Можно двумя способами - официально, когда заключается , обладающий полной юридической силой и неофициально, когда договор не составляется. При выборе первого варианта обязательна уплата налога, размер которого определен НК РФ .
Во втором случае ни собственник жилья ни его арендатор не защищены законодательно. К тому же если сдавать жилплощадь без договора и факт откроется, то будет наложен штраф и в некоторых случаях возможна даже уголовная ответственность.
Что такое незаконная сдача?
Если квартира сдается внаем в соответствии с законодательными нормами - ее владелец в обязательном порядке должен исчислять налог с полученных в виде арендной платы доходов. Закон определяет сдачу квартиры в аренду как один из видов предпринимательской деятельности. Арендатор также имеет обязанности - в частности, он обязан зарегистрироваться на съемной жилплощади.
Если объект недвижимости сдается незаконно, то стороны сделки не извещают надзорные органы.
Для справки: первый судебный прецендент с вынесением приговора по уголовному делу в отношении владельца квартиры состоялся ещё в 2009г. Ссылка на СМИ .
Законы
Отношения сторон, которые возникают при предоставлении объекта жилого фонда во временное пользование на возмездной основе описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, главах 34 и .
Еще один документ, регулирующий этот вид сделок с недвижимостью - Налоговый Кодекс , так как в соответствии с договором найма владелец жилья получает доход за сдачу внаем, то есть отношения носят возмездный характер.
В зависимости от того, какой правовой статус имеет владелец квартиры, доход облагается:
- В соответствии с главой 23 НК РФ - налогом на доходы физических лиц.
- В соответствии с главой 25 НК РФ - налогом на прибыль организаций.
- В соответствии с главами 26 часть 2 и 26 часть 5 Налогового Кодекса Российской Федерации - налогами, определенными в рамках специальных режимов налогообложения, в том числе упрощенной и патентной системы.
Ответственность владельца — что будет?
Штрафы
Доказать, что владелец объекта недвижимости получает доход нелегально довольно сложно, но такие случаи все же имеют место.
Основным требованием Федеральной налоговой службы станет требование погасить возникшую задолженность по бюджетным сборам . Это связано с тем, что основным нарушением в случае незаконной сдачи квартиры в аренду выступает утаивание полученных доходов в виде получаемой арендной платы и последующая неуплата налога на доходы физических лиц.
Дополнительно на нарушителя будут наложены:
- Штраф за неуплату налога (ст.122 НК РФ). Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40% в том случае, если в процессе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от выплаты налогов было совершено преднамеренно.
- Штраф за несвоевременную сдачу декларации 3НДФЛ в налоговый орган (ст.119 НК РФ). Срок подачи декларации - до 30 апреля года, следующего за отчетным. Начисляется в размере 5% за каждый месяц просрочки.
В судебной практике чаще всего происходит именно так.
Важно: Максимально возможный размер штрафа — 30% от общей суммы задолженности, минимальная сумма — 100 рублей.
- Пеня за несвоевременную уплату налога (ст.75 НК РФ). Рассчитывается ежедневно с последнего дня уплаты до дня фактического совершения платежа.
Для того чтобы определить сумму начисленных пеней необходимо сумму долга умножить на результат, полученный после деления действующей ставки рефинансирования на 300.
Внимание! Если нарушение выявлено повторно - сумма штрафов возрастет вдвое.
Уголовный кодекс РФ
Уголовная ответственность предусматривается за значительные нарушения в области налогового законодательства и определена в статье 198 Уголовного кодекса Российской Федерации . К нарушителям могут быть применены:
- штраф в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей;
- принудительные работы на срок до 1 года;
- лишение свободы на срок до 6 месяцев;
- лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Основным условием для возникновения уголовной ответственности является сумма налоговой задолженности более 600 тыс. рублей, неуплаченной за 3 финансовых года.
Важно! Если арендодатель не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и не уплачивает налоги в срок - привлечь к ответственности его могут также по статье 171 Уголовного кодекса - незаконное предпринимательство.
