podpisać i umieścić numer pod tekstem. Po miesiącu pokój można sprzedać.

Dokumenty do sprzedaży pokoju w mieszkaniu komunalnym

Transakcja zostaje sfinalizowana w lokalnym oddziale Rosreestr lub w MFC w ciągu 10 dni roboczych. Rejestrator będzie musiał podać:

paszporty zarówno sprzedawcy, jak i kupującego;
certyfikat na pokój;
zgoda notarialna męża (żony), jeżeli pokój jest wspólną własnością;
umowa kupna-sprzedaży (z aktem przeniesienia własności).

Opłata państwowa za rejestrację wynosi 2000 rubli.

Jak ominąć prawo pierwokupu

Art. 250 k.c. nakłada obowiązek powiadamiania sąsiadów jedynie w przypadku sprzedaży udziałów
własności, ale nie w drodze wymiany, darowizny lub zastawu. Na podstawie tych danych możemy wyciągnąć wnioski:

możesz podarować pokój (ale tylko osobie godnej zaufania; w przypadku wykrycia przekazu pieniężnego, transakcję darowizny można uznać za sfingowaną);
zastaw go na kwotę wykupu (zgodnie z zasadami zastawu, jeżeli pieniądze nie zostaną zwrócone w terminie, zastaw staje się własnością wierzyciela);
zamianę na inne zakwaterowanie za dopłatą lub bez (jeśli ta opcja Cię satysfakcjonuje).

Opcja.
Możesz także to zrobić: daj potencjalnemu nabywcy niewielką część pokoju, na przykład 1/100. Po zakończeniu transakcji odbiorca staje się Twoim współudziałowcem i możesz mu sprzedać pozostałą część pokoju bez zgody sąsiadów.

Jeśli jednak kupujący okaże się pozbawiony skrupułów, po zarejestrowaniu darowizny on, jako właściciel, może legalnie wprowadzić się do pokoju. Wtedy sąd będzie musiał uznać własność jego maleńkiego udziału i zapłacić za niego odszkodowanie. A to wymaga czasu i dużych kosztów finansowych.

Nadal bezpieczniej jest zarejestrować zakup i sprzedaż . Tylko nie zapomnij - zanim sprzedasz pokój w mieszkaniu komunalnym obcym osobom, powiadom sąsiadów i zapisz ogłoszenia.