Согласно статье 171 УК РФ к собственнику могут быть применены :
- штраф в размере до 300 тыс. рублей либо любого стороннего дохода за общий срок до двух лет;
- при больших объемах получаемых незаконно средств (более 100 тыс. в месяц), на нарушителя может быть наложен штраф в размере 50 тыс. рублей и ограничение свободы на срок до пяти лет.
Куда жаловаться и сообщать о нарушениях?
Следует оповестить надзорные органы. Перечень ответственных инстанций:
- Управляющая компания или ТСЖ.
- Управление по вопросам Миграции (сюда можно обращаться с заявлением в том случае, если квартира сдается иностранным гражданам).
- Роспотребнадзор . Этот государственный орган может помочь в том случае, если в сдаваемой нелегально квартире не соблюдаются санитарные нормы, установленные законодательством Российской Федерации.
Для справки : для того чтобы ваша жалоба была рассмотрена - нужно предоставить доказательства факта нелегальной сдачи: арендный договор или его копия, акт приема-передачи объекта недвижимости, расписка, подтверждающая получение денежных средств, и т.д.
Как составить жалобу
Важно! Текст жалобы должен быть составлен корректно, в деловом стиле. Использование ненормативной лексики не допускается. Текст не должен носить ярко выраженного эмоционального окраса. Недопустимо и искажение фактов.
- Далее в тексте обращения опишите имеющиеся доказательства нарушения.
- Внизу страницы в обязательном порядке поставьте свою подпись и расшифруйте ее.
- Поставьте дату составления жалобы.
Что делать, если соседи сдают квартиру посуточно?
Именно такой формат сдачи объекта недвижимости внаем приносит больше всего неприятностей другим жильцам дома.
Порядок действий:
- Зафиксируйте постоянную смену лиц, посещающих квартиру. Сделать это можно с помощью фото и видеосъемки, сбора свидетельских показаний, ведения журнала учета посетителей и др.
- Вызов участкового и полиции на любой факт нарушения законодательства со стороны жильцов (шумные празднования, громкая музыка и др.).
- Сбор максимального количества доказательств, необходимых для обращения в надзорные государственные органы.
Как сдавать квартиру в аренду без последствий
Чтобы избежать проблем с законом необходимо:
- Заключить арендный договор или договор найма.
- За каждый отчетный год, в котором имелся факт получения доходов в виде арендной платы, владелец квартиры должен предоставлять налоговую декларацию в ФНС и своевременно уплачивать начисленные в соответствии с ней налоги.
Если согласно условиям договора аренды срок проживания арендатора составляет более 12 месяцев - такой документ должен быть официально зарегистрирован в Росреестре, в соответствии с положениями статьи 651 ГК РФ .
Если порядок действий соблюдён - сторонам сделки нет необходимости беспокоиться о возможной административной и уголовной ответственности.
Перед тем как принять решение о сдаче в аренду квартиры - внимательно изучите порядок заключения подобных сделок и ответственность за несоблюдение законодательных норм, установленных в Российской Федерации. Помните, что нарушения норм налогового законодательства грозят нарушителю начислением штрафов, и даже уголовной ответственностью.
Вконтакте
В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13% . Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, . С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и за полученный доход - прямая обязанность налогоплательщика. составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы . Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем .
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Какой налог за сдачу квартиры в 2019 году
Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем
Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.
Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый . Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.
Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.
Сотрудники налоговой службы могут проверить учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.
Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги
Платить налоги не нужно , если квартира сдается бесплатно :
- - особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет - налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
- по соглашению с родственниками - аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.
Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе .
Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев - налоги не платим?
Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги - платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев , то платить налог не нужно . Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно .
Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей . Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно , а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.
Как платить налог за сдачу квартиры в аренду
Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП - платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.
Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно , не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации - не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Оплатить можно следующими способами:
- через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС ;
- в отделении банка по бумажному платежному поручению;
- с помощью специального сервиса .
Подать декларацию можно лично или через сайт налоговой . Форму можно заполнить от руки или воспользоваться программой «Декларация» .
Образец заполнения 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду
Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма.
Каждый гражданин Российской Федерации обязан уплачивать налоги в казну государства за все свои доходы. Не исключением является и сдача жилья в аренду. Для многих – это источник постоянного дохода. При этом большинство арендодателей выбирают нелегальный способ предоставления недвижимости внаем. Аренда без договора не влечет за собой оплату налогов. Но если уклонение обнаружится, человеку грозит наказание в виде штрафной меры. Какой штраф будет вынесен для погашения, решает суд в зависимости от обстоятельств.
Суть штрафа
Граждане, которые сдают квартиру или комнату внаём и получают за это прибыль, должны оплачивать налог 13 %. Размер установлен на основании положений Налогового кодекса. Физическое лицо, занимающееся арендой недвижимости, обязано сдать до 30 апреля декларацию по форме 3-НДФЛ.
Уплатить налог, который рассчитывается по декларации, необходимо до 15 июля. Неправомерной сдача недвижимости считается, если доход не указан в декларации, а вследствие этого последовала неуплата положенных налогов.
Аренда жилья
Штраф за аренду квартиры без договора не установлен в фиксированной сумме. Выплата будет зависеть от полученной суммы, которая была скрыта. Процент может варьироваться от 20 до 40. Если лицо предоставило несвоевременно декларацию, его могут оштрафовать в размере 5 % от дохода.
Важно! Если сумма полученного дохода от незаконной сдачи недвижимости превысила за три года 600 000 рублей, а невыплата превышает 10 % от суммы, подлежащей к уплате, предусматривается уголовная ответственность.
2018 (его размер) устанавливается Налоговым кодексом для всех субъектов РФ. В Москве и Санкт-Петербурге штрафы такие же, как и по всей России.
Штраф за неуплату
Изменения в законодательстве
В июне 2018 года в средствах массовой информации появились сведения о том, что в скором времени ужесточится контроль за счетами физических лиц. Это приведет к тому, что штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов в 2018 году будет наложен на всех, у кого обнаружатся регулярные платежи на карту или счет от других лиц.
При обнаружении таких ежемесячных поступлений налоговой службой может быть организована проверка по недвижимым объектам гражданина. Если при этом обнаружится, что жилье сдается и оно не оформлено договором, лицо будет привлечено к административной ответственности.
С 1 июня 2018 году у банков действительно появилась обязанность предоставлять сведения о счетах граждан и о движении денежных средств на них. Но они подаются только в том случае, если налоговик сделает запрос. Проверку счетов всех граждан никто делать не будет.
Контроль счетов
Куда обращаться при незаконной сдаче жилья
Чаще всего арендодатели сдают квартиры, не заботясь о последствиях и не составляя договор. Но из-за этого может нести убытки не только государство, но и соседи. Не всегда жильцы ведут себя адекватно. Или в квартиру может быть заселено много иностранцев.
Если квартиросъемщики ведут себя шумно, доставляют неудобства соседям, нужно обращаться к участковому. У него есть полномочия получить сведения, на каком основании граждане проживают в квартире.
Обращение к участковому
Обратите внимание! Если будет установлено, что в квартире проживают лица без гражданства, мигранты без регистрации, иностранный гражданин, будет вынесено постановление о вынесении административного штрафа.
Как избежать штрафа
Налогов с арендной платы можно избежать. Для этого нужно составить договор, по которому срок аренды не превышает 11 месяцев. Но избежать налогообложения возможно только при правильно составленном договоре. Документ не нужно регистрировать. Рекомендуется подписывать его на несколько месяцев, после этого составлять новый. Во всех остальных случаях за невнесение налогового платежа гражданина будут штрафовать.
Грамотный подход к предоставлению недвижимости в аренду поможет получить доход и избежать проблем с налоговой службой.
